不動產(chǎn)信托案例-共63頁PPT課件

1、不動產(chǎn)信托案例報告報告人：信托部林朝明內(nèi)容大綱一、信托介紹二、不動產(chǎn)土地信托租賃型出售型三、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)構(gòu)四、國內(nèi)實際成功案例五、本行接洽中案例大樓六、結(jié)論七、附件信托介紹信托意義委托人將財產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)或為其處分，使受托人依信托本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信托財產(chǎn)之關(guān)系(信托法第1 條)。分配信托利益受託人管理、處分、運用信託財產(chǎn)委託人監(jiān)察人(監(jiān)督受託人)簽訂信託契約交付信託財產(chǎn)受益人不動產(chǎn)土地信托租賃型不動產(chǎn)(土地)信托1簽訂信托契約 土地所有權(quán)人(委托人兼原始受益人)承租人 7.租賃契約3.交付信托受益權(quán)證書 9.租金2不動產(chǎn)信托移轉(zhuǎn)11.信托利益分配金融機構(gòu)營建公司5借款1

2、0支付本利 金4建筑承攬 契約 6支付建 筑費用管理公司 8.管理契約12.返還剩余信托財產(chǎn)信托業(yè)(受托人)信托專戶土地建筑物出售型不動產(chǎn)(土地)信托業(yè)務(wù)1簽訂信托契約 土地所有權(quán)人(委托人兼原始受益人)購屋人信托業(yè)(受托人) 7.讓售3.交付信托受益權(quán)證書 7.讓售價金2不動產(chǎn)信托移轉(zhuǎn)9.返還信托財產(chǎn)金融機構(gòu)營建公司5借款8支付本利 金4建筑承攬 契約 6支付建 筑費用信托業(yè)(受托人)建築物土地信託專戶受益權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)構(gòu)不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓系指創(chuàng)始機構(gòu)(即委托人)以其不動產(chǎn)物業(yè)信托予受托機構(gòu)并以未來現(xiàn)金流量之收益做為基礎(chǔ)，向特定人私募交付受益權(quán)轉(zhuǎn)讓憑證，以獲取資金之行為。不動

3、產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓制度流程圖 承銷機關(guān)Underwriter創(chuàng)始機關(guān)(債權(quán)人、委託人)Originator受託機關(guān)Trustee信託專戶(資產(chǎn)池)Trust Pool投資人Investors4.承銷5.支付投資金額1.資產(chǎn)交付信託3.發(fā)行受益憑證證券信用評等Credit Ratings6. 交付投資金額2.設(shè)立信託專戶不動產(chǎn)鑑價Appraisal9. 分配受益費及本金攤還服務(wù)機構(gòu)Servicer受益人大會Beneficiary8. 選任監(jiān)察人信託監(jiān)察人Supervisory committee信用加強機制Credit Enhancement7. 交付價金國內(nèi)實際成功案例開發(fā)工銀府城信托受益權(quán)商品

4、(租賃型)1.訂定信托契約2.產(chǎn)權(quán)信托登記受托人(開發(fā)工銀)委托人兼原始受益人東展興業(yè)信托專戶承租人(家樂福)投資者受益人原租金流向7.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓后之租金流向3. 開設(shè)、管理物業(yè)管理費信托管理費信托受益費（利息）信托受益費（本金攤還）8.支付必要成本5.購買受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價金9.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓收益受益權(quán)轉(zhuǎn)讓租金流向4.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓6.交付受益權(quán) 轉(zhuǎn)讓價金開發(fā)工銀朋記建設(shè)信托受益權(quán)商品(開發(fā)型)土地銀行信托專戶營建期： 建筑/土地融資利息 營建成本、信托管理費完工銷售后： 建筑/土地融資本金、其他委托人兼原始受益人受托人(開發(fā)工銀)投資者受益人1.定訂信托契約2.產(chǎn)權(quán)信托登記*土地、起造權(quán)*合建契約、合建

5、保證金、現(xiàn)金3.土地融資4.建筑融資5.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓6.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價金 7. 受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價金 8營建監(jiān)控管理預(yù)售9.支付必要成本10.受益權(quán)轉(zhuǎn)讓收益11.信托財產(chǎn) 剩余價值本公司接洽中案例-大樓信托資產(chǎn)介紹委托人介紹緣由：本案系建商與地主以都市更新條 例，計劃采取合建方式興建SRC 鋼骨大樓建商：建設(shè)股份有限公司地主：主要地主為基地位置圖信托資產(chǎn)介紹土地座落地號：臺北市區(qū)段小段，地號- 、至筆地號。面積：1,811平方公尺(547.83坪)使用分區(qū)商三區(qū)，建蔽率70%，容積率560%條件分析基地格局方正、二面臨主要干道、面臨30米寬路，另以松山車站及未來捷運松山線運輸為主位置分析臨松山車站及松山

