【地產(chǎn)】寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案P98-精品文檔

1、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案CBD寫(xiě)字樓項(xiàng)目docin/sundae_meng1問(wèn)題及目標(biāo)界定項(xiàng)目詮釋1123456項(xiàng)目客戶思考項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)策略市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng) 目 錄項(xiàng)目整體定位docin/sundae_meng主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積建筑面積容積率寫(xiě)字樓商業(yè)裙樓地理位置：本項(xiàng)目地塊所處的位置絕佳，處于純CBD最后一塊寫(xiě)字樓用地，項(xiàng)目極度優(yōu)越的地段使本項(xiàng)目有極大的利潤(rùn)空間和升值潛力。本案九如路項(xiàng)目概況千璽廣場(chǎng)藍(lán)碼地王四十七中docin/sundae_meng本地塊項(xiàng)目現(xiàn)狀海逸名門(mén)地塊俯視項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)四十七中docin/sundae_meng鄭州目前寫(xiě)字樓區(qū)域分布寫(xiě)字樓漂移鄭東寫(xiě)字樓升級(jí)引擎鄭東新區(qū)

2、商務(wù)圈現(xiàn)在：以大體量的商務(wù)樓群為核心的寫(xiě)字樓區(qū)。文化路商務(wù)圈經(jīng)三路商務(wù)圈裕達(dá)國(guó)貿(mào)紫荊山路商務(wù)圈未來(lái)路商務(wù)圈歷史：以路為基本要素的商務(wù)區(qū), 以代表性寫(xiě)字樓為核心的商務(wù)區(qū)。金水路商務(wù)圈docin/sundae_meng1.2劣勢(shì)分析（W） 1.1優(yōu)勢(shì)分析（S）項(xiàng)目SWOT分析 占據(jù)城市主流價(jià)值地，CBD核心區(qū)位，升值潛力巨大； 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)稀缺，價(jià)值與時(shí)凸顯； 項(xiàng)目緊臨地鐵1、4號(hào)線，快捷立體交通為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提速； 項(xiàng)目西觀如意湖，東眺東運(yùn)河，南望熊耳河，處金三角純生態(tài)自然水領(lǐng)地，舒適怡人的外部空間環(huán)境； 會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心等成熟奢華配套，尖端商務(wù)環(huán)境，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 隨著CBD日益成熟，

3、入駐企業(yè)的增加，鄭東新區(qū)的價(jià)值和人氣都將大幅提升，帶動(dòng)項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值提升。項(xiàng)目周邊配套尚不成熟，現(xiàn)有商務(wù)氛圍不足；項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃不足以支撐項(xiàng)目高端商務(wù)價(jià)值；項(xiàng)目?jī)r(jià)值需要重新定義。docin/sundae_meng1.4威脅分析（T） 1.3機(jī)會(huì)分析（O）項(xiàng)目SWOT分析 CBD最后少數(shù)幾棟商務(wù)樓之一，極其稀缺；新政對(duì)住宅投資的抑制，為商業(yè)辦公帶來(lái)機(jī)會(huì)；市場(chǎng)出現(xiàn)空白點(diǎn)，為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展空間；千璽廣場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿極大的拉升了區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值。區(qū)域內(nèi)的其他類(lèi)型物業(yè)價(jià)值對(duì)項(xiàng)目客流的分流；政策的不明朗為市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素；同類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。docin/sundae_mengPART-2 問(wèn)題及目標(biāo)界定項(xiàng)目面臨問(wèn)

4、題項(xiàng)目目標(biāo)docin/sundae_meng項(xiàng)目核心問(wèn)題 從項(xiàng)目簡(jiǎn)略掃描，我們不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目基礎(chǔ)素質(zhì)較好，絕佳的地理位置，賦予了本項(xiàng)目未來(lái)巨大的升值潛力，如此一塊地，我們的問(wèn)題不僅僅是如何保證高額的利潤(rùn) ，而我們的目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的土地價(jià)值做出區(qū)域內(nèi)頂端的產(chǎn)品取得最大化的開(kāi)發(fā)回報(bào) 那么，如何實(shí)現(xiàn)我們的差異化和最大價(jià)值化？docin/sundae_meng我們的目標(biāo)保證是差異化營(yíng)銷(xiāo)新模式資源整合地段價(jià)值產(chǎn)品特色服務(wù)增值docin/sundae_meng【地段】 炒作絢爛本項(xiàng)目的地段價(jià)值，突顯本項(xiàng)目的稀缺性！提煉土地價(jià)值docin/sundae_meng【產(chǎn)品】產(chǎn)品差異化 合理規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的

5、產(chǎn)品，做出自己的特色，突現(xiàn)差異化docin/sundae_meng【服務(wù)】 服務(wù)？ 如何通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)模式和后期的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶的增值感和信心！營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新和后期的服務(wù)保證docin/sundae_mengPART-3 市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)宏觀市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析docin/sundae_meng宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析docin/sundae_meng鄭州市近年GDP及人均GDP增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒人均GDP增長(zhǎng)指標(biāo)鄭州市GDP增長(zhǎng)指標(biāo)docin/sundae_mengGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%

6、大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)警系統(tǒng)判斷- 鄭州房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期鄭州鄭州docin/sundae_meng房地產(chǎn)市場(chǎng)各發(fā)展階段特征分析：發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開(kāi)始

7、顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開(kāi)發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開(kāi)發(fā)商注重效益/低成本。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。生存、改善需求

8、兼有；需求急劇增加；客戶層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無(wú)附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。鄭州處于平穩(wěn)發(fā)展階段宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描docin/sundae_meng三產(chǎn)分布比例 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)比較穩(wěn)定，變化較小第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐漸上升，說(shuō)明工業(yè)是鄭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)近年來(lái)第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降第一產(chǎn)業(yè)比重較低第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，近年變化較小自2000年以來(lái)，第

