房屋批量精裝修工程管理講義（126頁）

1、 批量精裝修管理1.概述2.設(shè)計3.成本與采購4.施工管理4.1進度控制4.2質(zhì)量管理4.3文明施工與成品保護5.驗收和保修6.總結(jié)與展望 目錄 1 概述 1.1標桿企業(yè)如何看待精裝修？1概述 1.1標桿企業(yè)如何看待精裝修？1概述 1.1標桿企業(yè)如何看待精裝修？1概述 1.1標桿企業(yè)如何看待精裝修？1概述因為區(qū)域環(huán)境的不同，企業(yè)間的差異，所以我們對于精裝的理解也不一定與萬科等標桿企業(yè)相同。各房地產(chǎn)行業(yè)都會在不同程度上理解，精裝修房必定是未來房地產(chǎn)行業(yè)競爭的重點范圍！對于“精裝房的規(guī)?；北仨氁鹞覀冏⒁?！我們應(yīng)該開始學(xué)習(xí)和積累精裝修房的開發(fā)經(jīng)驗！ 1.2 精裝修離我們有多遠？1 概述比較內(nèi)容家

2、庭裝修公共裝修批量裝修模式項目分布高度分散相對集中較為分散設(shè)計高度個性化基本標準化較高標準化施工速度較慢較快相當快報價單價相當高單價較高單價較低利潤率管理環(huán)節(jié)多，利潤率低材料采購空間大，利潤高甲方控制水平高，靠規(guī)模和精細化管理獲取利潤客戶投訴多，不容易導(dǎo)致群訴少多，容易導(dǎo)致群訴 1.3 裝修的類別如何區(qū)分？1 概述 家庭、公裝管理思路 批量裝修管理思路 1.3 裝修的類別如何區(qū)分？1 概述客戶滿意是客戶忠誠的基礎(chǔ);客戶滿意包括多個角度，多個維度；工程質(zhì)量是構(gòu)成客戶滿意的重要方面；要高度重視批量裝修質(zhì)量的群訴問題，把握不住時很容易給企業(yè)帶來災(zāi)難！ 1.4 精裝修房評價指標是什么？ 1 概述以下問

3、題都會有可能引起群訴 1.4 精裝修房評價指標是什么？ 1 概述管理范圍分布廣闊，批量大；精細化設(shè)計內(nèi)容非常多；土建交付質(zhì)量要求高，工序銜接的控制要求，采購管理要求嚴謹；質(zhì)量控制程序非常繁雜，工藝要求高；工期要求快；保修與維修服務(wù)多； 1.5 批量精裝修的難點 1概述 2 設(shè)計由誰設(shè)計？如何減少設(shè)計錯誤？精裝修是不是“先毛坯，后裝修”。裝修設(shè)計從什么時候開始介入？設(shè)計如何適當減少現(xiàn)場施工難度？設(shè)計如何與采購密切配合，有效降低成本？如何加深設(shè)計師的體驗，如何通過客戶投訴改善設(shè)計？設(shè)計如何實現(xiàn)標準化？如何實現(xiàn)工廠化？ 2.1 有關(guān)精裝修設(shè)計方面的疑問2 設(shè)計裝修工作，我們首先想到的是設(shè)計環(huán)節(jié)。毛坯

4、房戶型功能不全，不能滿足生活需要；設(shè)計效果不能獲得客戶的價值認同；設(shè)計師缺乏足夠的生活經(jīng)驗；設(shè)計過于復(fù)雜，或者過于簡單；設(shè)計不能實現(xiàn)精細化； 選用的材料不適合大面積使用； 2.2 當前精裝修設(shè)計遇到的主要問題2 設(shè)計引用視頻（8月7日下午） 2.3 精裝修設(shè)計案例分享2 設(shè)計感謝前人為我們提供的一些經(jīng)驗！要考慮的內(nèi)容：1、戶型優(yōu)化時要求從批量精裝修角度進行設(shè)計；2、廚房的布置（流程布置、配置布置、水電預(yù)埋定位等）；3、衛(wèi)生間的布置（潔具布置、小電器布置、更衣壁櫥的布置、水電預(yù)埋定位等）；4、入口玄關(guān)空間的預(yù)留；5、廳、房家具布置方案、空調(diào)機位布置方案（確定電氣、弱電定位等）；6、洗衣機、拖布池

5、等布置（上水、下水的布置）；7、室外空調(diào)架的定位（與預(yù)留洞及建筑立面緊密相關(guān)）； 2.4 方案研究階段2 設(shè)計感謝前人為我們提供的一些經(jīng)驗！ 2.4 方案研究階段2 設(shè)計核心提示：1、前期戶型方案中一定要嚴格做好實際尺度的家具布置圖；2、將裝修設(shè)計工作形成標準化的研究；3、將裝修設(shè)計研究要分類分檔次進行； 2.5 細化設(shè)計階段2 設(shè)計感謝前人為我們提供的一些經(jīng)驗！需要注意的問題：1、入戶門風(fēng)格和形式的選擇必須與室內(nèi)設(shè)計統(tǒng)一；2、建筑設(shè)計院的施工圖與精裝修設(shè)計是否矛盾（尺寸差異、水電定位差異、機電設(shè)備預(yù)留洞口等）；3、室內(nèi)公共部分裝修設(shè)計與戶內(nèi)裝修設(shè)計的銜接（地面標高、入戶門內(nèi)外門套的裝修）；4

6、、室外設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計的銜接（陽臺、露臺門、窗等）；5、平面布局優(yōu)化設(shè)計在報建報批前進行最合適；6、主體基礎(chǔ)施工前完成室內(nèi)各部位設(shè)計最合適；舉例華潤精裝房精細化設(shè)計導(dǎo)則批量精裝修的設(shè)計問題范例： 2.5 細化設(shè)計階段2 設(shè)計感謝前人為我們提供的一些經(jīng)驗！重要部品重點深入設(shè)計研究：通過一系列的研究形成相關(guān)設(shè)計指南、導(dǎo)則類；為成本控制奠定基礎(chǔ)；仍然是要注意按分類分檔次歸納，便于管理控制；側(cè)重細節(jié)圖集、圖片類便于指導(dǎo)施工參考；戶內(nèi)門設(shè)計范例： 2.5 細化設(shè)計階段2 設(shè)計感謝前人為我們提供的一些經(jīng)驗！設(shè)計如何適當減少現(xiàn)場施工難度: 住宅產(chǎn)品精裝修設(shè)計強調(diào)人性化設(shè)計，避免個性化設(shè)計，強調(diào)通用性功能，避免

