不動(dòng)產(chǎn)信托案例-共63頁(yè)P(yáng)PT課件

1、不動(dòng)產(chǎn)信托案例報(bào)告報(bào)告人：信托部林朝明內(nèi)容大綱一、信托介紹二、不動(dòng)產(chǎn)土地信托租賃型出售型三、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)構(gòu)四、國(guó)內(nèi)實(shí)際成功案例五、本行接洽中案例大樓六、結(jié)論七、附件信托介紹信托意義委托人將財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)或?yàn)槠涮幏?，使受托人依信托本旨，為受益人之利益或?yàn)樘囟ㄖ康?，管理或處分信托?cái)產(chǎn)之關(guān)系(信托法第1 條)。分配信托利益受託人管理、處分、運(yùn)用信託財(cái)產(chǎn)委託人監(jiān)察人(監(jiān)督受託人)簽訂信託契約交付信託財(cái)產(chǎn)受益人不動(dòng)產(chǎn)土地信托租賃型不動(dòng)產(chǎn)(土地)信托1簽訂信托契約 土地所有權(quán)人(委托人兼原始受益人)承租人 7.租賃契約3.交付信托受益權(quán)證書 9.租金2不動(dòng)產(chǎn)信托移轉(zhuǎn)11.信托利益分配金融機(jī)構(gòu)營(yíng)建公司5借款1

2、0支付本利 金4建筑承攬 契約 6支付建 筑費(fèi)用管理公司 8.管理契約12.返還剩余信托財(cái)產(chǎn)信托業(yè)(受托人)信托專戶土地建筑物出售型不動(dòng)產(chǎn)(土地)信托業(yè)務(wù)1簽訂信托契約 土地所有權(quán)人(委托人兼原始受益人)購(gòu)屋人信托業(yè)(受托人) 7.讓售3.交付信托受益權(quán)證書 7.讓售價(jià)金2不動(dòng)產(chǎn)信托移轉(zhuǎn)9.返還信托財(cái)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)營(yíng)建公司5借款8支付本利 金4建筑承攬 契約 6支付建 筑費(fèi)用信托業(yè)(受托人)建築物土地信託專戶受益權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓系指創(chuàng)始機(jī)構(gòu)(即委托人)以其不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)信托予受托機(jī)構(gòu)并以未來(lái)現(xiàn)金流量之收益做為基礎(chǔ)，向特定人私募交付受益權(quán)轉(zhuǎn)讓憑證，以獲取資金之行為。不動(dòng)

3、產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓制度流程圖 承銷機(jī)關(guān)Underwriter創(chuàng)始機(jī)關(guān)(債權(quán)人、委託人)Originator受託機(jī)關(guān)Trustee信託專戶(資產(chǎn)池)Trust Pool投資人Investors4.承銷5.支付投資金額1.資產(chǎn)交付信託3.發(fā)行受益憑證證券信用評(píng)等Credit Ratings6. 交付投資金額2.設(shè)立信託專戶不動(dòng)產(chǎn)鑑價(jià)Appraisal9. 分配受益費(fèi)及本金攤還服務(wù)機(jī)構(gòu)Servicer受益人大會(huì)Beneficiary8. 選任監(jiān)察人信託監(jiān)察人Supervisory committee信用加強(qiáng)機(jī)制Credit Enhancement7. 交付價(jià)金國(guó)內(nèi)實(shí)際成功案例開(kāi)發(fā)工銀府城信托受益權(quán)商品

4、(租賃型)1.訂定信托契約2.產(chǎn)權(quán)信托登記受托人(開(kāi)發(fā)工銀)委托人兼原始受益人東展興業(yè)信托專戶承租人(家樂(lè)福)投資者受益人原租金流向7.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓后之租金流向3. 開(kāi)設(shè)、管理物業(yè)管理費(fèi)信托管理費(fèi)信托受益費(fèi)（利息）信托受益費(fèi)（本金攤還）8.支付必要成本5.購(gòu)買受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)金9.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓收益受益權(quán)轉(zhuǎn)讓租金流向4.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓6.交付受益權(quán) 轉(zhuǎn)讓價(jià)金開(kāi)發(fā)工銀朋記建設(shè)信托受益權(quán)商品(開(kāi)發(fā)型)土地銀行信托專戶營(yíng)建期： 建筑/土地融資利息 營(yíng)建成本、信托管理費(fèi)完工銷售后： 建筑/土地融資本金、其他委托人兼原始受益人受托人(開(kāi)發(fā)工銀)投資者受益人1.定訂信托契約2.產(chǎn)權(quán)信托登記*土地、起造權(quán)*合建契約、合建

