交通商務區(qū)核心區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)與商業(yè)規(guī)劃

1、青島交通商務區(qū)核心區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)與商業(yè)規(guī)劃報告深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司 2011年8月日目錄 一、市場調(diào)查分析和結(jié)論 二、招商摸底及其訪談總結(jié) 三、服務業(yè)規(guī)劃與空間布局 四、總部經(jīng)濟的具體方向 五、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略 六、站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方案 七、商業(yè)規(guī)劃與空間布局的結(jié)合研究 八、地下商業(yè)的研究與分析市場調(diào)查分析和結(jié)論 2011年是全面實施“十二五”規(guī)劃的開局之年，李滄區(qū)區(qū)委書記傅明先向本報介紹了李滄區(qū)今年的發(fā)展布局。李滄區(qū)將搶抓2014青島世界園藝博覽會重大機遇，以科學發(fā)展為主題，以“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”為主線，以改革開放為動力，按照市委、市政府“世界眼光、國際標準、本土優(yōu)勢”和“做好尋標、

2、對標、達標、奪標四篇文章”的新要求，發(fā)揚“誠信實干、奮勇爭先”的李滄精神和“三上”“三要”的工作作風，緊緊圍繞“擁灣樞紐、生態(tài)商都”發(fā)展定位和“一極兩軸三區(qū)四帶”戰(zhàn)略布局，全面實施“迎辦世園會、建設新李滄”三年發(fā)展行動，加快推進城區(qū)品質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)服務化、環(huán)境生態(tài)化、管理精細化、民生普惠化，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。項目名稱計劃總投資億元開工時間竣工時間寶龍城市廣場1820092011百通大廈420082010偉東城市廣場1720092010李滄區(qū)銀座廣場投資20億元，占地40.5畝，建筑面積14.8萬20092012蘇寧置業(yè)廣場投資5億元，15.7畝 建筑面積8.8萬20102011年12月

3、驗收青島北站核心綜合體占地5萬，建筑面積46萬20122014市場調(diào)查分析和結(jié)論關于李滄區(qū)的商貿(mào)發(fā)展李滄區(qū)萬達廣場 李村河以北 黑龍江路以東 中嶗路以南，青銀路以西，占地779畝，建筑面積119萬平方米，商業(yè)和公共建筑面積47.6萬平方米，計劃投資87億元，2012年一期開業(yè)。李滄區(qū)商貿(mào)重點項目建設加快，其中偉東樂客城項目起點較高，其他項目起點不夠，設計和施工周期短，短期內(nèi)對周邊輻射力不夠。目前李滄交通不暢，缺乏會展中心等重點公共設施，在和市南區(qū)和市北區(qū)的競爭中處于被動地位。今后建議李滄區(qū)專題研究商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略項目，特別是城市綜合體方面需要借鑒世界一流項目，結(jié)合李滄區(qū)文化特色，重點提升起跑線，給

4、出充足的項目設計和施工周期，鼓勵打造亞洲一流水平的特色商業(yè)綜合體，鼓勵精雕細琢，反對粗制濫造，控制商貿(mào)項目數(shù)量和速度，提升發(fā)展質(zhì)量，增強李滄區(qū)商圈對膠東半島的輻射能力，形成有效的消費目的地。借鑒無錫等地政策，李滄打造精品綜合體政策建議：第一 允許分兩期交納地價 第二 相關報建費用減半 第三允許設計和建設工期延長，土地拿到后允許兩年后開發(fā)李滄區(qū)重點第三產(chǎn)業(yè)大項目表 市場調(diào)查分析和結(jié)論關于李滄區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展一、要統(tǒng)一規(guī)劃建設。聘請專家對旅游資源進行統(tǒng)一規(guī)劃、歸類、組合，形成沒有重復、各有特點、亮點、看點、玩點的景點。新摩爾公司愿意帶領國內(nèi)外知名旅游專家，站在整個膠東半島的高度，提煉李滄區(qū)旅游的大思

5、路，建議以火車北站旅游客運中心為龍頭，組織面向青島全市和膠東半島的旅游活動，將青島世界園藝博覽會和嶗山組成精品青島東北部旅游線路，將膠州灣環(huán)島旅游作為新開辟的特色線路，以李村民俗特色和周邊旅游差異化，突出李滄區(qū)旅游特點。市場調(diào)查分析和結(jié)論二、要加大重點景區(qū)和五星級酒店群的建設力度 加快建設連接李滄和嶗山區(qū)的東西向世園大道，組織青島世界園藝博覽會和石老人海濱國家旅游度假區(qū)形成精品旅游線路。圍繞膠州灣旅游碼頭、十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景點，建成一批風景秀麗、環(huán)境優(yōu)美、景觀豐富、綜合配套的精品旅游產(chǎn)品。以火車北站為龍頭建設五家以上的五星酒店以及若干家四星酒店（火車北站五星酒店兩家，超五星一家

