如何防范房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)需要注意哪些事項(xiàng)ppt課件

1、房產(chǎn)作為一項(xiàng)大額消費(fèi)品動輒幾十萬上百萬甚至千萬，在抵押固然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如何才干防止這些風(fēng)險(xiǎn)盡量減少在抵押過程中的損失？房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)包括：租賃權(quán)對抗的風(fēng)險(xiǎn)、抵押登.記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)、土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、土地用途變卦的風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)、共有財(cái)富抵押的風(fēng)險(xiǎn)、抵押房產(chǎn)評價(jià)價(jià)錢的風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)處置執(zhí)行難。房產(chǎn)君教他九招防備措施：(一)深化調(diào)查，防止“先.租后抵；(二)仔細(xì)辦理抵押登記；(三)留意土地的性質(zhì)和運(yùn)用期限；(四)加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變卦；(五)對在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理；(六)共有財(cái)富抵押要求一切財(cái)富共有人簽字；.(七)銀行應(yīng)培育本人的房產(chǎn)評價(jià)師；(八)調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

2、；(九)注重借款人第一還款來源。房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)不得不注重九招教他如何防備當(dāng)前，由于信譽(yù)貸款、保證貸款風(fēng).險(xiǎn)相對較大，機(jī)器設(shè)備抵押貸款抵押物又難以處置變現(xiàn)，因此，近年來銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈敏等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對較小.，但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，假設(shè)不留意辦理中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不采取有效措施防備，也能夠構(gòu)成貸款風(fēng)險(xiǎn)，甚至呵斥貸款損失。房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn).一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)(一)租賃權(quán)對抗的風(fēng)險(xiǎn)1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃的原那么，假設(shè)“先租后抵，借款人即使不能按期還貸，由于租賃依

3、然有效，銀行.也很難處置抵押房產(chǎn)。2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽署借款合同前，假設(shè)與抵押房產(chǎn)承租人簽署時(shí)間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi);或者借款人以明顯低于市場價(jià).格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。3、抵押物拍賣價(jià)錢不公正。假設(shè)借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國.目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將能夠采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)錢。(二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)1、“一物多押的風(fēng)險(xiǎn)。第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)富抵押.后，該財(cái)富的價(jià)值大于所擔(dān)保債務(wù)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其他額部分。借款人

4、將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。2、土地運(yùn)用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀.行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，假設(shè)只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地運(yùn)用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，鄉(xiāng)村的集體土地假設(shè)用.來辦理抵押貸款，必需轉(zhuǎn)化為國有土地。3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，假設(shè)將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無.法處置抵押房產(chǎn)。(三)土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)1、土地運(yùn)用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地

5、出讓制度.前實(shí)行的由政府部門同意、在土地運(yùn)用者交納補(bǔ)償、安頓等費(fèi)用后將土地交付其運(yùn)用，或者將土地運(yùn)用權(quán)無償交付給土地運(yùn)用者運(yùn)用的行為。出讓土地那么是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞将@得土地，并向國土資源部.門支付土地出讓金，這樣的土地具有運(yùn)用年限，屬于住宅類土地的運(yùn)用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的運(yùn)用期限為50年。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，假設(shè)不留意土地的運(yùn)用年限，將給處置土地上的房產(chǎn).埋下隱患。2、處置費(fèi)用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)買賣，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需求再交費(fèi);屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需求向.國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產(chǎn)

6、抵押貸款時(shí)，假設(shè)不留意土地的性質(zhì)，將能夠添加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。(四)土地用途變卦的風(fēng)險(xiǎn)出讓土地根據(jù)用途不同有很多.種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其獲得本錢低廉，假設(shè)可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、文娛等用途的運(yùn)營性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長。根據(jù)第56條規(guī).定，建立單位確需改動土地建立用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門贊同后，報(bào)原同意用地的人民政府同意。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，假設(shè)私自變卦土地的用途，如將.倉庫用地變卦為文娛中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地運(yùn)用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。(五)在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)1、建立工程

