廈門枋湖客運商貿(mào)中心項目經(jīng)營規(guī)劃方案ppt課件

1、枋 湖 客 運 商 貿(mào) 中 心工程運營規(guī)劃方案廈門中智和投資管理2021.07.171 市場篇根據(jù)2003年制定的人口規(guī)模：本次規(guī)劃遠(yuǎn)期2021年人口規(guī)模實踐居住取250萬人其中島內(nèi)各區(qū)2021年控制總?cè)丝跒?00萬人 總量預(yù)測：預(yù)測社會消費品零售總額年平均增長10%，2005年到達(dá)273億元其中批零貿(mào)易190億元，2021年到達(dá)440億元其中批零貿(mào)易306億元。 營業(yè)面積：參照同類城市的規(guī)范及本市商業(yè)營業(yè)面積現(xiàn)狀，確定廈門市人均常住人口和暫住半年以上的人口占有商業(yè)營業(yè)面積為1.0-1.4平方米。根據(jù)人口預(yù)測2021年廈門市島內(nèi)營業(yè)總面積宜控制在140萬平方米左右按總?cè)丝?00萬人，人均1.4

2、平方米計，島外營業(yè)總面積宜控制在150萬平方米左右按人均1.0平方米計。全市商業(yè)營業(yè)面積控制在290萬平方米左右 廈門商業(yè)面積開展情況經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，廈門市區(qū)內(nèi)在營的幾個大型購物中心如SM廣場、世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場、加州城市廣場、瑞景商業(yè)廣場等，其體量就曾經(jīng)近150萬平方米，加上其他商業(yè)業(yè)態(tài)如百貨、超市、餐飲、休閑文娛等，另外再加上沿街住宅工程的底商，保守估計，目前島內(nèi)在營的商業(yè)體量曾經(jīng)超越300萬平方米。從島內(nèi)人均商業(yè)面積來看，如今島內(nèi)常住人口在180萬左右，而島內(nèi)的商業(yè)體量最少有300萬平方米，也就是說島內(nèi)的人均商業(yè)面積曾經(jīng)到達(dá)了167平方米。與之對比的是，目前全國人均商業(yè)面積是033

3、平方米。再看看國內(nèi)幾個興隆城市的人均商業(yè)面積，北京、上海、深圳分別是135、152、102平方米，廈門的人均商業(yè)面積已超越這些大城市。對廈門商業(yè)市場的判別商業(yè)分布不平衡，規(guī)劃不夠合理，部分過于飽和，零售業(yè)態(tài)較單一，整體還有空間。案例一、嘉禾路 SM世貿(mào)商城路段 5家購物中心: SM城市廣場 明發(fā)商業(yè)廣場 富山誠達(dá)購物廣場 世貿(mào)商城 羅賓森廣場10家大型百貨： 來雅天虹巴黎春天華天已封鎖)磐基名品中心 新世界百貨 誠達(dá)百貨華聯(lián)中閩百匯 世貿(mào)巴黎春天案例二、1200米的中山路 5家購物中心： 名匯廣場 南中大地 老虎城 達(dá)意 中華城 4家大型百貨：名匯天虹 華聯(lián) 巴黎春天中山店 巴黎春天思明店湖里

4、區(qū)未來商業(yè)開展空間大于思明區(qū)。島外商業(yè)地產(chǎn)投資時機(jī)降臨，開展空間較大 枋湖客運站工程概略枋湖客運商貿(mào)中心位于廈門金湖路與勝利大道交匯處，總建筑面積42540平方米，規(guī)劃商業(yè)面積31660平方米。5優(yōu)勢Sa、區(qū)域優(yōu)勢 隨著湖里區(qū)政府搬遷至枋湖后，聯(lián)通大廈也落戶枋湖，枋湖區(qū)域的功能定位也逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，從早期以工業(yè)區(qū)域功能定位為主演化至行政及商貿(mào)功能為主。b、交通優(yōu)勢 枋湖客運中心地理位置優(yōu)越，有這不可復(fù)制的路段交通優(yōu)勢，14條公交線路輻射島內(nèi)外，客運車輛可分別經(jīng)仙岳路、勝利大道快速離島，大大減少乘客在途時間，以空間換時間，有效輻射島內(nèi)外，直接效力終端客戶。工程SWOT分析6工程SWOT分析優(yōu)勢Sc

