西環(huán)五大街項(xiàng)目管理及營(yíng)銷管理知識(shí)分析思路1課件

1、賣給誰(shuí)怎么賣賣什么賣什么不得不面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目環(huán)境分析市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇項(xiàng)目資源整合一、不得不面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境1. 市場(chǎng)走勢(shì)與政策博弈國(guó)務(wù)院再念緊箍咒:收地征繳增值地價(jià) 央行連續(xù)加息及提高二次房貸首付抑制投機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅 增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)規(guī)模 物業(yè)稅征收可能被提上日程。 從2005年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”算起，包括后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外資政策、加強(qiáng)住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率，兩年多的時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見(jiàn) 。如今，政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈正進(jìn)入膠著階段，宏觀調(diào)控與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)均任重而道遠(yuǎn)，妄

2、斷房?jī)r(jià)必漲或必跌都只是戲言。部分房企在部分地區(qū)做出的有限讓步更多的只是加速資金回籠的促銷手段，稱不上具有全局意義的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。2. 發(fā)展中的合肥，機(jī)遇中的合肥經(jīng)過(guò)2006年和2007年上半年的房?jī)r(jià)徘徊期后，2007年下半年合肥商品房市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)好，新建商品房成交面積和成交金額迅速增大，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。合肥城市大建設(shè)加快。城市人口日漸增多。到2010年，合肥市域人口將達(dá)到580萬(wàn)人。土地供應(yīng)的趨緊。土地價(jià)格的飆升。合肥作為長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)圈的重要輻射地帶，正受到國(guó)內(nèi)外領(lǐng)袖企業(yè)的熱情關(guān)注。沃爾瑪、麥德龍、法國(guó)歐尚、英國(guó)、百安居、臺(tái)灣好又多等大批世界強(qiáng)企業(yè)紛紛看好合肥，蜀山區(qū)是他們投資興業(yè)首選區(qū)域。柳州兩面針

3、、浙江綠城、榮事達(dá)等國(guó)內(nèi)著名企業(yè)也打算在蜀山區(qū)得到進(jìn)一步發(fā)展。這對(duì)正在升溫的合肥商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是個(gè)利好。 四大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 3.威脅與挑戰(zhàn)2008年合肥市的房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升，但漲幅過(guò)大的可能性不大。國(guó)家收緊了消費(fèi)環(huán)節(jié)的信貸閘門，明確了“第二套房”的標(biāo)準(zhǔn)。合肥住房公積金貸款政策趨嚴(yán)。重點(diǎn)打擊“囤房惜售” 預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)中的違法、違規(guī)行為。經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。濱湖新區(qū)建設(shè)投入的加大，土地供應(yīng)量加大。宏觀政策 合肥的商業(yè)地產(chǎn)正在崛起，隨著眾多城市綜合體項(xiàng)目陸續(xù)上馬，將引發(fā)合肥商業(yè)版圖的顛覆性改變，傳統(tǒng)以四牌樓為核心商圈的地位將逐步被新的國(guó)際化生活商業(yè)圈取代。信地城市廣場(chǎng)樂(lè)客來(lái)國(guó)

4、際商業(yè)中心明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)博澳麗苑金地國(guó)際城 88街元一柏莊 哈街綠地海頓 饕界新華學(xué)府 合鉆&市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 情景街區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)城市綜合體商業(yè)開(kāi)發(fā)二、項(xiàng)目環(huán)境分析商 業(yè)市 場(chǎng) 調(diào) 研項(xiàng)目城市機(jī)理圖2.商業(yè)分析 區(qū)域一公里范圍內(nèi)商業(yè)分析 合肥典型商業(yè)街市場(chǎng)分析. 近期代表性商鋪銷售價(jià)格調(diào)查分析 分析：推出的商鋪面積：在35-120平米之間，哈街推出LOFT1000的旗艦店。從銷售率上分析，面積較小的單層商鋪總價(jià)底，銷售率高。而面積200以上比較尷尬，銷售及招租都有一定難度。樓層層高：?jiǎn)螌?.2-5.6米區(qū)間，雙層3-4米區(qū)間。從銷售率上看，單層層高5.1米以上市場(chǎng)熱銷。雙層3.3米以上左右比較理想。銷售方

