崇陽項(xiàng)目前期定位報(bào)告改(定46)ppt課件

1、加泰地產(chǎn)崇陽縣教育城地塊 工程定位及前期開展建議二零一三年三月contentPART1 市場(chǎng)調(diào)研分析PART2 地塊價(jià)值分析PART3 工程定位PART4 工程規(guī)劃建議PART5 開發(fā)戰(zhàn)略建議PART6 任務(wù)進(jìn)度安排PART1 市場(chǎng)調(diào)研分析人口：崇陽縣現(xiàn)轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，2021年底，全縣年報(bào)總?cè)丝?7.08萬。其中農(nóng)業(yè)人口39.17萬，非農(nóng)業(yè)人口8.9萬。縣城關(guān)地域常住人口10萬，縣城流動(dòng)人口3.5萬。 PART1 市場(chǎng)調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽崇陽縣20212021GDP走勢(shì)圖“經(jīng)濟(jì)弱縣、財(cái)政窮縣是崇陽縣的真實(shí)寫照。截止2021年，地域消費(fèi)總值到達(dá)57.83億元，在全省縣市中，綜合實(shí)力居51位，GDP

2、居57位，地方財(cái)政普通預(yù)算收入居66位，農(nóng)民人均純收入居51位，固定資產(chǎn)投資居59位。雖然崇陽縣經(jīng)濟(jì)依然堅(jiān)持快速增長(zhǎng)，但受對(duì)外交通不便、人口基數(shù)較少制約，工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)開展不夠興隆，經(jīng)濟(jì)總量偏低，屬于相對(duì)貧窮地域。2021 2021 2021 2021 2021PART1 市場(chǎng)調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽崇陽縣20212021人均收入程度走勢(shì)圖按照崇陽縣制定的“十二五開展規(guī)劃，方案到2021年，全縣消費(fèi)總值到達(dá)130億元，年均增長(zhǎng)17.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)到達(dá)22億元，年均增長(zhǎng)9.9%；第二產(chǎn)業(yè)到達(dá)53億元，年均增長(zhǎng)19.6%；第三產(chǎn)業(yè)到達(dá)55億元，年均增長(zhǎng)19.6%。人均消費(fèi)總值到達(dá)26263元，比

3、2021年添加11805元。全地域財(cái)政收入到達(dá)10.86億元，年均遞增11.5%。其中，普通預(yù)算收入到達(dá)3.5億元，年均遞增15%。PART1 市場(chǎng)調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽關(guān)鍵詞：1、存量較大：截止2021年底，全縣商品房存量30萬余平米；2、競(jìng)爭(zhēng)猛烈：全縣大小在售工程33個(gè)，15萬平米以上規(guī)模樓盤5個(gè)，加上本工程和錦繡天成，競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈；3、房?jī)r(jià)不高：目前，大部分成規(guī)模樓盤銷售均價(jià)在2500元/平米上下彷徨，全縣3月份最高銷售均價(jià)2867元/平米，最低僅1300余元/平米。4、產(chǎn)品特征：從多層向小高層的過渡期曾經(jīng)根本完成，目前正由小高層向高層過渡。但受房?jī)r(jià)影響，多層、小高層產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

4、力。從銷售數(shù)據(jù)分析，三房仍是市場(chǎng)供應(yīng)需求的主力，面積在110-130平米。市場(chǎng)上開場(chǎng)出現(xiàn)“兩房變?nèi)?、“三房變四房等產(chǎn)品，以贈(zèng)送面積為賣點(diǎn)，戶型面積由趨小化傾向。PART1 市場(chǎng)調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)PART1 市場(chǎng)調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)PART1 市場(chǎng)調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)老街區(qū)電力大道崇陽大道新建路儀表路沿河大道解放路家裝、家居電器、服飾婚慶、珠寶美容、文娛超市、藥店本案PART3 工程定位分析三、區(qū)域商業(yè)背景分析崇陽縣商業(yè)業(yè)態(tài)分布區(qū)域名稱商業(yè)街檔次主要商鋪面積租 金正街中高檔20-60 m240m2： 40-60萬/年3000-3750元/平方米/年步行街中檔100-150m

