房地產(chǎn)投資組合與方案選擇

1、第10章房地產(chǎn)投資組合與方案選擇10-1 概述一、投資組合的概念對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通漲的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負增長。在這種情況下，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。換句話說，目標是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。二、房地產(chǎn)投資組合的概念從狹義上，房地產(chǎn)投資組合就是由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。不同類型的房地產(chǎn)，可以是住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等等廣義上，房地

2、產(chǎn)投資組合就是房地產(chǎn)作為投資組合的分項和股票，證券等其他金融資產(chǎn)的投資組合。大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。三、房地產(chǎn)投資組合的方式（一）投資類型的組合（二）時間差異化的組合（三）投資空間的組合（四）開發(fā)主體的組合10-2 房地產(chǎn)投資組合理論模型一、傳統(tǒng)投資組合方法（一）投資品種固定比例法這種方法是根據(jù)投資目標，使房地產(chǎn)投資總額中防御部分和進取部分的比率保持不變。（二）投資品種變動比例法這種方法是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資品種的價格變動情況和趨勢，設(shè)置一定的投資決策界限，來進行投資優(yōu)化組合選

3、擇。（三）投資品種資金成本平均法這種方法是指在房地產(chǎn)投資總額一定的情況下，根據(jù)防御部分和進取部分投資成本的變化，增加投資成本下降部分投資數(shù)量，減少成本上升部分的投資數(shù)量，從而使房地產(chǎn)平均投資成本低于市場平均成本。二、現(xiàn)代投資組合理論模型（一）模型的假設(shè)（1）投資的各項目均有完整的技術(shù)經(jīng)濟上的可行性研究報告或投資計劃，即各類型或經(jīng)營模式均按投資環(huán)境、投資政策及城市規(guī)劃要求進行了充分的論證，認為項目的經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性均是合理的。（2）各投資類型和經(jīng)營模式均能根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的資料確定可能收益率各收益率實現(xiàn)的概率的大小。（3）房地產(chǎn)投資主體理性的經(jīng)濟人假設(shè)，即在進行投資都是追求以最大的效用為

4、目標。表現(xiàn)為在投資收益一定的情況下風(fēng)險最小，在投資風(fēng)險最小的情況下收益最大。都是在綜合考慮期望收益率和風(fēng)險的基礎(chǔ)上進行投資優(yōu)化組合的，追求單位風(fēng)險的收益最大化，或者單位收益的風(fēng)險最小化。（二）模型的建立設(shè)可投資的房地產(chǎn)產(chǎn)品有N種，各品種i的投資期望收益率為ri，i=1，N，用于投資不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的資金分配比例為xi，i=1，N，建立投資優(yōu)化組合模型如下：目標函數(shù)要求使得單位風(fēng)險收益率最大化在實際投資中，計算房地產(chǎn)投資組合X可以通過以下步驟進行：根據(jù)歷史收益率數(shù)據(jù)計算相關(guān)系數(shù)矩陣 ；針對具體問題進行市場調(diào)研，得出實際問題中房地產(chǎn)投資品種的風(fēng)險評價指標和模型，對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品進行風(fēng)險評價，得出總分

5、Mi，i=1，N；用M1：M2：MN代替 ，即用當前根據(jù)市場調(diào)查得出的擬要投資的各類房地產(chǎn)品種的客觀風(fēng)險預(yù)期，然后進行風(fēng)險大小的對比。以此來代替由歷史收益率數(shù)據(jù)得出的不同房地產(chǎn)投資品種的標準差，由此計算出ki輸入模型求解。根據(jù)公式（10-11），（10-12），（10-13）確定ki求解非線性規(guī)劃模型（10-14）得到X。具體的求非線性規(guī)劃解過程一般通過Matlab運算軟件實現(xiàn)。10-3 房地產(chǎn)投資方案的選擇一、投資方案之間的關(guān)系（一）方案類型在對房地產(chǎn)投資方案進行比較與優(yōu)化前，首先要清楚方案間的相互關(guān)系。從方案數(shù)量角度，有單一方案（獨立型方案）與多方案之分。而對于一組可利用的多方案，方案之間

6、的相互關(guān)系可分為互斥型方案、混合相關(guān)型方案、組合互斥方案和互補型方案。其中獨立型、互斥型、混合型方案最為普遍，本章著重介紹這幾種關(guān)系下的方案選擇與優(yōu)化。（1）獨立型方案（2）互斥型方案（3）混合型方案（二）評選時應(yīng)注意的問題（1）備選方案提供的信息資料應(yīng)可靠、均衡。備選方案應(yīng)滿足的條件包括：備選方案的整體功能應(yīng)達到目標要求；備選方案的經(jīng)濟效率應(yīng)達到可以被接受的水平；備選方案包含的范圍和時間應(yīng)一致，效益和費用計算口徑應(yīng)一致。（2）同時進行財務(wù)分析和經(jīng)濟費用效益分析時，方案經(jīng)濟比選時應(yīng)按經(jīng)濟費用效益分析的結(jié)論選擇方案。（3）備選方案的經(jīng)濟指標的取值比較差異不大時，不能依此判定方案的優(yōu)劣，只有經(jīng)濟指

