購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合及品牌組合原則_2

1、購(gòu)物中心的定位購(gòu)物中心的分類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄1購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄2購(gòu)物中心定位定位市場(chǎng)定位3購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類4購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按業(yè)態(tài)特色分類。5購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)

2、分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄6業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)。業(yè)態(tài)的種類7業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（一）8業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（二）9業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合定義：業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的分布及分配比例的過(guò)程。業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問(wèn)題：業(yè)態(tài)的選

3、擇：一個(gè)綜合體或是購(gòu)物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)配比的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系落位與分布的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系10購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄11業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分類寶龍業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：寶龍商業(yè)業(yè)態(tài)分為主次力店、餐飲、服裝、配套四大類。主力店百貨超市影院KTV電玩游樂(lè)城電器家居家具健身書城服裝快銷集

4、合店國(guó)際快銷 男裝 男士正裝 商務(wù)休閑 少淑裝 大淑裝 運(yùn)動(dòng) 休閑 牛仔 數(shù)碼鞋包配套男鞋女鞋 休閑鞋 內(nèi)衣 珠寶飾品 黃金珠寶 鐘表 眼鏡 個(gè)人護(hù)理 美發(fā)美甲 嬰童用品集合店 兒童早教 日用家居 銀行證券 教育培訓(xùn) 休閑食品 衣鞋修理 沖印干洗 12購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄13業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程14

5、業(yè)態(tài)組合定位優(yōu)先原則：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面：整體的功能性定位1即綜合體（購(gòu)物中心)要實(shí)現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別目標(biāo)客群的選擇2位于不同城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影響到購(gòu)物中心內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比規(guī)模選擇3城市綜合體（購(gòu)物中心）的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)15業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)

6、性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程16業(yè)態(tài)組合功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)：綜合體（購(gòu)物中心）的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別：城市中心區(qū)的購(gòu)物中心購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出社區(qū)型購(gòu)物中心目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多郊區(qū)型的購(gòu)物中心主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂(lè)體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富17業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程18業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客流動(dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑：各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)

7、系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)：功能互補(bǔ)性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體目標(biāo)客群的一致性：特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考：19業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程20業(yè)態(tài)組合長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提：各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考，不

8、同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別：租金承受能力較低客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng)低毛利業(yè)態(tài)客單相對(duì)較高，承受租金的能力也較強(qiáng)客流量有限高毛利業(yè)態(tài)大眾型購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。21業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程22業(yè)態(tài)組合空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題：購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過(guò)程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍

9、，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。23業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程24業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程：綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，有很高的穩(wěn)定性，但購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會(huì)有(也必須有)比較大的彈性。購(gòu)物中心發(fā)展的不同時(shí)期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會(huì)有所變化：開(kāi)業(yè)初期的購(gòu)物中心更多的是關(guān)注購(gòu)物中心整體品牌的知名度以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌；穩(wěn)定成長(zhǎng)區(qū)或成熟區(qū)的購(gòu)物中心更多考慮的是購(gòu)物中心的品質(zhì)和持續(xù)

10、盈利能力，這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì)有更高的要求25購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄26業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布原則業(yè)態(tài)分布原則根據(jù)消費(fèi)人群合理安排商品位置：將品牌化妝品、珠寶首飾、手表等需求彈性大，利潤(rùn)高的商品布置在一層每層均設(shè)置至少一兩家知名品牌商家?guī)?dòng)人氣，周邊搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各個(gè)樓層，而非讓知名品牌集中分布。有利于將人流引向各樓層，帶動(dòng)小品牌商家的銷售，使整個(gè)商場(chǎng)不留下死角餐飲和娛樂(lè)場(chǎng)所

11、放在較高的樓層：餐飲、電影院、游戲廳等容易聚集人流的業(yè)態(tài)放置高層，以此消化高層的面積和引導(dǎo)人群向高層流動(dòng)。休閑輕餐飲各樓層均需少量布置：除高層集中餐飲外，在各樓層均需設(shè)置一至兩家休閑餐飲，緩解購(gòu)物疲勞，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)的購(gòu)物時(shí)間27金逸影院上海歌城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：水平分布上海大悅城28業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：垂直分布無(wú)錫萬(wàn)達(dá)3F2F1F29購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄30業(yè)態(tài)組合案例社