9、一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)的比率波動(dòng)上升宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒docin/sundae_meng 第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫(xiě)字樓整體容量處于中等，經(jīng)驗(yàn)值反映鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫(xiě)字樓整體容量1200大8001200中等3高23中等2較低鄭州=60/4244=1.4%鄭州2019年第三產(chǎn)業(yè)GDP總值853.9億元，寫(xiě)字樓整體容量處于中等鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描docin/sundae_meng宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析docin/sundae_meng國(guó)家政策近期政策一覽針對(duì)仍然瘋狂的樓市，政府

10、近期出臺(tái)了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并且相對(duì)之前，此次政策把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供給的前面，反映了政策重點(diǎn)的變化政策層級(jí)頒布時(shí)間10.04.2110.04.19政策名稱(chēng)立即執(zhí)行房貸新政關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知政策頒布主體銀監(jiān)會(huì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策主要內(nèi)容正式通知各銀行，要求銀行立即嚴(yán)格執(zhí)行新的二套房房貸政策各大中型銀行還要按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)制各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)10.04.1710.04.15國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制

11、部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（ “國(guó)十條”）新“國(guó)四條”國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院堅(jiān)決抑制不合理住房需求增加住房有效供給加快保障性安居工程建設(shè)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管抑制不合理住房需求增加有效住房供給加快保障性安居工程建設(shè)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管10.04.1110.04.0710.04.02嚴(yán)控炒房行為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控普通住房契稅優(yōu)惠方案中國(guó)銀監(jiān)會(huì)國(guó)家發(fā)改委財(cái)政部要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，要嚴(yán)控炒房行為.銀行大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策.數(shù)

12、據(jù)來(lái)源：鈞城市場(chǎng)研究中心docin/sundae_meng特征一:鄭州市商品房供應(yīng)量繼續(xù)上升五月，鄭州市商品房批準(zhǔn)預(yù)售100.5萬(wàn)，本月環(huán)比增長(zhǎng)12.6%，同比增長(zhǎng)267%，與上月對(duì)比沒(méi)有太大的波動(dòng)，從五月份預(yù)售情況來(lái)看，鄭州市區(qū)開(kāi)發(fā)商由于自身資金的狀況良好，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政的應(yīng)對(duì)還沒(méi)有做好準(zhǔn)備。五月份各區(qū)域供應(yīng)量中，中原區(qū)和鄭東新區(qū)分別占到了27.4%、22%。docin/sundae_meng特征二:鄭州市商品房成交量明顯下降五月，全市商品房成交量為69.94萬(wàn)，環(huán)比下降33%，同比下降23.1%，可以看出月中旬開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)控新政自五一開(kāi)始真正的影響鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房者觀望氣氛盛行。

13、docin/sundae_meng特征三:鄭州市商品住房均價(jià)上升五月，鄭州市商品住宅成交均價(jià)為5634元/，環(huán)比上升12.5%。新政后，市面上有部分樓盤(pán)實(shí)行低首付，加上高端樓盤(pán)依其品質(zhì)價(jià)格堅(jiān)挺，所以導(dǎo)致五月份均價(jià)上升。辦公用房成交均價(jià)5896元/，環(huán)比下降12%。商業(yè)用房成交均價(jià)為8164元/，與四月份成交均價(jià)基本持平。docin/sundae_meng房地產(chǎn)投資自2019年增長(zhǎng)迅猛，商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)投資近兩年以40%的速度迅速增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房地局市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)判單位：萬(wàn)平方docin/sundae_meng宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析docin/sundae_me

14、ng樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積(平方米)發(fā)售時(shí)間銷(xiāo)售率(%)成交價(jià)格(元/平方)銷(xiāo)售速度國(guó)際企業(yè)中心10000004年10月9545004280永和國(guó)際3000004年8月9040001100藍(lán)碼地王大廈5600005年7月9565002200綠地峰會(huì)天下5200006年10月8561004900浦發(fā)國(guó)際5000006年10月9960006200省匯中心7500006年10月95以上58007900財(cái)富廣場(chǎng)2期10000005年11月95以上53006300盛潤(rùn)白宮14000008年初96%89005833楷林國(guó)際7800008年中旬95%10000現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)4333榮勛贏座5900008年中旬100%8

15、0004900千璽廣場(chǎng)2400002019年5月30000銷(xiāo)售速度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的月均銷(xiāo)售速度：4795平方米從開(kāi)盤(pán)計(jì)算docin/sundae_meng鄭州寫(xiě)字樓分布圖鄭東新區(qū)中原區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)docin/sundae_meng按照物業(yè)檔次、目前售價(jià)/租金將板塊分級(jí)2.02.52.53.01.02.07000900090002500060008000docin/sundae_meng金水區(qū)板塊鄭州高端寫(xiě)字樓最為集中的的商務(wù)圈。行政導(dǎo)向，依托省機(jī)關(guān)商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃第一層級(jí)核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金：2.0-2.8元/m2/天，售價(jià)：7000-9000元/m2物業(yè)管理費(fèi)：1-1.5

16、元/m2/月租金/售價(jià)行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險(xiǎn)、文化傳播等；客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、河南省及鄭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度：客戶特征未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；租售狀況高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85以上；銷(xiāo)售客戶以自用客戶為主；金水路農(nóng)業(yè) 路北環(huán)花園路文化路經(jīng)三路中州大道docin/sundae_meng項(xiàng)目名稱(chēng)鄭州國(guó)貿(mào)中心信息大廈圖示河南新田置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)商河南索克置業(yè)有限公司農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口位置花園路北環(huán)交叉口2

17、9層/3.5m，7萬(wàn)平商業(yè)層數(shù)/層高28層/2.8m，群房4層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯5部規(guī)模大型綜合體項(xiàng)目體量近50萬(wàn)，2棟寫(xiě)字樓約8萬(wàn)1棟，占地9112，總建面4.16萬(wàn), 528層為純寫(xiě)字樓售/租價(jià)格0.9-1.2元/天1.2元/天售/租率出售率90出租率90裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)超大型綜合體項(xiàng)目，配有7萬(wàn)平方的商業(yè)面積,配套完善唯一專(zhuān)于商務(wù)用途的寫(xiě)字樓花園路經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描docin/sundae_meng項(xiàng)目名稱(chēng)廣匯國(guó)貿(mào)大廈財(cái)富廣場(chǎng)圖示鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商鑫廣河南置業(yè)經(jīng)三路緯五路交叉口位置經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路

