地塊環(huán)境和項(xiàng)目市場調(diào)研模版

1、WORD15/15地塊環(huán)境與項(xiàng)目市場調(diào)研框架地塊環(huán)境調(diào)研第一部分項(xiàng)目所在地區(qū)氣候調(diào)查1 目的：通過對項(xiàng)目所在地區(qū)氣候的調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在地區(qū)的基本狀況。2調(diào)查方式：查找地區(qū)的市志與詢問當(dāng)?shù)氐臍庀笈_。3調(diào)查主要容： 3-1溫度3-2日照條件3-3風(fēng)向3-4.降雨量與濕度4綜述第二部分項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1 目的：通過對項(xiàng)目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3調(diào)查主要容：3-1地理位置（附圖）3-2地質(zhì)地貌狀況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動物種群3-3土地面積與其紅線圖3-4七通一

2、平現(xiàn)狀3-5地塊的歷史研究4綜述第三部分地塊周邊環(huán)境調(diào)查1 目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2調(diào)研方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝圖片。3主要容3-1地塊八個方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景與視野遮蔽狀況）。A、 地塊東面近景、遠(yuǎn)景。B、地塊南面近景、遠(yuǎn)景。C、 地塊西面近景、遠(yuǎn)景。D、地塊北面近景、遠(yuǎn)景。3-2地塊2公里半徑的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車距）。3-3環(huán)境污染情況：A、空氣：灰塵與氣味B、 噪音：噪音來源與噪音分貝C、 水質(zhì)：地塊周邊河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4治安情況4綜述第四部分 地塊交通條件調(diào)查

3、1目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2 調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地察看。3主要容3-1項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)與其公共交通起始線路的現(xiàn)狀與其遠(yuǎn)景規(guī)劃：A、 主要交通干道B、 遠(yuǎn)景規(guī)劃C、公共交通起始線路3-2項(xiàng)目對外水、陸、空交通狀況。3-2地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4綜述第五部分周邊市政、公建配套設(shè)施調(diào)查1 目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。2方式：實(shí)地調(diào)研。3主要容：調(diào)查地塊周邊1.5公里半徑的市政、公建配套設(shè)施（規(guī)模、檔次、與地塊距離），包括：3-1購物（購物中心、商場、超市、農(nóng)貿(mào)市場等）3-2文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)

4、、圖書館與其質(zhì)量）3-3醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店與其質(zhì)量）3-4金融（銀行、保險(xiǎn)、證券）3-5郵政3-6娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）3-7、水電、排污情況4綜述第六部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查1 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2方式：實(shí)地調(diào)研。3主要容3-1周邊主要樓盤、小區(qū)列示與產(chǎn)業(yè)特性3-2各樓盤與小區(qū)的居民階層3-3各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等：A、基本資料：1）、開發(fā)商2）、地理位置3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)配套6）、開發(fā)時間7）、建筑結(jié)構(gòu)8）、建筑面積B、戶型、面積跨度C、 規(guī)劃D、 銷售資料1）、售價(jià)2）、付款方式3）、銷售進(jìn)度4綜

5、述第七部分項(xiàng)目地塊的綜述第八部分 項(xiàng)目地塊特性的類似方案分析3目的：類似方案分析，可以對項(xiàng)目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價(jià)值。4方式：資料查找。3主要容：（圖片為主）3-1規(guī)劃3-2建筑3-3環(huán)藝3-4建材3-5特殊環(huán)境處理4綜述市場研究工作模塊市場調(diào)研第一部分項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研1 目的：調(diào)查項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與房地產(chǎn)市場整體狀況。2調(diào)查方式：搜集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。3 主要容：3-1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1）、數(shù)據(jù)指 標(biāo) 數(shù)量與上年同比增長全省 項(xiàng)目所在地 全省 項(xiàng)目所在地A.國生產(chǎn)總值其中： 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開發(fā)C.社會消費(fèi)品

6、零售總額D.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)2）、分析3-2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況與政府相關(guān)的政策法規(guī)A項(xiàng)目所在地的居民住宅包括的形態(tài)與其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。C政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D短中期政府在項(xiàng)目所在地與項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。3-3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項(xiàng)目 上半年 與去年同期相比 備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預(yù)