12、區(qū)Mall業(yè)態(tài)組合：多以大賣場(chǎng)為主力店，主力店面積占比在20%以上，其次為餐飲和零售，餐飲業(yè)態(tài)面積占比超過(guò)20%。項(xiàng)目名稱商業(yè)體量開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑形態(tài)品牌商家主力店業(yè)態(tài)比例（按面積）主力店零售餐飲休閑配套嘉亭薈6.5萬(wàn)2012.6集中商業(yè)大潤(rùn)發(fā)，優(yōu)衣庫(kù)，小南國(guó)，卡通尼，CGV，上海歌城大賣場(chǎng)24%31%23%17%5%證大大拇指廣場(chǎng)8萬(wàn)2005.7街區(qū)家樂(lè)福，好樂(lè)迪，特力屋大賣場(chǎng)36%12%22%20%10%京基百納廣場(chǎng)8.5萬(wàn)2008.9集中商業(yè)（裙樓）天虹百貨、蘇寧精品店、太平洋電影城、京基粵菜王府百貨36%22%27%10%5%歡樂(lè)頌（深圳）3.5萬(wàn)2010.10集中商業(yè)家樂(lè)福，好樂(lè)迪，特力

13、屋，必勝客，肯德基大賣場(chǎng)18%25%25%20%12%金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)16.4萬(wàn)2009.12街區(qū)易買得，上海歌城，國(guó)美，卡通尼，運(yùn)動(dòng)100，小南國(guó)，居適家大賣場(chǎng)19%46%17%5%12%31業(yè)態(tài)組合案例萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合：餐飲零售比例大，主力店占比一般不超過(guò)50%。成都萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合杭州萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合32業(yè)態(tài)組合案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：主次力店面積占比較大，一般在55%-65%，餐飲比例偏少33購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合

14、標(biāo)桿品牌介紹目錄34業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為鹽城區(qū)域型購(gòu)物中心鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位介紹鹽城寶龍城市廣場(chǎng)位于鹽城市中心區(qū)域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎賓路以東。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)涵蓋新，老城區(qū)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目輻射人口近千萬(wàn)人。東臨城市最大生態(tài)公園，自然景觀條件優(yōu)越。四面主干道交通便捷。 鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位圖35業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+影院+KTV項(xiàng)目規(guī)劃寶龍第三代標(biāo)準(zhǔn)店五星級(jí)酒店大型時(shí)尚百貨大型生活超市大型電器商場(chǎng)巨幕影院休閑商業(yè)街國(guó)際社區(qū)36業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：37業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：主力店38業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：39業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：40業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)

15、目定位為南京河西新城的區(qū)域型購(gòu)物中心建鄴萬(wàn)達(dá)41業(yè)態(tài)組合主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+裝飾城+影院+KTV建鄴萬(wàn)達(dá)42業(yè)態(tài)組合布局：主力店分布過(guò)于集中建鄴萬(wàn)達(dá)金陵國(guó)際家居萬(wàn)千百貨孩子王藝目了然國(guó)美電器43業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)布局：餐飲主要集中分布在高樓層，其他樓層分散分布快餐及輕餐飲3F2F1F44業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)品牌：45業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)實(shí)景圖：46購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄47業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心

16、美國(guó)最大購(gòu)物中心：基本資料立地位置：美國(guó)明尼蘇達(dá)州 - 布盧明頓市（介于省會(huì)明尼阿波里斯市和圣保羅市之間）總投資額6.5 億美元(約52 億人民幣)建筑面積：390000 商業(yè)面積：257000 入駐商戶：超過(guò)520 家停車位：20000 個(gè)樓高：4 層正職員工11000 名，夏季及假日期間的員工增加到13000 名48業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配置規(guī)劃：梅西百貨停車場(chǎng)停車場(chǎng)購(gòu)物區(qū)室內(nèi)主題游樂(lè)區(qū)布盧明岱爾斯百貨席爾斯百貨諾德史壯百貨49業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合：50業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心二期業(yè)態(tài)組合：51業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心購(gòu)物區(qū)：52業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心娛樂(lè)區(qū)：

17、53業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心商圈客源輻射范圍：54業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心成功因素探討：定位與規(guī)劃購(gòu)物中心的定位與規(guī)劃務(wù)必要掌握住三個(gè)原則：吸引足量的客源入店延長(zhǎng)來(lái)客入店停留時(shí)間促使客源重復(fù)入店土地取得提出開(kāi)發(fā)方案/確定確定開(kāi)發(fā)伙伴190191寫字樓辦公區(qū)公寓住宅區(qū)會(huì)議及旅游中心復(fù)合式零售及娛樂(lè)中心加拿大555集團(tuán)美爾文 泰門集團(tuán)市場(chǎng)可行性研究定位/規(guī)劃建議規(guī)劃可行性研究財(cái)務(wù)可行性研究購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理品牌營(yíng)銷開(kāi)業(yè)完工招商動(dòng)工定位與規(guī)劃原則：吸引足量的客源入店延長(zhǎng)來(lái)客入店停留時(shí)間促使客源重復(fù)入店目標(biāo)顧客群55業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心成功因素探討：基本客源本地客源(基本客源) 不管是購(gòu)物中心

