南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

1、南 寧 市 住 宅 區(qū) 物 業(yè) 管 理 辦 法【章名】第一章總則第一條為加強(qiáng)城市住宅區(qū)的管理，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便 的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。第三條本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相應(yīng)配套的公共設(shè)施及非住宅房屋 的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。本辦法所稱住戶，是指住宅區(qū)內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)人或使用人。第四條南寧市房產(chǎn)管理局是南寧市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理工作。規(guī)劃、建設(shè)、公安、環(huán)境衛(wèi)生、園林、市政、供水、供電等各

2、有關(guān)部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)， 負(fù)責(zé)對住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。第五條本市城市住宅區(qū)管理實行社會化、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式和主管部門 行業(yè)管理、住戶自主管理與物業(yè)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制?！菊旅康诙伦≌瑓^(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)第六條住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到5 0 %以上時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理主管部門 指導(dǎo)下，及時組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會由住宅區(qū)首次住戶大會或住戶代表大會選舉或協(xié)商推舉產(chǎn)生。管委會應(yīng)當(dāng)自成立之日起1 5日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門辦理登記。第七條管委會代表住戶的利益，維護(hù)住戶的合法權(quán)益。管委會在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo) 下，負(fù)責(zé)制定管

3、委會章程，選聘物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理 企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。第八條物業(yè)管理企業(yè)實行等級管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，并 到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受管委會的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。第九條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實施統(tǒng)一管理。委托管理合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、違約 責(zé)任和爭議解決的方式。委托管理合同簽訂后物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在3 0日內(nèi)將委托管理合同報物業(yè)管理主管部門和工 商行政管理部門備案。第十條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：（一）根據(jù)委托管理合同和國家及自治區(qū)有

4、關(guān)規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；（二）根據(jù)委托管理合同和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償；（四）要求管委會協(xié)助管理；（五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安和綠化等專項業(yè)務(wù)；（六）開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)。第十一條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：（一）履行委托管理合同，對受委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部分進(jìn)行維修管理，承擔(dān)住 宅區(qū)內(nèi)的保安、防火、綠化、維護(hù)、清潔及住戶日常必需的便民服務(wù)工作；（二）接受管委會和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會審議決定；（三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)主管部門及所在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；（四）協(xié)助住

5、宅區(qū)所在地居委會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)精神文明建設(shè)的有關(guān)工作；（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時向有關(guān)主管部門報告。第十二條住宅區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員實行崗位培訓(xùn)持證上崗制度。第十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在委托管理合同終止或解除后的1 0日內(nèi)，向管委會辦理下列 事項，并報物業(yè)管理主管部門備案：（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用實行結(jié)算，多收的部分予以返還；（二）移交全部房屋和住戶檔案資料及有關(guān)財務(wù)帳冊；（三）移交住戶共有的房屋、場地和其他財物?！菊旅康谌伦≌瑓^(qū)物業(yè)的使用與維護(hù)第十四條住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會辦理移交手續(xù)，并向管委 會移交下列工程建設(shè)資料：（一）住宅

6、區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（二）單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖；（三）地下管網(wǎng)竣工圖；（四）其他必要的資料。第十五條住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途；（二）不得隨意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用 通道；（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。第十六條住戶裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁 止行為和注意事項告知住戶，并對裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。第十七條住戶不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。因特殊需要改變房屋

7、使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城 市規(guī)劃要求，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)征得相鄰住戶和管委會的書面同意，并報有關(guān)部門審批。住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。第十八條任何單位和個人不得占用住宅區(qū)內(nèi)的道路、停車場等公共場地從事經(jīng)營活動。因 房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與管委會簽訂協(xié)議，并在約定期限 內(nèi)恢復(fù)原狀。第十九條住戶轉(zhuǎn)讓或出租房屋時應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓或出租情況及時告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。第二十條房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：（一）室內(nèi)部分，由房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修，產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵

8、、電梯、機(jī) 電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋共用部位和設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期養(yǎng)護(hù)和維修其費(fèi)用在房屋 產(chǎn)權(quán)人繳納的房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)中支出。第二十一條住宅區(qū)的通道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、連廊、自行車 房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施，由業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)， 其費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)和住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)中支出。造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第二十二條住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水、供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規(guī)定應(yīng) 當(dāng)由有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，具費(fèi)用由有關(guān)主管部門支付。前款所列維修養(yǎng)護(hù)事項，有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管

9、理企業(yè)實施并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè) 支付委托費(fèi)用。第二十三條凡房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由 住戶修繕的，住戶應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕， 其費(fèi)用由住戶承擔(dān)。第二十四條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠地，攀折花木；（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響 其正常使用功能；（三）亂堆垃圾、雜物；（四）亂搭、亂貼和亂掛等；（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；（六）聚眾喧鬧影響他人休息；（七）隨意停放車輛和鳴高音喇叭；（八）排放有毒和有害物質(zhì)；（九）飼養(yǎng)禽畜；（十）未采取防止墜落傷人的

