2011年04月30日荊州市楚韻天下項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)

1、2011年 地產(chǎn)業(yè)一場(chǎng)新的革命誕生公安，長(zhǎng)江之濱，開(kāi)發(fā)新區(qū)地產(chǎn)業(yè)一個(gè)劃時(shí)代的輝煌作品誕生史欲望暢想曲公 安 楚 韻 天 下項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)項(xiàng)目編號(hào)：JZ-ZZ-08 保密登記：一級(jí)（僅限涉案人員，不得傳閱）提報(bào)時(shí)間：2011.04.30 服務(wù)單位：湖北行家一座城市繁榮，需要一種信仰.一座城市的高度,需要地標(biāo)的支撐!孱陵路*地標(biāo)性建筑標(biāo)桿，城市引跑者！楚韻天下第1號(hào)一場(chǎng)生命家園的盛宴，需要精神信仰!公安三袁文化&孱陵路開(kāi)發(fā)新區(qū)*韻鼎天下，公安第1郡！ 高舉高打快速建立利達(dá)項(xiàng)目品牌知名度 首創(chuàng)公安高端住宅群，超越一切的高度，樹(shù)立第一形象 明確營(yíng)銷(xiāo)策略主線(xiàn)，將項(xiàng)目打造成為20112013年明星樓

2、盤(pán) 以高端形象入市，迅速完成銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，創(chuàng)造利潤(rùn)最高值本案要解決的四個(gè)問(wèn)題PART1-序篇項(xiàng)目印象PART2-市場(chǎng)篇 豪宅典型案例解析PART3-策略篇三大核心策略PART4-執(zhí)行篇執(zhí)行思路、VI視覺(jué)PART1-序 篇楚韻天下迎面而來(lái)的是時(shí)代重任公安地產(chǎn)新標(biāo)度，11萬(wàn)方純高層建筑標(biāo)桿項(xiàng)目印象純高層建筑群恢弘，大氣項(xiàng)目印象高度品質(zhì)，用事實(shí)證明大于30厚擠塑聚苯乙烯保溫板20厚以上聚合物保溫砂漿雙層中空玻璃斷熱型塑鋼門(mén)窗干掛石材的顆粒質(zhì)感項(xiàng)目印象信仰;楚贏未來(lái)，韻鼎天下 30年是榮耀；50年的輝煌；100年是傳承； 項(xiàng)目印象專(zhuān)為懂生活有品味的社會(huì)名流量身打造楚韻天下，公安達(dá)官貴人第1居所項(xiàng)目

3、印象PART2-市場(chǎng)篇只有精密的度量和精心刻畫(huà)，才能挖掘出獨(dú)特的味道，從而刻畫(huà)孕育在項(xiàng)目的特質(zhì)湖北省中南部邊緣，長(zhǎng)江南岸，東聯(lián)漢滬，西接巴蜀，南控湘粵，北通陜?cè)?，與洞庭湖平原一衣帶水，與荊州古城一橋相連。公安，三袁文化淵源之地，七省孔道之所全縣生產(chǎn)總值，從“十五”末的2005年的495億元，2006年的545億元，2007年的651億元，2008年的801億元，2009年的9092億元，至2010年的105億元。從進(jìn)入十一五開(kāi)始，年均遞增118%。公安，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提升持續(xù)高位走強(qiáng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)城市的衣冠，文化才是一個(gè)城市的靈魂。重點(diǎn)發(fā)展三袁文化、三國(guó)文化和水文化，實(shí)現(xiàn)省委、省政府鄂西生態(tài)文化旅游圈戰(zhàn)

4、略的實(shí)施。公安，注重內(nèi)涵科學(xué)發(fā)展高度走強(qiáng)新聞鏈接2010年，公安政府?dāng)M定投資2000萬(wàn)元，舉全縣之力，聚全縣優(yōu)秀文藝人才、文化資源建占地20畝的三袁民俗文化村 孱陵工業(yè)園（占地2平方公里，企業(yè)36家）建設(shè)、青吉工業(yè)園（占地10平方公里，基礎(chǔ)建筑投放3.2億元）建設(shè)、老城區(qū)功能轉(zhuǎn)移，城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平持續(xù)提高。公安，三大園區(qū)建設(shè)車(chē)頭帶動(dòng)高效績(jī)優(yōu)1、滬漢溶高速鐵路；2、準(zhǔn)荊鐵路；3、荊岳鐵路；4、宜岳鐵路（宜昌-宜都-松滋-公安-石首-華容-岳陽(yáng)）；5、荊常鐵路（荊岳鐵路一段+常德至岳陽(yáng)至九江鐵路）；6、荊益鐵路荊岳鐵路一段+長(zhǎng)荊鐵路天門(mén)站至益陽(yáng)鐵路；綜合交通樞紐地位的實(shí)現(xiàn)，必將帶動(dòng)城

