秦皇島黃金海岸項(xiàng)目投資建議書(shū)ppt課件

1、 秦皇島黃金海岸工程投資建議書(shū)目 錄工程情況工程背景工程概略工程定位市場(chǎng)研討市場(chǎng)定位經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)投資收益評(píng)價(jià)總結(jié)投資工程重點(diǎn)要素分析結(jié)論工程背景2021年秦皇島北戴河新區(qū)成立，黃金海岸地域的開(kāi)展進(jìn)入快車(chē)道。新區(qū)北依碣石，南臨渤海，東隔北戴河，西至灤河，總面積425.81平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)82公里。新區(qū)地理位置優(yōu)越，自然條件獨(dú)特，有中國(guó)北方最優(yōu)質(zhì)的沙灘海水浴場(chǎng)，世界稀有的海洋大漠，華北最大的瀉湖七里海，22萬(wàn)畝連綿蔥郁的林帶，被譽(yù)為中國(guó)最美的八大海岸之一，是全國(guó)乃至國(guó)際上難得的寶地。隨著新區(qū)的成立，區(qū)域環(huán)境大為的完善。沿海高速率先通車(chē)，津秦高鐵通行在即，冀南國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)工建立，高等級(jí)沿海公路已修至工程

2、宗地，五星級(jí)酒店、森林休閑度假公園、房產(chǎn)工程紛紛啟動(dòng) ，該區(qū)域成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；工程位于新區(qū)行政商務(wù)中心中心地帶的邊緣。地塊東面臨渤海灣，且擁有210米專(zhuān)屬干凈海灘沒(méi)有任何建筑物或道路阻隔，南為國(guó)有團(tuán)林林場(chǎng)、亞洲最大的天然滑沙場(chǎng)、黃金海岸高爾夫球會(huì)，西接已擴(kuò)建的沿海高等級(jí)公路、沿海高速公路、新機(jī)場(chǎng)銜接線(xiàn)，北為列為國(guó)家自然維護(hù)區(qū)的原始林帶。北京、天津、唐山、東北均有高速公路相接。工程概略地理位置地塊東臨渤海灣，且擁有210米專(zhuān)屬干凈海灘；南為國(guó)有團(tuán)林林場(chǎng)、亞洲最大的天然滑沙場(chǎng)，距黃金海岸高爾夫球會(huì)4公里；西接已擴(kuò)建的沿海高等級(jí)公路和建立中的冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)銜接線(xiàn)，且距沿海高速公路出口僅6公里，北

3、面是繞城高速公路北面約公里；北為列為國(guó)家自然維護(hù)區(qū)的原始林帶。工程位置工程概略交通情況沿海公路30m寬 0米；冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)銜接線(xiàn)60m寬，在建 0米；沿海高速雙向四車(chē)道6.5公里；津秦高速鐵路北戴河站在建15公里；冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)在建15公里工程概略區(qū)域規(guī)劃一核，指新城中心，即中央商務(wù)區(qū)。選址在黃金海岸和大蒲河地帶，作為城市中心區(qū)并向內(nèi)做軸向開(kāi)展。兩翼，指南戴河特征文娛產(chǎn)業(yè)區(qū)和七里海生態(tài)休閑度假區(qū)。三帶，指濱海景觀(guān)休閑帶、近海高尚生活帶、內(nèi)陸新型產(chǎn)業(yè)帶。 四軸，指南戴河留守營(yíng)、牛頭崖開(kāi)展軸，突出文化文娛、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特征；黃金海岸昌黎縣城開(kāi)展軸，突出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、濱海城市特征；大蒲河口昌黎腹地開(kāi)展軸，突出

4、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、種植園經(jīng)濟(jì)特征；翡翠島、灤河口濕地七里海度假區(qū)開(kāi)展軸突出自然生態(tài)休閑特征。工程概略社區(qū)配套旅游景點(diǎn)：朗格斯酒莊、翡翠島、七里海、碣石山、南戴河國(guó)際文娛中心、中華荷園、國(guó)際天然滑沙場(chǎng)、黃金海岸海濱高爾夫球會(huì)等國(guó)際酒店：大田園賓館、北京電視臺(tái)培訓(xùn)中心、雙龍啤酒城、甲1號(hào)酒店等購(gòu)物中心：黃金海岸市場(chǎng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)：黃金海岸醫(yī)院工程概略規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限地價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率192429商住度假70年20000萬(wàn)元1.530%不限40闡明：參考值?？烧{(diào)。市場(chǎng)研討黃金海岸土地供應(yīng)情況 黃金海岸地域因北戴河新區(qū)的成立，政府加大了招商引資的