7、特殊性功能，強調(diào)固品材料，避免特性材料，便于大面積統(tǒng)一施工，有效控制施工質(zhì)量。 通過制定相關(guān)支持文件實現(xiàn)對施工的幫助！范例：選擇工業(yè)化的專業(yè)隊伍 如果說衛(wèi)生潔具在完成采購后，可以直接讓裝修施工單位按設(shè)計圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內(nèi)門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應(yīng)該由專業(yè)的家具制造商來完成設(shè)計和施工安裝。因為一個樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬，只有由專業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時完成施工任務(wù)，并達到設(shè)計要求。可由專業(yè)制造商工廠化完成的施工內(nèi)容： 櫥柜工程、門及門套工程、木地板工程、固定家具工程、家用電

8、器安裝及調(diào)試、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)安裝、弱電系統(tǒng)安裝等。 2.6 設(shè)計產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化工廠化2 設(shè)計實現(xiàn)標準化！ 實現(xiàn)工廠化！裝修零部件工廠化 2.6 設(shè)計產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化工廠化2 設(shè)計 企業(yè)之間越來越多地表現(xiàn)為基于“時間、質(zhì)量、成本”的競爭。 一個大型裝修項目的完成主要可分為：墻體安裝、大理石安裝、吊頂安裝、木制品的零部件安裝、機電安裝、五金安裝以及軟裝飾品的布置等方面。在過去，這些都是在現(xiàn)場制作完成的，現(xiàn)在大部分已經(jīng)實現(xiàn)了零部件工廠化制作。現(xiàn)場成品安裝，如：大理石、木制品、五金等。 隨著家具行業(yè)發(fā)展，技術(shù)能力和生產(chǎn)設(shè)備的提高和更新，已經(jīng)逐步解決了裝飾工程中的較多部品批量生產(chǎn)的問題。 木制品零部件的工廠化生產(chǎn)

9、，現(xiàn)場成品安裝對整個室內(nèi)裝飾工程來說具有非常重要的現(xiàn)實意義: 1、保證質(zhì)量 由于木制品實在家具廠批量生產(chǎn)制作，也就是按照家具的質(zhì)量要求進行制作的，肯定比原來在現(xiàn)場制作的質(zhì)量要好，而且可以避免產(chǎn)品的色差問題。2、縮短工期 由于木制品是在工廠生產(chǎn)制作，所以在現(xiàn)場施工的同時，可以預(yù)先把要加工的木制品下單到家工廠進行生產(chǎn)制作，待現(xiàn)場的隔墻和吊頂施工完畢立即進行木制品安裝，這樣可以大大縮短原來的施工工期。3、有利于控制成本 木制品在廠里加工可以進行合理配料，控制原材料的成本，相對于現(xiàn)場制作 時工作面大，現(xiàn)場管理不能面面俱到，容易造成材料浪費等具有很大的優(yōu)越性。另外在工廠里勞動力也比較集中，人工的運用也可

10、以達到最合理化，減少現(xiàn)場施工人員的數(shù)量、住宿、等帶來的壓力以及現(xiàn)場安全、質(zhì)量隱患。 2.6 設(shè)計產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化工廠化2 設(shè)計信息同步的溝通管理，是實現(xiàn)裝修工廠的重要環(huán)節(jié)！ 2.6 設(shè)計產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化工廠化2 設(shè)計 裝 修 工 廠 化 技 術(shù) 實 施 思路 2.6 設(shè)計產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化工廠化2 設(shè)計裝飾工程木制品零部件的工廠化生產(chǎn)流程實例 2.6 設(shè)計產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化工廠化2 設(shè)計 全面家居解決方案就是從建筑設(shè)計方案開始，對戶型、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、廚房衛(wèi)生間設(shè)計、水電氣設(shè)計、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細節(jié)統(tǒng)一研究，系統(tǒng)的功能集成。 2.7 全面家居解決方案介紹2設(shè)計 目前有很多專人研究住宅精裝修的標準化體系。這種住宅精

11、裝修的研究，不僅是簡單研究在毛坯房的基礎(chǔ)上如何怎么再裝修的問題，而是全面地為整套家居住宅提供解決方案。這種做法就是裝修行業(yè)中最大提升和進步。 3 成本與采購成本控制工作量80%在于設(shè)計階段主要是：（1）產(chǎn)品定位標準的選定、設(shè)計風(fēng)格確定；（2）主要材料對比選擇；（3）設(shè)計內(nèi)容及技術(shù)標準的確定；（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標準）（4）設(shè)計細節(jié)及裝修標準；（例如：材料鋪貼方式直接影響材料的損耗）成本控制工作量20%在于施工階段主要是：（1）預(yù)算控制；招標方式采購方式選擇（2）工程發(fā)包控制；（3）施工階段的成本控制；（如：設(shè)計材料管理、避免簽證等）（4）決算階段的成本控制； 3.1 成本控制從設(shè)計開始

12、 3 成本與采購一般按以下步驟進行：（1）根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價。一般室內(nèi)裝修成本標準可在3001000元/平方米范圍選擇和確定；（由多部門參與確定）（2）按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設(shè)計深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本；（可由裝修設(shè)計公司來完成）（3）按確定的裝修設(shè)計進行主要裝修材料、部品的采購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等；（由預(yù)算采購部門來完成）（4）根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確地做出裝修預(yù)算；（預(yù)算部門來完成）方法是：按精細化圖紙編制

13、清單。對比實際施工樣板間工程量，形成單套計算模塊。（5）根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標調(diào)整裝修設(shè)計；（多部門參與）（6）按照最終的定板裝修設(shè)計完成精裝修成本預(yù)算的編制； 3.2 設(shè)計階段成本控制流程成本定位裝修設(shè)計設(shè)計預(yù)算采購詢價編制預(yù)算調(diào)整設(shè)計實施預(yù)算3 成本與采購1、甲供材料的選擇范圍；地板、瓷磚、涂料、石材、窗臺板、門、櫥柜系統(tǒng)、潔具、燈具、電器等。（在招標前根據(jù)詳細的清單確定甲供材料的范圍）2、批量采購的選擇；（要求充分了解供應(yīng)商的管理、誠信度，合同中要側(cè)重考慮供貨服務(wù)、維修支持等）3、競標性采購（需要重點提示：不宜采用低價競標采購，應(yīng)結(jié)合設(shè)計品質(zhì)要求，以保質(zhì)重，合理讓利為對比。）4、部品