7、售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣2）、分析3-4項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異 板塊1： 區(qū) 板塊二： 區(qū)板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū)地理圍劃分依據(jù)：建筑與商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價(jià)格 多層小高層高層別墅商品住宅供求狀況 多層小高層高層別墅熱銷區(qū)域3-5項(xiàng)目所在地與所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢區(qū)域 01年平均價(jià)格 00年平均價(jià)格 99年平均價(jià)格多層 高層 多層 高層 多層高層全市項(xiàng)目所在板塊第二部分 類比競爭樓盤調(diào)研1目的：調(diào)查項(xiàng)目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場狀況。2 調(diào)查方式：先收集基礎(chǔ)資

8、料。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實(shí)地調(diào)查。3主要容：3-1 基本資料樓盤名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)商環(huán)境設(shè)計(jì)商銷售代理商3-2 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析戶型（a房b 廳 c衛(wèi)d 工e 廚f陽臺g花園） 面積跨度 套數(shù)/百分比平層錯層躍層（復(fù)式）3-3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局與開發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、色調(diào)與用材交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化與環(huán)藝車流組織與戶車比小區(qū)康樂與商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價(jià)（按揭折后價(jià)）最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式 一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度 銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶：3-4綜合評判評

9、判項(xiàng)目 評價(jià)A地塊周邊環(huán)境與配套評判A-1 地理位置A-2 周邊環(huán)境、景觀A-3 周邊市政配套A-4 周邊小區(qū)整體素質(zhì)B樓盤素質(zhì)評判B-1 建筑風(fēng)格和立面B-2 建筑布局和空間規(guī)劃B-3 小區(qū)環(huán)藝規(guī)劃B-4 戶型設(shè)計(jì)B-5 小區(qū)配套B-6 車流組織B-7 物業(yè)管理C物業(yè)形象C-1 發(fā)展商品牌C-2 項(xiàng)目包裝與營銷手法綜合評價(jià)第三部分 住宅消費(fèi)者行為分析1目的：了解住宅消費(fèi)者目前之消費(fèi)意識和行為方式。2 調(diào)查方式：目標(biāo)客戶群用問卷的形式來抽樣調(diào)查。3 主要容：3-1各類檔次商品住宅客戶分析指 標(biāo) 比 例家庭結(jié)構(gòu) 3口之家：3代同堂：二人世界：單身職業(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企

10、高級干部：國企普通干部：文藝界：政府與事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡結(jié)構(gòu)2030：3045：4555：55以上客戶家庭月收入狀況2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客戶地理半徑集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑3-2各類檔次商品住宅客戶購買行為分析A、 購房目的與面積偏好指 標(biāo)比例購房目的 A首次置業(yè)滿足基本居住需求B二次置業(yè)改善居住條件C投資保值和增值D辦公E為父母或子女購房F度假G其他面積偏好 A 50平米以下B 5070平米C 7080平米D 80100平米E 100120平米F

11、 120140平米G 140平米以上B、 層數(shù)、戶型偏好與購買價(jià)格承受能力指 標(biāo)比 例層數(shù)偏好 A 多層（7層以下）B 小高層（818層）C 高層（18層以上）戶型偏好1 A 平層B 錯層C 躍層（復(fù)式）戶型偏好2 A 1房1廳B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4H 6房與以上價(jià)格偏好 A（根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分）付款方式偏好 A 一次性付款B 分期付款C 按揭按揭月供承受力 A 1000元以下B 10002000元C 20003000元D 30004000元E 40005000元F 5000元以上C、 影響購房決策的最主要的5個因素A 地理位置B 市政交通便利程度

12、C 周邊生活配套完備程度（包括子女教育）D 距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近E 價(jià)格F 建筑風(fēng)格與外立面G 戶型設(shè)計(jì)與實(shí)用率H 社區(qū)綠化與環(huán)藝規(guī)劃I 物業(yè)管理與社區(qū)文化活動J 周邊社區(qū)素質(zhì)與空氣、噪音等污染程度K 產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全L 建筑質(zhì)量的保證M 發(fā)展商品牌和實(shí)力進(jìn)行市場調(diào)查需要了解的容主要有：1、對經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢的了解。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素息息相關(guān)，對房價(jià)和銷售情況有影響。 2、對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的了解。需要了解的容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年