5、式及價(jià)格：從目前市場(chǎng)各大商鋪銷售情況分析，傳統(tǒng)的只售營(yíng)銷模式無(wú)法提升商業(yè)價(jià)值，8000元/銷售價(jià)格均偏低。而“金地88街”、“哈街”等售后三年8%年返租、售后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，不僅銷售率高，而且銷售價(jià)格均價(jià)在13000元/左右。結(jié)論：本項(xiàng)目近5萬(wàn)平米規(guī)模的商業(yè)建議以售后返租及統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理等商業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式。不僅利于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，同時(shí)也保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功及后期商業(yè)圈的成熟培育，做到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資客戶、經(jīng)營(yíng)商家等雙贏。. 中興黃潛交口項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨?、售價(jià)投資分析示例客戶在享受高額租金收益回報(bào)的同時(shí)享受商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值的增值，數(shù)據(jù)顯示合肥市近4年商鋪的自身價(jià)值年漲幅大都在10%以上，高的超過(guò)20%

6、，如淮河路步行街、寧國(guó)南路商業(yè)街等街區(qū)商業(yè)等。小戶型公寓商務(wù)及酒店式公寓市場(chǎng)分析. 小戶型面積調(diào)查. 小戶型銷售價(jià)格調(diào)查. 客戶需求調(diào)查. 合肥市快捷酒店租金及入住率調(diào)查結(jié)論：目前在售公寓戶型面積在35-60之間，帶精裝修，價(jià)格在4200元/左右。有統(tǒng)一的酒店式服務(wù)管理。租金18-25元/月/左右。 從06年來(lái)合肥中心地段的小戶型公寓式樓盤(pán)受到追棒。酒店式公寓以投資型辦公、小戶型自住、酒店出租以及戶面積較小，總價(jià)底等優(yōu)勢(shì)逐漸成為合肥的置業(yè)熱門。第一，小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。酒店的租金要比公寓高，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租。第二，產(chǎn)品功能兼投資和自用性質(zhì)都可以。由

7、于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長(zhǎng)處，因此受商務(wù)人士歡迎。第三，酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。第四，宏觀形勢(shì)向好，市場(chǎng)需求大，有升值空間。第五，面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對(duì)年輕一族尤其是外來(lái)專業(yè)人才格外有吸引力。從對(duì)合肥中環(huán)內(nèi)的部分快捷酒店（賓館）調(diào)查可以看出，快捷酒店這一新興的酒店業(yè)態(tài)正在被市場(chǎng)接受，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，適中的價(jià)格為其贏取了廣泛的客戶基礎(chǔ)。對(duì)黃潛交口地段分析后，采用保守估算方法，對(duì)項(xiàng)目酒店式公寓做入下投資分析，供參考。. 黃潛交口項(xiàng)目酒店式公寓投資分析三、市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇1. 本案的開(kāi)發(fā)契機(jī)城市區(qū)域商業(yè)升級(jí)項(xiàng)目位于二環(huán)與一環(huán)之間，地段交通有

8、一定優(yōu)勢(shì)，但黃山路雖然作為景觀大道，卻一直以來(lái)對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)有一定的制約性，近年來(lái)片區(qū)高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已成規(guī)模，之前的城市配套已經(jīng)不能滿足城市需求，該區(qū)域的商業(yè)配套嚴(yán)重滯后，這對(duì)項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)契機(jī)。2. 尋求市場(chǎng)差異化 戰(zhàn)略大師告訴我們：戰(zhàn)略就是差異化。為了獲得市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，必須與眾不同。同時(shí)在價(jià)格、產(chǎn)品、渠道、服務(wù)、品牌等許多方面實(shí)現(xiàn)差異化。 隨著合肥的商業(yè)地產(chǎn)大量入市，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須尋找新的出路。差異化定位戰(zhàn)略是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)最好的方式。我們的項(xiàng)目差異化應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，融入新元素，高起點(diǎn)，填補(bǔ)西區(qū)商圈市場(chǎng)空白，導(dǎo)入國(guó)際化商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，以使我們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

9、上保持絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。3. 差異化定位三個(gè)方向公寓：以酒店服務(wù)、花園品質(zhì)、商務(wù)交流為功能滿足的定位： 主流精英的派對(duì)場(chǎng)商業(yè)：以休閑娛樂(lè)，時(shí)尚潮流，購(gòu)物消費(fèi)，主題文化，餐飲美食的定位： 五街合一體驗(yàn)式情景主題商業(yè)街寫(xiě)字樓：以商務(wù)辦公，身份交流，人文智慧為核心功能滿足的定位 匯聚財(cái)智先鋒的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓四、項(xiàng)目擁有的資源項(xiàng)目總平面1）合肥最高樓城市新地標(biāo)2）核心地段合肥富人區(qū)3）五合一歡樂(lè)主題體驗(yàn)式情景商業(yè)街區(qū)4）財(cái)智匯聚，強(qiáng)強(qiáng)整合四大價(jià)值項(xiàng)目有什么？景觀大道黃山路與城市運(yùn)動(dòng)公園政治商務(wù)中心中環(huán)核心文化氛圍濃厚高校林立便捷交通城市軌道沿線高尚居住板塊合肥富人區(qū)核心地段合肥最高樓180米五街合一商業(yè)街時(shí)尚

