住宅區(qū)目標(biāo)客戶群的定位和分析方法及項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

1、“住宅區(qū)目標(biāo)客戶群的定位和分析方法及項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)Company number ： WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998住宅用新歌物鸚豳物法項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：成功人士的高尚住宅區(qū)要使本項(xiàng)目成為長(zhǎng)春當(dāng)?shù)爻晒θ耸烤奂淖≌瑓^(qū)，必須使產(chǎn)品與其在消費(fèi)者心中的位 置相吻合，使其清楚地認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目所在的區(qū)域在未來(lái)會(huì)發(fā)展成為高尚住宅的聚集區(qū)，同 時(shí)本項(xiàng)目也完全可以承載高尚人士所需要的完美生活方式。1、城市規(guī)劃功能：a）從長(zhǎng)春市現(xiàn)有的地理?xiàng)l件看:西部有機(jī)場(chǎng)，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高層建筑物，決定了這一區(qū)域不 會(huì)有大規(guī)模的住宅區(qū)；長(zhǎng)春市北部是工業(yè)區(qū)，也是伊通河的下游，

2、處于城市的下風(fēng)地，不 適合建大片的居住區(qū)；東部多丘陵，而且有凈月潭保護(hù)區(qū)，不可能將市區(qū)再向東擴(kuò)展；只 有南部地區(qū)受地理環(huán)境的限制少，有很大的土地供應(yīng)量，而且處于城市的上風(fēng)地帶，適合 建設(shè)高檔的生活住宅區(qū)并有利于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。b）從經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件看：長(zhǎng)春市政府早在三、四年前就明確表示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)將向南部轉(zhuǎn)移。2000年市政府 順利將大連萬(wàn)達(dá)引入南部地區(qū)，建設(shè)長(zhǎng)春明珠，使南部地區(qū)產(chǎn)生了第一個(gè)高尚住宅區(qū)。隨 著近幾年的開(kāi)發(fā)，南部地區(qū)已初具規(guī)模，市政府將預(yù)留一大片區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè) CBD區(qū)域，作為未來(lái)城市的商貿(mào)中心。c）從人文環(huán)境來(lái)看：2、由項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品所決定的目標(biāo)客戶南部是一個(gè)科研文教園區(qū)

3、，吉大、工學(xué)院、長(zhǎng)大、光機(jī)學(xué)院等市內(nèi)知名大學(xué)均在南部 設(shè)有校區(qū)。此外還有一個(gè)國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)長(zhǎng)春的光谷也將在南部建 設(shè)。綜合地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文環(huán)境分析，本項(xiàng)目所在的南部區(qū)域在未來(lái)城市的發(fā)展 中具有得天獨(dú)厚的條件和潛力。本區(qū)域人口密度低，土地供應(yīng)量多，回遷壓力小，適合建 筑高尚住宅區(qū)。隨著各種基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐漸完善，這里將發(fā)展成高尚人士聚集的住宅 區(qū)。二、目標(biāo)客戶群的定位和分析方法目標(biāo)客戶定位參考數(shù)據(jù)對(duì)客戶定位的目的，是為了尋找特定客戶群。在對(duì)客戶定位之前，應(yīng)該先了解一般家 庭的年收入、置業(yè)影響因素和客戶對(duì)戶型及面積的選擇等情況。（具體略）從目標(biāo)客戶群的購(gòu)買能力界定項(xiàng)目主力

4、購(gòu)買群體1、價(jià)格所定位的目標(biāo)客群本項(xiàng)目的質(zhì)素特點(diǎn)為面積大，總價(jià)高。.以項(xiàng)目戶型平均面積160平方米為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，按項(xiàng)目每個(gè)單元的總價(jià)格、月供 款、首期款（月供款按7成20年計(jì)）來(lái)反推項(xiàng)目目標(biāo)客戶組成。.取長(zhǎng)春市現(xiàn)有 3000 元/M 3200 元/f、3500 元/M 3800 元/M1 4000 元/M 4200元/M14500元/M的價(jià)位進(jìn)行目標(biāo)客戶分析。（略）價(jià)格所推理的目標(biāo)市場(chǎng)組成和實(shí)際購(gòu)買能力，是實(shí)現(xiàn)發(fā)展商利潤(rùn)最大化的原則 出發(fā)，以月平均供樓款為標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目意圖進(jìn)入的目標(biāo)市場(chǎng)。目標(biāo)市場(chǎng)，是從發(fā)展商得到最大利潤(rùn)及客戶群的支付能力的角度來(lái)描述目標(biāo)市 場(chǎng)組成，最終房地產(chǎn)項(xiàng)目將在哪個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的層

