建設(shè)工程成本控制PPT講座

1、目錄 引言一、當(dāng)前我國工程造價(jià)管理現(xiàn)狀二、建設(shè)工程項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)、原則及控 制因素三、全過程控制四、措施方法五、結(jié)語成本控制引言 建設(shè)項(xiàng)目成本控制是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，只有搞好建設(shè)項(xiàng)目成本控制才能完善現(xiàn)代企業(yè)制度，使成本控制管理科學(xué)化。 建設(shè)項(xiàng)目成本控制，指在建設(shè)項(xiàng)目成本形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。建設(shè)項(xiàng)目成本控制的目的，在于降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。一、當(dāng)前我國工程造價(jià)管理的現(xiàn)狀 （一）目前我國工程造價(jià)管理重點(diǎn)在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段，只

2、重視建設(shè)項(xiàng)目的承包價(jià)、實(shí)施過程的變更造價(jià)以及結(jié)算價(jià)，而對(duì)工程可行性研究階段和初步設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理沒有給予足夠的重視，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根源是一些人存在著一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，即可行性研究階段的投資估算和初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算是虛擬資金、是準(zhǔn)現(xiàn)實(shí)的，而在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段所發(fā)生的資金才是真實(shí)的。 （二）工程造價(jià)管理一直重視造價(jià)的控制，輕視造價(jià)的合理確定，沒有處理好二者的關(guān)系，使我們陷入了一個(gè)死循環(huán)，我們一直在尋找控制工程造價(jià)的方法，但收效甚微，因而出現(xiàn)了頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳的片面現(xiàn)象。造成了在建筑材料價(jià)格不穩(wěn)定時(shí)把工程造價(jià)的失控歸根于材料價(jià)格上漲，在材料價(jià)格較平穩(wěn)時(shí)把工程造價(jià)的失控歸根于沒有足夠重視設(shè)計(jì)階段工程

3、造價(jià)的有效控制。而很少有人提到工程造價(jià)失控的一個(gè)重要原因是我們沒有足夠重視可行性研究階段和初步設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的合理確定。 （三）項(xiàng)目成本控制存在的問題1、對(duì)成本控制不重視 在項(xiàng)目成本管理中，對(duì)成本控制重視度不夠，認(rèn)為成本控制沒有必要，沒有制定切實(shí)有效的成本控制措施，成本控制責(zé)任不落實(shí)，工作不到位，成本管理意識(shí)不強(qiáng)，缺乏法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，沒有合同觀念。2、成本控制人員素質(zhì)不高 有的成本管理人員能力有限，文化水平及專業(yè)理論知識(shí)水平不高；具有理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及成本管理經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才不多；尤其是有的成本管理人員不能適應(yīng)成本控制發(fā)展需要，積極充實(shí)成本管理的新知識(shí)、新經(jīng)驗(yàn)、新技術(shù)，比如不能掌握工程

4、量清單的計(jì)價(jià)方式3、材料管理不嚴(yán)，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重 材料費(fèi)用約占整個(gè)工程造價(jià)的6070左右，材料費(fèi)用的盈虧直接影響到整個(gè)工程的盈虧。有些項(xiàng)目部沒有嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)料用料制度，失竊嚴(yán)重；有的材料、物資過量消耗，浪費(fèi)嚴(yán)重，機(jī)械設(shè)備過度磨損；有的下料計(jì)算不準(zhǔn)確，損耗率超標(biāo)。4、成本核算流于形式 在實(shí)施過程中沒有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項(xiàng)成本分析，沒有實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本的比較，因此對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本控制指導(dǎo)意義不大。加上獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制不健全，獎(jiǎng)罰辦法不落實(shí)，成本超支與大多數(shù)人的個(gè)人收入無直接掛鉤，因此管理人員對(duì)成本控制情況并不十分關(guān)心。二、建設(shè)工程項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)、原則及控制

5、因素2.1.1 工程造價(jià)的多次性 一個(gè)建設(shè)工程的建設(shè)程序有多個(gè)階段，在不同的階段要有多次計(jì)價(jià)，包括投資估算、概算造價(jià)、預(yù)算價(jià)格、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià)。多次計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性直接影響到工程造價(jià)的有效控制。2.1.2 工程造價(jià)的大額性 工程造價(jià)的大額性是由于工程的體量大、耗資多、構(gòu)造復(fù)雜等原因所致。少則幾百萬，多則幾個(gè)億至幾十個(gè)億上百個(gè)億。工程價(jià)格的數(shù)量越大，其節(jié)約的潛力也就越大。2.1.3 工程造價(jià)的個(gè)別性、差異性 任何一項(xiàng)工程都有特定的用途、功能、規(guī)模。因此，對(duì)每一項(xiàng)工程的結(jié)構(gòu)、造型、空間分割有著具體的要求，使其工程內(nèi)容和實(shí)物形態(tài)具有個(gè)別性、差異性。產(chǎn)品的差異性決定了工程造價(jià)的個(gè)別性差異。

6、（一）建設(shè)工程的特殊性決定了工程造價(jià) （項(xiàng)目成本）的特點(diǎn)2.1.4 工程造價(jià)的可變性 任何一項(xiàng)工程從決策到竣工交付使用，都有一個(gè)較長的建設(shè)期間，而且受多種不可控因素的影響，如工程變更、材料價(jià)格變化。所以造成了整個(gè)建設(shè)其中處于不確定狀態(tài)，直至竣工決算后才能最終確定工程的實(shí)際造價(jià)。2.1.5 工程造價(jià)的多專業(yè)性、多層次性 工程施工的多專業(yè)性各有一套管理模式、計(jì)價(jià)方法、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定，計(jì)價(jià)水平也有差別，導(dǎo)致了工程價(jià)格的多專業(yè)性。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目往往由多個(gè)單項(xiàng)工程、單位工程、分部分項(xiàng)工程組成，這就決定了工程價(jià)格的層次性。2.1.6 工程價(jià)格的地區(qū)性。 地區(qū)性使價(jià)格水平、工程價(jià)格的水平及計(jì)價(jià)應(yīng)考慮的因素存在有很