18、22層/2.9m，群房3層層數(shù)/層高24層/2.8m，群房3層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)7部電梯每棟2部愛(ài)登寶電梯規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬(wàn) ，7棟，建面約為18萬(wàn),售/租價(jià)格租金1.9元/天租金0.9-1.2元/天售/租率90%以上銷(xiāo)售率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)“經(jīng)三路”、純寫(xiě)字樓辦公寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)三路大型純寫(xiě)字樓經(jīng)三路經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描docin/sundae_meng項(xiàng)目名稱(chēng)浦發(fā)國(guó)際大廈未來(lái)大廈圖示名門(mén)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商品交易所金水路玨鳳路交叉口位置未來(lái)大道近緯四中路27層/2.8m層數(shù)/層高23層

19、/2.5m40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)9部電梯7規(guī)模主樓27層，附樓11層，建筑面積6萬(wàn)平方1棟，建面約為6萬(wàn),售/租價(jià)格售價(jià)6000元/開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格租金2.8元/天售/租率銷(xiāo)售率90%以上出租率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)金融總部級(jí)寫(xiě)字樓租賃型辦公樓金水區(qū)其他經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描docin/sundae_meng鄭東新區(qū)板塊鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)圈，主要由會(huì)展業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來(lái)寫(xiě)字樓最高水平的CBD區(qū)政府導(dǎo)向，會(huì)展業(yè)帶動(dòng)成熟公建配套高檔住宅區(qū)第二層級(jí)核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金：2.5-3.0元/m2/天售價(jià)：900

20、0-25000元/m2物業(yè)管理費(fèi)：1.2-2元/m2/月租金/售價(jià)行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國(guó)際會(huì)展中心的帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如會(huì)展，貿(mào)易等；客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)客戶特征未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；租售狀況交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在50左右；銷(xiāo)售狀況較好，以投資客戶為主；docin/sundae_meng鄭東新區(qū)鄭州未來(lái)最具活力商務(wù)板塊本案海逸名門(mén)千璽廣場(chǎng)世紀(jì)峰會(huì)藍(lán)碼地王溫哥華大廈樂(lè)地金融中心docin/sundae_mengCBD各發(fā)展階段客戶分布特征高比例投資客中型服務(wù)性企業(yè)500強(qiáng)

21、實(shí)業(yè)型企業(yè)市場(chǎng)投資價(jià)值認(rèn)同低中高投資比例低高低產(chǎn)業(yè)類(lèi)型第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷(xiāo)售部、研發(fā)部門(mén)，或及辦事處、子公司第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷(xiāo)場(chǎng)等咨詢顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等銀行、證券、保險(xiǎn)等公司企業(yè)類(lèi)型民營(yíng)企業(yè)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)公司雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2019年2019年2019年鄭東新區(qū)正處于發(fā)展中的CBD階段docin/sundae_meng鄭東新區(qū)CBD已形成規(guī)模效應(yīng)，提升市場(chǎng)信心CBD地區(qū)由內(nèi)、外環(huán)兩條環(huán)路組成，

22、建成60幢高檔商業(yè)樓宇 ；經(jīng)過(guò)7年的大規(guī)模建設(shè)，CBD已經(jīng)完成了寫(xiě)字樓和公寓的建設(shè)并部分投入使用，增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)的信心。docin/sundae_meng項(xiàng)目名稱(chēng)綠地峰會(huì)天下藍(lán)瑪?shù)赝醮髲B圖示綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)商鄭州歌億房地產(chǎn)有線公司CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)30層/3.7m層數(shù)/層高30層/3.6m40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯6部規(guī)模2棟，約10萬(wàn)1棟，5.6萬(wàn)售/租價(jià)格6200元/租金：1.1-1.5元/天 原售價(jià)6000-6500 元/租金：1.1-1.5元/天 售/租率已銷(xiāo)售完畢以上價(jià)格為開(kāi)盤(pán)價(jià)銷(xiāo)售完畢裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修

23、核心賣(mài)點(diǎn)地理位置，規(guī)模，開(kāi)發(fā)商品牌 中原首座全鋼結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，玻璃幕墻 鄭東新區(qū)CBD代表樓盤(pán)docin/sundae_meng項(xiàng)目名稱(chēng)順馳第一國(guó)際新芒果大廈 圖示河南順馳地產(chǎn)有限公司 開(kāi)發(fā)商鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司 CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)27層/4.1米層數(shù)/層高30層/3.5米40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)10部電梯5部規(guī)模1棟，5.8萬(wàn)建面約4.6萬(wàn)售/租價(jià)格6100開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格售價(jià)6300元/開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格售/租率售完銷(xiāo)售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商品牌，地域前景鄭東新區(qū)CBD代表樓盤(pán)docin/sundae_meng西北區(qū)板塊現(xiàn)存

24、寫(xiě)字樓陳舊且品質(zhì)不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶外溢。傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金/售價(jià)潛在供應(yīng)規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在60以上；在售樓盤(pán)較少租金：集中于0.5-1.2元/ m2/天；售價(jià)：5000-6000元/m2 ；物業(yè)管理費(fèi)：0.6-1元/m2/月行業(yè)：以貿(mào)易、信息科技、廣告及政府類(lèi)相關(guān)企業(yè)為主，客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主；辦公成本較低比相對(duì)金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一客戶特征第三層級(jí)docin/sundae_meng項(xiàng)目名稱(chēng)華林新時(shí)代廣場(chǎng)福華中心圖示鄭州中原華豐投資中心有限

