房地產(chǎn)金融服務(wù)趨勢與新營銷模式分析

1、房地產(chǎn)及REITs萬億藍(lán)海，群雄逐鹿，誰能問鼎？房地產(chǎn)市場展望商業(yè)地產(chǎn)：以人為本理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)空間廣闊存量時代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨縱觀房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，將經(jīng)歷“開發(fā)主導(dǎo)”、“開發(fā)+持有”和“持有+服務(wù)”三大階段，其中城市化的不斷推進(jìn)，居民生活水平不斷改善是核心推動因素。房地產(chǎn)：持續(xù)堅挺的行業(yè)據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2016年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%，已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)存量持有高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)服務(wù)也將伴隨著城鎮(zhèn)化率的提升，業(yè)務(wù)需求開始逐步釋放世界主要國家城鎮(zhèn)化水平中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的城市化率是

2、70%西方發(fā)達(dá)國家的城市化率都在85%左右國家1950196019701980199020002011法國55.2%61.9%71.1%73.3%74.1%76.9%85.8%韓國21.4%27.7%40.7%56.7%73.8%79.7%83.2%日本53.4%63.3%71.9%76.2%77.3%78.7%91.3%英國79.0%78.4%77.7%78.5%78.1%78.7%79.6%美國64.2%70.0%73.6%74.5%75.5%79.1%82.4%中國11.8%16.2%17.4%19.4%26.4%35.9%50.6%房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈包含中介行、物業(yè)管理、

3、城市配套服務(wù)商和地產(chǎn)金融四大主要業(yè)務(wù)板塊，最為核心的中介行常年由線下中介門店和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)占據(jù)，而物業(yè)管理則主要由開發(fā)商衍生的物業(yè)管理公司經(jīng)營。但在互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持下，跨行業(yè)數(shù)據(jù)共享，跨平臺業(yè)務(wù)對接逐漸成為趨勢，未來將極大提高房地產(chǎn)服務(wù)效率和業(yè)務(wù)范圍。商業(yè)地產(chǎn)：以人為本理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)空間廣闊掘金新藍(lán)海萬科Vanke（全面布局型）作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍梯隊的核心企業(yè)，萬科早已開啟房地產(chǎn)后黃金時代業(yè)務(wù)的全面布局，通過全面布局，打造全生命周期服務(wù)，旨在以消滅客戶痛點、提升客戶幸福感為己任，為客戶創(chuàng)造真實價

4、值。萬科Vanke （全面布局型）萬科（Vanke）在物業(yè)管理這一房地產(chǎn)服務(wù)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，萬科物業(yè)在住宅及商寫、開發(fā)商、資產(chǎn)、樓宇智能化和生活服務(wù)六大業(yè)務(wù)單元均有涉獵。截至2016年底，已布局全國65個大中城市，服務(wù)項目超過1800個，服務(wù)361萬戶家庭，超1075萬人口。存量房交易市場亦有所動作。今年4月19日，萬科就曾30億元入股鏈家集團(tuán)，這意味著無論是從單純的財務(wù)投資，還是未來戰(zhàn)略協(xié)同、業(yè)務(wù)合作的角度出發(fā)，萬科都對鏈家這一房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在存量房市場的發(fā)展?jié)摿涫芸隙āｉL租公寓和養(yǎng)老地產(chǎn)市場，萬科也在大力布局。其更為注重服務(wù)和運(yùn)營的業(yè)務(wù)特征，目前萬科旗下已擁有萬科泊寓長租公寓品牌，和萬科