14、設(shè)計與采購應(yīng)避免廠家的供貨壟斷； 3.3 采購管理3 成本與采購需要注意的內(nèi)容3.3.1 木門的采購1、木門是對進度的影響極大，是最值得關(guān)注的項目之一。關(guān)注的質(zhì)量要點：（1）木材干燥水平；（2）木材本身的品質(zhì)；（3）門板的構(gòu)成方式，實木門、空心門、模壓門；（4）飾面做法；（5）油漆質(zhì)量；（6）門套的設(shè)計方式；（7）門的五金件；2、幾乎所有項目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個步驟，并在采購合同中與供應(yīng)商予以明確：第一階段：門的設(shè)計，技術(shù)標準的確定，五金件配置的確定；第二階段：樣板門制作，確定驗收標準；第三階段：根據(jù)供應(yīng)商的產(chǎn)能排產(chǎn)，并約定門框、門扇、門套進場時間；第四階段

15、：現(xiàn)場安裝的相關(guān)要求，驗收的要求，成品保護的要求； 3.3 采購管理3 成本與采購櫥柜采購關(guān)注的質(zhì)量要點：1、臺面人造石與天然石區(qū)別，價格差別可達10倍；（天然石維修內(nèi)容多，主要是石紋的問題）2、柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分；3、表面裝飾材料，便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張；4、每一種五金件，進口和非進口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀；5、抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成；6、封邊條的工藝及材料；7、各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等；8、深入了解供應(yīng)商配套環(huán)節(jié)的加工水平；3.3.2 櫥

16、柜的采購 3.3 采購管理3 成本與采購安裝時對現(xiàn)場有一定影響1、成品木制作包含：（衣柜、鞋柜、玄關(guān)收納柜、衛(wèi)生間櫥柜、儲藏柜、背景墻）2、已上幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級；3、活動部件的可靠性需要認真把握；4、防潮能力常常不足；5、制作安裝的時間比較長；3.3.3 成品木制作的采購 3.3 采購管理3 成本與采購關(guān)注要點：1、龍頭等配件的選擇必須與潔具匹配；（設(shè)計須重視）2、下水配件選擇的質(zhì)量保證；（容易生銹）3、馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動太大；4、浴缸直接影響泥水的施工進度，應(yīng)予關(guān)注；5、衛(wèi)生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也非常之大；(設(shè)計、銷售均要引起

17、重視） 3.3.4 衛(wèi)生潔具的采購 3.3 采購管理3 成本與采購3、注意事項：（1）對房間的方正性、地面的平整度要求很高；（除了采購的問題，土建施工應(yīng)高度重視引起木地板工藝問題的因素）（2）對鋪貼的工藝要求也很嚴格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴重質(zhì)量問題；（3) 能勝任的施工班組不是很多，進場前的培訓(xùn)很重要?。?）木地板的安裝速度很快；（5）成品保護要求很高，木地板的維護比較難；（在采購時就必須明示要求的施工樣板要求、保護方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大。）1、木地板種類：強化地板，實木復(fù)合地板，實木地板。2、鋪裝方法：空鋪法，龍骨法，毛地板法，架空法。3.3.5 木地板的采購 3.3 采購

18、管理3 成本與采購 盡管瓷磚是標準的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時應(yīng)注意以下問題：1、瓷磚因排版原因而導(dǎo)致的瓷磚損耗非常大，采購時必須考慮這個問題；2、大批量采購時，要做到同一型號、同一規(guī)格、同一批次、同一色號絕非 易事，必須采取組織措施防止出現(xiàn)明顯的色差；3、無縫磚、經(jīng)過切割后不容易保證平整度和縫隙的順直度；（設(shè)計時注意）4、不宜采用復(fù)雜的切割、斜拼方式。（損耗非常大，設(shè)計時注意）5、最好按照每一色號準備12的瓷磚用于物業(yè)維修；（重要！談判時注意）6、瓷磚的供應(yīng)對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨；3.3.6 地磚、瓷磚的采購 3.3

19、采購管理3 成本與采購1、石材主要使用部位：地面鋪地、窗臺板、櫥柜臺面、門套、裝飾柱等2、石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。3、石材編號是一件細致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時很容易出現(xiàn)錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。 （材料管理應(yīng)重視）注意：石材很難實現(xiàn)甲方供貨！3.3.7 石材的采購 3.3 采購管理3 成本與采購1、通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多，但

20、是對其質(zhì)量也不能過分放松。強度過低或者過高的水泥都有可能造成普遍的空鼓。2、白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會發(fā)黑。3、用水泥粘貼石材時，其粘接強度更應(yīng)重視，過高的強度可能導(dǎo)致石材開裂，過低的強度又可能導(dǎo)致石材空鼓甚至脫落。4、與石材防水劑之間是否匹配也值得關(guān)注。注意：水泥不適合甲方供貨。但需要掌握水泥的品種和性能，對質(zhì)量的影響。3.3.8 水泥的采購 3.3 采購管理3 成本與采購1、膩子（1）成品膩子存在的問題：可施工性差，遮蓋力不足，等等，膩子出現(xiàn)質(zhì)量問題比想象的要多得多；（2）自己熬制的膩子也存在一些問題；（3）原土建單位施工的膩子問題更多；（需要劃清分界，能不用土建單位施工的那部分膩子

21、盡可能劃分給專業(yè)裝修隊伍）2、乳膠漆（1）乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主找茬，差不多是最難管的工序；（2）建議采購時選擇中檔以上的產(chǎn)品。然而高檔乳膠漆的反光問題又使得施工難度大大增加；（3）乳膠漆的涂布率是一個容易引起爭議的問題，通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比較公平；（隨產(chǎn)品不同略有差別）（乳膠漆在管理中有較大的難點）注意：膩子和乳膠漆不適合甲方供貨。3.3.9 膩子和乳膠漆 3.3 采購管理3 成本與采購1、設(shè)置適當形式的天花角線，有利于遮蓋可能的結(jié)構(gòu)誤差；2、相反，扁平的天花角線非常容易凸顯墻面的不平；3、幾乎不可以采用木天花角線，也不可以采用密度板代替石膏板做天花角線；3.3.