6、，今后李滄中心區(qū)必須建設兩家五星酒店以上），利用金水路和世園大道將今后石老人的游客能夠居住在李滄區(qū)，形成有效的居住和購物消費，李滄區(qū)旅游景點和石老人海濱游樂形成完整的旅游體驗環(huán)節(jié)。將李滄區(qū)旅游線路大力推廣，與青島濱海旅游結(jié)合，青島交通商務區(qū)今后建設的游客集散中心將有效展示青島各個旅游線路，形成旅游超市。三、要豐富游覽內(nèi)容。充分挖掘民俗資源，積極打造文化特色街；發(fā)揮東部土地資源優(yōu)勢，以農(nóng)業(yè)觀光園為基地，建設一批休閑農(nóng)莊；整合“李滄小吃”資源，形成小吃特色街，利用青島交通商務區(qū)旅游碼頭和超五星酒店建設機會，打造高品味的濱海餐飲酒吧街區(qū)；發(fā)揮李村中心商圈的作用，構(gòu)筑精品購物街。四、要樹立李滄旅游業(yè)的

7、新形象。加快建設園藝博覽會的力度，創(chuàng)新中國青島民俗賞花會的內(nèi)容和形式，提升李滄形象，構(gòu)筑起現(xiàn)代旅游新格局。建議將園藝博覽會作為旅游的龍頭項目，以兩個重大項目進行配套建設，第一是引進華僑城集團建設大型主題公園和旅游綜合體，第二是支持萬科做好李滄新城項目，建設好商業(yè)旅游綜合體項目。萬科李滄新城 賓川路以東、規(guī)劃四號線以西、世園大道以南、習水路以北，占地面積3900畝，建筑面積240萬平方米，商業(yè)和公共建筑27萬平方米,投資96億元，休閑娛樂、辦公、酒店和高檔居住于一體。關于李滄區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展市場調(diào)查分析和結(jié)論關于李滄區(qū)物流業(yè)發(fā)展一、要利用好青銀高速公路、重慶中路、308國道以及鐵路、航空等交通區(qū)位

8、優(yōu)勢，加大土地資源整合力度，建立物流運輸平臺和物流信息平臺，形成具有區(qū)域影響力的物流集散基地；依托青島火車北站交通樞紐中心建議重點發(fā)展快遞郵件和高附加值電子產(chǎn)品等物流業(yè)務，形成自己的特色。市場調(diào)查分析和結(jié)論關于李滄區(qū)物流業(yè)的發(fā)展二、要引進現(xiàn)代物流企業(yè)，從政策上加大培育力度，使之盡快做大做強，創(chuàng)出物流服務品牌，降低青島整體物流成本，圍繞電子商務企業(yè)的配送形成一流的物流服務公司，滿足飛速發(fā)展的電子商務需求。三、物流與大市場結(jié)合 充分提高李滄物業(yè)聚集區(qū)土地利用效率 根據(jù)成都等地成熟的大市場建設經(jīng)驗，未來青島城市三環(huán)以內(nèi)的汽車市場和建材市場等都要遷移到郊區(qū)，李滄區(qū)可以及早規(guī)劃作為市區(qū)大市場的轉(zhuǎn)移基地，

9、主動對接大項目落戶。例如，城市物流配送基地項目， 計劃投資億元 ， 占地1100畝 建筑面積6.7萬平方米,2012年月規(guī)劃設計年底拆遷完畢。2013年完成項目招商。汽車城項目占地300畝 2011年月出讓土地2013年竣工。招商摸底及其訪談總結(jié) 城市綜合體類投資企業(yè)：大連萬達集團、廈門建發(fā)集團、深圳中航集團、華潤集團、中國銀泰集團、山東魯能集團等，上海綠地集團 會展綜合類投資公司：北京金融街集團、廣州保利集團 住宅類投資企業(yè)：上海世貿(mào)集團、杭州綠城集團、廣州越秀集團、萬科集團、中海地產(chǎn)、金地地產(chǎn)公司 商貿(mào)類企業(yè)：山東銀座集團、青島海信廣場、太平洋百貨、遠東百貨、王府井百貨等 地下商業(yè)投資公司