5、、客流優(yōu)勢 隨著湖濱南長途客運站及松柏長途客運站的合并，再加上整個枋湖板塊及東部區(qū)域的居民，以及14條公交線路的帶動，估計枋湖客運中心每天的人流量將到達(dá)10萬人次，而對于商家來說，人流就是客流，客流就是錢流。d、需求優(yōu)勢 目前廈門市區(qū)的主要商圈分布不均勻，甚至出現(xiàn)扎堆景象，例如火車站商圈及中山路商圈等等;而枋湖及其東部板塊商業(yè)賣場缺乏，市民購物極不便利，枋湖客運商貿(mào)中心可有效滿足枋湖版塊及其周邊居民的購物需求，同時也為出入海西的旅客提供了便利的購物效力。7工程SWOT分析優(yōu)勢Wa、規(guī)模偏小枋湖商貿(mào)中心商業(yè)面積只需三萬平左右，體量過小，無法做大做全，短少規(guī)模效應(yīng)，從商業(yè)定位上來講，也只是一個大型

6、社區(qū)店的面積。b、品相不全 如今的商業(yè)都在往規(guī)?；癝hoppingMall的方式開展，涵蓋的業(yè)態(tài)較為齊全，可滿足不同層次消費者的需求。8工程SWOT分析優(yōu)勢W C、消費群體質(zhì)量不高 由于該工程為客運配套工程，主要客戶群體為過往旅客，屬于匆忙快速消費群體，在消費才干上無法與其他商圈消費者相媲美。 D、新商圈需求新培育 一個新的再造商圈，一切需求從頭開場，培育本人的客戶群體，包括消費者的行為習(xí)慣和認(rèn)知度。9工程SWOT分析時機(jī) 隨著湖里區(qū)行政中心落戶枋湖，目前枋湖及機(jī)場片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展迅速，書香佳緣、幸福密碼、聯(lián)發(fā)欣悅園、禹州香檳城、水晶森林等等近二十幾個地產(chǎn)工程紛紛上馬，其中部分工程已交房，枋

7、湖及其東部人口大大添加，這些都將成為新客運商貿(mào)中心的消費客群。見附表要挾 該工程距SM城市廣場、閩南印象、湖里商業(yè)街等間隔較近，如無法在購物環(huán)境或產(chǎn)品構(gòu)造上突出特征，將會呵斥客戶分流。10周邊近兩年樓盤概略樓盤名稱建筑面積套數(shù)大約人口碧湖嘉園793002779695幸福密碼720005982093聯(lián)發(fā)欣悅園927009003150御之園371521756200水晶森林1881299353273禹州香檳城895806132200富貴門8000049172書香佳緣1100008823087達(dá)嘉馨園63000不詳-雪梨星光三期100000不詳-古龍居住公園965005551943合計10083614

8、000011周邊近兩年樓盤概略聯(lián)發(fā)欣悅園幸福密碼禹州香檳城書香佳緣12工程定位篇工程定位篇業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能組合商業(yè)定位商業(yè)籠統(tǒng)及運營戰(zhàn)略13工程定位旅游文化商業(yè)區(qū)城市休閑購物中心商業(yè)形狀客運中心(車站)便利店(銀行、郵政等)主題商場生鮮超市業(yè)態(tài)規(guī)劃民生超市旅游購物餐飲文娛區(qū)位環(huán)境區(qū)政府邊緣客運中心全市交通樞紐招商方式主力店自營部分散戶租賃功能定位14對工程任務(wù)目的的了解愿景：為過往廈門的旅客及周邊居民提供溫馨、溫馨、便利的購物環(huán)境。為完善湖里區(qū)的商業(yè)配套、提升枋湖版塊的整體籠統(tǒng)而努力。目的：進(jìn)展科學(xué)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，完善商業(yè)功能短期內(nèi)營造商業(yè)氣氛、提升新客運中心的商業(yè)籠統(tǒng)、實現(xiàn)政府及市場預(yù)