5、市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展公安，大環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)城市發(fā)展新聞鏈接2011年3月28日，湖北省公安縣委書(shū)記張萬(wàn)超等領(lǐng)導(dǎo)蒞臨銳創(chuàng)控股集團(tuán)參觀考察。集團(tuán)總裁王軍亞、執(zhí)行總裁王功貴等高管熱情接待了張書(shū)記一行。雙方于當(dāng)日16點(diǎn)在銳創(chuàng)國(guó)際中心21層會(huì)議廳舉行座談會(huì)，就共同合作開(kāi)發(fā)公安縣江南新村相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行洽談磋商，并于3月29日在華文國(guó)際傳媒大廈就該項(xiàng)目簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。創(chuàng)控股集團(tuán)投資建設(shè)，公安經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入劃時(shí)代公安，正以蓬勃之勢(shì)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)不斷向外擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的不斷向外擴(kuò)張，帶動(dòng)城市及城市人口發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)入高品質(zhì)年代。開(kāi)發(fā)新區(qū)，住宅小區(qū)林立，城市發(fā)展區(qū)域，醫(yī)院、縣政府、五星酒店正

6、在規(guī)劃擬定搬遷中。項(xiàng)目地塊四至情況周邊住宅小區(qū)呈現(xiàn)包圍圈式，生活配套較為欠缺項(xiàng)目地塊四至情況項(xiàng)目名稱(chēng)：三袁國(guó)際項(xiàng)目位置：孱陵大道與迎賓大道交匯處開(kāi) 發(fā) 商：公安縣乾峰置業(yè)有限公司建筑面積7萬(wàn)多方占地面積 40畝容 積 率 279綠 化 率 40%總 戶(hù) 數(shù)628戶(hù) 入住時(shí)間 均 價(jià)3800元/M2 價(jià)格走勢(shì) 不排除開(kāi)盤(pán)當(dāng)天漲價(jià)銷(xiāo)售狀況 2011年5月20日開(kāi)盤(pán)建筑形式 框剪結(jié)構(gòu),點(diǎn)式，高層、小高層共6棟主力戶(hù)型 80-140M2，沿街兩棟，一梯兩戶(hù)交 通 臨孱陵大道,公安公交車(chē)直達(dá)社區(qū)配套 5600平米地下車(chē)庫(kù),采用新型無(wú)梁樓蓋，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)，一卡通門(mén)禁系統(tǒng)，新型外墻隔熱保溫系統(tǒng)，雙層中空

7、玻璃與彩鋼門(mén)窗。項(xiàng)目總評(píng)：板式樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光較好項(xiàng)目離市中心較近 小區(qū)綠化率較高，環(huán)境較好項(xiàng)目周邊生活配套及交通配套還有待完善 項(xiàng)目周邊交通不是很方便開(kāi)發(fā)新區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ髤^(qū)域在售樓盤(pán)淺析項(xiàng)目名稱(chēng)：巴厘印象項(xiàng)目位置：公安縣孱陵大道126號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商： 武漢市立信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積13.5萬(wàn)方占地面積 54211.24 M2容 積 率 2.49綠 化 率 35%總 戶(hù) 數(shù)396戶(hù) 入住時(shí)間 2011、12均 價(jià)3400元/平米 價(jià)格走勢(shì) 銷(xiāo)售狀況 2011年3月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)只 剩10來(lái)套建筑形式 板式和點(diǎn)式，三期高層，小高層15、16號(hào)樓17層，17號(hào)樓11層主力戶(hù)型 二室二廳，三室二廳交

8、 通 車(chē)站，交通便利社區(qū)配套 天然氣項(xiàng)目總評(píng)：戶(hù)型種類(lèi)較多，適合人群廣泛周邊配套齊全，生活較方便離市中心較近容積率較高，居住品質(zhì)不高項(xiàng)目周邊交通不便發(fā)展?jié)摿Υ髤^(qū)域在售樓盤(pán)淺析項(xiàng)目名稱(chēng)：恒盛世家(二期)項(xiàng)目位置： 孱陵大道南端開(kāi) 發(fā) 商： 荊州市恒盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積20多萬(wàn)方占地面積 9萬(wàn)多方容 積 率 1.98綠 化 率 30%總 戶(hù) 數(shù)630戶(hù) 入住時(shí)間 2011年年底均 價(jià)3400元/M2 價(jià)格走勢(shì) 銷(xiāo)售狀況 2011年5月開(kāi)盤(pán)建筑形式 點(diǎn)式，二期6號(hào)、9號(hào)、11號(hào)樓主力戶(hù)型 三室二廳交 通 新宏泰車(chē)站社區(qū)配套 地下車(chē)位320個(gè)左右，水系景觀，運(yùn)動(dòng)設(shè)施項(xiàng)目總評(píng)：戶(hù)型多樣，適合人群