5、保證金、現(xiàn)金3.土地融資4.建筑融資5.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓6.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)金 7. 受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)金 8營(yíng)建監(jiān)控管理預(yù)售9.支付必要成本10.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓收益11.信托財(cái)產(chǎn) 剩余價(jià)值本公司接洽中案例-大樓信托資產(chǎn)介紹委托人介紹緣由：本案系建商與地主以都市更新條 例，計(jì)劃采取合建方式興建SRC 鋼骨大樓建商：建設(shè)股份有限公司地主：主要地主為基地位置圖信托資產(chǎn)介紹土地座落地號(hào)：臺(tái)北市區(qū)段小段，地號(hào)- 、至筆地號(hào)。面積：1,811平方公尺(547.83坪)使用分區(qū)商三區(qū)，建蔽率70%，容積率560%條件分析基地格局方正、二面臨主要干道、面臨30米寬路，另以松山車站及未來(lái)捷運(yùn)松山線運(yùn)輸為主位置分析臨松山車站及松山

6、小學(xué)、并近臨饒河街夜市商圈產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)劃工程名稱：集合住宅新建工程樓層規(guī)劃：地下層5層、地上17層SRC鋼骨結(jié)構(gòu)大樓并分為四棟建物地面12樓規(guī)劃為商辦用途地面317樓規(guī)劃為一般住宅地下室B1B5規(guī)劃為停車場(chǎng)及防空避難室大樓出售后預(yù)估總收益85,326土增稅2,065,040 合計(jì)1,548,7403005,162.462,472.442,690.023F17F1,979,714淨(jìng)收益38,75050077.5077.502F211,0501,000211.05211.051F42,9001,100392613B552,0001,3004040B460,0001,50040346B364,0001

7、,600401525B247,6001,7002828B1銷售金額仟元銷售單價(jià)仟元合計(jì)坪/車位建商坪數(shù)地主坪數(shù)樓層別 土地增值稅系以建商分配部分計(jì)算，地主系以實(shí)物分配，無(wú)須繳納土增稅建商與地主分配表085,326土地增值稅額(仟元)870,307 870,3072,690.02地主1,109,4071,194,733 2,472.44建商預(yù)估凈額(仟元)預(yù)估分配金額(仟元)分配后所得建物坪數(shù)(坪)85,3261,979,7142,065,0405,162.46合計(jì)資金規(guī)劃資金規(guī)劃資金來(lái)源規(guī)劃建筑融資：3.5億元受托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓：2.99億元建商合建保證金：0.1億元資金運(yùn)用計(jì)劃營(yíng)建費(fèi)用：6 億元

8、建筑融資利息：0.42億元(以利率6%估計(jì))其他費(fèi)用：0.13億元建筑融資額度：本行提供建筑融資3.5億元擔(dān)保品區(qū)段小段-等19筆土地， 計(jì)1,811平方公尺(547.83坪)設(shè)置抵押權(quán)總營(yíng)建坪：7,070.91坪融資計(jì)算：7,070.91坪 X 70,000元 X 70% 3.5億元建筑融資保障說(shuō)明土地估價(jià)：547.83坪 X 1,200仟元 =6.57億元(中華徵信所初估)合建完成預(yù)計(jì)銷售收益：19.8億元(建商分配部分預(yù)計(jì)銷售收益：11.1億元)償還融資銷售率：17.68%(建商分配部分償還融資銷售率：31.53%)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓條件名稱： 大樓信托受益權(quán)憑證期限：二年面額：3.3億元售價(jià)：