25、公司 開(kāi)發(fā)商鄭州福華置業(yè)有限公司紫荊山路商城路位置紫荊山路東大街21層/5.2m層數(shù)/層高27層/3.2m70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分體空調(diào)空調(diào)分體空調(diào)7部電梯6部規(guī)模1棟21層,總面積5萬(wàn)1棟27層、總建面5.4萬(wàn), 售/租價(jià)格1.3元/天1.3元/天售/租率50%95以上裝修狀況精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)52米LOFT，可以分隔二層 全新復(fù)合新OFFICE經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描docin/sundae_meng項(xiàng)目名稱(chēng)裕達(dá)國(guó)貿(mào)大廈金運(yùn)大廈圖示河南裕達(dá)國(guó)貿(mào)置業(yè)開(kāi)發(fā)商河南金運(yùn)房地產(chǎn)有限公司中原路220號(hào)位置 二七路49層/3.6米層數(shù)/層高32層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)

26、21部電梯規(guī)模1棟，160000萬(wàn)1棟，5.8萬(wàn)售/租價(jià)格3元/天0.6元/天售/租率95%以上銷(xiāo)售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位簡(jiǎn)裝修核心賣(mài)點(diǎn)周邊有高檔酒店作為成熟配套成功銷(xiāo)售爛尾樓經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描docin/sundae_meng競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析docin/sundae_meng本地塊主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金水路 鄭州市目前在售的寫(xiě)字樓主要分布在 三個(gè)區(qū)域經(jīng)三路商務(wù)圈一級(jí)競(jìng)爭(zhēng):鄭東和未來(lái)路的未售項(xiàng)目,它們下半年的推出將會(huì)對(duì)本案的成交量產(chǎn)生較大的影響次級(jí)競(jìng)爭(zhēng):正在售的項(xiàng)目,他們的價(jià)格和銷(xiāo)售情況會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的同類(lèi)項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)意義鳳凰城曼哈頓廣場(chǎng)未來(lái)路商務(wù)圈楷林國(guó)際CBD商務(wù)圈匯智大廈溫哥華

27、大廈建業(yè)總部港千璽廣場(chǎng)docin/sundae_meng本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 針對(duì)本案的區(qū)位，我司認(rèn)為想要了解本案的主要客戶群體，以及其需求，應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)以下幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行走訪調(diào)查： 第一：匯智大廈 第二：溫哥華大廈 第三：千璽廣場(chǎng) 第四：建業(yè)總部港 第五：曼哈頓廣場(chǎng) 第六：鳳凰城docin/sundae_meng溫哥華大廈鳳凰城建業(yè)總部港曼哈頓廣場(chǎng)5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份1月份2月份3月份在售，10萬(wàn)，均價(jià)9000元/平米6月份推售12萬(wàn)，均價(jià)10000元/平米在售，3萬(wàn)，均價(jià)11000元/平米2019年2019年匯智大廈下半年推售6萬(wàn)，均價(jià)8000-9000元/

28、平米；在售項(xiàng)目的可售剩余量約40萬(wàn)，下半年預(yù)計(jì)推售量約10萬(wàn)；潛在競(jìng)爭(zhēng)總量約50萬(wàn)；由此看來(lái)，本案在鄭東寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)較大，其他的區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)較低；下半年推售3.6萬(wàn)，均價(jià)10000元/平米千璽廣場(chǎng) 5月份推售24萬(wàn)，均價(jià)30000元/平米周邊重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目推貨趨勢(shì)預(yù)測(cè)docin/sundae_meng匯智大廈項(xiàng)目名稱(chēng)匯智大廈項(xiàng)目地址商務(wù)外環(huán)路與九如路交匯處開(kāi)發(fā)商河南楷林置業(yè)有限公司投資商/代理公司/總占地面積5237建筑面積62000產(chǎn)權(quán)年限50總層數(shù)30層高3.8M商業(yè)裙樓1-4開(kāi)盤(pán)時(shí)間/交房時(shí)間/裝修情況全裝修銷(xiāo)售情況整層賣(mài)。尚未開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度現(xiàn)房整層面積2000-3000主力單套面積2000-

29、3000銷(xiāo)售均價(jià)8000-9000元/租金情況/硬件配套5A級(jí)智能甲級(jí)寫(xiě)字樓，中央空調(diào)， LOW-E中空玻璃幕墻， 15部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳，257個(gè)停車(chē)位docin/sundae_meng溫哥華大廈項(xiàng)目名稱(chēng)溫哥華大廈項(xiàng)目地址商務(wù)外環(huán)路南、眾意路東開(kāi)發(fā)商楓華（鄭州）置業(yè)有限公司投資商/代理公司/總占地面積3300建筑面積36000產(chǎn)權(quán)年限50總層數(shù)地上28F，地下3F層高3.8M商業(yè)裙樓1-4開(kāi)盤(pán)時(shí)間/交房時(shí)間/裝修情況全裝修銷(xiāo)售情況整層賣(mài)。尚未開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度現(xiàn)房整層面積1000-2000主力單套面積1000-2000銷(xiāo)售均價(jià) 對(duì)外報(bào)價(jià)10000元/租金情況/硬件配套集高檔辦公、休閑為一體的

30、綜合性5A智能化寫(xiě)字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫(xiě)字樓 ，中央空調(diào)， 6部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳，300個(gè)停車(chē)位docin/sundae_meng千璽廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)千璽廣場(chǎng)項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路與商務(wù)西四街交叉口開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)中原事業(yè)部投資商綠地集團(tuán)代理公司/總占地面積建筑面積24萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50總層數(shù)63層高/商業(yè)裙樓1-4開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019.05交房時(shí)間2019年裝修情況精裝修銷(xiāo)售情況4月10日認(rèn)籌工程進(jìn)度已建25層整層面積/主力單套面積160-3000銷(xiāo)售均價(jià)30000元/租金情況/硬件配套國(guó)際名品商業(yè)、5A甲級(jí)辦公、美國(guó)萬(wàn)豪五星級(jí)酒店、觀光旅游、頂級(jí)私人會(huì)所、日本原裝進(jìn)口三菱電梯，