22、10 天花角線 3.3 采購管理3 成本與采購1、有關(guān)裂縫問題；2、有關(guān)含水率問題；注意：各類裝飾膠合板不適合甲方供貨3.3.11 各類裝飾膠合板 3.3 采購管理3 成本與采購（1）衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因為烤漆產(chǎn)品檔次較低，容易變黃。（2）收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因為玻璃膠本身會收縮，引起變形。（3）安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否則必定會影響吊頂質(zhì)量。3.3.12 鋁合金吊頂 3.3 采購管理3 成本與采購在集中采購情形下： 開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。 3.3

23、.13 電器開關(guān)插座 3.3 采購管理3 成本與采購1、燈具的采購：建議配置廚房、衛(wèi)生間、走道部分照明燈具為主。2、五金件的采購：五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計和選樣時當然要予以重視。 3、鏡子的采購：容易產(chǎn)生的問題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。（合同中應(yīng)明確保護方法和交付狀態(tài)）4、空調(diào)等電器設(shè)備的采購：廠家競標，批量采購。3.3.14 其他部品材料的采購 3.3 采購管理3 成本與采購經(jīng)驗小結(jié)：很多開發(fā)商沒有嚴格按嚴格工作程序進行精裝修住宅的技術(shù)準備工作。準備工作不足，必然會帶來后續(xù)工程進度的混亂。一些開發(fā)商僅有一個樣板房的設(shè)計

24、，然后就交給施工隊去參照施工了。做不到統(tǒng)一技術(shù)標準、統(tǒng)一材料供應(yīng)、統(tǒng)一施工管理，就無法實現(xiàn)統(tǒng)一施工質(zhì)量。很多住宅部品、裝修材料、標準要求、品牌確定等是必須在招標前確定的，不是在施工過程中確定的。否則很難控制精裝修住宅的工期、成本和施工質(zhì)量。3 成本與采購3.3.14 經(jīng)驗 3.3 采購管理 4 精裝修施工管理4.1施工管理規(guī)劃4.2進度4.3 質(zhì)量4.4 文明施工與成品保護 4.1 施工管理管理規(guī)劃建立統(tǒng)一的、標準化的管理體系溝通評估溝通評估統(tǒng)一的工程管理體系房地產(chǎn)的工程管理體系裝修公司在本工程上的管理體系監(jiān)理公司的管理體系關(guān)鍵流程管理程序P1，2.支持性流程管理程序P-1.1,1.2.C:安

25、裝類工程作業(yè)指導(dǎo)書B:裝飾類工程作業(yè)指導(dǎo)書A:操作類工程作業(yè)指導(dǎo)書 4.1.1 管理體系4.1施工管理規(guī)劃 一體化管理的范例 4.1 管理體系4.1施工管理規(guī)劃（1）對于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進行大規(guī)模精裝修之前，先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時進行修正。特別是那些前期設(shè)計沒有考慮全面家具解決設(shè)計方案的項目。（2）如果所裝修的樣板房是交樓標準，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時的改正，將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接經(jīng)濟損失。（交房樣板房必須嚴格正確和高度標準化，多

26、部門參與最終的認可） 交樓標準樣板房制作的重要性 4.2 建立樣板間1、工程樣板間2、成品、樣品樣板間3、交樓標準樣板間（重要）4.1施工管理規(guī)劃精裝修住宅的施工要注意處理的好幾個問題1、做好標段劃分，嚴格管理施工單位的招標工作； 2、做好原施工圖與裝修設(shè)計的技術(shù)對接；3、協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的工作關(guān)系，合理安排工序； 4、明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責(zé)任分工；5、要做好主體施工單位與裝修施工單位各自的成品保護協(xié)調(diào)工作；6、做好精裝修住宅的驗收與整改工作； （施工中工序過程驗收、裝修單位自檢，工程、銷售、物業(yè)多部門的驗收、業(yè)主開放日，業(yè)主最后收樓驗收） 4.3 重點任

27、務(wù)4.1施工管理規(guī)劃階段施工方主要工作內(nèi)容建設(shè)方、監(jiān)理主要工作內(nèi)容準備階段與建設(shè)方與監(jiān)理溝通，排除設(shè)計問題，隊伍組織，場地移交，材料采購，辦公準備解決系統(tǒng)性的設(shè)計問題督促總包完成整改和移交統(tǒng)一不同施工單位之間的管理模式甲購物資采購準備工作無需移交的施工階段泥水施工，乳膠漆底漆施工，櫥柜框架施工，門框底框施工建設(shè)方分包單位進場準備按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量甲供材料及時供應(yīng)到現(xiàn)場需要移交的施工階段木門門扇安裝，衛(wèi)生潔具安裝櫥柜面板安裝，五金配件安裝木地板安裝督促甲定分包分包服從管理按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量整改、驗收和移交地毯式檢查整改，配合業(yè)主開放日甲方監(jiān)理檢查，分戶驗收，入伙移交等工作督促施工單位自檢，組

28、織監(jiān)理及甲方自身組織檢查，組織業(yè)主開放日，配合模擬驗收，督促檢查竣工資料組織驗收，組織各單位、部門共同搞好總結(jié) 4.4 精裝修施工流程的四個階段精裝修施工管理內(nèi)容涉及面廣，工序復(fù)雜，應(yīng)注意劃分施工段落。4.1施工管理規(guī)劃4.4.1第一階段：準備階段的工作內(nèi)容1、精裝修施工合同的簽訂；2、施工單位進場，臨時設(shè)施搭建；3、圖紙會審；4、確定施工組織計劃（施工組織設(shè)計報審）；5、詳細材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）；6、與總包方開始移交場地及工作面。水電打壓測試；7、櫥柜、木門、地板專業(yè)開始進場量尺寸；8、土建施工方對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改； 4.4 精裝修施工流程的四個階段4.1施工管理規(guī)劃場

29、地移交時界面參考：1、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。2、強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。3、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。4、墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。5、地面：不要找平！保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽臺上如果貼磚，也不要找平！6、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。7、保溫層：先施工完畢。8