9、廣泛項(xiàng)目本身配套體現(xiàn)出高端智能化南北朝向，通風(fēng)采光好周邊配套與交通配套有待于完善開(kāi)發(fā)新區(qū)，有發(fā)展?jié)摿?，其?xiàng)目商鋪整體的規(guī)劃為大型賣(mài)場(chǎng)。一期開(kāi)盤(pán)效果好，在公安形成良好的口碑效應(yīng)。區(qū)域在售樓盤(pán)淺析項(xiàng)目名稱(chēng)：觀天下項(xiàng)目位置： 公安縣孱陵廣場(chǎng)對(duì)面開(kāi) 發(fā) 商： 武漢百興置業(yè)有限公司建筑面積1.5萬(wàn)方占地面積 4000平容 積 率 3.75綠 化 率 總 戶(hù) 數(shù)264戶(hù) 入住時(shí)間 2011年底均 價(jià)3400元/M2 價(jià)格走勢(shì) 3700元/M2銷(xiāo)售狀況 2010年年底開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)剩20來(lái)套建筑形式 板式，三棟高層26層主力戶(hù)型 三室兩廳交 通 3路社區(qū)配套 中央空調(diào)和地下停車(chē)庫(kù)項(xiàng)目總評(píng)：臨公安縣唯一的人民廣場(chǎng)全

10、高層住宅，能觀江景周邊配套齊全，生活比較方便樓間距太小，小區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有什么綠化住宅區(qū)臨街道，生活比較吵鬧井式樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光相對(duì)來(lái)說(shuō)要差一些戶(hù)型設(shè)計(jì)單一，客戶(hù)選擇性少區(qū)域在售樓盤(pán)淺析 小結(jié)總體銷(xiāo)售情況較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大；價(jià)格均在34003800元/平米之間，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；產(chǎn)品形態(tài)多為小高層與高層組合，戶(hù)型選擇性較大；地下停車(chē)庫(kù)設(shè)置已成為趨勢(shì)，配套完善與否直接影響產(chǎn)品形象。本項(xiàng)目突破點(diǎn)：引領(lǐng)市場(chǎng)，樹(shù)立城市榜桿，定制高端定制化是高品質(zhì)定制化是獨(dú)一無(wú)二定制化是專(zhuān)屬匹配定制化是奢華的享受定制化是非凡的滿(mǎn)足他山之石，可以攻玉城市核心區(qū)高端住宅典型案例分析上海湯臣一品武漢 萬(wàn)達(dá)公館荊州 晶葳公館位

11、置好、景觀好，集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身地理位置優(yōu)越，景觀好，靠山、靠海，具有不可復(fù)制性；生活環(huán)境好，社區(qū)住宅密度低，居住人口密度??；交通便利；高物業(yè)的服務(wù)水平。突出特點(diǎn)：天時(shí)、地利、人和；各方面條件皆屬精粹之品。產(chǎn)品特質(zhì)項(xiàng)目名稱(chēng)上海湯臣一品開(kāi)發(fā)商上海湯臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址上海浦東小陸家嘴核心區(qū)花園石橋路28弄占地面積20066平方米總建筑面積11.5萬(wàn)平方米綠化率47%容積率5.8物業(yè)類(lèi)型公寓項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2005年一次開(kāi)盤(pán)，天價(jià)曾讓該樓盤(pán)沉寂湯臣一品2009年6月22日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售狀況火爆，預(yù)計(jì)于2011年12月交房整體規(guī)劃3棟20層以上高層住宅，面積4301200平方米上海湯臣一品上海湯臣一品湯臣

12、一品整體風(fēng)格汲取了中國(guó)傳統(tǒng)建筑的人文理念，由臺(tái)灣GDG建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，采用“前低后高”的建筑布局，整座小區(qū)“品”形排布，形式穩(wěn)固；建筑外形設(shè)計(jì)為玉琮形狀，樓宇頂部設(shè)計(jì)為一品官員的頂帽形狀，大氣莊重，“湯臣一品”由此得名。立面新穎，豪氣十足上海湯臣一品大廈外墻：一至三層采用進(jìn)口石灰?guī)r石，三層以上采用湯臣一品來(lái)金色，日本三菱（Misubishi）高科技納米光觸媒鋁復(fù)合板，具有自動(dòng)保潔功能。迎賓大堂：外墻采用進(jìn)口石灰?guī)r幕墻，室內(nèi)墻地面采用進(jìn)口大理石。入口電梯大堂：墻地面采用進(jìn)口大理石。住宅各層電梯大堂：墻地面采用進(jìn)口大理石。電梯：每戶(hù)擁有三部以上永大日立高速電梯安保及管理：彩色電視監(jiān)控系統(tǒng)，德國(guó)速

13、賓（SUBIN）停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，美國(guó)霍尼韋爾（Honeywell）樓宇自控系統(tǒng)及防盜報(bào)警系統(tǒng)，新加坡ASIS門(mén)禁讀卡系統(tǒng)，美國(guó)VIDEX電子巡更系統(tǒng)。消防：進(jìn)口暗藏式噴淋頭及自救式不銹鋼消防箱，德國(guó)西門(mén)子（SIEMENS）消防報(bào)警系統(tǒng)。建筑硬件配套公共部分天花和墻身：輕銅龍骨石膏板吊頂，高級(jí)內(nèi)墻乳膠漆。地室：高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板或進(jìn)口大理石地坪。窗戶(hù)：鋁合金烤漆門(mén)窗（采用斷熱冷橋技術(shù)），比利時(shí)格拉威泊爾（Glaverbel）中空玻璃（Low-E防輻射銅化玻璃），意大利阿魯克（ALUK）門(mén)窗五金。采用Silent Giss電動(dòng)窗簾軌道。 陰市：墻面采用進(jìn)口石灰?guī)r或日本三菱（Misubishi）鋁復(fù)合

