南京市物業(yè)管理條例

1、南京市物業(yè)管理條例南京市物業(yè)管理條例第一章 總 則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例和江蘇省物業(yè)管理條例等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業(yè)服務的企業(yè)。第四條南京市房產管理局是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各區(qū) （縣）房產管理部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。建設、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價、建工、公安、

2、民政等部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。各區(qū) （縣）人民政府和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府） 負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。第五條各級政府應當積極推進物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業(yè)管理市場機制，提高物業(yè)服務水平。物業(yè)管理企業(yè)按照有關規(guī)定享受第三產業(yè)的優(yōu)惠政策。第二章 物業(yè)管理區(qū)域第六條建設項目為相關聯(lián)的項目批文、宗地、規(guī)劃設計總平面圖的，為一個物業(yè)管理區(qū)域。若該區(qū)域內由道路、圍墻或其他明顯標識分割成多個自然小區(qū)，配套設施設備管理責任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為

3、一個物業(yè)管理區(qū)域; 在道路等自然邊界圍合的區(qū)域內，有多個物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。零散建設的不封閉區(qū)域，可由居（村） 民委員會結合社區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務活動。第七條業(yè)主要求調整物業(yè)管理區(qū)域的，應當向區(qū) （ 縣） 物業(yè)管理行政主管部門提出，區(qū)（ 縣） 物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處（ 鎮(zhèn)人民政府） ，按照第六條的規(guī)定，結合當?shù)鼐樱ù澹?民委員會的布局實際，在15 日內予以答復。第三章 業(yè)主及業(yè)主大會第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。第 1 頁 共 1 頁

4、物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應當在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補選或改選業(yè)主委員會。業(yè)主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。第 2 頁 共 2 頁第十六條 TOC o 1-5 h z 入選業(yè)主委員會的成員應當符合下列條件:（ 一） 具有完全民事行為能力的本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主;（ 二 ） 遵守國家有關法律、法規(guī);（ 三） 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務;（ 四 ） 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力 ;（ 五 ） 具有一定的

5、組織能力 ;（ 六 ） 具備必要的工作時間。第十七條業(yè)主委員會應當在任期屆滿前三個月，召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的換屆選舉，應由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內怠于履行職責的，經百分之二十以上的業(yè)主書面提議，區(qū) （ 縣） 物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（ 鎮(zhèn)人民政府） 可以指導召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的十日內，原業(yè)主委員會成員應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。第十八條選舉、換屆、改選、補選

6、業(yè)主委員會的，應自選舉產生之日起的 30 日內，向區(qū) （ 縣 ） 物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結果告知所在地街道辦事處（ 鎮(zhèn)人民政府） 。業(yè)主委員會備案時應當提交以下資料: 業(yè)主大會記錄和會議決定; 業(yè)主大會議事規(guī)則; 業(yè)主公約; 業(yè)主委員會成員名單和基本情況。第十九條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由區(qū) （縣） 物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（ 鎮(zhèn)人民政府） 組織召開。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔; 費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定; 工作經費的使用情況應當

7、由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。第四章 物業(yè)管理服務第二十一條住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積低于三萬平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬平方米的，經區(qū) （縣） 物業(yè)管理行政主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)管理項目以招投標方式確定的，建設單位應當按照有關規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門備案。第二十二條建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內首份房屋銷售合同簽訂前，制定業(yè)主臨時公約和 住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。: 物業(yè)的使用和

8、維護管理、業(yè)主的權利和義務、違反業(yè)主臨時公約應當承擔的責任等事項。業(yè)主臨時公約的內容不得侵害物業(yè)買受人的合法權益和社會公共利益。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（ 注明房屋承重結構） 和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變經營用房用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。第 3 頁 共 3 頁建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。建設單位不得將物業(yè)共用部分

9、的所有權或者使用權單獨轉讓。第二十三條建設單位應當在項目交付時按規(guī)定無償提供具有產權的物業(yè)管理用房，在業(yè)主大會成立后移交產權，移交后的房屋產權屬全體業(yè)主共有。設備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。分期建設的項目在首期交付時的物業(yè)管理用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內房屋交付使用過半的，應將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設的，建設單位應當事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時用房。建設單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建 ; 逾期不補建的，應當按該項目銷售時的平均售價的95%的標準乘以應交面積，向業(yè)主大會交納補建價款。該補建

10、價款專項用于承租、購置物業(yè)管理用房。建設單位申請商品房預售許可證或商品房所有權初始登記時，屬于全體業(yè)主的 物業(yè)管理用房等配套房屋應予以明確。第二十四條建設單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。第二十五條物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，物業(yè)管理企業(yè)應與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜業(yè)主委員會應在合同期限屆滿前二個月，組織全體業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的應當重新簽訂物業(yè)服務合同 ; 不再續(xù)約的，業(yè)主大會應當及時選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10 日內向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財物，不得

11、以合同糾紛等理由拒絕移交。第二十六條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的規(guī)范和引導，行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調節(jié)價的各類物業(yè)公共服務費收費水平。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收費項目和收費標準應當實行明碼標價。第二十七條建設單位和業(yè)主應當按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費的有關條款支付物業(yè)服務費用。合同未約定或約定不明的，前期物業(yè)服務合同生效當月至出售房屋交付當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。第五章物業(yè)的使用和維護第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內的下列共用附屬房屋歸全

12、體業(yè)主所有:一） 規(guī)劃核準圖上標注的自行車庫;二 ） 規(guī)劃核準圖上標注的底層架空層 ;三） 規(guī)劃核準圖上標注的避難層 （ 間）;四 ） 規(guī)劃核準圖上標注的共用設施設備用房 ;五 ） 建設單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房 ;六 ） 建設單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋;（ 七） 層高 2.2 米以下的房屋;（ 八 ） 其他依法歸全體業(yè)主所有的房屋。第 4 頁 共 4 頁第二十九條物業(yè)管理區(qū)域第 5 頁 共 5 頁物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規(guī)定應當由提供該項服務的單位維修養(yǎng)護的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。相關單位向最終用

13、戶收取的費用，不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。第六章 罰 則第三十七條違反本辦法，有關法律、法規(guī)或規(guī)章已設定處罰的，從其規(guī)定。第三十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為違反有關法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定的，由區(qū) （ 縣）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并通告全體業(yè)主。第三十九條建設單位違反第九條的規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面告知物業(yè)管理行政主管部門，或者未按照規(guī)定提交有關資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。第四十條物業(yè)管理企業(yè)違反第二十五的規(guī)定，未按時移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財物的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。第四十一條物業(yè)管理行政主管部門應當按照規(guī)定建立投訴受理制度。區(qū) （ 縣 ） 物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應當在5 日內作出是否受理的答復。決定受理的，應當進行調查、核實、并按規(guī)定時間將處理結果回復投訴人。投訴人對區(qū) （ 縣） 物業(yè)管理行政主管部門的處理結果有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門提出書面復