貴陽房地產(chǎn)泡沫狀況調(diào)查研(共27頁)

1、 Guizhou University貴州大學(xué) 本科(bnk)畢業(yè)論文 題目：貴陽房地產(chǎn)泡沫狀況(zhungkung)調(diào)查研究 學(xué) 院：土木建筑工程學(xué)院 學(xué)生(xu sheng)姓名：楊樂聽 年 級：大四 專業(yè)年級：工程管理1班 指導(dǎo)教師：李小勇 導(dǎo)師職稱：教授 完成時(shí)間：2015年 10 月 28 日中國貴州貴陽成果聲明 本人的畢業(yè)論文是在貴州民族大學(xué)建筑工程學(xué)院李小勇老師的指導(dǎo)下獨(dú)立撰寫并完成的。畢業(yè)論文沒有剽竊、抄襲、造假(zo ji)等違反學(xué)術(shù)道德、學(xué)術(shù)規(guī)范和侵權(quán)行為，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和

2、集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。 論文作者(zuzh)簽名： 楊樂聽 日期(rq)：2015年10月28日目錄(ml) TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc433880846 摘 要 貴陽房地產(chǎn)泡沫(pom)狀況調(diào)查研究摘 要房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，自從2003年過后房屋價(jià)格一路攀升，也出現(xiàn)了中國房價(jià)只漲不跌的神話。然而2011年底鄂爾多斯樓市崩盤，讓人們意識到在中國房屋價(jià)格也可能下跌，甚至是暴跌。這是房地產(chǎn)泡沫破滅的必然結(jié)果。在2012年10月，貴陽這個(gè)貴州的省會城市被有些人認(rèn)為樓市也即將崩盤，被業(yè)內(nèi)人士稱作第二個(gè)鄂爾多斯。那

3、么貴陽房地產(chǎn)是否會崩盤、是否存在泡沫。本文從分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r并針對貴陽房地產(chǎn)泡沫問題(wnt)進(jìn)行調(diào)研入手，從貴陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動力、貴陽城鎮(zhèn)化進(jìn)展(jnzhn)與住房需求，貴陽市民的人均收入與購房能力等方面進(jìn)行論述，以求全面真實(shí)反映貴陽的房地產(chǎn)泡沫狀況。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)泡沫 房價(jià) 崩盤； Guiyang real estate bubble situation investigation and studyAbstract:Real estate industry is the pillar industry of national economy in our country, si

4、nce after the 2003 house prices climbed all the way, have appeared in the Chinas house prices only rise not fall myth. Ordos housing crash at the end of 2011, however, to make people realize that housing prices in China may also fall, even collapse. This is the inevitable result of the real estate b

5、ubble burst. In October 2012, the capital city of the Guizhou, Guiyang by some people think that the property market will collapse, the personage inside course of study called the second Ordos. The Guiyang real estate will collapse, whether there is a bubble. Based on the analysis of Chinese real es

6、tate industry development status and the research for Guiyang real estate bubble problem of the development of real estate from Guiyang power, Guiyang progress of urbanization and the demand for housing, Guiyang citizens per capital income and purchasing ability, and so on, in order to fully reflect

7、 the Guiyang real estate bubble.Key words: estate bubble house prices collapse 1 緒論(xln)1.1 研究(ynji)背景1.1.1 背景(bijng)房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)(zh zh chn y)，自從2003年過后房屋價(jià)格一路攀升，也出現(xiàn)了中國房價(jià)只漲不跌的神話。然而2011年底鄂爾多斯樓市崩盤，讓人們意識到在中國房屋價(jià)格也可能下跌，甚至是暴跌。這是房地產(chǎn)泡沫破滅的必然結(jié)果。在2012年時(shí)，貴陽被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是第二個(gè)鄂爾多斯，房地產(chǎn)市場存在泡沫。1.1.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國不同，我國的經(jīng)濟(jì)增

8、長方式是靠政府出錢投資拉動企業(yè)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。即政府手里有錢，但人民群眾身上是沒有錢的，這就給政府帶來了巨大的壓力，要收回本金，必定要采用加大稅收等一系列的方式；而經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國不同，他們不依靠政府投資，是靠市民的消費(fèi)拉動國家經(jīng)濟(jì)的增長，也就是人民手里有錢，政府不干預(yù)市場，讓民眾自己去買物品，也讓生產(chǎn)商有動力去生產(chǎn)相應(yīng)的物品面向市場。面對國家持續(xù)超發(fā)的貨幣，很容易引起人們對通貨膨脹的擔(dān)憂。在投資方向極度有限的情況下，買房這種變向保值行為便是所有人都能夠想出來的方式，而房價(jià)的節(jié)節(jié)高升似乎證明了這種投資的有效性。國家持續(xù)超發(fā)的貨幣致使人們對房子的需求也越來越大，這就導(dǎo)致了中國大部分地區(qū)（特別是一些經(jīng)濟(jì)特區(qū)