10、：哈爾濱人和集團、深圳時尚集團、南京萊迪集團服務業(yè)規(guī)劃與空間布局填海區(qū)綠軸線兩側(cè)集中設置企業(yè)總部第一 金融和企業(yè)總部重點布局在青島火車北站商務區(qū)第二 旅游重大項目重點布局在世界園藝博覽會 年青島世界園藝博覽會建成后，李滄將形成重點旅游景點，和石老人濱海旅游景區(qū)形成組合的旅游線路。李滄區(qū)吸引游客的能力將明顯增強，改變旅游完全集中在前海和嶗山風景區(qū)為主的傳統(tǒng)旅游格局。游客中心設置在青島火車北站長途汽車站，膠州灣游船碼頭設置在填海區(qū)。服務業(yè)規(guī)劃與空間布局李滄區(qū)生態(tài)商都示意圖 膠州灣游船碼頭效果圖李滄區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟方向 積極培育發(fā)展金融服務業(yè)。一要通過政策支持、優(yōu)化環(huán)境、創(chuàng)造條件等手段，構(gòu)建金融市場發(fā)

11、展平臺，使金融企業(yè)落得下、留得住、長得好。二要積極引導、培育現(xiàn)代金融市場。引進一批經(jīng)營方式靈活（對一些發(fā)展?jié)摿^大，還貸能力較強的中小企業(yè)貸款門坎設置不要太高）的金融企業(yè)（如：民生銀行、商業(yè)銀行，金融擔保公司等）落戶，不斷提高資本運營效益。三要進一步完善證券市場，培育壯大證券服務企業(yè)，不斷擴展民間資金投資渠道。四是要積極引進保險企業(yè)來我區(qū)設立營業(yè)機構(gòu)，大力開展個人理財服務。（1）鼓勵金融企業(yè)進駐青島火車北站，以高層寫字樓和營業(yè)廳為主，形成金融總部聚集區(qū)。（2）抓住山東打造藍色經(jīng)濟區(qū)的機遇，利用青島火車北站填海區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，建設好超五星酒店和膠州灣游船碼頭，鼓勵半島周邊海洋和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關的上

12、市企業(yè)來站前區(qū)以及填海區(qū)設立企業(yè)總部或研發(fā)中心以及營銷中心，利用青島平臺整合更多金融、海洋和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關人才資源。（）提前謀劃滄口機場搬遷后的發(fā)展方向，利用機場的優(yōu)美綠化環(huán)境和靠近交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，以擁有自主知識產(chǎn)權的文化創(chuàng)意和高新技術企業(yè)作為重點招商對象，同時發(fā)展高品質(zhì)居住，初步建議建筑面積作為居住，作為商務辦公，作為商業(yè)公共建駐。李滄商圈的分析與規(guī)劃建議 李滄區(qū)新的區(qū)域發(fā)展定位為“擁灣樞紐、生態(tài)商都”，戰(zhàn)略布局為“一極兩軸三區(qū)四帶”戰(zhàn)略布局。李滄區(qū)現(xiàn)有的核心商圈是以李村向陽路綜合商業(yè)街為核心，李村河以北、青峰路以東、308國道以西、果園路以南，面積約1.5平方公里范圍。1、李滄的整體

13、規(guī)劃與商圈 基于振興李滄中心商圈的整體戰(zhàn)略思路，李滄中心商圈第一步按照青島第二商圈打造，今后要向膠東半島第一商圈發(fā)展。在李滄中心商圈總體規(guī)劃上，要考慮未來五十年發(fā)展的實際需要。首先做好功能分區(qū)，爾后根據(jù)功能分區(qū)要求做好總體交通規(guī)劃，以公路和地鐵等合理布局，積極和青島地鐵公司對接合作，打造特色鮮明的李滄中心商圈，以城市綜合體作為商貿(mào)區(qū)的項目龍頭，以特色街區(qū)作為今后城市規(guī)劃和改造的重要方向，重點要規(guī)劃好書院路金融街區(qū)，李滄濱河餐飲休閑娛樂區(qū)和品牌街區(qū)，突出李滄商圈的特色。2、李滄商圈的規(guī)劃建議：李滄商圈的分析與規(guī)劃建議李滄商圈街區(qū)業(yè)態(tài)的定位思路： 城市綜合體以偉東樂客城和銀座廣場和蘇寧廣場、萬達廣

14、場、寶龍廣場等形成強勢綜合體群落為核心，要求對周邊即墨和城陽等周邊消費者具有強大輻射力，鼓勵引進兒童職業(yè)體驗中心和國際名品等填補李滄商圈空白的業(yè)態(tài)和品牌。3、李滄商圈街區(qū)業(yè)態(tài)建議：李滄商圈的分析與規(guī)劃建議1、濱河路不適合作為金融街區(qū)的理由：第一、顧客來此街區(qū)并不方便，人流量不如書院路。第二、缺乏金融網(wǎng)點基礎，全部重建周期長，難以得到金融機構(gòu)的認同。第三、濱河路地處李村河岸邊，距離中心商圈偏遠，沒有明顯的區(qū)域優(yōu)勢，不能形成金融中心的輻射功能。區(qū)域金融中心的一個必備條件就是進出暢通。交通的便利性主要體現(xiàn)在：該地址交通網(wǎng)絡是否通達，各種金融業(yè)務的辦理是否方便。金融中心的另一個必備條件就是適用性。金融

