老舊小區(qū)造價控制與審核操作規(guī)程培訓ppt課件

1、盧 德 林2019年 10 月16日中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項目造價控制與審核操作規(guī)程培訓相關(guān)管理規(guī)定或政策世界各國的數(shù)學家、系統(tǒng)工程學家、運籌學家，還有工程投資領(lǐng)域和財務會計領(lǐng)域的專家們，都在不遺余力地探索這種復雜性系統(tǒng)，這種探索將是長期的、艱辛的。關(guān)于開展中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作的通知關(guān)于印發(fā)中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作實施方案的通知關(guān)于加強和規(guī)范中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項目造價審核工作的通知關(guān)于進一步加快推進中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項目進展的緊急通知中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作規(guī)程中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治技術(shù)導則中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項目管理辦法中央

2、國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治資金支付操作規(guī)程中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作手冊中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治造價控制與審核操作規(guī)程中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項目立項評估和初步設計評審操作規(guī)程 目 錄控制與審核操作規(guī)程2 概算分解控制與審核5 工程變更控制與審核4 合同控制與審核 6 資金支付控制與審核3 招標控制與審核 7 竣工結(jié)算控制與審核8 工程竣工決算編制與審核1 總則及一般規(guī)定9 附 則造價造價工作主要參與者投資概算范圍內(nèi)的主要造價控制參與者建設單位承擔項目實施和造價控制主體責任監(jiān)督監(jiān)理單位建 設 單 位造價咨詢項目管理設計單位承包商國管局概算評審單位造價審核單位項目巡查單位組織綜合整治

3、項目的房屋檢測鑒定、項目申報、工程設計、招標采購、簽訂并履行合同、資金使用管理、居民協(xié)調(diào)、竣工驗收和竣工結(jié)決算等項目建設管理工作。接受國管局和本單位紀檢、監(jiān)察、審計、財務、信訪等機構(gòu)的監(jiān)督和指導。項目實施和造價控制責任主體負責建設單位的項目投資計劃執(zhí)行情況的全過程監(jiān)督與管理國管局總指揮部 / 聯(lián)席會議機構(gòu)項目 1指揮部 1監(jiān)理項目管理承包商造價咨詢設計項目 N指揮部 N監(jiān)理項目管理承包商造價咨詢設計造價審核單位項目巡查單位概算評審單位部門1部門 i部門N多層級多項目管理模式造價控制與審核紅線 變更后的工程投資突破批準的投資概算的； 整治內(nèi)容超出中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治內(nèi)容分 中基礎內(nèi)容和附

4、加內(nèi)容的； 工程變更未辦理簽認和審批手續(xù)的，超出批準建設內(nèi)容發(fā)生的支出； 不符合合同協(xié)議的支出； 非法收費和攤派； 無發(fā)票或者項目不全、無審批手續(xù)、無責任人員簽字的支出； 因設計/施工/供貨等原因造成的工程報廢 等損失，以及未按規(guī)定報經(jīng)批準的損失； 項目符合規(guī)定的驗收條件之日起3個月后發(fā)生的支出； 其他不屬于本項目應當負擔的支出。建設單位使用住宅專項維修資金、售房款、部門自籌或者業(yè)主自籌等方式自行解決。建設成本決算范圍投資范疇 改變原有房屋和土地的權(quán)屬關(guān)系、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的； 改變原臨時建筑和違章建筑的屬性的。工程造價審核要遵循“安全經(jīng)濟、厲行節(jié)約、簡樸實用、有限目標、節(jié)能環(huán)保和注意績效”的六大基本

5、原則。建設資金應重點保障中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治內(nèi)容分類表 中“基礎內(nèi)容”的實施，支持“附加內(nèi)容”的實施?！白赃x內(nèi)容”的建設資金由建設單位自行處理。有效控制投資，提高資金使用效益。 施工圖設計未落實評審意見、未進行限額設計而突破批準的投資概算的. 整治基礎內(nèi)容和附加內(nèi)容房屋建筑本體部分抗震加固節(jié)能改造綜合改造 1、1980年以前建成、不能滿足抗震規(guī)范要求，有加固價值的老舊房屋1、平改坡2、屋面防水、保溫改造3、樓梯外墻保溫4、樓體外門窗改造5、每個樓棟和每個單元安裝供熱計量總表1、外墻及公共區(qū)域清洗、粉刷2、樓內(nèi)照明系統(tǒng)改造3、樓樓內(nèi)水、電、氣、熱、通信、消防等管線改造4、地下空間安全隱患

6、整治小區(qū)公共部分基礎設施改造 環(huán)境整治改善 1、供水、雨污排水管網(wǎng)設施改造2、供電、弱電管網(wǎng)設施改造3、燃氣、供熱、消防管網(wǎng)設施改造4、安防設施完善1、小區(qū)道路、綠化、照明設施改造2、規(guī)范非機動車停車，增設或改造自行車棚等非機動車停車實施3、規(guī)范機動車停車，結(jié)合小區(qū)綠化、樹蔭施劃機動車停車位4、更新或補建信報箱5、規(guī)整線纜、室外空調(diào)等6、拆除私搭亂建的違章建筑老舊小區(qū)綜合整治項目1、1980年以前建成、沒有抗震加固價值的老舊平房、簡易樓、筒子樓等可進行翻擴建；2、翻擴建項目可適當增加戶型面積、樓層和地下車庫1、可增設太陽能應用、雨水收集系統(tǒng)等節(jié)能、節(jié)水措施。1、生活、消防水箱等設施改造；2、樓

7、外雨水排水管線更新；3、可補建門禁及訪客對講系統(tǒng)；4、更新或改造原有老舊電梯。1、供水、排水、配電（變電）、燃氣調(diào)壓站、鍋爐房、熱交換站、消防等設施設備改造；2、架空線電纜入地改造（土建費用）；3、增設天然氣系統(tǒng)、人防通道及其他配套輔助用房改造等。1、可增設公共衛(wèi)生間、無障礙設施、科普櫥窗、宣傳欄等2、清理樓內(nèi)外雜亂堆砌、廢棄物；3、規(guī)范垃圾分類收集等?；A內(nèi)容10項附加內(nèi)容8項基礎內(nèi)容14項附加內(nèi)容13項“基礎內(nèi)容”建設目標以“消除安全隱患、節(jié)能減排，并保障小區(qū)居民基本生活需求”為主；“附加內(nèi)容”建設目標以“完善小區(qū)配套功能”為主；“自選內(nèi)容”建設目標以“美化小區(qū)環(huán)境、提升居住品質(zhì)”為主。本