5、幸福家、橡樹匯、隨園嘉樹、智匯坊、怡園等養(yǎng)老地產(chǎn)品牌。掘金新藍(lán)海恒大Evergrande （戰(zhàn)略合作型）近年業(yè)績增長迅猛的恒大集團(tuán)則更擅長跨界戰(zhàn)略，無論是恒大足球亞冠的體育榮耀還是恒大健康的美好生活愿景，都顯示出恒大一直在尋求地產(chǎn)開發(fā)以外的業(yè)務(wù)突破。而在房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展上，恒大也自然打出了一手戰(zhàn)略合作牌。恒大Evergrande （戰(zhàn)略合作型）2015年7月31日，馬斯葛（現(xiàn)名：恒騰網(wǎng)絡(luò)）發(fā)布公告,擬認(rèn)購公司75%股份的騰訊控股與恒大地產(chǎn)，將成為該公司兩大股東，恒大將利用其社區(qū)規(guī)模及物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢，與騰訊的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢及規(guī)模合作，共同建立互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)上平臺(ICS網(wǎng)上平臺)，為社區(qū)用

6、戶提供訂購、物流安排及產(chǎn)品或服務(wù)交付等O2O一站式服務(wù)，至此，恒大騰訊聯(lián)手入主馬斯葛后，將打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。2017年3月21日，恒騰網(wǎng)絡(luò)在港公布2016年業(yè)績，恒大、騰訊入主后首年便實現(xiàn)扭虧為盈, 相較上一財年，凈利潤增長102.35%，營業(yè)額增長31.13%，毛利率上浮15.95%，達(dá)到42.78%。截至2016年底，恒騰密蜜APP已完成產(chǎn)品功能搭建且用戶數(shù)持續(xù)增長，目前已有功能53項，注冊用戶近26萬人，試點社區(qū)交樓業(yè)主認(rèn)證率達(dá)93.8%，APP功能使用覆蓋率達(dá)98%。據(jù)稱，未來除了繼續(xù)擴(kuò)大智慧社區(qū)規(guī)模外，還將探索互聯(lián)網(wǎng)家居業(yè)務(wù)，打造“一站式”互聯(lián)網(wǎng)家居服務(wù)。作為恒大健康產(chǎn)

7、業(yè)的重點之一，恒大社區(qū)醫(yī)養(yǎng)是集團(tuán)布局房地產(chǎn)服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。未來將著力整合國內(nèi)三甲醫(yī)院優(yōu)質(zhì)資源，建立社區(qū)健康管理服務(wù)體系。通過中西醫(yī)結(jié)合，提供涵蓋傳統(tǒng)養(yǎng)生、基礎(chǔ)診療、健康體檢、慢病管理等在內(nèi)的社區(qū)醫(yī)療健康服務(wù)。同時，針對長者提供居家照料、護(hù)理、康復(fù)等服務(wù)，打造“15分鐘健康服務(wù)圈”。2015年6月18日，恒大第一家互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院已在廣州正式亮相。掘金新藍(lán)?；幽闒antasia（專注社區(qū)型）作為2016年房地產(chǎn)銷售金額僅122億元的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，花樣年旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模有限，但其打破傳統(tǒng)物業(yè)管理模式桎梏，全面吸納社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)資源、合作伙伴資源并加以整合，打造出多元化的“彩生活”社區(qū)O

8、2O服務(wù)平臺的業(yè)務(wù)模式，卻塑造了成功的企業(yè)戰(zhàn)略定位，并在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域獲得了較大突破?；幽闒antasia（專注社區(qū)型）2014年6月30日，花樣年分拆彩生活成功上市，彩生活I(lǐng)PO引來360、新浪易居等眾多帶有互聯(lián)網(wǎng)基因的投資者關(guān)注。隨后，其業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，截至2016年12月31日，旗下社區(qū)服務(wù)平臺彩之云APP的注冊用戶數(shù)增加至400萬左右， 活躍用戶近200萬。目前，彩生活已經(jīng)形成了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+增值服務(wù)平臺的組合。物業(yè)管理服務(wù)從傳統(tǒng)的保安保潔保修保綠到成為連接客戶的重要入口，服務(wù)領(lǐng)域得到全面延伸。商業(yè)模式則由管理架構(gòu)和經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變實現(xiàn)了商業(yè)模式的全面升級。據(jù)花樣年集團(tuán)2016年度業(yè)績公