15、中心要與周圍的環(huán)境相融合，能夠有效服務中心商圈和周邊企業(yè)以及居民。書院路在原來的李村中心商圈中定位是老字號一條街。2、重點街區(qū)的特色的打造與規(guī)劃建議：(1)、院路在李滄區(qū)的城市體系中綜合優(yōu)勢最為明顯,是連接未來青島北站、四方區(qū)和李村中心商圈的紐帶，交通非常便利。(2)、書院路現(xiàn)有多家銀行網(wǎng)點，例如，農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行等網(wǎng)點，今后適合利用舊城改造機會建設部分金融寫字樓，節(jié)省資金和土地資源。今后規(guī)劃適合若干銀行支行辦公總部，同時爭取吸收金融保險證券公司區(qū)域總部進駐，鼓勵書院路沿線改造興建為金融服務的優(yōu)質(zhì)寫字樓，給予減免一半報建費用等措施。(3)、書院路和中心商圈緊密銜接，形成合圍是區(qū)域經(jīng)濟的有效組

16、合。因此，書院路是建設李滄區(qū)域金融中心的最佳選擇。濱河路作為餐飲休閑和娛樂一條街更為合適，將濱河景觀建設和休閑餐飲酒吧娛樂結(jié)合更恰當。4、李滄特色街區(qū)規(guī)劃建議：李滄商圈的分析與規(guī)劃建議1、重點城市節(jié)點新建建筑規(guī)劃控制意向建議 維客廣場是今后控制的重要城市節(jié)點，在地下空間改造完成后，地面景觀和天橋設計結(jié)合，形成統(tǒng)一的城市中心廣場休閑景觀。 書院路需要和諧的景觀天際線，從周邊到維客廣場的高度，從西到東采取逐步升高的天際線。 字樓的色彩要具體考慮青島濱海城市特點，色調(diào)要明快。 李村河今后的治理要以恢復濕地功能為主，抓好植被建設，既讓河流通暢，又要建設具有凈化功能的本地植物。 對李村河北側(cè)濱河建筑要控

17、制高度，濱河100米距離范圍高度不得超過50米，濱河200米距離不要超過100米。2、重點街區(qū)景觀規(guī)劃設計建議 關于濱河餐飲酒吧街區(qū)和李村大集河床景觀設計的構(gòu)思 第一 每80米有景觀節(jié)點，重點反映濱河景觀特點和李滄地域文化特色。 第二 與李村大集河床的主要景觀明清李村大集群雕景觀結(jié)合。 第三 設置組合式表演舞臺，豐富群眾文化生活，鼓勵地方文化發(fā)展。5、李滄商圈的規(guī)劃建議：李滄商圈的分析與規(guī)劃建議6、李滄商圈地下空間的開發(fā)利用與規(guī)劃設計建議 李滄中心商圈的地下空間利用指導原則是，結(jié)合人防工程，有效利用地下空間作為地下道路、停車、商業(yè)休閑使用，減輕地面交通和停車壓力為主，形成合理的地下連續(xù)空間，地

18、下-1層今后統(tǒng)一層高，實現(xiàn)互聯(lián)互通。日本交通規(guī)劃公司提出的數(shù)據(jù)和方案李滄商圈的分析與規(guī)劃建議6、李滄商圈地下空間的開發(fā)利用與規(guī)劃設計建議地鐵的出口一半設置多個，在設置地鐵人流導出地面出口的同時，鼓勵偉東樂客城和銀座廣場和蘇寧廣場等人流主要動線與地鐵出口在-2層對接(負-層大部分屬于管網(wǎng)，只能和地鐵在-2層銜接)，形成最佳的人流循環(huán)路線，方便顧客進入購物中心和綜合體，減輕地面交通壓力。李滄商圈的分析與規(guī)劃建議S優(yōu)勢地鐵建設加速，李滄商圈建設明顯提速，大型購物中心和綜合體項目填補了中心商圈空白火車北站交通樞紐建設加強了李滄區(qū)的區(qū)域地位W劣勢目前香港路濱海高檔商圈對李滄等輻射能力加大，整體城市風貌和