8、辦法附錄五，工作規(guī)程附表1工程造價審核必要性因為戶外施工、小區(qū)居民切身利益、小區(qū)居民全程參與，技術(shù)經(jīng)濟文件缺失，項目管理的系統(tǒng)性將會更加復雜，投資不可控風險將會大大增加。利用工程造價審核單位的專業(yè)優(yōu)勢，要求其全程參與項目建設與管理，要求其全程協(xié)助國管局或建設單位進行投資控制與審核，非常必要，也非常重要！造價審核行為過程監(jiān)督1、國管局房管司負責監(jiān)督考核造價咨詢機構(gòu)及其工作人員的造價咨詢活動，對工程造價實行動態(tài)管理，定期對 造價咨詢機構(gòu)的服務質(zhì)量及信譽情況進行考核。（2.0.11條）2、國管局房管司會同財務部門加強工程價款結(jié)算的監(jiān)督，組織造價咨詢機構(gòu)對價款結(jié)算及審核結(jié)果進行復查、 互查或抽查。 （

9、8.2.7條）3、對造價審核單位編制的工程結(jié)算審核報告和工程竣工決算審核報告存在嚴重錯誤或重大分歧的，國 管局按照“先審核、后審批”的原則，組織中介機構(gòu)進行評審后，再進行審批。 （9.2.3條）造價審核單位及人員受建設單位及其他有關(guān)單位投訴，經(jīng)查證屬實的，視情節(jié)輕重，國管局會同建設單位給予警告、終止合同、取消從事綜合整治項目造價咨詢資格等處理。（2.0.16條）造價審核單位及人員在咨詢過程中弄虛作假、串通牟利等造成損失的，依法應當承擔賠償責任。構(gòu)成犯罪的，法移交司法機關(guān)追究責任。（2.0.17條）造價審核單位的專業(yè)審核或咨詢意見，經(jīng)國管局房管司或建設單位驗收不合格或不完整的，應責成其重新作出專

10、業(yè)審核并出具咨詢意見。（2.0.14條）國管局房官司有權(quán)委托另外一家工程造價咨詢單位，對驗收不合格的工程造價業(yè)務進行重新審核或復核，原造價咨詢單位應予以配合。（2.0.15條）造價審核自律管理 造價審核單位應根據(jù)項目跟蹤審核工作進展情況，在每周四、每月月底前，向國管局房地產(chǎn)管理司報送造價審核工作周報和月報， 說明當期主要審核工作情況、審核成果、存在的主要投資控制風險，以及擬采取的應對措施等。 （2.0.5條） 造價審核單位不得參與建設單位的項目管理工作，不得干預項目決策。 （2.0.7條）工程造價審核人員應按照工程造價咨詢單位執(zhí)業(yè)行為準則、造價工程師職業(yè)道德行為準則開展造價審核工作，承客觀、專

11、業(yè)、嚴謹、負責的態(tài)度，分階段提交造價審核成果文件（1.0.8條）工程造價咨詢單位應遵循獨立、客觀、公正、誠實信用原則，不得損害社會公共利益和他人的合法權(quán)益。（1.0.8條）工程造價咨詢單位應加強廉政建設，其工作人員應廉潔自律，杜絕違法、違規(guī)、違紀行為。所有與綜合整治項目的造價審核單位，應向國管局和建設單位提交廉政承諾書（1.0.9條）除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)同意，工程造價咨詢單位不得對外提供工程造價咨詢服務過程中獲知的工程信息、商業(yè)秘密和業(yè)務資料。于保密工程，應與建設單位簽訂保密協(xié)議（2.0.10條）工作模式和組織管理 造價審核單位應重點關(guān)注建設規(guī)模、范圍、內(nèi)容和標準對工程造價的影響，向國

12、管局房地產(chǎn)管理司提出建設成 本優(yōu)化建議和投資控制措施，提交造價審核總體實施方案。 （2.0.2條） 造價審核單位應建立現(xiàn)場溝通聯(lián)系機制，每周到項目現(xiàn)場不少于兩次，重大項目應安排專人常駐項目現(xiàn) 場。造價審核單位應對項目現(xiàn)場、建設單位駐地的造價咨詢活動進行記錄，建立完善造價咨詢工作日志 或周志備查，且需建設單位或相關(guān)被審核單位簽字確認。 （2.0.8條）造價審核單位應全面掌握項目相關(guān)批準文件、評審報告、設計圖紙和項目現(xiàn)場狀況，參加現(xiàn)場項目管理 或監(jiān)理例會，掌握項目進展、工程變更等，了解項目現(xiàn)場決策事項，發(fā)表咨詢意見建議。 （2.0.7條）造價審核工作成果管理 造價審核單位從事工程造價咨詢業(yè)務，應當

13、按照有關(guān)規(guī)定的要求出具相應的工程造價成果文件，并及時提交 國管局房地產(chǎn)管理司、建設單位、被審核單位和相關(guān)方。（2.0.3條）工程造價重要成果文件應當符合本規(guī)程及建設工程造價咨詢規(guī)范、建設工程造價咨詢成果文件量標準 的要求，由工程造價咨詢單位加蓋有企業(yè)名稱、資質(zhì)等級及證書編號的執(zhí)業(yè)印章，由執(zhí)行咨詢業(yè)務的注冊造 價工程師簽字、加蓋執(zhí)業(yè)印章后生效。 （2.0.4條）為不影響工程進展，造價審核單位對建設單位提交的概算分解、招標文件、工程量清單及控制價、合同文件、 暫估單價的材料設備及暫估價專業(yè)工程的招標采購、工程變更、費用索賠與反索賠等本規(guī)程中無特殊說明的事項，可以進行事后或者事中審核，并注明上述活動

14、時點、資料提交及接收時點、審核完成時點等。（2.0.6條）造價審核收費標準世界各國的數(shù)學家、系統(tǒng)工程學家、運籌學家，還有工程投資領(lǐng)域和財務會計領(lǐng)域的專家們，都在不遺余力地探索這種復雜性系統(tǒng)，這期的、艱辛的。工程造價審核費用應執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價，應通過招標方式合理確定服務價格。 （2.0.12條、-2.0.13條） 特別地，對于不適合招標的保密工程或緊急工程，可協(xié)商確定。 造價審核收費標準：國管局工程建設項目造價咨詢管理辦法（試行）（局辦20197 號）； 造價審核基本費的計費基數(shù)：建設單位組織報審的建筑安裝工程費用，其費率按標準下浮20%； 造價審核審減費用計費基數(shù)為審減金額（建設單位的送審金額減

15、去造價審核單位的審定金額）。審減額 收費費率不下浮。 審減率小于等于5%時，審減額收費由國管局承擔；審減率大于15%時，超過部分由承包商承 擔；對于 高報結(jié)算價款的項目，建設單位和被審核單位要作出書面說明；對于違規(guī)串通、虛報結(jié)算價款的，造成 損失的責任方應當賠償，國管局將在一定范圍內(nèi)進行通報。 對于審減費用的處理合同條件，應納入施工及各專業(yè)工程的招標文件和承發(fā)包合同文件中。國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步放開建設項目專業(yè)服務價格的通知（發(fā)改價格2019299號） 目 錄控制與審核操作規(guī)程2 概算分解控制與審核5 工程變更控制與審核4 合同控制與審核 6 資金支付控制與審核3 招標控制與審核 7 竣工結(jié)