10、街體驗(yàn)街文化街創(chuàng)意街歡樂(lè)主題體驗(yàn)式情景商業(yè)街區(qū)木火金土水迎合了人們的逛街、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求。強(qiáng)調(diào) “五街合一”即：“商業(yè)街”、“文化街”、“時(shí)尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗(yàn)街”，完全實(shí)現(xiàn)了吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)的消費(fèi)新體驗(yàn)。財(cái)智匯聚安徽知名品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商香港商業(yè)運(yùn)營(yíng)商臺(tái)灣商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合肥首家?jiàn)W特萊斯國(guó)際名品折扣店合肥市首家國(guó)際名品文化街政府授牌賣給誰(shuí) 尋找一群人他們的特點(diǎn)他們?nèi)绾谓缍ㄦi定他們尋找一群人他們的特點(diǎn)一、主要分布在合肥本地，其次是安徽各地區(qū)縣市，再次江浙滬等地的投資客。 二、主要階層并非塔尖頂部，而是介于中部偏上白領(lǐng)之間的金領(lǐng)及小私營(yíng)業(yè)主，處在職業(yè)生涯發(fā)展期和上升期，經(jīng)濟(jì)前景和支付能

11、力看好。 他們的特點(diǎn)三、主要的消費(fèi)目標(biāo)并非終極消費(fèi)，在追求舒適居住的同時(shí)，帶有強(qiáng)烈的為其將來(lái)發(fā)展和個(gè)人能力提高提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的。他們的特點(diǎn)四、信息取得主要是報(bào)刊的經(jīng)濟(jì)新聞、時(shí)事 新聞、專業(yè)廣告及專業(yè)周刊，其次是朋友、家人及同事傳達(dá)推動(dòng)（無(wú)意識(shí)的居多），再次是電子網(wǎng)絡(luò)及現(xiàn)場(chǎng)媒體。 他們的特點(diǎn)五、欣賞上流社會(huì)的生活方式，會(huì)出沒(méi)于各種上流社會(huì)交際場(chǎng)所，如各類俱樂(lè)部活動(dòng)及社會(huì)團(tuán)體的邀請(qǐng)活動(dòng)等。1. 他們的特點(diǎn)2. 目標(biāo)客戶群介定、居住增值和投資獲益皆有，以前者占主體。、小戶型公寓及住宅面對(duì)白領(lǐng)一族，首次置業(yè)為主。、商業(yè)及寫(xiě)字樓面對(duì)高級(jí)白領(lǐng)、私企業(yè)主為主，國(guó)企、政府實(shí)力派，成功自由職業(yè)人

12、士次之。、以具備高學(xué)歷。、類群具有相當(dāng)?shù)穆殬I(yè)、事業(yè)危機(jī)意識(shí)，并積極尋求發(fā)展。、年齡在25歲45歲之間。總之，他們?cè)谙M(fèi)取向上更注重現(xiàn)代化時(shí)尚化國(guó)際化；對(duì)消費(fèi)品的要求更高，注重其美觀、性能好、實(shí)用、投資增值保值、服務(wù)的專業(yè)化等。3. 鎖定他們據(jù)此，我們?yōu)楸卷?xiàng)目提出初步的策略構(gòu)想。近年來(lái)受政策打壓住宅開(kāi)發(fā)，投資渠道過(guò)窄單一，持續(xù)通貨膨脹等幾大因素困擾，客戶更關(guān)心他們投資保值。 就本項(xiàng)目而言，20萬(wàn)平米規(guī)模的城市綜合體，必須迎合時(shí)代的需求，提供獨(dú)特鮮明的商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓等新投資產(chǎn)品及產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)在營(yíng)銷上還需注入新概念及媒體包裝手法來(lái)吻合客戶群消費(fèi)取向，以此在激烈樓市競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)

13、快速開(kāi)發(fā)。最適合的最具競(jìng)爭(zhēng)力怎么賣打開(kāi)芝麻之門，項(xiàng)目定位5大問(wèn)題如何解決？怎么做？一、打開(kāi)芝麻之門，項(xiàng)目定位項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力組合產(chǎn)品立方體商業(yè)嘉年華功能城市綜合體優(yōu)勢(shì)組合商業(yè)：五街合一全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，集“潮流、時(shí)尚、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物”的五合一體驗(yàn)式PARTY生活。功能：五行合一城市生活綜合體酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓主題體驗(yàn)式商業(yè)街高檔公寓假日休閑公園。產(chǎn)品：立方空間體、漫游式商街體系，內(nèi)廊式坡形走道，可引導(dǎo)行走者由一個(gè)入口經(jīng)內(nèi)廊坡道上行至二層品牌店，再經(jīng)空中小街進(jìn)入另一個(gè)樓座的商業(yè)區(qū)。、45-95的BOX國(guó)際公寓，贈(zèng)送超大空間。 商業(yè)新城 地理地標(biāo)心理地標(biāo) 城市名片項(xiàng)目定位及未來(lái)發(fā)展方向和目標(biāo)

