房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程最新課件

1、第二章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第二節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)第三節(jié) 房地產(chǎn)管理企業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體，是以盈利為目的，從事房、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)企業(yè)法人是法人的一種，是指能以自己名義享有民事權(quán)利，承擔民事義務(wù)的企業(yè)組織企業(yè)法定代表人是指依法代表企業(yè)法人行使民事權(quán)利、履行民事義務(wù)的負責人廠長董事長房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類1、按所有制性質(zhì)來劃分全民所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：主要是在房屋統(tǒng)建的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的或政府各部門組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司。如“城市建設(shè)綜合開發(fā)公司”、“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司”等。如：上海城開中外合資經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)

2、企業(yè)中方：土地使用權(quán)外方：資金、管理中外合資綿陽大洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中外合資四川百事佳國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：集體出資開辦其資產(chǎn)屬于集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一般規(guī)模較小，管理水平較低。外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法在我國境內(nèi)設(shè)立、全部資金由外國投資者投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限制較多，數(shù)量較少有限責任公司是指符合法律規(guī)定的股東出資組建，股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任的企業(yè)法人。有限責任公司的法律特征：有限責任公司是企業(yè)法人，公司的股東以其出資額對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。有限責任公司的股東人數(shù)是有嚴格限制的

3、。我國公司法規(guī)定股東人數(shù)為2個以上50個以下。有限責任公司是資合公司，但同時具有較強的人合因素。公司股東人數(shù)有限，一般相互認識，具有一定程度的信任感，其股份轉(zhuǎn)讓受到一定限制，向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股份須得到其他股東的同意。有限責任公司不能向社會公開募集公司資本，不能發(fā)行股票。有限責任公司設(shè)立條件和程序相對股份有限公司而言較為簡單和靈活。如組織機構(gòu)、審批程序都比股份有限公司簡單。 股份有限公司的特征有5人以上作為發(fā)起人，其中半數(shù)以上應(yīng)在中國境內(nèi)有住所。國有企業(yè)改建為股份有限公司的，可以少于5人；全部資本分成若干等額股份，股東以其所持股份數(shù)額對公司承擔責任，并確定其權(quán)利的大??；公司以其全部資產(chǎn)為限對公

4、司的債務(wù)承擔責任；公司股份體現(xiàn)為股票形式。股票是一種有價證券，可在股票市場上發(fā)行和流通；公司具有較嚴密的內(nèi)部組織機構(gòu)。公司的股東大會、董事會、監(jiān)事會分別行使公司重大事項決策權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)。公司的議事規(guī)則及辦事程序均有明確規(guī)定。組織機構(gòu)較充分地體現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則企業(yè)集團是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為的規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。 企業(yè)集團不具有企業(yè)法人資格。 企業(yè)集團成立的條件企業(yè)集團的母公司注冊資本在5000萬元人民幣上，并至少擁有5家子公司；公司和子公司的注冊資本總和在1億元人民

5、幣以上；集團成員單位均具有法人資格 股份有限公司 股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持有的股份為限對公司承民事?lián)熑?公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔民事責任的企業(yè)法人 2、按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)來劃分房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)：5個資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目公司：經(jīng)營對象只限于批準的項目，被批準的項目開發(fā)、經(jīng)營完畢后，應(yīng)向工商行政管理機構(gòu)辦理核減經(jīng)營范圍的變更登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件有自己的名稱和組織機構(gòu)名稱公司名稱必須用文字表示而不能用一些數(shù)字、符號、圖形表示 如公司性質(zhì)為有限責任公司，必須在公司名稱中標明“有限責任公司”字樣；如公司性質(zhì)為

6、股份有限公司，必須在公司名稱中標明“股份有限公司”字樣限制性規(guī)定企業(yè)不得使用對國家、社會或者公共利益有損害的名稱；外國國家（地區(qū)）名稱；國際組織名稱；以外國文字或漢語拼音字母組成的名稱；以數(shù)字組成的名稱 公司名稱一般由四部分組成第一部分是公司種類第二部分是具體名稱第三部分是營業(yè)種類，即公司的行業(yè)屬性第四部分是公司所在地名稱。公司名稱前應(yīng)冠以公司所在地名稱，但除全國性公司外，其他公司不得使用有“中國” “中華”等字樣的名稱如：中國聯(lián)合通訊股份有限公司 2、有固定的經(jīng)營場所3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本注冊資本：登記機關(guān)登記注冊的資本額，也叫法定資本注冊資金：國家授予企業(yè)法人經(jīng)營管理的財產(chǎn)或者企業(yè)