30、、鋁合金：施工完畢，做水密性試驗，一般交接時不撕掉保護膜。注意：窗外側(cè)的成品質(zhì)量由土建總包負責(zé)，門兩側(cè)和窗內(nèi)側(cè)的成品保護由裝修土建負責(zé)（交接時如有部分膜破損，破損部位交接時記錄清楚，該處由土建總包負責(zé)）4.4.1第一階段：準備階段的工作內(nèi)容 4.4 精裝修施工流程的四個階段4.1施工管理規(guī)劃1、土建單位拒絕整改，對進度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強力介入場地移交。（注意以下2點內(nèi)容）與土建進行場地移交的程序；場地移交時可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；2、處理移交拖延的策略。必須土建單位處理的質(zhì)量問題：裂縫、滲漏、嚴重的大小頭和不平整；可以由裝飾單位有償處理的質(zhì)量問題；4.4.1 第一階段：準備階段的工作

31、內(nèi)容 4.4 精裝修施工流程的四個階段場地移交的注意事項土建施工管理應(yīng)引起高度的認識：土建的質(zhì)量通病不肯能通過裝修進行遮蓋、蒙混過關(guān)！相反，土建的質(zhì)量通病會在裝修時毫不保留的暴露出來！確保裝修質(zhì)量的基礎(chǔ)在于土建施工！4.1施工管理規(guī)劃1、開工報告及正式開工；2、泥水工作業(yè)、水電預(yù)埋調(diào)整；3、輕鋼龍骨吊頂基層作業(yè)；4、乳膠漆刮膩子及底漆；5、地磚、墻磚、門檻石、窗臺石及其他石材鋪貼；6、木門單位開始施工，門框安裝；7、公共部分泥水工作開始；（公共樓梯地磚等）8、墻磚完成后的櫥柜安裝開始；9、乳膠漆第一遍施工開始；4.4.2 第二階段：無須移交階段的工作 4.4 精裝修施工流程的四個階段4.1施工

32、管理規(guī)劃1、入戶門安裝上鎖；2、空調(diào)安裝、煤氣安裝、弱電系統(tǒng)安裝進場；3、衛(wèi)生間潔具進場安裝；4、鏡子安裝；5、衛(wèi)生間、廚房五金件的安裝；6、木地板進場安裝；7、最后一遍乳膠漆；4.4.3 第三階段：必須移交階段的工作 4.4 精裝修施工流程的四個階段4.1施工管理規(guī)劃1、當泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進入，通過場地移交區(qū)分管理責(zé)任。2、這個階段的組織工作相對比較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據(jù)合同造價的大小

33、進行分攤。3、要注重各個項目的移交質(zhì)量，包括在成品保護方面的要求。要求按照各個專業(yè)的驗收標準進行嚴格的移交。4、這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進行上鎖移交控制。4.4.3 第三階段：必須移交階段的工作 4.4 精裝修施工流程的四個階段施工要點：4.1施工管理規(guī)劃1、施工單位地毯式檢查，包括打壓試水、電氣線路等；2、甲方、監(jiān)理組織的每套大檢查，包括公共部分的檢查；3、小業(yè)主開放日的檢查；4、根據(jù)客戶反饋的意見整改；5、竣工驗收；6、入伙收樓及進一步的整改；7、竣工結(jié)算；8、保修服務(wù)；4.4.4 第四階段：整改、驗

34、收移交階段 4.4 精裝修施工流程的四個階段4.1施工管理規(guī)劃1、因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。2、蓄水試驗實際上需進行三次：一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與土建的移交；二是防水保護層施工完畢后；三是驗收整改時。3、業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮到是實施精裝修交樓，有必要組織此工作。 業(yè)主開放日及其隨后的整改，對降低投訴大有好處。開放時間：3天（特別建議環(huán)節(jié)）4、入伙及隨后的整改：無論是建設(shè)方還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受業(yè)主的驗收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速得力。5、入伙時，建設(shè)方面的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時，施工單位須提供無

35、縫的配合，盡快解決業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。業(yè)主可能提出種種個性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實證明，如果對于業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。6、保修階段可以通過良好的服務(wù)提高業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務(wù)，由專業(yè)隊伍提供星級維修服務(wù)，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢。4.4.4 第四階段：整改、驗收移交階段 4.4 精裝修施工流程的四個階段施工要點：4.1施工管理規(guī)劃 4.2 計劃管理1、項目發(fā)展整體計劃；2、裝修與主體工程之間的銜接計劃；3、主體工程與裝修工程的并行計劃；4、批量裝修的總進度計劃；5、單棟的施工計劃；6、單套的施工計劃

36、；7、以周為單位的施工計劃；8、以日為單位的施工計劃； 4.2.1 計劃范圍4.2 進度涉及的計劃內(nèi)容：1、設(shè)計動態(tài)表格，掌握宏觀進度；2、設(shè)計控制移交進度；3、提高管理班子的執(zhí)行力；4、對影響進度的各種因素要有預(yù)案；5、制定整改驗收階段的應(yīng)急措施；方法 4.2.2 控制措施計劃管理的方法4.2 進度1、場地移交，交叉作業(yè)時工作面得提供；2、甲供材料的供應(yīng)，其他分包項目進展；3、泥水工作進度；4、通水、通電的時間；5、階段性整改與全面整改的時間、力度；6、平面分布對管理效率的影響；7、垂直運輸；例如：（垂直運輸?shù)闹萍s）水泥砂 約3趟油漆等 約1趟門 約2趟磚 約2趟柜子 約1趟衛(wèi)生潔具 約1趟

37、木地板 約1趟 約1趟 11趟（每戶）假定三部電梯每日12小時負責(zé)運輸，每次10分鐘。則物資運輸時間：運輸時間5001110/60/12/3=25.5天 4.2.3 影響關(guān)鍵因素4.2進度1、開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。2、泥水完工：自開工之日起，不超過50天。3、乳膠漆：從開始就進場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。4、門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關(guān)系，因此不能太晚。5、木門套安裝：第二遍膩子結(jié)束，門框就應(yīng)裝完。6、門扇：第一遍乳

38、膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。7、衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。8、五金件：第85天完工。9、內(nèi)部整改開始：應(yīng)盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。10、監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：可與施工單位內(nèi)部整改同步進行。甲方、監(jiān)理提前介入整改是十分必要的。11、業(yè)主開放：第90100天左右比較合適。 4.2.4 里程碑節(jié)點4.2 進度住宅精裝修勞動力分析：1、某些地區(qū)批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動力

