中國房價問題的宏觀分析2資料(共11頁)

1、 中國(zhn u)高房價問題的分析 由于我是一個建筑專業(yè)的在讀大學生，又是一個經(jīng)濟學的愛好者。我對中國的房地產(chǎn)行業(yè)與房價一直都有關注。大約從2000年左右中國的房價就開始一路狂奔，一路看漲，直到2014年。在最近幾個月一些城市(chngsh)的房價開始減緩，甚至有些下跌。 對于中國房價上漲的原因，不同的人有不同的看法，當然(dngrn)肯定是很多的因素造成的。我個人覺得下面這幾個原因是最主要的。我們都知道我國是一個人口大國，特別是農(nóng)村人口。隨著城市化的加快，越來越多的農(nóng)村人向城市轉(zhuǎn)移，使得城市住房的需求增加，從而帶動了城市房價的上漲。特別是很多的大學生，由于在一線城市的發(fā)展機會相對于其他的三

2、四線城市來說更大。所以，當他們大學畢業(yè)時，他們就會留在他們所在的上學的城市里，工作買房。這在一定程度上也會帶動房價的上漲。人們的生活水平的提高，從而增加了人們對住房的需求。在城市里一般人們都喜歡在市中心區(qū)域購房或超前購房。這樣的話會導致市中心的住房緊張，無法滿足需求，供不應求而導致房價上漲，同時又帶動周邊的房價上漲。由于看到房產(chǎn)行業(yè)的前景，一些人開始投資在房產(chǎn)上，他們組成炒房團體，聚集大量的空房，抬高房價。甚至一些市民也跟著炒房，由于受益豐厚，從而帶動了周圍的其他人跟著炒。房價越高炒的人越多，炒的人 越多又帶動了更多的人進來。而政府在這方面又沒有什么有效的法律來制約。房地產(chǎn)開發(fā)商故意哄抬價格。

3、他們利用商業(yè)手段，故意制造房源緊缺(jn qu)的假象，使買房者迅速買房。開發(fā)商便借此哄抬價格。他們的手段多種多樣，目的都是讓更多地人來買便借此抬價。物價上漲也是房價上漲的一個主要的原因。土地的價格過高?；蛟S房價并不一定是由于土地價格過高而引起的，但高房價確實推動(tu dng)了土地的價格。反過來高的土地價格有使得房價上漲政府(zhngf)的調(diào)控并沒有能起到作用，相反有一些調(diào)控反而促使了房價的上漲。就目前來看政府的調(diào)控好像一點都沒有起到作用。市場的均衡是由供求決定的，就目前中國的房源數(shù)量來說，供給是完全可以滿足需求的。但房價還是在上漲，在很大的因素上都是人為的操作。 房價過高又會帶來很多的危

4、害。其中最主要的有。過多的 HYPERLINK /search?word=社會資源&fr=qb_search_exp&ie=utf8 社會資源投向 HYPERLINK /search?word=房地產(chǎn)業(yè)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地產(chǎn)業(yè)導致我國金融機構潛在的風險越來越大。大城市中國過高的房價極大的提高了這些城市的商務成本，間接的削弱了這些城市的綜合競爭力。目前我國資金還不十分寬裕，國有企業(yè)改革、 HYPERLINK /search?word=產(chǎn)業(yè)結(jié)構&fr=qb_search_exp&ie=utf8 產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整、 HYPERLINK /search?word=基礎設

5、施建設&fr=qb_search_exp&ie=utf8 基礎設施建設、解決就業(yè)問題等都需要大量資金投入，如果過多的資金投在 HYPERLINK /search?word=房地產(chǎn)業(yè)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地產(chǎn)業(yè)，而使工農(nóng)業(yè)發(fā)展得不到必要的資金支持， HYPERLINK /search?word=中小企業(yè)貸款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 中小企業(yè)貸款難問題得不到解決，將會對我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長帶來不利影響。過高房價形成的重要原因是投資性購房比例過高，不恰當?shù)奶Ц吡朔績r，而是真正想改善住房的居民望樓興嘆。我國大城市中房價過高，會引發(fā)中城區(qū)空樓現(xiàn)象