14、區(qū)域中心市場(chǎng)的發(fā)力點(diǎn)不僅在于業(yè)態(tài)的區(qū)分，而更在于特色的持有；一個(gè)真正能體現(xiàn)城市名片高度的綜合體，應(yīng)該能夠讓人們隨時(shí) SHOPPING、VISITING、以及ENJOYING的狀態(tài)之中。項(xiàng)目定位思路2. 市場(chǎng)定位市場(chǎng)領(lǐng)先者市場(chǎng)追隨者市場(chǎng)補(bǔ)缺者高檔中高檔中檔市場(chǎng)地位客戶及產(chǎn)品定位市場(chǎng)挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位中國(guó)合肥國(guó)際化城市生活綜合體3. 定位核心理念 古人從生活實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)，他們認(rèn)為世界萬(wàn)物都是由金、木、水、火、土五種元素構(gòu)成的，在不同的事物上有不同的表現(xiàn)。項(xiàng)目充分借鑒易經(jīng)五行的核心元素，將本案城市綜合體即：“寫(xiě)字樓”、“酒店式公寓”、“高檔住宅”、“休閑運(yùn)動(dòng)公園”及“主題商業(yè)街”，使其成

15、為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)?！疚逍泻弦弧俊疚褰趾弦弧坑狭巳藗兊墓浣?、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求。強(qiáng)調(diào) “五街合一”即：“商業(yè)街”、“文化街”、“時(shí)尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗(yàn)街”，完全實(shí)現(xiàn)了吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)的消費(fèi)新體驗(yàn)。全面開(kāi)啟合肥首站的平價(jià)奢華盛宴，讓更多的人體驗(yàn)品質(zhì)生活和精明消費(fèi)的樂(lè)趣。南大街：國(guó)際品牌折扣及精品走廊 + 北大街：臺(tái)灣美食娛樂(lè)土火木金水餐飲娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)休閑公園文化交流商務(wù)辦公及公寓住宅商業(yè)購(gòu)物【五合一】金金光碧色，彩輝奪目合肥時(shí)尚潮流的領(lǐng)導(dǎo)者TRENDY奧特萊斯國(guó)際品牌折扣店 潮 流西環(huán)五大街OUTLETS核心定位：以品牌薈萃、價(jià)格實(shí)惠為核心，以折扣購(gòu)物、輕松休

16、閑為基礎(chǔ)，全面開(kāi)啟合肥的平價(jià)奢華盛宴，讓更多的人體驗(yàn)品質(zhì)生活和精明消費(fèi)的樂(lè)趣。TRENDY奧特萊斯國(guó)際品牌折扣店 潮 流金 關(guān)于奧特萊斯：英譯“工廠出口”；在中國(guó)上海、南京、北京等地的選址處在城市外環(huán)沿線地理位置。（本案完全符合該業(yè)態(tài)選置要求）木五行,木之為陽(yáng)氣動(dòng)躍觸地而出也 合肥運(yùn)動(dòng)主題公園SPORTY 動(dòng) 感城市運(yùn)動(dòng)主題休閑公園起到潛山路人群向黃山路聚集，以帶活南大街商業(yè)人氣。SPORTY 動(dòng)感城市運(yùn)動(dòng)主題休閑公園戶外攀巖廣場(chǎng)競(jìng)技急速滑板音樂(lè)噴泉休憩園林木水“集水”就是“聚財(cái)”世界名品走廊文化VIP國(guó)際高檔品牌匯聚地 南大街核心概念：得到政府支持的合肥西區(qū)中心最具文化、最具潮流的世界名品走