9、、一線城市）的房價(jià)在那段期間一路攀升，時(shí)至今日房價(jià)高得可怕。中國房價(jià)的神話（只漲不跌）在那時(shí)慢慢有了雛形，這是中國獨(dú)有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，究其根源，還是與政府所主導(dǎo)的投資拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長密不可分。在這期間，政府也多次出臺政策干預(yù)過房價(jià)，但為什么還是無功而返。一方面是國家拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的方式是靠持續(xù)超發(fā)的貨幣，超發(fā)的貨幣涌入房地產(chǎn)，對房價(jià)的上漲有推波助瀾的作用；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量資金的依托，這使得房地產(chǎn)業(yè)與銀行密不可分，如果房價(jià)下跌，首當(dāng)其沖的受害者便是銀行，銀行一旦收不回放出去的資金，就有可能引發(fā)金融危機(jī)。所以在中國，對于(duy)房地產(chǎn)的調(diào)控一直都是著眼于“抑制(yzh

10、)房價(jià)快速上漲”而不是讓房價(jià)下降。短短幾個(gè)字的不同，對于(duy)所要達(dá)到的目標(biāo)與結(jié)果卻有天差地別。要徹底顛覆中國的房價(jià)趨勢，就要洞悉中國房價(jià)只漲不跌的根源，即經(jīng)濟(jì)增長模式。倘若靠政府出力拉動國家經(jīng)濟(jì)的模式改變，則房價(jià)會變，這就是多年以來一直困擾著政府，困擾著中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)要點(diǎn)。所謂“投機(jī)”，也就是不付出任何努力就能夠得到回報(bào)。這一現(xiàn)象在2003年過后的一段時(shí)間內(nèi)顯得特別突兀。據(jù)建設(shè)部2005年的調(diào)查統(tǒng)計(jì)得知，一些大城市（如北京、上海等）投資購房比例為23%。其中有一部分短期內(nèi)就轉(zhuǎn)手給別人，有一部分用于出租，值得一提的是，有近五成的住房是沒有人居住的，換句話說就是空置待漲價(jià)。有部分城市投機(jī)

11、炒作的現(xiàn)象比較明顯。其表現(xiàn)是樓市價(jià)格短時(shí)間內(nèi)上漲或下跌幅度較大，購房者買房囤房，過段時(shí)間轉(zhuǎn)手牟利，而且這種現(xiàn)象屢見不鮮，有些城市炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，如上海市次新房交易占上海二手房交易市場過半的比例。據(jù)調(diào)查，上海市境外資金占全部購房資金的比例從2003年的8.5%上升到2004年的23.3%。據(jù)人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)，2004年境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過220億元，較2003年增長14%，這其中用于房地產(chǎn)的開發(fā)與使用的就高達(dá)150億元，不過更嘆為觀止的是，這部分資金只占上海市全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的13%，用于購房的外資大概是70億元。似乎“買房抗通脹”的方法是最好的“投資”行為，直到2005年

12、，境外資金購買上海的住房面積與金額翻了幾倍，購買二手房的住房面積與金額同樣也翻了一番。2013年，國家行政學(xué)院決策咨詢部副主任陳炳才指出：“在過去十年，住房價(jià)格上升了5倍，很多企業(yè)覺得辛苦做十年實(shí)業(yè)還不如做一年的房地產(chǎn)，全社會的資金高度集中在房地產(chǎn)，并推動其成為經(jīng)濟(jì)增長的動力1?！庇腥嗽?jīng)發(fā)出感嘆：“七匹狼做地產(chǎn)、美的做地產(chǎn)、海爾做地產(chǎn)、雅戈?duì)栕龅禺a(chǎn)、蘇寧做地產(chǎn)、國美做地產(chǎn)、蘇泊爾做地產(chǎn)、格力做地產(chǎn)、格蘭仕做地產(chǎn)、奧康做地產(chǎn)、哇哈哈做地產(chǎn)、喜之郎做地產(chǎn)、奧克斯做地產(chǎn)、長城床墊做地產(chǎn)、長虹電器做地產(chǎn)、五糧液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地產(chǎn)，真是神奇的地產(chǎn)??！”我們知道，國家政策對資源的配置與流

13、向有十分鮮明的指導(dǎo)意義。自2003年以后，全國的優(yōu)質(zhì)資源都涌向了房地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)被點(diǎn)燃，房地產(chǎn)泡沫開始膨脹。1.1.3 國外研究(ynji)現(xiàn)狀 80年代(nindi)起，日本對美國的貿(mào)易每年(minin)都出現(xiàn)大量的出超。電子產(chǎn)品如電視機(jī)、 HYPERLINK /s?wd=%E9%9A%8F%E8%BA%AB%E5%90%AC&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 隨身聽、音響、以及各種電機(jī)方面的工具機(jī).出口到國外賺取高額的收入。在美國及歐洲國家的壓力下，80年代晚期，日圓大幅升值。很短的時(shí)間里升值了5成。當(dāng)日元大幅升值后，日圓