6、小學、并近臨饒河街夜市商圈產(chǎn)品開發(fā)規(guī)劃工程名稱：集合住宅新建工程樓層規(guī)劃：地下層5層、地上17層SRC鋼骨結(jié)構(gòu)大樓并分為四棟建物地面12樓規(guī)劃為商辦用途地面317樓規(guī)劃為一般住宅地下室B1B5規(guī)劃為停車場及防空避難室大樓出售后預(yù)估總收益85,326土增稅2,065,040 合計1,548,7403005,162.462,472.442,690.023F17F1,979,714淨收益38,75050077.5077.502F211,0501,000211.05211.051F42,9001,100392613B552,0001,3004040B460,0001,50040346B364,0001

7、,600401525B247,6001,7002828B1銷售金額仟元銷售單價仟元合計坪/車位建商坪數(shù)地主坪數(shù)樓層別 土地增值稅系以建商分配部分計算，地主系以實物分配，無須繳納土增稅建商與地主分配表085,326土地增值稅額(仟元)870,307 870,3072,690.02地主1,109,4071,194,733 2,472.44建商預(yù)估凈額(仟元)預(yù)估分配金額(仟元)分配后所得建物坪數(shù)(坪)85,3261,979,7142,065,0405,162.46合計資金規(guī)劃資金規(guī)劃資金來源規(guī)劃建筑融資：3.5億元受托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓：2.99億元建商合建保證金：0.1億元資金運用計劃營建費用：6 億元

8、建筑融資利息：0.42億元(以利率6%估計)其他費用：0.13億元建筑融資額度：本行提供建筑融資3.5億元擔保品區(qū)段小段-等19筆土地， 計1,811平方公尺(547.83坪)設(shè)置抵押權(quán)總營建坪：7,070.91坪融資計算：7,070.91坪 X 70,000元 X 70% 3.5億元建筑融資保障說明土地估價：547.83坪 X 1,200仟元 =6.57億元(中華徵信所初估)合建完成預(yù)計銷售收益：19.8億元(建商分配部分預(yù)計銷售收益：11.1億元)償還融資銷售率：17.68%(建商分配部分償還融資銷售率：31.53%)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓條件名稱： 大樓信托受益權(quán)憑證期限：二年面額：3.3億元售價：

9、299,320仟元(折價率90.7%)本金持分：每單位面額100萬元還本方式：到期一次還本年內(nèi)部報酬率：5%受益權(quán)轉(zhuǎn)讓說明轉(zhuǎn)讓金額：面額3.3億元(折價率90.7%)轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)：以合建協(xié)議建商分配部分之受益權(quán)轉(zhuǎn)讓 期間收益：到期一次配息，年內(nèi)部報酬率為5%受償約定：信托終了進行信托財產(chǎn)清算后，以信托 專戶資金清償建筑融資，支付各項稅賦、費用及信托財產(chǎn)之負債后，其剩余金額優(yōu)先由受益人獲償票載面額之金額，不足時依持有憑證面額比例分配之。信托現(xiàn)金流量預(yù)估(單位：仟元)興建期間資金規(guī)劃(兩年) 完工后信托財產(chǎn)之財務(wù)計劃資金來源金額完工后信托專戶之財產(chǎn) 金額建筑融資350,000專戶資金余額4,026受益

10、權(quán)有償轉(zhuǎn)讓299,320合建分回權(quán)利價值-建商1,109,407合建保證金10,000合建分回權(quán)利價值-地主870,307 合計(1)659,320 財產(chǎn)總額1,983,740資金運用 金額完工后信托專戶之分配 金額營造費用600,000建筑融資之代償(1順位)350,000建筑融資利息42,000受益權(quán)本息支付(2順位)330,000地價稅1,894地主實物分配870,307其他費用11,400信托專戶剩余價值433,433 合計(2)655,294 資金余額(1)-(2)4,026信托專戶分配總額1,983,740償還受益權(quán)本利金銷售率 (建商分配部分) 61.07%本案本行利基分析部門收