16、算控制與審核8 工程竣工決算編制與審核1 總則及一般規(guī)定9 附 則造價定義階段關(guān)注點建設實施立項申請立項批復初步設計初步設計評審建設準備招標投標施工圖設計施工圖審查竣工驗收后評價交付使用施工圖限額設計概算分解前期工作要求在國管局批準項目的立項之后，建設單位應根據(jù)項目的立項批復意見，并充分考慮本單位的項目管理習慣和技術(shù)力量，與設計單位和工程造價審核單位一起，組建設計團隊，共同開展初步設計工作。在初步設計方案評審階段，建設單位應會同設計單位和工程造價審核單位，對評審單位的初步評審意見，逐條進行認真研究。對評審單位的評審意見有疑義的，應以書面形式，及時回復評審單位，并要求評審單位重新進行復核。建設單

17、位前期工作要求世界各國的數(shù)學家、系統(tǒng)工程學家、運籌學家，還有工程投資領(lǐng)域和財務會計領(lǐng)域的專家們，都在不遺余力地探索這種復雜性系統(tǒng)，這期的、艱辛的。1、 建設單位要加快推進項目前期工作，合理安排項目立項、初步設計、施工圖設計及審查、工程量清單編制、工 程招投標、施工許可辦理等各環(huán)節(jié)時間，疊加并行開展相關(guān)工作，提高工作效率。 （3.1.1條）2、 項目立項批復后，建設單位應與國管局房地產(chǎn)管理司簽訂中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項目建設管理責任 書。在項目初步設計及投資概算批復4個月內(nèi)，建設單位應完成開工前各項準備工作并開工。（3.1.2條）立項初設及評審施設及審查清單及控制價施工及監(jiān)理招標開工證立項

18、初設及評審施設及審查清單及控制價施工及監(jiān)理招標開工證節(jié)省時間不大于120天傳統(tǒng)串式模式FT 模式概算分解是投資控制的靈魂中央國家機關(guān)基本建設項目概算分解控制辦法尺度規(guī)范工具靈魂是主管部門衡量項目投資計劃執(zhí)行情況的最重要標準是建設單位對項目參與各方進行績效考核的基準和參照涉及項目所有參與者的技術(shù)經(jīng)濟行為是項目參與各方必須共同遵守的行為規(guī)范 四種分解方法：按人分解、按物分解、按進度分解、按資源分解 三種分解原則：從量分解、從價分解、量價分解是一種“分散權(quán)責，集中控制”的管理體制是投資控制的靈魂概算分解工作流程中央國家機關(guān)基本建設項目概算分解控制辦法（第十條）國管局批準 初步設計、投資概算、優(yōu)化后的

19、施工圖、工程量清單 建設單位 投資概算分解靈魂批復投資概算三、預備費二、工程建設其他費用一、工程建設費用（一）總包合同（二）發(fā)包人直接發(fā)包合同明細表固定費用預留金暫估價材料設備暫估價專業(yè)工程明細表明細表概算分解過程一級二級三級四級五級投資控制過程編報概算分解控制表概算分解控制表備案施工圖設計優(yōu)化、施工圖限額設計項目組織實施項目投資動態(tài)監(jiān)管每月5日隨項目管理月報,填報上月的概算分解控制表委托中央政府采購中心組織招標采購可機動資金優(yōu)化項目投資控制形成的分項合同投資凈結(jié)余資金概算分解的編制主體是建設單位，如果建設單位編制確有困難的，可商請工程造價審核單位或工程造價咨詢單位，協(xié)助其編制概算分解控制表。

20、如果建設單位在首次概算分解后發(fā)現(xiàn)，概算分解控制表中的數(shù)據(jù)與國管局批準的初步設計方案及投資概算存在較大差異時，建設單位應對差異進行重點書面說明。概算分解預控金額作為各項合同招標的控制價格概算分解控制表流轉(zhuǎn)與使用概算分解控制表建設單位編制概算分解控制表造價審核單位審核概算分解控制表國管局審核備案確定各分項合同預控金額的依據(jù)確定工程款支付上限的依據(jù)確定總投資預控目標的依據(jù)重大變更、簽證、新增事項施工總包招標準備階段施工招標及施工階段使用可機動資金建設單位調(diào)整原因用途金額建設單位、造價審核單位應嚴格履行投資控制職責，不得擅自提高建設標準、擴大建設規(guī)模，應采取措施規(guī)避投資風險，確保項目實際總投資不突破批

21、準的概算總投資。（3.2.5條）施工過程中在項目實施過程中，建設單位應通過概算分解，來實現(xiàn)項目投資的動態(tài)控制，來實現(xiàn)各分項工程投資的動態(tài)平衡。國管局批準的初步設計和投資概算；概算評審單位出具的初步設計方案和設計概算的評審意見經(jīng)濟性合理性對概算分解審核意見或?qū)I(yè)建議,建設單位和工程造價審核單位應留存?zhèn)洳?。?nèi)部履行必要簽報審批程序首次概算分解最佳時機初設(概算)立項/可研(估算)施設(預算)招標(標底)施工(支付)竣工(結(jié)算)交付(決算)投資分解規(guī)劃/設計/計劃執(zhí) 行評審/審計效 績 / 獎 懲概算分解的專業(yè)性比較強，要做好不容易。但考慮到老舊小區(qū)改造項目的實際情況，尤其是時間進度的緊迫性，概算分

22、解時，可以參照中央國家機關(guān)建設項目概算分解控制辦法（試行）的規(guī)定，作適當?shù)暮喕幚怼＃?.13條和3.1.6條）概算分解控制辦法第十一條概算分解是一個動態(tài)的、循環(huán)往復的過程施工圖限額設計解決建議潛在風險問題成因 施工圖設計不完善，甚至出現(xiàn)設計錯誤的情況比較普遍 各種原始的技術(shù)經(jīng)濟文件缺失比較嚴重對老舊小區(qū)實際使用現(xiàn)狀的把握，不夠清晰未正確領(lǐng)悟建設單位提出的老舊小區(qū)改造需求未嚴格按照國管局批復的初步設計方案和投資概算進行限額設計設計單位的設計過程缺少必要的監(jiān)督，建設單位將設計的主動權(quán) 完全交給設計單位掌握老舊小區(qū)實際使用現(xiàn)狀，明確提出設計改造需求 要求設計單位進行現(xiàn)場辦公、現(xiàn)場設計，督促設計單位