19、區(qū)域形象不及市南區(qū)和市北區(qū)O機會地鐵和火車站樞紐建設帶來了發(fā)展商貿(mào)的重要機會，具有輻射周邊區(qū)縣的可能，世界園藝博覽會在李滄舉辦，具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的機會，趁機應該發(fā)展商業(yè)旅游綜合體和休閑商業(yè)山東發(fā)展藍色經(jīng)濟，青島是龍頭，建設藍色硅谷，交通要先行，海洋經(jīng)濟相關總部的經(jīng)濟要素可以重點在李滄區(qū)火車北站等聚集T威脅周邊縣市也在積極發(fā)展商貿(mào)業(yè)，共同爭奪在膠東半島的顧客，都在強化商業(yè)輻射力李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略1、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展的SWOT分析李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略2、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略 以城市綜合體和購物中心以及地下空間綜合開發(fā)，作為李滄中心商圈建設的主要思路。 以青島火車北站樞紐建設作為高附加值批發(fā)市場建設的機遇

20、，以會展中心建設帶動李滄商圈的對外輻射，增強青島李滄區(qū)在膠東半島的輻射力，以青島最高品質(zhì)的購物中心、五星酒店和寫字樓和公寓綜合體作為李滄的商貿(mào)旗艦。李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略3、李滄區(qū)在半島城市群的作用研究青島國際藍色硅谷區(qū)域范圍整合東部鰲山衛(wèi)、溫泉、王村、豐城、田橫、金口、田橫島旅游度假區(qū)等六鎮(zhèn)一區(qū),打造國際藍色硅谷。李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略3、李滄區(qū)在半島城市群的作用研究 膠東半島藍色經(jīng)濟區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的試點，積極發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，爭取成為藍色經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)的龍頭，以旅游和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領濱海和世博園經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，以自主知識產(chǎn)權打造李滄的龍頭工業(yè)產(chǎn)品品牌，以技術改造和循環(huán)經(jīng)濟思路改造傳統(tǒng)的石化產(chǎn)業(yè)，

21、扮演青島城市客廳，輻射膠東半島的商貿(mào)旗艦，國際園藝博覽會和嶗山休閑旅游相結(jié)合的龍頭。 青島今后發(fā)展將逐步以藍色經(jīng)濟發(fā)展為主，青島主要領導設想國際藍色硅谷用地規(guī)模456平方公里，研究范圍鎮(zhèn)一個區(qū)。 以藍色硅谷的開發(fā)作為今后青島發(fā)展重點，以青島火車北站為樞紐，將城市鐵路特別是地鐵延伸到嶅山灣一線是青島城市形成完整輪廓的關鍵一步。 藍色硅谷的發(fā)展需要交通和金融、旅游等多種支持條件，李滄是發(fā)展藍色經(jīng)濟的重要支持區(qū)域和關鍵節(jié)點。站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方案1、李滄區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局總體思路鑒于李滄在青島的區(qū)位特點，李滄中心商圈和青島北站交通樞紐優(yōu)勢結(jié)合，以城市商業(yè)綜合體為建設為龍頭，以填補青島空白街區(qū)為特色，要努

22、力輻射周邊區(qū)縣和周邊城市，形成膠東半島第一商圈的氣勢和實力。按照打造半島第一商圈的思路，規(guī)劃李滄的商貿(mào)布局。中心商圈位于維客廣場，高附加值批發(fā)位于新火車站，大型市場集群，建議設置在西區(qū)工廠搬遷區(qū)，休閑商業(yè)中心建議設置在金水路。結(jié)合社區(qū)開設建設若干社區(qū)商業(yè)中心李滄商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方案建議按照打造半島第一商圈的思路，規(guī)劃李滄的商貿(mào)布局。中心商圈位于維客廣場，高附加值批發(fā)位于新火車站，大型市場集群，建議設置在西區(qū)工廠搬遷區(qū)，休閑商業(yè)中心建議設置在金水路。結(jié)合社區(qū)開設建設若干社區(qū)商業(yè)中心。李滄區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方案以李滄區(qū)中心商圈為主，地下空間統(tǒng)一規(guī)劃，形成業(yè)態(tài)齊全的中心商圈，以青島北站為依托形成高附加值商品

23、的批發(fā)與零售經(jīng)營中心，以世博園旅游為龍頭打造休閑商業(yè)中心，以各個大型社區(qū)建設為機遇按照人均0.6平方米的數(shù)據(jù)發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。經(jīng)過現(xiàn)場觀察和分析，我們認為主要金融街區(qū)適合布局在書院路，聚集營業(yè)性金融網(wǎng)點為主，部分金融總部適合布局在青島火車北站站前區(qū)。站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方案2、 整個3平方公里的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局 以時裝和皮革皮具和數(shù)碼等高附加值產(chǎn)品為主，依托青島產(chǎn)地優(yōu)勢，做好高鐵站點批發(fā)市場，充分發(fā)揮地鐵和公交站點綜合交通優(yōu)勢，兼營零售。 以棉紡歷史文化博物館等為主，打造體驗式休閑商業(yè)，將紡織工藝展示和服飾產(chǎn)品展示中心結(jié)合，形成服飾產(chǎn)品展銷和批發(fā)功能，有效利用好國棉六廠的老廠房沿著中軸線北側(cè)，