9、告顯示，增值服務(wù)對集團(tuán)的分部溢利貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)致30.2%，其中，彩生活2016年內(nèi)總收益同比增加62.2%至人民幣約13.42億。未來，彩生活住宅模式及合伙人制度將成為其輕資產(chǎn)擴(kuò)張的重要方式繼續(xù)擴(kuò)充規(guī)模，到2020年彩生活服務(wù)管理面積將增加至25億平方米，用戶量達(dá)到1億人?；幽闒antasia（專注社區(qū)型）彩生活合約管理項目數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)：以人為本理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)空間廣闊未來商業(yè)模式殊途同歸從國際經(jīng)驗來看，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場起步較早，經(jīng)過幾十年發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入較為成熟的運(yùn)營階段，這對于仍處于發(fā)展階段的國內(nèi)房地

10、產(chǎn)市場趨勢預(yù)判具有重要的參考價值。我們發(fā)現(xiàn)，與國外相比，我國當(dāng)前二手房交易占比較低，這也預(yù)示著，未來存量的機(jī)會將愈發(fā)明顯。以日本為例，1965-1974年間，日本新建住房占住房總存量的96%，而1975-1985年間僅占45%。1985年以后，二手房交易活躍度開始逐年提升。從2001年開始，以東京圈為主的核心都市圈二手公寓成交數(shù)量連續(xù)13年保持正增長，日本存量房市場已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。而從美國經(jīng)驗來看，2012年，美國房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)其他服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38%、42%和20%。綜合而言，美國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)62%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的38%，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)

11、業(yè)。未來商業(yè)模式殊途同歸：中國二手房交易占比較低未來商業(yè)模式殊途同歸：除了我國二手房交易市場空間巨大以外，據(jù)目前開發(fā)速度推測，未來五年全國商品住宅銷售面積約52.6億平方米，新開工面積50.6億平方米，物業(yè)管理市場將有50多億平方米增量，加上2016年全國物業(yè)管理面積約185億平方米，未來五年全國物業(yè)管理規(guī)模約235億平方米。按照2016年百強(qiáng)企業(yè)管理項目平均物業(yè)服務(wù)費計算，未來五年全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模將達(dá)到1.2萬億元，物業(yè)管理行業(yè)同樣將成為新的萬億級市場藍(lán)海。未來商業(yè)模式殊途同歸在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展過程中，不管經(jīng)營企業(yè)來路如何，開發(fā)商轉(zhuǎn)型也好，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)切入也罷，服務(wù)需求決定了其最終

12、的商業(yè)模式都將以搭建房地產(chǎn)服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位、全生命周期的服務(wù)平臺為核心。由此，商業(yè)模式的升級也將經(jīng)歷前期的資源爭奪，中期的差異競爭和后期的服務(wù)生態(tài)構(gòu)建三個階段。未來商業(yè)模式殊途同歸第一階段跑馬圈地：單一盈利模式快速復(fù)制，如鏈家的門店，彩生活的物業(yè)管理面積快速擴(kuò)張。第二階段創(chuàng)新主導(dǎo)：尋求差異化，通過創(chuàng)新來提升服務(wù)的溢價能力，例如社區(qū)O2O。第三階段構(gòu)建生態(tài)：搭建服務(wù)平臺，為業(yè)主提供全方位、全周期服務(wù)。REITS：帶動人類進(jìn)步的金融工具REITS：帶動人類進(jìn)步的金融工具REITS的由來：1960年9月14日，美國總統(tǒng)艾森豪威爾簽署了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資信托法，允許設(shè)立REITs，該法把REIT

13、定義為“有多個受托人作為管理者，并擁有可轉(zhuǎn)讓受益權(quán)益（Beneficialinterest）份額的非公司型組織（Association）。國會的立法初衷是使中小投資者通過參與REITs投資于大型商業(yè)房地產(chǎn)，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。房地產(chǎn)投資信托法案給予REITs的稅收優(yōu)惠在很大程度上參照了1940年投資公司法的相關(guān)規(guī)定。合格的REITs享受與依法成立的投資公司同等的稅收優(yōu)惠。第一批REITs于1961年設(shè)立；1965年6月14日，首只REIT（ContinentalMortgageInvestors）在紐約證券交易所上市交易。REITs發(fā)展歷史緩慢發(fā)展階段（19601968年）迅速