5、力度，加快了根底設(shè)備建立的速度，加上得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，北京后花園的區(qū)域定位，吸引了包括中房集團(tuán)、北京億城、國(guó)華集團(tuán)等一大批開(kāi)發(fā)商。但由于黃金海岸地域是國(guó)家級(jí)的自然維護(hù)區(qū)，可供開(kāi)發(fā)的土地屈指可數(shù)，近三年未出讓一塊土地，一線(xiàn)海景地更是屬于稀缺資源。 目前，黃金海岸地域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，均是從原運(yùn)用者手中購(gòu)買(mǎi)變性而來(lái)。擬開(kāi)發(fā)的工程土地都是受讓所得，而且最大地塊的面積為50畝左右。市場(chǎng)研討可參考樓盤(pán)分析工程稱(chēng)號(hào)：黃金海岸假日公寓物業(yè)類(lèi)別：公寓建筑類(lèi)別：塔樓裝修情況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島市昌黎黃金海岸五緯路與一經(jīng)路路口樓盤(pán)均價(jià)： 9800元/平方米開(kāi) 發(fā) 商：秦皇島市黃金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)研討可參考

6、樓盤(pán)分析工程稱(chēng)號(hào)：澳景藍(lán)灣物業(yè)類(lèi)別：公寓 商業(yè)建筑類(lèi)別：回廊式板樓裝修情況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島市昌黎黃金海岸一緯路與一經(jīng)路并匯處樓盤(pán)均價(jià)： 8000元/平方米開(kāi) 發(fā) 商：昌黎縣黃金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)研討可參考樓盤(pán)分析工程稱(chēng)號(hào)：海岸星期天物業(yè)類(lèi)別：公寓建筑類(lèi)別：板樓裝修情況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島黃金海岸一經(jīng)路與二緯路之間樓盤(pán)均價(jià) ：9000元/平方米開(kāi) 發(fā) 商：秦皇島市田氏實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位 工程優(yōu)勢(shì)環(huán)境一線(xiàn)海景。沙灘細(xì)膩，海水干凈，海床平緩，永不冰凍，無(wú)臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)禍，被譽(yù)為中國(guó)最美的八大海岸之一；南北為國(guó)家級(jí)自然維護(hù)區(qū)的天然林地，空氣清新，天然氧吧。黃金海岸森林度假

7、公園、高爾夫球會(huì)、天色滑沙場(chǎng)、沙雕大世界、海洋大漠、擬開(kāi)建的秦皇島好萊塢電影世界近在咫尺。交通西接高等級(jí)的沿海公路、冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)銜接線(xiàn)；距冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里，距津秦高鐵15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇島市區(qū)30公里。市場(chǎng)定位 產(chǎn)品構(gòu)造開(kāi)發(fā)理念：利用獨(dú)特資源，營(yíng)造宜居、宜樂(lè)的度假、動(dòng)作、養(yǎng)生社區(qū)。產(chǎn)品構(gòu)造：28、22、18、12層階梯構(gòu)造的高層公寓，4、5、6層的情景洋房、3層聯(lián)排、雙拼別墅、2層獨(dú)幢別墅。產(chǎn)品線(xiàn)豐富。升值空間：秦皇島副城區(qū)，觀(guān)海、度假、養(yǎng)生俱佳，升值潛力大。市場(chǎng)定位 價(jià)錢(qián)定位參考樓盤(pán)：澳景藍(lán)灣 8000元/平方米、海岸星期天9000元/平方 米、黃金海岸假日公寓980

8、0元/平方米高層均價(jià)：7875元/平方米、洋房均價(jià)：8875元/平方米、聯(lián)排均價(jià)： 11000 元/平方米、獨(dú)幢均價(jià)：12000元/平方米思索到此 產(chǎn)品為老樓改造，定價(jià)略低以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假工程獲得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；東北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居住：20%；投資：20%；其它：10%市場(chǎng)定位 客戶(hù)構(gòu)造市場(chǎng)定位 客戶(hù)來(lái)源以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假工程獲得區(qū)域認(rèn)知知道北戴河區(qū)域的：100%知道黃金海岸區(qū)域的：86%知道北戴河新區(qū)的：32%經(jīng)推介后認(rèn)可黃金海岸區(qū)域有升值潛力的98%以為黃金海岸區(qū)域適宜度假的92%、適宜居住的25%。市場(chǎng)

9、定位 客戶(hù)來(lái)源中心群體占85-90%1、個(gè)體/私營(yíng)業(yè)主2、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員3、企業(yè)中高管理人員4、公務(wù)員5、離退休人員6、影視明星邊緣群體占15-20% 1、想擁有第二套住房的本市居民 2、看好黃金海岸開(kāi)展的外地購(gòu)房者投資收益評(píng)價(jià)分析思緒 本測(cè)算時(shí)未思索商業(yè)，按純居住社區(qū)進(jìn)展測(cè)算。 根據(jù)土地規(guī)劃要求，容積率以1.5如需求可調(diào)至1.8 2.0、建筑密度以30%、綠化率按40%測(cè)算。 秦皇島地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合稅率按銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)的10.38% 計(jì)算。 測(cè)算根據(jù) 高層住宅建安本錢(qián)1800元/平方米、多層洋房1600元/平方米、聯(lián)排別 墅1600元/平方米、獨(dú)幢別墅改造1500元/平方米； 6級(jí)人防，可做車(chē)庫(kù)