7、法人自有財產(chǎn)的數(shù)額體現(xiàn) 注冊資金是企業(yè)實有資產(chǎn)的總和，注冊資本是出資人實繳的出資額的總和 有限責任公司注冊資本 以生產(chǎn)經(jīng)營為主的有限責任公司的注冊資本不得低于人民幣五十萬元以商品批發(fā)為主的有限責任公司的注冊資本不得低于人民幣五十萬元以商業(yè)零售為主的有限責任公司的注冊資本不得低于人民幣三十萬元科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責任公司注冊資本不得低于人民幣十萬元 股份有限公司的注冊資本股份有限公司的注冊資本指實收的股本總額。實收股本總額是指公司股票面值與股份總數(shù)的乘積，切勿理解為股票的發(fā)行價格總額。因為股票可以按面值發(fā)行，也可以超過面值溢價發(fā)行，但超過面值發(fā)行所得的溢價款不作為資本登記，即注冊資本里不包

8、括溢價部分，而是列入公司的資本公積金，所以股份有限公司的注冊資本與其實有資產(chǎn)數(shù)額可能是不一致的。 股份有限公司注冊資本的最低限額為人民幣1000萬元，上市公司不少于5000萬元4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員不僅需要建筑、設(shè)計等方面的專業(yè)技術(shù)人員，而且需要經(jīng)濟、法律、統(tǒng)計、會計等方面的專業(yè)技術(shù)人員有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上的持有資格證書的專職會計人員2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序申請登記：縣以上工商行政管理部門依法備案：領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照30天內(nèi)，到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理1、一級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元從事房地

9、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人：工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故二級資質(zhì)注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；近3年房

10、屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故三級資質(zhì)注冊資本不低于800萬元，自有流動資金不低于800元從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上房屋建筑面

11、積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100三級資質(zhì)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5入，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故四級資質(zhì)注冊資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類

12、的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件企業(yè)章程驗資證明企業(yè)法定代表人的身份證明專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理機構(gòu)與管理管理機構(gòu)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責

13、本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實行分級審批一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級及二級以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)實行年檢制度對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以階級或注銷證書企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書的無正當理由不參加資質(zhì)年檢的工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的涂改、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)

14、證書的一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目各資質(zhì)登記企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔第二節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則

15、，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響房地產(chǎn)價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在特定時點的價值進行測算和判定的活動房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)濟活動特點：人員特定委托服務(wù)服務(wù)有償中介服務(wù)人員的資格管理：認證制度房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員房地產(chǎn)估價人員房地產(chǎn)估價師通過國家統(tǒng)一執(zhí)業(yè)資格考試取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價師注冊證書執(zhí)業(yè)資格考試，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事行政主管部門負責，房地產(chǎn)估價師注冊

16、管理由建設(shè)部負責，而繼續(xù)教育培訓(xùn)工作由中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學(xué)會負責房地產(chǎn)估價員是通過考試取得房地產(chǎn)估價員崗位合格證書的人員。房地產(chǎn)估價員的考試、認證管理工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負責房地產(chǎn)經(jīng)紀人房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀人活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效中介服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)管理設(shè)立條件有自己的名稱、組織機構(gòu)有固定的服務(wù)場所有固定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費有足夠數(shù)量的專業(yè)人員從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50；從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的

17、房地產(chǎn)估價師，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人法律法規(guī)規(guī)定的其他條件工商行政管理部門設(shè)立登記，取得營業(yè)執(zhí)照后一個月，應(yīng)到登記機關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)管理房地產(chǎn)估價機構(gòu)原則上應(yīng)當由房地產(chǎn)估價師個人出資發(fā)起設(shè)立，其組織形式有：合伙制：2名以上專職房地產(chǎn)估價師合伙發(fā)起有限責任制：3名以上專職房地產(chǎn)估價師合伙發(fā)起房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì):一級機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)3年以上；有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上；有15名以上專職注冊房地

18、產(chǎn)估價師；在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60；有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合房地

19、產(chǎn)估價規(guī)范的要求；在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法第三十二條禁止的行為房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得有下列行為：涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；超越資質(zhì)等級業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭；違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準；出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告；擅自設(shè)立分支機構(gòu)；未經(jīng)委托人書面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)；法律、法規(guī)禁止的其他行為機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；取得三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)4年以上；有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的