14、發(fā)展階段（19691974年）調(diào)整階段（19751985年）改組階段（19861990年）現(xiàn)代REIT時代（1991年至今）緩慢發(fā)展階段（19601968年）第一批REITs于1961年設(shè)立；1965年6月14日，首只REIT（Continental Mortgage Investors）在紐約證券交易所上市交易。這一階段REITs發(fā)展緩慢，截至1965年，美國約有65家REITs，其中大部分是在1962年股票市場下跌之前設(shè)立。 1963-1968年間，REITs的總市值增長極為緩慢。這一階段REIT行業(yè)緩慢發(fā)展的原因主要包括：（1）法律不允許REITs自己管理和經(jīng)營房地產(chǎn)；（2）對房地產(chǎn)投資

15、者來說，該法案的一些規(guī)定使其他一些組織形式（例如有限責(zé)任合伙企業(yè)）比REITs更具稅收優(yōu)惠。 迅速發(fā)展階段（19691974年）這一階段抵押型REITs的數(shù)量迅速增加，形成了REIT行業(yè)第一次發(fā)展高潮。整個REIT行業(yè)的資產(chǎn)額從約10億美元開始，迅速超過210億美元。抵押型REITs提供長期抵押貸款以及短期的建設(shè)和開發(fā)貸款（C&D貸款），而且借貸杠桿比例相當(dāng)高。在這一階段，一方面由于信貸狀況的變化使房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)公司的資金極為短缺，融資需求上升；另一方面，銀行、信用社和其他傳統(tǒng)的抵押貸款和C&D貸款提供者因高息吸儲能力受到限制，而無法滿足房地產(chǎn)商的融資需求。抵押型REITs的大量出現(xiàn)就是為了

16、填補(bǔ)這一融資缺口。由于貸款利率不受限制，因此抵押型REITs有能力募集足夠的資金，向資金緊缺的房地產(chǎn)商提供高利率的抵押貸款和C&D貸款。另外，建立抵押型REITs的動機(jī)還涉及金融機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)的考慮。當(dāng)時銀行、信用社和保險公司不能直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)，因此，它們試圖通過設(shè)立抵押型REITs參與這些業(yè)務(wù)。在上述因素的推動下，房地產(chǎn)商、銀行、保險公司和其他金融機(jī)構(gòu)組建了自己的抵押型REITs。 調(diào)整階段（19751985年）在調(diào)整階段，REIT行業(yè)普遍降低了其財務(wù)杠桿比例（負(fù)債比例），注重房地產(chǎn)的權(quán)益投資，并推出了“自行清算型有期限REIT”（Self-liquidating finite

17、-life REIT, FREIT），以應(yīng)對其他投資工具的競爭。19741975年美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退之后，利率上升促使REITs的融資成本上升。高企的利率和房地產(chǎn)市場供給過剩的狀況一起導(dǎo)致了大量抵押貸款違約現(xiàn)象的出現(xiàn)和房地產(chǎn)商的破產(chǎn)，這使抵押型REITs的不良資產(chǎn)比率上升，資產(chǎn)水平急劇下降，負(fù)債率普遍較高（而且大多是短期貸款）的抵押型REITs開始陷入困境。除了利率上升、房地產(chǎn)市場疲軟和短期借款比例高企等因素外，REITs的過度放貸也是主要原因之一。過度放貸一方面是由于建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展導(dǎo)致抵押型REITs放貸時缺乏應(yīng)有的審慎；另一方面是作為發(fā)起人的銀行、REITs及其顧問之間存在利益沖突。銀行和

