2015房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題：理論與方法8

1、2015房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題：理論與方法8 第八章成本法及其運(yùn)用 一、單項(xiàng)選擇題1、現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其()。A.效用B.花費(fèi)的成本C.市場(chǎng)價(jià)值D.投資價(jià)值2、在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是()?！?011年真題】A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑，D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑3、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元

2、，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為()萬元?！?011年真題】A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.674、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為()萬元，最高為()萬元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，1005、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/，土地開發(fā)期為2年，土地

3、開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/和60元/，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為()元/。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.826、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為()。A.土地取得成本+開發(fā)成本B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值7、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，投資利息為600萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為()。A.9.8%B.11.1%C.11.9%D.12.5%

4、8、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/，正常開發(fā)成本為1500元/，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/，銷售稅費(fèi)為300元/，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價(jià)為()元/。A.1840B.2840C.3000D.33009、某房地產(chǎn)的土地面積為500，土地價(jià)格為2000元/;建筑面積為1000，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/。市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低()元/。A.200B.300C.700D.100010、關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯(cuò)誤的是()?！?011年真題

5、】A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果|11、在求取建筑物的重新購建價(jià)格的具體方法中，()主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.指數(shù)調(diào)整法12、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償

6、取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。【2011年真題】A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%13、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于()。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.設(shè)備折舊14、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是()。A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短

7、于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)15、某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡()。A.等于25年B.小于25年C.大于25年D.可能等于也可能大于25年 16、假設(shè)建筑物重置價(jià)格為500萬元，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，此時(shí)建筑物的每年折舊額是()萬元。A.12.9B.14.3C.11.3D.1517、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是()元。A.76800B.79104

8、C.80118D.8156218、成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 ()。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率19、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C.58%D.84%20、某建筑物的建筑面積為2000，占地面積為3000，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/，建筑物重置價(jià)格為900元/，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/。則該建筑物的成新率為()。A.44%B.50%C.67%D.86%|21、某幢寫字樓，

9、建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為()萬元。A.400B.628C.656D.70022、某一商業(yè)建筑物的有效年齡為5年，年平均折舊率為2.5%，假設(shè)建筑物的殘值率為零，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。A.30B.40C.50D.6023、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗

10、電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.0024、某幢空調(diào)已落后的辦公樓，舊系統(tǒng)已計(jì)提折舊80萬元，拆除該空調(diào)的費(fèi)用為8萬元，可回收殘值40萬元，重新購建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為150萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為6萬元。則該辦公樓因空調(diào)落后引起折舊額為()萬元。A.32B.44C.96D.10825、估價(jià)上的折舊注重的是()。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損26、某工業(yè)用房

11、，建成5年后補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年，該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年。A.40B.45C.50D.5527、某建筑物建成于1993年10月1日，在該建筑物建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，如果要求取建筑物在2008年10月的現(xiàn)值，則建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年。A.40B.45C.50D.6028、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為

12、40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%29、建筑物的年齡有實(shí)際經(jīng)過年齡和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為()。A.有效經(jīng)過年齡等于實(shí)際經(jīng)過年齡B.有效經(jīng)過年齡短于實(shí)際經(jīng)過年齡C.有效經(jīng)過年齡長于實(shí)際經(jīng)過年齡D.有效經(jīng)過年齡可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年齡30、某建筑物的建筑面積為200，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3

13、萬元D.11.5萬元31、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%32、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。A.37B.40C.60D.63|二、多項(xiàng)選擇題1、成本法主要適用于評(píng)估()的房地產(chǎn)。A.新開發(fā)的B.危險(xiǎn)房C.正在開發(fā)建設(shè)D.計(jì)

14、劃開發(fā)建設(shè)E.針對(duì)特定使用者的特殊需要2、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，以下屬于這類房地產(chǎn)的有()。A.公園B.酒店C.空置的寫字樓D.學(xué)校E.行政辦公樓3、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括()。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用4、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng).基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)E.管理費(fèi)5、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括()。A.營業(yè)稅B.印花稅、交易手續(xù)費(fèi)C

15、.應(yīng)由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅D.城市維護(hù)建設(shè)稅E.教育費(fèi)附加6、成本法中的“開發(fā)利潤”是指()。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C(jī).開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤E.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤7、在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括()。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.投資利息8、投資利潤率的計(jì)算基數(shù)包括()。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.投資利息D.銷售費(fèi)用E.銷售稅費(fèi)9、成本法中的投資利息的應(yīng)計(jì)項(xiàng)目包括()。A.土地取得成本B.銷售稅費(fèi)C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.開發(fā)成本10、關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有

16、()?！?011年真題】A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格|11、根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有()。A.單位比較法B.市場(chǎng)提取法C.分解法D.工料測(cè)量法E.指數(shù)調(diào)整法12、建筑物重置價(jià)格的求取方法有()等。A.單位比較法B.工料測(cè)量法C.指數(shù)調(diào)整法D.分部分項(xiàng)法E.成新折扣法13、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括()?！?011年真題】A.地

