南京新景祥中標(biāo)后金塔湯山項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案ppt課件

1、 中國南京 謹(jǐn)呈： 南京金塔房地產(chǎn)開發(fā)股份1注：工程總占地147100平米，總建面積117680平米假設(shè)前提條件 獨(dú)立別墅20套，面積區(qū)間220-280平米 酒店公寓200套，面積50平米成立條件 獨(dú)立總建筑面積：20*2505000平米 按0.4的容積率規(guī)劃，占地12500平米 酒店公寓建筑面積：200*5010000平米 按1.5的容積率規(guī)劃，占地6666平米扣除獨(dú)立別墅、酒店式公寓部分，工程剩余產(chǎn)品的占地面積 聯(lián)排別墅疊加別墅花園洋房 占地面積為127934平米，總建筑面積102680平米，容積率0.8問題一：工程面積配比的再次論證2求別墅與類別墅面積各為多少？設(shè):別墅占地面積為X, 類

2、別墅占地面積(127934 -X)別墅的總建筑面積類別墅的總建筑面積工程總建筑面積0.7*X+(127934 -X)*1=102680求解別墅占地面積為84180平米，類別墅占地面積43754平米,假設(shè)：聯(lián)排別墅容積率：0.7類別墅疊加別墅、花園洋房容積率：1疊加別墅容積率：0.8花園洋房容積率：1.2設(shè):疊加別墅占地面積為X, 花園洋房占地面積43754-X0.8*X+(43754-X)*1.2=1*43754求解疊加別墅占地面積為21878平米，花園洋房占地面積21876萬平米3扣除酒店式公寓占地面積，聯(lián)排面積比55，套數(shù)比49?？鄢频晔焦⒄嫉孛娣e，聯(lián)排面積比95，套數(shù)比96。4關(guān)于中

3、式與西式別墅的相關(guān)討論？ 關(guān)于中式建筑、西式建筑是一個(gè)很大的概念，絕對不是一個(gè)簡單的方式問題，而單一的建筑本身去比較中式與西式別墅：1、難以定論好與壞？2、定論：不同的市場所適不同的工程風(fēng)格。不同的客戶有不同風(fēng)格喜好。5中式住宅與西式 住宅建筑體系最大的區(qū)別在于西式建筑是以一點(diǎn)往外發(fā)散的中式建筑是由外向內(nèi)收縮的從工程本身的形狀與特征思索：6中式住宅在傳統(tǒng)里邊首先要有個(gè)院子，各個(gè)房間都是圍繞這個(gè)內(nèi)院來布置和展開的，生活的中心也是以這個(gè)內(nèi)院來組織的，沒有這個(gè)院子，覺得就好似不是一個(gè)完好的住宅。 而西式建筑它的空間是經(jīng)湊的，組合在一同，向外充分展開，屋外才是花園，并且是開放式的。7中式別墅更多表現(xiàn)出

4、它的私密性、它的院落圍合，表達(dá)產(chǎn)品魅力源于建筑的本身整個(gè)社區(qū)想要保證容積率，就必需排布更多圍合式的建筑。8西式別墅更多表現(xiàn)出它的開放、共享的空間，更多的表達(dá)出社區(qū)景觀、規(guī)劃、公共部分9對于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個(gè)不同的方向，但對于工程而言：我們的工程特性：從第二居所向第一居所轉(zhuǎn)移的建筑，但是他的早期更多的是需求滿足度假的功能。大多數(shù)人的度假目的 放飛心靈、崇尚自然、放松或者說是減壓私密性、院落圍合中式別墅不如崇尚開放、自在、共享的西式別墅更貼切度假主題。判別，就度假功能而言：10從客戶的需求來思索 喜好中式別墅客戶目標(biāo)客戶群消費(fèi)特征中年及以上成功人士、金領(lǐng)（40歲以上）現(xiàn)在是越是