14、的價(jià)值提升。 HYPERLINK /s?wd=%E8%B4%AD%E4%B9%B0%E5%8A%9B&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 購買力道變的很強(qiáng)，什么 HYPERLINK /s?wd=%E8%BF%9B%E5%8F%A3%E8%B4%A7%E7%89%A9&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 進(jìn)口貨物都變的非常便宜。整個(gè)日本，似乎覺得什么都買的起，房地產(chǎn)也急速高漲。整個(gè)日本社會（在80年代晚期）對經(jīng)濟(jì)、與工業(yè)出口信心十足。此時(shí)，很多企業(yè)和民間開始將資金投入不

15、動產(chǎn)。若是資金不足就像銀行貸款，甚至很多企業(yè)。為了擴(kuò)大基地，向銀行超額貸款。在大約1990年時(shí)，曾有不動產(chǎn)業(yè)的專家推算，日本整體房產(chǎn)的價(jià)值竟然可以買下4個(gè)半美國整體的不動產(chǎn)價(jià)值。90年起，日本的不動產(chǎn)達(dá)到了最高點(diǎn)。房價(jià)再也上不去了，但是很多企業(yè)和個(gè)人卻已經(jīng)向銀行貸款了很多金錢。由于前幾年日圓已經(jīng)大幅升值，升值后的日圓，造成日本出口報(bào)價(jià)變的很貴。不具 HYPERLINK /s?wd=%E7%AB%9E%E4%BA%89%E4%BC%98%E5%8A%BF&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 競爭優(yōu)勢，出口開始明顯衰退。當(dāng)不少企業(yè)在出

16、口市場上接不到訂單時(shí)，企業(yè)賺不到錢，也造成無法還銀行 HYPERLINK /s?wd=%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E5%88%A9%E6%81%AF&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 貸款利息。此時(shí)，問題開始引發(fā)，并且連鎖效應(yīng)發(fā)生。由于太多企業(yè)欠銀行錢，而 HYPERLINK /s?wd=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BB%B7%E6%A0%BC&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上不去。銀行接收還不起貸款的

17、 HYPERLINK /s?wd=%E4%BC%81%E4%B8%9A%E8%B5%84%E4%BA%A7&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 企業(yè)資產(chǎn)，一定要拍賣那些房產(chǎn)，拍賣價(jià)不如預(yù)期，銀行大虧，銀行被拖累。信貸控管管理不良的銀行，甚至有倒閉的危機(jī)。當(dāng)新聞一報(bào)導(dǎo)，造成人心惶惶。欠銀行大量貸款者害怕自身亦成為一份子，于是也想賣房產(chǎn)來還貸款。此外，有些銀行也怕被借款客戶拖累。于是開始催收資產(chǎn)，各方壓力 HYPERLINK /s?wd=%E5%80%BE%E5%B7%A2%E8%80%8C%E5%87%BA&hl_tag=textl

18、ink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 傾巢而出，房產(chǎn)市場 HYPERLINK /s?wd=%E5%85%B5%E8%B4%A5%E5%A6%82%E5%B1%B1%E5%80%92&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 兵敗如山倒。1.2 研究目的(md)、意義及方法1.2.1 研究(ynji)目的初步了解泡沫經(jīng)濟(jì)，貴陽房地產(chǎn)是否存在泡沫，以及延伸到的一系列關(guān)于貴陽房價(jià)是否過高、貴陽人均收入和人均居住面積反應(yīng)出的對房屋的實(shí)際(shj)需求，早在2004年8月，摩根士丹利發(fā)布了一份題為全球房地產(chǎn)泡

19、沫的研究報(bào)告調(diào)查，該報(bào)告警告全球30%的經(jīng)濟(jì)體有房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，以英國和中國等幾個(gè)國家為首，據(jù)2004年英國的一篇報(bào)道稱，在過去幾年來，有些國家的房地產(chǎn)業(yè)總體增值高達(dá)了30萬億美元！這其中不乏有些市民認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)正在蓄積史上最大的泡沫。回顧溫州與鄂爾多斯等城市房地產(chǎn)市場的過度投資現(xiàn)象導(dǎo)致的樓市崩盤，加上前幾天新聞曝出的河南南陽房地產(chǎn)市場面臨破裂的消息，不難看出房地產(chǎn)市場的投機(jī)熱還是一定存在的，本文通過大量的數(shù)據(jù)與對比，闡述了中國房價(jià)的狀況。再從各方面分析了貴陽的房地產(chǎn)業(yè)，目的是弄清楚貴陽的房地產(chǎn)是否也與一些大城市一樣，存在著投機(jī)熱、房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。任何地方一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，其結(jié)果是不言而喻的