9、299,320仟元(折價(jià)率90.7%)本金持分：每單位面額100萬(wàn)元還本方式：到期一次還本年內(nèi)部報(bào)酬率：5%受益權(quán)轉(zhuǎn)讓說(shuō)明轉(zhuǎn)讓金額：面額3.3億元(折價(jià)率90.7%)轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)：以合建協(xié)議建商分配部分之受益權(quán)轉(zhuǎn)讓 期間收益：到期一次配息，年內(nèi)部報(bào)酬率為5%受償約定：信托終了進(jìn)行信托財(cái)產(chǎn)清算后，以信托 專戶資金清償建筑融資，支付各項(xiàng)稅賦、費(fèi)用及信托財(cái)產(chǎn)之負(fù)債后，其剩余金額優(yōu)先由受益人獲償票載面額之金額，不足時(shí)依持有憑證面額比例分配之。信托現(xiàn)金流量預(yù)估(單位：仟元)興建期間資金規(guī)劃(兩年) 完工后信托財(cái)產(chǎn)之財(cái)務(wù)計(jì)劃資金來(lái)源金額完工后信托專戶之財(cái)產(chǎn) 金額建筑融資350,000專戶資金余額4,026受益

10、權(quán)有償轉(zhuǎn)讓299,320合建分回權(quán)利價(jià)值-建商1,109,407合建保證金10,000合建分回權(quán)利價(jià)值-地主870,307 合計(jì)(1)659,320 財(cái)產(chǎn)總額1,983,740資金運(yùn)用 金額完工后信托專戶之分配 金額營(yíng)造費(fèi)用600,000建筑融資之代償(1順位)350,000建筑融資利息42,000受益權(quán)本息支付(2順位)330,000地價(jià)稅1,894地主實(shí)物分配870,307其他費(fèi)用11,400信托專戶剩余價(jià)值433,433 合計(jì)(2)655,294 資金余額(1)-(2)4,026信托專戶分配總額1,983,740償還受益權(quán)本利金銷售率 (建商分配部分) 61.07%本案本行利基分析部門收

11、入單位(萬(wàn)元)備注企業(yè)金融部融資利息收入4,2002年信托部信托管理費(fèi)收入6402年財(cái)務(wù)規(guī)劃費(fèi)收入200各分行(或承銷商)銷售手續(xù)費(fèi)收入300合計(jì)5,340信用加強(qiáng)機(jī)制信用加強(qiáng)機(jī)制(一)續(xù)建履約保證：建筑經(jīng)理公司于建筑期間負(fù)責(zé)控管建筑及撥款進(jìn)度，并保證于建商無(wú)法完工時(shí)，由建經(jīng)公司負(fù)完工責(zé)任。土地產(chǎn)權(quán)擔(dān)保：由地主和建商將其擁有之土地設(shè)置抵押，以擔(dān)保本行之建筑融資，并信托登記移轉(zhuǎn)于本行，以擔(dān)保信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之還款來(lái)源。信用加強(qiáng)機(jī)制(二)建物產(chǎn)權(quán)擔(dān)保：于建筑完工取得建物執(zhí)照辦理總登記后，將建物設(shè)置抵押于本行，以擔(dān)保本行之建筑融資，并信托登記移轉(zhuǎn)于本行，以擔(dān)保信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之還款來(lái)源。合建保證金：由建

12、商提撥合建保證金，以加強(qiáng)本信托資產(chǎn)之信用。各關(guān)系人權(quán)利、義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)及利基委托人委托人權(quán)利受托人對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)管理方式不符受益人利益時(shí)，委托人得聲請(qǐng)法院變更之；若有損失，得要求賠償(信托法16、23條)。委托人得請(qǐng)求閱覽、抄錄或影印受托人定期作成之信托財(cái)產(chǎn)目錄、收支計(jì)算表及請(qǐng)求受托人說(shuō)明信托事務(wù)之處理情形(信托法31、32條)。信托利益由委托人享有者，委托人或其繼承人得隨時(shí)終止其信托；若非由委托人全部享有，則委托人及受益人得隨時(shí)共同終止信托(信托法第63、64條)。委托人義務(wù)委托人需將信托契約所記載之信托財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)予受托人(信托法第4條)。委托人應(yīng)支付信托契約上載明給予受托人之酬傭(雙方合意)。委托