14、板，地面采用進(jìn)口花崗巖，玻璃金屬杠桿。 門(mén)扇和窗檻：實(shí)木窗套和實(shí)木花飾門(mén)。 分戶(hù)門(mén)：德國(guó)Nobelesse手工雕花銅門(mén)。建筑硬件配套私家部分美國(guó)Hayward恒溫泳池、三溫暖、SPA水療按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、兒童游戲中心、國(guó)家宴會(huì)級(jí)多功能廳。物業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目名稱(chēng)武漢萬(wàn)達(dá)公館開(kāi)發(fā)商武漢武昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司項(xiàng)目地址武昌積玉橋臨江大道占地面積10.62萬(wàn) 總建筑面積61.25萬(wàn)平方總戶(hù)數(shù)2824容積率4.57物業(yè)類(lèi)型六星級(jí)萬(wàn)達(dá)威汀斯酒店、武漢濱江商務(wù)地標(biāo)180米高5A甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓、24萬(wàn)平方米全江景殿堂級(jí)精裝純大戶(hù)豪宅萬(wàn)達(dá)公館、千萬(wàn)級(jí)濱江傳世大鋪、SOHO公寓、室外步行街項(xiàng)目

15、動(dòng)態(tài)2011年2月1開(kāi)盤(pán)，2011年12月1日交房 整體規(guī)劃地上的1-3群樓部分為項(xiàng)目會(huì)所，意向引進(jìn)高檔健身會(huì)館，美容、SPA、西餐廳等。兩棟圓柱形塔樓，4-41層為公寓，42層為設(shè)備間武漢萬(wàn)達(dá)公館城市核心版圖，一線(xiàn)濱江盛景62萬(wàn)平米國(guó)際超配，毫宅品味內(nèi)外兼?zhèn)?3年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，12城公館傳奇武漢萬(wàn)達(dá)公館奢華、極致、榮耀、價(jià)值硬件配套：電梯：三菱（合資）電梯服務(wù)戶(hù)數(shù)：3梯2戶(hù) 通訊：液晶可視對(duì)講門(mén)窗：平開(kāi)窗，斷橋鋁合金（保溫、隔熱性能），中空玻璃、LOWE大堂：豪華裝修，超高大堂停車(chē)場(chǎng)：裝修大堂武漢萬(wàn)達(dá)公館武漢萬(wàn)達(dá)公館樣板間項(xiàng)目名稱(chēng)荊州晶葳公館開(kāi)發(fā)商荊州晶崴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址荊州市沙市區(qū)公

16、園路12號(hào)占地面積1.06萬(wàn) 總建筑面積5.289萬(wàn)平方總戶(hù)數(shù)391容積率4.99物業(yè)類(lèi)型三棟30層高層公寓住宅，二期別墅在規(guī)劃中項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2011年6月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已開(kāi)媽內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，積累客戶(hù)，客戶(hù)門(mén)檻為50萬(wàn)整體規(guī)劃房?jī)?nèi)自然墻體供熱系統(tǒng)，電子監(jiān)控，電子巡更，可視門(mén)禁，電梯身份電子識(shí)別系統(tǒng)，電子指紋入戶(hù)門(mén)，戶(hù)式新風(fēng)系統(tǒng)，斷橋彩鋁窗，雙銀低輻射節(jié)能中空玻璃。 荊州晶葳公館項(xiàng)目總評(píng)：地理位置好，自然景觀資源豐富交通便利，鬧中取靜高端智能化配套運(yùn)用，營(yíng)造高端品質(zhì)及提升項(xiàng)目檔次容積率4.99過(guò)大樓間距太近，2#，3#樓之間樓間距太近，10樓以下采光受到較大影響。荊州晶葳公館公園里精粹生活配套，金字塔尖的毫宅禮

17、遇高檔，精粹，奢華，頂級(jí) 北京今年第二季度成交均價(jià)排名前10的樓盤(pán)中，均價(jià)最低的為33740元/，最高的東釣魚(yú)臺(tái)家園銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá)72803元/。深圳兩三年前已有高端洋房突破15萬(wàn)元/，別墅超過(guò)20萬(wàn)元/。上海在售樓盤(pán)中，湯臣一品仍然保持11萬(wàn)元的高位，大部分超高端洋房也普遍超過(guò)10萬(wàn)元/ 。上海信義房屋最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，今年上海共成交總價(jià)在1000萬(wàn)元以上的二手頂級(jí)豪宅770套，平均成交價(jià)4.9萬(wàn)元 。廣州市中心區(qū)相當(dāng)一部分高檔住宅項(xiàng)目突破2萬(wàn)元/ ，更有一些高端住宅項(xiàng)目售價(jià)超3萬(wàn)元/ ，有的更達(dá)到5萬(wàn)元/ 。 新聞鏈接 不論是從高昂的價(jià)格，稀缺的產(chǎn)品形式，還是從市場(chǎng)的發(fā)展形