9、期長期營運與短期商業(yè)氣氛的良性平衡15工程業(yè)態(tài)定位從工程開發(fā)業(yè)態(tài)方向生鮮超市40餐飲文娛30休閑購物 25%其它 5%從工程開發(fā)功能分析生鮮超市25餐飲文娛25休閑購物40其它 10%集旅游購物、民生超市、餐飲休閑為一體的商業(yè)文化客運中心16規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例生 鮮 超 市 類水果、蔬菜、海鮮、水產(chǎn)家電餐 飲 休閑 類日用化裝品類副食品產(chǎn)品類咖啡廳/水果吧美食廣場旅游 購 物 類西式快餐/糕點屋茶館冰室閩臺特產(chǎn)/茶葉專賣流行百貨尾貨市場圖書影音攝影紅娘喜鋪居家消費類臺球館/網(wǎng)吧手機(jī)數(shù)碼配 套 服 務(wù)銀行郵政藥店干洗店報刊亭17主力店引見18 主力店引見中智和民生超市中智和民生超市規(guī)劃面積約760

10、0平方米，公司以“民生所需、民生所為為運營為理念，采取基地+超市的先進(jìn)物流配送體系和連鎖運營方式，努力于建立以銷售生鮮食品為主、日用百貨、煙酒食雜為輔的一站生活購物中心，為廈門市群眾提供“惠民、安民、便民效力。 19 主力店引見中智和尾貨市場中智和名品尾貨市場規(guī)劃面積7500平方米，聚集海西眾多知名品牌服裝消費企業(yè)進(jìn)駐，充分發(fā)揚集渠道招商、新品展現(xiàn)、信息交流等功能，并與北京、上海、濟(jì)南、大連等服裝尾貨市場構(gòu)成聯(lián)盟互動、南北流通，為海西的外貿(mào)型服裝消費企業(yè)進(jìn)入全國市場提供優(yōu)質(zhì)效力的平臺。20 主力店引見中智和尾貨市場 什么是尾貨？所謂服裝尾貨，是指國內(nèi)服裝消費廠家根據(jù)國外來料、來樣或國外來樣、國

11、內(nèi)選料進(jìn)展加工，在完成訂單后剩余的那部分產(chǎn)品,這部分商品就成了“尾貨。大部分尾貨產(chǎn)品檔次高、款式新潮、質(zhì)量較好，頗受國內(nèi)外消費者的追捧，例如：奧特萊斯因此目前廣州、北京、上海等地曾經(jīng)構(gòu)成了一批規(guī)模較大的品牌服裝尾貨市場。21主力店引見中智和尾貨市場中智和努力打造海西第一高質(zhì)量服裝尾貨市場 協(xié)助外貿(mào)型企業(yè)處理尾貨服裝的內(nèi)銷問題 協(xié)助服裝消費廠家處理庫存壓力，快速回籠資金。經(jīng)過新品展現(xiàn)，有效進(jìn)展廠、商對接，輕松構(gòu)建代理經(jīng)銷商渠道 。與北京、上海、濟(jì)南、大連等大型尾貨市場運營商進(jìn)展聯(lián)盟互動，使南北雙方的信息更靈通，從而促使南北流通。針對新品上市不定期舉行服裝展、模特秀等活動，有效提升消費企業(yè)的品牌效