5、面取得成功，項(xiàng)目的地段、環(huán)境、 配套、戶型等各方面因素綜合作用而成。從本項(xiàng)目提供的二房、三房、四房等戶型比例結(jié)構(gòu)看，二房：三房：四房比例 分別為 ： % ： % (數(shù)量為32 ： 238 ： 18套)，其組成結(jié)構(gòu)不太符合長(zhǎng)春普通市場(chǎng)認(rèn) 可的需求比例。其中三房、四房相加為89%,表明目標(biāo)市場(chǎng)為相應(yīng)對(duì)“大戶型”需求 的目標(biāo)市場(chǎng)。綜合主要購(gòu)買群、購(gòu)買支付能力、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品這三個(gè)方面的目標(biāo)市場(chǎng)情況， 依據(jù)項(xiàng)目的具體質(zhì)素和市場(chǎng)狀況來(lái)尋找這三個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的交集，確定項(xiàng)目的準(zhǔn)確目 標(biāo)市場(chǎng)。(1)、市場(chǎng)特點(diǎn)普遍的銷售均價(jià)在3500元/平方米左右，從而奠定了“高價(jià)位”地段的市場(chǎng)心理基礎(chǔ)。居住條件上乘，配套齊全，屬

6、于市中心西南部，已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)可。(2)、從購(gòu)買的支付能力確定目標(biāo)客戶項(xiàng)目主力戶型以160平方米為主，以此為計(jì)算單位，按均價(jià)3500元計(jì)，則為56萬(wàn)；采用最小面積138平方米計(jì)算，則為49萬(wàn)元。企事業(yè)單位高級(jí)管理人員、決策者、私營(yíng)業(yè)主，家庭月均收入為6500-7500元的目標(biāo)客戶。片區(qū)基本均價(jià)為3500元/平方米左右的實(shí)際購(gòu)買力，單位價(jià)格仍有上 揚(yáng)的空間，銷售的重心必須建立在表現(xiàn)“物超所值”上；3、由項(xiàng)目質(zhì)素出發(fā)確定項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位及細(xì)分市場(chǎng).從項(xiàng)目素質(zhì)分析相比片區(qū)其他樓盤(pán)，本項(xiàng)目的建筑、會(huì)所、及未來(lái)所提供的生活服務(wù)等 對(duì)市場(chǎng)更有吸引力；個(gè)體產(chǎn)品的總價(jià)量大，小面積戶型不多，體現(xiàn)項(xiàng)目“豪宅”的實(shí)質(zhì)

7、；高標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)所及服務(wù)水平，符合項(xiàng)目建筑的初衷。.皇組L項(xiàng)目的主要的目標(biāo)客戶群是：長(zhǎng)春市企事業(yè)單位中層管理者、企事業(yè)的高 技術(shù)人員、長(zhǎng)春市直屬機(jī)關(guān)公務(wù)員、高等院校、大中醫(yī)院的高職稱工作者及外資 企業(yè)白領(lǐng)、市區(qū)內(nèi)小私營(yíng)企業(yè)主、部分高收入階層、附近郊縣“先富起來(lái)的人”， 他們將決定項(xiàng)目70%左右單位的銷售；三、銷售策略分析銷售周期的階段性策略1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及導(dǎo)入階段（一個(gè)月）營(yíng)銷目的：向公眾告知項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位和目標(biāo)市場(chǎng)定位， 吸引目標(biāo)市場(chǎng)的注意。銷售目標(biāo)：力求達(dá)到200%的登記率，為正式發(fā)售時(shí)的熱銷場(chǎng)面打下良 好的基礎(chǔ)。2、推出階段（三個(gè)月）營(yíng)銷目的：強(qiáng)化項(xiàng)目導(dǎo)入期給人留下的產(chǎn)品印象，使目標(biāo)