39、供應(yīng)。2、全國的勞動力供應(yīng)都比較緊張，這是一個嚴峻的事實。作為建設(shè)單位來說。以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工隊伍值得考慮：標段大小要合適。標段太小隊伍不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200600套作為一個標段是合適的選擇。施工現(xiàn)場要保持施工單位任務(wù)的連續(xù)性。避免惡性價格競爭對于剛起步的房地產(chǎn)公司選擇規(guī)范、專業(yè)的裝修公司，還可以在對方身上學(xué)到經(jīng)驗。 4.2.4 人力資源4.2進度 4.3 質(zhì)量管理室內(nèi)環(huán)境污染滲漏裂縫木門水電木地板乳膠漆墻紙泥水工程木作工程衣柜櫥柜 4.3.1 常見質(zhì)量投訴4.2 質(zhì)量如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓(xùn)？ 1、精裝修全員培訓(xùn)的重要性 施工特點的認知

40、、了解與土建施工的區(qū)別，掌握多工種、多單位施工配合的特點，如何提高項目整體施工進度等。2、培訓(xùn)對象構(gòu)成甲方、監(jiān)理、施工單位現(xiàn)場管理人員、現(xiàn)場施工專業(yè)組班長、專業(yè)技術(shù)工人、現(xiàn)場普通工人、部品供應(yīng)商及分包施工人員、保安員、清潔工等。3、主要培訓(xùn)內(nèi)容（1）、依據(jù)各作業(yè)指導(dǎo)書、導(dǎo)則、指引內(nèi)容；（2）、施工工藝、流程、施工計劃；（3）、施工管理規(guī)定；（現(xiàn)場規(guī)定、成品保護、安全施工、防火防盜等）（4）、專業(yè)施工技術(shù)標準、質(zhì)量標準；（5）、文明施工，安全管理；利用圖片進行培訓(xùn)教育 4.3.2 施工前的全員培訓(xùn)4.3 質(zhì)量核心工作：1、根據(jù)精裝修專業(yè)的特點，各類作業(yè)指導(dǎo)書對精裝修實施的管理作用非常大！精裝修實

41、施前應(yīng)有較完善的各類指導(dǎo)書、導(dǎo)則、指引類的技術(shù)性支持文件，前提是內(nèi)容能起實際的指導(dǎo)指引作用。2、根據(jù)項目的特點，熟悉掌握精裝修項目的質(zhì)量控制重點。（ 必須掌握） 4.3.3 作業(yè)指導(dǎo)書4.3 質(zhì)量 4.3.3 作業(yè)指導(dǎo)書核心工作：3、嚴格按精細化管理檢查內(nèi)容執(zhí)行。4、表格式質(zhì)量檢查的運用。4.3 質(zhì)量精裝修施工質(zhì)量執(zhí)行的標準：GB50209-2002建筑地面工程施工質(zhì)最驗收規(guī)范；GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范；GB50242-2002建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范；GB50243-2002通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范；GB50300-2001建筑工程施工質(zhì)量驗收

42、統(tǒng)一標準；GB50303-2002建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范；GB50327-2001住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范等國家標準； 各地政府發(fā)布的分戶驗收標準； 實際驗收比規(guī)范更細致，側(cè)重點有顯著不同；實用的檢驗標準是菜單式問題清單； 4.3.4 執(zhí)行的標準4.3 質(zhì)量1、過程中進行實測實量；2、質(zhì)量問題按口徑分類；3、按階段分類 按照原因分類 按建筑部品分類 按照責(zé)任單位分類；4、編制標準化問題清單；5、重點問題要重點分析；6、增大對土建精度的要求；7、提升對施工工藝精度的要求； 4.3.5 質(zhì)量管理方法實施數(shù)字化的質(zhì)量管理4.3 質(zhì)量 4.3.6 通病防治裂縫抹灰裂縫與施工過程控制關(guān)系極大。只要

43、認真管理，裂縫可以大為減少4.3 質(zhì)量 4.3.6 通病防治裂縫4.3 質(zhì)量墻磚空鼓問題: 1、驗收規(guī)范不允許墻磚出現(xiàn)空鼓，代價是必須逐塊檢查，發(fā)現(xiàn)即打掉重來。防治措施如下：（1）基層強度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時嚴重失水，必定造成混合砂漿強度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴重的空鼓?；鶎雍室m中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，則因為其吸水極其厲害，必須長時間灑水養(yǎng)護，否則必定空鼓無疑。（2）墻磚要泡水2小時以上。因為現(xiàn)在瓷磚質(zhì)量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很很多，工人憑經(jīng)驗覺得不泡水也可以，實際上對空鼓是有影響的。（3）采用二次成活法。大

44、墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大。2、門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。3、在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強，否則該部位發(fā)生相對位移時也容易造成空鼓。4、瓷磚踢腳線常?？展?，原因之一是膩子刮得太低，應(yīng)避免。 4.3.6 通病防治墻磚空鼓4.3 質(zhì)量 4.3.6 通病防治滲漏廚房衛(wèi)生間漏水：1、防水層施工的質(zhì)量保證，防水層由誰負責(zé)施工？（討論） 2、施工時防水成品保護問題；4.3 質(zhì)量地磚空鼓： 規(guī)范對地磚的空鼓相對稍微寬松，但是標準仍然為不允許出現(xiàn)空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統(tǒng)一嚴格的工藝做法

45、有關(guān)。為盡量減少空鼓，建議的措施如下：（1）鋪貼前樓面板要濕潤；（2）干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上；（3）采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼，這個方法對防止空鼓貢獻很大；（4）鋪完之后24小時以上嚴禁上人，采取養(yǎng)護措施對防止空鼓大為有利； 4.3.6 通病防治地磚空鼓4.3 質(zhì)量1、要嚴格控制木材含水率，有關(guān)平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。2、因此盡量減少木材使用范圍，能用輕鋼龍骨石膏板代替的吊頂可盡量替換木制結(jié)構(gòu)。3、“回”字形天花的四個角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個角整塊夾板做成L形完成角

46、部的過度，可以大幅度地降低此處出現(xiàn)裂縫的可能性。4、木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因為無紡布彈性大，起不到繃緊的作用。5、盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現(xiàn)裂縫。6、妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。7、木制背景墻制作時，必須對墻面進行防潮處理。某些木材更容易受潮，最好避免。 建議有油漆的木制作采用工廠化施工。木制作裂縫及油漆質(zhì)量不佳 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量1、外窗滲漏；2、煙道滲漏；3、外墻及屋面滲漏；4、給排水管道滲漏；與總包施工單位有關(guān)的質(zhì)量