20、，房地產(chǎn)是資源密集型產(chǎn)業(yè)，如果房價(jià)暴跌，居民消費(fèi)會銳減、經(jīng)濟(jì)增速會下降，嚴(yán)重時(shí)還會影發(fā)政治和社會危機(jī)與全國性的金融危機(jī)，所以生活在貴陽，弄清貴陽房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀無論是對今后自身的發(fā)展與生活環(huán)境有著不可磨滅的意義，這就是本文的出發(fā)點(diǎn)與要得到的結(jié)論，認(rèn)知泡沫的可持續(xù)性與貴陽房地產(chǎn)的未來發(fā)展。1.2.2 研究意義眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)不僅對整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有至關(guān)重要的作用，更重要的是老百姓的需求，對社會的安定團(tuán)結(jié)與發(fā)展不言而喻，老百姓只有安定下來了，才會有能力去創(chuàng)造財(cái)富，為國家復(fù)興與進(jìn)步帶來助力。但從2002到2010年期間，房價(jià)一直呈上升趨勢，老百姓叫苦不迭，從北京

21、來看，房價(jià)翻了好幾倍，像貴陽這種靠后一點(diǎn)的中小城市，由于地域與資源配置不如北京，因而房價(jià)漲得并不像北京深圳這種一線城市。值得期待的是，隨著政府頒布的一系列政策，諸如限購以及2016年即將實(shí)施的房產(chǎn)稅，讓我們對當(dāng)前房地產(chǎn)市場有了新的看法。本文不僅要研究貴陽房地產(chǎn)是否存在泡沫，還想通過貴陽這個(gè)局部城市，能夠多少反應(yīng)出全國的未來房地產(chǎn)市場的持續(xù)性；相同的，也通過看鄂爾多斯這座“鬼城”的形成原因?qū)F陽房地產(chǎn)市場進(jìn)行審視，認(rèn)清貴陽房地產(chǎn)市場。1.2.3 研究(ynji)方法本次論文采用的研究方法主要是通過文獻(xiàn)查找法、調(diào)查法、查閱相關(guān)房地產(chǎn)類書籍，國家經(jīng)濟(jì)政策類書籍，但最主要還是(hi shi)通過數(shù)據(jù)，

22、數(shù)據(jù)是最能反應(yīng)實(shí)際情況的東西，也是最直截了當(dāng)?shù)拿浇椤?1.3 研究(ynji)難點(diǎn)、創(chuàng)新點(diǎn)及不足之處 難點(diǎn)：大量數(shù)據(jù)的收集和貴陽城鎮(zhèn)化進(jìn)展、住房需求、人均收入、購房能力以及貴陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動力的調(diào)研。 創(chuàng)新點(diǎn)：本文論題對于所學(xué)專業(yè)來說標(biāo)新立異，不僅結(jié)合了經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，更多的是列出了最能反映實(shí)際情況的數(shù)據(jù)。在全國房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，以社會熱點(diǎn)（房地產(chǎn)泡沫）為對象，就其狀況進(jìn)行調(diào)查研究分析，選題現(xiàn)實(shí)意義明顯。不足之處：文章部分論證缺乏說服力，資料收集的較為倉促，有些數(shù)據(jù)顯得空洞，缺少了一些存在價(jià)值，文章結(jié)論自我感覺并不是很鮮明突出。 2 合理房價(jià)的確定2.1 工資(gngz)上漲與房價(jià)上漲的幅度

23、以下面幾個(gè)城市為例，從2003年到2012年的這幾年間，北京市的房價(jià)上漲了370%，上海的房價(jià)上漲了340%，廣州房價(jià)上漲了260%，深圳也相應(yīng)上漲了230%。光看數(shù)字，人們會覺得房價(jià)漲的太快，但僅僅從房價(jià)入手，似乎不太科學(xué)，如果從時(shí)間來觀察，倘若房價(jià)還要漲，那么今天的房價(jià)就不算高。換個(gè)角度，如果從居民收入來看，統(tǒng)計(jì)顯示，1989年時(shí)在城鎮(zhèn)工作的人員平均工資為1938元（其中國有單位2058元，集體單位1558元）。在2011年平均工資為41800元（其中國有單位43484，集體單位28792元）。當(dāng)然這里指的是年薪，如果換算成月工資，1989年為161.4元，2011年為3483.5元，平均

24、工資差不多上漲了22倍。倘若就只從數(shù)字來看，在北京市區(qū)房價(jià)漲了20倍的房屋，工資同樣也增長了十多二十倍，而且在北京的有些郊區(qū)，工資增長速度還略大于房價(jià)增速，結(jié)論很清楚：在以前就買不起房子的人，如今一樣的望而卻步。如果從空間來看，若別的城市房價(jià)更高，那么可以比較的說這個(gè)城市房價(jià)并不高，橫向比較各國的房價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)(fxin)比北京、廣州房價(jià)高的城市比比皆是，香港、莫斯科等的房價(jià)更高2，一樣的道理，和北京這種一線城市相比，貴陽房價(jià)只是滄海一粟。接下來看看貴陽近幾年房價(jià)的漲勢和人均收入比。2005年到2012年期間，貴陽住宅房銷售價(jià)格從1801元/平方米上漲到了4848元/平方米，值得一提的是，在這

