房地產(chǎn)樓盤價(jià)值提煉與市場分析-PPT課件

1、君匯新天核心價(jià)值提煉 后海的不二選擇君匯新天：舒適尺度成就深圳灣品質(zhì)豪宅用地面積44996.2平米總建筑面積100000 平米 容積率2.0總套數(shù)370戶不包含自持的酒店式公寓套數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型純粹，由7棟高層組成，沒有別墅規(guī)劃特點(diǎn)圍合式設(shè)計(jì)，朝向接近正南正北，樓間距較為開闊酒店式公寓戶型建筑面積套數(shù)比例4房159平米6216.8%4房170-176平米19653.0%4房202平米8021.6%5房220平米328.6%戶型分布：產(chǎn)品線較為純粹，除159平米4房，其余戶型均可實(shí)現(xiàn)南北通透159平米4房170-176平米4房202平米4房220平米5房 2.0容積率、純粹的高層建筑，實(shí)現(xiàn)了社

2、區(qū)的高舒適度；正南北向排布大戶型，正南北向圍合中央4萬平米園林，但與寶能樓間距較近；北面3.4米層高，實(shí)現(xiàn)高舒適度戶內(nèi)尺度；住宅價(jià)值最大化；商業(yè)獨(dú)立于住宅，確保住宅的私密性；高純粹度項(xiàng)目面積段均在四房產(chǎn)品以上；價(jià)值提煉前提后海灣片區(qū)價(jià)值大于項(xiàng)目本體價(jià)值核心價(jià)值13.4米極限層高創(chuàng)造深圳唯一核心價(jià)值2至闊開間設(shè)計(jì)，引領(lǐng)后海灣第一舒居豪宅177平米4房2廳：5.2米客廳開間 4.2米主臥開間3.1米書房開間 7.2米入戶外廊近80平米客廳空間159平米3房2廳：5米客廳開間 4.8米主臥開間3.6米觀景凸窗 5米入戶外廊天井贈(zèng)送獨(dú)立改房核心價(jià)值3締造最純粹的豪宅居住區(qū)，完全高層大戶在君匯新天：沒有

3、小戶型，沒有別墅，沒有寫字樓。我們不做高低配。只有159-230平米高層大戶，保證每戶的均好性。板式結(jié)構(gòu)，超寬樓間距核心價(jià)值4酒店品質(zhì)的觀光電梯，豪宅領(lǐng)域NO.1180度觀光電梯設(shè)計(jì)：提到觀光電梯，你想到的是否是酒店或者商場？在君匯新天，180度觀光電梯引領(lǐng)深圳豪宅市場，成為當(dāng)之無愧的NO.1視野等于整個(gè)深圳灣，將企業(yè)總部金融區(qū)、大運(yùn)場所春繭、F1內(nèi)湖、15公里濱海長廊收入眼底核心價(jià)值5法國歐博傾力打造，用深圳灣的畫筆，勾勒豪宅輪廓法國歐博首席設(shè)計(jì)師米歇爾大師傾力打造君匯新天：深圳灣的整體規(guī)劃公司法國歐博。見證了深圳灣高起點(diǎn)、高速度的崛起過程。現(xiàn)在又以同樣的高度全面打造本項(xiàng)目，興起之勢指日可待

4、。核心價(jià)值6后海灣唯一雙園林資源，市政公園無縫鏈接4萬平米中央園林2萬平米市政公園-1-E1-D1-C3-A3-B2-A2-A1-A1-B雙園林資源：2萬平米市政公園是項(xiàng)目的后花園，與市政綠化無縫鏈接核心價(jià)值7內(nèi)園林：實(shí)用與品質(zhì)并重低調(diào)的奢華：園林參與性價(jià)值最大化：中央雙泳池設(shè)計(jì)，無邊際泳池約600平米，兒童泳池約100平米。 園林品質(zhì)的一絲不茍：500年古樹、棕櫚樹、椰子樹等的高大喬木、低矮灌木，構(gòu)筑了原生的園林系統(tǒng)核心價(jià)值8縱覽深圳灣全景，步行享受完美配套10分鐘生活圈：南臨濱海豪宅生活圈、望海小學(xué)；北接總部經(jīng)濟(jì)金融區(qū)；東享15公里濱海長廊、西部口岸無縫鏈接香港；西擁南山中心區(qū)三湘海尚:建