47、通病 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量1、基層的處理；水泥砂漿基層、石膏板基層、木夾板基層2、膩子的質(zhì)量；3、涂料的質(zhì)量及施工工藝的保障；公共電梯間天花乳膠漆、涂料的質(zhì)量通病 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量乳膠漆、涂料的質(zhì)量通病石膏板基層的天花 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量洞口移交，砌體洞口應(yīng)做抹成標準形狀的窗套；臨時固定窗框，螺釘固定，深度40-50mm；素水泥漿刷面；砂漿塞縫，充分密實；木磚部位塞縫，充分密實；塞縫部位刷素水泥漿；聚合物水泥基復(fù)合涂膜；外墻抹灰收口；（向外墻卷，接槎遠離窗框）貼外墻磚；DC793填縫；指定班組，責(zé)任到人逐一記錄，旁站管理外窗滲漏的改進節(jié)點 4.3.6

48、通病防治4.3 質(zhì)量門窗滲水 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量衛(wèi)生間反邊滲水 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量1、損耗比定額規(guī)定大得多。2、瓷磚的供貨要保證同一型號、同一規(guī)格、同一批次、同一色號。由于一開始很難完全準確地計算瓷磚用量，在與供貨商談判時，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的10以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時，要求廠家提前知會，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。 3、預(yù)留2瓷磚用于維修。墻磚、地磚色差 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量吊頂不平變形、開裂1、吊點及掛件節(jié)點出現(xiàn)虛假受力情況；2、龍骨與板縫位置不正確，或者

49、龍骨剛度、數(shù)量不足；3、石膏板釘釘位置、間距不正確；4、縫隙位置膠帶、填充膩子施工工藝方法不正確； 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量乳膠漆觀感不佳1、乳膠漆是細活，工價不同，投入的工時不同，效果差異明顯。2、延長乳膠漆的作業(yè)時間，保證慢功出細活。3、盡量減少其它工序?qū)θ槟z漆的影響。這是非常重要的一點。4、工藝方法的選擇：施工方法可以是刷、噴、滾涂。5、陰陽角不順直。強烈建議在刮該部位膩子的時候，先用白水泥打底。6、用鋁合金刮尺結(jié)合刮板將其刮平，陽角質(zhì)量可立刻得到大幅度改觀。透底流墜起粉慢干回粘發(fā)霉返銹變色和褪色起泡 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量墻根返潮砌筑使用的材料直接相關(guān)，采用彩色涂料時

50、更加明顯。 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量1、鋁扣板天花露縫：采用咬合式斷面，選用較厚的產(chǎn)品，燈具一次安裝就位。2、石材空鼓：大面積的石材窗臺板非常容易空鼓，補救的辦法是貼好后連續(xù)養(yǎng)護。3、木地板空鼓：地面砂漿找平層強烈建議由裝修單位集中施工！4、五金件安裝時破壞墻面瓷磚：用優(yōu)質(zhì)的玻璃鉆頭可以減少破壞的可能性。5、快交工時發(fā)現(xiàn)管道滲漏：（1）移交時一定要打壓！最好先通水！一進場就將冷熱水管對接起來，這樣就可以同時試驗冷熱水管是否滲漏。如果沒有通水，那就沒有辦法，只能寄希望于打壓的質(zhì)量了；（2）施工過程中的損壞也不在少數(shù)；（3）有幾種情況容易損壞管道：一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊墻磚時，固定用

51、釘子容易釘破水管；二是洗臉臺的角鋼架安裝時容易打破水管，建議采用扁的支架，不要做成三角斜撐；三是樓面暗藏管道一定要標記范圍；四是木踢腳線施工時，因為各種標記已經(jīng)被遮掩，很容易釘破水管，要特別注意；6、跳閘或者相序錯誤（1）不要太相信土建單位的細心，相序很可能是錯誤的，一定要逐根檢查；（2）除了正式測試外，開關(guān)插座還必須較長時間通電試驗，排除質(zhì)量故障； 其它問題 4.3.6 通病防治4.3 質(zhì)量 4.3.7 質(zhì)量缺陷統(tǒng)計1、按照階段分類：施工階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙移交時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙6個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙6個月后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。2、按照問題原因分類設(shè)計缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用

52、不當；服務(wù)不好。3、按照建筑部品分類建筑結(jié)構(gòu)部品；門窗部品；裝飾裝修部品；建筑電氣部品；給排水及通風(fēng)空調(diào)部品；欄桿部品。4、按照責(zé)任單位分類4.3 質(zhì)量 4.4 文明施工與成品保護文明施工的內(nèi)涵是什么？文明施工首先是一種有序的組織方式，然后才表現(xiàn)為某些技術(shù)手段。有序組織的基礎(chǔ)是計劃。計劃的內(nèi)在又在于協(xié)調(diào)。所謂協(xié)調(diào)，就是合理調(diào)度資源，減少資源之間及資源內(nèi)部的沖突；協(xié)調(diào)的基本方法是使各工序“在空間上分離，在時間上錯開”； 4.4.1 意義與原則4.4 文明施工與成品保護安全文明施工制度 基本原則誰施工誰保護，合同條款中要詳盡約定相關(guān)內(nèi)容；保護應(yīng)遵循先檢查后保護的原則；保護應(yīng)遵循持續(xù)保護原則； 4.