10、用，本錢(qián)為2000元/平米； 停車(chē)位比例1：0.8，地下車(chē)位建筑面積為35平米/個(gè)； 會(huì)所本錢(qián)3000元/平米； 城市根底設(shè)備配套費(fèi)、紅線(xiàn)內(nèi)外市政施工費(fèi)用：300元/平米； 區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀(guān)工程軟景費(fèi)按600元/平米，硬景費(fèi)按600元/平米，道路 按400元/平米投資收益評(píng)價(jià) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的名稱(chēng)單位（）建設(shè)用地面積192429總建筑面積288000 其中： 高層120000 洋房80000 聯(lián)排12000 獨(dú)幢31000會(huì)所6000物管用房600市政公用400地下人防（6級(jí)）8000地下車(chē)位28000地下設(shè)備用房2000 動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)方案表 總開(kāi)發(fā)建立：288000 總銷(xiāo)售面積：271000住宅：243

11、00；車(chē)庫(kù)：28000年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售（不含車(chē)庫(kù)）5000080000 10000041000 銷(xiāo)售方案銷(xiāo)售分期及價(jià)格當(dāng)前售價(jià)2011年2012年2013年2014年銷(xiāo)量/均價(jià)住宅合計(jì)500001000006200031000243000公寓銷(xiāo)量（平米）5000050000150005000120000售價(jià)（元/平米）75008000850085007875洋房銷(xiāo)量（平米）40000300001000080000售價(jià)（元/平米）85009000100008875聯(lián)排銷(xiāo)量（平米）6000

12、600012000售價(jià)（元/平米）100001200011000獨(dú)幢銷(xiāo)量（平米）10000110001000031000售價(jià)（元/平米）10000120001400012000地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)量（個(gè)）100250350100800售價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）1010101010總銷(xiāo)售額38500865006245036450223900 靜態(tài)測(cè)算結(jié)果序 號(hào)項(xiàng) 目 成 本(萬(wàn)元) 單位建筑面積單位銷(xiāo)售面積1土地費(fèi)用20000 6948232前期及配套費(fèi)80002783293建安費(fèi)用58000201423874裝修費(fèi)用200008235景觀(guān)、區(qū)內(nèi)市政工程費(fèi)80003296銷(xiāo)售費(fèi)用30001248財(cái)務(wù)費(fèi)用2000 82

13、9管理費(fèi)用20008210不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2000 8211總成本1230004270506012銷(xiāo)售收入22390013稅收2324014利潤(rùn)77660投資工程重點(diǎn)要素分析 區(qū)域要素該地塊位居秦皇島北戴河新區(qū)中心，是未來(lái)黃金海岸高尚聚居區(qū)，小區(qū)周?chē)?guī)劃配套完善。工程附近將建成行政商務(wù)區(qū)，是政府先行開(kāi)發(fā)的地域。工程周邊道路寬闊，交通便利，輻射范圍廣；人脈要素屬大型工程?，F(xiàn)有一定的政府關(guān)系，為今后的開(kāi)發(fā)奠定了根底。利用北戴河新區(qū)新建機(jī)遇，爭(zhēng)取政府提供優(yōu)惠政策，減免一定的稅費(fèi)。投資工程重點(diǎn)要素分析 規(guī)劃要素河北省政府和秦皇島市政府定位北戴河新區(qū)為秦皇島城市副中心。區(qū)行政中心、五星級(jí)酒店、好萊塢影城已開(kāi)

14、工或?qū)㈤_(kāi)工。知名房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐新區(qū)，不斷提升該區(qū)域的居住質(zhì)量和價(jià)值客群要素個(gè)體/私營(yíng)業(yè)主專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員企業(yè)中高管理人員公務(wù)員影視明星離退休人員投資工程重點(diǎn)要素分析 產(chǎn)品定位組合高質(zhì)量、高品味住宅與自然環(huán)境的完美結(jié)合工程規(guī)模總體量近在近30萬(wàn)的濱海大盤(pán)，可構(gòu)成規(guī)模效益產(chǎn)品開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量、高品味產(chǎn)品，表達(dá)海濱特征和國(guó)家自然維護(hù)區(qū)的優(yōu)良環(huán)境成熟的前期、設(shè)計(jì)、管理和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略良好的人居環(huán)境，對(duì)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃的預(yù)期；營(yíng)銷(xiāo)注重對(duì)品牌、生活方式、產(chǎn)品質(zhì)量的訴求結(jié)論工程宗地位置優(yōu)越，可以說(shuō)是黃金海岸地域最好的地塊。黃金海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)處于安康、穩(wěn)定的開(kāi)展階段，一線(xiàn)海景房產(chǎn)是稀缺資源，近30萬(wàn)的大盤(pán)尚無(wú)，2021年比前一年房?jī)r(jià)上升15002000元/平方米，樓盤(pán)和地快的升值潛力很大；隨著新區(qū)行政中心的啟動(dòng)，該區(qū)域根底設(shè)備已開(kāi)場(chǎng)高起點(diǎn)配置。作為秦皇島的城市副中心，開(kāi)展?jié)摿Σ豢晒懒俊ｋS著政府