5、筑面積:30萬平米套數(shù):1107主力戶型:170平米4房核心賣點(diǎn):高科技住宅推售時(shí)間:09年9月鴻威海怡灣:建筑面積:10萬平米套數(shù):594主力戶型:89-160平米2-4房核心賣點(diǎn):一線海景推售時(shí)間:10年1月君匯新天:建筑面積:10萬平米套數(shù):370主力戶型:150-170平米3-4房核心賣點(diǎn):3.4米層高推售時(shí)間:09年11月寶能太古城:建筑面積:40萬平米套數(shù):1950主力戶型:40-89平米精裝公寓110-153平米3-4房核心賣點(diǎn):10萬平米商業(yè)配套大社區(qū)推售時(shí)間:09年9月區(qū)域競品概況四足鼎立，各有千秋區(qū)域產(chǎn)品硬件客戶感知重點(diǎn)客戶重點(diǎn)感知三大硬件指標(biāo)：園林、戶型舒適度、戶型贈(zèng)送率

6、(數(shù)據(jù)來源：銷售代表訪談、后海項(xiàng)目策劃人員訪談) 比較因素君匯新天三湘海尚鴻威海怡灣寶能太古城建筑規(guī)劃排布基本為板式住宅正南正北朝向純板式設(shè)計(jì)樓間距開闊塔式住宅塔式住宅密度較大容積率2.02.02.53.5景觀資源基本無海景深圳灣全景、F1內(nèi)湖景東向海景深圳灣全景東向、南向海景基本無景觀產(chǎn)品類型159-223平米純大戶商務(wù)公寓、140-227平米大戶型、別墅兼有89-160平米戶型+別墅75-150平米戶型產(chǎn)品戶型3.4米層高戶型尺度闊綽、舒適戶型設(shè)計(jì)相對(duì)一般不實(shí)用戶型設(shè)計(jì)贈(zèng)送實(shí)用，可改房產(chǎn)品跨度過大戶型方正，有一定贈(zèng)送附加價(jià)值(智能配套及其它)觀光電梯建筑材料檔次較高高科技配套建筑品質(zhì)一般公

7、共空間品質(zhì)較高競品指標(biāo)分析五大賣點(diǎn)構(gòu)筑項(xiàng)目核心競爭力我更純粹君匯新天：純粹的高層大戶型，酒店公寓的規(guī)劃作為自持式經(jīng)營，提升項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，并不影響項(xiàng)目；競品PK之三湘海尚居住品質(zhì)全面勝出，投資潛力接近三湘三湘海尚：北向1棟500余套的商務(wù)公寓，很大程度上影響了項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻，以及人群純粹度我更舒適君匯新天：板樓，超大樓間距；3.4米深圳極限層高三湘海尚：板樓，樓間距小于君匯新天，常規(guī)層高我更闊綽以170平米戶型為例：三湘海尚：客廳4.8米開間，主臥3.8米，次臥開間3.3米，書房開間2.7米君匯新天：客廳5.2米開間，主臥4.2米，次臥開間4.2米，書房開間3.1米我有景觀君匯新天

8、：大南山景、深圳灣全景、F1內(nèi)湖景。盡管我沒有海景，但是你有多少時(shí)間坐在家里看海？尤其是當(dāng)15公里的濱海休閑長廊就在你家樓下時(shí)。競品PK之三湘海尚居住品質(zhì)全面勝出，投資潛力接近三湘三湘海尚：東向海景、大南山景性價(jià)比之王君匯新天：3.5萬/平米。在投資前景看，兩個(gè)相鄰的同品質(zhì)豪宅項(xiàng)目，未來二手房價(jià)格差異不會(huì)太大。但項(xiàng)目目前價(jià)格遠(yuǎn)優(yōu)于三湘海尚，性價(jià)比優(yōu)勢明顯。三湘海尚：4.8萬/平米我沒有但不重要三湘海尚：建筑立面干掛石材，高科技噱頭主要應(yīng)用于別墅產(chǎn)品君匯新天：細(xì)節(jié)處體現(xiàn)豪宅品質(zhì)。立面細(xì)節(jié)考慮到位。我雖然建筑用材略次于三湘，但是建筑里面比三湘美觀，客戶對(duì)材料的感知并不強(qiáng)烈。三湘的高科技主要用于別墅

9、，對(duì)于高層用戶，與本項(xiàng)目無異。以當(dāng)前價(jià)格水平為例：我更純粹君匯新天：純粹的高層大戶型，酒店公寓的規(guī)劃作為自持式經(jīng)營，提升項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，并不影響項(xiàng)目；競品PK之鴻威海怡灣項(xiàng)目均好性、居住價(jià)值優(yōu)勢明顯，配套全面超越鴻威海怡灣：大量89平米戶型，很大程度上影響了項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻，以及人群純粹度我更舒適君匯新天：板樓，超大樓間距；3.4米深圳極限層高鴻威海怡灣：塔樓，高容積率、建筑密度大，常規(guī)層高我更闊綽以160-170平米戶型為例：鴻威海怡灣：客廳4.5米開間，主臥3.9米，次臥開間3.6米，書房開間2.8米君匯新天：客廳5.2米開間，主臥4.2米，次臥開間4.2米，書房開間3.1米競品