20、出資額人民幣60萬元以上；有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì):二級在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60；有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管

21、理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求；在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法第三十二條禁止的行為3級資質(zhì)機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣；有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房

22、地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60；有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求；在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法第三十二條禁止的行為新設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)1年的暫定期 各級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在其注冊地的省、自治區(qū)、直轄市內(nèi)從事

23、除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的建筑面積在5萬、土地面積在1.5萬平方米的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)審批一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部門審批；二級及二級以下房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)省級房地產(chǎn)主管行政部門審批一級資質(zhì)審批程序： 1、申請人先向所在地的工商部門注冊后，再向省人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，提交有關(guān)材料； 2、省建設(shè)廳行政審批辦公室對申請材料進行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部申請材

24、料上報建設(shè)部； 3、建設(shè)部進行審核，作出行政許可決定；準予許可的，于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)、送達資質(zhì)證書。申請核定房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當提交下列材料1、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表(一式三份，加蓋申報機構(gòu)公章)；2、市（州）房地產(chǎn)行政主管部門的推薦意見；3、房地產(chǎn)估價機構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件；4、營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件(加蓋申報機構(gòu)公章)；5、出資證明復(fù)印件(加蓋申報機構(gòu)公章)；6、法定代表人(執(zhí)行合伙人)的任職文件復(fù)印件(加蓋申報機構(gòu)公章)；7、申報機構(gòu)在當?shù)厝瞬欧?wù)中心托管人事檔案的人員名單(加蓋人才服務(wù)中心公章)； 8、專職注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件及與申報機構(gòu)簽訂的勞動合同

25、復(fù)印件(加蓋申報機構(gòu)公章)；9、申報機構(gòu)為專職注冊房地產(chǎn)估價師繳納社會保險的繳納憑證復(fù)印件(加蓋申報機構(gòu)公章)；10、兼職房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件；3、房地產(chǎn)估價業(yè)績材料；12、固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；13、經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程(合伙協(xié)議)復(fù)印件(加蓋申報機構(gòu)公章)及估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等主要的企業(yè)內(nèi)部管理制度、企業(yè)信用檔案信息；14、隨機抽查的最近兩年內(nèi)申報機構(gòu)所做的房地產(chǎn)估價報告復(fù)印件(一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)管理承辦業(yè)務(wù)的管理中介服務(wù)的管理財務(wù)管理承辦業(yè)務(wù)的管理房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當由其所在地房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)與委托人簽

26、訂書面合同。中介服務(wù)人員不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)，也不得與委托人簽訂委托合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所中介服務(wù)項目名稱、內(nèi)容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間違約責任和糾紛解決方式當事人約定的其他內(nèi)容中介服務(wù)行為管理房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)時，有權(quán)根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看業(yè)務(wù)現(xiàn)場和設(shè)施，委托人應(yīng)當提供必要的協(xié)助對委托人提供的資料、文件，中介服務(wù)機構(gòu)和中介服務(wù)人員有為委托人保密的義務(wù)，未經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料、文件由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過錯給當

27、事人造成經(jīng)濟損失的，由所在機構(gòu)承擔賠償責任，所在機構(gòu)可以對相關(guān)人員追償中介服務(wù)活動中，中介服務(wù)人員不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財務(wù)，或利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?；容許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)服務(wù)與一方當事人串通損害另一方當事人的利益法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為處罰違反上述規(guī)定，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門可收回其資質(zhì)證書或者公告其證書作廢，并可處1萬元以上3萬元以下的罰款對未取得房地產(chǎn)中介資質(zhì)擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并并可處1萬元以上3萬元以下的罰款對偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)估

28、價師執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)估價師注冊證書、房地產(chǎn)估價員崗位合格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門收回資格證書或者公告資格證書作廢、并可處1萬元以上3萬元以下罰款刑法的規(guī)定承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的。處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金中介服務(wù)人員索取他人財務(wù)或者非法收受他人財務(wù)，犯前款罪的，處5年以上10年以下有期徒刑，并處罰金；嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并出或者單處罰金財務(wù)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)實行有償服務(wù)制度企事業(yè)單位、社會團體和其他社會組

