物業(yè)管理工程維修工作手冊(cè)范本

1、WORD.91/92WORD.物業(yè)管理工程維修類工作手冊(cè)手 冊(cè) 編 號(hào)： QW-DXC 版本與發(fā)行編號(hào)： A /0 受 控 狀 態(tài)： 日期 年 月 日 日期 年 月 日 審批： 日期 年 月 日目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc228865351組織架構(gòu)（QW-DXC-01） PAGEREF _Toc228865351 h 4HYPERLINK l _Toc228865352物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理職責(zé)（QW-XMKF-02） PAGEREF _Toc228865352 h 5HYPERLINK l _Toc228865353項(xiàng)目工程維修部職責(zé)（QW-DXC-03

2、） PAGEREF _Toc228865353 h 7HYPERLINK l _Toc228865354工程主管崗位說明書（QW-DXC-04） PAGEREF _Toc228865354 h 9HYPERLINK l _Toc228865355整改專員崗位說明書（QW-DXC-05） PAGEREF _Toc228865355 h 10HYPERLINK l _Toc228865356工程班長崗位說明書（QW-DXC-06） PAGEREF _Toc228865356 h 11HYPERLINK l _Toc228865357維修員崗位說明書（QW-DXC-07-A） PAGEREF _To

3、c228865357 h 12HYPERLINK l _Toc228865358維修員崗位說明書（QW-DXC-07-B） PAGEREF _Toc228865358 h 13HYPERLINK l _Toc228865359工程維修部員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（QW-DXC-08） PAGEREF _Toc228865359 h 14HYPERLINK l _Toc228865360維修員值班管理規(guī)程（QW-DXC-09） PAGEREF _Toc228865360 h 18HYPERLINK l _Toc228865361工程維修值班記錄(QR-DXC-01) PAGEREF _Toc228865361

4、 h 20HYPERLINK l _Toc228865362工程維修部勞動(dòng)工具管理規(guī)程(QW-DXC-10) PAGEREF _Toc228865362 h 21HYPERLINK l _Toc228865363大型公用工具保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-） PAGEREF _Toc228865363 h 24HYPERLINK l _Toc228865364工程維修工具清單（QR-DXC-02） PAGEREF _Toc228865364 h 25HYPERLINK l _Toc228865365報(bào)修服務(wù)管理規(guī)程（QW-DXC-11） PAGEREF _Toc228865365 h 26HYPER

5、LINK l _Toc228865366設(shè)施設(shè)備防火安全制度（QW-DXC-12） PAGEREF _Toc228865366 h 29HYPERLINK l _Toc228865367供配電安全管理制度（QW-DXC-13） PAGEREF _Toc228865367 h 30HYPERLINK l _Toc228865368供配電操作、運(yùn)行管理規(guī)程（QW-DXC-14） PAGEREF _Toc228865368 h 32HYPERLINK l _Toc228865369工程維修操作票(QR-DXC-03) PAGEREF _Toc228865369 h 35HYPERLINK l _To

6、c228865370配電房巡查記錄表(QR-DXC-04) PAGEREF _Toc228865370 h 36HYPERLINK l _Toc228865371供配電保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QW-DXC-15) PAGEREF _Toc228865371 h 37HYPERLINK l _Toc228865372配電柜、箱保養(yǎng)記錄表(QR-DXC-05-A) PAGEREF _Toc228865372 h 40HYPERLINK l _Toc228865373配電柜、箱保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-05-B） PAGEREF _Toc228865373 h 41HYPERLINK l _Toc228

7、865374干式變壓器保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QW-DXC-16） PAGEREF _Toc228865374 h 42HYPERLINK l _Toc228865375變壓器保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-06-A） PAGEREF _Toc228865375 h 44HYPERLINK l _Toc228865376變壓器保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-06-B） PAGEREF _Toc228865376 h 45HYPERLINK l _Toc228865377發(fā)電機(jī)安全管理制度(QW-DXC-17) PAGEREF _Toc228865377 h 46HYPERLINK l _Toc22886537

8、8發(fā)電機(jī)操作、運(yùn)行管理規(guī)程(QW-DXC-18) PAGEREF _Toc228865378 h 47HYPERLINK l _Toc228865379發(fā)電機(jī)保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QW-DXC-19) PAGEREF _Toc228865379 h 51HYPERLINK l _Toc228865380發(fā)電機(jī)運(yùn)行（測(cè)試）記錄表（QR-DXC-07-B） PAGEREF _Toc228865380 h 54HYPERLINK l _Toc228865381發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-07-A） PAGEREF _Toc228865381 h 55HYPERLINK l _Toc22886538

9、2發(fā)電機(jī)房巡查記錄表（QR-DXC-08） PAGEREF _Toc228865382 h 56HYPERLINK l _Toc228865383水泵安全管理制度（QW-DXC-20） PAGEREF _Toc228865383 h 57HYPERLINK l _Toc228865384水泵操作、運(yùn)行管理規(guī)程（QW-DXC-21） PAGEREF _Toc228865384 h 59HYPERLINK l _Toc228865385水泵巡查記錄表（QR-DXC-09） PAGEREF _Toc228865385 h 63HYPERLINK l _Toc228865386水泵保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（

10、QW-DXC-22） PAGEREF _Toc228865386 h 64HYPERLINK l _Toc228865387水泵保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-10-A） PAGEREF _Toc228865387 h 66HYPERLINK l _Toc228865388水泵保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-10-B） PAGEREF _Toc228865388 h 67HYPERLINK l _Toc228865389電梯安全管理制度（QW-DXC-23） PAGEREF _Toc228865389 h 68HYPERLINK l _Toc228865390電梯操作、運(yùn)行管理規(guī)程（QW-DXC-24）

11、PAGEREF _Toc228865390 h 71HYPERLINK l _Toc228865391電梯巡查記錄表（QR-DXC-11-A） PAGEREF _Toc228865391 h 74HYPERLINK l _Toc228865392電梯巡查記錄表（QR-DXC-11-B） PAGEREF _Toc228865392 h 75HYPERLINK l _Toc228865393電梯保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QW-DXC-25） PAGEREF _Toc228865393 h 76HYPERLINK l _Toc228865394電梯保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-12-A） PAGEREF _T