5、2100m2： 4-5萬/年400-500元/平方米/年老街區(qū)中檔15-30 m220m2： 1-3萬/年1500-2000元/平方米/年小商品市場(chǎng)中低檔15-30 m230m2：3萬/年600-1000元/平方米/年商業(yè)市場(chǎng)目前租賃情況良好，但租金程度差距較大。新建工程商鋪價(jià)錢多在7000-10000元/平米首層。PART3 工程定位分析三、商業(yè)租售價(jià)錢分析針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)猛烈優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，經(jīng)過贈(zèng)送入戶花園、空中花園、大飄窗等面積的方式，提升戶型附加值，并經(jīng)過控制建筑面積、控制總價(jià)爭(zhēng)奪市場(chǎng)；針對(duì)房?jī)r(jià)較低豐富產(chǎn)品構(gòu)造，前期先以多層、小高層等本錢較低產(chǎn)品入市，快速切入市場(chǎng)；爭(zhēng)取差別化本工程周邊學(xué)校眾多，

6、但其它工程針對(duì)陪讀市場(chǎng)、投資市場(chǎng)的發(fā)掘不夠，本工程可適量推出公寓小兩房搶占市場(chǎng)；爭(zhēng)取高端市場(chǎng)經(jīng)過高端洋房產(chǎn)品，以首層奉送花園、中間樓層奉送露臺(tái)等方式，吸引高端客戶，賺有錢人的錢。PART1 市場(chǎng)調(diào)研分析四、市場(chǎng)分析啟示PART2 工程地塊價(jià)值分析工程位于電力大道以南，新建路以北，崇陽大道以西，目前交通、配套略顯不便，但隨著電力大道、環(huán)線的開工，未來交通格局將大為改善。工程地勢(shì)起伏，施工土方量較大，但利于坡地景觀的營(yíng)造。工程緊鄰崇陽教育城，教育配套資源較好，周邊開展?jié)摿^大。PART2 工程地塊價(jià)值分析一、立地條件主要優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和時(shí)機(jī)點(diǎn)：緊鄰崇陽教育城，教育配套資源較好；周邊開展日新月異，地塊升值潛

7、力較大；地塊規(guī)模較大，利于質(zhì)量、環(huán)境營(yíng)造。PART2 工程地塊價(jià)值分析二、地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析主要優(yōu)勢(shì)：周邊略顯荒涼、人氣不旺，目前交通不便，商業(yè)、醫(yī)療等配套缺乏；雖接近教育城，但地處教育城至城區(qū)的反方向；地勢(shì)崎嶇，土方量較大；地塊北面鄰主干道，對(duì)于工程籠統(tǒng)展現(xiàn)、建筑排布帶來一定的難度。周邊樓盤較多，尤其是錦繡天成對(duì)本工程要挾較大。PART2 工程地塊價(jià)值分析二、地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析PART2 工程地塊價(jià)值分析三、用地條件針對(duì)政府對(duì)商業(yè)目的要求和地塊人氣缺乏現(xiàn)狀適度打造商業(yè)，相對(duì)集中規(guī)劃，引進(jìn)餐飲文娛休閑等人氣店，打造情景商業(yè)街，帶動(dòng)周邊人氣開展。針對(duì)2.5容積率規(guī)劃難度不大，但須留意多層、小高層、高層等