25、幾年期間，貴陽的房價(jià)2011年達(dá)到了峰值5070元/平方米，2012年反而呈下降趨勢。在來拿貴陽人均收入變化來做比較，2005貴陽人均工資為1069元/月，到了2012年人均工資為1996元/月，可以看出在這幾年間房價(jià)翻了269%，而人均工資卻只翻了187%，在經(jīng)濟(jì)相對落后的貴陽，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻是異常的兇猛，是否也存在投機(jī)過熱。而房價(jià)只是衡量房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，還有很多標(biāo)準(zhǔn)，不過弄清楚貴陽房價(jià)收入比對了解貴陽房地產(chǎn)市場的泡沫狀況還是具有(jyu)指導(dǎo)性的意義。2.2 決定房價(jià)的要點(diǎn)由于土地的有限性、住宅空間唯一性和不可移動的性質(zhì)，房價(jià)不僅擁有和其他商品一樣的物品價(jià)格以外，還有許多其他商品不

26、具備的價(jià)值。在此總結(jié)了一些影響房價(jià)的因素：（1）地理位置。毋庸置疑，人都向往好的生活，從而促使往擁有優(yōu)質(zhì)資源的地段移居，這是由于經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)而應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。在國家發(fā)達(dá)城市不僅生活便利，工資水平較高，而且服務(wù)業(yè)也較發(fā)達(dá)、有較好的醫(yī)療、教育和基礎(chǔ)設(shè)施。人們通常也會往那里集聚，自然對房子的需求必定比其他城市要大，這就導(dǎo)致了即使房子的質(zhì)量相差不大，但如果房子坐落于不同城市，房價(jià)相差很懸殊的現(xiàn)象，這是每個(gè)國家都有的現(xiàn)象。拿國家行政中心北京來說，現(xiàn)在北京四環(huán)以外的房價(jià)都超過了2萬元/平方米，而貴陽市中心噴水池地段的房價(jià)不過(bgu)才8000多元/平方米。（2）自然環(huán)境。自然環(huán)境比較好的地方(dfng)

27、，諸如風(fēng)景區(qū)周圍房價(jià)也會較高。（3）交通(jiotng)條件。四通八達(dá)的地段房價(jià)肯定很高，比如說若居住區(qū)附近有條地鐵或者公路必定會抬高購房價(jià)格。（4）人口因素。如果一個(gè)地區(qū)的人口增長較快，一般會推高房價(jià)。不過物極必反，假若人口的增多帶來了環(huán)境與資源的污染，導(dǎo)致大量人口流出，這種狀況就有打壓房價(jià)的趨勢。（5）城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是國家發(fā)展必然的結(jié)果，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家必定會大力發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)，大量人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，移居到城市，勢必提高這些城區(qū)對房子的需求。因此在上海這些城鎮(zhèn)化較快的大城市房價(jià)上漲較快，而在城鎮(zhèn)化的進(jìn)展較慢的貴陽房價(jià)相應(yīng)的上升緩慢。總之影響房價(jià)的因素有很多，而房價(jià)的形成也是一個(gè)復(fù)

28、雜的系統(tǒng)工程，在研究房價(jià)要素的時(shí)候，一定要縱觀全局，切莫從單一點(diǎn)抓，忽略其他因素的影響。對政府而言，對房價(jià)最好持裹足不前的態(tài)度，把房價(jià)丟給市場，不要過多干預(yù)。還要出臺相應(yīng)的政策來保障人人有房住，抑制投機(jī)過熱等現(xiàn)象，避免風(fēng)餐露宿的現(xiàn)象在中國發(fā)生。2.3 國內(nèi)房價(jià)高的根源近年來，不斷有人聲稱中國的房地產(chǎn)存在著巨大泡沫。似乎到今天，房價(jià)上漲對人們來說早就司空見慣了，而中國哪里的房價(jià)上漲也算不上什么新聞，而每當(dāng)有地方房價(jià)下降，即使在不起眼的小地方，也會有媒體大肆報(bào)道。這是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展多年來的產(chǎn)物，從這一點(diǎn)也可以看出人們對房價(jià)下調(diào)的渴望與需求。那么政府出臺了那么多政策，為什么房價(jià)依然居高不下？中國的

29、房地產(chǎn)業(yè)是和銀行直接掛鉤的產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)的火熱，很多企業(yè)轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)，而由于開發(fā)資金的不足，大部分企業(yè)需要向銀行貸款，所以銀行也不會希望房價(jià)跌了損害自己的利益，導(dǎo)致產(chǎn)生一系列的壞賬，貴陽也不例外。在如今的中國，可以這樣說，倘若房價(jià)下跌過快，銀行收不回貸款，可能會引發(fā)全國性的金融危機(jī)3！這些情況的癥結(jié)所在都是中國是靠投資拉動的經(jīng)濟(jì)增長模式，這是中國的特色，如果不改變方式，房價(jià)還會持續(xù)上漲，無需指望暴跌。但是無獨(dú)有偶，鄂爾多斯與溫州2011年房地產(chǎn)泡沫破裂，房價(jià)大幅度下跌。近年來，貴陽是第二個(gè)鄂爾多斯的傳聞也喧囂塵世。被許多業(yè)內(nèi)人士指出貴陽房地產(chǎn)存在著巨大泡沫。 3貴陽房地產(chǎn)泡沫狀況3.1貴陽

