《物業(yè)管理條例》PPT課件(PPT 58頁)

1、物業(yè)管理條例解讀培訓主講:涂如梅第1頁，共58頁。二、條例的立法意義與作用以建筑物區(qū)分所有權為基礎，與WTO國際慣例接軌。專有部分所有權共用部分 持分權業(yè)主大會組織的成員權第2頁，共58頁。二、條例的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進物業(yè)管理市場。物業(yè)管理招標、投標前期住宅物業(yè)管理強制性要求招投標，其他物業(yè)鼓勵招投標。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度前期物業(yè)管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會第3頁，共58頁。二、條例的立法意義與作用提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費意識萬科效應（優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務營造物業(yè)銷售品牌與賣點）王海效應（雙倍返還）史特拉效應（小案大賠償）業(yè)主維權反應計算成本，不能盲目跟進第

2、4頁，共58頁。二、條例的立法意義與作用強化物業(yè)管理合同法律意識合同意識風險意識競爭意識服務意識品牌意識全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì)第5頁，共58頁。二、條例的立法意義與作用倡導物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理企業(yè)必須有相應的企業(yè)資質(zhì)住宅前期物業(yè)管理強制招投標前期物業(yè)管理開發(fā)商的權利與義務第6頁，共58頁。二、條例的立法意義與作用提升了中國社區(qū)民主活動進程以財產(chǎn)與社區(qū)事務為切入點物業(yè)管理權是業(yè)主的權力，是以財產(chǎn)分額為基礎來行使的。業(yè)主的財產(chǎn)民主與物業(yè)管理權對應體現(xiàn)權利意識、市民意識、財產(chǎn)意識、市場意識、管理意識、服務意識第7頁，共58頁。二、條例的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)

3、法、糾紛處理提供法律依據(jù)。糾紛急劇增多行政糾紛凸顯引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。業(yè)主委員會訴訟主體資格經(jīng)業(yè)主大會決議授權。第8頁，共58頁。三、條例的基本原則公平、公開、合理、科學從內(nèi)容上體現(xiàn)從立法形式上體現(xiàn)建筑物區(qū)所有權為基礎吸收發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權理論物業(yè)管理權和財產(chǎn)權相應物業(yè)管理是針對共用部分與共同事務所提供的管理服務第9頁，共58頁。三、條例的基本原則維護全體業(yè)主合法權益（財產(chǎn)民主的權利）業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主合法權益業(yè)主委員會成為業(yè)主大會執(zhí)行機構業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立運作程序法定業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得做出無關決定共用部分建設單位不得擅

4、自處分招投標、選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主臨時公約不得侵害業(yè)主合法權益第10頁，共58頁。三、條例的基本原則維護全體業(yè)主合法權益（財產(chǎn)民主的權利）空置房也要按標準交費額外收費停止繳納保安人員不得侵害公民權利小區(qū)共用部分經(jīng)營收益按業(yè)主大會決定使用挪用專項維修資金受行政處罰，追究刑事責任安全隱患要強制排除服務合同終止應做好移交第11頁，共58頁。三、條例的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務相結合民主自治自律業(yè)主大會、業(yè)主委員會專業(yè)化服務物業(yè)管理公司 專業(yè)化人員 專業(yè)化技術、技能 專業(yè)化工具 專業(yè)化組織 專業(yè)化程序、方法第12頁，共58頁。三、條例的基本原則保證物業(yè)的正常運作和安全合理使用物業(yè)管理是對物、對物

5、業(yè)的管理，對人的服務是最基本原則可持續(xù)民展與國際慣例接軌保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建筑物區(qū)分所有權概念的運用第13頁，共58頁。三、條例的基本原則政府的適度干預與推動引導立法執(zhí)法指導監(jiān)督第14頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題 為什么要制定物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）？為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境（第一條）。第15頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題 什么是物業(yè)管理？ 條例中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護

6、相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動（第二條）。 第16頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權利和義務？ 條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權利： 1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； 2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； 3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權； 第17頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； 6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 8、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

7、 9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第18頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務： 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； 第19頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題6項義務： 4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務費用； 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務（第六條）。 第20頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題如何成立業(yè)主大會

8、，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會。 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責（第十條）。 第21頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權如何確定？ 業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權的確定，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自