11、入單位(萬元)備注企業(yè)金融部融資利息收入4,2002年信托部信托管理費收入6402年財務(wù)規(guī)劃費收入200各分行(或承銷商)銷售手續(xù)費收入300合計5,340信用加強機制信用加強機制(一)續(xù)建履約保證：建筑經(jīng)理公司于建筑期間負責控管建筑及撥款進度，并保證于建商無法完工時，由建經(jīng)公司負完工責任。土地產(chǎn)權(quán)擔保：由地主和建商將其擁有之土地設(shè)置抵押，以擔保本行之建筑融資，并信托登記移轉(zhuǎn)于本行，以擔保信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之還款來源。信用加強機制(二)建物產(chǎn)權(quán)擔保：于建筑完工取得建物執(zhí)照辦理總登記后，將建物設(shè)置抵押于本行，以擔保本行之建筑融資，并信托登記移轉(zhuǎn)于本行，以擔保信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之還款來源。合建保證金：由建

12、商提撥合建保證金，以加強本信托資產(chǎn)之信用。各關(guān)系人權(quán)利、義務(wù)、風險及利基委托人委托人權(quán)利受托人對于信托財產(chǎn)管理方式不符受益人利益時，委托人得聲請法院變更之；若有損失，得要求賠償(信托法16、23條)。委托人得請求閱覽、抄錄或影印受托人定期作成之信托財產(chǎn)目錄、收支計算表及請求受托人說明信托事務(wù)之處理情形(信托法31、32條)。信托利益由委托人享有者，委托人或其繼承人得隨時終止其信托；若非由委托人全部享有，則委托人及受益人得隨時共同終止信托(信托法第63、64條)。委托人義務(wù)委托人需將信托契約所記載之信托財產(chǎn)移轉(zhuǎn)予受托人(信托法第4條)。委托人應(yīng)支付信托契約上載明給予受托人之酬傭(雙方合意)。委托

13、人利基地主方面地主將土地信托予受托機關(guān)，受托機關(guān)可負起監(jiān)督管理之責任，杜絕過去建商因營建過程中無法完成建物而造成爛頭屋的情況。建商方面建商因信托目的之特定而取得于信托財產(chǎn)(本案為土地)興建集合住宅大樓之權(quán)利，避免過去地主同意合建后又反悔造成合建破局之情況。受托機關(guān)權(quán)利依信托契約之約定，收取信托規(guī)劃費、信托管理費等各項費用依信托契約之約定，管理、使用、處分信托財產(chǎn)受托機關(guān)受托機關(guān)義務(wù)依信托本旨，以善良管理人之注意義務(wù)處理信托財產(chǎn)(信托法第22條)造具帳簿及信托財產(chǎn)目錄，載明各信托事務(wù)處理狀況(信托法第31條)。以信托財產(chǎn)制發(fā)受益權(quán)憑證時，依據(jù)信托契約與發(fā)行章程規(guī)定，以信托財產(chǎn)之收益，定期給付投資

14、人受益費。不得對委托人或受益人有虛偽、詐欺或其他足致他人誤信之行為。受托機關(guān)利基開發(fā)新結(jié)構(gòu)型融資(Structured Finance)商品，創(chuàng)造銀行競爭優(yōu)勢。增加商品多樣性，降低運行風險及增加銀行收入。做為資金需求與供給者之導管角色，以提高資金運用效率。受托機關(guān)風險分析擔任受托人，如有故意或過失導致信托財產(chǎn)有損害之事由發(fā)生時，委托人、受益人或其他受托人請求以金錢賠償信托財產(chǎn)所受損害或回復原狀并得請求減免報酬(信托法第23條)。受托人因信托行為對受益人所負擔之債務(wù)，僅于信托財產(chǎn)限度內(nèi)負履行責任。受托標的因信托無法完成其信托目的時，對受托機關(guān)之名譽風險(Reputation Risk)。風險控管

15、之原則確實遵守內(nèi)部控制與內(nèi)部稽核制度， 克盡善良管理人及忠實義務(wù)信托契約訂定應(yīng)清晰明確確定信托財產(chǎn)與自有財產(chǎn)分立原則投資人投資人權(quán)利投資人(受益人)依信托契約所載之規(guī)定取得信托利益(信托法第17條)，本案之信托利益則以受益權(quán)憑證所記載對受益人之本金償還及孳息分配。本案規(guī)劃以委托人與投資人(受益人)共同享有信托利益，委托人與受益人得共同終止信托(信托法第64條)。信托財產(chǎn)之管理方法因情事變更而不符合受益人之利益時，受益人得聲請法院變更之(信托法第16條)。投資人義務(wù)本案規(guī)劃，投資人須支付投資金額，取得受益權(quán)憑證。投資人風險分析突發(fā)之事件風險(Events Risk)信托財產(chǎn)之運行風險(Opera