53、4.1 意義與原則4.4 文明施工與成品保護部品入戶門、室內(nèi)門責(zé)任方木門安裝單位（房門鑰匙移交后由裝修單位負責(zé)）標準做法成套木門出廠時已做好門扇內(nèi)外三層保護（薄膜+苯板+靜電膜）；門扇安裝過程中應(yīng)避免損傷保護膜，確保保護膜完整、無裸露；鎖、貓眼和防盜鏈在入伙前才安裝，防止其碰傷木門木門門套陽角用3厘夾板做護角保護，高度不小于1.5m保潔要求嚴禁使用油漆稀釋劑、脫漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金屬工具鏟擦門扇表面，防止表面產(chǎn)生劃痕，用干布擦拭灰塵即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品木地板責(zé)任方地板安裝單位負責(zé)保護材料的鋪設(shè)，裝修單位負責(zé)維護。標準做法地板施工單位

54、自檢無安裝質(zhì)量問題、并經(jīng)監(jiān)理單位驗收合格后，由地板施工單位將地板表面打掃干凈，滿鋪地板防潮保護膜。周邊和銜接部位用膠帶紙封閉；保潔要求地板表面保潔時不宜用濕拖把，禁止使用鏟刀、美工刀等鏟刮；應(yīng)先用地板專用拖把把灰塵清除，然后用濕布擦除即可。忌用稀釋劑、松香水、二甲苯、酒精、脫漆劑等液體接觸地板，防止產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，損傷油漆表面 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品地磚責(zé)任方裝修單位標準做法地磚鋪貼完成后及時清除地磚表面泥漿及垃圾，待表面干爽后用專用填縫劑將拼縫填滿、擦順。清潔完畢，用適宜尺寸的干凈彩條布滿鋪在地磚表面上，必須確保完全覆蓋。在彩條布交接處及轉(zhuǎn)角處，需用膠帶固定。保潔要

55、求在清潔瓷磚類產(chǎn)品時禁用有顏色的清潔劑、易退色的干凈棉布（回絲）等擦拭表面。應(yīng)用干凈不退色的抹布或毛巾擦拭干凈即可，不能用鏟刀、鋼絲球等工具在瓷磚表面鏟擦，一般以擦拭灰塵為主。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品櫥柜責(zé)任方櫥柜安裝單位負責(zé)材料鋪設(shè)，裝修單位負責(zé)維護。標準做法櫥柜安裝完成、將臺面污染清除后即時用防潮膜滿鋪保護，周邊用美紋紙和墻面瓷磚與櫥柜粘貼牢固。保潔要求不得使用腐蝕質(zhì)溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品浴缸責(zé)任方裝修單位標準做法浴缸的五金配件（下水地漏蓋、花灑等）一般在移交驗收前一周安裝，過早安裝會給產(chǎn)

56、品保護和防盜帶來不便；浴缸安裝結(jié)束、驗收合格后方可進行下道工序施工（如瓷磚收邊、浴缸保護）。采用浴缸進場報裝所有的細木工板覆蓋在浴缸上面，周邊用美紋紙和瓷磚粘貼牢固。保潔要求不得使用酸、強堿性等清洗劑，避免使用堅硬粗糙材料直接接觸浴缸鈾質(zhì)表面，以免產(chǎn)生劃痕，應(yīng)用干凈棉布濕潤后輕輕擦拭。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品洗手臺盆責(zé)任方裝修單位標準做法臺盆安裝完成、將臺面污染清除后即時用防潮膜滿鋪保護，周邊用美術(shù)紙和墻面瓷磚與櫥柜粘貼牢固。保潔要求不得使用腐蝕質(zhì)溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品馬桶責(zé)任方裝修單位標準做

57、法注意保留原包裝物，安裝完成后用原包裝直接包裹馬桶，不得在保護紙殼上面堆放材料，或把保護紙殼移作他用。保潔要求不得用鏟刀、鋼絲球等鏟擦馬桶。不得使用腐蝕性清潔劑，用清水濕潤的干凈棉布輕擦即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品窗臺石材責(zé)任方裝修單位標準做法驗收合格后，仔細清理大理石表面、拼縫及拼角部位的垃圾雜物，之后用干凈棉布清除表面灰塵。清潔完畢，用適宜尺寸的成品瓦楞紙板折成L型，覆蓋在大理石窗臺表面，覆蓋時必須確保大理石完全被包覆。在紙板交接處及轉(zhuǎn)角處，需用膠帶固定。保潔要求在大理石產(chǎn)品清潔時禁用有腐蝕性的清潔劑、易退色的干凈棉布（回絲）等擦拭表面。應(yīng)用干凈不退色的抹布或

58、毛巾擦拭干凈即可，不能用鏟刀、鋼絲球等工具在表面鏟擦，一般以擦拭灰塵為主。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品浴室鏡子責(zé)任方裝修單位標準做法安裝完成后，進行清潔，然后用泡沫板或紙板護膜滿貼保護，用美術(shù)紙進行粘貼固定。保潔要求不得用鏟刀、鋼絲球等鏟洗，不得使用腐蝕性清潔劑，用清水濕潤的干凈棉布輕擦即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品開關(guān)插座責(zé)任方裝修單位標準做法面板安裝中避免工具對面板表面造成劃痕。面板安裝完成、對表面污染進行清除后，用美紋紙滿包保護。保潔要求不得使用腐蝕質(zhì)溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成

59、品保護部品住戶電箱責(zé)任方裝修單位標準做法裝修總包在刮膩子前，用塑料紙或薄膜用膠帶粘貼牢固，防止污染。保潔要求禁用鋼絲球、毛刷等接觸配電箱外殼表面，不得使用酸、堿性及有腐蝕性的清潔劑，用干凈棉布濕潤后輕擦即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護 部品五金件責(zé)任方裝修單位標準做法安裝完成、驗收合格后，用原包裝物包裹保護。保潔要求禁用鋼絲球、毛刷等接觸五金件表面，不得使用酸、堿性及有腐蝕性的清潔劑，用干凈棉布濕潤后輕擦即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品樓梯欄桿扶手責(zé)任方裝修單位標準做法裝修總包進場后，將樓梯欄桿扶手轉(zhuǎn)角部位用3厚珍珠棉包裹3層，防止運輸裝修材料時

60、碰傷。保潔要求不得使用腐蝕質(zhì)溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品瓷磚陽角責(zé)任方裝修單位標準做法墻磚鑲貼施工中及時擦掉表面泥漿及垃圾，待表面干爽后用填縫劑將45度拼角縫隙填滿、擦順。墻磚鑲貼完成、驗收合格后第三日用質(zhì)地稍硬一點的板條或瓦楞紙板從兩邊將陽角保護好，防止施工過程中碰撞磚角。保潔要求在清潔瓷磚類產(chǎn)品時禁用有顏色的清潔劑和易褪色的干凈棉布（回絲）等擦拭表面，更不能用鏟刀、鋼絲球等工具在瓷磚表面鏟擦，用干凈不退色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。 4.4.2 分類實施4.4 文明施工與成品保護部品電梯轎廂責(zé)任方裝修單位標準做法驗收合格后清