18、態(tài)，“豪宅”從這兩字誕生的那一刻起，就決定了它命運(yùn)的屬性。而這屬性的對(duì)象，標(biāo)榜著絕對(duì)的圈層，限界嚴(yán)格而又明顯。 小結(jié)PART3-策 略 篇關(guān)鍵詞前 衛(wèi)Fashion稀 缺Rare欲 望Desire身 份Status為什么LOUIS VUITTON 每一次LOGO顏色或形式的改變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？為什么ROLLS ROYCE 每年300多輛純手工制造的昂貴轎車(chē)，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見(jiàn)得能擁有一輛ROLLS ROYCE?品牌品質(zhì)品位欲望欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿(mǎn)足。欲望永遠(yuǎn)追求滿(mǎn)足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿(mǎn)足，所以具有無(wú)限性欲望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精

19、神需求。 我們的消費(fèi)群體有哪些？ 他們具備什么樣的特征？ 他們需要什么產(chǎn)品？再來(lái)看一下，我們的客戶(hù)群公安、公安周邊乃至荊州的高端人群是我們的目標(biāo)客戶(hù)心氣高，思想前衛(wèi)，不愿將就，崇尚個(gè)人生活空間、有個(gè)性化的物業(yè)會(huì)所重視住宅品質(zhì)和檔次對(duì)新鮮事物的追求有高端物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力高學(xué)歷，政府公務(wù)人員，達(dá)官貴人，有遠(yuǎn)見(jiàn)，買(mǎi)房除了居住外，還看重名譽(yù)與攀比之心30-55歲，自有一定積蓄，一個(gè)或者兩個(gè)家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾/商人，重視名譽(yù) 客戶(hù)群體分析他們的特質(zhì)？?jī)r(jià)值決定價(jià)格，一定要有品質(zhì)，有個(gè)性還要有符合自己的圈子和生活 客戶(hù)群體分析自有“私家車(chē)”或有實(shí)力買(mǎi)車(chē)專(zhuān)走沒(méi)有紅綠燈的主干道，去哪里都方便荊州區(qū)30分鐘老城區(qū)10

20、分鐘 客戶(hù)群體分析他們的特質(zhì)？他們的特質(zhì)？重視生活品質(zhì)，自身和家人健康舉步之間，生活配套豐富 客戶(hù)群體分析他們的特質(zhì)？左右鄰居都是品味相投的人遛寵物、打網(wǎng)球、談人生生活總是豐富多彩 客戶(hù)群體分析他們的偏好注重文化養(yǎng)身、藝術(shù)珍藏、家庭責(zé)任感 客戶(hù)群體分析 客戶(hù)群體分析他們的偏好智能化物業(yè)管理服務(wù)，豪華停車(chē)場(chǎng)及智能化停車(chē)服務(wù)高品質(zhì)、高科技、優(yōu)美環(huán)境、豐富的社區(qū)配套、智能化的安防系統(tǒng)、體現(xiàn)尊貴身份的物業(yè)服務(wù) 客戶(hù)群體分析什么才能打動(dòng)他們呢？歸根結(jié)底，就是滿(mǎn)足他們的欲望，滿(mǎn)足他們非理性的精神需求非理性的精神需求走在時(shí)代前沿 前衛(wèi)感占有稀缺并炫耀 稀缺感渴望尊貴至尚的地位 身份感 客戶(hù)群體分析作為自然主

21、體的人具有主觀能動(dòng)性，他們能動(dòng)地參與社會(huì)活動(dòng)，高揚(yáng)理想的價(jià)值，追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身絕對(duì)需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個(gè)人優(yōu)越感和個(gè)人地位營(yíng)造前衛(wèi)感、稀缺感、身份感故此，客戶(hù)欲望給予我們營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作以指引，我們的營(yíng)銷(xiāo)核心思路迎合客戶(hù)的欲望需求項(xiàng)目傳播定位語(yǔ)楚贏未來(lái)，韻鼎天下項(xiàng)目廣告推廣語(yǔ)：楚韻天下，專(zhuān)為達(dá)官貴人醞釀的生活排場(chǎng)項(xiàng)目形象定位荊楚富人第一居形象展示形象展示形象展示形象展示調(diào)性 延伸及推廣表現(xiàn)【楚韻天下，只為少數(shù)人定制的專(zhuān)屬匹配】豪宅不是掛在嘴邊隨便喊出的浮夸口號(hào)，唯有定制化的專(zhuān)屬匹配才能稱(chēng)之為真正意義上的豪宅?！境嵦煜?，專(zhuān)為達(dá)官貴人醞釀的生活排場(chǎng)】豪宅不是人們眼中名貴建材的機(jī)械堆砌