8、市場(chǎng)從注意 產(chǎn)品發(fā)展到對(duì)產(chǎn)品感興趣，產(chǎn)生購(gòu)買欲望，制造氣氛。銷售目標(biāo)：力爭(zhēng)40%的銷售率主要方式：推出小高層部分單位。3、全面推出階段營(yíng)銷目的：在項(xiàng)目已具一定知名度的前提下，使項(xiàng)目樹(shù)立成為長(zhǎng)春的 新型高尚社區(qū)。通過(guò)整合營(yíng)銷創(chuàng)立小區(qū)的品牌，提升天安地產(chǎn)的品牌形 象。通過(guò)樓盤(pán)形象的全面樹(shù)立，升華項(xiàng)目在公眾心目中的印象，使項(xiàng)目深 入人心，從而強(qiáng)烈刺激目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買欲望，引起購(gòu)買行為。銷售目標(biāo)：達(dá)到70%的銷售率（包括推出階段的40%）。主要方式：以較高價(jià)格（相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)價(jià)值的110%）推出多層、雙拼、 聯(lián)排別墅等單位。4、最后的清盤(pán)階段營(yíng)銷目的：鞏固前階段促銷成果，同時(shí)實(shí)踐承諾，使消費(fèi)者購(gòu)后滿意，為

9、項(xiàng)目的銷售畫(huà)上一個(gè)完美的句號(hào)。促銷推廣方式：促進(jìn)銷售的方法分為人員推銷和非人員推銷，非人員推銷有廣告、營(yíng)業(yè)推 廣和公共關(guān)系等多種形式，實(shí)際過(guò)程中有效利用這些方式組合、選擇和應(yīng)用， 構(gòu)成促銷策略。a）人員推銷（略）b）營(yíng)業(yè)推廣：鼓勵(lì)消費(fèi)者直接購(gòu)買和鼓勵(lì)企業(yè)推銷人員實(shí)際上是向消費(fèi)者或企業(yè)人員提供一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明 的吸引力合理確定“刺激”，使中間商或消費(fèi)者感到市在實(shí)惠，真正起 到促進(jìn)銷售的作用（推廣宣傳上將注意處理負(fù)面的影響）。實(shí)施目的及優(yōu)勢(shì)1、時(shí)效性長(zhǎng)，從客戶登記開(kāi)始到銷售結(jié)束，大部分的有效客戶都能得到較好 的控制，不易流失。2、能實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)集中成交，制造轟動(dòng)效應(yīng)，樹(shù)立豪宅樓盤(pán)的形象。

10、3、能夠根據(jù)客戶需求，準(zhǔn)確定價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。本方案實(shí)施的必備條件a）加強(qiáng)前期宣傳，使項(xiàng)目的形象在發(fā)售之前已深入人心。b）在正式銷售之前，繳納誠(chéng)意金換取籌碼（暫命名：廣通卡）的客戶達(dá)到 可銷售單位數(shù)量的2倍以上，為后期開(kāi)發(fā)提供參考依據(jù)（具體炒作方法 詳見(jiàn)營(yíng)業(yè)推廣方案）操作流程a）客戶登記：主要記錄客戶的登記時(shí)間、通訊地址、聯(lián)系電話、電子郵 件、意向需求和最高承受價(jià)格等。b）定價(jià)：根據(jù)每套單位具體的戶型、朝向、景觀、采光、樓層等因素評(píng)定 系數(shù)，制定基準(zhǔn)價(jià)格。c）參考客戶的需求以及最高承受價(jià)，對(duì)基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行修正,形成第一批的銷 售價(jià)格。d）每期銷售價(jià)格的升幅依上期銷售情況而定。e）房號(hào)分批：主要依

11、據(jù)登記客戶對(duì)各種戶型的需求進(jìn)行分批，每批推出單 位適當(dāng)搭配客戶需求多和需求少的單位。每批單位為5。套至1 0 0 套。f）發(fā)售流程（取得預(yù)售許可證之后）（1）派發(fā)號(hào)碼a .客戶在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納誠(chéng)意金( 5 0 0。元人民幣)換取號(hào)碼。b .在此期間，新客戶可即時(shí)繳納波意金換取號(hào)碼，新老客戶的號(hào)碼用組別來(lái)區(qū)分先后順序。c、號(hào)碼的先后順序原則上以客戶第一次登記的時(shí)間為依據(jù)。d、符號(hào)碼按先后順序分組，使每組人數(shù)不超過(guò)10 0。e、向所有客戶公布第一批正式推出單位的房號(hào)、價(jià)格和推出時(shí)間。f、派號(hào)期間，挑選一小批樓層、朝向較差的單位作為優(yōu)惠單位，讓所有客戶自由選購(gòu)。g、派發(fā)號(hào)碼之后至正式發(fā)售的期間為現(xiàn)場(chǎng)