13、對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。 3、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以與政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷放心房的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。 4、對項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查了解。了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)與對未來住房的期望，可接受的價(jià)格，對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)

14、境和設(shè)施配套等的要注，進(jìn)行深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。 5、對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。了解的容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點(diǎn)和宣體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象與樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。 市調(diào)的容 以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況與需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查一、區(qū)域概況1、區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟(jì)部分）區(qū)域介紹 城市別名，在全國和全省的地位。 人口 包括人口總量與區(qū)域各小區(qū)域人口分

15、布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。 區(qū)域劃分 下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否與其地位。歷史人文景觀 有關(guān)該城市的歷史、重點(diǎn)風(fēng)景旅游景點(diǎn)。 交通條件 交通便利性，港口、機(jī)場、車站等情況。 公共設(shè)施 有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。 教育、文化情況 居民受教育情況。 其它 2、宏觀經(jīng)濟(jì)部分 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)構(gòu)成 各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 國民生產(chǎn)總值與GDP值 包括在全國或全省的排名。 主要的一些大企業(yè)情況 其他 3、微觀經(jīng)濟(jì)部分 人均收入與各支出比例 生活方式與社會時尚 消費(fèi)理念 就業(yè)情況 其他 4、整體評述和遠(yuǎn)景展望二、房地產(chǎn)市場1、國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)

16、與有關(guān)變化趨勢（注：按各部門劃分） 房地產(chǎn)管理部門 A、 對開發(fā)商 a. 有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件 b. 對建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關(guān)材料的運(yùn)用c. 其他 B、 對消費(fèi)者 a. 有關(guān)拆遷的安置方式 b. 房改房交易的規(guī)定 c. 房價(jià)的控制 d. 其他 C、 對中介代理機(jī)構(gòu) a. 有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核 b. 機(jī)構(gòu)的其他管理?xiàng)l約 土地局 A、 土地的轉(zhuǎn)讓方式與價(jià)格控制 B、 土地的年供給量 C、 有關(guān)土地的其他規(guī)定 規(guī)劃局 A、 城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位與遠(yuǎn)景規(guī)劃 B、 拆遷力度 交通部門 A、 有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè) B、 重點(diǎn)交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) C、 對私人購車的一些政策 銀行 A、 存款利率，按揭

17、貸款的利率B、 按揭年期與業(yè)務(wù)方式等 C、 對開發(fā)商的貸款支持 稅、費(fèi)部門 A、 有關(guān)交易的稅、費(fèi) B、 辦有關(guān)證件的收費(fèi)情況 C、 對開發(fā)過程的收費(fèi)情況，包括配套費(fèi)等 其他政府部門 A、 公安部門關(guān)于購房入戶的政策 B、 貨幣分房的施行力度 與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信息2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀 以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況與需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查。（附表） 注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當(dāng)?shù)厝丝诘?。 A、 居民收入情況 B、 居住情況 C、 置業(yè)意向 房地產(chǎn)上一時期概括（一般以上一年度）與同期比較 A、 交易面積、交易金額 B、 價(jià)格走勢 C、 各樓型的比例 本年度的推案量與需求預(yù)測 注：指主管部門的預(yù)測有關(guān)媒體上可獲取。 房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查（附表） A、 開發(fā)商基本情況 B、 有關(guān)業(yè)績 C、 新動向 代理行業(yè)的調(diào)查（附表） A、 個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍。 B、 例 C、 參與的方式 D、 主要公司情況 專做二手房中介情況 A、 市場情況 B、 有關(guān)公司 個案調(diào)查（附表） A、 已結(jié)盤 B、 現(xiàn)在開盤 C、 年將開盤 D、 個案調(diào)查需提交的結(jié)果 a、 個案區(qū)域分布圖（在地圖上標(biāo)出） b、 等價(jià)位曲線圖 c、 分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點(diǎn) 重點(diǎn)樓盤跟蹤檔案（附表） 時時關(guān)注重點(diǎn)樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進(jìn)展