23、，嚴格 按照國管局批準的建設規(guī)模、建設范圍、建設內(nèi)容、建設標準 和投資概算，開展設計優(yōu)化和限額設計工作，確保施工圖預算 不突破批準的投資概算，從源頭上控制項目的投資 施工圖限額設計，須全面落實初步設計和投資概算的評審意見施工階段將出現(xiàn)大量的工程變更洽商，或者增減事項工程投資的不可控風險加大建設單位審計風險和管理風險加大如果建設單位在項目的定義階段，不重視項目的施工圖優(yōu)化設計，或者限額設計工作，那么，項目將很容易出現(xiàn)這樣或那樣的問題。施工圖限額設計建設單位按照批準的初步設計及投資概算、初步設計評審報告，組織施工圖限額設計和優(yōu)化，確保不突破初步設計概算，從源頭上控制投資。（ 4.1.1 條）施工圖

24、設計未落實初步設計批復和評審意見，未進行施工圖限額設計，建設單位應當組織設計單位進行修改。否則，超出投資概算部分的投資，由建設單位按照相關(guān)政策自行解決。（ 4.1.2 條）施工圖設計完成后，建設單位、設計單位應將施工圖設計文件送施工圖審查機構(gòu)進行審查。施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用。（ 4.1.3 條）磨刀不誤砍柴工，當施工圖設計不符合招標條件時，不應強行啟動招標程序。 目 錄控制與審核操作規(guī)程2 概算分解控制與審核5 工程變更控制與審核4 合同控制與審核 6 資金支付控制與審核3 招標控制與審核 7 竣工結(jié)算控制與審核8 工程竣工決算編制與審核1 總則及一般規(guī)定9 附 則造價招投標階段關(guān)注點

25、建設實施立項申請立項批復方案設計方案評審建設準備招標投標施工圖設計施工圖審查竣工驗收后評價交付使用招標方式及平臺計價原則預備費處理暫估價事項不平衡報價與清標計價體系打捆招標和加固工程招標人的合法性招標條件和承包商選擇拆除工程可回收物處置招標前造價控制與審核施工招標準備階段的造價控制與審核關(guān)于進一步規(guī)范北京市房屋建筑和市政基礎設施工程施工發(fā)包承包活動的通知（京建發(fā)2019130號）工程量清單招標控制價建設單位委托招標文件招標控制價招標文件工程量清單招標方式投標人選擇分標情況造價審核單位審核綜合單價組成措施項目費用其他項目費用項目（分部分項工程、措施項目、其他項目）、工程量、特征描述招標方式、范圍

26、、內(nèi)容、投標保證、評分標準、合同模式、計價原則、費用索賠、工期、支付方式、施工現(xiàn)場及外圍條件、非甲供主要材料設備的技術(shù)標準及要求等國管局批準的初步設計、投資概算、經(jīng)國管局審核備案的概算分解，以及其他施工圖設計文件等經(jīng)國管局審核備案的概算分解和已經(jīng)審核定案的工程量清單履行施工招標程序?qū)徍藷o誤施工圖設計完成建設單位應委托具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)編制工程量清單、招標控制價和招標文件。在招標文件和工程量清單中，應合理設置暫估價事項，嚴格限制暫估價事項的金額比例。“工程量清單和招標控制價”應 根據(jù)招標文件的精神來予以編制， “工程量清單和招標控制價”的 編制 時間，應晚于招標文件的編 制時間。 拆除工程可

27、回收物處置世界各國的數(shù)學家、系統(tǒng)工程學家、運籌學家，還有工程投資領(lǐng)域和財務會計領(lǐng)域的專家們，都在不遺余力地探索這種復雜性系統(tǒng)，這種探索將是長期的、艱辛的。 1.產(chǎn)權(quán)單位資產(chǎn)賬中列示的設備熱力機房（鍋爐房、換熱站）：鍋爐及其輔助設備、換熱器及其輔助設備；配電室：高壓柜、變壓器、低壓柜、直流屏；泵房(給水、消防）：水泵及其輔助設備；安防系統(tǒng)：攝像機、監(jiān)視器、硬盤錄像機；人防工程：風機、濾毒器；燃氣工程：調(diào)壓箱；電梯。 2.產(chǎn)權(quán)單位資產(chǎn)賬中未列示的設備及材料門窗：單元門、防火門、外窗、護欄、遮陽棚支架；金屬管材：給水管、排水管、采暖管、消防管；信報箱、欄桿、空調(diào)架、自行車棚內(nèi)的金屬器材；電纜、電線；

28、散熱器。 中央行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置管理辦法（國管資2009168 號）、關(guān)于進一步規(guī)范中央行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置工作的通知（國管資2019165號） ：1、處置方案須報國管局批準后執(zhí)行；2、應在北京產(chǎn)權(quán)交易所進行處置;；3、處置收入按“收支兩條線”原則進行管理。可以由各部門自行予以處理。但處置收入宜報國管局核準后，首先用于沖減項目投資的不足，結(jié)余部分方可按建設單位的“其他收入”進行管理；2. 在總包招投標階段，將“拆除物盤點清單”作為招標工程量清單的組成部分，一并納入總包的招標范圍，由投標人自主競爭報價。老舊小區(qū)改造項目屬于房屋修繕工程，“拆、改”的工程量非常大。建設單位應該在總包招標之

29、前，根據(jù)國管局批準的老舊小區(qū)改造項目的改造范圍和改造內(nèi)容，對擬拆物資進行盤點清查，并登記造冊。拆除工程可回收物的處置，是建設單位和工程造價審核單位在招標準備階段應該重點關(guān)注的問題。對于需要拆除、更換的舊門窗、護欄等拆除工程可回收資產(chǎn)，造價審核單位應協(xié)助建設單位組織清查、盤點、登記造冊，并交由業(yè)主或者相關(guān)產(chǎn)權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定處置。業(yè)主或者相關(guān)產(chǎn)權(quán)人放棄處置權(quán)利的，建設單位應組織施工、監(jiān)理、拆除等單位，就拆除工程可回收資產(chǎn)進行作價，經(jīng)造價審核單位審核后，沖抵工程款。（5.2.3條）因為老舊小區(qū)改造項目的特殊性（尤其是拆除工程可回收物可能涉及小區(qū)居民的切身利益），為了加快施工進展財政部關(guān)于基本建設項

30、目結(jié)余財政資金收回同級財政的通知（財建2019707號） 打捆招標和加固工程打捆招標加固工程打捆招標條件 清單編制原則 合同簽署工程款支付結(jié)算審核竣工決算 招標階段： 內(nèi)加固工程以暫估價專業(yè)工程形式體現(xiàn)，不參與競爭且暫估金額與國管 局批復的概算金額相同。 外加固工程以分部分項工程清單項形式體現(xiàn)，由投標人自主競爭報價； 施工階段： 外加固工程的開工時間，晚于內(nèi)加固工程的開工時間； 如果內(nèi)加固工程不可操作，應及時組織專家對外加固工程的必要性進行 論證，論證結(jié)果報國管局審批。未經(jīng)國管局批準，外加固工程不應開工 建設； 如果內(nèi)加固工程確實無法實施，應向全體小區(qū)居民進行公示并說明原因。 加固工程調(diào)整按重