12、oc228865394 h 81HYPERLINK l _Toc228865395電梯保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-12-B） PAGEREF _Toc228865395 h 82HYPERLINK l _Toc228865396消防系統(tǒng)管理規(guī)程（QW-DXC-26） PAGEREF _Toc228865396 h 83HYPERLINK l _Toc228865397消防系統(tǒng)保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-13） PAGEREF _Toc228865397 h 86HYPERLINK l _Toc228865398弱電系統(tǒng)管理規(guī)程（QW-DXC-27） PAGEREF _Toc228865398 h

13、87HYPERLINK l _Toc228865399弱電系統(tǒng)巡查記錄表（QRDXC14） PAGEREF _Toc228865399 h 92HYPERLINK l _Toc228865400生化池管理規(guī)程（QW-DXC-28） PAGEREF _Toc228865400 h 93HYPERLINK l _Toc228865401生化池清掏記錄表（QRDXC15） PAGEREF _Toc228865401 h 94HYPERLINK l _Toc228865402生化池檢查記錄表（QRDXC16） PAGEREF _Toc228865402 h 95HYPERLINK l _Toc2288

14、65403給排水管理規(guī)程（QW-DXC-29） PAGEREF _Toc228865403 h 96HYPERLINK l _Toc228865404給排水巡查記錄表(QR-DXC-17) PAGEREF _Toc228865404 h 98HYPERLINK l _Toc228865405房屋與設(shè)施管理規(guī)程(QW-DXC-30) PAGEREF _Toc228865405 h 99HYPERLINK l _Toc228865406房屋與公共設(shè)施檢查表(QR-DXC-18) PAGEREF _Toc228865406 h 101HYPERLINK l _Toc228865407房屋養(yǎng)護(hù)記錄表(

15、QR-DXC-19) PAGEREF _Toc228865407 h 102組織架構(gòu)（QW-DXC-01）項(xiàng)目經(jīng)理工程維修部環(huán)境管理部秩序維護(hù)部客戶服務(wù)中心工程主管維修員快維隊(duì)員環(huán)境主管秩序主管客服主管項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)工程班長整改專員物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理職責(zé)（QW-XMKF-02）一、制度管理1制度建設(shè)與管理：提出完善公司規(guī)章制度的建議，建立適合于本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的規(guī)章制度，制定公司規(guī)章制度具體的實(shí)施辦法，按授權(quán)或經(jīng)公司審批后負(fù)責(zé)組織落實(shí)。2執(zhí)行公司頒布的和各職能部門下達(dá)的各項(xiàng)規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行管理體系文件對(duì)本部門的相關(guān)規(guī)定；3正確貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的法律、法規(guī)、政策；二、物業(yè)項(xiàng)

16、目運(yùn)營管理1負(fù)責(zé)制訂部門的質(zhì)量目標(biāo)、工作計(jì)劃，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；2編制本物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算、資金計(jì)劃與采購申請(qǐng)；3負(fù)責(zé)執(zhí)行涉與本物業(yè)項(xiàng)目的各類經(jīng)營管理合同；4維護(hù)本項(xiàng)目顧客滿意率與滿意度；5對(duì)顧客進(jìn)行意見征詢活動(dòng)，并進(jìn)行業(yè)主滿意率調(diào)查；6接受公司對(duì)各項(xiàng)工作的稽核、檢查，配合公司職能部門進(jìn)行企業(yè)文化、對(duì)外宣傳、人力資源管理、培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面的活動(dòng)；7負(fù)責(zé)項(xiàng)目對(duì)外公共關(guān)系的建立與維護(hù)。三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)職能的實(shí)施1參與項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的可行性研究，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)方案，并從物業(yè)服務(wù)實(shí)施方面提出可行性的建議；2負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；3負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主入住的交驗(yàn)與裝修的管理；4負(fù)責(zé)與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)

17、主委員會(huì)簽定物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主公約；5負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護(hù)、消防與治安防、交通秩序的管理與服務(wù)；6負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔與公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)；7負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護(hù)保養(yǎng)與應(yīng)急搶修服務(wù)；8負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收繳工作；9負(fù)責(zé)配合置業(yè)公司和公司行政人事部進(jìn)行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動(dòng)組織與實(shí)施；10負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案與資料管理；11負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；12負(fù)責(zé)組織對(duì)業(yè)主的回訪與業(yè)主投訴處理；13負(fù)責(zé)托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收與管理；14負(fù)責(zé)對(duì)顧客的特約服務(wù)的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施

18、；15物業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營中的各項(xiàng)費(fèi)用收繳工作；16向公司提出請(qǐng)款申請(qǐng)，負(fù)責(zé)與進(jìn)對(duì)外支付本項(xiàng)目各項(xiàng)能耗、代收代付、退押金工作；17高效與時(shí)處理其它顧客求助。項(xiàng)目工程維修部職責(zé)（QW-DXC-03）一、設(shè)備設(shè)施管理1、設(shè)備運(yùn)行管理負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行巡視監(jiān)控；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中發(fā)生的異常情況的處理；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施機(jī)房的管理。2、設(shè)備維護(hù)管理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修。二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理1、前期介入負(fù)責(zé)對(duì)工程安裝的跟進(jìn)；負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議。2、物業(yè)接管驗(yàn)收負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺

19、留問題整改；負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗(yàn)收并在收集后交公司歸檔。3、物業(yè)交付負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問題整改。三、維修服務(wù)1、有償維修服務(wù)負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)定（確認(rèn)業(yè)主維修收費(fèi)項(xiàng)目相關(guān)事宜）；負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。2、共有部分的維修負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。3、工程遺留問題的處理負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問題的處理。4、協(xié)助客戶服務(wù)中心對(duì)處理結(jié)果回訪、驗(yàn)證，不斷提高維修滿意率。四、部事務(wù)管理1、安全管理負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理；負(fù)責(zé)工程維修員工作業(yè)安全管理。2、培訓(xùn)管理負(fù)責(zé)工程維修服務(wù)技能的培訓(xùn)。3、成本控制負(fù)責(zé)提出控制工程維修、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負(fù)責(zé)組織執(zhí)行。4、業(yè)績(jī)考核