18、，或是任何型態(tài)的零售店，基本客源永遠(yuǎn)都是最重要的、也是最根本的顧客群基本客源1：布盧明頓市8.6萬(wàn)人基本客源2：明尼阿波里斯市/圣保羅市430萬(wàn)人一天往返客源：265萬(wàn)人開(kāi)車旅游客源：248萬(wàn)人航空旅游客源：5337萬(wàn)人旅游客源美利堅(jiān)購(gòu)物中心（跨區(qū)域型購(gòu)物中心）5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源56業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心成功因素探討：業(yè)態(tài)設(shè)置目標(biāo)顧客“家庭”客群2454 歲男女性，擁有12 歲以下的小孩聚合大量家庭客群的娛樂(lè)元素尼可羅迪歐主題樂(lè)園/17128 海底探險(xiǎn)水族館/ 4077 LEGO 兒童益智中心恐龍博物館ACES 飛行模擬館、NASCAR賽

19、車模擬館迷你型18 洞高爾夫球場(chǎng)80 幾家餐飲店14個(gè)廳院的電影城57購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄58品牌組合品牌的作用：優(yōu)秀的品牌組合能夠?yàn)橘?gòu)物中心帶來(lái)持續(xù)的生意提升、投資回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)值增值，并確保購(gòu)物中心在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先的地位。 品牌是購(gòu)物中心的靈魂和核心內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)物中心有著較高的入駐條件要求 選擇什么樣的購(gòu)物中心定位是決定品牌能否成功入住的先決條件購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)也必須與品牌的選址要素相契合購(gòu)物中心持有者的財(cái)政實(shí)力是否雄厚？信譽(yù)如何? 管理

20、團(tuán)隊(duì)是誰(shuí)？是否具備品牌理念？專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)、管理水平如何?59購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄60品牌組合品牌組合，以傳統(tǒng)購(gòu)物類為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氣息和生機(jī)3盲目走高檔定位路線，追求國(guó)際大品牌1盲目引進(jìn)大賣場(chǎng)、百貨等主力店2中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題：盲目追求高檔定位和國(guó)際大牌、盲目引進(jìn)大賣場(chǎng)和百貨主力店，組合與布局不合理，招商不成功，難以正常運(yùn)營(yíng) 由于不了解品牌客層消費(fèi)特點(diǎn)和品牌之間的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系，品牌檔次、組合及鋪面布局混亂5主力店組合占比過(guò)高，缺乏豐富產(chǎn)

21、品選擇，導(dǎo)致收益和回報(bào)率偏低4不同業(yè)態(tài)和品牌之間的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系斷裂，無(wú)法有效引導(dǎo)客流到達(dá)各個(gè)樓層鋪面661品牌組合中國(guó)購(gòu)物中心普遍存在著品牌同質(zhì)化的現(xiàn)象，因此，顧客忠誠(chéng)度不高1購(gòu)物中心的定位模糊、經(jīng)營(yíng)主題不清晰、品牌組合脫離項(xiàng)目立地消費(fèi)需求，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)困難重重，最終導(dǎo)致出租率、收益率雙低的后果2中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題：品牌同質(zhì)化嚴(yán)重, 顧客忠誠(chéng)度不高，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)欠佳62購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄63品牌組合品牌組合 (Brand Mix）是購(gòu)物中心的核心

22、吸引力元素:主力店（Anchor Store) 、次主力店（Sub-anchor)與精準(zhǔn)的品牌組合是購(gòu)物中心的核心吸引力元素主次力店集聚消費(fèi)者品牌主力店和次主力店，具有較強(qiáng)的積聚小品牌和積聚消費(fèi)群的能力 ；主力店和次主力店的選擇，對(duì)其他小型租戶和目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生重要的吸引力和影響力品牌組合決定檔次精準(zhǔn)的品牌組合決定著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體消費(fèi)檔次和商業(yè)品牌形象64品牌組合品牌落位策略與技巧是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造效益的關(guān)鍵首層樓面及主要入口位置，布局主力品牌，突顯項(xiàng)目定位主題形象 以品牌的檔次定位為主線，選擇定位檔次一致的品牌，布局首層樓面 避免互相干擾或互相沖突的業(yè)態(tài)混雜布局 突出重點(diǎn)品牌的位置和面積，合理控制其他品牌的面積需求；做到形象奢華而不浪費(fèi)，優(yōu)雅但不高傲 交通動(dòng)線流暢自然，區(qū)域空間開(kāi)闊和諧，服務(wù)設(shè)施及標(biāo)示指引凸顯人性化與特別關(guān)懷 各樓層布局須平面與垂直聯(lián)動(dòng)，業(yè)態(tài)適當(dāng)集中與個(gè)別分散，品牌布局點(diǎn)面結(jié)合，保持不同檔次的品牌和不同業(yè)態(tài)的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系65購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄66品牌組合未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)購(gòu)物中心的發(fā)展推動(dòng)品牌零售業(yè)市場(chǎng)細(xì)分 3購(gòu)物中心的快