13、人利基地主方面地主將土地信托予受托機(jī)關(guān)，受托機(jī)關(guān)可負(fù)起監(jiān)督管理之責(zé)任，杜絕過(guò)去建商因營(yíng)建過(guò)程中無(wú)法完成建物而造成爛頭屋的情況。建商方面建商因信托目的之特定而取得于信托財(cái)產(chǎn)(本案為土地)興建集合住宅大樓之權(quán)利，避免過(guò)去地主同意合建后又反悔造成合建破局之情況。受托機(jī)關(guān)權(quán)利依信托契約之約定，收取信托規(guī)劃費(fèi)、信托管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用依信托契約之約定，管理、使用、處分信托財(cái)產(chǎn)受托機(jī)關(guān)受托機(jī)關(guān)義務(wù)依信托本旨，以善良管理人之注意義務(wù)處理信托財(cái)產(chǎn)(信托法第22條)造具帳簿及信托財(cái)產(chǎn)目錄，載明各信托事務(wù)處理狀況(信托法第31條)。以信托財(cái)產(chǎn)制發(fā)受益權(quán)憑證時(shí)，依據(jù)信托契約與發(fā)行章程規(guī)定，以信托財(cái)產(chǎn)之收益，定期給付投資

14、人受益費(fèi)。不得對(duì)委托人或受益人有虛偽、詐欺或其他足致他人誤信之行為。受托機(jī)關(guān)利基開(kāi)發(fā)新結(jié)構(gòu)型融資(Structured Finance)商品，創(chuàng)造銀行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。增加商品多樣性，降低運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)及增加銀行收入。做為資金需求與供給者之導(dǎo)管角色，以提高資金運(yùn)用效率。受托機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分析擔(dān)任受托人，如有故意或過(guò)失導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)有損害之事由發(fā)生時(shí)，委托人、受益人或其他受托人請(qǐng)求以金錢賠償信托財(cái)產(chǎn)所受損害或回復(fù)原狀并得請(qǐng)求減免報(bào)酬(信托法第23條)。受托人因信托行為對(duì)受益人所負(fù)擔(dān)之債務(wù)，僅于信托財(cái)產(chǎn)限度內(nèi)負(fù)履行責(zé)任。受托標(biāo)的因信托無(wú)法完成其信托目的時(shí)，對(duì)受托機(jī)關(guān)之名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)(Reputation Risk)。風(fēng)險(xiǎn)控管

15、之原則確實(shí)遵守內(nèi)部控制與內(nèi)部稽核制度， 克盡善良管理人及忠實(shí)義務(wù)信托契約訂定應(yīng)清晰明確確定信托財(cái)產(chǎn)與自有財(cái)產(chǎn)分立原則投資人投資人權(quán)利投資人(受益人)依信托契約所載之規(guī)定取得信托利益(信托法第17條)，本案之信托利益則以受益權(quán)憑證所記載對(duì)受益人之本金償還及孳息分配。本案規(guī)劃以委托人與投資人(受益人)共同享有信托利益，委托人與受益人得共同終止信托(信托法第64條)。信托財(cái)產(chǎn)之管理方法因情事變更而不符合受益人之利益時(shí)，受益人得聲請(qǐng)法院變更之(信托法第16條)。投資人義務(wù)本案規(guī)劃，投資人須支付投資金額，取得受益權(quán)憑證。投資人風(fēng)險(xiǎn)分析突發(fā)之事件風(fēng)險(xiǎn)(Events Risk)信托財(cái)產(chǎn)之運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)(Opera

16、tion Risk) 依信托業(yè)法第31條規(guī)定，受托人不得承諾擔(dān)保 信托財(cái)產(chǎn)之本金或最低收益率，投資機(jī)構(gòu)須自 負(fù)盈虧之責(zé)。信托專戶的再投資風(fēng)險(xiǎn)(Reinvestment Risk)投資人利基信用加強(qiáng)機(jī)制(產(chǎn)權(quán)擔(dān)保、建經(jīng)公司履約保證.)降低投資風(fēng)險(xiǎn) (Investment Risk)。增加自有投資組合之多樣性，降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(System Risk)。以證券化可轉(zhuǎn)讓及可分割之特性，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) (Liquidity Risk)。以結(jié)構(gòu)性融資取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)之高報(bào)酬。作業(yè)時(shí)程計(jì)劃作業(yè)時(shí)程計(jì)劃約30天不動(dòng)產(chǎn)信託移轉(zhuǎn)登記並完成受益權(quán)募集約45天洽談特定投資人投資約20天與建築經(jīng)理公司洽談履約保證約30天完