20、負(fù)責(zé)工作質(zhì)量管理；負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定；負(fù)責(zé)提出考評(píng)建議；負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)的管理；負(fù)責(zé)工程維修員工勞動(dòng)紀(jì)律的管理。5、檔案資料管理負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類與收集，與時(shí)上交；負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管。五、裝修管理1、負(fù)責(zé)裝修方案的審理負(fù)責(zé)方案中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)的審理；負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。2、裝修過程的管理負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)的控制。六、能耗管理1、負(fù)責(zé)對(duì)公攤、外搭單位、自用區(qū)域的水、電、氣抄表和數(shù)據(jù)分析，對(duì)異常情況采取處理措施。2、對(duì)浪費(fèi)現(xiàn)象提出建議或處理意見。3、負(fù)責(zé)受理外搭單位

21、，經(jīng)審批后實(shí)施外搭管理，并負(fù)責(zé)收繳外搭單位的能耗費(fèi)用。七、供應(yīng)單位管理1、負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊單位的外聯(lián)工作；2、與時(shí)收集供應(yīng)異動(dòng)情況，確保向客服中心溝通和協(xié)助發(fā)布異動(dòng)信息。八、突發(fā)事件處理1、確保工程設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行并能滿足處理突發(fā)事件的要求；2、負(fù)責(zé)各類突出事件處理中各類工程設(shè)施設(shè)備的管理與操作；3、負(fù)責(zé)與時(shí)向上級(jí)報(bào)告工程類突發(fā)事件并有效控制負(fù)面后果。九、零星工程管理1、負(fù)責(zé)零星工程的設(shè)計(jì)、預(yù)算；2、負(fù)責(zé)公司零星工程的實(shí)施；3、負(fù)責(zé)按照公司要求對(duì)外委工程進(jìn)行驗(yàn)收。工程主管崗位說明書（QW-DXC-04）崗位名稱工程主管職 級(jí)4級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1負(fù)責(zé)工

22、程維修部質(zhì)量管理體系建立和完善工作，完善培訓(xùn)制度、各崗位制度、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度，確保質(zhì)量記錄完整2負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施管理，編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行率、維修保養(yǎng)計(jì)劃完成率、外委維保檢查率負(fù)責(zé)3負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理，組織執(zhí)行物管前期介入對(duì)工程安裝的跟進(jìn)并確保記錄完整準(zhǔn)確，與時(shí)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出合理化建議，對(duì)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收審查率負(fù)責(zé)4負(fù)責(zé)維修服務(wù)的開展，對(duì)維修與時(shí)率、合格率、維修滿意率負(fù)責(zé)5審查有償維修的價(jià)格6審查裝修圖紙和組織對(duì)裝修中涉與房屋安全事項(xiàng)的巡查與處理，與時(shí)受理相關(guān)部門的巡查信息7負(fù)責(zé)物業(yè)城建檔案的收集和上交，并負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管8負(fù)責(zé)對(duì)員工的日常培訓(xùn)考

23、核，主持項(xiàng)目工程維修部的日常工作，對(duì)項(xiàng)目工程維修部的整體職責(zé)負(fù)責(zé)9參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、推廣10完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的與時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求專科與以上專業(yè)要求物業(yè)或工程相關(guān)專業(yè)資格/技能書要求物業(yè)、中級(jí)以上技術(shù)職稱必備技能要求熟練操作office系統(tǒng)、制圖軟件經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)2年類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)2年人員管理經(jīng)驗(yàn)1年審 批頒布日期整改專員崗位說明書（QW-DXC-05）崗位名稱整改專員職 級(jí)3級(jí)所屬部門工程

24、維修部直屬上級(jí)工程主管崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修和工程遺留問題的查勘、派工、驗(yàn)證、施工單位協(xié)調(diào)和相應(yīng)緊急事件處理等工作，提交保修服務(wù)數(shù)據(jù)分析2協(xié)助上級(jí)做好與房產(chǎn)公司、房產(chǎn)售后服務(wù)有關(guān)的行政主管部門、各建設(shè)施工與維保單位的聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)對(duì)返修工作人員行為監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不良行為與時(shí)糾正3擬制售后服務(wù)項(xiàng)目的預(yù)算4協(xié)助進(jìn)行售后服務(wù)有關(guān)的客戶溝通，與時(shí)認(rèn)真地解決客戶提出的合理要求，參與售后服務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)議，對(duì)住戶提出的有效投訴處理負(fù)責(zé)跟蹤，不斷完善處理流程5負(fù)責(zé)保修事務(wù)糾紛的協(xié)調(diào)處理，參與公司重大事件的協(xié)調(diào)，協(xié)助上級(jí)和其它部門處理突發(fā)事件6進(jìn)行房屋質(zhì)量與其保修的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)、慣例的收集7進(jìn)行整

25、改信息分析，負(fù)責(zé)提出整改措施和優(yōu)化建議8負(fù)責(zé)整改施工人員的技術(shù)指導(dǎo)9負(fù)責(zé)協(xié)助上級(jí)進(jìn)行跨部門協(xié)調(diào)，以促進(jìn)整改工作的實(shí)施進(jìn)度與合格率10參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、推廣11完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的與時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求?？婆c以上專業(yè)要求電工或土建資格/技能書要求電工或土建必備技能要求電工或土建經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期工程班長崗位說明書（QW-DXC-06）崗位名稱工程班長職

26、級(jí)2級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程主管崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1協(xié)助主管落實(shí)所轄區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行2負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的報(bào)修項(xiàng)目的實(shí)施,預(yù)算有償維修的價(jià)格3負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修和其它轄區(qū)工程突發(fā)事件的處理工作4對(duì)維修保養(yǎng)與日常運(yùn)行所需物資進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)本班設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理5負(fù)責(zé)本班安全作業(yè)管理6負(fù)責(zé)本班工作質(zhì)量管理與業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)7協(xié)助主管對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗(yàn)證8協(xié)助主管落實(shí)本班人員的日常培訓(xùn)考核，主持本班的日常工作，督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況9參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形

27、象的宣傳、推廣。10完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的與時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求 高中與以上專業(yè)要求電工類資格/技能書要求中級(jí)電工證必備技能要求會(huì)操作office辦公系統(tǒng)，具備溝通有培訓(xùn)能力經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)1年類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1 年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期維修員崗位說明書（QW-DXC-07-A）崗位名稱維修員綜合工種職 級(jí)1級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程班長崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1設(shè)備管理：按公司規(guī)章制度和上級(jí)指令進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修）工作，