31、1000個(gè)停車(chē)位docin/sundae_meng建業(yè)總部港項(xiàng)目名稱(chēng)建業(yè)總部港項(xiàng)目地址農(nóng)業(yè)東路北，東風(fēng)東路南開(kāi)發(fā)商河南建業(yè)投資商河南建業(yè)代理公司/總占地面積26691.6建筑面積124303產(chǎn)權(quán)年限50總層數(shù)10層層高4米商業(yè)裙樓7170.64m2 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019.06交房時(shí)間2019年底裝修情況精裝修銷(xiāo)售情況目前排號(hào)約100組，6月12日開(kāi)盤(pán)整棟出售，作為企業(yè)總部獨(dú)立辦公工程進(jìn)度A組團(tuán)己經(jīng)封頂了整層面積2000-4000主力單套面積300-500平米銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)10000元/租金情況/硬件配套3座40米景觀級(jí)寫(xiě)字樓，低密度商務(wù)辦公環(huán)境；雙河、公園、廣場(chǎng)，別墅花園區(qū)里的港灣商務(wù)，車(chē)位637個(gè)

32、地下505 地上132docin/sundae_meng曼哈頓廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)曼哈頓廣場(chǎng)項(xiàng)目地址金水路和未來(lái)路交匯處開(kāi)發(fā)商河南升龍置業(yè)投資商升龍集團(tuán)代理公司同致行總占地面積200畝建筑面積寫(xiě)字樓3萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限50年總層數(shù)5-26層層高3.35米商業(yè)裙樓1-4層開(kāi)盤(pán)時(shí)間/交房時(shí)間一棟現(xiàn)房一棟未建裝修情況毛坯銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售40%工程進(jìn)度一棟現(xiàn)房 ，一棟未建整層面積1368主力單套面積85-300銷(xiāo)售均價(jià)11000元租金情況2元/平米硬件配套地下停車(chē)場(chǎng)，會(huì)議室、私人信報(bào)箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)、電子公告牌、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、大型多層停車(chē)場(chǎng)及周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨，8部三菱電梯doc

33、in/sundae_meng鳳凰城寫(xiě)字樓項(xiàng)目名稱(chēng)鳳凰城寫(xiě)字樓項(xiàng)目地址金水路和鄭汴路交匯處開(kāi)發(fā)商河南捷宏置業(yè)投資商升龍集團(tuán)代理公司泰辰總占地面積/建筑面積109046產(chǎn)權(quán)年限50年總層數(shù)4-28層層高3.35米商業(yè)裙樓1-3層開(kāi)盤(pán)時(shí)間建好即賣(mài)，無(wú)開(kāi)盤(pán)時(shí)間。交房時(shí)間2019年6月份裝修情況毛坯銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況良好， 16層，19層整層和半層都已賣(mài)出工程進(jìn)度 已經(jīng)建到19層，共28層，接近一半，年底竣工，2019年6月份交房。整層面積2000主力單套面積148-400銷(xiāo)售均價(jià)8500-9000元租金情況目前只售不租，以后情況不詳。硬件配套周邊有曼哈頓商業(yè)中心， 沃爾瑪?shù)却笮统?。有廣發(fā)銀行進(jìn)，建設(shè)銀

34、行，農(nóng)業(yè)銀行等。地鐵站口，快速公交，還有十幾條公交線路。臨近鄭汴路，中州大道。附近有鄭州四十五中，鄭州三十九中等學(xué)校。還有其他設(shè)施，配套完善。docin/sundae_meng區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)外立面層高公共大堂金東區(qū)榮勛贏座LOW-E中空玻璃幕墻3.5挑空10米盛潤(rùn)國(guó)際高級(jí)玻璃幕墻3.3挑空30米曼哈頓廣場(chǎng)楷林國(guó)際LOW-E中空玻璃幕墻3.65挑空15米鄭東新區(qū)海聯(lián)國(guó)際LOW-E中空玻璃幕墻高檔石材3.914.4米挑空大堂綠地峰會(huì)天下高檔石材玻璃幕墻3.710.2米挑空中煙大廈干掛石材3.5510米挑空匯錦中油大廈干掛石材國(guó)泰財(cái)富中心高檔石材,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻 永和國(guó)際廣場(chǎng)深色干掛石材

35、每層3.61800平方米挑空大堂與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析受地塊影響，本案僅能設(shè)置乙級(jí)寫(xiě)字樓，公共大堂面積在不影響到商業(yè)價(jià)值的情況下，并不大氣，項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做比較，產(chǎn)品在整個(gè)區(qū)域內(nèi)屬一般水平。docin/sundae_mengPART-4 項(xiàng)目客戶思考docin/sundae_meng【核心賣(mài)點(diǎn)分析】鄭東CBD最后一塊寫(xiě)字樓用地價(jià)值所在； 三條河流圍繞的綠化生態(tài)及未來(lái)規(guī)劃發(fā)展；會(huì)展中心、文化中心、藝術(shù)中心、商務(wù)中心的旗艦級(jí)配套；周邊便宜的教育資源；高端5A級(jí)寫(xiě)字樓，獨(dú)有的管理模式，稀缺就是生產(chǎn)力；一切與地段、資源 有關(guān)！docin/sundae_meng【核心價(jià)值提煉】區(qū)域未來(lái)價(jià)值 鄭州步入核心

36、輻射連綿發(fā)展的衛(wèi)星擴(kuò)張?jiān)鲩L(zhǎng)階段，項(xiàng)目區(qū)域是鄭州最具潛力的核發(fā)展片區(qū)；未來(lái)發(fā)展空間巨大。項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 占據(jù)CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬(wàn)級(jí)成熟配套之上，全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項(xiàng)目配套價(jià)值 會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值 如意湖，東運(yùn)河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩(shī)意辦公美景地。項(xiàng)目投資價(jià)值 項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)可持價(jià)值與未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)空間。區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài)docin/sundae_meng優(yōu)勢(shì)1:絕品地段、商務(wù)氛圍優(yōu)勢(shì)2：生態(tài)環(huán)境投資回報(bào)率高與此相匹配的客戶在哪里？【客戶分析】項(xiàng)目最能打動(dòng)客戶的核心優(yōu)勢(shì)：docin/sund