17、成信託受益權(quán)憑證規(guī)劃作業(yè)及建築融資申請(qǐng)事宜約30天確認(rèn)信託關(guān)係並簽訂信託契約結(jié)論本案處理方式(一)單純信托方式(他行融資)優(yōu)點(diǎn)：本行可收取財(cái)務(wù)規(guī)劃費(fèi)、信托管理費(fèi)及銷售手績(jī)費(fèi)等。單純?nèi)谫Y方式(他行信托)優(yōu)點(diǎn)：本行可收取融資利息收入本案處理方式(二)3. 以信托+融資方式 優(yōu)點(diǎn)：可同時(shí)取得上述1、2項(xiàng)之各項(xiàng)收入但礙于目前法規(guī)尚無(wú) 明文規(guī)定，仍有下列幾點(diǎn)有待予以分清：?jiǎn)栴}點(diǎn)(Conflict point)解決方案(Solution)利益沖突之回避問(wèn)題 善良管理人與債權(quán)人角色(1.融資利率訂定 2.強(qiáng)制執(zhí)行)利用與他行合作聯(lián)貸,降低利益衡突之疑慮1.除以開(kāi)發(fā)為目的土地信托且經(jīng)全體受益人同意者，不得以信

18、托財(cái)產(chǎn)借入款項(xiàng)(信托業(yè)法26條)。2.除經(jīng)受益人同意者，不得于信托財(cái)產(chǎn)上設(shè)置或取得權(quán)利之規(guī)定(信托法35條)。先設(shè)置土地抵押權(quán)辦理融資， 再辦理信托移轉(zhuǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)信托或證券化成功要件體質(zhì)較佳之受托資產(chǎn)(案源) - 能產(chǎn)生固定高收益現(xiàn)金流量之不動(dòng)產(chǎn)(商辦大樓、飯 店、賣場(chǎng)、百貨公司)。 - 具有高度開(kāi)發(fā)價(jià)值之不動(dòng)產(chǎn)完善之結(jié)構(gòu)型融資(Structured Finance)規(guī)劃 - 與相關(guān)部門之協(xié)力策劃(企金部門、信托部門、業(yè)務(wù) 部門等) - 與外部協(xié)力機(jī)構(gòu)之策略聯(lián)盟(如建經(jīng)公司、選任之服 務(wù)機(jī)構(gòu)、評(píng)等機(jī)構(gòu)、信用加強(qiáng)機(jī)構(gòu).等)順暢之銷售渠道 - 通過(guò)內(nèi)部各分行協(xié)助去化 - 與其他承銷機(jī)構(gòu)建立策略聯(lián)

19、盟本行不動(dòng)產(chǎn)信托發(fā)展與發(fā)展方向1.將抵押品為不動(dòng)產(chǎn)之NPL，經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)信托，發(fā)行受益權(quán)憑證，可解決或延續(xù)銀行逾期放 款之問(wèn)題，甚者，得以解決銀行賠價(jià)拍賣的 困境。2.素地/低開(kāi)發(fā)地區(qū)/合建案/都市更新案，可利 用不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程，創(chuàng)造各方利 益最大化。附件資產(chǎn)證券化介紹資產(chǎn)證券化之種類金融資產(chǎn)（金融債權(quán)）負(fù) 債（公 司 債）實(shí)物資產(chǎn)（不 動(dòng) 產(chǎn)）資 本（股 票）新的證券化（資產(chǎn)證券化）傳統(tǒng)證券化證券化的分類金融資產(chǎn)證券化不動(dòng)產(chǎn)證券化不動(dòng)產(chǎn)投資信托不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托汽車貸款證券化消費(fèi)貸款證券化其他抵押擔(dān)保債權(quán)證券化公司發(fā)行股票、公司債券等流通性強(qiáng)的金融商品，取代傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)短期融資與長(zhǎng)期貸款傳統(tǒng)（企業(yè)金融）證券化資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化種類(一) (1)