28、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，參加各類設(shè)施設(shè)備故障的搶修工作，與時(shí)排除各類設(shè)施設(shè)備故障2報(bào)修事務(wù)：按公司規(guī)章制度和上級(jí)指令進(jìn)行報(bào)修項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)維修效果進(jìn)行回訪、驗(yàn)證，配合客服中心對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)，接受客服中心的派工與監(jiān)督3參加轄區(qū)工程突發(fā)事件的處理工作4負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備與機(jī)房、工作場(chǎng)合與其它工程維修專用區(qū)域的清潔衛(wèi)生與運(yùn)行環(huán)境質(zhì)量5按上級(jí)要求對(duì)土建、機(jī)械、裝飾裝修、給排水、空調(diào)、電、氣、通訊、道路等各類設(shè)施進(jìn)行巡視和操作，并與時(shí)處理異常情況6負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級(jí)要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀

29、表的正確使用與管理的制度9嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動(dòng)安全防護(hù)，嚴(yán)格禁止違章操作10嚴(yán)格遵守公司各類勞動(dòng)管理、行為規(guī)等規(guī)章制度，服從上級(jí)安排，接受工作檢查、指導(dǎo)11參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識(shí)，積極提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平12完成上級(jí)安排的其他工作入職資格學(xué)歷要求初中與以上專業(yè)要求電工或其他資格/技能書要求電工或其他必備技能要求電工或其他經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期維修員崗位說明書（QW-DXC-07-B）崗位名稱維修員電梯工種職 級(jí)1級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程班長崗位職責(zé)序號(hào)工作職責(zé)1密切監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行情況

30、，按上級(jí)指令做好電梯運(yùn)行方式的調(diào)度工作，異常情況立即應(yīng)急處理并上報(bào)，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平所限而無法修復(fù)時(shí)應(yīng)立即通知電梯維保單位與時(shí)維修2監(jiān)督電梯維保單位按時(shí)、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項(xiàng)目和突發(fā)故障的搶修工作3電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照作業(yè)文件規(guī)定進(jìn)行救援，同時(shí)作好記錄。交班時(shí)應(yīng)交代電梯運(yùn)行情況以與當(dāng)班時(shí)電梯的維修情況4負(fù)責(zé)電梯機(jī)房、底坑等專用區(qū)域的清潔與安全管理5參加國家指定的學(xué)習(xí)，貫徹落實(shí)國家關(guān)于電梯的強(qiáng)制性規(guī)定6負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級(jí)要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用

31、與管理的制度9嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動(dòng)安全防護(hù)，嚴(yán)格禁止違章操作10嚴(yán)格遵守公司各類勞動(dòng)管理、行為規(guī)等規(guī)章制度，服從上級(jí)安排，接受工作檢查、指導(dǎo)11參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識(shí)，積極提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平12完成上級(jí)安排的其他工作入職資格學(xué)歷要求初中與以上專業(yè)要求電工類資格/技能書要求電梯操作證或電梯維修證必備技能要求電工經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期工程維修部員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（QW-DXC-08）1.0 目的明確工程維修員工的行為、工作達(dá)標(biāo)要求，作為公司評(píng)定績(jī)效的依據(jù)，也作為公司員工行為管理規(guī)、員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)、員工績(jī)效

32、管理規(guī)、品質(zhì)督查管理規(guī)程在工程維修服務(wù)方面的專項(xiàng)制度。2.0 適用圍適用于同景國際城工程維修服務(wù)的考核與獎(jiǎng)懲管理（營銷區(qū)域、樣板房部分高于本文件標(biāo)準(zhǔn)的，按該處標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施）。3.0 職責(zé)3.1 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)督查本文件中相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)情況。3.2 工程主管負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際和公司對(duì)項(xiàng)目的定位擬制本標(biāo)準(zhǔn)，并在公司審批后組織培訓(xùn)。3.3 班長負(fù)責(zé)依據(jù)本細(xì)則督促下屬員工。3.4 員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守本規(guī)程。4.0 程序要點(diǎn)4.1 在本文件中，“標(biāo)準(zhǔn)或要求”是指員工應(yīng)予遵守的職責(zé)，若上級(jí)管理員、各級(jí)督查人員或同事認(rèn)為不符合時(shí)，應(yīng)予提醒或批評(píng)教育；若出現(xiàn)“不允許的情形”所述，上級(jí)管理員、各級(jí)督查人員均有權(quán)

33、處罰，處罰的具體操作見員工行為管理規(guī)、員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)、員工績(jī)效管理規(guī)、品質(zhì)督查管理規(guī)程。本文件中的“分值”是指按公司規(guī)章制度應(yīng)扣的績(jī)效分，若合并有其它罰處改進(jìn)金的，由管理人員、督查人員按工作流程執(zhí)行。4.2 具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：4.2.1 安全管理主控項(xiàng)目檢查方法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值改進(jìn)金公司文件標(biāo)準(zhǔn)安全意識(shí)觀察、調(diào)查嚴(yán)格遵守國家安全操作規(guī)、公司制度違反安全法規(guī)和制度10500按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.5條F款處理，嚴(yán)重違紀(jì)，扣8-15分，可直接接觸勞動(dòng)合同，改進(jìn)金500-2000。勞動(dòng)安全觀察、調(diào)查嚴(yán)格遵守各類設(shè)備操作、危險(xiǎn)區(qū)域、危險(xiǎn)操作的國家規(guī)和公司制度違反安全法規(guī)和制度10設(shè)備安全

34、觀察、調(diào)查按設(shè)備說明和公司規(guī)程進(jìn)行操作違反設(shè)備說明和公司規(guī)程104.2.2 服務(wù)管理主控項(xiàng)目檢查方法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值改進(jìn)金公司文件標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)意識(shí)觀察、調(diào)查見到客戶、同事在問詢、攜帶大件物品時(shí)主動(dòng)回答指引或運(yùn)送避而不答，視而不見250員工行為管理規(guī)5.3.3.2條3項(xiàng)；5.3.4.2條6項(xiàng)；按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.1輕微過失處理，扣0-2分，改進(jìn)金20-100元。觀察、調(diào)查當(dāng)業(yè)戶提出小區(qū)問題時(shí)，自己職責(zé)圍能答復(fù)的即時(shí)答復(fù)，不能答復(fù)的應(yīng)講“對(duì)不起，您的這個(gè)問題我本人不能給您答復(fù)，不過我會(huì)盡快將您的意見（建議）向我們主管反映后再給您一個(gè)滿意的答復(fù)（解釋）的，好嗎？”給客戶講“這事我管不了