31、大變更處理注意：分標應履行必要的專家評審程序三個地塊、三個土地規(guī)劃、一個投資概算，在總包招標分標時，為什么是2個，而不是1個，或3個？抗震加固工程施工本身，不存在任何技術(shù)難題，但是，要想順利完成加固工程建設，小區(qū)居民的支持與配合是必要條件。僅僅通過給予小區(qū)居民一定的騰房、搬遷補償費，顯然是不夠的，因為，絕大多數(shù)居民不愿意因為內(nèi)加固建設，而減少本來就很擁擠、本來就不夠用，本來就很小的室內(nèi)實際使用面積，他們希望借這次難得的改造機會，適當擴大建筑面積，但這種訴求，又缺乏政策支持，進而導致內(nèi)加固建設基本上不可操作。中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作規(guī)程抗震加固工程招標與調(diào)整老舊小區(qū)綜合整治項目中的戶內(nèi)、

32、樓外加固工程，原則上宜按分部分項工程編制工程量清單。當戶內(nèi)加固工程實施確有困難的，商招標管理部門按暫估價專業(yè)工程形式，列入工程量清單，暫估金額為批復投資概算中相應的戶內(nèi)加固工程概算金額。 （4.1.5條）抗震加固工程招標處理方式如果因業(yè)主配合、底商等特殊原因，導致項目的整體或者局部加固施工無法作業(yè)，進而影響建筑物結(jié)構(gòu)安全的，建設單位應及時組織設計、監(jiān)理等相關(guān)專家，對原加固工程設計方案進行重新論證。經(jīng)論證，確需調(diào)整加固實施方案的，原則上要重新組織施工圖審查。如果相關(guān)專家認為調(diào)整后的加固實施方案不需重新進行施工圖審查的，應當就 “專家論證結(jié)論”和“新的加固實施方案”進行簽字確認，并依法對工程設計質(zhì)

33、量負責。抗震加固工程調(diào)整對于不配合加固施工作業(yè)的業(yè)主或者單位，應要求其以書面簽字方式予以確認，并依法承擔相應的責任。如果業(yè)主或者單位既不配合加固，也不予簽字確認的，建設單位應組織設計單位、施工單位和監(jiān)理單位等相關(guān)參建單位，以會議紀要等形式，及時進行書面說明并留存?zhèn)浒?。對于無法實施部分的加固工程概算投資，不得調(diào)劑使用于項目的其他事項，應當交回國庫；建設單位應就不能加固的原因進行書面說明，并向國管局房管司提交施工圖審查、專家論證和業(yè)主簽字等資料。按照重大工程變更予以處理。抗震加固工程的任何調(diào)整方案，均應報國管局審核通過后方可實施。（6.2.7條）招標條件及承包商選擇一、招標條件已經(jīng)完成項目的立項、

34、初步設計及投資概算的審批手續(xù)；已經(jīng)完成項目的規(guī)劃等備案手續(xù)；已經(jīng)落實項目的年度投資計劃或者建設資金已經(jīng)落實；施工圖設計已經(jīng)完成，施工圖設計審查已經(jīng)獲得通過。二、承包商選擇實行合格承包人名錄制度（中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作規(guī)程）； 在實踐中，我們發(fā)現(xiàn)，有相當多的項目，在施工總包招標時，施工圖設計仍然不完善，甚至出現(xiàn)錯誤，根據(jù)招標條件，一般不宜啟動招標程序，但考慮到老舊小區(qū)改造項目的建設時限要求，建設單位往往希望能夠盡快啟動招標程序，這時，工程造價咨詢單位應該在受托開展工程量清單和控制價編制時，先用設計的視野，看圖審圖，并將設計問題及時反饋給建設單位和設計單位，要求設計單位及時予以完善或整改

35、。這種做法，對加強項目管理，提高投資效益，作用巨大。為確保承包人名錄中的承包商合格，國管局將會同建設單位定期對名錄中的承包商的業(yè)績進行考評。對于不合格的，弄虛作假的承包商，要及時予以清退并公告。招標方式及平臺選擇一、招標方式嚴格按照國管局批復的招標方式進行；嚴格按照國家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。二、不招標的條件三、招標平臺部分行業(yè)的專業(yè)分包工程應在其專有平臺上進行招標；其他工程均應在政采中心在北京市建設工程交易中心的平臺進行招標；電梯宜單獨組織招標 實行合格承包人名錄制度采用兩階段招標采購模式法律法規(guī)規(guī)定的招標方式工程項目施工單項合同重要設備、材料等貨物采購單項合同勘察、設計、監(jiān)理等服務采購單項合同公

36、開招標200萬元100萬元單項工程預計合同重要設備、材料等貨物采購單項合同勘察、設計、監(jiān)理等服務采購單項合同公開招標其他形式采購50萬元60萬元50萬元項目總投資在3000萬元以下時50萬元可直接委托項目總投資在3000萬元上下時返回無須招標的特殊情形 涉及國家安全的項目；涉及國家秘密的項目；涉及不可替代的專利或者專有技術(shù)的項目；采購人依法可以自行建設、生產(chǎn)或者提供的項目；如不選用原承包商，會影響項目施工或者整體功能配套要求的項目；涉及防洪搶險救災的項目；利用扶貧資金實行以工代賑、需要使用農(nóng)民工的項目。返回招標人資格的合法性招標人系指依法提出項目、依法組織項目招標的法人或其他組織。 項目立項或

37、可研的申請人； 投資計劃申請人； 項目規(guī)劃申請人； 項目各主要參數(shù)認定的申請人； 辦理開工許可證的申請人。北京東城區(qū)某項目的電梯工程招標采購招標人資格的合法性，是決定招標采購結(jié)果是否生效的核心問題。如果招標人的資格不合法，則招標過程和招標結(jié)果都不能生效。 計價體系咨詢目的市場平均價值相對競爭優(yōu)勢價值咨詢方法特定經(jīng)濟行為價值類型決定約束咨詢價值質(zhì)的規(guī)定咨詢對象價值量化過程匹配定額計價法 計價體系清單計價法約束造價咨詢的價值類型，是指造價咨詢對象價值的質(zhì)的規(guī)定性，是造價咨詢價值形式上的具體化。建設部119號部令計價體系對項目的投資控制影響很大，建設單位應該根據(jù)項目的特點，選擇恰當?shù)挠媰r體系。主要計

