土地增值稅政策解讀-課件

1、土地增值稅政策解讀1第一部分 清算要求的相關(guān)規(guī)定第二部分 收入確定的政策規(guī)定第三部分 扣除項(xiàng)目的政策規(guī)定第四部分 其他方面的政策規(guī)定2第一部分 清算要求的相關(guān)規(guī)定34清算要求的相關(guān)規(guī)定1、清算定義 2、清算方法3、預(yù)征內(nèi)容 4、清算條件5、清算要求 6、清算申報(bào)451、清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。562、清算方法（1）先預(yù)征再清算： 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算

2、前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 （2）直接計(jì)算繳納： 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的等不在預(yù)征范圍內(nèi)的情形。673、預(yù)征范圍除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的其他各類房產(chǎn)，均應(yīng)實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實(shí)行預(yù)征。 78土地增值稅預(yù)征的

3、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（包括預(yù)收房款、預(yù)收定金）。 89土地增值稅的預(yù)征率 類型所在區(qū)域 普通住宅普通住宅以外的住宅非住宅類房產(chǎn)省轄市市區(qū) 2%3%4%縣（含縣級(jí)市）2%2%3%910土地增值稅預(yù)征的繳納期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房實(shí)行預(yù)征的，以1個(gè)月為1個(gè)納稅期，納稅人自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅。 納稅人應(yīng)于取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（含預(yù)收房款）的次月15日內(nèi)持與購買方簽訂的房屋買賣合同復(fù)印件或預(yù)收款明細(xì)表向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。10114、清算申報(bào)要求納稅人應(yīng)當(dāng)對(duì)其土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理納稅人土地增值稅

4、清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)清算申報(bào)表及附列資料進(jìn)行邏輯性審核，對(duì)報(bào)送資料不完整或者存在邏輯性錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)正。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人土地增值稅清算申報(bào)結(jié)果開展納稅評(píng)估。 11125、清算條件（應(yīng)清算條件）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。1213清算條件（可清算條件）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，

5、但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。13146、清算時(shí)限應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 14157、清算流程1.納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算的：房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到應(yīng)清算條件納稅人報(bào)送相關(guān)資料進(jìn)行納稅申報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評(píng)估或稽查2.稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的：

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到可清算條件稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書納稅人報(bào)送相關(guān)資料進(jìn)行清算申報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評(píng)估或稽查15土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位為國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 1617土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；非住宅類房產(chǎn)。17土地增

7、值稅清算計(jì)算要素1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入2、取得土地使用權(quán)支付金額3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本）4、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6、加計(jì)扣除18第二部分 收入確定的政策規(guī)定19轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的定義納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。（條例、實(shí)施細(xì)則）貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價(jià)證券。 實(shí)物收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如

8、鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。 其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。 201、違約金、滯納金是否確認(rèn)收入 納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。212、售后返租收入的確認(rèn)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利

9、益。對(duì)以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評(píng)估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。223、轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的收入確定 對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：

10、 1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格； 2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格； 3、政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格； 4、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。234、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)問題土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。24房地產(chǎn)處置的三種方式：房產(chǎn)處置正常銷售視同銷售轉(zhuǎn)為自用255、視同銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵

11、償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 26收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。276、轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用 。287、代收費(fèi)用對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代

12、收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 29房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅字199548號(hào))第六條的規(guī)定進(jìn)行處理。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。30第三部分扣除項(xiàng)目的政策規(guī)定31第一節(jié)取得土地使用權(quán)支付金額32取得土地使用權(quán)支付金額的含義取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)

13、用。（實(shí)施細(xì)則）結(jié)合實(shí)際情況，具體為： 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)，如契稅。 331、其他形式返還土地款納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。342

14、、契稅規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（國(guó)稅函2010220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）353、土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。364、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。375、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 安置回遷房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)

15、格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定確認(rèn)，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。38 異地安置開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。39貨幣安置貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑

16、合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 406、取得土地使用權(quán)支付金額成本費(fèi)用分?jǐn)偧{稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?41同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“土地成本”）。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?42例:一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開

17、發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）4000平方米；一座為公寓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）6000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。公寓應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳穑?000萬元*(6000/10000)=600萬元43取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)票據(jù)要求 取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。具體有國(guó)有土地出讓合同、土地出讓專用收據(jù)（轉(zhuǎn)讓發(fā)票）、財(cái)政局開具的契稅票據(jù)等。 44第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本45房地產(chǎn)開發(fā)成本的含義 房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房

18、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生

19、的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （實(shí)施細(xì)則）46房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 扣除憑證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）47房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 配套設(shè)施 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共