7、大的差異。不同地區(qū)之間競爭與管理的難度大，風(fēng)險(xiǎn)與大。 工程項(xiàng)目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心，對(duì)工程項(xiàng)目成本進(jìn)行控制必須遵循以下基本原則。2.2.1 堅(jiān)持成本最低化原則 工程項(xiàng)目成本管理的根本目的，是從實(shí)際出發(fā)，通過成本控制的各種手段，不斷降低施工項(xiàng)目成本，達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低目的成本的要求。2.2.2 堅(jiān)持全面成本控制原則 全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過程管理，亦稱“三全”管理。成本控制工作要隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行，應(yīng)使施工項(xiàng)目自始至終置于有效控制之下。（二）工程項(xiàng)目成本管理的主要原則 2.2.3 堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制原則 工程項(xiàng)目是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間控制，即動(dòng)態(tài)控

8、制。動(dòng)態(tài)控制、實(shí)時(shí)控制是項(xiàng)目成本管理的實(shí)施關(guān)鍵。2.2.4 堅(jiān)持項(xiàng)目目標(biāo)管理原則 目標(biāo)管理的內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)，即PDCA循環(huán)。2.2.5 堅(jiān)持責(zé)權(quán)相結(jié)合原則 在項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)利，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)各部門、各班組在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行定期檢查和考評(píng)，實(shí)行有獎(jiǎng)有罰。2.3.1 技術(shù) 技術(shù)系統(tǒng)是項(xiàng)目成本管理主控因素的核心，施工活動(dòng)的關(guān)鍵是技術(shù)性活動(dòng)，確定科學(xué)、合理的施工方案與施工工藝是技術(shù)系統(tǒng)的重要內(nèi)容。2.3.2 管理

9、項(xiàng)目管理，人是每一要素，工程施工項(xiàng)目的第一責(zé)任人項(xiàng)目經(jīng)理必須具備較高的政治素質(zhì)，較全面的施工技術(shù)知識(shí)，較高的組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力，組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力高低的關(guān)鍵就在于能否充分調(diào)動(dòng)廣大勞動(dòng)者的積極性。2.3.3 資金 資金是項(xiàng)目管理系統(tǒng)的關(guān)鍵部分，工程施工是一種生產(chǎn)活動(dòng)過程，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。工程施工要投入人工、機(jī)械、材料及資金。投入太多會(huì)造成浪費(fèi)，投入不足又會(huì)影響施工進(jìn)度與工程質(zhì)量，管理者全盤計(jì)劃與生產(chǎn)要素的投入是相伴發(fā)生的，是一個(gè)投入和產(chǎn)出的系統(tǒng)。（三）工程項(xiàng)目成本管理的控制因素 2.4.1 成本類2.4.1.1 成本實(shí)施項(xiàng)目中所需用的花費(fèi)2.4.1.2 成本管理是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集 包括用以保

10、證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計(jì) 劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。2.4.1.3 資源計(jì)劃編制確定執(zhí)行項(xiàng)目活動(dòng)所需資源的種類（人工、機(jī) 具和材料）及數(shù)量。2.4.1.4 成本估算估算完成項(xiàng)目活動(dòng)所需資源的成本。2.4.1.5 成本預(yù)算把成本估算分?jǐn)偟巾?xiàng)目的各個(gè)子項(xiàng)上。（四）名詞解釋2.4.1.6 成本控制控制項(xiàng)目預(yù)算的變化。 成本管理歷來是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重頭戲，地產(chǎn)開發(fā) 的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)最 小化。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理都伴隨著每一個(gè)開發(fā)商、每一個(gè) 開發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段。然而，到現(xiàn)在為止，我們不 論從媒體還是從

11、日常管理中，聽得最多的一個(gè)詞房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的成本控制。2.4.2 合同類2.4.2.1 工程建設(shè)項(xiàng)目合同：雙方(或數(shù)方)當(dāng)事人關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目事宜依法 訂立的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議。2.4.2.2 該類合同包含：用地協(xié)議，代理合同，勘察、設(shè)計(jì)合同，審圖合 同，監(jiān)理合同，施工合同，材料、設(shè)備供應(yīng)合同等等。 其中內(nèi)容最復(fù)雜、標(biāo)的最大的要數(shù)施工合同，施工合同是發(fā)包人 和承包人為完成商定的建安工程，明確相互權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān) 系的合同。 2.4.2.3 施工合同是工程建設(shè)項(xiàng)目的主要合同，是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、 投資三方面控制的主要依據(jù)。一個(gè)完整、科學(xué)、合理的施工合同 具體內(nèi)容均體現(xiàn)在與工程造價(jià)有關(guān)的

12、信息，包括：合同文件的組 成與解釋順序，具體、明確的工程實(shí)施范圍，工程數(shù)量，總造價(jià) 的組成，計(jì)費(fèi)方式及費(fèi)率，浮動(dòng)率，工程款的支付方式，工程的 變更、簽證等規(guī)定，工程結(jié)算、工期、質(zhì)量的約定，檢測、檢驗(yàn) 費(fèi)，索賠、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，保險(xiǎn)，甲供材料和設(shè)備，分包工程等等。2.4.2.4 目前國家出臺(tái)了施工合同示范文本，其中專用條款的內(nèi)容是由合 同訂立各方協(xié)商確定。為了使每一個(gè)投標(biāo)單位都能接受相應(yīng)的合 同條款，就要在發(fā)放招標(biāo)文件時(shí)，將科學(xué)、合理的合同條款納入 其中，這項(xiàng)工作對(duì)業(yè)主來說，招標(biāo)前的工作量是巨大的，但在實(shí) 施過程中的受益也是非常大的。招標(biāo)文件中未列入的工程信息越 多，工程造價(jià)就越難控制，工程項(xiàng)目建設(shè)過