17、廊世界名品走廊（南大街獨(dú)立街鋪）文化藝術(shù)藏館美體SPA珠寶首飾商務(wù)會(huì)館酒吧茶社韓國(guó)料理高檔酒樓香水服飾水火臺(tái)灣風(fēng)情主題美食一條街 HAPPY 快 樂(lè)臺(tái)灣風(fēng)情主題美食一條街“熱火朝天，紅紅火火” 項(xiàng)目北大街，其核心定位娛樂(lè)餐飲一條街，臺(tái)灣美食、五星級(jí)數(shù)碼影院數(shù)碼影院風(fēng)味餐飲風(fēng)味美食娛樂(lè)酒吧數(shù)碼影院動(dòng)漫電玩臺(tái)灣風(fēng)情主題美食一條街火土凡建邦國(guó),以土圭土其地,而制其域。城市高峰，財(cái)智匯聚GATHER 繁華匯財(cái)智匯聚空中花園挑高大堂星級(jí)物管5A甲級(jí)城市地標(biāo)50-75精裝修8米層高入戶大堂18層以上送精裝飾統(tǒng)一酒店式服務(wù)管理簽約3年8%/年返租酒店式公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓宜商宜住公寓45-65商務(wù)公寓純東、西、南

18、朝向每?jī)蓪铀凸部罩新杜_(tái)GATHER 繁華匯財(cái)智匯聚土4. 項(xiàng)目命名項(xiàng)目名釋義：西環(huán)意為合肥西部中心，合肥第一個(gè)強(qiáng)調(diào)“西環(huán)”口號(hào)，合肥西環(huán)線潛山路及黃山路地理坐標(biāo)。形象鮮明，與中環(huán)一曲相同，又有市場(chǎng)差異性。中心事在四方,要在中央。韓非子揚(yáng)權(quán)，指國(guó)家或區(qū)域生活、工作、娛樂(lè)、購(gòu)物、政治文化最高匯聚的地方。中心與中興諧音。西環(huán)中心作為城市大型綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目集高檔商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓和星級(jí)酒店于一身，建成后將是合肥西區(qū)一張亮麗的“城市名片”，成為西區(qū)乃至合肥市極具代表性的標(biāo)志性建筑。西環(huán)中心商 業(yè) 高檔精品公寓 商務(wù)酒店式公寓 甲級(jí)寫(xiě)字樓 商業(yè)廣場(chǎng)注：商業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中起到關(guān)鍵性作用，因此商業(yè)的

19、市場(chǎng)形象也是項(xiàng)目品牌形象的核心。【西環(huán)五大街】：充分借鑒五街合一五行合一中“5”的核心元素，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)為主的物業(yè)特性，并將“時(shí)尚、潮流、體驗(yàn)、娛樂(lè)、購(gòu)物”五街合一商業(yè)功能作為易經(jīng)五行特性進(jìn)行規(guī)劃，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。商業(yè)命名：奧運(yùn)五環(huán)易經(jīng)五行第五大道五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科第五園5. 主廣告語(yǔ)（商業(yè)）生活就像嘉年華 居繁華之上5. 主廣告語(yǔ)（項(xiàng)目總）戰(zhàn)略最終效果必然來(lái)自于戰(zhàn)術(shù)的行動(dòng)，戰(zhàn)略決定成功的性質(zhì)，戰(zhàn)術(shù)決定成功的概率。二、問(wèn)題如何解決，怎么做？ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉商業(yè)價(jià)值合肥富人區(qū)商業(yè)財(cái)富圈商務(wù)價(jià)值與政務(wù)新區(qū)聯(lián)接與互動(dòng)生活價(jià)值富人區(qū)豐富的生活資源文化價(jià)值國(guó)際與本土的文化

20、對(duì)話地標(biāo)價(jià)值合肥西環(huán)中心財(cái)智標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu) 推廣思路及手段1. 賣合肥以大發(fā)展時(shí)期新合肥的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)、工業(yè)等綜合競(jìng)爭(zhēng)力的城市價(jià)值為契機(jī)。整合合肥城市資源，進(jìn)行造勢(shì)，借新合肥提升商業(yè)投資環(huán)境及項(xiàng)目形象和社會(huì)影響力。手段：發(fā)起尋找城市名片活動(dòng)舉辦經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略論壇以合肥的名義參加中國(guó)大型房地產(chǎn)住交會(huì)新合肥，新都市（攝影比賽） 推廣思路2. 賣西環(huán)（地段）合肥只有一座山在西部，合肥引以為豪的科技城在西部，合肥的富人區(qū)在西部，合肥政治中心的西部手段：西西里的美麗傳說(shuō)（征文炒作）為什么合肥富人扎堆西環(huán)在西環(huán)，一群城市精英創(chuàng)業(yè)激情曲合肥西環(huán)無(wú)限可能的發(fā)展空間（媒體報(bào)道）跟蹤報(bào)道有關(guān)項(xiàng)目地段潛黃