8、不同住宅產(chǎn)品進(jìn)展搭配，以滿足不同的市場(chǎng)需求。PART2 地塊價(jià)值分析三、對(duì)定位和規(guī)劃的啟示PART3 工程定位圍繞教育、人文、升值潛力等先天條件重點(diǎn)突出質(zhì)量、景觀的到達(dá)優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)PART3 工程定位分析一、開發(fā)主題定位重新定義崇陽人居規(guī)范，打造大型高尚人文景觀社區(qū)?；\統(tǒng)鮮明化直接切入教育人文主題，旗幟鮮明的拉開籠統(tǒng)差別。產(chǎn)品差別化針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)“偽高端眾多，真正的高端物業(yè)缺乏，開發(fā)部分退臺(tái)式花園洋房產(chǎn)品，先期開發(fā)，迅速樹立高端籠統(tǒng)；針對(duì)周邊學(xué)校眾多，陪讀市場(chǎng)龐大，定制部分中小戶型公寓產(chǎn)品；針對(duì)周邊工程以簡(jiǎn)單臨街門面商業(yè)產(chǎn)品，打造一條情景商業(yè)街，快速吸引人氣；注重內(nèi)部景觀打造入口景觀、景觀軸、中

9、心景觀、組團(tuán)景觀、架空層景觀等，應(yīng)一一在工程充分表現(xiàn)；強(qiáng)化戶型設(shè)計(jì)控制戶型建筑面積，強(qiáng)調(diào)贈(zèng)送面積，給客戶以實(shí)惠，以面積、總價(jià)取勝。PART3 工程定位分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略PART3 工程定位分析三、籠統(tǒng)定位理性關(guān)鍵詞索引：維多利亞、感性關(guān)鍵詞索引：自然、優(yōu)雅、含蓄、高貴為特點(diǎn)紳士風(fēng)度與氣質(zhì)建議工程籠統(tǒng)配對(duì)英倫慢調(diào)風(fēng)情調(diào)性：慢節(jié)拍 軟調(diào)生活 優(yōu)雅品味元素：書卷、咖啡、紅酒、音樂、花朵籠統(tǒng)主題：學(xué)府名門，花園雅筑案名建議：劍橋郡備選：花園里、天驕時(shí)代、學(xué)院派PART3 工程定位分析三、籠統(tǒng)定位PART3 工程定位分析三、籠統(tǒng)定位底部好手工的磚砌墻木質(zhì)的屋頂板 圓頂角樓 多重人字形坡屋頂 普通外立面

10、材質(zhì)為暖色系，如磚紅色；有木質(zhì)白色條狀飾條或者石灰?guī)r細(xì)節(jié) 普通有凸肚窗普通有角塔 正立面不對(duì)稱設(shè)計(jì) 有進(jìn)深較大的入口和廣大的門廊英倫建筑立面風(fēng)格表示圖表示圖PART3 工程定位分析四、產(chǎn)品定位高層小高層住宅+花園洋房+公寓+風(fēng)情商業(yè)街多元產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)多元市場(chǎng)。PART3 工程定位分析四、產(chǎn)品定位戶型定位：高層小高層住宅：兩房變?nèi)?、三房產(chǎn)品為主，少量三房變四房，面積90-130平米；花園洋房：戶型面積110-140平米，首層送私家花園，層層退臺(tái)，頂層復(fù)式150-160平米左右。公寓：小兩房，面積60-70平米左右。PART3 工程定位分析五、目的客群定位情景洋房：瞄準(zhǔn)政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等改善型

11、需求；公寓：小兩房產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)陪讀家長(zhǎng)、投資客戶等過渡需求和投資需求，以及部分新婚置業(yè)、養(yǎng)老置業(yè)需求；高層小高層住宅：以剛需為主，兼顧改善型需求，輻射社會(huì)各個(gè)層面群體。PART4 工程規(guī)劃建議PART4 規(guī)劃方案建議一、規(guī)劃平面規(guī)劃PART4 規(guī)劃方案建議二、住宅產(chǎn)品分布5+1退臺(tái)花園洋房1F：130-140帶私家花園2F：120-1303-4F：110-1205F：140-150帶露臺(tái)PART4 規(guī)劃方案建議二、住宅產(chǎn)品分布17+1F公寓戶型功能面積占比兩房2*1*150-6030%2*2*160-7070%PART4 規(guī)劃方案建議二、住宅產(chǎn)品分布11F 小高層住宅26F 24F 高層住宅17