13、程中的麻煩越大，因 此業(yè)主要聘請(qǐng)高素質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)來協(xié)助完成招標(biāo)工作。 主要工作內(nèi)容應(yīng)包括： (1)最接近實(shí)施施工圖的工程量清單，包括對(duì)其中主要材料單價(jià)的確定及其方 式、程序、時(shí)間； (2)工程造價(jià)的確定方式，即計(jì)價(jià)方式； (3)施工合同包含的工程實(shí)施范圍； (4)工程預(yù)付款的支付比例、計(jì)算基數(shù)、起扣點(diǎn)的規(guī)定，以及工程進(jìn)度款的支 付方式； (5)施工圖紙的確定，設(shè)計(jì)變更程序及規(guī)定； (6)設(shè)計(jì)圖紙或工程清單以外的工程計(jì)費(fèi)方式，費(fèi)率及費(fèi)率的調(diào)整規(guī)定； (7)投標(biāo)浮動(dòng)率的適用范圍； (8)提前或延遲竣工時(shí)間的獎(jiǎng)罰條款； (9)質(zhì)量優(yōu)劣的獎(jiǎng)罰條款； (10)檢測、檢驗(yàn)； (11)工程索賠； (12)違

14、約責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，包括不可抗力因素造成的損失處理； (13)工程保險(xiǎn)； (14)甲供材料和設(shè)備清單； (15)分包工程,以及總包收取的配合管理法； (16)工程變更、工程簽證等規(guī)定； (17)工程履約保證金或履約銀行保函數(shù)額和支付時(shí)間。2.4.2.5 工程變更及簽證是一個(gè)復(fù)雜的問題，也是工程造價(jià)難以控制的主 要所在，在實(shí)際操作中應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)工程變更及簽證進(jìn)行 管理。 (1) 明確工程變更、簽證的管理程序，各個(gè)環(huán)節(jié)各負(fù)其責(zé)分別把 關(guān)，相互制約。事前審方案，事中計(jì)量，事后按規(guī)定計(jì)算。 (2) 管理各項(xiàng)變更內(nèi)容，工程變更涉及諸多方面，主要包括: 業(yè)主對(duì)功能標(biāo)準(zhǔn)的變更； 現(xiàn)場地質(zhì)條件等不可預(yù)見因

15、素的變化； 由于業(yè)主原因工程總進(jìn)度計(jì)劃的變更； 業(yè)主要求施工方案的變更； 由于審圖或國家標(biāo)準(zhǔn)的改變而引起設(shè)計(jì)變更； 不可抗力的變更； 業(yè)主不能及時(shí)提供施工場地,技術(shù)資料的變更； 以及其他非承包人原因造成的變更。 如果在上述變更發(fā)生前就從組織上、技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn) 備，則可將變更所發(fā)生的工程造價(jià)達(dá)到有效的控制。2.4.3 價(jià)值工程類 價(jià)值工程由美國通用電氣公司工程師麥爾斯在1947年提出，是指 通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對(duì)所研究對(duì)象的功能、費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分 析，不斷創(chuàng)新，旨在提高所研究對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)。 價(jià)值工程的目的，就是以“對(duì)象的最低全生命周期成本，可靠地實(shí) 現(xiàn)使用者所需功能，以

16、獲取最佳的綜合效益”。現(xiàn)在各個(gè)國家將價(jià) 值工程方法運(yùn)用到了很多領(lǐng)域。2.4.3.1 價(jià)值工程的基本概念 價(jià)值工程，又稱價(jià)值分析，是一門技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的現(xiàn)代化管 理科學(xué)。它通過對(duì)產(chǎn)品的功能分析，研究如何以最低的成本去實(shí) 現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。因此，應(yīng)用價(jià)值工程，既要研究技術(shù)，又要 研究經(jīng)濟(jì)，即研究在提高功能的同時(shí)不增加成本，或在降低成本 的同時(shí)不影響功能，把提高功能和降低成本統(tǒng)一在最佳方案之中。2.4.3.2 價(jià)值工程的定義和基本原理 關(guān)于價(jià)值工程的定義，盡管有很多不同的說法，但都大同小異。 比較簡單的定義應(yīng)該是:價(jià)值工程是以功能分析為核心，使產(chǎn)品 或作業(yè)達(dá)到適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，即用最低的成本來實(shí)現(xiàn)其必要

17、功能的一 項(xiàng)有組織的活動(dòng)。 根據(jù)以上定義，可以把價(jià)值工程的基本原理歸納為以下三個(gè)方面2.4.3.2.1 價(jià)值、功能和成本的關(guān)系 價(jià)值工程的目的是力圖以最低的成本使產(chǎn)品或作業(yè)具有適當(dāng)?shù)膬r(jià) 值，亦即實(shí)現(xiàn)其應(yīng)該具備的必要功能。因此，價(jià)值、功能和成本 三者之間的關(guān)系應(yīng)該是： 價(jià)值=功能（或效用）/成本（或生產(chǎn)費(fèi)用） 用數(shù)學(xué)公式可表示為：v=F/C 上述公式給我們的啟示是： 一方面客觀地反映了用戶的心態(tài)，都想買到物美價(jià)廉的產(chǎn)品或作 業(yè)，因而必須考慮功能和成本的關(guān)系，即價(jià)值系數(shù)的高低； 另一方面，又提示產(chǎn)品的生產(chǎn)者和作業(yè)的提供者，可從下列途徑提高產(chǎn)品或作業(yè)的價(jià)值: (1) 功能不變，成本降低； (2) 成

18、本不變，功能提高； (3) 功能提高，成本降低； (4) 成本略有提高，功能大幅度提高； (5) 功能略有下降，成本大幅度下降。 為了對(duì)上述公式中的價(jià)值、功能和成本有一個(gè)正確的理解，需要說明如下: (1)價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來理解的，而是從價(jià)值的功能角度出發(fā)，表現(xiàn)為功能與成本之比。 (2)功能是一種產(chǎn)品或作業(yè)所擔(dān)負(fù)的職能和所起的作用。這里有一個(gè)觀念間題，專門用戶購置產(chǎn)品或作業(yè)，并非購買產(chǎn)品或作業(yè)的本身，“而是購買它所具有的必要功能。如果功能過全、過高，必然會(huì)導(dǎo)致成本費(fèi)用提高，而超過必要功能的部分用戶并不需要，這就會(huì)造成功能過剩；反之，又會(huì)造成功能不足。 (3)公式中的成本，也不是一般意義上