12、接待日，客戶可以自由參觀、咨詢、登記，即時(shí)換 取號(hào)碼。h、在以后正式發(fā)售期間，如新客戶想購(gòu)買尚未推出單位，同樣繳納誠(chéng)意金領(lǐng)取籌碼的形式排 在號(hào)碼序列的后面。(2)正式發(fā)售第一批單位推出a、在派發(fā)號(hào)碼期間，已經(jīng)向所有領(lǐng)號(hào)客戶公布了第一批正式推出單位的房號(hào)、價(jià)格和推出時(shí)間，所以不用另 行專門通知。只需在媒體公布第一批單位的發(fā)售時(shí)間、房號(hào)、價(jià)格等信息作為宣傳即可。b、有意向認(rèn)購(gòu)本批單位的持號(hào)碼客戶在規(guī)定時(shí)間之前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)參與本次選購(gòu)。c、在規(guī)定時(shí)間之后到達(dá)的持號(hào)碼客戶如果還想?yún)⑴c選購(gòu)，不論其號(hào)碼順序，自動(dòng)排在對(duì)列最后。d、認(rèn)購(gòu)程序開(kāi)始后，參與認(rèn)購(gòu)的客戶在大廳等候，按工作人員的指示，依次到選號(hào)處選定

13、房號(hào)。選定房號(hào)后，憑工作人員開(kāi)具的房號(hào)確認(rèn)單到簽約處辦理定房手續(xù)3e、優(yōu)先選購(gòu)?fù)瓿珊?，本批剩余的房?hào)進(jìn)入市場(chǎng)，讓所有客戶自由選購(gòu)。f、持號(hào)碼的客戶對(duì)可自由選購(gòu)的房號(hào)享有電話訂房的權(quán)利,當(dāng)日有效，定房客戶須在當(dāng)日內(nèi)到銷售現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)辦 定房手續(xù)，否則不予保留。采用此種銷售方式將有可能導(dǎo)致幾百客戶同時(shí)來(lái)到銷售現(xiàn)場(chǎng)，為解決接待能力問(wèn)題， 同時(shí)緩解客戶等待的焦急心情。采用以下措施：在銷售大廳外的操場(chǎng)上搭棚，擺放座椅 供客戶休息。同時(shí)安排娛樂(lè)節(jié)目并提供茶點(diǎn)。細(xì)分工作任務(wù)，將接待、選房號(hào)、簽約、 財(cái)務(wù)分開(kāi)。限制每位客戶的選房時(shí)間。第二批單位推出a、視第一批單位的市場(chǎng)反應(yīng)情況，確定第二批單位房號(hào)、價(jià)格及推出時(shí)間。

14、以后每一批新單位的推出重復(fù)第二批單位的操作過(guò)程f、持籌碼的客戶對(duì)可自由選購(gòu)的房號(hào)享有電話訂房的權(quán)利，當(dāng)日有效，定房客戶須在當(dāng)日內(nèi)到銷售現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)辦項(xiàng)目綜合素質(zhì)基礎(chǔ)分析.項(xiàng)目所在片區(qū)簡(jiǎn)介項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)春市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，現(xiàn)有市政配 套、生活配套情況差，缺乏生活和商務(wù)氛圍。該區(qū)以高新技術(shù)企業(yè)和高等學(xué)校等為主要實(shí)體單位，空間疏曠，噪音污染 小，衛(wèi)生狀況一般，并缺乏良好的景觀設(shè)置。根據(jù)市政府對(duì)該地段的規(guī)劃，將有輕軌、繁榮路、電臺(tái)街等交通配套的建 設(shè)；并有沃爾碼等在建的超市，該區(qū)域?qū)⒂辛己玫陌l(fā)展前景。(1)地塊狀況項(xiàng)目地塊從其形狀來(lái)看近似于直角三角形，地勢(shì)則呈U形(中間低、兩端 高)。(