16、tion Risk) 依信托業(yè)法第31條規(guī)定，受托人不得承諾擔保 信托財產(chǎn)之本金或最低收益率，投資機構(gòu)須自 負盈虧之責。信托專戶的再投資風險(Reinvestment Risk)投資人利基信用加強機制(產(chǎn)權(quán)擔保、建經(jīng)公司履約保證.)降低投資風險 (Investment Risk)。增加自有投資組合之多樣性，降低系統(tǒng)風險(System Risk)。以證券化可轉(zhuǎn)讓及可分割之特性，降低流動性風險 (Liquidity Risk)。以結(jié)構(gòu)性融資取得不動產(chǎn)開發(fā)之高報酬。作業(yè)時程計劃作業(yè)時程計劃約30天不動產(chǎn)信託移轉(zhuǎn)登記並完成受益權(quán)募集約45天洽談特定投資人投資約20天與建築經(jīng)理公司洽談履約保證約30天完

17、成信託受益權(quán)憑證規(guī)劃作業(yè)及建築融資申請事宜約30天確認信託關(guān)係並簽訂信託契約結(jié)論本案處理方式(一)單純信托方式(他行融資)優(yōu)點：本行可收取財務(wù)規(guī)劃費、信托管理費及銷售手績費等。單純?nèi)谫Y方式(他行信托)優(yōu)點：本行可收取融資利息收入本案處理方式(二)3. 以信托+融資方式 優(yōu)點：可同時取得上述1、2項之各項收入但礙于目前法規(guī)尚無 明文規(guī)定，仍有下列幾點有待予以分清：問題點(Conflict point)解決方案(Solution)利益沖突之回避問題 善良管理人與債權(quán)人角色(1.融資利率訂定 2.強制執(zhí)行)利用與他行合作聯(lián)貸,降低利益衡突之疑慮1.除以開發(fā)為目的土地信托且經(jīng)全體受益人同意者，不得以信

18、托財產(chǎn)借入款項(信托業(yè)法26條)。2.除經(jīng)受益人同意者，不得于信托財產(chǎn)上設(shè)置或取得權(quán)利之規(guī)定(信托法35條)。先設(shè)置土地抵押權(quán)辦理融資， 再辦理信托移轉(zhuǎn)登記。不動產(chǎn)信托或證券化成功要件體質(zhì)較佳之受托資產(chǎn)(案源) - 能產(chǎn)生固定高收益現(xiàn)金流量之不動產(chǎn)(商辦大樓、飯 店、賣場、百貨公司)。 - 具有高度開發(fā)價值之不動產(chǎn)完善之結(jié)構(gòu)型融資(Structured Finance)規(guī)劃 - 與相關(guān)部門之協(xié)力策劃(企金部門、信托部門、業(yè)務(wù) 部門等) - 與外部協(xié)力機構(gòu)之策略聯(lián)盟(如建經(jīng)公司、選任之服 務(wù)機構(gòu)、評等機構(gòu)、信用加強機構(gòu).等)順暢之銷售渠道 - 通過內(nèi)部各分行協(xié)助去化 - 與其他承銷機構(gòu)建立策略聯(lián)

19、盟本行不動產(chǎn)信托發(fā)展與發(fā)展方向1.將抵押品為不動產(chǎn)之NPL，經(jīng)由不動產(chǎn)信托，發(fā)行受益權(quán)憑證，可解決或延續(xù)銀行逾期放 款之問題，甚者，得以解決銀行賠價拍賣的 困境。2.素地/低開發(fā)地區(qū)/合建案/都市更新案，可利 用不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓過程，創(chuàng)造各方利 益最大化。附件資產(chǎn)證券化介紹資產(chǎn)證券化之種類金融資產(chǎn)（金融債權(quán)）負 債（公 司 債）實物資產(chǎn)（不 動 產(chǎn)）資 本（股 票）新的證券化（資產(chǎn)證券化）傳統(tǒng)證券化證券化的分類金融資產(chǎn)證券化不動產(chǎn)證券化不動產(chǎn)投資信托不動產(chǎn)資產(chǎn)信托汽車貸款證券化消費貸款證券化其他抵押擔保債權(quán)證券化公司發(fā)行股票、公司債券等流通性強的金融商品，取代傳統(tǒng)金融機構(gòu)短期融資與長期貸款傳統(tǒng)（企業(yè)金融）證券化資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化種類(一) (1)