21、路重大工程進(jìn)展情況 推廣思路3. 賣概念【五合一】手段：如何建立有差異化、容易引起消費(fèi)者共鳴的概念，是本案快速被市場(chǎng)認(rèn)知的關(guān)鍵?！拔鳝h(huán)五大街” ：【五行合一】天人合一的財(cái)富觀、生活觀、世界觀這一獨(dú)特而整體的概念詮釋了項(xiàng)目獨(dú)特性，即“居住生活、商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公、投資置業(yè)”五大功能特點(diǎn)，【五街合一】迎合了人們對(duì)區(qū)域和諧發(fā)展與繁榮的見(jiàn)解。利用新聞繕稿利用媒體廣告開(kāi)展情景體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)利用網(wǎng)絡(luò)繁華匯客戶會(huì)成立 推廣思路4. 賣(項(xiàng)目)產(chǎn)品以城市運(yùn)營(yíng)商的形象宣傳發(fā)展商，以鮮明的高人一等的形象定位，對(duì)公眾進(jìn)行心理占位。以項(xiàng)目獨(dú)特的銷售主張和利益賣點(diǎn)鎖定目標(biāo)客戶。手段：參加合肥房展會(huì)（春季或秋季）

22、戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、樓書(shū)、銷售現(xiàn)場(chǎng)等媒體項(xiàng)目信息的覆蓋奧特萊斯登陸合肥，舉行簽約進(jìn)駐儀式招商新聞發(fā)布會(huì)SP活動(dòng)營(yíng)銷繁華匯時(shí)尚雜志創(chuàng)刊 銷售策略1.入市時(shí)機(jī)從工程進(jìn)度方面 項(xiàng)目正式啟動(dòng)，土建已正負(fù)OO，可以全面展開(kāi)宣傳攻勢(shì)從市場(chǎng)環(huán)境方面 商業(yè)銷售，考慮到商業(yè)受大政策環(huán)境影響同時(shí)，需有一個(gè)市場(chǎng)預(yù) 熱階段，通過(guò)不斷的宣傳刺激來(lái)達(dá)到銷售時(shí)機(jī)的火候（招商）從項(xiàng)目售賣條件 項(xiàng)目首期取得預(yù)售許可證，待客戶儲(chǔ)籌到一定數(shù)量即可公開(kāi)發(fā)售注：商業(yè)銷售前要取得政府的相關(guān)政策支持售樓部5月中旬前交付使用（室內(nèi)裝修及戶外廣場(chǎng)園林）08年7月前樣板房開(kāi)放（室內(nèi)裝修及軟裝飾）8#9#11#樓土建結(jié)束，商業(yè)街鋪局部外立面包裝裝修

23、及街區(qū)局部園林綠化營(yíng)造。從機(jī)會(huì)營(yíng)銷方面結(jié) 論08年“金九銀十”期間公開(kāi)發(fā)售結(jié)合以上幾個(gè)方面的綜合考慮，建議開(kāi)售時(shí)間為：8月底9月初為了更好的營(yíng)造項(xiàng)目之勢(shì)，建議提前三個(gè)月入市蓄客，作前期積累。入市宣傳時(shí)間：4月底5月初（擇一吉日）1.入市時(shí)機(jī)分期開(kāi)發(fā)劃分總攬每一階段都有新產(chǎn)品注入，每一階段都會(huì)形成熱銷！銷售進(jìn)度計(jì)劃 5月初，誠(chéng)意登記 9月中下旬，公開(kāi)發(fā)售10月底加推南公寓樓09年中旬寫(xiě)字樓客戶儲(chǔ)籌中2009年初商業(yè)客戶誠(chéng)意客戶登記，商業(yè)招商進(jìn)行中2009年中下旬商業(yè)全球發(fā)售 09月初推售8#9#11#樓2009年下旬寫(xiě)字樓全球發(fā)售 銷售節(jié)點(diǎn)第一步：A 賣商務(wù)公寓（西環(huán)國(guó)際公寓/北）策略1：宣傳西

24、環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)前景策略2：宣傳新的生活方式策略3：宣傳優(yōu)質(zhì)的生活資源策略4：宣傳小戶型商務(wù)公寓高性價(jià)比策略1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)前景策略2：宣傳酒店式公寓新的生活方式策略3：宣傳優(yōu)質(zhì)的酒店式服務(wù)管理策略4：宣傳精裝修、精裝飾高性價(jià)比策略5：宣傳3年返租超底置業(yè)門檻 B 賣酒店公寓（西環(huán)國(guó)際公寓/南）開(kāi)盤(pán)前工程要求：售樓部5月中旬交付使用，樣板間7月中旬交付使用 銷售節(jié)點(diǎn)第二步：賣住宅（西環(huán)名仕館）策略1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)前景策略2：宣傳蜀山風(fēng)光自然生態(tài)資源及富人區(qū)人文環(huán)境策略3：宣傳優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)管理策略4：宣傳空中復(fù)式戶型高性價(jià)比策略5：宣傳西環(huán)名仕館精英