7、標的取值存在足夠的差異，且估算和測算的誤差不足以使評價結(jié)論出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，才能認定比較方案有顯著的差異，并據(jù)此判定方案的優(yōu)劣。（4）備選方案的計算期不同時，宜采用凈年值法和費用年值法。如果采用差額投資內(nèi)部收益率法，可將各方案計算期的最小公倍數(shù)作為比較方案的計算期，或者以各方案中最短的計算期作為比較方案的計算期。在某些情況下還可采用研究期法。（5）方案比選中注意經(jīng)濟評價指標的應(yīng)用范圍。（三）評選方法房地產(chǎn)投資項目比選可采用下列效益比較法、費用比選法和最低價格法。（1）效益比選方法包括凈現(xiàn)值法、凈年值法、差額凈現(xiàn)值法、差額投資內(nèi)部收益率法。凈現(xiàn)值法，比較備選方案的財務(wù)凈現(xiàn)值，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)。比較

8、凈現(xiàn)值時應(yīng)采用相同的折現(xiàn)率。凈年值法，比較備選方案的凈年值，以凈年值大的方案為優(yōu)。比較凈年值時應(yīng)采用相同的折現(xiàn)率。差額投資內(nèi)部收益率法，使用備選方案差額現(xiàn)金流，（2）費用比選法費用比選方法包括費用現(xiàn)值比較法、費用年值比較法：費用現(xiàn)值比較法，計算備選方案的總費用現(xiàn)值并進行對比，以費用現(xiàn)值較低的方案為優(yōu)。費用年值比較法，計算備選方案的費用年值并進行對比，以費用年值較低的方案為優(yōu)。（3）最低價格（服務(wù)收費標準）比較法在相同產(chǎn)品方案比選中，以凈現(xiàn)值為零推算備選方案的產(chǎn)品最低價格，應(yīng)以最低產(chǎn)品價格較低的方案為優(yōu)。二、互斥型方案的選擇（一）計算期相同的互斥型方案的選擇各方案壽命期相等的互斥型方案進行比較選

9、優(yōu)，可根據(jù)不同情況選用凈現(xiàn)值、凈年值、差額凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率等評價指標。1. 凈現(xiàn)值法、凈年值法對于單一的投資方案，當給定基準收益率或目標收益率后，只要求得的凈現(xiàn)值、凈年值大于零，那么該方案就是可以接受的。對于多個互斥方案的選擇來說，同樣可以應(yīng)用凈現(xiàn)值、凈年值作為評價指標。當各方案的壽命期相同時，可如下?lián)駜?yōu)：（1）凈現(xiàn)值法，取各方案中NPV值最大者為最優(yōu)方案；（2）凈年值法，取A值最大者；事實上，當基準收益率一定，各方案壽命期相同時，上述兩種指標判定優(yōu)劣的結(jié)論肯定是一致的，在計算時采用任何一種方法均可，通常采用凈現(xiàn)值法。2. 差額凈現(xiàn)值法3. 差額投資內(nèi)部收益率法應(yīng)用差額投資內(nèi)部收益率

10、選擇方案時，也可采用圖解形式，如下圖所示，橫軸為投資額，縱軸為每年的凈收益。4. 費用現(xiàn)值和費用年值法（二）計算期不等的互斥型方案的選擇三、獨立型方案的選擇獨立方案互斥化法2. 效率指標排序法【例10-7】X公司現(xiàn)有資金2000萬元，欲開發(fā)A、B、C三個項目。每個項目需求資金1000萬元，預(yù)計的投資收益平分別為10、20、30，項目的期限為一年。該公司如果不將此款用于開發(fā)A、B、C，運用于其他機會的利率最高可達8。X公司可以從中選擇一兩個項目作為投資對象，當然也可以都不開發(fā)，因而A、B、C三個方案對X公司來說是個獨立方案的選擇問題。因為投資收益率最小者（10）大于公司的其他運用機會的利率（8）

11、，則對X公司來說，A、B、C三個方案都是有利的方案。但X公司僅有2000萬元的資金，無法同時滿足三者的需求，于是X公司想從銀行貸款以滿足要求。假如有一家Y銀行同意按年利率25借給X公司1000萬元，這時，X公司將如何決策？為了簡捷無誤地解答上述問題，下面介紹一種應(yīng)用“效率”指標進行獨立方案選擇的圖解方法，該方法的步驟是：（1）計算各方案的利潤與制約資源的比率（這里為10、20、30），該值即為資源的“效率”。將各值按由大到小的順序排列，如圖10-5（a）所示。（2）將可以用于投資的資金的利率（這里為8和25）由小至大排列，如圖10-5（b）所示。（3）將上述兩圖合并為圖10-5（c）的形式，通常稱該圖為獨立方案選擇圖。（4）找出由左向右減小的利潤率線與由左向右增加的資本的利率線的