企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)(投資性房地產(chǎn))比較

1、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)比較與分析會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要點(diǎn)：一、制定背景 二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換五、投資性房地產(chǎn)處置的核算方法六、投資性房地產(chǎn)信息披露七、執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況影響分析 一、制定背景 投資性房地產(chǎn)特點(diǎn)：投資一般金額大、周期長(zhǎng)、受市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)大、流動(dòng)性和變觀能力較差，具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益并存。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的定義是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：1、已出租的土地使用權(quán)企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。注意：計(jì)劃用于出租但

2、尚未出租的土地使用權(quán)除外2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。注意：按國(guó)家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地使用權(quán)除外3、已出租的建筑物企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的、擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。 注意：企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物除外 其他注意的方面：1、為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)：按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則固定資產(chǎn)2、作為存貨的房地產(chǎn)：按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存貨3、企業(yè)代建的房地產(chǎn)：按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建造合同；4、投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回的處理：按租賃（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)滿足兩個(gè)條件：與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入該投資性房地產(chǎn)的成本能可靠計(jì)量

3、注意的問(wèn)題：1、已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期滿暫時(shí)，空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。2、一項(xiàng)房產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于產(chǎn)品生產(chǎn)、提供服務(wù)與管理。如果兩者能夠分別計(jì)量和出售，則可以分開(kāi)確認(rèn)，否則部分用于賺取租金或資本增值的，不可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。3、母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，作為母公司投資性房地產(chǎn)，但合并報(bào)表時(shí)作為企業(yè)集團(tuán)自用房地產(chǎn)。（三）投資性房地產(chǎn)的取得方式與初始計(jì)量1外購(gòu)、2自行建造 歷史成本原則、資本支出與收益支出區(qū)分原則三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）成本模式：無(wú)法獲得公允價(jià)值資產(chǎn)負(fù)債表列示： 資產(chǎn)的原始成本 減：累計(jì)折舊 （ ）減：資產(chǎn)減值準(zhǔn)

4、備 （ ） 資產(chǎn)的賬面價(jià)值 （二）、公允價(jià)值模式有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才能采用公允價(jià)值模式。應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件是：1、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 資產(chǎn)負(fù)債表與利潤(rùn)表列示：資產(chǎn)的原始成本 資產(chǎn)增值/減值 +/或 資產(chǎn)的公允價(jià)值 （三）成本模式與公允價(jià)值模式的比較 舉例 ：甲公司2002年末以4000 000元購(gòu)入一房地產(chǎn)作為投資，2003年初租賃給乙公司，租賃期10年，每年租金為150 000。資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用50年，無(wú)殘值。20

5、03、2004、2005年末公允價(jià)值分別為：4100 000元、4300 000元和4450 000元。2002/12/31：投資性房地產(chǎn) 4000 000銀行存款 4000 000 公允價(jià)值模式：2003 2004 2005收取租金：借：銀行存款 150 000 150 000 150 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 000 150 000 150 000 公允價(jià)值模式：借：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值變動(dòng) 100 000 200 000 150 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 100 000 200 000 150 000 成本模式：2003 2004 2005收取租金：借：銀行存款 150 0

6、00 150 000 150 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 000 150 000 150 000 計(jì)提折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本 80 000 80 000 80 000 貸：投資性房地產(chǎn) 80 000 80 000 80 000累計(jì)折舊 四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）轉(zhuǎn)換原因：房地產(chǎn)用途發(fā)生改變1、投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用2、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租3、自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值等（二）、轉(zhuǎn)換采用的方法公允價(jià)值模式與成本計(jì)量模式的比較類別成本計(jì)量模式公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后自用資產(chǎn)入賬價(jià)值以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)賬面價(jià)

7、值，與原賬面價(jià)值的差額作為當(dāng)期損益自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換前自用房地產(chǎn)賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值，公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額作為當(dāng)期損益；大于的差額計(jì)入資本公積（三）、會(huì)計(jì)處理1、成本計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn) aaaaaaaaaaa投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 bbbbbbbbb 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 cccccccccc貸：投資性房地產(chǎn) aaaaaaaaa 累計(jì)折舊 bbbbbbbb 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ccccccccc對(duì)應(yīng)賬戶等值轉(zhuǎn)換自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) aaaaaaaaa 累計(jì)折舊 bbb

8、bbbbb 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ccccccccc貸：固定資產(chǎn) aaaaaaaaa投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 bbbbbbbb 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ccccccccc2 公允價(jià)值模式 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)賬面價(jià)值，與原賬面價(jià)值（以公允價(jià)值計(jì)量）的差額（無(wú)論正差或負(fù)差）作為當(dāng)期損益 舉例：某公司在2006年5月31日將出租在外的辦公大樓收回以備自用，該出租的辦公大樓原賬面價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中成本為6000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)增值2000萬(wàn)元。該辦公大樓在5月31日的公允價(jià)值為9500萬(wàn)元。借：固定資產(chǎn) 9500 000貸：投資性房地產(chǎn)成本 6000 0000 投資