35、”或“這事不是我處理的圍，你找客服中心/上級(jí)吧”5300按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.4嚴(yán)重失職，F(xiàn)款，扣5-10分，改進(jìn)金300-500元。觀察、調(diào)查對(duì)業(yè)戶提出的問題，自己職權(quán)圍以外的，切不可隨便承諾業(yè)戶要求。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾客戶，就必須將此承諾辦到、辦好。隨便承諾業(yè)戶要求或承諾后遺忘、不能兌現(xiàn)5100引用員工行為管理規(guī)5.2.2，黃線禁止行為按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.2一般過失，L款，扣1-3分，改進(jìn)金100-300元。管理觀察、調(diào)查服從工作分配，愉快接受任務(wù)和排班，想方設(shè)法完成上級(jí)交待的事項(xiàng)，并與時(shí)向交辦人回復(fù)或請(qǐng)示干工作講條件，對(duì)嘴，不服從，抵觸情緒10500按員工獎(jiǎng)

36、懲管理規(guī)5.1.4.5嚴(yán)重違紀(jì)，K款，可直接接觸勞動(dòng)合同，改進(jìn)金500-2000。觀察、調(diào)查在接受任務(wù)后應(yīng)積極克服個(gè)人和外部困難，努力完成辦事拖拉、推諉，出工不出力，馬虎了事10按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.4嚴(yán)重失職，B款，扣5-10分，改進(jìn)金300-500元。4.2.3 行為形象類主控項(xiàng)目檢查方法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值改進(jìn)金公司文件標(biāo)準(zhǔn)文明禮貌觀察、調(diào)查表情：服務(wù)過程中持面帶微笑在與上級(jí)、同事、客戶交流時(shí)無笑臉或斜視對(duì)方220員工行為管理規(guī)5.3.3.2要求3項(xiàng)；5.3.4.2要求6項(xiàng)、12項(xiàng)；按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.1輕微過失處理，扣0-2分，改進(jìn)金20-100元處理。觀察、調(diào)查無

37、論上班或下班后在區(qū)，在同一道路或通道上遇見客戶、領(lǐng)導(dǎo)、同事要停止操作，立即面向?qū)Ψ健⒋舐暡⒍Y貌問好，遇到熟悉的業(yè)戶更應(yīng)主動(dòng)打招呼。轉(zhuǎn)身、避開或背對(duì)，視而不見，未停止操作或禮貌讓行2觀察、調(diào)查在與客戶、領(lǐng)導(dǎo)、同事交談時(shí)要有問必答，并努力向公司其它同事尋找答案，做好服務(wù)指引問話不答，推諉“不知道”、“不關(guān)我事”而未致謙和指引250觀察、調(diào)查在走廊、通道、電梯、車輛、衛(wèi)生間必須向客戶、領(lǐng)導(dǎo)讓行，不可與業(yè)戶爭(zhēng)道，更不可以從兩個(gè)業(yè)戶中間穿行。與同事也須保持謙讓。 搶占、擁擠、喧嘩、不顧他人進(jìn)行嘻鬧2100觀察、調(diào)查在服務(wù)區(qū)域和著工裝的情況下，必須兩人成排三人成行無故打堆、幾個(gè)人稀拉散亂、無序走動(dòng)250工

38、作狀態(tài)觀察、調(diào)查工具由班長指定箱、柜存放工具亂擺亂放220員工行為管理規(guī)5.3.1.2要求1、2、3、4、5、6項(xiàng)按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.1輕微過失處理，扣0-2分，改進(jìn)金20-100元處理。不能在客戶、領(lǐng)導(dǎo)面前休息或進(jìn)食吃零食，在接待區(qū)域當(dāng)著客戶、領(lǐng)導(dǎo)面前休息或進(jìn)食350按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.2一般過失，E款，扣1-3分，改進(jìn)金20-100元。不在工作區(qū)域打堆聊天聚崗、串崗、變相脫崗250不在工作時(shí)間干私活在工作時(shí)間干私活3100在服務(wù)區(qū)域發(fā)現(xiàn)異味、異響、不明人員、物品損壞和其它異常況必須立即向上級(jí)和客服中心前臺(tái)接待匯報(bào)。在工作責(zé)任區(qū)域有物品損壞或異常情況，但在上級(jí)和客服中心前臺(tái)接

39、待處沒有接到匯報(bào)的2304.2.4 工作質(zhì)量類主控項(xiàng)目檢查方法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值公司文件標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)率觀察、調(diào)查接到客服中心派工，緊急情況下客戶、口頭或其它部門維修請(qǐng)求時(shí)，工程維修部人員均應(yīng)記錄清楚業(yè)戶維修地址、聯(lián)系、維修容、即時(shí)維修還是預(yù)約維修，并根據(jù)約定時(shí)間與時(shí)反饋給客服中心或即時(shí)安排維修人員跟進(jìn)維修。如業(yè)戶要求即時(shí)維修的，無論是否能即時(shí)修復(fù)或其它任何原因都應(yīng)與時(shí)安排人員在30分鐘趕到維修現(xiàn)場(chǎng)。借故推脫遲到其它違反報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程、報(bào)修服務(wù)管理規(guī)程的較輕情節(jié)。105.2.2 黃線禁止行為，按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)5.1.4.2一般過失B款處理，扣1-3分，改進(jìn)金，20元至100元。合格率觀察、

40、調(diào)查不能完成維修時(shí)須征得客戶諒解。操作時(shí)限符合工時(shí)要求。對(duì)未能完工的維修須上報(bào)，并請(qǐng)求支援，直到關(guān)閉。未結(jié)束維修就離開且未得到客戶同意或公司指令。窩工，拖延操作時(shí)間。維修工作有始無終。10其它質(zhì)量要求見各作業(yè)規(guī)程所述。4.2.5 績(jī)效考核與獎(jiǎng)懲的細(xì)則見員工績(jī)效管理規(guī)與員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)。5.0 質(zhì)量記錄 質(zhì)量督查記錄表（參見品質(zhì)督查管理規(guī)程）6.0 相關(guān)支持文件維修員值班管理規(guī)程（QW-DXC-09） 目的對(duì)值班維修工的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)，保持運(yùn)行管理的連續(xù)性，明確日常值班事務(wù)和各種特殊情況的匯報(bào)與責(zé)任人。 適用圍物業(yè)公司各項(xiàng)目工程維修部員工 職責(zé) 工程維修部主管負(fù)責(zé)值班維修工的工作安排和管理。 工程