37、ae_meng大規(guī)模跨國(guó)公司客戶中等整購(gòu)半層客戶分割式寫(xiě)字間客戶國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有實(shí)力的企業(yè)，通常與政府或壟斷性資源關(guān)系密切，地方利稅大戶，談判議價(jià)能力較強(qiáng)行業(yè)中較具競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的企業(yè)，有一定知名度和實(shí)力，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)；機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者中小型成長(zhǎng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)能力及企業(yè)實(shí)力企業(yè)需求及購(gòu)買(mǎi)頻率寫(xiě)字樓產(chǎn)品將面對(duì)三類(lèi)客戶群的商務(wù)空間需求docin/sundae_meng目標(biāo)客群定位問(wèn)題：誰(shuí)是目前本項(xiàng)目的主力客戶群？結(jié)論：從購(gòu)買(mǎi)目的角度可將客戶分兩大類(lèi)三小類(lèi)：A 投資客戶（機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者）；B 自用客戶（擴(kuò)張導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)、升級(jí)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)）目標(biāo)客戶決策要素投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者全部或部分出租，以期租金回報(bào)1、控制總價(jià)與回

38、報(bào)期2、具有持有增值潛力3、具有較明顯的商業(yè)回報(bào)前景自用行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)或?qū)嵙Ω?jìng)爭(zhēng)者擴(kuò)張或搬遷需求1、企業(yè)獨(dú)特性充分體現(xiàn)2、物業(yè)可定制化程度較高3、購(gòu)買(mǎi)投資與企業(yè)戰(zhàn)略的平衡成長(zhǎng)型中等企業(yè)升級(jí)使用1、總價(jià)相對(duì)較低2、極高檔的物業(yè)外觀形象3、有良好的物管服務(wù)品質(zhì)4、配套及公共交通便利5、企業(yè)獨(dú)立形象機(jī)構(gòu)投資者增多，”大單”成交數(shù)量上升，寫(xiě)字樓整售將逐步發(fā)展成為辦公物業(yè)市場(chǎng)新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)docin/sundae_meng 本區(qū)域人群周邊CBD的公司，想搬遷成立大型辦公場(chǎng)所千璽廣場(chǎng)等買(mǎi)不到滿意房源的客戶 臨近區(qū)域 在金水區(qū)辦公的公司，想遷往鄭東，購(gòu)買(mǎi)辦公場(chǎng)所 其他 外來(lái)的大型公司入駐，鄭州市和其他省份的投

39、資客項(xiàng)目目標(biāo)人群來(lái)源項(xiàng)目客戶群分析docin/sundae_meng問(wèn)卷調(diào)查樣本：選取金水區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫(xiě)字樓客戶調(diào)查內(nèi)容：1、客戶購(gòu)買(mǎi)需求分析 2、客戶購(gòu)買(mǎi)渠道分析 3、客戶基礎(chǔ)背景調(diào)查調(diào)查目的：了解客戶需求，對(duì)本項(xiàng)目定位有很強(qiáng)指導(dǎo)意義。調(diào)查數(shù)量：本次問(wèn)卷調(diào)查共200份，回收有效問(wèn)卷178份。分析工具：Excel 軟件附：?jiǎn)柧碚{(diào)查統(tǒng)計(jì)說(shuō)明docin/sundae_meng成長(zhǎng)型公司占主流需求面積60-300平方米的成長(zhǎng)型公司占主流；目前大部分客戶對(duì)金水區(qū)和鄭東新區(qū)認(rèn)可度高。客戶購(gòu)買(mǎi)需求分析表1：購(gòu)買(mǎi)面積(平方米)表2：購(gòu)買(mǎi)區(qū)域docin/sundae_meng客戶購(gòu)買(mǎi)需求分析表3：購(gòu)買(mǎi)

40、單價(jià)表4：購(gòu)買(mǎi)總價(jià)5000-8000元為主50-200萬(wàn)元為主docin/sundae_meng客戶購(gòu)買(mǎi)需求分析表5：購(gòu)買(mǎi)樓層選擇選擇中低區(qū)為主，注重性價(jià)比表6：寫(xiě)字樓氣質(zhì)喜好客戶喜歡的寫(xiě)字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占34%，其次是現(xiàn)代簡(jiǎn)約型。docin/sundae_meng客戶購(gòu)買(mǎi)需求分析表7：配套設(shè)施需求客戶對(duì)配套設(shè)施需求前三位的是：銀行、商場(chǎng)、商務(wù)中心docin/sundae_meng客戶購(gòu)買(mǎi)需求分析表8：項(xiàng)目本體條件客戶最關(guān)注的項(xiàng)目本體條件：電梯、停車(chē)位、物業(yè)管理docin/sundae_meng客戶購(gòu)買(mǎi)需求分析表9：項(xiàng)目外部條件客戶最關(guān)注的項(xiàng)目外部條件：商務(wù)氛圍、周邊環(huán)境、交通配套docin

41、/sundae_meng鄭東寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流客戶細(xì)分其中排名前五位的分別是：1、貿(mào)易型公司（批發(fā)零售業(yè)）是鄭東上最多的公司；2、IT及通訊業(yè)3、廣告企劃4、金融及各種咨詢服務(wù)業(yè)5、建筑及裝飾競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求特點(diǎn)客戶細(xì)分docin/sundae_meng客戶群客戶群特征描述影響置業(yè)的主要因素運(yùn)營(yíng)費(fèi)低功能完善提升形象周邊配套交通通暢投資回報(bào)片區(qū)前景景觀貿(mào)易、咨詢、事務(wù)所、廣告等服務(wù)業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)公司已經(jīng)初具規(guī)模，在市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟后準(zhǔn)備再上臺(tái)階。希望能夠改善辦公環(huán)境和企業(yè)形象，但又受限于現(xiàn)金流的約束承受高端寫(xiě)字樓的支出比較困難。成熟型IT企業(yè)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很快，目前的辦公空間有限，周邊環(huán)境較差異地公司單位駐鄭