15、2)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(略)(3)項(xiàng)目自然環(huán)境分析項(xiàng)目周邊地帶無(wú)任何高層建筑，視野開(kāi)闊。西面為荒蕪的稻田，背面有渣 土處理場(chǎng)，南面、東面臨近衛(wèi)星路和前進(jìn)西路，景觀資源極其缺乏。.項(xiàng)目交通情況分析(1)項(xiàng)目所在區(qū)域與城市中心的交通環(huán)境構(gòu)成狀況項(xiàng)目所在區(qū)域位于市區(qū)中心西北角，屬高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，往市中心公交線 路少、頻次低、通車時(shí)間短，且站點(diǎn)離項(xiàng)目地遠(yuǎn)，出行不方便。(2)項(xiàng)目所在區(qū)域的交通環(huán)境構(gòu)成狀況項(xiàng)目位于衛(wèi)星路，前進(jìn)廣場(chǎng)，交通不便，出租車是基本出行工具。(3)項(xiàng)目的居住環(huán)境項(xiàng)目地周邊基本無(wú)生活配套，市政配套也不齊全，屬于荒空地段，但在未 來(lái)規(guī)劃中，周邊將建有完善的交通、商業(yè)、生活配套, 具有較大的

16、發(fā)展?jié)摿Α?4)項(xiàng)目環(huán)境污染項(xiàng)目所在片區(qū)植被貧乏，地勢(shì)空曠，不易阻隔較大風(fēng)沙，由于北方的沙塵 暴天氣，常常致使項(xiàng)目地附近的沙塵量很大，同時(shí)沿街汽車亦會(huì)帶來(lái)灰塵，對(duì) 于南面的渣土處理場(chǎng)，沒(méi)有很好的處理措施。(5)治安狀況治安狀況上，項(xiàng)目地周邊情況一般。離項(xiàng)目地往東半小時(shí)步程內(nèi)有雙德鄉(xiāng) 派出所，距離較遠(yuǎn)，不能滿足未來(lái)普通居住的需要1、優(yōu)勢(shì)分析：、品牌優(yōu)勢(shì)天安中國(guó)投資有限公司前身是新鴻基有限公司的中國(guó)部，成立于一九八七 年，新鴻基有限公司是其主要股東之一，主要業(yè)務(wù)為投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。天安中國(guó)于一九八六年在香港正式上市，被譽(yù)為香港首批，中國(guó)概念股”。 投資總額達(dá)60億港元，在國(guó)內(nèi)投資的房地產(chǎn)和其他投資項(xiàng)

17、目達(dá)40多個(gè)，遍布 上海、北京、大連、廣州、深圳及國(guó)內(nèi)其他重點(diǎn)城市。華東區(qū)：上海河濱豪園、天安花園、余山鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、嘉富麗苑、明苑別 墅、天安中心；常州新城市花園、國(guó)際商城；廈門,天湖苑；杭州聯(lián)誼中心； 南京天安國(guó)際中心；無(wú)錫天安大廈、紅山半島等。華宜區(qū)：深圳天安高爾夫海景花園、數(shù)碼科技大廈、俊安苑、天安國(guó)際大 廈；南海天安鴻基花園、“華北區(qū):北京清境明湖；大連天安國(guó)際大廈、天安海景花;天津紫金花 園、國(guó)際大廈天安中國(guó)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目很多成為當(dāng)?shù)匾约暗貐^(qū)級(jí)的標(biāo)志性建筑：南通新海通花園錦繡園2深圳天安高爾夫海景花園3深圳天安國(guó)際大廈4大連天安國(guó)際大廈5天津紫金花園6大連天安海景花園引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)

18、的發(fā)展最早一批進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)。1984年，天安（中國(guó)）在上海開(kāi)發(fā)的聯(lián)誼大廈”是中國(guó)大陸第一個(gè)甲級(jí) 涉外寫(xiě)字樓之一。深圳萬(wàn)科早期的很多作品也深受天安的影響，如萬(wàn)科的“水上世界”等。、產(chǎn)品價(jià)值高新區(qū)的發(fā)展及政府的扶植會(huì)使該區(qū)域的配套設(shè)施逐步完善，使天安第一 城的生活配套更加豐富；隨著天安品牌的知名度和影響力在當(dāng)?shù)氐牟粩嗌钊耄M(fèi)者對(duì)天安第一城 的喜愛(ài)程度和偏好度也會(huì)與曰俱增，促進(jìn)產(chǎn)品價(jià)值的提升。、規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目一期工程總開(kāi)發(fā)量為100, 000 其中包括：6棟小高層，3棟多 層,一套10戶聯(lián)排別墅，7棟雙拼，并有40005000吊共建。布局分明有 序、整體感強(qiáng)。典型的建筑優(yōu)勢(shì)