10、PK之鴻威海怡灣項(xiàng)目均好性、居住價(jià)值優(yōu)勢明顯，配套全面超越我有景觀君匯新天：大南山景、深圳灣全景、F1內(nèi)湖景。盡管我沒有海景，但是你有多少時(shí)間坐在家里看海？尤其是當(dāng)15公里的濱海休閑長廊就在你家樓下時(shí)。鴻威海怡灣：一線海景。但受西部通道影響較大性價(jià)比之王君匯新天：3.5萬/平米。一線海景能支撐如此大的價(jià)格差異嗎？而且我的居住價(jià)值具有絕對(duì)的優(yōu)勢。項(xiàng)目是絕對(duì)的性價(jià)比之王。鴻威海怡灣：4萬/平米以當(dāng)前價(jià)格水平為例：我更便利鴻威海怡灣：深圳灣最南端，配套以自身商業(yè)為主君匯新天：10分鐘生活圈南臨濱海豪宅生活圈、望海小學(xué)；北接總部經(jīng)濟(jì)金融區(qū)；東享15公里濱海長廊、西部口岸無縫鏈接香港；西擁南山中心區(qū)；5

11、分鐘直達(dá)寶能大型商業(yè)體、地鐵站寶能的核心價(jià)值君匯新天：社區(qū)集中商業(yè)。但是寶能的商業(yè)我一樣能共享，并且能在便利的配套之外，避免嘈雜的環(huán)境，和復(fù)雜的群體。競品PK之寶能太古城寶能核心價(jià)值為我所用，項(xiàng)目品質(zhì)全面勝出寶能太古城：10萬平米大型商業(yè)體我的核心價(jià)值我是純粹的高層大戶，寶能從小戶型到大戶型兼而有之，且被市政路隔斷；我是板樓，寶能是塔樓；我容積率2.0，寶能容積率3.5；我有超寬樓間距；我層高3.4米，寶能常規(guī)層高；我戶型尺度考究而闊綽，寶能是緊湊戶型；我坐享雙園林資源，寶能園林小氣而無用；我縱覽深圳灣全景，寶能沒有景觀；3.5萬/平米 VS 3.5萬/平米你選那個(gè)？附件：競爭項(xiàng)目一覽4房2廳

12、2衛(wèi)（156平米）客廳開間 ：5米主臥開間：4.8米戶型亮點(diǎn)：贈(zèng)送大入戶花園和錯(cuò)層景觀露臺(tái)；內(nèi)空中花園可改做餐廳；內(nèi)陽太可延展衛(wèi)生間尺度；4房2廳2衛(wèi)（176平米）客廳開間 ：5.2米主臥開間：4.2米戶型亮點(diǎn)：贈(zèng)送近20個(gè)平米的步入式景觀外廊，實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值最大；客廳帶景觀露臺(tái)；主臥室?guī)?0平方的陽臺(tái)；君匯新天：景觀戶型實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值最大化，非景觀產(chǎn)品以贈(zèng)送面積增加附加值；戶型方正，尺度舒適用地面積9.3平方米總建筑面積住宅面積： 15.2萬商業(yè)面積： 3.3萬容積率2.0總套數(shù)1107戶住宅：716套商務(wù)公寓：391套物業(yè)類型8棟高層+5棟別墅規(guī)劃特點(diǎn)純板樓設(shè)計(jì)；東南朝向，保證項(xiàng)目最大海景景觀

13、；樓間距開闊三湘海尚：后海片區(qū)最大占地項(xiàng)目，純板樓設(shè)計(jì)，最大限度保證豪宅居住的舒適度南區(qū)北區(qū)169207169207169207169207174146174146174146174146171141171141270-280270-280270-280220-250270-280270-280270-280270-280270-280270-280170170170170227227270-280商務(wù)公寓南區(qū)戶型建筑面積套數(shù)比例2房140平米56 7.82%3房146平米11215.64%4房170平米36050.27%207平米11215.64%5房227平米395.44%TH270-28

14、0375.19%戶型分布：南區(qū)主要分布別墅及大戶型產(chǎn)品，密度低；北區(qū)密度教高，產(chǎn)品線豐富外立面外墻干掛進(jìn)口石材德國旭格門窗體量總體量3.3萬，其中16311.98m2風(fēng)情商業(yè)街，16788.02m2集中商業(yè)配套商業(yè)形式商業(yè)街集中商業(yè)園林設(shè)計(jì)單位法國歐博特色森林、海洋、活力三大主題，園林中央有800年香樟古樹車位車位比2.3：1（深圳最大梯戶比）不停車管理系統(tǒng)自身配套會(huì)所2000；室外泳池1200 ； 400 標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)恒溫恒濕泳池園林現(xiàn)代風(fēng)格園林景觀，700年香樟古樹作為項(xiàng)目園林主賣點(diǎn)之一物管世邦魏理士（顧問）產(chǎn)品突出亮點(diǎn)高科技產(chǎn)品運(yùn)用（主要用于別墅）恒溫、恒濕、恒氧毛細(xì)管輻射制冷系統(tǒng)：鋪排于墻