12、應(yīng)。22 全國各地尾貨市場概略濟(jì)南世購尾貨總部基地廣州偉國尾貨零售市場23 全國各地尾貨市場概略北京天通尾貨北京天尾鞋城24 全國各地尾貨市場概略中國尾貨市場頂峰研討會在北京舉行央視對國內(nèi)尾貨市場開展前景看好25業(yè)態(tài)規(guī)劃26 一層 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃一層：結(jié)合本案實踐情況，將主力店生鮮超市和尾貨市場設(shè)在一樓，并在超市入口及出口處引進(jìn)肯德基、豪享來等較吸引人氣的西式快餐廳，并規(guī)劃出一定區(qū)域設(shè)置名品尾貨市場。主要客戶群以客運中心周邊居民為主、過往客商為輔。配套：銀行、郵政、藥店、報刊亭等等主題：為枋湖社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的、便利的、齊全的商業(yè)效力，并為過往客商提供購物便利。27一層 業(yè)態(tài)規(guī)劃28 一層 業(yè)

13、態(tài)規(guī)劃29 一層 招商想象生鮮超市超市內(nèi)提供了各種蔬菜、水產(chǎn)品、副食品、糧油、洗發(fā)水、洗衣粉、牙膏、毛巾、嬰幼兒用品等等一系列家用產(chǎn)品，滿足了周邊居民及過往旅客的購物需求。名品服裝尾貨市場配貨、招商中心為廈門及周邊內(nèi)、外貿(mào)服裝消費企業(yè)及全國各省市服裝經(jīng)銷商搭起一座貿(mào)易的橋梁，集展現(xiàn)、招商等多功能為一體，做到南貨北調(diào)。30 一層 招商想象聚集閩臺兩岸特產(chǎn)：茶葉、臺灣特產(chǎn)、閩西八大干、各類干貨、手工藝品等等發(fā)明閩臺兩岸產(chǎn)業(yè)及文化交流平臺，推行閩臺文化，加強(qiáng)兩岸交流。閩 臺 特 產(chǎn)31 一層 招商想象西式餐廳在生鮮超市的出入口處引進(jìn)肯德基、豪享來等西式快餐廳，可大大拉動人氣，提升商業(yè)氣氛。32 一層

14、 招商想象同時配套銀行、郵政、藥店、婚紗攝影、紅娘喜鋪等業(yè)態(tài)，既豐富了商貿(mào)中心的產(chǎn)品多樣性，也為寬廣市民的購物及過往旅客的出行提供了方便。33二層：本案中售票處及候車廳均設(shè)在二樓，二樓的客流量相對較大，因此我們將美食廣場、手機(jī)、數(shù)碼等主力店及次主力店設(shè)在二樓，主要客戶群體為過往旅客及周邊居民。配套：圖書、影音、咖啡廳、等主題：便利、溫馨、休閑、 二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃34 二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃35 二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃36 二層 招商想象美食廣場聚集海峽兩岸各種特征小吃、美味佳肴，為消費者提供超值的口感享用案例：SM五樓新食尚美食廣場、卡樂美食廣場等37 二層 招商想象數(shù)碼廣場 手機(jī)市場38 二層 招商想象書店咖

15、啡吧專賣店影音39枋湖客運商貿(mào)中心運營戰(zhàn)略打造海峽西岸中心城市“一流的客運商貿(mào)中心消除旅客購物心思妨礙：名品、貨真、價實打造高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的商業(yè)環(huán)境，提升海西窗口新籠統(tǒng)打造海西旅游及閩臺特征商品零售買賣平臺突出特征：全力打造海西首家尾貨市場掛牌維護(hù)、產(chǎn)業(yè)政策扶持，“經(jīng)濟(jì)特區(qū)帶動旅游商品運營戶入場地方名優(yōu)土特產(chǎn)品買賣采供平臺四個一致、實現(xiàn)共贏一致規(guī)劃，各業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、科學(xué)組合一致招商，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)商戶，為商貿(mào)中心的良性運營奠定根底一致管理，營造客運商貿(mào)中心公平買賣的商業(yè)氣氛一致推行，一流的謀劃團(tuán)隊為商貿(mào)中心保駕護(hù)航40公司簡介41 關(guān)于我們廈門中智和投資管理努力于商業(yè)地產(chǎn)投資運營管理。是一家有多位多年從事商業(yè)地產(chǎn)運營與管理的勝利人士組合而成，運營團(tuán)隊30余人，其中90%具有大專以上學(xué)歷，并具有多