19、的成本，而是產(chǎn)品壽命周期的成本。 例如：工程項(xiàng)目的壽命周期，應(yīng)從可行性研究開始到保修期結(jié)束，其壽命周期成本也應(yīng)包括這期間的全部成本。2.4.3.2.2 價(jià)值工程的核心功能分析 價(jià)值工程的核心是對(duì)產(chǎn)品或作業(yè)進(jìn)行功能分析。這就是：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，要在對(duì)產(chǎn)品或作業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析的同時(shí)，還要對(duì)產(chǎn)品或作業(yè)的功能進(jìn)行分析，從而確定必要功能和實(shí)現(xiàn)必要功能的最低成本方案(工程概算);在項(xiàng)目施工時(shí)，也要在對(duì)工程結(jié)構(gòu)、施工條件等進(jìn)行分析的同時(shí)，還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的施工方案及其功能進(jìn)行分解，以確定實(shí)現(xiàn)施工方案及其功能的最低成本計(jì)劃(施工預(yù)算)。2.4.3.2.3 價(jià)值工程是一項(xiàng)有組織的活動(dòng) 在應(yīng)用價(jià)值工程時(shí)，必須有一個(gè)組織

20、系統(tǒng)，把備專業(yè)人員(如施工技術(shù)、質(zhì)量安全、施工管理、材料供應(yīng)、財(cái)務(wù)成本等)組織起來，發(fā)揮集體力量，利用集體智慧來進(jìn)行，方能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。組織的方法有多種，在項(xiàng)目建設(shè)中，把價(jià)值工程活動(dòng)同質(zhì)量管理活動(dòng)結(jié)合起來進(jìn)行，不失為一種值得推薦的方法。2.4.3.3 價(jià)值工程的工作程序 根據(jù)價(jià)值工程的工作標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目施工的特點(diǎn)，施工項(xiàng)目的價(jià)值工程工作程序可分以下四個(gè)階段實(shí)施：2.4.3.3.1 準(zhǔn)備階段 1.對(duì)象選擇 價(jià)值工程的應(yīng)用對(duì)象和需要分析的問題，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況 來確定，一般可從下列三方面來考慮: (1)設(shè)計(jì)方面:如設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是否過高，設(shè)計(jì)內(nèi)容中有無不必要的功能， 等等; (2)施工方面:主要是

21、尋找實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)要求的最佳施工方案，如分析施工 方法、流水作業(yè)、機(jī)械設(shè)備等有無不必要的功能(即不切實(shí)際的 過高要求); (3)成本方面:主要是尋我在滿足質(zhì)量要求的前提下降低成本的途徑， 應(yīng)選擇價(jià)值量大的工程進(jìn)行重點(diǎn)分析。 2.組織價(jià)值工程小組 價(jià)值工程小組的建立，要根據(jù)選定的對(duì)象來組織?？稍陧?xiàng)目經(jīng)理 部組織，也可在班組中組織，還可上下結(jié)合起來組織。 3.制訂工作計(jì)劃 價(jià)值工程的工作計(jì)劃，其主要內(nèi)容應(yīng)該包括：預(yù)期目標(biāo)、小組成 員及分工、開展活動(dòng)的方法和步驟等。2.4.3.3.2 分析階段 1.收集資料 (1)基礎(chǔ)資料:系指本項(xiàng)目及企業(yè)的基本情況，如企業(yè)的技術(shù)素質(zhì)和施 工能力，以及本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、工

22、程特點(diǎn)和施工組織設(shè)計(jì)等; (2)技術(shù)資料:含項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件、地質(zhì)勘探資料以及用料的規(guī)格和質(zhì) 量等; (3)經(jīng)濟(jì)資料:如項(xiàng)目的隨工圖預(yù)算、施工預(yù)算、成本計(jì)劃和工、料、 機(jī)費(fèi)用的價(jià)恪等; (4)業(yè)主單位意見:如業(yè)主單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的使用要求等。 2.功能分析 即對(duì)項(xiàng)目實(shí)體進(jìn)行系統(tǒng)的功能分析，如分析項(xiàng)目的每個(gè)部位、每 個(gè)分項(xiàng)工程，甚至每道工序在項(xiàng)目施工中的作用。 3.功能評(píng)價(jià) 即對(duì)工序、分項(xiàng)工程、部位進(jìn)行功能評(píng)價(jià)，求出其成本和價(jià)值。 2.4.3.3.3 方案創(chuàng)新和評(píng)價(jià)階段 1.提出改進(jìn)方案 目的是尋找有無其他方法能實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)功能，如混凝土工程有無新 的配合比或摻用附加劑，深基礎(chǔ)工程有無不同的開挖方法等。

23、 2.評(píng)價(jià)改進(jìn)方案 主要是對(duì)提出的改進(jìn)方案，從功能和成本兩方面來進(jìn)行評(píng)價(jià)，具 體計(jì)算新方案的成本和功能值。 3.選擇最優(yōu)方案 即根據(jù)改進(jìn)方案的評(píng)價(jià)，從中優(yōu)選最佳方案。2.4.3.3.4 實(shí)驗(yàn)與驗(yàn)收階段 (1)提出新方案，報(bào)送項(xiàng)目經(jīng)理審批，有的還要得到監(jiān)理工程師、設(shè) 計(jì)單位甚至業(yè)主的認(rèn)可。 (2)實(shí)施新方案，并對(duì)新方案的實(shí)施進(jìn)行跟蹤檢查。 (3)進(jìn)行成果驗(yàn)收和總結(jié)。三、全過程控制 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)