17、震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損14、根據(jù)引起建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為()。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.設(shè)備折舊D.經(jīng)濟(jì)折舊E.資產(chǎn)折舊15、物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從()幾個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握。A.自然環(huán)境的惡化B.自然經(jīng)過的老化C.正常使用的磨損D.意外破壞的損毀E.延遲維修的損壞殘存16、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有()。A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E.建筑物的折舊包

18、括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊17、求取建筑物折舊的方法主要有()。A.年限法B.市場(chǎng)提取法C.分部分項(xiàng)法D.分解法E.指數(shù)調(diào)整法18、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.城市規(guī)劃改變19、基本完好房的成新度可以是()。A.五成B.六成C.七成D.八成E.九成|三、判斷題1、成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。()Y.對(duì)N.錯(cuò)2、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價(jià)格就相應(yīng)增高。()Y、

19、對(duì)N、錯(cuò)Y.對(duì)N.錯(cuò)3、為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。 ()Y.對(duì)N.錯(cuò)4、土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。()Y.對(duì)N.錯(cuò)5、成本法中的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均按照它們?cè)谶^去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。()Y.對(duì)N.錯(cuò)6、銷售稅費(fèi)是指銷售或者預(yù)售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。 ()Y.對(duì)N.錯(cuò)7、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)既包括由買方繳納的契稅等稅費(fèi)，也包括由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。()Y.對(duì)N.錯(cuò)8、一般的建筑物適用于重建

20、價(jià)格，有歷史美學(xué)價(jià)值的建筑物適用于重置價(jià)格。()Y.對(duì)N.錯(cuò)9、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。()Y.對(duì)N.錯(cuò)10、建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物因功能性落后所導(dǎo)致的價(jià)值貶損。()Y.對(duì)N.錯(cuò)11、由于交通擁擠引起的折舊屬于功能折舊。()Y.對(duì)N.錯(cuò)12、某大型的商貿(mào)中心，實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為20年，該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)狀況較差，也沒有進(jìn)行裝修，那么該建筑物的有效年齡小于20年。 ()Y.對(duì)N.錯(cuò)13、某建筑物的建筑面積100，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/，判定其有效年齡為10年，年平均折舊率為2%。用直線法計(jì)算該房屋的現(xiàn)值為4萬元。()Y.對(duì)N.錯(cuò)14、一幢有效年齡

21、為8年的建筑物，實(shí)際年齡為10年，年折舊率是1.67%，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為52年。()Y.對(duì)N.錯(cuò)15、某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。()Y.對(duì)N.錯(cuò)16、估價(jià)上的折舊注重的是原始價(jià)值的真實(shí)減損。()Y.對(duì)N.錯(cuò)17、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。()Y.對(duì)N.錯(cuò)18、經(jīng)分析，某建筑物重置價(jià)格為1000萬元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價(jià)值分別占重置價(jià)格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評(píng)定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為835萬元

22、。()Y.對(duì)N.錯(cuò)19、某一幢舊廠房擬改為超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，在出讓合同中已約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為44年。()Y.對(duì)N.錯(cuò)20、房屋的完好程度越高，其價(jià)值就越接近于重新購建價(jià)格。()Y.對(duì)N.錯(cuò)|四、簡答題1、某建筑物的建筑面積為500m2，重置價(jià)格為3600元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元;裝飾裝修得重置價(jià)格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年;設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算該建

23、筑物的物質(zhì)折舊額。五、閱讀理解1、某幢寫字樓，土地面積4000，總建筑面積為9000，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/，建筑物重置成本(不含空調(diào))為1300元/.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬

24、元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。、試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。(2005年試題)|答案部分一、單項(xiàng)選擇題1、【正確答案】：A【答案解析】：現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)

25、的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。2、【正確答案】：B【答案解析】：體現(xiàn)客觀成本的要求。3、【正確答案】：D【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=XX=20666.674、【正確答案】：C【答案解析】：A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低=1000元/畝100畝6=60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高=1000元/畝100畝10=100萬元5、【正確答案】：B【答案解析】：土地取得費(fèi)用為開發(fā)期之初計(jì)息，即2年，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，第一年計(jì)息1.5年，第二年計(jì)息0.5年。5401.082+901

26、.081.5+601.080.5-(540+90+60)=103.22元/。6、【正確答案】：C【答案解析】：通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用。7、【正確答案】：B【答案解析】：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。8、【正確答案】：D【答案解析】：開發(fā)完成后的地價(jià)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=(1000+1500)(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/)。9、【正確答案】：B【答案解析】：該類房

27、地產(chǎn)的重置價(jià)格=18001000=180(萬元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實(shí)際價(jià)值=25001000-2000500=150(萬元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(180-150)100001000=300(元/)。10、【正確答案】：A【答案解析】：單位比較法的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)法。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。11、【正確答案】：D【答案解析】：指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。12、【正確答案】：B【答案解析】：剩余使用年限=40年建筑物已經(jīng)使用年限=8年成新

28、率=40/48=83.33%13、【正確答案】：A【答案解析】：14、【正確答案】：D【答案解析】：建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于，也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)屬于正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng);當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)比正常好或經(jīng)過更新改造的，建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長;當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)比正常差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。15、【正確答案】：B【答案解析】：16、【正確答案】：C【答案解析】：D=C(1-R)/N=500(1-10%)/40=11.3