6、嚴重。這對于市區(qū)繁榮，商業(yè) HYPERLINK /search?word=業(yè)態(tài)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 業(yè)態(tài)都將帶來不利影響。過高房價使得購房者承受過多的 HYPERLINK /search?word=按揭貸款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 按揭貸款。目前 HYPERLINK /search?word=按揭貸款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 按揭貸款最多可達八成，期限最長30年。以購買一套130平方米、單價為7000元的住房為例，按揭貸款要達到60至70萬，月均還款超過5000元，目前利率較低，還能夠承受，未來幾十年內(nèi)，一旦物價

7、走高導致利率上升，個人還款會出現(xiàn)較大風險。而且過高的“供樓”負擔，影響了這部分居民的后續(xù)消費能力，這對于我國 HYPERLINK /search?word=擴大內(nèi)需&fr=qb_search_exp&ie=utf8 擴大內(nèi)需，增加消費，治理通縮會帶來不利影響。 接下來我們來看一下近五年中國的一些(yxi)一二線城市的房價走勢。從上表可知，2008年到2010年北京(bi jn)的房價在這五個城市中是處于領先地位，然后是上海。2010年3月到2011年12月上海的房價最高，2011年到現(xiàn)在又是北京的房價最高。這是2014年一月份最新的全國(qun u)房價前50名，北京還是居于榜首，而南方城市廈

8、門迎頭趕來位于第四的位置上。據(jù)排行榜可知，1月全國城市房價排行榜前10名分別(fnbi)是北京、上海、深圳、廈門、三亞、溫州、杭州、廣州、南京、天津。福州房價以14066元/平方米，位居(wi j)全國第11，同比上漲15.48%。廈門的同比漲幅高達18.94%。很多人都感嘆房價太高買不起房。但你越不買它就漲得越高。由于房價的過高，影響著市場的發(fā)展。需然我們現(xiàn)在搞的主要是市場經(jīng)濟，但在高房價所帶來的一系列問題下，國家不得不做出一些有力的控制。近幾年國家出臺了很多的政策來調(diào)控房價，但是越調(diào)越高。那接下來讓我們來看一下近幾年國家的調(diào)控政策。2006.5.24關于切實穩(wěn)定住房價格的通知 關于做好穩(wěn)定

9、住房價格工作的意見。內(nèi)容：1.嚴格土地管理，清理閑置土地：對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。2.調(diào)整土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。3.明確受惠住房標準，合理引導住房與消費：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米

10、以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。 2006.6.30國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房(zhfng)供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格意見的通知（國十五條）。具體內(nèi)容：1.調(diào)整(tiozhng)住房供應結(jié)構。2.調(diào)整(tiozhng)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。3. 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。4.調(diào)整消費信貸政策。 5.再次加大力度清理閑置土地。 2007.9.27人民銀行和銀監(jiān)會通知加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理2007.12.5中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知2008.12.20國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 2009.

11、12.17關于進一步加強土地出讓收支管理的通知。2009.12.20關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 2010.4.17國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（新國十條）。2010.6.4關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知。2011.1.26（國務院辦公廳關于(guny)進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知）。 2011.1.27關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策(zhngc)的通知。2013年國五條的出臺(ch ti)。2013年2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。主要內(nèi)容有（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制。（二）

12、堅決抑制投機投資性購房。（三）增加普通商品住房及用地供應。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設。（五）加強市場監(jiān)管。國家在房價的調(diào)控上花了很多的功夫，出了很多的力。但在整體上又并沒有能取得好的效果。這其中的原因是很多的。 第一件事情就是要加大 HYPERLINK /search?word=保障性住房&fr=qb_search_exp&ie=utf8 保障性住房建設力度，加快 HYPERLINK /search?word=棚戶區(qū)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 棚戶區(qū)的改造。對這兩項工作，在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。第二，要鼓勵居民購買自住房和改善性用房。但與此同時