30、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的發(fā)展動力山水林城貴陽做為貴州的省會(shnghu)城市，被越來越多的人所認(rèn)知。加上“中國(zhn u)避暑之都”、“溫泉之城”的稱號后吸引著越來越多的投資商與住戶。去年才建成的貴廣高鐵在一線城市空氣污染嚴(yán)重、資源分配極度不均的情況下更加給貴陽的房地產(chǎn)事業(yè)帶來了動力。根據(jù)2014年年報(bào)中給出的數(shù)據(jù)得知：我市在2014年固定資產(chǎn)投資額達(dá)到2337億元，同比去年增加了19.5%，在投資額中房地產(chǎn)投資額為1017.62億元，房地產(chǎn)所用的開發(fā)資金所占當(dāng)年總投資額的比例為43.57%，比重相對于貴陽前幾年的房地產(chǎn)投資額有所上升。值得一提的是，2014年貴陽市房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)年開

31、發(fā)投資額/當(dāng)年貴陽市固定資產(chǎn)投資額達(dá)到了0.44，（指標(biāo)比值：正常區(qū)間0.22-0.28。來源于國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)），貴陽作為西南地區(qū)的重要城市，近年來，旅游地產(chǎn)成熟度得到逐步提升，憑借著得天獨(dú)厚的自然資源吸引著全國各地的置業(yè)投資者7。貴陽與其他省會城市相比較落后，所以發(fā)展空間較大、機(jī)會較多，都是貴陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動力。3.2貴陽城鎮(zhèn)化進(jìn)展與住房需求貴陽市當(dāng)前的住房問題主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一是貴陽市的人均建筑面積僅為21.4平方米，與全國平均水平相比仍有較大差距，與貴陽省會城市的地位不相符；第二是貴陽保障性住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前在經(jīng)濟(jì)條件較差的人群中只有很少一部分人得以享用保障性住房，按國家規(guī)

32、定到2015年貴陽市需納入64萬人，尚有54萬人的缺口?，F(xiàn)在貴陽進(jìn)一步發(fā)展城鎮(zhèn)化、擴(kuò)充城區(qū)面積、主城區(qū)城中村改造是貴陽城市發(fā)展的三個(gè)方向。貴陽城市建設(shè)三個(gè)方面的同時(shí)跟進(jìn)，毋庸置疑，存在著資金需求和住房數(shù)量的巨大缺口，而大樓盤正是貴陽城市發(fā)展的獨(dú)特模式和探索，是依托于貴陽城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)上城市建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的契合，加上今年出臺的一系列利好政策，如首付降低、公積金貸款額度增大等系列政策都對樓市發(fā)展有很大的幫助。中國人口量巨大，沒有一個(gè)城市的住房是飽和了的，但卻不是所有住房都為該城市人所得所用，中國所有商品房是面向國內(nèi)銷售。我有一個(gè)朋友在花果園樓盤售樓，他告訴我花果園賣出的樓盤中有一半并非貴陽人所購買，都

33、是供外地人投資居住所用。面對貴陽特有的大盤現(xiàn)象，相信終究會被貴州人民的住房需求慢慢蠶食掉，為貴陽的城市化進(jìn)展帶來幫助。3.3 貴陽市民(shmn)的人均收入與購房能力根據(jù)去年才剛剛更新的全國各城市工資單中得到，貴陽市民的年均收入為53556元。在這里，所謂的人均收入僅僅只是指的是工資收入，許多人的收入除了工資之外，還有別的收入。例如第二職業(yè)收入、各類補(bǔ)貼、提成、獎金等等，以實(shí)物形式支付的福利幾乎也完全沒有計(jì)入(j r)工資。職工工資的收入只為居民收入的一部分，下面根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)可以準(zhǔn)確反應(yīng)這一問題：年份職工工資總額（萬元）城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（萬元）儲蓄增加額（萬元）儲蓄增加/工資總額（%

34、）2006232651615872054488.302007282441725341094638.7620083371321788545351134.5220094028826077142886106.452010472693033024253189.97從上表中可以看出。在2008年的時(shí)候，銀行城鄉(xiāng)居民存款增加了45351萬元，可是相應(yīng)的職工(zhgng)工資總額只有33713萬元。存款增加量相當(dāng)工資額的134.52%。因此，不能單從貴陽人民的人均工資來衡量購房能力，這是一個(gè)誤區(qū)?；ü麍@的樓盤可能是貴陽影響力較大的一個(gè)樓盤了，彭家灣住戶因?yàn)榛ü麍@樓盤的施建獲取的拆遷費(fèi)讓許多居民實(shí)現(xiàn)了一夜暴富