25、人群生活方式南大街沿三棟住宅土建結(jié)束，需包裝局部商業(yè)商鋪。展示商業(yè)氛圍及形象 銷售節(jié)點(diǎn)第三步：賣商業(yè)（西環(huán)五大街）策略1：吸引品牌商家入駐策略2：合理的業(yè)態(tài)組合策略3：宣傳新的投資創(chuàng)富模式策略4：商鋪竟拍活動(dòng)策略5：返租3年8%年高收益回報(bào)策略6：提供優(yōu)質(zhì)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)支持服務(wù)須主體建筑完工，商業(yè)街街區(qū)局部園林及街道局部商鋪包裝。營(yíng)造商業(yè)氛圍以提升商鋪價(jià)值。要點(diǎn)一：如資金壓力較大，先宣傳銷售北大街商業(yè)臺(tái)灣美食一條街。如沒(méi)有資金壓力，則南北商業(yè)一體推出。要點(diǎn)二：10#商業(yè)街主力店只考慮1F2F整體銷售。要點(diǎn)三：北大街商業(yè)1F2F整體銷售。 銷售節(jié)點(diǎn)第四步：賣寫(xiě)字樓（西環(huán)匯峰）策略1：吸引品牌企業(yè)進(jìn)駐

26、策略2：與行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦各種商務(wù)活動(dòng)，吸引企業(yè)高管參與策略3：宣傳西環(huán)匯峰是企業(yè)家的制高點(diǎn)策略4：宣傳西環(huán)中心豐富的經(jīng)營(yíng)商務(wù)資源策略5：宣傳新的商務(wù)模式策略6：宣傳高性價(jià)比寫(xiě)字樓功能配套（1）.賣多少價(jià)錢（銷售均價(jià)） ？商務(wù)公寓 4800元/（北每?jī)蓪铀凸部罩谢▓@）酒店式公寓 5300元/ （南含精裝修及軟裝飾）寫(xiě)字樓 6000元/高檔公寓 5000元/ （空中復(fù)式HOUSE,大露臺(tái)，客廳挑空）北大街（去掉返租后實(shí)收12000元/）南大街（去掉返租后實(shí)收13000元/）商業(yè)街商鋪價(jià)格制定措施? 入市價(jià)比同區(qū)市場(chǎng)價(jià)提高5-10%，設(shè)置較大折扣空間，隨認(rèn)簽時(shí)間和開(kāi)盤(pán)次數(shù)遞減；從折扣上保持價(jià)格上升。

27、項(xiàng)目中后期則視情況逐步調(diào)升價(jià)格，并嚴(yán)格執(zhí)行折扣，做到平開(kāi)高走。 具體價(jià)格依照開(kāi)盤(pán)前12個(gè)月的市場(chǎng)及走勢(shì)確定（2）. 價(jià)格走勢(shì) ？?jī)r(jià)格制定措施? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖示價(jià)格物業(yè)類型公寓寫(xiě)字樓商業(yè)樓層，戶型面積及南北、東西朝向差異商業(yè)主力品牌店進(jìn)駐及招商返租情況樓層景觀朝向及價(jià)格差異（3）促銷政策！酒店式公寓 （含精裝修及軟裝飾，簽約1年的8%年返租）價(jià)格制定措施? 商鋪（簽約3年-5年8%年返租，統(tǒng)一招商管理）（3）促銷政策！價(jià)格制定措施? 1 蓄客策略【暗渡陳倉(cāng)】指在項(xiàng)目未拿到預(yù)售許可證的情況下，借用“繁華匯”的非營(yíng)利性會(huì)員性的會(huì)員式組織，為本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)“繁華匯特區(qū)”體驗(yàn)活動(dòng)，在項(xiàng)目咨詢期間，凡有意購(gòu)

28、買本項(xiàng)目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額,即可憑回單在本項(xiàng)目換取金卡一張。憑卡可在本項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后優(yōu)先選房，并獲得優(yōu)先選房的各種優(yōu)惠。繁華匯特區(qū)體驗(yàn)金卡2 蓄客方式注：購(gòu)房?jī)H為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一，此卡為客戶提供除購(gòu)房外更多價(jià)值儲(chǔ) 籌繁華匯VIPNO:0000001西環(huán)中心廣場(chǎng)（4）促銷策略！2008.4月前 5-6-7-8 8- 9-10 11-2009.1 2009/3-5概念導(dǎo)入期 會(huì)員認(rèn)籌期 公開(kāi)發(fā)售期 強(qiáng)銷期及二期預(yù)熱 二期認(rèn)籌一期推廣分為五個(gè)階段，即概念導(dǎo)入期、內(nèi)部認(rèn)籌期、公開(kāi)發(fā)售期、持續(xù)熱銷期、二期過(guò)渡期。銷售動(dòng)態(tài)曲線（5）一期營(yíng)銷推廣進(jìn)度布置1.售樓部交付使用2.戶外廣