9、性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 2000 0000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 1500 0000假設(shè)：2006年5月31日公允價(jià)值為7500 0000元：借：固定資產(chǎn) 7500 0000公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 0000貸：投資性房地產(chǎn)成本 6000 0000 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 2000 0000自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值，公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額（負(fù)差）作為當(dāng)期損益；大于原賬面價(jià)值的差額（正差）計(jì)入資本公積。舉例2004年3月1日，甲公司與乙公司簽定協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的商務(wù)樓整體出租給乙公司，租賃期開(kāi)始日為2004年3月15日。該商務(wù)樓的原賬面價(jià)值45 000萬(wàn)

10、元，未提減值準(zhǔn)備，同日商務(wù)樓的公允價(jià)值為45 800萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)成本 4 5800 0000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 4 5000 0000 資本公積其他資公積金轉(zhuǎn)入 800 0000假設(shè)：2006年3月1日公允價(jià)值為43 000萬(wàn)元：借：投資性房地產(chǎn)成本 4 3000 0000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 2000 000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 4 5000 0000五、投資性房地產(chǎn)處置的核算方法成本模式與公允價(jià)值模式的比較、類別成本模式公允價(jià)值模式1、處置收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入2、轉(zhuǎn)銷資產(chǎn)賬面價(jià)值借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)-累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)應(yīng)交

11、稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)-成本投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)損益3、累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益無(wú)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)收入自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的資本公積無(wú)借：資本公積其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入舉例某公司在2004年5月31日將辦公大樓改為出租。該辦公大樓的原值為8000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊4600萬(wàn)元，計(jì)提減值準(zhǔn)備500萬(wàn)元。假定改為出租以后，尚有剩余年限20年，估計(jì)凈殘值20萬(wàn)元。該大樓于2006年8月5日出售，收入4000萬(wàn)元存入銀行，假設(shè)按10%支付營(yíng)業(yè)稅。 成本模式：1、轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以后年折舊額：（8000 4600 500 20）/ 20 = 144（

12、萬(wàn)元）2、轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以后20042006年折舊額：2004年折舊額：14412月7月=84萬(wàn)元2005年折舊額：144萬(wàn)元2006年折舊額：14412月8月=96萬(wàn)元3、投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊額：4600 + 84 + 144 + 96 =4 924萬(wàn)元4、計(jì)算2006年8月5日出售時(shí)，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值：8000 4 924 500 = 2576萬(wàn)元5、投資性房地產(chǎn)的處置損益：4000 2576 400010% = 1024萬(wàn)元6、會(huì)計(jì)分錄：處置收入：借：銀行存款4000 0000貸：其他業(yè)務(wù)收入 4000 0000處置成本：借：其他業(yè)務(wù)成本 2976 0000投資性房地產(chǎn)-累計(jì)折

13、舊 4924 0000投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 500 0000貸：投資性房地產(chǎn) 8000 0000應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅 400 0000公允價(jià)值模式：2004年3月1日，甲公司與乙公司簽定協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的商務(wù)樓整體出租給乙公司，租賃期開(kāi)始日為2004年3月15日。該商務(wù)樓的原賬面價(jià)值45 000萬(wàn)元，未提減值準(zhǔn)備，同日商務(wù)樓的公允價(jià)值為45 800萬(wàn)元。假設(shè)該商務(wù)樓按公允價(jià)值45800萬(wàn)元轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)之后，2004、2005年末公允價(jià)值分別是：47 000、47 500萬(wàn)元。甲公司將該大樓于2006年8月10日出售，收入47 200萬(wàn)元存入銀行，假設(shè)按10%支付營(yíng)業(yè)稅。1、2006年8月10日出

14、售時(shí)，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值：成本：45 800萬(wàn)元累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)：2004/12/31：47 000 45 800 = 1 200萬(wàn)元2005/12/31：47 500 47 000 = 500萬(wàn)元 1 700 萬(wàn)元2、會(huì)計(jì)分錄：處置收入：借：銀行存款47200 0000貸：其他業(yè)務(wù)收入 47200 0000處置成本：借：其他業(yè)務(wù)成本 52220 0000貸：投資性房地產(chǎn) 45800 0000 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 1700 0000應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅 4720 0000結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1700 0000貸：其他業(yè)務(wù)收入 1700 0000結(jié)轉(zhuǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的資本公積：借：資本公積其他資本公積 80 0000貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 0000六、投資性房地產(chǎn)信息披露1、投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式；2、采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況；3、采用公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法