24、建設一流城市商業(yè)綜合體，以歷史保留四合院和四流中路為主，建設餐飲酒吧街區(qū)，形成啤酒展示和文化體驗等特色餐飲休閑街區(qū)以長途汽車客運站為主， 建成青島游客集散中心，主動規(guī)劃濱海膠州灣游船碼頭，建設五星酒店和濱海休閑商業(yè)街區(qū)，積極發(fā)展文化旅游支柱產(chǎn)業(yè)，和嶗山以及石老人等組成精品旅游線路。五星酒店5萬平方米寫字樓5萬平方米建議上部酒店公寓6.29萬平方米購物中心13萬平方米公寓6萬平方米兒童體驗中心1萬平方米藝術館1萬平方米SOHO3萬平方米地鐵四星酒店式公寓3萬平方米或者做四星酒店站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方案2、 整個3平方公里的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局中軸線附近的重點城市商業(yè)綜合體項目，物業(yè)組合為站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)

25、點規(guī)劃方案業(yè)態(tài)名稱面積（萬）依據(jù)兒童職業(yè)體驗中心填補青島空白購物中心13 百貨3 百貨時尚專賣店3時尚專賣店娛樂2.1娛樂含5000平方米電影院，兒童職業(yè)體驗中心1萬平方米,滑冰場6000平方米餐飲2.9餐飲電器1電器李滄書城2李滄書城服務半島群體地下商業(yè)街區(qū)2韓國城1.8萬2、 整個3平方公里的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局初步業(yè)態(tài)組合建議為商業(yè)規(guī)劃與空間布局結(jié)合1、商業(yè)、商務辦公、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的龍頭項目及其空間布局,商務辦公等重點分布在站前區(qū)東廣場綠軸線兩側(cè)，此外，填海地綠軸線適合集中布局企業(yè)總部辦公樓。以游客集散中心和長途汽車站以及膠州灣游船碼頭為主重點服務青島旅游行業(yè)。以西廣場會展綜合體為主

26、，重點服務膠東半島的會展業(yè)，舉辦在東北亞有特色的會展活動，帶動李滄區(qū)整個商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、商業(yè)網(wǎng)點布局圖和不同檔次酒店布局圖商業(yè)規(guī)劃與空間布局結(jié)合長途汽車站和服裝批發(fā)市場長途汽車站游客中心21A-1地塊 長途汽車站和東側(cè)地塊可以組成旅游客運中心，不僅具有客運長途汽車站功能，而且具有旅游服務功能，配套服飾批發(fā)商業(yè)與酒店及公寓綜合體，其中長途汽車站地塊占地面積萬平方米，60畝土地，6萬平方米建筑面積，其中2萬平方米用于長途汽車站，萬平方米地上商業(yè)，地下計入容積率商業(yè)萬平方米，萬辦公，地下兩層用于停車。地塊占地為平方米，容積率4.24，建筑面積13.9萬平方米。物業(yè)定位：經(jīng)濟型酒店和寫字樓及時裝批

27、發(fā)市場 商業(yè)建筑面積6萬m2 寫字樓和酒店7.9萬m2 （三星商務酒店）長途汽車站點2萬 20000 sq.m.lang-distance bus station包含空港使用辦理手續(xù)點 for airport 1500 sq.m.商業(yè)3萬 30000 sq.m.shopping辦公和公寓1萬 10000 sq.m.office地下兩層停車 underground1層停車3萬 -1 level 30000 sq.m.商業(yè)1萬for ashopping 10000 sq.m.2層4萬 -2lever 40000 sq.m.長途汽車站點和服裝批發(fā)市場商業(yè)規(guī)劃與空間布局結(jié)合商業(yè)規(guī)劃方案二商業(yè)規(guī)劃與空間

28、布局結(jié)合站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究1、相關火車站的地下商業(yè)的研究大連火車站地下商業(yè)： 大連勝利廣場位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場,在開發(fā)后形成一個廣場,面積2.7萬平方米,廣場下興建了目前全國最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積12萬平方米,地面上還有2座各1萬平方米的塔樓。頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外,同時作為露天表演舞臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。大連勝利廣場目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)場經(jīng)營，國際性連鎖店 +本土化知名績優(yōu)連鎖店 +上千家專門店及個體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經(jīng)