15、壁下，仿造植物葉脈的毛細(xì)管，獨(dú)立新風(fēng)和調(diào)濕系統(tǒng)，調(diào)節(jié)干濕和空氣質(zhì)量納米光觸媒空氣凈化系統(tǒng)：能除空氣中臭味，營造生態(tài)綠色環(huán)境智能化家居系統(tǒng)：能夠利用通訊系統(tǒng)對(duì)家居系統(tǒng)進(jìn)行智能化控制中央吸塵系統(tǒng)：由吸塵主機(jī)，吸塵管網(wǎng)和刷頭 等組成的吸塵系統(tǒng)全智能IC電梯/德國家庭垃圾處理系統(tǒng)/高品質(zhì)的環(huán)保節(jié)能措施價(jià)值解讀：標(biāo)榜為亞洲第一天工名宅，重點(diǎn)提升建筑外墻及門窗的材料檔次;室內(nèi)高科技產(chǎn)品主要運(yùn)用于別墅3房2廳2衛(wèi)（146.86平米）戶型亮點(diǎn)：戶型較方正；戶型帶多個(gè)露臺(tái)；戶型不足：3房，房間舒適度不足；三湘海尚：拼合戶型，實(shí)用性一般，贈(zèng)送程度一般 多露臺(tái)設(shè)計(jì)放大項(xiàng)目海景資源4房2廳2衛(wèi)（170平米）戶型亮點(diǎn)：

16、戶型較方正；戶型帶多個(gè)露臺(tái)；戶型不足：可改房的贈(zèng)送面積不多；四房中房間的舒適度不足；用地面積52971.9總建筑面積住宅面積：85900商業(yè)面積：20000 容積率2.0總套數(shù)578戶（拼后）物業(yè)類型7棟高層+5棟別墅規(guī)劃特點(diǎn)東南朝向，保證項(xiàng)目最大海景景觀塔樓設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目通風(fēng)、采光，舒適度有一定影響鴻威海怡灣：后海灣最南端，一線海景永無遮擋A座C座B座D座E座F座G座H座J座TE座TA座TB座TC座TD座160-165平米4房改5房143-145平米3房改4房150平米3房改5房89平米2房改3房產(chǎn)品排布：一線海景布置聯(lián)排別墅，西面布置景觀高層形成圍合社區(qū)，實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值的最大化，主力戶型以14

17、3平的3+1房和150-165平米的4+1房為主戶型建筑面積套數(shù)占比2房858912821.5%3房143-14716026.9%3房15012821.5%4房160-16514223.9%頂復(fù)24061.0%聯(lián)排別墅272291305.1%155平米3房，可改5房戶型方正實(shí)用贈(zèng)送率高，贈(zèng)送面積較為實(shí)用主次分區(qū)明確設(shè)有工人房鴻威海怡灣：90%戶型東南向看海景；戶戶贈(zèng)送景觀露臺(tái)與陽臺(tái)，贈(zèng)送實(shí)用可改房165平米4房，可改5房戶型方正實(shí)用，贈(zèng)送景觀大陽臺(tái)5.5米開間大廳主次分區(qū)明確設(shè)有工人房“北區(qū)28.9萬城市住區(qū)”“地鐵2號(hào)線”“10萬平米商業(yè)”“南區(qū)15.2萬公寓組團(tuán)”雙地鐵口物業(yè)44-89平米

18、1-3房精裝公寓圍合式布局、中大戶型為主集中商業(yè)、大型mall寶能太古城：后海片區(qū)最大規(guī)模項(xiàng)目，以10萬平米高端集中型商業(yè)為依托，打造區(qū)域首個(gè)城市綜合體北區(qū)：用地面積：43943住宅面積：131800 ；商業(yè)面積：51750 戶數(shù)：1006戶容積率：3.5北區(qū)11座24-32層高層國際品質(zhì)大宅南區(qū)：用地面積：22169 住宅面積：57940 ；商業(yè)面積：49401 戶數(shù)：944戶容積率：3.5南區(qū)2棟24層、30層高層國際精裝公寓產(chǎn)品類型：南區(qū)以小面積公寓為主、北區(qū)以中大面積三房、四房為主F、ED、CBAABCEFDJKLHG創(chuàng)意復(fù)式88平米75-88平米兩房113-140平米三房156-167平米四房171平米四房207平米四房南區(qū)精裝公寓戶型建筑面積套數(shù)占比1房40-4726427.97