38、價原則計價體系不等同于計價原則主要計價原則包括： 計價體系的確定 綜合單價的構(gòu)成 人機料價差的調(diào)整方法計價原則一般在招標準備階段予以確定北京市建委在2019年9月頒布了關(guān)于加強建設工程施工合同中人工、材料等市場價格風險防范與控制的指導意見（京造定【2019】4號）。一、依法應招標的項目，承發(fā)包雙方在施工合同簽訂時，應根據(jù)工程具體情況，充分考慮施工工期、市場價格變化等情況，合理確定工程合同價格及有關(guān)調(diào)整辦法，對人工、材料、設備等市場價格變化的風險范圍和幅度、超出幅度的調(diào)整辦法，以及價款結(jié)算方法等內(nèi)容，應在合同中明確約定。風險范圍： 主要材料（鋼材、木材、水泥、預拌混凝土、 鋼筋混凝土預制構(gòu)件、瀝

39、青混凝 土、電線、 電纜）等。 人工、機械風險幅度一般約定在3%-6%之間。除概算分解外，計價原則也是建設單位進行投資控制的主要管理手段，它遵循的是歷史成本原則，也叫原始成本原則，或者實際成本原則。中途改變計價原則的情況：1、有的改變是“承包商，甚至建設單位中的某些人”受利益的驅(qū)動造成的，需要及時予以糾正。2、有的改變合情合理。這種改變，對建設單位的投資控制有利，需要及時到項目所在地的標辦進行補充備案。改變的計價原則，只有經(jīng)過補充備案后，方可成為計價和結(jié)算的依據(jù)。上海某辦公樓的裝修改造工程（2019年）暫估價事項處理暫估價事項材料暫估單價工程設備暫估單價專業(yè)工程暫估價暫列金暫估價事項處理除暫列

40、金外，其他暫估價事項承包商的選擇屬于二次招標的范疇；中標價原則上應控制在暫估金額以內(nèi)。暫估價事項的暫估金額之和，不得超過攔標價的30%二次招標應委托中央政府采購中心在北京市二級市場或央采中心的平臺上進行招標備案。重要設備：電梯、配電設備、防火消防設備、鍋爐暖通及空調(diào)設備、給排水設備、樓宇自動化設備重要材料：建筑門窗（幕墻）、建筑防水材料、建筑石材、建筑陶瓷、建筑涂料。滿足招標條件的暫估價專業(yè)工程和暫估單價的設備材料未經(jīng)批準，不得以補充合同形式直接將暫估價專業(yè)工程納入總承包范圍未經(jīng)批準，不得以認價形式直接確定暫估單價材料設備的價格關(guān)于進一步規(guī)范北京市房屋建筑和市政基礎設施工程施工發(fā)包承包活動的通

41、知暫估價事項是建設單位在招標準備階段和施工階段都應該重點關(guān)注的事項，是影響項目投資控制的活因素。本辦法4.1.6條預備費及暫列金處理預備費 預備費是指在項目實施過程中，難以預料的、由國管局 在批復投資概算時，就預先預留的費用。 預備費由基本預備費和漲價預備費組成。 預備費一般占“建安費、其他費、設備及工器具費”三 項內(nèi)容之和的3-5%左右。預備費動用責任主體預備費的使用須滿足四個條件如果國管局未批準動用預備費，建設單位有權(quán)支付各類款項總額的上限僅為投資概算的95%-97%。預備費納入可機動費用管理。預備費的使用應控制在批準的初步設計投資概算內(nèi)，可用于綜合整治項目中不可預見因素的處理。（6.2.

42、11條）預備費和暫列金也是影響項目投資控制的重要事項。預備費和暫列金的具體使用用途、使用原因，一般會成為審計部門的關(guān)注點。暫列金 暫列金是指在項目實施過程中，難以 預料的、由建設單位在項目招標時， 就預先預留的費用。 暫列金需要根據(jù)工程的復雜程度、設計深 度工程環(huán)境條件（包括地質(zhì)、水文、氣候 條件等）進行估算，一般可按分部分項工 程費和措施項目費的10%-15%列示。暫列金動用責任主體不平衡方法-清標在工程建設領(lǐng)域，建設單位與承包商之間的博弈隨處可見。不平衡報價投標策略清 標博弈承包商利益驅(qū)動建設單位利益保護清標時，首先需要做好符合性清標，然后再做好合理性清標。清標談判 目 錄控制與審核操作規(guī)

43、程2 概算分解控制與審核5 工程變更控制與審核4 合同控制與審核 6 資金支付控制與審核3 招標控制與審核 7 竣工結(jié)算控制與審核8 工程竣工決算編制與審核1 總則及一般規(guī)定9 附 則造價合同簽署階段關(guān)注點建設實施立項申請立項批復方案設計方案評審建設準備合同簽署施工圖設計施工圖審查竣工驗收后評價交付使用中標無效情形肢解發(fā)包情形分包合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓違法分包情形概算分解流轉(zhuǎn)使用非法轉(zhuǎn)包情形合同無效情形合同模式合同模式 固定總價合同模式 固定單價合同模式 成本加酬金合同模式固定價格合同固定總價合同模式選擇的條件（3個）固定總價合同 不等于 總承包 建設單位一旦準備啟動施工總包的招標程序，就應該盡快選定合

44、同管理模式。合同格式與合同內(nèi)容，是招標文件的重要組成部分。對于招標事項，在中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，建設單位應按照招標文件和中標人的投標文件的約定，與中標人訂立書面合同。書面合同簽訂后，不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。（招標投標法第46條、本辦法第 5.1.1條）概算分解控制表流轉(zhuǎn)與使用概算分解控制表建設單位編制概算分解控制表造價審核單位審核概算分解控制表國管局備案確定合同預控金額確定工程款支付上限的依據(jù)確定總投資預控目標的依據(jù)合同簽署施工總包招標準備階段非招標事項的合同簽署階段動用可機動資金建設單位調(diào)整原因用途金額直接委托事項的合同簽署階段招標事項中標通知書發(fā)出非招標事項合同價

45、款確定對于非招標事項，合同金額原則上不應超過概算分解的預控。如果因為在概算分解時估計不足，或者設計方案發(fā)生調(diào)整，導致非招標事項的合同金額超出預控金額的，建設單位應在合同簽署后，及時調(diào)整概算分解控制表，并書面說明原因、用途和金額，由工程造價審核單位審核，并報國管局再次審核備案通過后方可實施。如果概算分解控制表的調(diào)整，系因為發(fā)生重大變更的，要按照工程變更程序予以處理。直接委托招標事項合同無效情形司法解釋第1條和第4條的規(guī)定： 承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的； 沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的； 建筑工程必須進行招標而未招標 或者中標無效的； 承包人非法轉(zhuǎn)包建設工程