20、設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）48房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予

21、扣除。49房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 裝修費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。50房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 成本分?jǐn)倢儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 （國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土

22、地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 51房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 核定建安成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 52房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 質(zhì)量保證金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金

23、，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 （國(guó)稅函2010220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）53房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 預(yù)提費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）54 行政性罰款列支 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的各類行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。 55 區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用根據(jù)細(xì)則第七條第二款規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用指直接組

24、織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。而納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不在此扣除。 56第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用57房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的含義房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（實(shí)施細(xì)則） 58土地增值稅扣除項(xiàng)目中 “房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的含義扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)是截然不同的。 這是因?yàn)? 土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算增值額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，其三項(xiàng)費(fèi)用是作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)

25、期損益，不按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?。因此，土地增值稅扣除?xiàng)目金額不可能按實(shí)際支出數(shù)扣除。 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實(shí)際支出情況，因此，對(duì)利息支出作了特殊規(guī)定。 59房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相關(guān)政策規(guī)定： 具體扣除標(biāo)準(zhǔn) 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5以內(nèi)予以扣除； 凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的

26、10以內(nèi)計(jì)算扣除。（實(shí)施細(xì)則） 60房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相關(guān)政策規(guī)定： 利息費(fèi)用扣除（一） 全部使用自有資金全部使用自有資金，沒有利息支出的，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 （國(guó)稅函2010220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）61房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相關(guān)政策規(guī)定： 利息費(fèi)用扣除（二） 既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用計(jì)算利息兩種辦法。（國(guó)稅函2010220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）62房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相關(guān)政策規(guī)定： 利息費(fèi)用扣除（三

27、） 開發(fā)期間的利息費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 （國(guó)稅函2010220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）63向境外金融機(jī)構(gòu)的借款利息支出 房地產(chǎn)企業(yè)向境外金融機(jī)構(gòu)的借款利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┚惩饨鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按境內(nèi)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。64拆借資金的扣除問題 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費(fèi)用不得作為開

28、發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除； 對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的集團(tuán)公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還(包括集團(tuán)公司為該項(xiàng)目向銀行進(jìn)行專項(xiàng)貸款)方式向銀行貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用，即使集團(tuán)公司未加收任何額外費(fèi)用，由于沒有金融機(jī)構(gòu)證明，因此也不得據(jù)實(shí)扣除。 65開發(fā)期間的利息費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 土增稅的利息費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本的利息計(jì)入期間費(fèi)用的利息。 對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（所得稅可以扣除）66政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)按照以下原則處理：（1）企業(yè)建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動(dòng)相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開發(fā)活動(dòng)直接相

29、關(guān)，且可直接計(jì)入或分配計(jì)入開發(fā)對(duì)象的，允許計(jì)入開發(fā)成本；反之，則應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。對(duì)企業(yè)非建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。（2）允許計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。67政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)扣除計(jì)入開發(fā)成本三個(gè)條件:一是具備特有性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥基金等。房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)普遍繳納的基金費(fèi)（如防洪保安資金、退役士兵安置保障金）不允許計(jì)入開發(fā)成本；二是具備直接相關(guān)性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)。三是發(fā)生時(shí)間在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前。6

30、8第四節(jié)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金69與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金準(zhǔn)予扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。701、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。江蘇省開征的“地方教育附加”可比照扣除。712、印花稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，則在計(jì)算時(shí)不可再次扣除。723、減免稅金享受減免稅金的部分不可視為已繳稅金在清算時(shí)予以扣除。73第五節(jié)加計(jì)扣除74加計(jì)扣除政策規(guī)定及審核對(duì)從事房地

31、產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。 應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定確定可以加計(jì)扣除的基數(shù)。 7576扣除項(xiàng)目有下列幾項(xiàng)內(nèi)容: (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。 (二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。 (四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 (五)加計(jì)扣除（上述（一）與（二）的20%）。例：一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其扣除項(xiàng)目有以下幾項(xiàng)： 取得土地使用權(quán)所支付的金額100萬元； 實(shí)際支出的房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元； 按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)

32、用60萬元； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金30萬元。 加計(jì)扣除數(shù)：(100萬元+300萬元）*20%=80萬元 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：100+300+60+30+80=570萬元。76第四部分其他方面的政策規(guī)定771、生地與熟地轉(zhuǎn)讓的差異（1）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（2）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。782011年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入2800萬元，該土地購進(jìn)價(jià)1200萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬元。計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的土地增值稅。增值額收入扣除項(xiàng)目2800-（12004035）280012751525萬元增值率1525/1