24、過程中的幾個(gè)階段具體談一下成本控制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目動(dòng)作的全過程。即項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招標(biāo)及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評(píng)等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的總的成本；費(fèi)用、利潤；要全面有效地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的各個(gè)階段的工程造價(jià)進(jìn)行控制并及時(shí)對(duì)各階段的偏差進(jìn)行糾正和調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益、社會(huì)效益的最優(yōu)化，對(duì)影響項(xiàng)目造價(jià)的各個(gè)階段進(jìn)行全過程、全面地控制。 有關(guān)分析資料顯示，在項(xiàng)目投資決策階段對(duì)投資的影響可達(dá)95%以上；初步設(shè)計(jì)階段可達(dá)75%95%，對(duì)建筑工程造價(jià)的影響力最大；技術(shù)設(shè)計(jì)階段可達(dá)35%75%，對(duì)建筑工程造價(jià)的影響力減小，該階段只確定工程設(shè)計(jì)的合理性、可

25、行性；在施工圖設(shè)計(jì)階段可達(dá)10%35%，其影響力進(jìn)一步削弱。因此，最關(guān)鍵的階段是項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策(決定因素)和設(shè)計(jì)階段(關(guān)鍵因素)，因此要根據(jù)影響力的大小有所側(cè)重。 事前控制，又叫前饋控制，是主管人員運(yùn)用所能得到的最新信息， 包括上一個(gè)控制循環(huán)中所產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，反復(fù)認(rèn)真地對(duì)可能出現(xiàn) 的結(jié)果進(jìn)行預(yù)測，然后將其同計(jì)劃要求進(jìn)行比較，從而在必要時(shí)調(diào) 整計(jì)劃和控制影響因素，以確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。搞好成本預(yù)測是成本 控制的第一步，預(yù)測的重要性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1)預(yù)測既是計(jì) 劃工作的前提條件，又是計(jì)劃工作的結(jié)果；2)預(yù)測是使管理具有預(yù) 見性的一種手段；3)預(yù)測有助于促使各級(jí)主管人員向前看，即為將 來

26、做準(zhǔn)備；4)預(yù)測有助于發(fā)現(xiàn)問題，從而集中力量加以解決。3.1.1 投資決策階段3.1.1.1 編制項(xiàng)目建議書 建設(shè)單位根據(jù)企業(yè)資本支出計(jì)劃提出工程項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，并指定項(xiàng) 目管理部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目建議書，項(xiàng)目建議 書經(jīng)項(xiàng)目管理部門審核后，提交決策部門審批。 （一）前期階段-事前控制3.1.1.2 編制可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告是決策的重要依據(jù),做好可行性研究報(bào)告的關(guān)鍵是做好市場調(diào)研,開發(fā)的項(xiàng)目是否有相應(yīng)的消費(fèi)群體,深入了解開發(fā)項(xiàng)目所定位的業(yè)主們的需要,要確保項(xiàng)目是適應(yīng)發(fā)展要求的;做好效益研究,從投入、產(chǎn)出入手,解決項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問題.既要符合所在城市的規(guī)劃要求,又

27、要滿足使用功能,既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求,又要考慮最大限度地節(jié)約用地,盡量做到布置緊湊合理,充分利用地形地貌,降低地皮費(fèi)用.可行性研究的深度要規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化,研究報(bào)告要確保真實(shí)性和科學(xué)性。3.1.1.3 編制投資估算。 投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。它是研究、分析開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù)，也是決策的主要依據(jù)。 在投資估算中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目內(nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖、工程內(nèi)容，費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理，確保估算質(zhì)量。主要工藝要進(jìn)行多方案比較，設(shè)計(jì)方案不僅要技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過程中去，按照

28、工程造價(jià)管理的原則，合理預(yù)測投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，盡可能打足投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要依據(jù)。3.1.1.4 項(xiàng)目決策 將項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告提交最高管理層,由管理層開專題會(huì)議進(jìn)行決策,在進(jìn)行充分論證后,得出科學(xué)的決策。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全過程造價(jià)的控制起著決定性的作用。一個(gè)城市中的不同區(qū)位和地點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的形成起著重要的影響作用：決策過程中發(fā)布根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的規(guī)劃功能，公共配套設(shè)施，居住人群的密集情況、流動(dòng)性、職業(yè)特點(diǎn)來確定該項(xiàng)目的開以類型，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的檔次，以及項(xiàng)目容積率、綠化率的確定，項(xiàng)目主要設(shè)備的選用等

29、；而這些都關(guān)系到工程造價(jià)的高低。 據(jù)相關(guān)資料顯示，項(xiàng)目決策階段的產(chǎn)出是決策的結(jié)果，這個(gè)階段的產(chǎn)出對(duì)總投資影響經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般為70%左右。這表明項(xiàng)目決策階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)具有決定性影響。在進(jìn)行投資估算的時(shí)候，對(duì)同類地區(qū)相鄰項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查、研究、對(duì)比、并根據(jù)項(xiàng)目之間的不同點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目投資估算成本的替換，以例題的確定投資估算。在進(jìn)行投資方案的決策時(shí)，進(jìn)行多方案比較，分析影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)量，對(duì)影響項(xiàng)目的造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性因素進(jìn)行重點(diǎn)控制。3.1.2 設(shè)計(jì)階段 工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制

30、工程造價(jià)的重點(diǎn)階段. 3.1.2.1 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度 在市場經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引入競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。3.1.2.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案 專家指出，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小(1%2%)，但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%。搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念必須克服，控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起

31、。因此，建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí)，要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，以提高投資效益為前提，積極而穩(wěn)妥地采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝。3.1.2.3 實(shí)行限額設(shè)計(jì) 控制工程造價(jià)，在設(shè)計(jì)過程中采用限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。分解投資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法，它是將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量分解到各個(gè)專業(yè)，然后再分解到各單位工程和各分部工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資的限額的控

32、制和管理，也同時(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量、及概預(yù)算指標(biāo)等方面的控制。3.1.2.4 技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制 方案設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后，還要重視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中采用限額設(shè)計(jì)是加強(qiáng)此階段監(jiān)督管理的有效手段，避免無謂的浪費(fèi)。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破?？刂聘潘悴怀^投資估算，主要對(duì)工程的設(shè)備、材質(zhì)控制，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，增加競爭意識(shí)，降低成本。 3.1.2.5 加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作 加強(qiáng)