35、，處在貴陽市中心地段的花果園樓盤，其均價(jià)才為4300元/平方米，看得出這是貴陽市民均能接受的價(jià)格，曾經(jīng)有網(wǎng)友就說過：“貴陽房價(jià)好低啊，我們?nèi)ネ顿Y去！”?？吹贸鲎鳛槭馁F陽市無論是房價(jià)還是政治地位對外地人口的吸引都非常巨大。從貴陽市民的人均收入和房屋均價(jià)來看，都是情理之中的，貴陽的房價(jià)并不高，所以大部分居民還是能夠承受的，因此總體來講貴陽市民的購房能力并不弱。3.4 鄂爾多斯房價(jià)下跌之謎與貴陽是第二個(gè)“鬼城”之說據(jù)國家資源部給出的報(bào)告中指出，在鄂爾多斯占地為8.7萬平方公里的土地資源上，有無法居住和無法開發(fā)的沙漠占48%，但其中有非常豐富的煤礦資源（占70%以上）。國土資源部已通過取證得到的煤

36、礦儲量為1676多億噸，經(jīng)過調(diào)查人員給出的數(shù)據(jù)顯示，全國煤礦總量的1/6來自于鄂爾多斯，鄂爾多斯煤礦量近1萬億噸。這么多年來，鄂爾多斯依托天然的資源優(yōu)勢，使得發(fā)展空間不可小覷，當(dāng)?shù)氐呢S富資源，帶動了鄂爾多斯各行各業(yè)的快速發(fā)展?；厮葜?002年的時(shí)候，鄂爾多斯年均GDP規(guī)模僅為204億元，短短幾年，到2012年，則達(dá)到(d do)了3656.8億元，這些年時(shí)間，增長了17倍，增速快的嚇人！在那段期間，鄂爾多斯的人均GDP甚至超過了香港，并且常年在內(nèi)蒙古自治區(qū)GDP增速前無古人，這是何等的壯觀！另一方面，在鄂爾多斯飛速發(fā)展的那時(shí)，許多人都投資在了鄂爾多斯，致使鄂爾多斯迅速走向富裕的同時(shí)，由于人口的

37、暴增，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)無可厚非的取得了空前的發(fā)展。在鄂爾多斯的房價(jià)連年上漲之后，鄂爾多斯本地的房價(jià)對當(dāng)?shù)馗呤杖胝叩奈Γ呀?jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國內(nèi)一線城市甚至國外城市房價(jià)的吸引力8。這也就意味著鄂爾多斯的房價(jià)到了一個(gè)臨界點(diǎn)。房屋從根本性質(zhì)上來說是人類居住的地方。一旦資源價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)，鄂爾多斯的吸引力就會下降，外來人口就會停止涌入，甚至出現(xiàn)人口流失現(xiàn)象，通過鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)得知：在2011年到2012年期間，鄂爾多斯的當(dāng)?shù)厝丝跍p少了2.1萬人。人口減少和資源外流最終導(dǎo)致鄂爾多斯的房價(jià)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。而鄂爾多斯房地產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)增長和房地產(chǎn)銷量的下降，進(jìn)一步加速了趨勢的逆轉(zhuǎn)。在2011年，鄂爾多斯鋪天蓋地而來的樓盤

38、銷售面積僅為438.9萬平方米，和去年比起來下降18.1%；其中213.2億元來自于銷售，和去年比起來下降了15.3%。在213.2億元中又有150.6億元來自于住宅(zhzhi)的銷售，占到金額的一半以上，不過這些數(shù)據(jù)和去年比起來還是下降了12.9%。2012年更慘，在未被蠶食掉了巨額樓盤與新樓盤的相繼出現(xiàn)，鄂爾多斯各種樓盤的銷售日益衰退，在這一年僅銷售出了232.69萬平方米的面積，和去年比起來更是下降了47.0%；其中107.90億元為銷售額，和去年相比也是下降了49.4%。其中住宅銷售額為73.19億元，所占銷售額比例有所上升，但就銷售金額來說相比去年下降了51.4%。從鄂爾多斯這個(gè)例

39、子我們可以明顯的看出來，當(dāng)一個(gè)城市失去資源的吸納能力時(shí)，房價(jià)就容易出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，并且一旦下跌，就無法找到支撐，而出現(xiàn)持續(xù)的暴跌10。這是因?yàn)?，其房價(jià)與金融是捆綁(knbng)在一起的，一榮俱榮，一損俱損。一旦資源下跌，房價(jià)泡沫破滅，鄂爾多斯的金融鏈條同時(shí)斷裂，無法自我救贖。那么貴陽的情況是否和鄂爾多斯一樣，“鬼城”到底從何而來？根據(jù)(gnj)貴陽市統(tǒng)計(jì)(tngj)，貴陽在2012年期間曾拿出了2482.56億元作為固定投資額。而房地產(chǎn)開發(fā)的金額就達(dá)到了908.52億元，和去年(qnin)比起來開發(fā)金額增長了94.4%！貴陽市當(dāng)年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，比全國該項(xiàng)投資額高出了78.2%。而且房地產(chǎn)投資額