41、維修部班長負(fù)責(zé)值班維修工的日常工作安排與檢查。 各維修人員負(fù)責(zé)按照上級(jí)安排進(jìn)行日常值班事務(wù)并應(yīng)對(duì)各類特殊情況。 程序要點(diǎn) 值班安排工程維修部主管負(fù)責(zé)每月底編制下月排班表，經(jīng)審批后維修工依照排班表 進(jìn)行值班。值班維修工按各機(jī)房、設(shè)備的管理規(guī)程進(jìn)行巡查，密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，與時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。 值班期間的主要工作 處理報(bào)事報(bào)修； 設(shè)施設(shè)備的日常巡查； 夜間對(duì)小區(qū)各類燈進(jìn)行巡查； 值班記錄值班維修工接到客服中心口頭派工時(shí)應(yīng)與時(shí)安排維修，詳見報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程；對(duì)于處理不了的或需要部門協(xié)助的工作，與時(shí)將問題向班長/主管報(bào)告，一般情況下，由主管擔(dān)任值班負(fù)責(zé)人，當(dāng)主管不在

42、時(shí)，由班長擔(dān)任值負(fù)責(zé)人；班長/主管安排處理，并按報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程向客服中心進(jìn)行反饋。 對(duì)各類設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。 下列情況應(yīng)立即報(bào)告工程班長、主管。4.5.1.1設(shè)備因故需要臨時(shí)停止運(yùn)行、影響運(yùn)行或停水、停電的。4.5.1.2運(yùn)行設(shè)備出現(xiàn)故障但不影響運(yùn)行或不造成停水、停電的。4.5.1.3值班維修工需要短時(shí)間暫離崗位。 下列情況必須報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理。4.5.2.1重點(diǎn)設(shè)備需進(jìn)行停機(jī)檢修。4.5.2.2系統(tǒng)運(yùn)行方式改變。4.5.2.3重要設(shè)備的主要零部件更換。 質(zhì)量記錄 工程維修值班記錄 派工單（參見客服中心相關(guān)文件） 排班表（參見行政人事部相關(guān)文件） 相關(guān)支持文件報(bào)事報(bào)修管理

43、規(guī)程工程維修值班記錄(QR-DXC-01)項(xiàng)目：日期年 月 日天氣星期值班負(fù)責(zé)人值班人員簽名項(xiàng)目容記錄人結(jié)果與措施重要事項(xiàng)進(jìn)度異常情況記錄備忘錄值班負(fù)責(zé)人當(dāng)日點(diǎn)評(píng)注：本頁不夠可按序號(hào)續(xù)頁。工程維修部勞動(dòng)工具管理規(guī)程(QW-DXC-10) 目的規(guī)工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整與各項(xiàng)性能完好。 適用圍適用于物業(yè)管理工程維修部的工具管理。 職責(zé) 工程主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況。 工程維修部班長具體負(fù)責(zé)工具管理工作。 程序要點(diǎn)工程維修部的工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一類是公用工具。個(gè)人使用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，公用工具由班長以上人員領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管。個(gè)人使用工具和公用

44、工具（便攜帶的）由班長統(tǒng)一填寫月度物料需求計(jì)劃，經(jīng)工程維修部主管以上人員批準(zhǔn)后，由班長到庫房領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫保管。班長必須將所領(lǐng)工具作好登記，并由部門負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。 個(gè)人使用工具管理工程維修部員工正式上崗時(shí)，由工程班長按本規(guī)程4.2條準(zhǔn)備并發(fā)放，工程班長對(duì)員工所領(lǐng)工具記在工程維修工具清單。工程維修部員工個(gè)人使用的易損工具按使用周期只能補(bǔ)領(lǐng)一次。個(gè)人使用工具使用注意事項(xiàng)：4.3.2.1不準(zhǔn)亂打亂撬；4.3.2.2用力應(yīng)適度；4.3.2.3測(cè)量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換檔（萬用表）；4.3.2.4注意工具的使用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）；4.3.2.5用后擦拭干凈工具。 工程維修部員工個(gè)人

45、使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。工程維修部員工個(gè)人使用工具丟失或人為損壞，應(yīng)由員工個(gè)人立即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后向公司庫房提出報(bào)廢申請(qǐng)。員工辭職、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)將個(gè)人使用工具全部退還給工程班長，對(duì)于丟失或人為損壞的工具工程班長應(yīng)在工具交接記錄表中如實(shí)記錄，并交由財(cái)務(wù)部資產(chǎn)管理員按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)明扣發(fā)標(biāo)準(zhǔn)后，轉(zhuǎn)行政人事部予以扣發(fā)，處罰規(guī)定見員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)。工程維修部每季度檢查一次員工的個(gè)人使用工具，對(duì)于丟失的或人為損壞的工具將責(zé)令其立即補(bǔ)齊，不能按期補(bǔ)齊的，由財(cái)務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的錢款，處罰規(guī)定見員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)。 公用工具管理各員工借用公用工具或各

46、分部門之間借用公用工具都應(yīng)在班長處借用；工程維修部以外的部門借用公用工具須經(jīng)工程維修部主管以上人員批準(zhǔn)后方可借用。班長必須將借用工具登記在勞動(dòng)工具/配備借用登記表上。 公用工具使用注意事項(xiàng)：4.4.2.1便攜式（小件的）公用工具使用注意事項(xiàng)按4.4.2條款；4.4.2.2大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)，由工程班長負(fù)責(zé)組織落實(shí)，主管負(fù)責(zé)抽查并監(jiān)督：A、對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加注潤滑油；B、調(diào)整皮帶，對(duì)于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換；C、檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時(shí)的1/2則應(yīng)更換；D、檢查啟動(dòng)電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；E、檢查或整修接線頭；F、