9、治區(qū)、直轄市制定（第十條、第十八條）。 第22頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？ 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加（第十二條）。 第23頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應當同時告知相關的居民委員會（第十四條）。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事

10、規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過（第十二條）。 第24頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關系？擔任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件？ 業(yè)主大會成立時，應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（第十條、第十五條、第十六條）。 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任（第十六條）。 第25頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題業(yè)主大會、業(yè)主

11、委員會和居民委員會之間有何關系？ 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議（第二十條）。 第26頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題建設單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責任？ 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責

12、任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明（第二十二條、第二十三條）。 第27頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（第二十四條）。 建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權（第二十七條）；建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料（第二十九條）；

13、應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任（第三十一條）。 第28頁，共58頁。THANK YOUSUCCESS2022/7/2029可編輯第29頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題條例對前期物業(yè)服務合同作了哪些要求？ 前期物業(yè)服務合同應當以書面形式訂立（第二十一條）。 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容（第二十五條）。 前期物業(yè)服務合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止（第二十六

14、條）。 第30頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題怎樣簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同包括哪些主要內(nèi)容？ 業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定（第三十五條）。 第31頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？ 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應當根據(jù)物業(yè)服務合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務合同終止時，

15、物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會（第三十八條、第三十九條）。 第32頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？ 物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)（第四十條）。 第33頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題物業(yè)服務費用如何確定？物業(yè)服務費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任？ 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由

16、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定（第四十一條）。 第34頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題業(yè)主應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納（第四十二條）。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴（第六十七條）。 第35頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題條例對水、電、氣、熱等費用

17、的代收作了哪些規(guī)定？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用（第四十五條）。 第36頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔什么責任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？ 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作（第四十七條）。 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定，未能

18、履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任（第三十六條）。 第37頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益（第四十七條）。 第38頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題條例對物業(yè)的使用與維護作了哪些規(guī)定？ 條例對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定： 一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的用途。 二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備

19、維修、養(yǎng)護的責任（第五十二條）。 第39頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主（第五十三條）。 四是，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用（第五十五條）。 第40頁，共58頁。四、條例規(guī)定的主要問題哪些物業(yè)的業(yè)主應當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物

20、業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。條例對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴格的法律責任（第五十四條、第六十三條）。第41頁，共58頁。五、條例建立的十三項基本制度招標投標制度（第三條、二十四條）業(yè)主大會制度（第二章）告知制度（第十四、十九、二十、五十、五十三條）業(yè)主委員會備案制度（第十六條）業(yè)主公約制度（第十七、二十二條）前期物業(yè)管理制度（第三章）承接驗收、交接制度（第二十八、三十七、三十九條）保修制度（第三十一、五十二、五十六條）第42頁，共58頁。五、條例建立的十三項基

21、本制度企業(yè)資質(zhì)制度（第三十二條)職業(yè)資格制度(第三十三條)報告制度(第四十六條、四十七條)專項維修資金制度(第五十四條)物業(yè)管理的行政復議、行政訴訟及國家賠償制度第43頁，共58頁。六、條例的禁止行為業(yè)主大會、業(yè)主委員會違法行為的禁止（第十九條）業(yè)主臨時公約侵權行為的禁止（第二十二條）建設單位擅自處分共用部分行為的禁止（第二十七條）改變物業(yè)管理用房用途的禁止（第三十八條）整體轉讓物業(yè)管理服務的禁止（第四十條）第44頁，共58頁。六、條例的禁止行為額外收取費用的禁止（第四十五條）保安侵權行為的禁止（第四十七條）業(yè)主與物業(yè)使用人違法約定的禁止（第四十八條）改變共用部分用途行為的禁止擅自占用、挖掘道路、場地行為的禁止（第五十一條）第45頁，共58頁。七、條例的授權制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的授權（第九條）制定首次業(yè)主大會投票權辦法的授權（第十條）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦法的授權（第三十二條）物業(yè)服務收費辦法的授權（第四十一條）專項維修資金收取、使用管理辦法的授權（第五十四條）第46頁，共58頁。八、條例的合同前期物業(yè)服務合同（第二十一條、二十六條）物業(yè)服務合同（第三十五條）第47頁，共58頁。九、條例的公約業(yè)主公約（第十一條、十七