5、成功的人士越愛穿老“土”的休閑服、越喜歡原原本本的生活，江寧的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，制造業(yè)企業(yè)較多，對于這些企業(yè)的成功人士來說，選擇這樣一個(gè)寧靜的居所無疑是非常適合的。外籍人士民族的才是世界的，中式風(fēng)格小區(qū)，能夠深深吸引一部分來自國外的人士。可以發(fā)現(xiàn)，中式家具、中式工藝品的熱衷者往往不是中國人，而是外籍人士，他們想了解這個(gè)國度、他們想探索中華文明高收入藝術(shù)及文化創(chuàng)意人士他們喜歡個(gè)性、喜歡寧靜的創(chuàng)作環(huán)境、喜歡標(biāo)新立異的產(chǎn)品。投資客在產(chǎn)品類型來看，項(xiàng)目的產(chǎn)品是有差異性和較高的投資性的港澳臺人士眾所周知，對于傳統(tǒng)的認(rèn)識上，港澳臺人士比大陸繼承得更好，所以如項(xiàng)目這樣得中式產(chǎn)品能夠更容易喚起港澳臺同胞的好感

6、和認(rèn)同。11對應(yīng)客戶分類來說，偏好中式的客戶族群，大多來自總價(jià)接受才干較高的客戶。神龍系：頂層的購房人士。遠(yuǎn)海系：比較遠(yuǎn)的海外，歐美背景的海外人士近海系：比較近的海外，日韓、東南亞，及港臺背景人士本金系：外鄉(xiāng)的，多金的勝利人士少成系：年輕的企業(yè)運(yùn)營者，專業(yè)人士白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)白一系：小白領(lǐng)初次置業(yè)，理由多半是結(jié)婚渡新系：新南京人過渡型偏好中式受引導(dǎo)較強(qiáng)偏向型相對較小12分子與分母的雙重定論市場中供應(yīng)非中式的別墅的產(chǎn)品大接受非中式產(chǎn)品的客戶也比較大中式別墅供應(yīng)比較少喜好中式別墅的客戶在市場中相對也比較少客戶群體市場供應(yīng)爭奪小眾市場，打造的必需是超越普通的精品物業(yè)。13中式別墅的規(guī)模普通都相對

7、不大，別墅的總建筑面積在10-20萬之間南京市場：全國市場：14中式別墅不易做大盤緣由何在？中式別墅對應(yīng)產(chǎn)品細(xì)節(jié)需求思索嚴(yán)厲，只需中等規(guī)模的工程才易做出一定的特征。中式別墅風(fēng)格的產(chǎn)品通常延續(xù)性偏弱，對于大盤來說，風(fēng)格類似性過高，在產(chǎn)品風(fēng)格上會存在一定同質(zhì)性。結(jié)合工程來看：工程作為1200畝的大盤，用中式別墅啟動市場，對后期產(chǎn)品風(fēng)格的引導(dǎo)難度相對較大。15結(jié)合工程來看，工程是高容積率別墅大盤工程獨(dú)立別墅花園洋房聯(lián)排別墅疊加別墅酒店式公寓規(guī)劃中：多層公寓小高層公寓未來：16勝利自創(chuàng)復(fù)合型社區(qū)規(guī)劃萬科城低密度親地社區(qū)的內(nèi)涵43萬方建筑、1.1容積率、3萬方配套，打造親地社區(qū)。聯(lián)排、花園洋房等包括前庭

8、后院、階梯露臺、入戶花園、地下車庫、創(chuàng)意地下空間等親地元素景觀軸三山兩澗一平地的土地格局自然構(gòu)成了片區(qū)組團(tuán)和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場、商業(yè)街、會所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。廣場和街道哥倫布廣場與畢加索大道對社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動社區(qū)商業(yè)的開展。價(jià)值標(biāo)桿一期臨水景觀資源最好的TOHO社區(qū)配套位于主干道稼先路和小區(qū)干道之間，對外開放對整個(gè)坂雪崗區(qū)域效力。3萬方商業(yè)和教育配套一期全部建成展現(xiàn)開放式廣場九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；Loft總占地39.7萬平米總建面43.7萬平米商業(yè)面積3萬平米會所3000平米容積率1.1車位比1:1一期總戶數(shù)726戶TOHO小高層17