46、的； 承包人違法分包建設工程的。合同模式選擇錯誤，會給建設單位的投資控制帶來一定影響。工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定中央預算單位20192019年度政府集中采購目錄及標準中標無效情形招標投標法規(guī)定： 第50條規(guī)定：招標代理機構(gòu)泄密或惡意串通； 第52條規(guī)定：招標人泄露招標情況或標底； 第53條規(guī)定：投標人串標或行賄； 第54條規(guī)定：投標人弄虛作假騙取中標； 第55條規(guī)定：招標人在確定中標前與投標人進行實質(zhì)性談判； 第57條規(guī)定：招標人違法確定中標人。海淀法院的經(jīng)濟鑒證項目清標非法轉(zhuǎn)包情形建筑法第28條規(guī)定： 禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人； 禁止承包單位將其承包的全部建筑工程

47、肢解以后，以分包的名義， 分別轉(zhuǎn)包給他人。廣西南寧某辦公樓的工程（2019年）違法分包/肢解發(fā)包情形建設工程質(zhì)量管理條例第78條第2款規(guī)定：總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位的；承包合同未有約定，又未經(jīng)建設單位容許，承包單位將其承包的部分建設 工程交由其他單位完成的；施工總包將建設工程主體結(jié)構(gòu)的施工,分包給其他單位的；分包單位將其承包的建設工程再分包的。建設工程質(zhì)量管理條例第78條第1款規(guī)定：肢解發(fā)包是指建設單位將應該由一個承包單位完成的建設工程,分解成若干 部分，發(fā)包給不同的承包單位的行為。建筑法第29條規(guī)定：施工總承包的，建設工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成違法分

48、包肢解發(fā)包審計部門關(guān)注重點分包合同注意事項 分包合同權(quán)益的轉(zhuǎn)讓事宜 質(zhì)保期不一致的后遺癥 總承包合同終止時的后遺癥 總承包商嚴重的違約行為 總承包商破產(chǎn)清算時 指定分包商的問題 中國政府明令禁止指定分包 業(yè)主有選擇權(quán)和決定權(quán) 業(yè)主對指定分包可能帶來的質(zhì)量缺陷承擔過錯責任 總包商有監(jiān)督權(quán)和管理權(quán) （手段：工程款） 總包商對指定分包可能帶來的質(zhì)量缺陷、工期延誤和本控承擔主要責任 業(yè)主批準的分包商不一定就是指定分包商工程造價審核單位按照招標文件和中標人投標文件的約定，對項目各類合同初稿進行審核，應該成為建設單位與承包人簽訂合同的先決條件。合同審核時，除了應重點審核承發(fā)包合同的“合同模式、計價方式、變

49、更原則、費用索賠、工期、合同金額、支付方式、驗收條件、保修條款、施工現(xiàn)場和外圍條件，以及非甲供主要材料、設備技術(shù)標準或參數(shù)”等外，還應該重點關(guān)注分包合同及分包合同權(quán)益的轉(zhuǎn)讓問題。（5.2.2條）為防范因中標無效，進而導致合同無效的情形發(fā)生供貨商業(yè)主/建設單位 QS/CE FA PMC工程師咨詢合同總承包商承包合同貸款方貸款合同分包商供貨合同分包合同政府財政撥款房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法第七條規(guī)定：建設單位不得直接指定分包工程承包人。 司法解釋第十二條規(guī)定：因發(fā)包人直接指定分包人分包作業(yè)工程，造成建設工程質(zhì)量缺陷的，發(fā)包人應當承擔過錯責任。 目 錄控制與審核操作規(guī)程2 概算分解控

50、制與審核5 工程變更控制與審核4 合同控制與審核 6 資金支付控制與審核3 招標控制與審核 7 竣工結(jié)算控制與審核8 工程竣工決算編制與審核1 總則及一般規(guī)定9 附 則造價建設實施階段關(guān)注點建設實施立項申請立項批復方案設計方案評審建設準備招標投標施工圖設計施工圖審查竣工驗收后評價交付使用工程建設保險戶內(nèi)施工與驗收工程變更定義工程變更分類工程變更管理程序工程變更管理原則工程變更計價原則工程變更責任追究可機動經(jīng)費使用建設內(nèi)容調(diào)整工程建設保險建筑職工意外傷害險職業(yè)責任險建設工程一切險建筑工程一切險安裝工程一切險強制性險種商業(yè)險種工程建設保險是指建設單位或承包商，為了建設項目順利完成，而對工程建設中可

51、能產(chǎn)生的人身傷害或財產(chǎn)損失，向保險公司投保，以化解風險的行為。案例：投標報價時，投標人須綜合考慮老舊小區(qū)綜合整治項目容易因“帶戶施工”引發(fā)第三方人員人身傷害和財產(chǎn)損失的風險因素。在中標后、預付款支付前，中標人應以招標人、承包人、分包人、小區(qū)居民，以及其他第三者作為受益人，購買與本次招標范圍相對應的建設工程一切險（投保額為中標合同價的110%）。建設工程一切險的保單將作為預付款支付的依據(jù)，保費由中標人承擔。保險期限從工程開工時起，直至工程竣工驗收合格為止。帶戶施工是老舊小區(qū)改造項目建設的最大特點。因為帶戶施工，項目建設將會長時間地與周邊居民的生活，以及過往的行人反復地交叉影響，進而導致建設單位和

52、施工單位承擔更多的風險，尤其是第三方人員的人身傷害和財產(chǎn)損失。工程建設保險建筑職工意外傷害險職業(yè)責任險建設工程一切險建筑工程一切險安裝工程一切險強制性險種商業(yè)險種工程建設保險是指建設單位或承包商，為了建設項目順利完成，而對工程建設中可能產(chǎn)生的人身傷害或財產(chǎn)損失，向保險公司投保，以化解風險的行為。案例：施工總承包投標人應在投標報價時，綜合考慮老舊小區(qū)綜合整治項目容易因帶戶施工引發(fā)第三方人員人身傷害和財產(chǎn)損失的因素。在中標后、預付款支付前，中標人應以招標人、承包人、分包人、小區(qū)居民，以及其他第三者作為受益人，購買與本次招標范圍相對應的建設工程一切險（投保額為中標合同價的110%）。建設工程一切險的

53、保單將作為預付款支付的依據(jù)，保費由中標人承擔。保險期限從工程開工時起，直至工程竣工驗收合格為止。注意： 1、戶內(nèi)施工是老舊小區(qū)改造項目的重要內(nèi)容，也是老舊小區(qū)改造項目中最大的不確定性事項。 2、戶內(nèi)施工的內(nèi)容主要包括：內(nèi)加固工程、外窗的更換，廚房衛(wèi)生間的立管和水平支管的更換，以及因為這些更換，而給室內(nèi) 產(chǎn)生 毀損后的恢復。 3、戶內(nèi)施工的不確定性，不是因為戶內(nèi)施工的技術(shù)有多么的復雜，而完全是因為人的因素。主要包括三個方面：在設計階段，由于 小區(qū)房屋的私有屬性，建設單位不可能完全掌握所有小區(qū)房屋內(nèi)的設備設施、裝修檔次和使用狀況； 在施工階段，小區(qū)居民基于 自身利益的最大需求，很可能拒絕按圖施工，