7、價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)按照第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債務(wù)。按.照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。2、稅收優(yōu)先權(quán)。第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅款.，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債務(wù)，法律另有規(guī)定的除外。該規(guī)定闡明，只需納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)富設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)富設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán).這種私權(quán)益。(六)共有財(cái)富抵押的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)第五十四條規(guī)定，共有財(cái)富進(jìn)展抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)富設(shè)定抵押，

8、未經(jīng)其他共有人的贊同，抵押無效。借款人用共有財(cái).產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，假設(shè)銀行沒有要求借款人和財(cái)富共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。(七)抵押房產(chǎn)評價(jià)價(jià)錢的風(fēng)險(xiǎn)目前，評價(jià)機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評價(jià).價(jià)錢上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評價(jià)的用途抬高或降低估價(jià)。借款人懇求貸款時(shí)，評價(jià)費(fèi)用由借款人支付，評價(jià)機(jī)構(gòu)能夠故意抬高房產(chǎn)的評價(jià)價(jià)錢，讓借款可以懇求更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí).，評價(jià)機(jī)構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評價(jià)價(jià)錢。(八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng).家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，假設(shè)借款人用獨(dú)一的一

9、套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權(quán)處置抵押物。二、.防備房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策(一)深化調(diào)查，防止“先租后抵銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要仔細(xì)做好貸前調(diào)查任務(wù)，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)能否曾經(jīng)租賃他人。對曾經(jīng)出租的.房產(chǎn)，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)“先租后抵問題。當(dāng)然，假設(shè)出現(xiàn)“先抵后租的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效能優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行.可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。(二)仔細(xì)辦理抵押登記銀行辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)能否屬于“一物多押?假設(shè)屬于“一物多押，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款.人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦

10、出現(xiàn)影響貸款歸還的不利要素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地運(yùn)用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限.比抵押貸款的期限要長，銀行應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。(三)留意土地的性質(zhì)和運(yùn)用期限銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅.類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地運(yùn)用期限能否到期，對即將到期或曾經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人簽署合同，要求借款人.在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。(四)加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變卦銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看

11、土地運(yùn)用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)踐運(yùn)用用途能否一致?假設(shè)不一致，不.予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)展貸后檢查，查看借款人土地實(shí)踐用途能否發(fā)生變卦，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。(五)對在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理由于.在建工程具有特殊性，在受償權(quán)上不利于銀行，因此，銀行應(yīng)適當(dāng)降低在建工程抵押貸款數(shù)量;對發(fā)放的在建工程抵押貸款，銀行應(yīng)進(jìn)展單獨(dú)管理，要求借款人把根本存款賬戶設(shè)在本行，往來款項(xiàng)要經(jīng)過本.行辦理，隨時(shí)監(jiān)視借款人資金運(yùn)用情況。(六)共有財(cái)富抵押要求一切財(cái)富共有人簽字銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)經(jīng)過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)踐一切權(quán)情況。對共有財(cái)富.，要真正掌握終

12、究有多少個(gè)財(cái)富共有人?財(cái)富共有人能否贊同用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只需經(jīng)財(cái)富共有人全部贊同，銀行才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求一切財(cái)富共有人共同簽字。(七)銀行應(yīng)培育.本人的房產(chǎn)評價(jià)師為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評價(jià)價(jià)錢，銀行應(yīng)自動培育本人的房產(chǎn)評價(jià)師，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然銀行無權(quán)決議評價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)本人的.實(shí)踐評價(jià)價(jià)錢確定貸款發(fā)放的額度。在房產(chǎn)評價(jià)中介機(jī)構(gòu)作出評價(jià)報(bào)告后，銀行內(nèi)部的評價(jià)師應(yīng)對抵押房產(chǎn)進(jìn)展二次估價(jià)，根據(jù)本人的評價(jià)價(jià)錢，按照一定的比例確定實(shí)踐發(fā)放貸款的金額，掌握貸款發(fā)放的.自動權(quán)。(八)調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)踐房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的景象。假設(shè)借款人僅有一套居住房屋，銀行.一概不予辦理抵押貸款;假設(shè)借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應(yīng)在法律糾紛處理后，根據(jù)實(shí)踐情況確定能否