33、圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。我們?cè)诠こ淌┕で?，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預(yù)決算部，對(duì)施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。3.1.2.6 加強(qiáng)洽商管理 杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，我們采取的方法是審核會(huì)簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。

34、3.1.2.7 采用合同措施，有效控制造價(jià) 在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。3.1.3 招投標(biāo)及簽約階段3.1.3.1 招投標(biāo)階段 建設(shè)工程在設(shè)計(jì)完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。 工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。通 過招投標(biāo)開發(fā)商對(duì)施工單位或材料供應(yīng)商的選擇，對(duì)項(xiàng)目投資乃至 質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。 1、招標(biāo)方式的確定。招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、

35、議標(biāo)等，各種 招標(biāo)方式有其特點(diǎn)及適用范圍，一般要根據(jù)承包形式、合同類型、 工程緊迫程度和業(yè)主期望控制工程建設(shè)和程度等決定。 一般采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)，盡量在主流媒體上發(fā)布招標(biāo)信息， 使那些有實(shí)力的潛在的承包商能夠公平地獲知信息。要注意區(qū)分哪 些是有實(shí)力的承包商，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企 業(yè)進(jìn)場”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。要求提供投標(biāo) 保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績和技術(shù)裝備等， 優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績與我們擬建工程相同的施工企業(yè)，特別要求 承擔(dān)此項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理未出任其他項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理； 考察施工隊(duì)伍的資信情況，資金不足的企業(yè)可能將工程款進(jìn)行設(shè)備的投入

36、，負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù)，這些都將造成工程款難以到位，制約工程進(jìn)展，影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。 2、做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，尤其是地下工程如基礎(chǔ)工程，排除地下障礙，抽水，機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)、塔吊安拆等費(fèi)用在招標(biāo)

37、階段就確定下來，以免日后結(jié)算時(shí)糾纏不清。雖然這些費(fèi)用具有不確定性，一次性包死可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但甲乙雙方都應(yīng)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。 3、選擇報(bào)價(jià)形式。在我國現(xiàn)階段通常采用兩種報(bào)價(jià)形式，即工程量清單和施工圖報(bào)價(jià)。按照有關(guān)規(guī)定，目前較多采用清單報(bào)價(jià)的方式，而施工圖報(bào)價(jià)這種報(bào)價(jià)形式主義以往應(yīng)用于得比較多。無論采用哪一種報(bào)價(jià)形式，都應(yīng)特別注意在招標(biāo)文件中一定要規(guī)定投檔人必須填寫材料（設(shè)備）明細(xì)匯總表，并在表中詳細(xì)列出所采用材料（設(shè)備）的名稱、品牌、規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)廠家、質(zhì)量等級(jí)、數(shù)量、單價(jià)及

38、合價(jià)，以便于評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)比分析以及簽約后的質(zhì)量控制。 4、合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。3.1.3.2 簽約階段 合同作為雙方當(dāng)事人履行權(quán)利和義務(wù)，相互索賠的依據(jù)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，認(rèn)真編制招標(biāo)文件有簽訂工程合同尤為重要。房地產(chǎn)商必須對(duì)以下有關(guān)合同問題進(jìn)行策劃和決策： 1、確定簽約的承包商的數(shù)量和發(fā)包方式。在合同簽約階段房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目大小、專業(yè)復(fù)雜程度、自身管理能力、管理的風(fēng)險(xiǎn)等因素來確定；力求即有利于業(yè)主控制造價(jià)又回避風(fēng)險(xiǎn)。 2、合同

39、價(jià)格形式。不同種類的合同價(jià)格形式，有著不同的應(yīng)用條件、責(zé)任與權(quán)利以及對(duì)合同雙方有不同的風(fēng)險(xiǎn)。目前多選擇固定合同總價(jià)的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資：但采用些形式時(shí)要特別注意風(fēng)險(xiǎn)包干范圍的確定。 3、保函或保證金的應(yīng)用。保函或保證金是為了保證投票人能夠認(rèn)其投標(biāo)和忠實(shí)履行合同而設(shè)置的保證措施，房地產(chǎn)商應(yīng)該很好地加以利用，比較常用的有投標(biāo)保函（或保證金）等。使用過程中要注意它們的使用時(shí)段以及相互銜接關(guān)系。 4、重要合同條款的確定。關(guān)于工期、質(zhì)量、造價(jià)這三個(gè)方面的合同條款，是施工合同最重要的內(nèi)容。實(shí)踐中關(guān)于開竣工日期的界定；參加驗(yàn)收的單位、人員，采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭議的處理；對(duì)價(jià)款調(diào)整的

40、范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)、確認(rèn)；對(duì)工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算所需要的文件、程序和效力進(jìn)行等上述問題必須進(jìn)行明確具體的規(guī)定。主要包括： 施工合同價(jià)款：必須明確是固定總價(jià)合同、固定單價(jià)合同，還是可調(diào)單價(jià)合同。一般來說，對(duì)工期較短、規(guī)模較小的施工項(xiàng)目，宜采用固定總價(jià)合同，這樣既體現(xiàn)了招標(biāo)的公正性、嚴(yán)肅性，又有利于施工進(jìn)展工程中的工程款撥付控制；對(duì)工期較長、規(guī)模較大、前期準(zhǔn)備不甚充分的施工項(xiàng)目，可采用可調(diào)價(jià)格合同，以更好地、實(shí)事求是地反映工程實(shí)際費(fèi)用支出，所以，該類合同條款必須明晰。如果為固定總價(jià)合同，必須寫明總價(jià)固定包干的范圍，應(yīng)包含雙方在工程招標(biāo)書和中標(biāo)書及其附件已經(jīng)明確