47、調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置；G、清潔外表，必要時(shí)涂上防銹油；H、擰緊所有緊固螺栓。 公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)公司批準(zhǔn)嚴(yán)禁作私人用途，相關(guān)處罰見員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)。公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。公用工具如屬正常使用損壞，如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部主管、項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后向公司庫房提出報(bào)廢申請(qǐng)。班長工作調(diào)遷、辭工或被解雇時(shí)，由工程維修部主管以上人員會(huì)同資產(chǎn)管理員一起對(duì)班組長所管公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究班組長的責(zé)任。工程主管每月組織一次對(duì)公用工具的檢查，對(duì)于缺少的或人為損壞的，將責(zé)令班長負(fù)責(zé)盡快補(bǔ)齊。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)安排每季度一次對(duì)工程維修工具的檢查，對(duì)缺少或人為損

48、壞的則應(yīng)追究主管的責(zé)任。公司庫房每半年一次對(duì)工程維修工具的檢查，對(duì)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任。 質(zhì)量記錄勞動(dòng)工具/配備借用登記表（參見行政人事部工作手冊(cè)） 工程維修工具清單 相關(guān)支持文件大型公用工具保養(yǎng)記錄表（QR-DXC-）巡查容與代號(hào)以工程維修部勞動(dòng)工具管理規(guī)程的4.4.2.2為準(zhǔn)。保養(yǎng)項(xiàng)目代號(hào)年abcdefgh巡查人督查人說明：無異常打勾或按要求記錄數(shù)值，異常打叉，并將詳細(xì)情況記錄到當(dāng)日值班記錄上。工程維修工具清單（QR-DXC-02） 部門： 第 頁序號(hào)工具名稱規(guī)格/型號(hào)單位數(shù)量配備對(duì)象配備日期個(gè)人工具公用工具備 注報(bào)修服務(wù)管理規(guī)程（QW-DXC-11） 目的規(guī)客戶報(bào)修服務(wù)

49、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保高效率、高質(zhì)量地完成為客戶的安裝/維修工作。 適用圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)住戶家庭安裝/維修工作。 職責(zé) 工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查住戶家庭的安裝/維修工作的實(shí)施情況。 工程維修部班長負(fù)責(zé)組織實(shí)施住戶家庭的安裝/維修工作。 工程維修部維修工具體負(fù)責(zé)住戶家庭的安裝/維修工作。 程序要點(diǎn) 維修工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修工作嚴(yán)格遵守員工行為管理規(guī)。要點(diǎn)有：應(yīng)勤換勤洗工作服，保持著裝整潔，精神飽滿。不留長發(fā)，不留胡須，不留鬃角。勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個(gè)人衛(wèi)生。上班時(shí)需穿著工作服，配戴好工作證。任何維修工在接到報(bào)事報(bào)修要求后即成為“受理人員”，承擔(dān)首問責(zé)任，該通知一般由客服中心發(fā)出，但特殊情

50、況或突發(fā)情況時(shí)，其它部門人員的通知也生效。 受理人員接到住戶家庭安裝維修通知后，應(yīng)準(zhǔn)備好安裝維修所需主要材料、輔助材料、施工工具與清潔用品（塑料袋、干凈抹布等）,帶上入戶用的鞋套。最遲不超過30分鐘必須趕到現(xiàn)場(chǎng)或按與住戶約定的時(shí)間趕到（特殊情況除外），詳見報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程。須進(jìn)入房維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個(gè)人形象是否符合要求，是否需帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高用）。維修工來到住戶家門前，應(yīng)先按門鈴（3次左右），如無門鈴時(shí)可用手輕輕敲門，見到住戶時(shí)先問好，出示工號(hào)牌并說明員工身份，自我介紹“您好！我是物業(yè)公司派來的維修員，是否方便現(xiàn)在維修”，再簡(jiǎn)潔說明事由。征得住戶同意后，應(yīng)按公司規(guī)定

51、在鞋上套一次性鞋套方可進(jìn)入住戶家庭，并與業(yè)戶講“麻煩您，告訴我哪有故障或哪有不妥？請(qǐng)讓我（們）檢查一下”。如房仍無動(dòng)靜，即表示室沒人在。維修工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)立即向客服中心匯報(bào)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查可以即時(shí)修復(fù)的，應(yīng)告訴業(yè)戶“我（們）盡快替你排除故障”。同時(shí)根據(jù)“維修價(jià)目表”視實(shí)際情況是否需收費(fèi)，如收費(fèi)應(yīng)告訴業(yè)戶需服務(wù)費(fèi)與材料費(fèi)的數(shù)量，并填入派工單相應(yīng)欄。維修工進(jìn)住戶家維修后應(yīng)征詢住戶意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足住戶的要求則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。如維修現(xiàn)場(chǎng)有家私與日常用品，應(yīng)主動(dòng)配合業(yè)戶移開物品，防止因維修工作而碰壞業(yè)戶物品。維修工

52、在住戶家安裝維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)，判斷出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。維修工進(jìn)行安裝/維修時(shí)，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室高聲喧嘩、嬉笑取鬧。維修工在施工中不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給班長或主管，請(qǐng)求解決。針對(duì)4.8條中遇到的疑難問題，如非工程遺留問題，在三天不能解決的，由維修工報(bào)告工程班長，并進(jìn)行專項(xiàng)跟蹤處理。如工程遺留問題，按房屋質(zhì)量整改管理規(guī)程流程辦理。維修工在施工中因工具、材料、技術(shù)等原因，需暫停施工，人員暫時(shí)需

53、要離開的，應(yīng)向住戶說明“對(duì)不起，故障暫無法排除，待我給公司匯報(bào)一下情況后再作處理，我（們）會(huì)盡量幫助解決的”。同時(shí)應(yīng)立即客服中心匯報(bào)，切記不得悶聲不響離開。如順利完成維修工作，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位，并主動(dòng)講“您好！故障已修好，請(qǐng)?jiān)囉谩?。如業(yè)戶驗(yàn)收合格，則與業(yè)戶講“麻煩您在這派工單上簽名確認(rèn)。如您對(duì)我（們）的維修有任何意見，可以在此單上注明，以便我（們）日后工作進(jìn)一步改善?！本S修工到業(yè)戶戶維修時(shí)，不可以與業(yè)戶聊與維修無關(guān)的話題，不打聽業(yè)戶私人一切問題，不收業(yè)戶禮品、物件、紅包，更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶財(cái)物，一經(jīng)查實(shí)嚴(yán)肅處理，情況嚴(yán)重的則移送公安機(jī)關(guān)處理。施工完畢后，必須做到“工完場(chǎng)