19、A、外立面：線條明了大氣,時(shí)尚感強(qiáng)，富有流動(dòng)的韻律，給人華貴、典 雅的視覺(jué)感受。B、采暖方式：可采用集中供熱與分戶采暖兩種方式。分戶式采暖采用壁 掛式燃?xì)鉅t，居住者可根據(jù)自己的需要，調(diào)節(jié)溫度，避免了使用集中供熱的資 源浪費(fèi)，使戶內(nèi)充滿了個(gè)人主義的理想溫度。C、層局：小局層與多層層局為米（31。厘米）,圖出普通住宅層局30厘 米，使住房空間得到縱向延伸，給住戶創(chuàng)造了更為寬敞、自由的居住享受，是 真正的“高上”住宅?！百I平面，就是在買空間”。別據(jù)權(quán)威報(bào)道, 綜合影響兒童 生長(zhǎng)發(fā)育的諸多因素，生活在高空間里的孩子要比普通孩子長(zhǎng)得高,所以高出 來(lái)的空間，更體現(xiàn)了對(duì)下一代的關(guān)懷。D、墻體：短支剪力墻,穩(wěn)

20、固性極高，是目前世界上最安全的墻體結(jié)構(gòu)， 比框架結(jié)構(gòu)等現(xiàn)代建筑通用的墻體抗震性穩(wěn)固性等方面要高出很多，真正體現(xiàn) 了建筑,以人為本的設(shè)計(jì)理念。E、戶型結(jié)構(gòu)：方正、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、功能齊全，采光通風(fēng)均良好，臥室、客廳開(kāi)間滿足人們的享受需要。且私密性、便利性良好。F、車位：一期工程的車房比為1 ：,近360個(gè)車位，基本上可以保證容納社區(qū)全部業(yè)主的私人汽車。車位寬敞，高達(dá)6米，車位管理系統(tǒng)能給業(yè)主汽 車提供安全周到的看護(hù)。公共空間：自由、優(yōu)雅、氣派的公共空間5000平米的休閑廣場(chǎng)：超大、優(yōu)雅的休閑廣場(chǎng)是業(yè)主休閑的主要場(chǎng)所之一,倍感自由與放松。萬(wàn)米人工湖：綠化：引進(jìn)優(yōu)良、珍貴、觀賞樹(shù)種，高達(dá)70%的

21、綠化率，令業(yè)主每一分鐘都可以呼吸到被凈化過(guò)的空氣，有蘇州園林的優(yōu)雅和回歸自然的愜意。景觀設(shè)計(jì)：出自世界一級(jí)規(guī)劃師貝爾高林之手、發(fā)展優(yōu)勢(shì)未來(lái)西南部高尚人群居住區(qū)的逐步形成，地價(jià)的攀升實(shí)屬必然，天安第一 城作為西南部首家真正高檔次的樓盤(pán),產(chǎn)品的價(jià)值必定大幅提升； 2、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：位置項(xiàng)目地處市區(qū)西南部的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，毗鄰朝陽(yáng)區(qū)政府，地理位置 一般，長(zhǎng)春普通市民的認(rèn)可度較差。社區(qū)目前周邊生活設(shè)施及市政配套缺乏。c)交通交通不便，售樓處便利度和醒目度差，離本項(xiàng)目線路最近的公交線路有222路、13路，距項(xiàng)目地步程有10分鐘，對(duì)于看樓極其不方便。d）景觀項(xiàng)目周邊景觀差，視野空曠。e）品牌認(rèn)知度天