54、反而提出概算批復范圍外的一些特殊要求；小區(qū)居民的性格和覺悟，也與戶內(nèi)施工 的投資有很大直接關(guān)系。在施工期間，住戶配合程度越高，則戶內(nèi)施工的投資就會越少。反之亦然。 4、建設單位和監(jiān)理單位應將戶內(nèi)施工視同隱蔽工程進行管理，并實行監(jiān)理工程師的旁站制度。戶內(nèi)施工完成后，建設單位應以戶為 單位，及時組織驗收，并形成戶內(nèi)施工驗收單。一般情況下，由建設單位、監(jiān)理單位、施工單位和業(yè)主四方參與驗收；對于涉及 戶內(nèi)恢復工程設計的，設計單位應參與五方驗收。戶內(nèi)施工驗收率應為100%，成熟一個，完成一個。如果業(yè)主方不予簽字確認的， 應予注明。 5、戶內(nèi)施工驗收單，將作為工程造價審核單位進行計價、工程款支付和工程結(jié)算

55、審核的依據(jù)。工程變更定義工程變更不能簡單地理解為：在施工期間發(fā)生的所有變化就是變更，判斷變化是否屬于變更的最核心標準，就是這種變化是否屬于原合同所確定的具體工作內(nèi)容。工程設計變更 材料、設備的換用工程量和費用的增減 （6.1.1條）工期的延誤與提前質(zhì)量保修范圍和期限的變化暫估價設備材料的認質(zhì)認價納入原合同范圍內(nèi)的施工組織方案的變更對原批準初步設計及投資概算核定的范圍、規(guī)模、標準和投資等進行調(diào)整+=承包商原合同范圍內(nèi)的具體內(nèi)容和價格進行調(diào)整工程變更設備及材料的認質(zhì)認價條件？ 工程變化是否屬于工程變更？ 工程變化是否屬于新增事項？中央國家機關(guān)建設項目工程變更管理辦法（試行）（國管房地2019337

56、號）工程變更分類一般工程變更重大工程變更工程變更1、變更之后的工程投資突破批準的投資概算；2、規(guī)模、內(nèi)容、標準、功能或整體工程技術(shù)標準和設計標準發(fā)生較大變化；工程 量、工程投資額變動幅度較大；需變更分部分項工程超過30萬元；3、累計工程變更價款超過總包合同總價2、 分包合同總價5，且需變更的 分部分項工程超過30萬元；4、超出中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治內(nèi)容分類表基礎內(nèi)容和附加內(nèi)容的； 5、對涉及建筑物結(jié)構(gòu)、消防等消除安全隱患及保障使用安全的綜合整治基礎內(nèi)容 進行調(diào)整；6、對涉及建筑節(jié)能保溫、保障居民基本使用功能和生活需求的綜合整治基礎內(nèi)容 進行調(diào)整；7、在批準初步設計及投資概算范圍內(nèi)，按分部

57、分項工程整項甩項不實施或者整項 增加的；8、其他形式的重大工程變更。 本辦法原辦法（國管房地2019337號）重大工程變更1、變更之后的單項工程投資仍在國管 局批準的分解投資概算控制目標內(nèi)2、變更價款在3萬元以內(nèi)；3、累計變更價款不超過總包合同總價 的2%、分包合同總價的5%一般工程變更費用形態(tài)（三種）： 費用增加型； 費用減少型； 費用不變型。所有變更都應連續(xù)編號。在結(jié)算審核時，一旦發(fā)現(xiàn)變更斷號，應說明原因工程變更管理程序加強項目論證、設計等前期工作管理建設單位或項目管理單位提出工程變更工程變更逐級審核監(jiān)理單位、建設單位、項目管理單位、造價審核單位重大變更一般變更國管局審核工程變更指令監(jiān)理單

58、位建設單位單位意見國管局意見變更結(jié)算變更備案項目前期管理階段工程變更審核和審批階段變更實施、結(jié)算與備案機關(guān)建設項目的建設（管理）單位應當加強項目論證、設計等前期管理，嚴格按照項目初步設計及投資概算批準文件規(guī)定的工程規(guī)模、范圍、內(nèi)容、標準，以及建筑節(jié)能減排、環(huán)境保護等要求進行施工圖設計，確保設計質(zhì)量。未全面落實項目初步設計及投資概算評審意見的機關(guān)建設項目，不得建設實施。（原辦法第三條）工程變更處理職責一旦發(fā)生工程變更，所有參建單位都要按照本辦法，并參照工程變更管理辦法的規(guī)定，履行必要的審核和審批程序。監(jiān)理單位和造價審核單位，應按照國家有關(guān)法律、法規(guī)，以及國管局和北京市頒布的相關(guān)規(guī)程、政策或辦法，

59、在規(guī)定時限內(nèi)，對工程變更的技術(shù)方案、施工工藝，以及計量計價事項等進行審核。審核時，應維護國管局有關(guān)項目初步設計方案和投資概算的評審及批復意見的嚴肅性。所有審核工作，要控制在項目初步設計和投資概算的批復框架范圍內(nèi)。審核完成后，應提出書面審核意見和專業(yè)建議，并按一般工程變更和重大工程變更，分別填寫中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項目重大工程變更審核表和中央國家機關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項目一般工程變更備案表。一旦工程變更的發(fā)生勢在必行，變更申請單位應提前提出申請，為變更處理預留時間，不得因變更申請、審核和處理等，影響項目整體推進。建設單位或項目管理單位負責所有工程變更的管理、一般工程變更的審定、負責重大工程

60、變更的初審及上報工作。（6.2.1條：4項職責）國管局負責對所有工程變更的處理進行監(jiān)督、負責重大工程變更的審定，負責接受一般工程變更的備案；不同的參建單位，履行不同的職責對于一般工程變更，建設單位或項目管理單位，應充分尊重工程造價審核單位基于對一般工程變更的內(nèi)容和價款進行審核后所提出的變更處理意見或建議，盡快組織施工單位予以實施。工程造價審核單位的審核意見要留存?zhèn)洳?。特別地，在一般工程變更費用結(jié)算支付前，工程造價審核單位應匯總一般工程變更清單，經(jīng)建設單位簽認后，報國管局房管司備案。對于重大工程變更，在實施前，建設單位應向國管局房管司提出重大工程變更申請，并接受國管局的審核。在申請文件中，應附上