29、織、公民及外國當事人接受房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)提供的房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費等方面的中介服務(wù)，應(yīng)當按規(guī)定支付中介服務(wù)費，房地產(chǎn)中介服務(wù)費實行名碼標價制度房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當在其經(jīng)營場所或交繳費用的地點的醒目位置公布其收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法、收費標準等事項房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在接受服務(wù)時，應(yīng)主動向當事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價格及服務(wù)的內(nèi)容，出示收費標準。中介服務(wù)費必須由中介服務(wù)機構(gòu)統(tǒng)一收取，并給繳費人開據(jù)發(fā)票在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中嚴謹只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀收費房地產(chǎn)經(jīng)紀收費是房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀人接受委托，進行代理收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀收費根據(jù)代理項目的不同，實行不同的收費標準：房

30、屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收；實行獨家代理的收費由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，其標準可適當提高，但最高不超過成交價格的3%；房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商議定一次性計收500以下（含500） 2.5 501-20002 2001-50001.5 5001-100001 10000以上 0.5 房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費房地產(chǎn)咨詢收費按服務(wù)形式，分為口頭咨詢費和書面咨詢費兩種口頭咨詢費，按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定收費標準書面咨詢費，按照咨詢報告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份收費-

31、元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，收費標準一般不超過咨詢標的額的.5以上收費標準，屬指導(dǎo)性參考價格。實際成交收費標準，由委托方與中介機構(gòu)協(xié)商議定 3.1.1物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展（1）基本概念 物業(yè) 是指已經(jīng)建成的各類房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院和相關(guān)的建筑地塊物業(yè)管理業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動3.1 物業(yè)管理概述3.1.2物業(yè)管理的基本概念、特征與物業(yè)類型1物業(yè)管理的服務(wù)對象和房屋內(nèi)容決定了物業(yè)管理的社會化，是

32、房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，也是服務(wù)業(yè)的重要組成部分。2分工和專業(yè)化是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力之一，是物業(yè)管理的基本特征。3現(xiàn)代物業(yè)管理區(qū)別于傳統(tǒng)的房屋管理的根本特征是，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種市場化的行為，是房地產(chǎn)市場改革和發(fā)展的產(chǎn)物。（2）物業(yè)管理的基本特征社會化專業(yè)化市場化（1）物業(yè)管理的原則（2）物業(yè)管理的主要作用 a.促進國民經(jīng)濟發(fā)展； b.促進房地產(chǎn)投資效益提高； c.有利于完善城市功能，樹立良好的城市形象； d.改善投資環(huán)境，推動外向型經(jīng)濟發(fā)展； e.有效延長物業(yè)使用年限，充分發(fā)揮物業(yè)的整體功能； f.促進物業(yè)的保值增值。以人為本、服務(wù)第一的原則社會化原則企業(yè)化、經(jīng)營型原則3.1.3 物

33、業(yè)管理的原則和作用策劃階段準備階段啟動階段中止階段日常運作階段3.1.4物業(yè)管理的主要階段（1）業(yè)主及其權(quán)利義務(wù) 業(yè)主一般指物業(yè)所有權(quán)人，包括房屋的所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，使物業(yè)管理服務(wù)的對象。業(yè)主的基本權(quán)利包括擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理和談提供相應(yīng)的管理和服務(wù)的權(quán)利。（2）業(yè)主大會與業(yè)主委員會 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，實行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合，是業(yè)主參與和實現(xiàn)民主管理的組織形式。3.1.5業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有法人地位的經(jīng)濟實體。我國現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)企

34、業(yè)的組建方式主要包括由原來的房管部門轉(zhuǎn)制而來、房地產(chǎn)開發(fā)商自行組建、獨立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等三種形式。 （1）業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系； （2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系。 3.1.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.2物業(yè)管理基本內(nèi)容 1.房屋修繕管理 （3）房屋的修繕（2）房屋主體的構(gòu)成和管理（1）房屋修繕的概念3.2.1房屋修繕管理（1）物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施的分類 物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施是對一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)備、設(shè)施的簡稱，包括房屋建筑物內(nèi)和室外的設(shè)備、設(shè)施，它是物業(yè)重要的組成部分。（2）物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施管理的內(nèi)容（3）設(shè)備與設(shè)施的保養(yǎng)與維護 a.設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)； b.設(shè)備設(shè)施點檢； c.設(shè)備設(shè)施的維修。3.2.2物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施的管理環(huán)境衛(wèi)生管理的范圍主要包括房屋的共用部位、共用場地以及生活垃圾的清運。環(huán)境綠化管理的基本內(nèi)容是對園林綠地的完善以及已有綠地的養(yǎng)護。消殺管理是環(huán)境管理的一個重要的組成部分，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過專