29、營成功的基礎，目前廣場年出租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年營業(yè)額合計超RMB20億元。大連勝利廣場物業(yè)價值由最初的RMB14億元，攀升至45億元，翻了近3番。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究上?；疖嚹险镜叵律虡I(yè)：基本概況：商業(yè)面積：6萬商業(yè)業(yè)態(tài)：南商場是擁有大容量的城內(nèi)休閑運動品牌折扣旗艦店。北商場經(jīng)營品牌少淑女服飾，個性設計師品牌服飾。布局特點：南商場以品牌折扣為主。北商場以高檔品牌和餐飲為主。運營模式：品牌輸出的管理模式，項目開始啟動時，到引入百利時尚中心入駐南北廣場，培育期接近2年的時間投資運營：上海銀泰百貨公司站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究上?；疖嚹险镜叵律?/p>

30、業(yè)：主要的業(yè)態(tài)組合：百利時尚中心： 北商場：有Ochirly、ONLY、Vero Moda、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLntL、繡莊等潮流大牌。還招募了棒約翰、星巴克、KF C、麥當勞、味千拉面、Cold Stone 等各類主題特色餐飲、西式快餐、中式簡餐、咖啡館、茶餐廳及休閑小吃廣場入駐。 南商場：一個大容量的城內(nèi)休閑運動品牌折扣旗艦店，吸引Nike 、adidas、New Balance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、The NorthFace、Tony Wear 等品牌入駐，售價全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三葉草等都

31、在南商場中開出其在上海面積最大或折扣最高的品牌店。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究法國巴黎地下商業(yè)： 通過下沉廣場突出地下空間的可達性,可以借鑒國外著名的下沉廣場設計,也可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視覺感覺不一定好,采用退臺式的下沉模式,視覺感受最佳。 法國的les halles地下綜合體位于巴黎的心臟部位，西南側(cè)有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨賽納河，沿河有一條城市干道，是一個歷史文化古跡集中的地區(qū)。 法國巴黎中心區(qū)列阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時，利用地下空間的開發(fā)，成功擴大了中心區(qū)的容量，實現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的

32、特點是實行立體化再開發(fā)，把地面上單一的的貿(mào)易中心改造成多功能的公共活動廣場，在強調(diào)保留傳統(tǒng)建筑藝術特色的同時，開辟一個以綠地為主的步行廣場，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開敞空間。同時，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場的地下空間中，形成一個大型的地下城市綜合體。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究法國巴黎地下商業(yè)： 在廣場周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個會堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場西側(cè)設一個面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計4層，有4萬平方米的地下商業(yè)和2萬平方米

33、的地下步行道，并且設有3700個停車位等各種設施。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究火車站地下商業(yè)運營管理策略： 地下商業(yè)在招商時，通常采用議標等方式引入有較高商譽、實力較強的連鎖經(jīng)營企業(yè)，招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營的商家。這樣可以使乘客可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務，同時便于火車站商鋪管理，降低租賃經(jīng)營的風險使地下商業(yè)管理公司的收益得到保障，而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、增進消費者接觸頻率、強化品牌效應考慮，即使短期虧損也會踴躍要求進駐。 火車站或地鐵公司在對地下商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式，通常是區(qū)分不同情況來決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點通常由自己進行招商和經(jīng)營，較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營，但也有少量引入投資商進行經(jīng)營

34、的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。 在對地下商業(yè)物業(yè)出租的營銷策略上，主要是通過提高火車站商業(yè)物業(yè)的檔次，改善地下環(huán)境條件和管理服務，構(gòu)筑火車站“大品牌”，對打算進駐火車站商業(yè)的商家形成品牌驅(qū)動力，另一方面，通過招商引進有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營公司、有實力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動作用，“以商引商”，吸引眾多商家進駐火車站。地下商業(yè)建筑面積（火車站西側(cè)）2萬1層2萬旅游商品含山東特產(chǎn)批發(fā)市場原地下體育運動中心18615萬2層37230萬皮革文具箱包批發(fā)市場（倉庫）鞋業(yè)市場1.5萬快餐3000左右長途汽車站地下空間時裝市場 地下部分1萬平方米地下商業(yè)建筑面積（火車站東側(cè)）48000萬