9、地中海式建筑與景觀園林 建筑風(fēng)格鐘樓、低坡屋頂、紅瓦白墻、大尺度陽光露臺、連廊、拱形花窗等細(xì)節(jié)特征，以西班牙典型建筑符號裝飾的南加州建筑風(fēng)格，寫意浪漫中顯顯露古樸素雅的貴氣景觀園林保管三山兩澗原生地貌營造廣場、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀風(fēng)情商業(yè)街區(qū)自成一景18物業(yè)類型提供多種物業(yè)類型和面積區(qū)間Loft規(guī)模：80多套位置：高迪中心上層，分向湖面房和背湖面房戶型：1房1廳2衛(wèi)面積：68+20(送)M2特征：公共區(qū)、私密區(qū)完全分別，客廳開闊小高層規(guī)模：100多套，4棟位置：布置在臨湖景觀帶旁，但湖景到二期才干建成戶型：2-4房面積：70-125M2其他：底層送入戶花園TownHous

10、e規(guī)模：40多套位置：臨湖戶型：4-5房面積：220-269平米寬景House規(guī)模：100多套位置：布置在相對私密的社區(qū)內(nèi)部戶型：4-5房面積：-205M2特征：超寬向陽面，送地下室花園洋房規(guī)模：200多套戶型：2-4房面積：70-130M2其他：底層送入戶花園19戶型組合情景洋房寬景洋房Townhouse小高層Loft20什么樣的市場定位？打造一座城大型Townhouse親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活中心客戶：關(guān)內(nèi)以及坂雪崗工業(yè)區(qū)的的白領(lǐng)階層重點(diǎn)客戶：多次置業(yè)者如四季花城老客戶以及投資客極盡展現(xiàn)未來生活情景；建立大盤氣勢，一舉奠定大盤的社區(qū)籠統(tǒng)；沿襲四季花城系列的開發(fā)方式，在陌生區(qū)大規(guī)模開發(fā)

11、群眾化生活社區(qū)產(chǎn)品定位籠統(tǒng)定位客戶定位啟動區(qū)目的21問題 3問題 1如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價(jià)值重新定位“大深圳、“大交通背景下的萬科城，處理目前社區(qū)位置相對偏遠(yuǎn)和交通瓶頸的問題困擾問題 2如何整合資源構(gòu)成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？在一期開盤初期，將3萬方商業(yè)、中心廣場、景觀園林、教育設(shè)備一并展現(xiàn)，未來生活場景得以充分體驗(yàn)看得見的未來。萬科品牌對質(zhì)量保證和優(yōu)質(zhì)效力的承諾以6年的本區(qū)開發(fā)閱歷整合三大工程資源，打造1平方公里、 100萬平米住宅、1萬戶人家的“萬科生活城，并以四季花城作為工程參照物，。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何抑制區(qū)域周邊配套不成熟？附加值22萬科城速度突圍小結(jié)主打townhouse社區(qū)，突出整體高籠統(tǒng)產(chǎn)品創(chuàng)新，露天小高層領(lǐng)先目前市場，提供多種面積區(qū)間展現(xiàn)未來生活場景，看得見的未來，將3萬方商業(yè)、中心廣場、景觀園林、樣板房全部展現(xiàn)推售戰(zhàn)略，首期一切物業(yè)類型全部推出，以townhouse社區(qū)的籠統(tǒng)整體打包整體高籠統(tǒng)產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)景展現(xiàn)未來生活場景一致籠統(tǒng)全部推出23綜合比較本工程與萬科城，工程之間具有一定的類似型打造長三角地域度假溫泉小鎮(zhèn)城以溫泉為訴求至上，國際度假小鎮(zhèn)中心客戶：年輕少成中產(chǎn)階層以及白領(lǐng)二次置業(yè)極盡展現(xiàn)未來生活情景；建立大盤氣勢，東郊溫泉大盤的社區(qū)籠統(tǒng)；在陌生區(qū)大規(guī)模開發(fā)，打造一個(gè)第二局所向過渡的第一居所功能的生活社區(qū)產(chǎn)品定位籠統(tǒng)定位客戶定位