22、，而是物質(zhì)文明與精神文明完美統(tǒng)一的生活排場(chǎng)?！境嵦煜?，只為少數(shù)人擁有的奢華享受】豪宅不是人云亦云的盲目跟風(fēng)，是剖析自我后締造的完美奢華?！境嵦煜?，只為少數(shù)人雕琢的欲望滿(mǎn)足】豪宅不是富人擁有的物質(zhì)財(cái)富比拼，而是能滿(mǎn)足富人們的最高層次的精神欲望滿(mǎn)足。系列一系列一系列一系列一調(diào)性 延伸及推廣表現(xiàn)（傳承篇項(xiàng)目?jī)r(jià)值）【城市發(fā)展的史詩(shī)歷程】每一個(gè)都市都應(yīng)該擁有這樣的貴重資產(chǎn)，它們是城市的核心價(jià)值所在，等同于一座城市的史詩(shī)般歷程?！臼浊恢傅你K金品質(zhì)】城市最尖端的代表作，因?yàn)樗俏ㄒ坏?，是資本海洋中的一朵浪花，注定有其永不干涸的貴重品質(zhì)?！具b遙領(lǐng)先的王者風(fēng)范】撥動(dòng)整個(gè)城市乃至區(qū)域發(fā)展的脈搏，它們所蘊(yùn)藏的

23、價(jià)值鏈，是30年、100年后依然領(lǐng)先?！疚ㄎ要?dú)尊的財(cái)富珍藏】在楚韻天下的價(jià)值觀中，其臻藏價(jià)值幾乎是無(wú)法撼動(dòng)的，將成為一座城市永久稱(chēng)道的投資范本！系列二系列二系列二系列二外立面：質(zhì)感，恢弘，大氣勢(shì)策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感外立面：質(zhì)感，恢弘，大氣勢(shì)策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感住戶(hù)按鈕控制各功能系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖 與各種服務(wù)器聯(lián)動(dòng) Thermostat MagneticSensorHome GatewayKitchen TVSub PhoneBathroomPhoneMetering Device(Power,Water,Gas etc.)Digital Door-LockDoor PhoneMobilePCT

24、elephoneInternetPSTNGasDetectorGas ValveControlFire SensorEmergency SwitchMotionDetectorLight SwitchLight Curtain Server ISPRemoteControllerWorkgroup S/WGuard SystemHCU MeteringServer(Option)7” Touch Wall PAD家庭智慧控制系統(tǒng)智能配套策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感韓國(guó) 智能家居系統(tǒng)對(duì)講功能1) 與住戶(hù)門(mén)/單元門(mén)口機(jī)進(jìn)行對(duì)講 2) 小區(qū)內(nèi)住戶(hù)間對(duì)講功能 3) 與管理室及警衛(wèi)室通話(huà)功能 4) 與室內(nèi)分

25、機(jī)連動(dòng)使用功能 5) 電話(huà)接聽(tīng)/撥打功能策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感 照明開(kāi)關(guān) 1/2/3/4口 ON/OFF開(kāi)關(guān)功能 控制燈 : 熒光燈, 白熾燈, 鹵素?zé)?1/2口 Dimming 控制容量 : 1回路 1KW 與家庭網(wǎng)關(guān)使用專(zhuān)線(xiàn)(RS-485)相互通信 使用無(wú)限遙控器進(jìn)行控制 使用以通過(guò)認(rèn)證的移動(dòng)電話(huà)進(jìn)行控制 通過(guò)遠(yuǎn)程電腦進(jìn)行控制煤氣鍋爐 與家庭網(wǎng)關(guān)使用專(zhuān)線(xiàn)(RS-485)相互通信 使用無(wú)限遙控器進(jìn)行控制 使用以通過(guò)認(rèn)證的移動(dòng)電話(huà)進(jìn)行控制 通過(guò)遠(yuǎn)程電腦進(jìn)行控制韓國(guó) 智能家居系統(tǒng)策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感動(dòng)作感應(yīng)器 電壓 : DC+12V Wiring : 4 Wires 安裝場(chǎng)所 : 前,后陽(yáng)

26、臺(tái)及客廳 感應(yīng)范圍 : 最少5m 最多8m 感應(yīng)范圍 : 以正面為準(zhǔn)100瓦斯感應(yīng)器 輸入電壓 : DC12V20% 報(bào)警輸出 : DC8V12V 功率 : 0.9W 動(dòng)作方式 : 紅外線(xiàn)方式 安裝場(chǎng)所 : LNG : 從上部 30cm LPG : 從地面 30cm 報(bào)警音量 : 70dB以上 報(bào)警顯示 : 黃色指示燈 報(bào)警濃度 : LNG 0.061.25% LPG 0.060.45% 環(huán)境溫度/濕度 : -20+40,95%(RH) 外形尺寸 : 50(W)*11(H)*14(D) 動(dòng)作溫度 : -10 +40 外形尺寸 : 70(W)*96(H)*35(D) 使用場(chǎng)所 : 家庭用 & H