35、1層48000萬火車站船頭地下空間2.5萬數(shù)碼產(chǎn)品市場配備快餐KFC，永和大王等火車站最近主通道地下空間1.1萬流行少男少女時裝和音像市場與咖啡廳，健康休閑中心地鐵接近2000站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項目地下商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)和體量：地下商業(yè)物業(yè)與業(yè)態(tài)規(guī)劃表格地下（火車站東側(cè)）分為三個地塊：1、公交車站地下商業(yè)建筑3.7萬。2、東廣場地下1.1萬（含地鐵站點）和2.5萬商場，中間配備通道。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項目地下商業(yè)的規(guī)劃與設計： 1、地下空間的整體布局：青島北站交通商務區(qū)地下空間建筑我們可以劃分為兩類，第一類需要海創(chuàng)公司投資和建設的部分，第二類是需要出讓土地后，由開發(fā)商建設的項目

36、。借鑒加拿大蒙特利爾和廣州珠江新城CBD的經(jīng)驗，建議今后地下空間統(tǒng)一標高為5米，同時留好不同地塊之間的通道，形成互聯(lián)互通的大格局，高效率利用好地下空間。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究、服裝市場和皮鞋皮具等市場要求層高在 5米，株距在8.4米左右，滿足批發(fā)和兼營零售的商業(yè)環(huán)境要求。長途汽車站層地下空間萬平方米和地面建筑以及c21-A1地塊地面建筑作為服飾批發(fā)市場物業(yè)定位。、數(shù)碼產(chǎn)品市場的地上建筑，建議作為透明的導示物，項目的藝術性和實際引導功能結(jié)合，同時也是重要的人流出入口。、出租車站點位置不僅影響地下商業(yè)價值，而且本身選址進出也不方便，建議將出租車向南側(cè)移動，調(diào)整到公交車站地下位置。本項目地下商業(yè)

37、的規(guī)劃與設計：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關于船頭透明建筑的比例研究：根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的需要一般米直徑的中庭就可以滿足不同商鋪之間的可見性問題，如果直接達到米 ，可以通過在米直徑外設置商鋪的方式，從視覺上縮小空間距離，達到商鋪經(jīng)營內(nèi)容可見性強的目標，例如，米直徑周邊設置最新的數(shù)碼產(chǎn)品體驗店鋪。透明建筑圓圈面積1100平方米，船頭形狀建筑面積包含中庭，3層 4600平方米 ，-2層4600,-1層3350平方米，層3550,總計建筑面積10600平方米，去掉中庭面積為7300平方米。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關于船頭透明建筑的比例研究：方案1：能夠較大實現(xiàn)地下空間商業(yè)價值，其中快餐面積2000平方米，

38、其余作為零售面積，因此，作為優(yōu)先選擇方案并繼續(xù)按照給定的數(shù)據(jù)深化。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關于青島火車北站地下空間和地上購物中心卸貨區(qū)的規(guī)劃 汽車站的人流要求能夠方便進入市場的主要入口。服裝市場和皮具市場都需要考慮卸貨區(qū)，一般面積為300平方米左右，卸貨平臺高度為1.3米,卸貨區(qū)域，詳細要求如下： 能夠停泊一輛40英尺貨柜車的封閉式卸貨平臺，按乙方提供的設備要求預留平衡器的機坑及埋件。設保溫提升門。卸貨平臺高1.3m。 同時停泊五輛普通卡車的卸貨平臺，卸貨平臺外邊陽角處預埋通長的防撞角鋼及橡膠防撞墊。卸貨平臺高度為1.0m。 甲方設置不大于10%坡度的混凝土坡道連接乙方普通卡車的卸貨平臺至室

39、外地坪，寬2m。坡道臨空側(cè)加1.0m高的防護欄桿。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究為保證結(jié)構(gòu)安全，40英尺貨柜車卸貨口必須設置構(gòu)造柱，且在卸貨車輛停靠區(qū)域需考慮防撞措施(如防撞柱、防撞欄桿等)。該區(qū)域照度應達到40Lux。 普通卡車的卸貨平臺進深為5.5m，平臺外門上方設雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平臺外不小于2m 。北方地區(qū)卸貨平臺為封閉式，設雙道保溫提升門。 卸貨平臺的保溫提升門應同時設置手動和電動開關并滿足經(jīng)常開啟和關閉的要求。所有開關應設置帶鎖的不銹鋼開關盒。不銹鋼開關盒安裝在商場的內(nèi)側(cè)。卸貨平臺外及平臺上按乙方要求的位置設置排水溝。 40英尺貨柜車卸貨平臺外門上方設1.0m深的鋼筋混凝土雨篷。 卸貨外圍須采取隔音措施并滿足環(huán)保要求。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究透明圓形建筑所在數(shù)碼市場進貨從安順路進出，保證萬多平方米商業(yè)空間的可靠。建議德國公司對綠色軸線下的餐飲空間等簡化設計，降低成本，采用專用貨梯作為卸貨用途，同