18、REITs的投資顧問為了獲得更多的費用收入而促使REITs盲目擴(kuò)大信貸規(guī)模。陷入困境的抵押型REITs開始通過銀行貸款的重新安排、轉(zhuǎn)換或出售抵押物業(yè)和改善資產(chǎn)組合等方法來進(jìn)行艱難調(diào)整。權(quán)益型REITs通過收購抵押型REITs低價拋售的物業(yè)而得以度過房地產(chǎn)市場的低靡期；一些抵押型REITs通過受讓抵押物的方式轉(zhuǎn)為權(quán)益型REITs。進(jìn)入20世紀(jì)80年代以后，REITs調(diào)整了投資策略和經(jīng)營理念，強(qiáng)調(diào)用權(quán)益資產(chǎn)代替抵押貸款資產(chǎn)，降低負(fù)債比率。但是，REITs的競爭對手也陸續(xù)出現(xiàn)。改組階段（19861990年）1986年國會通過了稅收改革法案（Tax Reform Act of 1986），其相關(guān)規(guī)定有

19、利于REITs的發(fā)展。 第一，該法對有限合伙企向投資者結(jié)轉(zhuǎn)虧損的能力作出了限制。第二，該法取消了房地產(chǎn)資產(chǎn)加速折舊的規(guī)定。這兩項規(guī)定大幅度削弱了房地產(chǎn)類有限合伙企業(yè)（如RELPs和MLPs）的稅收優(yōu)勢，促使投資者轉(zhuǎn)向REITs。第三，該法放松了REITs對房地產(chǎn)進(jìn)行管理的限制，允許REITs擁有、經(jīng)營和管理大部分收益型商業(yè)房地產(chǎn)。 現(xiàn)代REIT時代（1991年至今）1991年購物中心開發(fā)商KIMCO房地產(chǎn)公司（KIMCO Realty）首發(fā)新股募集資金1.35億美元，這標(biāo)志著美國“現(xiàn)代REITs時代”（Modern REITs Era）的到來。第一，權(quán)益型REITs的組織結(jié)構(gòu)形式出現(xiàn)了創(chuàng)新。1

20、992年Taubman Centers公司首次公開發(fā)行采用了一種新型結(jié)構(gòu)的REIT，即傘形合伙房地產(chǎn)投資信托（Umbrella Partnership REITs，UPREIT）。鑒于其遞延納稅功能，UPREITs對私人房地產(chǎn)所有者極具吸引力，因此，UPREIT一經(jīng)推出便迅速成為權(quán)益型REIT的主流形式。第二是對機(jī)構(gòu)投資者投資REITs限制的放松。1993年的綜合預(yù)算調(diào)整法（Omnibus Budget Reconciliation Act of 1993）改變了養(yǎng)老基金投資于REITs時REITs的股權(quán)結(jié)構(gòu)要求。根據(jù)該法，養(yǎng)老基金投資于REITs時，按照該基金的所有者數(shù)目計算持有REITs股

21、份的股東數(shù)目，從而使REITs順利通過上述所有權(quán)測試），即“百人原則”和“五人原則”。而在這之前，養(yǎng)老基金投資于REITs時，該基金只作為REITs的一個股東計算，從而易于違反上述兩項原則。另外，低利率和REITs股票的高回報也吸引了基金介入REITs市場。20世紀(jì)90年代以來REITS的發(fā)展?fàn)顩r 美國REITs年度IPO數(shù)目及金額（1992-2003）國外REITs的發(fā)展情況目前480多家房地產(chǎn)投資信托的全球市值超過6050億美元。美國148家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到3000億美元左右；第二位的是澳大利亞，64家上市地產(chǎn)基金市值達(dá)到780億美元；處于第三位的是法國，48家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到730億

22、美元。 REITs的優(yōu)點 ：對房地產(chǎn)商REITS為房地產(chǎn)商提供了良好的投資渠道 1 REITs提供了穩(wěn)定的收益和稅收優(yōu)惠。2 REITs提供了良好的流動性和分散風(fēng)險機(jī)制。房地產(chǎn)所有者在出資換取“經(jīng)營性合伙單位”（契約憑證）時，同時也獲得了一種“看漲期權(quán)”：在一定時間（通常是1年）后，按照商定的比例用“經(jīng)營性合伙單位”換取現(xiàn)金或REIT股票。 REITS為房地產(chǎn)商提供了良好的融資渠道1，股權(quán)融資（公司型）2，債權(quán)融資 （抵押性）REITs的優(yōu)點 ：對購買者（投資者）收益高1、股利支付比例高2、REITs的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主。3、增值空間大風(fēng)險低1、預(yù)期可預(yù)見投資2、收益穩(wěn)定、收益波動性