40、的增長比全市當(dāng)年的投資額也高出了39.3%，光房地產(chǎn)投資這一塊占全市投資的比重為36.6%，這是多么荒唐的數(shù)據(jù)！任何事情都有一個(gè)拐點(diǎn)，對于貴陽來說，2012年眾多樓盤的相繼推出是貴陽房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！肮沓恰币徽f也是不脛而走。貴陽市屬于三線城市而且屬于省會城市，開發(fā)空間較大，有很多的投資機(jī)遇。并且貴陽的發(fā)展也會大大的促進(jìn)我國城市化的進(jìn)程，這些都是毋庸置疑的，是貴陽天然的優(yōu)勢，也為貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。貴陽成片的開發(fā)區(qū)引發(fā)了外界對貴陽房地產(chǎn)市場的堪憂，認(rèn)為貴陽房地產(chǎn)市場供求不平衡、將導(dǎo)致房屋的嚴(yán)重過剩?？傊S多形形色色的輿論不絕于耳，甚至還有些人擔(dān)心貴陽即將變?yōu)榱硪粋€(gè)“鬼城”。在

41、貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，數(shù)量龐大的住宅項(xiàng)目拔地而起，據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，貴陽現(xiàn)在的住房建設(shè)規(guī)模還可以供300萬人使用。讓外界鄙夷貴陽是否能蠶食掉如此巨大的住宅量，“鬼城”由此得名。這里就解釋了貴陽與鄂爾多斯被稱作“鬼城”的根本原因，鄂爾多斯是由于資源的豐富帶來人民的富裕致使房價(jià)節(jié)節(jié)高升，而節(jié)節(jié)高升的房價(jià)使得富裕的人民對一線城市的房價(jià)更感興趣，這是每個(gè)人都會想的事：改善住房與生活質(zhì)量。導(dǎo)致了人口外流從而形成“鬼城”，房地產(chǎn)泡沫逐漸破裂。而貴陽不同，貴陽是由于過度投資而引起的“空置率恐慌”，并沒有人口外流的動力，貴陽目前也沒有像鄂爾多斯那么多的資源促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以從根本上來講，貴陽“鬼城”形容的是空房子

42、數(shù)量，而鄂爾多斯“鬼城”則是形容人口的外流。貴陽現(xiàn)在有一個(gè)很明顯的特征：只要你是一個(gè)能說會道的人，就可以進(jìn)房開商去賣房，不論學(xué)歷，不論經(jīng)驗(yàn)，高薪就業(yè)，前提很簡單，就是你能賣房。很明顯，這就是貴陽這幾年來過度投資于房地產(chǎn)市場必然的結(jié)果，很多樓盤到今天都賣不出去，銷量稍微入眼一點(diǎn)的就只有那幾個(gè)知名的樓盤。其余零零碎碎的樓盤銷量屈指可數(shù)。不夸張的說，現(xiàn)在在貴陽大街上10個(gè)發(fā)傳單的人當(dāng)中就有一個(gè)是拉客戶賣房的，各種角落貼滿了房屋宣傳單。這些現(xiàn)象都反應(yīng)出了貴陽房地產(chǎn)市場的虛假繁榮與過度投資帶來的“剩房”現(xiàn)象，市場上房屋的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了貴陽人民的實(shí)際需求。貴陽樓市面對的最大問題，并不是中國人常年說在口中

43、的房子價(jià)格過高，而是供給與需求嚴(yán)重失衡帶來的房地產(chǎn)市場虛假繁榮現(xiàn)象。4 房地產(chǎn)泡沫(pom)的實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)學(xué)上對泡沫的定義，普遍(pbin)被接受的是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯P金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格(jig)在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新

44、的買者-隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體(sht)價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。5 房地產(chǎn)泡沫的危害5. 1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)(jigu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營(jngyng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時(shí)期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大

45、其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益(ry)凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)

46、持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。5. 2導(dǎo)致金融危機(jī)房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項(xiàng)目墊付約占總投入30%40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事

47、關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。5. 3造成生產(chǎn)(shngchn)和消費(fèi)危機(jī)房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售(xioshu)損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，

48、即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分，以防不測。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。5. 4引發(fā)政治(zhngzh)和社會危機(jī)隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會危機(jī)逐漸加劇。

49、工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。6 房地產(chǎn)泡沫成因分析6. 1過度(gud)投機(jī)一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機(jī)活動，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給(gngj)彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程

50、的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。6. 2消費(fèi)者及投資者對未來(wili)價(jià)格的預(yù)期隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來的預(yù)期中也會不斷上升。對房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時(shí)由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。 HYPERLINK / 公務(wù)

51、員之家6. 3銀行信貸非理性擴(kuò)張由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。7 防止(fngzh)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施7. 1加強(qiáng)(jiqing)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要(shuyo)措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。7