27、A器械 Weight : 65g門(mén)慈感應(yīng)器 電壓 : 無(wú)電源 動(dòng)作原理 : Normal Closed方式 安裝場(chǎng)所 : 住戶(hù)門(mén), 窗戶(hù) 感應(yīng)范圍 : 最少 30m/m以?xún)?nèi) 動(dòng)作溫度 : -10 +60 外形尺寸 : 50(W)*11(H)*14(D)韓國(guó) 智能家居系統(tǒng)策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感CCTV 系統(tǒng)出入管理及設(shè)施保護(hù)緊急情況監(jiān)視及對(duì)應(yīng)出動(dòng)警衛(wèi)系統(tǒng)以保護(hù)住戶(hù)的人身及財(cái)產(chǎn)安全為第一，危險(xiǎn)情況發(fā)生時(shí)采取警衛(wèi)出動(dòng)服務(wù)無(wú)人警衛(wèi)系統(tǒng)綜合管理各單元的出入情況，為住戶(hù)提供安全的居住環(huán)境生活安全系統(tǒng)社區(qū)公共系統(tǒng)配備策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感停車(chē)管理系統(tǒng)住戶(hù)車(chē)輛出入時(shí)有效率的控制車(chē)輛流通限制訪(fǎng)客車(chē)輛的隨意出

28、入設(shè)備/電力自動(dòng)控制系統(tǒng)為了支援小區(qū)內(nèi)住戶(hù)的方便生活，有效管理設(shè)備/電力的控制系統(tǒng)遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)無(wú)需工作人員的訪(fǎng)問(wèn)，通過(guò)遠(yuǎn)程抄表確認(rèn)各能源的使用量。設(shè)施管理及控制系統(tǒng)社區(qū)公共系統(tǒng)配備策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感綜合配線(xiàn)系統(tǒng)/網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 為了實(shí)現(xiàn)超高速情報(bào)通信系統(tǒng)，有效管理配線(xiàn)系統(tǒng)體系廣播(PA)系統(tǒng)一般廣播及電視節(jié)目，有緊急情況時(shí)，通過(guò)緊急廣播引導(dǎo)住戶(hù)脫離現(xiàn)場(chǎng)TV系統(tǒng)收看無(wú)線(xiàn)/有線(xiàn)/衛(wèi)星電視及雙方向數(shù)碼電視節(jié)目通信網(wǎng)絡(luò)及廣播系統(tǒng)社區(qū)公共系統(tǒng)配備策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感社區(qū)公共系統(tǒng)配備媒體教育服務(wù)系統(tǒng) 提高住戶(hù)們的生活素質(zhì)小區(qū)電影院/遠(yuǎn)程診療 提供視頻信息，并進(jìn)行遠(yuǎn)程診療，保障住戶(hù)的健康與生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)攝

29、像機(jī)監(jiān)視小區(qū)周?chē)慕煌ㄇ闆r無(wú)人送貨系統(tǒng)住戶(hù)不在時(shí)，通知郵報(bào)收取情況居民便利設(shè)施策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感互動(dòng)明星到本項(xiàng)開(kāi)展產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，并參加客戶(hù)活動(dòng)，打造本項(xiàng)目前衛(wèi)、時(shí)尚的形象。策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感互動(dòng)珠寶商家開(kāi)促展活動(dòng)，展現(xiàn)財(cái)富階層的時(shí)尚主張。組織酒會(huì)、GOLF等上層社會(huì)的時(shí)尚活動(dòng)，進(jìn)行客戶(hù)圈層的營(yíng)銷(xiāo)，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感首批選擇最亮點(diǎn)的戶(hù)型、聘請(qǐng)著名樣板房設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)策略核心點(diǎn)之一營(yíng)造前衛(wèi)感現(xiàn)場(chǎng)煮制的咖啡，浴缸里的花瓣，浴巾、私家藏酒窖，樣板間的每個(gè)細(xì)節(jié)布置，都體現(xiàn)了高品位的現(xiàn)代生活。策略核心點(diǎn)之一營(yíng)

30、造前衛(wèi)感引進(jìn)新品，如一梯一戶(hù)豪宅，電梯入戶(hù)，觀光電梯，制造市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感 營(yíng)造稀缺感特點(diǎn)： ID，IC相互兼容 一車(chē)一卡 多種用戶(hù)類(lèi)別管理（臨時(shí)卡，月租卡，業(yè)主卡，儲(chǔ)值卡，免費(fèi)卡等） 多種車(chē)型收費(fèi)：一類(lèi)車(chē)（大貨車(chē)）二類(lèi)車(chē)（小汽車(chē)）三類(lèi)車(chē)（摩托車(chē)）等 自動(dòng)射燈：車(chē)來(lái)燈亮，車(chē)走燈滅 自動(dòng)語(yǔ)音：入口車(chē)來(lái)提示操作，出口語(yǔ)音報(bào)讀收費(fèi)金額 LED顯示：停車(chē)場(chǎng)標(biāo)語(yǔ)，日期，時(shí)間顯示，收費(fèi)金額顯示 圖像對(duì)比：入場(chǎng)和出場(chǎng)的車(chē)輛圖片對(duì)比管理處統(tǒng)一管理：發(fā)行卡，取消卡，月租卡延時(shí)，儲(chǔ)值卡充值等停車(chē)位置自動(dòng)指引停車(chē)入戶(hù)大堂，停車(chē)后可直接乘電梯回家智能化地下停車(chē)場(chǎng)策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感 營(yíng)造稀缺感