10、保護(hù)措施而在陽臺擺放物品；（十一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營活動?！菊旅康谒恼伦≌瑓^(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)和管理用房第二十五條住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成：（一）開發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)；（二）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)；（三）住戶繳納的管理服務(wù)費(fèi)。第二十六條住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)竣工驗收時，按住宅區(qū)建設(shè)總 投資的一定比例，一次性向物業(yè)管理行政主管部門繳交。住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用于住宅區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)由物業(yè)管理主管部門設(shè)立專帳管理I住宅區(qū)管委會向物業(yè)管理主管 部門申請使用。第二十七條房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)由物業(yè)管理

11、企業(yè)按房屋建筑面積定額向產(chǎn)權(quán)人收 取，統(tǒng)一繳入住宅區(qū)管委會的“房屋維修”專戶，由住宅區(qū)管委會審批后定向使用。住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)的提取和管理辦法由物業(yè)管理行政主管 部門商市財政、物價部門另行制定。第二十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按物價部門核準(zhǔn)的收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)收取住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收 費(fèi)。已按規(guī)定向住戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi) 用。未受管委會或住戶委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供額外服務(wù)并收費(fèi)的，住戶可以不支付。第二十九條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按不少于住宅區(qū)總建筑面積1%的比例無償向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理專用房屋，產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體產(chǎn)權(quán)

12、人共有，限于管委會或委托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用，不得轉(zhuǎn)讓或改變用途。第三十條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時,應(yīng)當(dāng)以成本價向管委會提供一定面積的商業(yè)經(jīng)營 用房，購置費(fèi)用可從住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)中墊支，并從該商經(jīng)營用房的經(jīng)營收入中分期回收。 產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人共有。前款規(guī)定的商業(yè)經(jīng)營用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公共設(shè)施、設(shè)備及場地等，均由 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同經(jīng)營，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的不足。【章名】第五章住宅區(qū)前期物業(yè)管理第三十一條新建住宅區(qū)自開發(fā)建設(shè)起至管委會成立前為止的物業(yè)管理（以下簡稱前期物業(yè) 管理），應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，或由開發(fā)建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。第三十

13、二條開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂商品房購銷合同時，應(yīng)同時簽訂前期物業(yè)管理 委托合同，并報物業(yè)管理主管部門備案。前期物業(yè)管理委托合同至管委會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同生效時 終止。第三十三條新建住宅區(qū)房屋交付使用之日以前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)由開發(fā)建 設(shè)單位承擔(dān);自房屋交付使用之日起至前期物業(yè)管理委托合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù) 費(fèi)用，可由開發(fā)建設(shè)單位和買受人按照前期物業(yè)管理委托合同的約定承擔(dān)。第三十四條開發(fā)建設(shè)單位及其聘請的物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理期間，不得使用住宅區(qū) 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)。第三十五條開發(fā)建設(shè)單位不得單獨轉(zhuǎn)讓房屋共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、

14、使 用權(quán)。第三十六條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任；開發(fā)建設(shè) 單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)代為承擔(dān)保修責(zé)任，并向物業(yè)管理企業(yè)支付有關(guān)的費(fèi)用。第三十七條管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)時，在同等條件下，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管 理企業(yè)有優(yōu)先受聘的權(quán)利?！菊旅?第六章罰則第三十八條違反本辦法第八條、第九條第三款、第三十二條第一款規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)管理行 政主管部門資質(zhì)審查而擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)或不及時辦理物業(yè)管理委托合同備案手續(xù) 的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)逾期仍不辦理的，責(zé)令其停止對住宅區(qū)物 業(yè)的管理，并處以二千元以上一萬元以下的罰款。第三十九條住宅區(qū)住戶

15、違反本辦法第十五條、第二十四條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止 或責(zé)令恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第四十條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，管委會有權(quán)予以制止并要求 其限期改正；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失；情節(jié)嚴(yán)重的，管委會有權(quán)解除物業(yè)管理合同，物業(yè)管 理行政主管部門可對其作出降低資質(zhì)等級的處理f商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營 項目；有第（三）項行為的，由物價部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：（一）對房屋及其共用部位、設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；（二）管理制度不健全、管理混亂的；（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（四）亂搭亂建，改變房地產(chǎn)和公共設(shè)施用途的；（五）不履行物業(yè)管理合同及住宅區(qū)管理細(xì)則規(guī)定義務(wù)的。第四十一條開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第二十六條第一款、第二十九條、第三十條第一款規(guī) 定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行在規(guī)定時間內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理行政主管 部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行并有權(quán)要求違第二十六條第一款的開發(fā)建設(shè)單位按每日3%交納 滯納金。第四十二條物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在 單位或上級主