29、告牌出街3.銷售物料制作4.現(xiàn)場(chǎng)展示到位5.銷售人員培訓(xùn)1.樣板間開(kāi)放2.繁華匯成立3.形象概念宣傳4.開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布5.產(chǎn)品解析會(huì)1. 產(chǎn)品賣點(diǎn)宣傳2. 取得預(yù)售文件3. 公開(kāi)銷售4. 開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布5. 假日狂歡節(jié)1. 釋放剩余單元促銷信息，強(qiáng)化交易量。2. 二期形象片出街3. 一期客戶及繁華匯會(huì)員聯(lián)誼，傳遞二期項(xiàng)目信息營(yíng)銷包裝及媒體組合？1. 銷售中心要點(diǎn)1：具備4大功能：項(xiàng)目銷售接洽、項(xiàng)目商業(yè)招商、項(xiàng)目樣板間展示、多媒體演示要點(diǎn)2：內(nèi)裝修高檔，有品位，現(xiàn)代感強(qiáng)要點(diǎn)3：室外需種植園林、景觀小品要點(diǎn)4：室外還需有能提供舉辦大型活動(dòng)的廣場(chǎng)空間要點(diǎn)5：造型新穎，獨(dú)特的現(xiàn)代主義風(fēng)格，大體塊、大色塊要

30、點(diǎn)6：提供銀聯(lián)卡刷卡機(jī)，便于客戶交款要點(diǎn)7：銷售中心及樣板間的保潔、保安人員均由專業(yè)的品牌物管公司提供項(xiàng)目面子及第一品牌形象展示中心讓人耳目一新的概念營(yíng)銷中心會(huì)呼吸的房子多媒體互動(dòng)售樓處一角營(yíng)銷包裝及媒體組合？2. 媒體廣告雜志：選用財(cái)經(jīng)周刊，經(jīng)理人雜志，時(shí)尚雜志、股票證券等專業(yè)時(shí)尚雜志，股票證券等專業(yè)時(shí)尚刊物。電子媒體：建立銷售網(wǎng)站配合合肥有線臺(tái)夜間靜屏畫(huà)面。繁華匯內(nèi)刊：與合肥知名娛樂(lè)、餐飲、服飾、高檔奢侈品品牌聯(lián)盟打造一款實(shí)用的消費(fèi)手冊(cè)，在各類上流社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所派發(fā)資料（內(nèi)部展示性派發(fā)）設(shè)立直通上門服務(wù)。報(bào)紙：合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)、商報(bào)力求大氣經(jīng)典，版面大小、風(fēng)格要統(tǒng)一，內(nèi)容表達(dá)同時(shí)刊登中、英

31、文，突出國(guó)際化風(fēng)格，大小以整版版面為佳，采用形象廣告加賣點(diǎn)信息。戶外：在合肥主要路段投放大型戶外廣告牌5-8塊；公汽站候車亭牌及選取20條線路大巴流動(dòng)車身廣告。雜志報(bào)紙網(wǎng)站戶外客戶會(huì)圍墻形象解構(gòu)主義戶外導(dǎo)示廣場(chǎng)地面細(xì)節(jié)處理3. 樣板房要點(diǎn)1：公寓樣板房建議就是交房標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)2：樣板房設(shè)置溫馨的導(dǎo)示說(shuō)明要點(diǎn)3：寫(xiě)字樓裝修一個(gè)示范單位，風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代，要求對(duì)智能化集中體現(xiàn)要點(diǎn)4：商業(yè)街做一個(gè)示范區(qū)，營(yíng)造商業(yè)主題風(fēng)格及氣氛要點(diǎn)5：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍墻的看樓通道細(xì)致包裝，安全與形象功能并重要點(diǎn)6：需設(shè)置4套樣板間，公寓2套主力戶型；8#9#11#樓2套主力戶型營(yíng)銷包裝及媒體組合？住宅公寓商務(wù)公寓酒店式公寓4. 宣傳物料要點(diǎn)1：樓書(shū)、折頁(yè)、單張、海報(bào)制作要點(diǎn)2：銷售禮品制作要點(diǎn)3：三維動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)制作及投放要點(diǎn)4：銷售人員統(tǒng)一服飾要點(diǎn)5：沙盤(pán)模型制作展示營(yíng)銷包裝及媒體組合？5. 項(xiàng)目形象代言人事件營(yíng)銷借機(jī)炒作建議1：史玉柱（安徽籍企業(yè)家商業(yè)論