31、智能門(mén)禁系統(tǒng)控制人員的出入控制人員在樓內(nèi)及敏感區(qū)域的行為在樓門(mén)口、電梯等處安裝控制裝置，例如：讀卡器、指紋讀取器、密碼鍵盤(pán)等。有效管理門(mén)的開(kāi)啟與關(guān)閉，保證授權(quán)人員自由出入，限制未授權(quán)人員進(jìn)入。 策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感指紋鎖三重開(kāi)鎖功能： 主開(kāi)鎖系統(tǒng)為指紋，備用開(kāi)鎖系統(tǒng)為數(shù)字密碼或外接PDA應(yīng)急開(kāi)鎖。 智能中文語(yǔ)音功能； 門(mén)沒(méi)鎖好（內(nèi)鎖打開(kāi)）報(bào)警功能； 電池低電壓報(bào)警功能； 電路系統(tǒng)故障自動(dòng)報(bào)警功能； 非法攻擊鎖死及報(bào)警功能； 內(nèi)外手柄空轉(zhuǎn)游離功能； 外接電源應(yīng)急開(kāi)鎖功能； 戶(hù)內(nèi)反鎖功能； 國(guó)標(biāo)級(jí)雙快防盜鎖芯。 策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感首次在市場(chǎng)上提出“富人居住標(biāo)準(zhǔn)”，而且也是當(dāng)期市場(chǎng)上唯一一

32、個(gè)以此為標(biāo)準(zhǔn)的高端項(xiàng)目首先，“富人區(qū)”是處于黃金地段，并且擁有足夠的升值空間。其次，交通資源與景觀資源兼?zhèn)洹?再次，應(yīng)該具有足夠的規(guī)模和國(guó)際影響力。此外周邊配套、文化內(nèi)涵、國(guó)際化、精神享受等方面的標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣的標(biāo)準(zhǔn)，才能被稱(chēng)之為真正的富人區(qū)。 策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感金錢(qián)是進(jìn)入富人區(qū)的入場(chǎng)卷設(shè)定門(mén)檻項(xiàng)目開(kāi)始對(duì)外預(yù)約時(shí)，制定客戶(hù)門(mén)檻，以提升項(xiàng)目在受眾中的高端形象，形成稀缺感，不是每個(gè)人都能躋身成為楚韻天下的業(yè)主?？蛻?hù)預(yù)訂資格保底設(shè)定：1、50萬(wàn)元存款2、有車(chē)一族策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感富人喜歡建立精英人群社交圈子榜樣的力量與圈子化生活擇鄰而居有名車(chē) 高貴典雅的文化，受人贊譽(yù)，令人神往以楚韻天下

33、的名義召集富人，舉辦富人沙龍策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感“裸體”樣板間，進(jìn)行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示樣板間是比較直觀的判斷依據(jù)。正在施工的裸體工程更可以深入地考察用料和施工情況。策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感新聞策劃、公關(guān)策劃、公眾媒體發(fā)布：新聞媒體炒作項(xiàng)目土地價(jià)值，強(qiáng)調(diào)其獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位和稀缺性新區(qū)發(fā)展規(guī)劃研討會(huì)業(yè)態(tài)資深人士就該區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿皟r(jià)值預(yù)測(cè)分析新政府搬遷，醫(yī)院搬遷新區(qū)開(kāi)發(fā)具備的發(fā)展?jié)摿π聟^(qū)最后稀缺風(fēng)水寶地，為尊貴的您傾情獻(xiàn)映策略核心點(diǎn)之二營(yíng)造稀缺感入戶(hù)大堂 入戶(hù)大堂的豪華、大氣裝修是高品質(zhì)住宅的第一張名片策略核心點(diǎn)之三營(yíng)造身份感精裝修房選用POGGENPOHL世界品牌德國(guó)頂級(jí)櫥柜，標(biāo)榜貴族身份，讓客戶(hù)感受到項(xiàng)目高端品質(zhì)所帶來(lái)的身份感。策略核心點(diǎn)之三營(yíng)造身份感售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計(jì)私家林蔭路，氣勢(shì)恢宏，路的盡頭開(kāi)啟一個(gè)階層 營(yíng)造身份感私家泛會(huì)所，養(yǎng)蓄高雅氣質(zhì)供業(yè)主品茗休憩的茶室策略核心點(diǎn)之三營(yíng)造身份感物業(yè)管理引進(jìn)星級(jí)物業(yè)管理公司,倡導(dǎo)管家新服務(wù)。引導(dǎo)管家新高度策略核心點(diǎn)之三營(yíng)造身份感設(shè)