41、的工程內(nèi)容和預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)因素(在招標(biāo)文件中，應(yīng)附明確的施工圖紙目錄以及施工范圍)； 工程造價(jià)計(jì)價(jià)模式條款：這些條款包含了本工程造價(jià)的計(jì)價(jià)模式，一經(jīng)簽訂，不可隨意更改。這些條款往往與投標(biāo)人的優(yōu)惠條件一同出現(xiàn)，由于工程項(xiàng)目施工過程中發(fā)生情況的多樣性、不確定性，幾乎沒有一個(gè)工程是不發(fā)生現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更的，這些條款約定了發(fā)生這些情況后的工程價(jià)款處理方式、結(jié)算方式，對(duì)這些條款必須仔細(xì)推敲，認(rèn)真對(duì)待； 工程款撥付方式條款：就整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的各環(huán)節(jié)而言，施工階段占整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期的時(shí)間最長，在施工期間造價(jià)控制的最直接體現(xiàn)就是工程款撥付的控制。對(duì)承包商的工程款撥付，或以時(shí)間進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)(一般以月進(jìn)度)；或以形象進(jìn)

42、度為節(jié)點(diǎn)，總之，都應(yīng)該是在總合同價(jià)款控制前提下的多節(jié)點(diǎn) 價(jià)控制的最直接體現(xiàn)就是工程款撥付的控制。對(duì)承包商的工程款撥付，或以時(shí)間進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)(一般以月進(jìn)度)；或以形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)，總之，都應(yīng)該是在總合同價(jià)款控制前提下的多節(jié)點(diǎn)進(jìn)度款控制，一般在進(jìn)度款提交、核定和撥付時(shí)間上應(yīng)有明確規(guī)定，以維護(hù)雙方利益，在資金上確保工程順利進(jìn)展。 另外，通用條款對(duì)于災(zāi)害（風(fēng)、雨、雪、洪、震）等達(dá)到什么程度才能被認(rèn)定為不可抗力未明確，雙方當(dāng)事人在合同中應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害的程度應(yīng)予量化。如幾級(jí)以上的大風(fēng)，幾級(jí)以上的地震，持續(xù)多少天達(dá)到多少毫米的降水等才能認(rèn)定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。 事中控制

43、，又叫現(xiàn)場控制，控制工作的重點(diǎn)是正在進(jìn)行的計(jì)劃實(shí)施過程，是控制工作的基礎(chǔ)，是成本控制的核心。因此，必須加強(qiáng)事中控制。 前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運(yùn)、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。 在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。同時(shí)派代表進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對(duì)施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。在整個(gè)施工過程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度，及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，合理安排每一

44、道工序。 另一個(gè)重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。 （二）建設(shè)階段-事中控制3.2.1 選擇合理的施工方案 對(duì)中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對(duì)其施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)方案認(rèn)真審核，采 用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評(píng)審，要合理化、經(jīng)濟(jì)化，尤其涉及到 圖紙以外增加的方案，一定在保證安全、質(zhì)量的前提下，用最經(jīng)濟(jì)的 方案，從而降低工程成本，減少工程變更和現(xiàn)場簽證，加強(qiáng)投資控制。3.2.2 控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證 在工程建設(shè)項(xiàng)目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進(jìn)行有 效控制。為防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，除在審核圖紙時(shí)把關(guān)外，還 應(yīng)在甲、乙方、設(shè)計(jì)單位的圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)單位的技術(shù)咨

45、詢中盡量消 除漏洞。設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，盡可能 把設(shè)計(jì)變更控制在施工階段初期，尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變 更，更要先比較各個(gè)方案的優(yōu)劣，選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法，使工程造 價(jià)得到有效控制。 3.2.3 嚴(yán)格審核工程施工造價(jià) 根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度和現(xiàn)場施工的實(shí)際進(jìn)度，即時(shí)核定施工預(yù)算。對(duì)于實(shí)際 有可能超出相應(yīng)施工單位報(bào)價(jià)的部分，要加以詳細(xì)分析，找出原因，調(diào)整 或修正，對(duì)工程造價(jià)實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。 a.各種單項(xiàng)工程造價(jià)嚴(yán)格控制在預(yù)算內(nèi)。各種主要材料及設(shè)備的價(jià)格， 如鋼筋、商品混凝土、水電主材設(shè)備等均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi)。盡量不突 破，如果必須調(diào)整則應(yīng)及時(shí)辦好現(xiàn)場材料、設(shè)備的確認(rèn)手續(xù)。 b

46、.對(duì)于施工單位未按設(shè)計(jì)施工圖完成的工程內(nèi)容，要辦理好相關(guān)手續(xù)， 在結(jié)算中予以扣減。 c.工程項(xiàng)目的材料費(fèi)一般占工程總造價(jià)的50%60%左右，材料費(fèi)用是成 本控制的關(guān)鍵。建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對(duì)某些材料可采用 甲方指定或限價(jià)方式。在材料調(diào)差方面，主材及設(shè)備調(diào)低調(diào)高的部分都要 認(rèn)價(jià)，辦好相關(guān)手續(xù),結(jié)算時(shí)據(jù)實(shí)調(diào)差。 d.結(jié)算審計(jì)時(shí)，對(duì)各個(gè)單項(xiàng)的工程量分別復(fù)核，同時(shí)對(duì)定額套項(xiàng)要嚴(yán)格 審核，不出現(xiàn)漏項(xiàng)、增項(xiàng)及施工單位套高不套低的現(xiàn)象。 e.在工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的結(jié)算審核制度，自身審 核后，再送至專業(yè)審計(jì)單位進(jìn)行二次審核，通過層層把關(guān)，真實(shí)合理地反 映工程造價(jià)，從而降低工程成

