房地產(chǎn)企業(yè)常犯的5個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析(共10頁)

1、房地產(chǎn)企業(yè)常犯的5個(gè)納稅(n shu)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品“預(yù)收賬款(zhn kun)”少申報(bào)營(yíng)業(yè)稅對(duì)于房地產(chǎn)公司銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收到購房人的“預(yù)收賬款(zhn kun)”如何申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間是什么？中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào))第十二條規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)公司銷售未完工產(chǎn)品，與購房者簽訂商品房銷售合同，將取得的銷售或預(yù)售收入先全部通過“預(yù)收賬款”科目歸

2、集，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預(yù)收賬款”貸方累計(jì)發(fā)生額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅?？墒牵瑢?shí)踐操作中，有些房地產(chǎn)公司在發(fā)生銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，總是存在銷售未完工項(xiàng)目申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表反映的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)不一致，出現(xiàn)賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)。這顯然沒有將銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品而取得“預(yù)收賬款”全部依法繳納營(yíng)業(yè)稅，是一種延期繳納營(yíng)業(yè)稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。例如，某房地產(chǎn)公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個(gè)大型住宅小區(qū)，前三項(xiàng)目已經(jīng)完工，D項(xiàng)目尚未完工。該房地產(chǎn)公司所開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目分別在三個(gè)區(qū)，營(yíng)業(yè)稅每月

3、分別向三個(gè)區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)和繳納。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年至2013年的納稅情況進(jìn)行了檢查，稅務(wù)檢查人員通過電子表格，將該房地產(chǎn)公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對(duì) ，發(fā)現(xiàn)該公司D項(xiàng)目申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2013年12月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬元。根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳該房地產(chǎn)公司少申報(bào)計(jì)稅收入的營(yíng)業(yè)稅及附加，并按中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定加收滯納金。二、收取購房定金未申報(bào)(shnbo)繳納營(yíng)業(yè)稅中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施

4、細(xì)則（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取(ciq)預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！绷硗?，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，此項(xiàng)法規(guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金?；?jy)以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收取的購房定金必須依法繳納營(yíng)業(yè)稅?？墒怯行┓康禺a(chǎn)公司將收取的購房定金一直掛在“其他應(yīng)付款”的會(huì)計(jì)科目，而未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。例如，甲房地公

5、司收到購房定金的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），貸：其他應(yīng)付款定金。簽訂合同并收到首付款的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款），其他應(yīng)付款定金，貸：預(yù)收賬款房款。經(jīng)稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)查實(shí)，甲公司只就計(jì)入“預(yù)收賬款”科目的預(yù)售收入申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的收入28000000元，掛在“其他應(yīng)付款定金”科目的貸方，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)(gnj)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第二十五條和國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件規(guī)定，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)作出以下處罰決定(judng)：甲房地公司尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的售房定金收入28000000元，補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加、

6、加收滯納金并處以0.5倍罰款。三、部分(b fen)代收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： (一) 由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政(cizhn

7、g)部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上(yshng)財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)(kunxing)全額上繳財(cái)政。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金是免征營(yíng)業(yè)稅的。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)200469號(hào)）文件的規(guī)定，住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特

8、殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅，并不用考慮誰出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問題。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

9、對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第五條規(guī)定(gudng)：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。”基于(jy)

10、以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)公司代有關(guān)政府部門收取的代收款項(xiàng)，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，都要依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)檢查某房地產(chǎn)公司“其他應(yīng)付款”賬戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司2012至2013年在銷售商品房時(shí)向客戶收取住房專項(xiàng)維修基金700萬元，管道燃?xì)獬跹b費(fèi)和有線電視初裝費(fèi)共1500萬元，票據(jù)由委托方進(jìn)行開具，其中專項(xiàng)維修基金700萬元符合國(guó)稅發(fā)200469號(hào)文件規(guī)定，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。最后(zuhu)稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)作出稅務(wù)處罰決定書，處理決定如下：1、根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一條、第二條、四條及中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條的