29、(萬元)。17、【正確答案】：B【答案解析】：d=D/C，年折舊額D=Cd=1208002.2%=2112(元);折舊總額Et=Dt=21128=16896(元);建筑物現(xiàn)值V=C-Et=120800-16896=79104(元)。18、【正確答案】：A【答案解析】：成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。19、【正確答案】：D【答案解析】：(600120-14408)(600120)=84%。20、【正確答案】：C【答案解析】：建筑物的成新率q=建筑物現(xiàn)值(V)/建筑物的重置價(jià)格(C)=(18002000-8003000)/(9002000)=67%

30、。21、【正確答案】：B【答案解析】：該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額=10+20045+250915+(2000-10-200-250)1050=628(萬元)22、【正確答案】：B【答案解析】：根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于年平均折舊率的倒數(shù)，1/2.5%=40(年)。23、【正確答案】：B【答案解析】：2000-150-0.812%1-1(1+12%)15=1844.55(萬元)。24、【正確答案】：B【答案解析】：該功能落后空調(diào)系統(tǒng)的重建成本(現(xiàn)有項(xiàng)目成本)-該落后空調(diào)已計(jì)提折舊+修復(fù)成本(拆除該功能落后空調(diào)所必需的費(fèi)用-該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費(fèi)用)-該新的功能空

31、調(diào)系統(tǒng)如果在建筑物建造時(shí)就安裝所必需的費(fèi)用=可修復(fù)的功能落后引起的折舊。該辦公樓因空調(diào)落后引起的折舊=(150-80)+(8-40+6)=44(萬元)25、【正確答案】：D【答案解析】：要注意區(qū)別估價(jià)上折舊與會(huì)計(jì)上折舊概念的不同點(diǎn)。26、【正確答案】：A【答案解析】：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。27、【正確答案】：C【答案解析】：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為60-10=50(年)。28、【正確答案】：C【答案解析】：對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。50-5-40=5(

32、年)，50-5=45(年)，145=2.22%。29、【正確答案】：D【答案解析】：建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實(shí)際年齡。30、【正確答案】：C【答案解析】：建筑物現(xiàn)值V=C1-(1-R)t/N建筑面積=8001-(1-2%)12/40200=11.29(萬元)。31、【正確答案】：C【答案解析】：成新率q=1-(1-R)t/(t+n)100%=1-(1-4%)18/(18+22)100%=56.8%。32、【正確答案】：A【答案解析】：對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。60+3-40=23(年)，

33、60-23=37(年)。|二、多項(xiàng)選擇題1、【正確答案】：ACDE【答案解析】：新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。2、【正確答案】：ADE【答案解析】：對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。3、【正確答案】：ABCE【答案解析】：征收集體土地下的土地取得成本中

34、，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi);安置補(bǔ)助費(fèi);地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用也是征收集體土地下的土地取得成本之一，但不屬于征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。4、【正確答案】：BCD【答案解析】：“取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費(fèi)”是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的一項(xiàng)。5、【正確答案】：ABDE【答案解析】：6、【正確答案】：CE【答案解析】：開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的平均利潤。開發(fā)利潤是所得稅前的利潤。7、【正確答案】

35、：AB【答案解析】：直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本。8、【正確答案】：ABD【答案解析】：投資利潤率的計(jì)算基數(shù)包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用?！敬鹨删幪?hào)10224511】9、【正確答案】：ACDE【答案解析】：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用均應(yīng)計(jì)算利息。10、【正確答案】：CD【答案解析】：A錯(cuò)在實(shí)際兩個(gè)字，應(yīng)該是必要的。B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值。E土地重新構(gòu)建價(jià)格，應(yīng)該按照該地塊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定價(jià)值確定其土地使用權(quán)價(jià)格。11、【正確答案】：ADE【答案解析】：求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。

36、12、【正確答案】：ABCD【答案解析】：求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。13、【正確答案】：ACE【答案解析】：B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。14、【正確答案】：ABD【答案解析】：根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。15、【正確答案】：BCDE【答案解析】：根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因，物質(zhì)折舊分為下列四種：自然經(jīng)過的老化;正常使用的磨損;意外破壞的損毀;延遲維修的損壞殘存。16、【正確答案】：ACDE【答案解析】：會(huì)計(jì)上的折舊是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額。17、【正確答案】：ABD【答案解析

37、】：求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。18、【正確答案】：CDE【答案解析】：AB屬于功能折舊。19、【正確答案】：BC【答案解析】：一般損壞房是五、四成，完好房是十、九、八成，基本完好房是七成和六成。|三、判斷題1、【正確答案】：N【答案解析】：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。2、【正確答案】：N【答案解析】：現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。3、【正確答案】：Y【答案解析】：為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。4、【正確答案】：Y【答案解析】：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。5、【正確答案】：N【答案解析】：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們?cè)诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算，而不是按照它們?cè)谶^去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。6、【正確答案】：Y【答案解析】：銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或者