47、本。 3.2.4 工程造價(jià)的預(yù)算采用工程量清單報(bào)價(jià) 我國已加入WTO，正逐步嘗試實(shí)施國際通行的做法，2003年已發(fā)布GB50500-2003建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范，對(duì)于工程的發(fā)包應(yīng)采用工程量清單報(bào)價(jià)的方式，將工程成本市場化，增加競爭意識(shí),降低工程成本，或在工程設(shè)計(jì)比較完善的情況下，工程采用單方造價(jià)包干，限定所用材料的品牌、價(jià)格及包干范圍、內(nèi)容等，降低后期施工過程中的變更與簽證，從而降低工程成本。 3.2.5 優(yōu)選專業(yè)分包，防止壟斷性行業(yè)任意抬價(jià) 在工程建設(shè)中，對(duì)于工程承包方式，在不影響整個(gè)工程質(zhì)量、進(jìn)度的前提下，盡量采用總包加專業(yè)分包制，即專業(yè)事由專業(yè)單位去做，從而降低中間環(huán)節(jié)和工程成本。

48、如土建主體工程應(yīng)與門窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包，由各自專業(yè)單位進(jìn)行承包，這樣能保證工程的質(zhì)量，同時(shí)降低工程成本。有些特殊專業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質(zhì)的專業(yè)施工單位承擔(dān)，如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等。 3.2.6 深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關(guān)資料 在工程施工過程中，審價(jià)人員和費(fèi)用控制人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對(duì)照?qǐng)D紙察看施工情況，有時(shí)與監(jiān)理、總承包方及施工人員進(jìn)行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場施工動(dòng)態(tài)，及時(shí)審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整和控制工程造價(jià)，并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。 3.2.7 抓好合

49、同管理，減少工程索賠 在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。3.2.8 完善工程付款程序,把握好付款的關(guān)口 在工程施工過程中，對(duì)工程進(jìn)度款的支付流程是由施工單位提交申請(qǐng)支付工程款單，監(jiān)理單位根據(jù)工程進(jìn)度狀況初步核算工程量，從而進(jìn)一步估算工程造價(jià)，

50、再由監(jiān)理單位將附有工程量完成情況的清單及付款申請(qǐng)單移交于工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，由造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)再對(duì)此進(jìn)行核查，以確定工程款的撥付。層層把關(guān)，層層審核，程序比較嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任比較清晰，對(duì)工程造價(jià)起到有力控制，但由于在工程建設(shè)的過程中，各項(xiàng)工作非常繁雜，經(jīng)常出現(xiàn)一些對(duì)工程造價(jià)的失控點(diǎn)和盲點(diǎn)，項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生與否，以及發(fā)生的量的大小，不能客觀反映出來，因此在這方面要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)，建立臺(tái)賬，使之與工程的進(jìn)度直接銜接起來，讓工程造價(jià)與工程進(jìn)度圖一樣直觀。3.2.9 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有

51、效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。3.2.10 從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。3.2.11 做好材料、設(shè)備的定貨、采購、供應(yīng)工作，嚴(yán)把材料設(shè)備價(jià)格關(guān) 項(xiàng)目管理者可在施工過程中參與主要材料的選型定價(jià)，為做好選型定價(jià)工作，要認(rèn)真調(diào)查和分析材料市場的價(jià)格及其走勢，對(duì)商品混凝土、鋼材、門窗、水電及墻地面裝飾等大宗材料的采購應(yīng)協(xié)助

52、承包商進(jìn)行多家比選，對(duì)大型的工程項(xiàng)目還可以組織供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo)，在質(zhì)量、服務(wù)、價(jià)格方面反復(fù)比較，從中選優(yōu)。甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。3.2.12 加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理3.3.1 竣工結(jié)算 竣工結(jié)算是業(yè)主和施工單位都十分重視的工作，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。此階段控制和管理的重點(diǎn)是： （一）核對(duì)竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗(yàn)收合格，嚴(yán)格核對(duì)合同條款中約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)依據(jù)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格

53、和優(yōu)惠與承諾條件等，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。（二）檢查核對(duì)隱蔽工程驗(yàn)收記錄及施工日記，所有隱蔽工程均需進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)行監(jiān)理的工程要經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。（三）落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，設(shè)計(jì)變更要有原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人簽字，并經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師簽字，重大設(shè)計(jì)變更要經(jīng)原設(shè)計(jì)部門審批，否則不應(yīng)列入竣工結(jié)算。并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。（三）后期階段-事后控制（四）現(xiàn)場按竣工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行工程量的核實(shí)。按圖嚴(yán) 格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會(huì)有意高估工程量，建設(shè) 單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)

54、，認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算 誤差，按實(shí)結(jié)算。（五）做到嚴(yán)格、合理、公平、公正。3.3.2 后評(píng)價(jià)階段 后評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的一次性綜合性評(píng)價(jià)，也是對(duì)項(xiàng)目工程造 價(jià)控制的總結(jié)。一般來說，房地產(chǎn)商應(yīng)做好三個(gè)方面的工作：一是 對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理、分析和歸類，分析影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素 并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為下次項(xiàng)目的控制提供參考；二是總結(jié)造價(jià) 控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接；如何有效防范價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，由被動(dòng) 向主動(dòng)控制轉(zhuǎn)化的經(jīng)驗(yàn)；三是分析自身在全過程控制造價(jià)方面的不 足及欠缺，找出其因素并中以克服。四、措施方法4.1.1 四步法 隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)

55、商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外,還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧欎N售收入成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平？明源根據(jù)幾年來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個(gè)步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績?cè)u(píng)估。（一）成本控制方法4.1.1.1 制定目標(biāo)目標(biāo)成本 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。 許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先

56、沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。 目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。4.1.1.2 明確崗位職責(zé)責(zé)任成本體系 “責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)

57、指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。 “責(zé)任成本體系”包含四大要素,即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位,落實(shí)責(zé)任到人,最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。 責(zé)任成本范圍： “責(zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡單的說，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)

58、構(gòu)樹”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進(jìn)行定義并加以實(shí)施。4.1.1.3 跟蹤執(zhí)行動(dòng)態(tài)成本法 動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。 動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？ 我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測算，只有這樣才能控制成本、

59、輔助營銷決策。 如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測算?一個(gè)中心，三條主線 動(dòng)態(tài)成本=合同性成本非合同性成本待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄?三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。4.1.1.4 業(yè)績?cè)u(píng)估優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說話 制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績進(jìn)行評(píng)估。 將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對(duì)部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進(jìn)