23、低REITs的優(yōu)點 ：對購買者（投資者）風(fēng)險低1、預(yù)期可預(yù)見投資2、收益穩(wěn)定、收益波動性低從歷史數(shù)據(jù)來看，與美國主要股票指數(shù)相比，REITs股票具有高收益、低風(fēng)險的特征。如圖5-1所示，在1971年12月31日至2002年12月31日期間，權(quán)益型REITs的收益率為12.35%，超過道瓊平均工業(yè)指數(shù)（7.25%）、納斯達(dá)克綜合指數(shù)（7.79%）和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)（10.68%）；同時，其風(fēng)險（13.46%）卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這三種股票指數(shù)。關(guān)于REITs 那些你不知道的事“股神”巴菲特也有REITs情結(jié)，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)披露，巴菲特收購了Seritage GrowthProperties 8%的權(quán)益，推動

24、該房地產(chǎn)投資信托基金的價格在午后交易時段一度上漲18%。巴菲特的黃金搭檔、美國著名投資家，查理芒格曾表示：“比起機(jī)構(gòu)投資者，REITs更適合個人投資者。專業(yè)團(tuán)隊專業(yè)服務(wù)專業(yè)的團(tuán)隊和專業(yè)的投資經(jīng)理人對REITs的資產(chǎn)進(jìn)行管理，將每年產(chǎn)生的收益以分紅的形式分配給投資者。物業(yè)的租金收入是通過租賃合約所規(guī)定的期限和租金來決定的，所以房地產(chǎn)信托基金分配給投資人的現(xiàn)金流是穩(wěn)定而且有保證的。風(fēng)險分散安全性強(qiáng)股票的市場價格變動幅度大,可以暴漲暴跌,安全性低、風(fēng)險性大，而REITs除非遇到戰(zhàn)爭及自然災(zāi)害等不可抗力，一般來說租金不會有大幅度波動，安全性高、風(fēng)險性小且具有很好的抗通脹特性，可作為長期保值工具。REI

25、Ts收益率往往高于其他投資品，REITs的市場規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。從長期或短期看，REITs的收益都能跑贏股票。中國市場的REITs物權(quán)法的出臺為中國式的REITs提供了法律依據(jù)中國房地產(chǎn)去庫存的指導(dǎo)方針需要REITs中國普通投資者的投資產(chǎn)品的匱乏需要REITs首度Sodo：類REITs抵押類REITS看得清，看得懂的投資產(chǎn)品萬萬沒想到，我們做到了。穩(wěn)步發(fā)展，靜候佳機(jī)1、長春房子會掉價嗎？2、長春房子還會漲價嗎？截至去年12月31日，我市總?cè)丝?72.9萬人，出生率5.51%。，自然增長率1.63%。，計生率95.78%，出生人口性別比110.79：100，常住人口城鎮(zhèn)化率56.5%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率45%。（距離68%還有11.5%，109.25萬人的供求空間）長春市國土資源局網(wǎng)站公布了長春市區(qū)2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃的公告。其中，2017年長春國土供應(yīng)以經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、綠園區(qū)為主，總計供應(yīng)住宅用地1885萬平方米。長春市未來十年的城市總體規(guī)劃中，城市規(guī)模將有較大的提升，規(guī)劃至2020年，全市人口將達(dá)到950萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到68%；其中中心城區(qū)實際居住人口424萬人，建設(shè)用地規(guī)模445平方公里。長春本地房地產(chǎn)庫存及供應(yīng)情況來看，6月份，長春新建商品住宅庫存量為103