22、安地產(chǎn)在長(zhǎng)春市還沒(méi)有建立品牌形象，在長(zhǎng)春人心目中還沒(méi)有形成有效 的影響力。不利于本項(xiàng)目市場(chǎng)的拓展,需要一定的時(shí)間建立長(zhǎng)春人對(duì)天安的品 牌形象，加大項(xiàng)目的吸引力。3、解決方法：A-項(xiàng)目周邊景觀差，建議采取以下措施：1）建立2米高的圍檔，圍檔內(nèi)外都有諧和而豐富的宣傳廣告。2）售樓處門前布置幽雅，設(shè)立標(biāo)志性的建筑雕塑，采用小品化的布置方 式，植被則布設(shè)草坪及紅黃刺梅（吸塵）亦可點(diǎn)綴長(zhǎng)春的市花市樹(shù)（兄弟花、姐妹樹(shù)）。3）存在噪音及沙塵污染。對(duì)于鄰近渣土處理廠和干道的衛(wèi)星路地段，植 物多種植紅黃刺梅及皂角樹(shù)，可以吸塵和除音。B-戶型面積過(guò)大1）而本項(xiàng)目基本為大戶型，因而要解決此問(wèn)題，需在廣告宣傳上倡導(dǎo)“

23、享 受型住宅的概念工2）利用層高優(yōu)勢(shì),在臥室與客廳的相接處增設(shè)2層臺(tái)階，將戶型變?yōu)殄e(cuò) 層。增設(shè)功能為小型酒吧，小型書(shū)房。C-項(xiàng)目地勢(shì)偏遠(yuǎn)市民認(rèn)可度低。單純的對(duì)地塊進(jìn)行炒作不存在其價(jià)值提升的資本，同 時(shí)時(shí)間亦不允許，只能采取強(qiáng)勢(shì)廣告宣傳天安的品牌使長(zhǎng)春市民對(duì)品 牌的認(rèn)知替換對(duì)項(xiàng)目地塊的認(rèn)知。D-周邊環(huán)境1）建立較高的圍檔，其目的在于阻塞客戶的眼光，高度按常人足到目處 的高度設(shè)計(jì)為米，同時(shí)考慮到地塊地勢(shì)高低不平，建議再加高30公 分，即2米。在環(huán)境方面做足文章,建立地盤(pán)形象。從當(dāng)前的市場(chǎng)情 況來(lái)看，環(huán)境因素越來(lái)越顯示出其無(wú)窮魅力。環(huán)境之于住宅的生命力 愈顯旺盛。先做環(huán)境后賣樓的做法可資借鑒，在正式

24、銷售之前一定要 做出一部分綠化小品示范環(huán)境或利用展板展示小區(qū)規(guī)劃，一來(lái)可極大 的改善地盤(pán)形象,二來(lái)有助于堅(jiān)定消費(fèi)者的購(gòu)買信心。2）一期工程在進(jìn)行的同時(shí)，要注意屏蔽周邊的劣勢(shì)景觀，避免給目標(biāo)客 戶帶來(lái)的不利影響。做出廣場(chǎng)示范環(huán)境，用其優(yōu)美的景觀資源吸引客 戶的注意。3）建議項(xiàng)目地周邊綠化易采用種植高大闊葉樹(shù)木和平鋪草地相接合的辦 法。E-項(xiàng)目?jī)r(jià)格高適于購(gòu)買人群少。F-治安鑒于項(xiàng)目地離朝陽(yáng)區(qū)政府、各大學(xué)校、超達(dá)開(kāi)發(fā)小區(qū)相近，可個(gè)方面 協(xié)商，以維護(hù)小區(qū)、學(xué)校治安名義在項(xiàng)目地周邊6分鐘步程內(nèi)設(shè)立派 出所分支機(jī)構(gòu)。1、 針對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的建議：a.充分宣傳天安品牌。主要為了激發(fā)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的信心和認(rèn)知。應(yīng)依 托天安以前成功的項(xiàng)目，對(duì)天安品牌進(jìn)行長(zhǎng)期的宣傳，長(zhǎng)時(shí)間的推廣會(huì) 帶來(lái)品牌價(jià)值的逐步提升,品牌價(jià)值提高了，樓盤(pán)附加值自然就提高 了，在保證品牌的前提下,堅(jiān)持不懈的宣傳的確是一把利器。b.從發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看,房屋的品質(zhì)總是在不斷的變好，單從這個(gè)意義上 說(shuō),建好的房子總是不斷地貶值.所以本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上一定要超前二 現(xiàn)在流行的“智能化概念”、生態(tài)概念”等都應(yīng)考慮在內(nèi)，而且應(yīng)做在實(shí) 處看得見(jiàn)，能夠以書(shū)面具體列表的形式向買家展示，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的高 素質(zhì)、高品位、高智能和舒適性，增加項(xiàng)目的價(jià)