54、清”。維修工離開住戶家時(shí)應(yīng)禮貌向住戶道別、住戶的支持、配合與諒解，應(yīng)講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如還有問題，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系”。維修工負(fù)責(zé)按審批的價(jià)格向服務(wù)對(duì)象收繳費(fèi)用并繳回前臺(tái)接待處。 質(zhì)量記錄 派工單（參見客服中心相關(guān)文件） 相關(guān)支持文件 員工行為管理規(guī) 報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程 房屋質(zhì)量整改管理規(guī)程設(shè)施設(shè)備防火安全制度（QW-DXC-12）一、全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺遵守執(zhí)行中華人民國消防法。二、全體物業(yè)工程維修人員必須加強(qiáng)防火意識(shí)，自覺遵守執(zhí)行國家的安全法規(guī)。三、未經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)，外來人員（參觀、訪問、施工）禁止進(jìn)入配電室、電梯機(jī)房等工作要地。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人

55、員必須控制在規(guī)定的時(shí)間與圍之。四、各重要房間鑰匙不得隨意配置，機(jī)房、工作房與工具間無人時(shí)，門窗必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。五、工程主管在安排工作時(shí)必須根據(jù)工作性質(zhì)和容制定切實(shí)的防火措施。六、重要的工具、材料要專人保管，領(lǐng)用時(shí)作好登記。七、維修工作中使用易燃材料時(shí)應(yīng)由專人負(fù)責(zé)管理，并采取相應(yīng)的防火滅火措施。八、在配電房、電梯機(jī)房動(dòng)火作業(yè)時(shí)，得到工程主管同意后方可進(jìn)行作業(yè)，施工前排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方可離開作業(yè)場(chǎng)所。九、任何人員都不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)與時(shí)報(bào)告工程主管。十、所有物業(yè)工程維修人員須加強(qiáng)消防、防火意識(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須與時(shí)報(bào)告

56、，并采取正確滅火措施撲滅火災(zāi)。供配電安全管理制度（QW-DXC-13）為貫徹安全第一的方針，確保物業(yè)供電系統(tǒng)（含配電房、開關(guān)柜/箱、備電系統(tǒng)）安全正常運(yùn)行與服務(wù)質(zhì)量，特制定供配電安全管理制度。一、操作資格（違反以下規(guī)定視為重大過失）：1、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須至少持有效電工證，必須熟悉電氣設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。2、值班維修員必須按公司規(guī)章制度得到允許或履行正常工作職責(zé)時(shí)才能操作，工作指令一般使用操作票進(jìn)行下達(dá)。3、非值班的維修員和非工程班長、工程主管的人員不得對(duì)供配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行任何操作。4、操作與檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。二、安全要點(diǎn)：

57、1、變配電設(shè)備倒閘操作和維修、保養(yǎng)工作時(shí)，必須嚴(yán)格按國家頒布的安全操作與工作規(guī)執(zhí)行。變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或長時(shí)間極低負(fù)荷或空載運(yùn)行。2、配電房可正常運(yùn)行的室溫不可超過40攝氏度。3、配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有滅火器。4、配電房、開關(guān)柜/箱、電力管道注意防止小動(dòng)物進(jìn)入。5、配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域鑰匙由專人保管，無關(guān)人員須經(jīng)工程主管許可方可進(jìn)入。6、配電房、開關(guān)柜/箱開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。7、供配電系統(tǒng)運(yùn)行狀況認(rèn)真作好交接班。8、配電房、開關(guān)柜/箱設(shè)備與線路變更，要經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9、加強(qiáng)配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)

58、域日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。10、在易燃易爆場(chǎng)所必須使用防爆燈。三、安全巡查：值班維修工對(duì)配電房、變配電裝置每24小時(shí)至少巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題與時(shí)處理，并在巡查記錄中注明和登記到值班記錄表中去；不能解決的問題與時(shí)上報(bào)工程主管和項(xiàng)目經(jīng)理，必要時(shí)（維保期必須）并通知該設(shè)備分包方。四、計(jì)量安全：1、配電房、電表房計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表，由工程班長建立抄表臺(tái)帳。2、須有專人對(duì)巡查記錄、抄表臺(tái)帳進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。3、停送電管理：計(jì)劃停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；故障停電時(shí)，應(yīng)立即向客服中心報(bào)告并配合向用戶

59、解釋；屬外部不明原因停電時(shí)，應(yīng)立即與供電單位進(jìn)行聯(lián)系并配合客服中心對(duì)客戶解釋；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。供配電操作、運(yùn)行管理規(guī)程（QW-DXC-14） 目的規(guī)供配電房設(shè)備設(shè)施的操作、運(yùn)行程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備設(shè)施。 適用圍使用于物業(yè)管理公司轄區(qū)配電房供配電設(shè)備設(shè)施（變壓器另文專述）的操作、運(yùn)行。 職責(zé) 工程維修部班長/主管負(fù)責(zé)檢查供配電安全管理制度和本管理規(guī)程的執(zhí)行情況。值班維修員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的操作，嚴(yán)格遵守供配電安全管理制度和和本管理規(guī)程。程序要點(diǎn)安全注意事項(xiàng)配電設(shè)備操作（僅是巡查作記錄的除外）必須由值班負(fù)責(zé)人簽發(fā)操作票，應(yīng)急處理的須報(bào)知值班

60、負(fù)責(zé)人并得到明確指示后進(jìn)行，此時(shí)，值班負(fù)責(zé)人應(yīng)落實(shí)各項(xiàng)安全防事項(xiàng)。配電室等機(jī)房的鑰匙保管由值班負(fù)責(zé)人承擔(dān)管理責(zé)任。操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須帶絕緣手套、穿絕緣鞋、著干燥工裝、使用絕緣操作桿。操作低壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須穿絕緣鞋、戴干燥棉紗手套避免正向面對(duì)操作設(shè)備。帶電工作、緊急情況下須帶電作業(yè)時(shí)，需具備如下條件：4.1.5.1有監(jiān)護(hù)人（必須由值班負(fù)責(zé)人安排）。4.1.5.2工作場(chǎng)地空間足夠。4.1.5.3所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）。4.1.5.4工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作服、絕緣鞋。自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因并排除故障后，再恢復(fù)供電。不允