13、，要采取措施抑制投機。中國的國情決定了我們的住房必須堅持安全、經(jīng)濟、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設。第三，要運用好稅收、差別利率以及 HYPERLINK /search?word=土地政策&fr=qb_search_exp&ie=utf8 土地政策等 HYPERLINK /search?word=經(jīng)濟杠桿&fr=qb_search_exp&ie=utf8 經(jīng)濟杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。第四，要維護 HYPERLINK /search?word=房地產(chǎn)市場&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法違規(guī)

14、的行為。我覺得只要政府有決心解決這個問題，而且不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是經(jīng)過深入 HYPERLINK /search?word=調(diào)查研究&fr=qb_search_exp&ie=utf8 調(diào)查研究，統(tǒng)籌考慮各方面的情況，制定長遠的規(guī)劃和政策，使我國的房地產(chǎn)有一個穩(wěn)定發(fā)展的局面，這是可以做到的?！焙芏嗳硕颊f中國的房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟，關于這個問題，人們(rn men)就會聯(lián)想到20世紀的日本。他們在戰(zhàn)后經(jīng)濟飛速發(fā)展，特別是當時的房產(chǎn)事業(yè)。美國知名雜志福布斯評比出了世界(shji)7大近在眼前的金融泡沫，我國的房地產(chǎn)市場赫然列在第二位。然而，在國內(nèi)一些經(jīng)濟學家中和房地產(chǎn)業(yè)界，對房地產(chǎn)是否(sh fu

15、)有泡沫存在著巨大爭議。中國房地產(chǎn)是否存在泡沫？答案應該是肯定的。首先，居民收入與購房能力比已遠遠超過警戒線。目前國際上公認的家庭年收入與購房合理比例為16，超過這個比例就說明房價已高，也意味著產(chǎn)生了泡沫，但我國已經(jīng)遠遠超過了1:1020，深圳則高達1:36，這無疑證明我國房地產(chǎn)存在巨大的泡沫。其次，購房群體貸款比例和額度的大幅增加進一步驗證了泡沫的增大。在2005年以前，購房人群中接近70%是一次性付款或短期貸款。目前的一項調(diào)查統(tǒng)計表明，包括投資和投機購房在內(nèi)的購房群體中，一次性付款只有10%，90%是通過銀行貸款按揭買房。這一數(shù)字變化說明，這是房地產(chǎn)炒作和泡沫增長的一個明顯信號。其中一些購

16、房者并非僅僅是為了滿足自身居住，而是為了投資或投機炒房購買多套住房，而本又沒有那么多資金，只能靠銀行按揭，一旦房價大跌，他們將血本無歸。這種情況，與美國次貸危機爆發(fā)頗為相似。第三，調(diào)控政策頻頻出臺說明決策層意在擠掉房地產(chǎn)泡沫。試想，如果我國的房地產(chǎn)是健康的，房價是正常的，國務院就不會在去年12月14日國務院常務會上釋放調(diào)控信號，而后國家六部委也不會出臺“國十一條”。這表明，房地產(chǎn)泡沫存在的危險性已引起高層關注。中國的房產(chǎn)(fngchn)確實是存在泡沫的，但是是否會發(fā)生像日本房地產(chǎn)泡沫一樣的情況，現(xiàn)在下結(jié)論還言之過早。當前，在一線城市和部分二線城市，房地產(chǎn)價格確實存在一些泡沫，但在政府的宏觀調(diào)控決策之下，泡沫膨脹的可能性較小。中國和日本20世紀末期的現(xiàn)象有某些相似之處，吸取日本的經(jīng)驗教訓對于我們解決房地產(chǎn)市場(shchng)過熱的問題是必要的。從2014年1月到現(xiàn)在，大多的城市房價開始下滑。這是否會引起中國的房價會整體的下滑。這是由很多因素(yn s)決定的。下面來看一下北京從1月份到6月份的房價走勢。從表中可知從3月起房價開始大幅度下滑，或許，在今后的幾個月也會有大幅度的下滑趨勢。對于(duy)我個人來講當然很想房價能有一個大部分人都能接受的位置。我覺得對于房地產(chǎn)