12、+1F 高層住宅PART4 規(guī)劃方案建議二、住宅產(chǎn)品分布住宅商業(yè)總平面分布圖劍橋郡PART4 規(guī)劃方案建議三、商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃建議外街商業(yè)2層進(jìn)深：10-12米縱橫向分割，南北雙向開門層高：1F4.8m，2F3.9m業(yè)態(tài)：超市、藥店、銀行、餐飲、休閑文娛等。內(nèi)街商業(yè)2層進(jìn)深：12米豎向分割，單面開門層高： 1F4.8m，2F3.9m業(yè)態(tài)：便利店、干洗店、餐飲休閑。PART4 規(guī)劃方案建議四、景觀規(guī)劃建議入口景觀臨電力大道與規(guī)劃路入口，作為工程入口景觀與籠統(tǒng)入口。中心花園工程中心景觀區(qū)域，可思索設(shè)置部分水系景觀，是工程園林景觀亮點(diǎn)。組團(tuán)景觀工程分設(shè)四組團(tuán)景觀，每個(gè)組團(tuán)配置一處小型中心景觀，有利于工程

13、分期開發(fā)，且每個(gè)組團(tuán)可獨(dú)立規(guī)劃景觀主題。主入口景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀中心花園景觀入口景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀PART4 規(guī)劃方案建議五、交通規(guī)劃建議車行交通動(dòng)線車行入口為3處，分別位于電力大道與規(guī)劃路，小區(qū)內(nèi)車行道路構(gòu)成環(huán)線，銜接各住宅組團(tuán)。車輛停放工程實(shí)行人車分流，車輛停放方式包括：車行道路邊停放、中心花園地下停車。PART4 規(guī)劃方案建議六、外立面規(guī)劃建議遠(yuǎn)處平視工程效果圖PART4 規(guī)劃方案建議六、外立面規(guī)劃建議沿街商業(yè)部分效果表示遠(yuǎn)處斜角平視工程效果圖PART4 規(guī)劃方案建議六、外立面規(guī)劃建議組團(tuán)內(nèi)洋房平視效果圖PART4 規(guī)劃方案建議七、住宅戶型建議PART4 規(guī)劃方案建議七、住宅戶型建議

14、PART4 規(guī)劃方案建議七、住宅戶型建議PART4 規(guī)劃方案建議八、其它規(guī)劃建議中心景觀：建議工程中心花園布置適當(dāng)?shù)乃稻坝^，以提升工程景觀質(zhì)量與檔次。PART4 規(guī)劃方案建議八、它規(guī)劃建議一卡通安防PART5 開發(fā)戰(zhàn)略建議一、分期開發(fā)戰(zhàn)略一期：3棟5+1F洋房、3棟11F小高層、1棟17F高層公寓、部分沿街商業(yè)。二期：3棟5+1F洋房、3棟11F小高層、1棟17F高層公寓、部分沿街商業(yè)。三期：3棟26F高層住宅。四期：1棟17+1F高層、4棟11F小高層。五期： 1棟17+1F高層、4棟11F小高層，部分沿街商業(yè)。二期一期五期四期三期PART5 開發(fā)戰(zhàn)略建議二、一期開發(fā)戰(zhàn)略建議產(chǎn)品：多層洋房、小高層、高層公寓，沿街商業(yè)，產(chǎn)品搭配豐富。價(jià)錢：前期入市價(jià)錢相對(duì)較低，利用低本錢產(chǎn)品，迎合市場(chǎng)需求?；\統(tǒng)：一期沿街商業(yè)及沿街住宅，樹立良好的工程籠統(tǒng)。景觀：一期主入口景觀主軸，作為工程樣板景觀，有利于提升工程價(jià)錢與樹立籠統(tǒng)。售樓部如下圖：一期獨(dú)立商業(yè)可作為工程籠統(tǒng)售樓部。營(yíng)銷