42、州辦事處因?yàn)楣ぷ鏖L(zhǎng)期往返兩地出差，一般會(huì)在鄭州置業(yè)投資客資金充裕尋找最佳的投資的對(duì)象過(guò)渡家庭物業(yè)過(guò)渡使用將來(lái)用作出租SOHO一族主要從事創(chuàng)作、設(shè)計(jì)一類(lèi)的相對(duì)獨(dú)立的工作生活工作時(shí)間很隨意鄭東辦公樓細(xì)分市場(chǎng)的中高端客戶主要是智力密集型的事務(wù)所、IT、咨詢廣告以及大型企業(yè)的辦事處docin/sundae_mengPART-5 項(xiàng)目整體定位docin/sundae_meng純CBD最后巨獻(xiàn)全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題提煉區(qū)域、稀缺，CBD唯一產(chǎn)品高端生態(tài)、人文配套docin/sundae_meng高端產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目寫(xiě)字樓檔次定位docin/sundae_meng各種物業(yè)類(lèi)型具體排部示意由

43、于塔樓限高，而商業(yè)裙樓及塔樓結(jié)構(gòu)未確定設(shè)計(jì)方案，故物業(yè)類(lèi)型排部同類(lèi)產(chǎn)品產(chǎn)品的裙樓及層高設(shè)計(jì)要求模擬排部，僅作為設(shè)計(jì)示意，具體方案由設(shè)計(jì)院根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡。寫(xiě)字樓商業(yè)裙樓4F-33F1F-3F占地總建筑可達(dá)商業(yè)面積約寫(xiě)字樓面積寫(xiě)字樓單層面積地下面積-1F、-2F停車(chē)位總體規(guī)劃建議docin/sundae_meng50m70m商務(wù)外環(huán)路寫(xiě)字樓三層商業(yè)裙樓寫(xiě)字樓產(chǎn)品建議：1、 南北長(zhǎng)約50米，東西長(zhǎng)約30米，單層面積約1500平米，設(shè)置6梯12戶；層高設(shè)置3.6米；2、規(guī)模適度，分割靈活寫(xiě)字樓產(chǎn)品面積docin/sundae_meng商業(yè)產(chǎn)品建議： 建議本項(xiàng)目商業(yè)裙樓主要以大型餐飲為主，一樓外街面以

44、高檔煙酒、快餐為主，二樓大型知名餐飲，三樓可自持，可做寫(xiě)字樓的配套設(shè)施，例如商務(wù)會(huì)所+會(huì)議室51m71m商務(wù)外環(huán)路寫(xiě)字樓三層商業(yè)裙樓商業(yè)主入口一層臨街門(mén)面裙樓商業(yè)docin/sundae_meng通過(guò)客戶需求強(qiáng)化設(shè)計(jì)要點(diǎn)硬件配置外 立 面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn):電 梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間空 調(diào)：系統(tǒng)類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式網(wǎng)絡(luò)地板：地板類(lèi)型、離地面高度、實(shí)用性配套設(shè)施：會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑大堂電梯間衛(wèi)生間甲級(jí)樓宇要素客戶“埋單”的原因

45、，也是項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的來(lái)源物業(yè)形象關(guān)鍵詞docin/sundae_meng玻璃幕墻考慮因素： 玻璃幕墻奠定了項(xiàng)目的第一印 象，彰顯昭示性，樹(shù)立項(xiàng)目的高檔物業(yè)形象。建議要點(diǎn)：采用Lowe中空鍍膜隔音玻璃，保證甲級(jí)建筑品質(zhì)；玻璃幕墻開(kāi)窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺(jué)遮擋。硬件配置建立甲級(jí)第一印象 玻璃幕墻奠定項(xiàng)目形象docin/sundae_meng車(chē)行大堂：考慮因素：CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓大部分沒(méi)有車(chē)行大堂，該項(xiàng)目設(shè)置車(chē)行大堂，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。建議要點(diǎn)：車(chē)行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷

46、的設(shè)置；車(chē)行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確的人車(chē)分流，使車(chē)行動(dòng)線與人行動(dòng)線互不干擾；硬件配置通過(guò)交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流人行道車(chē)行道同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出 體現(xiàn)尊貴的車(chē)行大堂docin/sundae_meng廣州中泰國(guó)際廣場(chǎng)車(chē)行大堂設(shè)計(jì)項(xiàng)目地址廣州火車(chē)東站西側(cè)規(guī)模及類(lèi)型45層超高層寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)類(lèi)型框筒結(jié)構(gòu)樓體高度210m容積率6.95建筑面積100000標(biāo)準(zhǔn)層面積2800標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85m標(biāo)準(zhǔn)層凈高27車(chē)位600空調(diào)分戶式中央空調(diào)電梯20臺(tái)日立電梯廳分區(qū)?？靠蛻羟闆r寶潔、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷租售情況：只租不售入駐率約90管理費(fèi) 29元/月

47、基本數(shù)據(jù)：車(chē)行大堂案例人行道車(chē)行道中泰國(guó)際進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)密不可分，車(chē)行大堂就是其中一個(gè)細(xì)節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感docin/sundae_meng簡(jiǎn)約大氣的電梯間 延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格電梯間考慮因素： 電梯間融合甲級(jí)寫(xiě)字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合；建議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。硬件配置docin/sundae_meng國(guó)際品牌標(biāo)志、國(guó)內(nèi)品牌價(jià)格選擇價(jià)格相對(duì)較低日本三菱品牌電梯考慮因素： 電