11、規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司代收款項(xiàng)1500萬元的營(yíng)業(yè)稅及附加，并加收滯納金。2、因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開具，根據(jù)(gnj)31號(hào)文的規(guī)定，此代收代付款項(xiàng)不并入(bn r)應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。3、根據(jù)(gnj)財(cái)稅字【1995】48號(hào)文件及國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)文件第28條規(guī)定，代收款項(xiàng)不征收土地增值稅。四、以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息未視同銷售申報(bào)納稅實(shí)踐中，房地產(chǎn)公司往往會(huì)出現(xiàn)以其開發(fā)完成的開發(fā)產(chǎn)品抵建筑企業(yè)的工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息等問題。房地產(chǎn)公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理分別是，借：應(yīng)付賬款應(yīng)付

12、建筑工程款，貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房；借：長(zhǎng)期借款，貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房；借：應(yīng)付股息，貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房。雙方都沒有給對(duì)方分別開具發(fā)票。根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一、二、四、五、九條及其中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)應(yīng)視同銷售處理。以房抵工程款應(yīng)按照建筑企業(yè)從房地產(chǎn)公司收回工程款和再用收回的工程款購買房地產(chǎn)公司的房屋兩個(gè)階段來進(jìn)行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)公司和建筑企業(yè)應(yīng)分別給對(duì)方開具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給建筑安裝企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)給房地產(chǎn)公司開具建筑安裝發(fā)票，

13、同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。以房抵銀行貸款應(yīng)按照銀行收回房地產(chǎn)公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產(chǎn)公司購買商品房?jī)蓚€(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給銀行開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，銀行給房地產(chǎn)公司開具超過貸款本金部分利息的利息票據(jù)。以房抵股東分配股息應(yīng)按照房地產(chǎn)公司銷售商品房獲得的銷售收入，然后用銷售收入支付給其股東的利息兩個(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給股東開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。因此，當(dāng)房地產(chǎn)公司發(fā)生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，必須按照稅法的規(guī)定，按照視同銷售處理，依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時(shí)，

14、發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下(yxi)違法事實(shí)：一是將其售樓部數(shù)據(jù)(shj)和財(cái)務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司的C項(xiàng)目售樓處的商品房結(jié)存(jicn)數(shù)比財(cái)務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。造成兩個(gè)部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因?yàn)楣こ躺形唇Y(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。經(jīng)進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與施工單位簽訂了抵債協(xié)議，協(xié)議中明確了用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價(jià)2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。二是在該房地產(chǎn)公司開發(fā)的B花園現(xiàn)場(chǎng)了解房屋入住情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，

15、但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和“銀行存款”明細(xì)賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計(jì)提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長(zhǎng)期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計(jì)提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂以商品房抵頂銀行貸款合同，以開發(fā)產(chǎn)品抵頂銀行3900萬

16、元貸款，房地產(chǎn)公司以商品房抵頂銀行貸款，不進(jìn)行任何賬務(wù)處理，少計(jì)應(yīng)稅收入3900 萬元。經(jīng)過查證后，稅務(wù)稽查局對(duì)該房地產(chǎn)公司進(jìn)行了如下(rxi)稅務(wù)處罰決定：第一追繳房地產(chǎn)公司視同銷售行為營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金，按照(nzho)協(xié)議售價(jià)2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對(duì)上述補(bǔ)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。第二，追繳房地產(chǎn)公司按照3900萬元價(jià)格視同銷售行為的營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金，同時(shí)按照3900萬元價(jià)格扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)(qy)所得稅并加收滯納金，對(duì)上述補(bǔ)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。五、利用裝修分解精

17、裝房銷售收入為了少繳納土地(td)增值稅，不少房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額；一部分為裝修款。其實(shí)這種做法是違背相關(guān)政策規(guī)定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報(bào)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風(fēng)險(xiǎn)很大。例如，D花園是甲公司近年開發(fā)(kif)的新項(xiàng)目，第一期已基本售完，第二期也已進(jìn)入預(yù)售階段。檢查人員通過計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會(huì)大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場(chǎng)了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精

18、裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點(diǎn)對(duì)D項(xiàng)目精裝修部分(b fen)進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認(rèn)銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入”。2013年該項(xiàng)目預(yù)收款28000萬元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅1400萬元，取得裝修預(yù)收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅240萬元。對(duì)于該公司D項(xiàng)目取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對(duì)這一問題進(jìn)行了仔細(xì)地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個(gè)稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，在