48、梯品牌是客戶感知寫(xiě)字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴(lài)。國(guó)產(chǎn)名牌電梯會(huì)在電梯銘牌上標(biāo)注國(guó)內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，通力電梯 95%以上為進(jìn)口部件，國(guó)內(nèi)組裝，貼原裝銘牌）建議要點(diǎn)：品牌：選用三菱電梯內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息；內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡(jiǎn)單，易于后期管理和清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂(lè)系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于45”；電梯最小速度不小于2.5m/s（甲級(jí)寫(xiě)字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）。docin/sundae_meng電梯選型初步建議產(chǎn)品核心指標(biāo)：采用2.9米高/1.35t/2.5-3.0m/s高速大載荷電梯；配

49、備空調(diào)；采用外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)；相關(guān)費(fèi)用：?jiǎn)翁輬?bào)價(jià)約130萬(wàn)元，共7部電梯，折合平米造價(jià)約為220元；配備空調(diào)增加成本約1-3萬(wàn)元/臺(tái)；推薦品牌：日本三菱、芬蘭通力其他可選：美國(guó)西子OTIS、瑞士迅達(dá)（外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)的專(zhuān)利擁有者）等docin/sundae_meng市場(chǎng)主流商務(wù)電梯產(chǎn)品指標(biāo)參考三大電梯品牌在知名度和報(bào)價(jià)上處于同一水平，技術(shù)細(xì)節(jié)上各有特長(zhǎng)；長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓多采用OTIS品牌；瑞士迅達(dá)推出外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)后市場(chǎng)占有率上升；品牌美國(guó)西子OTIS日本三菱瑞士迅達(dá)單梯報(bào)價(jià)130萬(wàn)元+10萬(wàn)安裝費(fèi)(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s: 100萬(wàn)3m/s：12

50、0萬(wàn)(均為2.9m/1.35t，三大件進(jìn)口)130萬(wàn)元+10%安裝費(fèi)(2.9m/1.35t/3.0m/s)能耗高出同類(lèi)10%低于同類(lèi)10%-30%高出同類(lèi)10%技術(shù)優(yōu)勢(shì)1. 五個(gè)微電腦模塊化控制1.三菱電機(jī)是世界上最早開(kāi)發(fā)變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制1.VVVF變頻（交流變頻）調(diào)速系統(tǒng)2. OTIS立式主機(jī)，電機(jī)輸出與輸入軸一體，中間無(wú)需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民2.三菱高速電梯比同類(lèi)品牌率先使用高效率的永磁（PM）電動(dòng)機(jī)代替感應(yīng)電動(dòng)機(jī)，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的無(wú)齒輪曳引機(jī)把馬達(dá)長(zhǎng)度減少30%2.VFP是中國(guó)迅達(dá)推出的新一代的驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)，是具有良好的性能價(jià)格比3. 鋼絲繩采用2：

51、1，比傳統(tǒng)1：1更舒適3.在平常模式待機(jī)時(shí)間系統(tǒng)中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力30%3.能耗低，降低電路負(fù)載，可靠性高，4. 主要部件歐美進(jìn)口4.所有設(shè)備均可緊湊安裝在井道中，給建筑節(jié)省更多空間4.經(jīng)久耐用的半導(dǎo)體元件和可靠的異步電動(dòng)機(jī)5.電能比同類(lèi)電梯節(jié)約30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷外部呼叫面板docin/sundae_meng參考建議（裝修成本約4萬(wàn)元/梯）：轎廂尺寸：扣除裝修20cm，凈高2.7米。 轎頂:鏡面不銹鋼框架,水晶條,中間亞克力弓型板轎壁:三側(cè)鏡面橫蝕刻扶手:三面雙管不銹鋼扶手踢腳線:發(fā)紋不銹鋼轎底:2mm厚PVC仿大理石地板電梯轎廂裝修建議注

52、重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明明亮除電梯品牌、參數(shù)之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場(chǎng)上中高檔寫(xiě)字樓在電梯方面只關(guān)注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項(xiàng)目以此可拉開(kāi)差距。docin/sundae_mengVRV分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場(chǎng)主流需求，建議部分樓層配置24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國(guó)公司、全國(guó)性公司、信息科技類(lèi)公司、咨詢服務(wù)類(lèi)公司）的信息辦公需求，建議部分樓層設(shè)置24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)（企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房通常需24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)；因此必須配備24小時(shí)空調(diào)避免設(shè)備過(guò)熱受損），成為吸引大客戶的特色賣(mài)點(diǎn)；網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)設(shè)置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機(jī)附近。do

53、cin/sundae_meng根據(jù)客戶需求分而治之選擇按電費(fèi)計(jì)量的變頻VRV空調(diào)空調(diào)選擇：考慮因素： 空調(diào)的運(yùn)行模式和計(jì)量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)決定階段最為關(guān)注的問(wèn)題之一，變頻VRV空調(diào)以其合理的計(jì)費(fèi)和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場(chǎng)青睞建議要點(diǎn)： 公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)寫(xiě)字樓部分按電量計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)點(diǎn)盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)分時(shí)段收??；提供24小時(shí)全天候服務(wù)，無(wú)時(shí)差辦公，滿足不同類(lèi)型公司需求；在條件允許的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。docin/sundae_meng高性價(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營(yíng)運(yùn)成本選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)格地板考慮因素：網(wǎng)絡(luò)地板

54、有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益；作為一個(gè)衡量甲級(jí)寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)，對(duì)于后期營(yíng)銷(xiāo)推廣有一定的促進(jìn)作用。網(wǎng)絡(luò)地板有工廠定制的專(zhuān)業(yè)地板，成本較高，也有現(xiàn)場(chǎng)施工制作的網(wǎng)絡(luò)地板，成本低但效果明顯，性價(jià)比高。網(wǎng)格地臺(tái)建議：建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。建議本項(xiàng)目采用預(yù)留10公分的地臺(tái)設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右圖示）建議本項(xiàng)目根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)。本項(xiàng)目在預(yù)留足夠的網(wǎng)絡(luò)走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留10公分地臺(tái)空間。預(yù)留10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái)硬件配置廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖docin/sundae_meng廣州發(fā)展中心大廈網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)設(shè)計(jì)規(guī)模及類(lèi)型37層超高層寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)類(lèi)型框