土地增值稅政策解讀-課件

1、土地增值稅政策解讀1第一部分 清算要求的相關(guān)規(guī)定第二部分 收入確定的政策規(guī)定第三部分 扣除項目的政策規(guī)定第四部分 其他方面的政策規(guī)定2第一部分 清算要求的相關(guān)規(guī)定34清算要求的相關(guān)規(guī)定1、清算定義 2、清算方法3、預(yù)征內(nèi)容 4、清算條件5、清算要求 6、清算申報451、清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。562、清算方法（1）先預(yù)征再清算： 納稅人在項目全部竣工結(jié)算

2、前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 （2）直接計算繳納： 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的等不在預(yù)征范圍內(nèi)的情形。673、預(yù)征范圍除普通標準住宅不實行預(yù)征外，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的其他各類房產(chǎn)，均應(yīng)實行預(yù)征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預(yù)征。 78土地增值稅預(yù)征的

3、計稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（包括預(yù)收房款、預(yù)收定金）。 89土地增值稅的預(yù)征率 類型所在區(qū)域 普通住宅普通住宅以外的住宅非住宅類房產(chǎn)省轄市市區(qū) 2%3%4%縣（含縣級市）2%2%3%910土地增值稅預(yù)征的繳納期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房實行預(yù)征的，以1個月為1個納稅期，納稅人自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅。 納稅人應(yīng)于取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（含預(yù)收房款）的次月15日內(nèi)持與購買方簽訂的房屋買賣合同復(fù)印件或預(yù)收款明細表向主管地稅機關(guān)申報預(yù)繳土地增值稅。10114、清算申報要求納稅人應(yīng)當對其土地增值稅清算申報的真實性、準確性和完整性負責(zé)。主管稅務(wù)機關(guān)在受理納稅人土地增值稅

4、清算申報時，應(yīng)當對清算申報表及附列資料進行邏輯性審核，對報送資料不完整或者存在邏輯性錯誤的，應(yīng)當要求納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補正。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當對納稅人土地增值稅清算申報結(jié)果開展納稅評估。 11125、清算條件（應(yīng)清算條件）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。1213清算條件（可清算條件）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，

5、但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。13146、清算時限應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 14157、清算流程1.納稅人主動申請清算的：房地產(chǎn)項目達到應(yīng)清算條件納稅人報送相關(guān)資料進行納稅申報稅務(wù)機關(guān)納稅評估或稽查2.稅務(wù)機關(guān)認為有必要進行清算的：

6、房地產(chǎn)項目達到可清算條件稅務(wù)機關(guān)下發(fā)清算通知書納稅人報送相關(guān)資料進行清算申報稅務(wù)機關(guān)納稅評估或稽查15土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位為國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 1617土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅：普通標準住宅；其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；非住宅類房產(chǎn)。17土地增

7、值稅清算計算要素1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入2、取得土地使用權(quán)支付金額3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本）4、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用）5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6、加計扣除18第二部分 收入確定的政策規(guī)定19轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的定義納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。（條例、實施細則）貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價證券。 實物收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如

8、鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。 其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。 201、違約金、滯納金是否確認收入 納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應(yīng)當確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。212、售后返租收入的確認單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利

9、益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益確認為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款以外的有關(guān)經(jīng)濟收益無法確認的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。223、轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確定 對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認轉(zhuǎn)讓收入。對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：

10、 1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格； 2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格； 3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格； 4、經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他合理情形。234、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確認時點問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。24房地產(chǎn)處置的三種方式：房產(chǎn)處置正常銷售視同銷售轉(zhuǎn)為自用255、視同銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵

11、償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 26收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。276、轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用 。287、代收費用對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代

12、收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 29房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用，應(yīng)當按照財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅字199548號)第六條的規(guī)定進行處理。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程異地建設(shè)費不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。30第三部分扣除項目的政策規(guī)定31第一節(jié)取得土地使用權(quán)支付金額32取得土地使用權(quán)支付金額的含義取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費

13、用。（實施細則）結(jié)合實際情況，具體為： 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費，如契稅。 331、其他形式返還土地款納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應(yīng)以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認。342

14、、契稅規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）353、土地閑置費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。364、土地征用費及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。375、拆遷補償費 安置回遷房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價

15、格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定確認，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。38 異地安置開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。39貨幣安置貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑

16、合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 406、取得土地使用權(quán)支付金額成本費用分攤納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。 41同一開發(fā)項目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。 42例:一個房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地上進行房地產(chǎn)開

17、發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）4000平方米；一座為公寓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）6000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。公寓應(yīng)分攤土地出讓金：1000萬元*(6000/10000)=600萬元43取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)票據(jù)要求 取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。具體有國有土地出讓合同、土地出讓專用收據(jù)（轉(zhuǎn)讓發(fā)票）、財政局開具的契稅票據(jù)等。 44第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本45房地產(chǎn)開發(fā)成本的含義 房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房

18、地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生

19、的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （實施細則）46房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 扣除憑證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）47房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 配套設(shè)施 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共

20、設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）48房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關(guān)成本、費用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費用。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費用不予

21、扣除。49房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 裝修費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。50房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 成本分攤屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 （國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土

22、地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 51房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 核定建安成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。（國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知） 52房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 質(zhì)量保證金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金

23、，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 （國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）53房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 預(yù)提費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知）54 行政性罰款列支 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的各類行政性罰款，不允許計入，應(yīng)予扣減。 55 區(qū)分開發(fā)間接費用和房地產(chǎn)開發(fā)費用根據(jù)細則第七條第二款規(guī)定，開發(fā)間接費用指直接組

24、織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。而納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不在此扣除。 56第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)費用57房地產(chǎn)開發(fā)費用的含義房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。（實施細則） 58土地增值稅扣除項目中 “房地產(chǎn)開發(fā)費用”的含義扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用中銷售費用、管理費用和財務(wù)費用列支標準是截然不同的。 這是因為: 土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項目計算增值額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財務(wù)會計制度規(guī)定，其三項費用是作為期間費用，直接計入當

25、期損益，不按轉(zhuǎn)讓項目進行分攤。因此，土地增值稅扣除項目金額不可能按實際支出數(shù)扣除。 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實際支出情況，因此，對利息支出作了特殊規(guī)定。 59房地產(chǎn)開發(fā)費用相關(guān)政策規(guī)定： 具體扣除標準 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5以內(nèi)予以扣除； 凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的

26、10以內(nèi)計算扣除。（實施細則） 60房地產(chǎn)開發(fā)費用相關(guān)政策規(guī)定： 利息費用扣除（一） 全部使用自有資金全部使用自有資金，沒有利息支出的，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 （國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）61房地產(chǎn)開發(fā)費用相關(guān)政策規(guī)定： 利息費用扣除（二） 既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用計算利息兩種辦法。（國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）62房地產(chǎn)開發(fā)費用相關(guān)政策規(guī)定： 利息費用扣除（三

27、） 開發(fā)期間的利息費用土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 （國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）63向境外金融機構(gòu)的借款利息支出 房地產(chǎn)企業(yè)向境外金融機構(gòu)的借款利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供境外金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按境內(nèi)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按細則第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%計算扣除。64拆借資金的扣除問題 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費用不得作為開

28、發(fā)費用據(jù)實進行扣除； 對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的集團公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還(包括集團公司為該項目向銀行進行專項貸款)方式向銀行貸款產(chǎn)生的利息費用，即使集團公司未加收任何額外費用，由于沒有金融機構(gòu)證明，因此也不得據(jù)實扣除。 65開發(fā)期間的利息費用土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 土增稅的利息費用計入開發(fā)成本的利息計入期間費用的利息。 對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（所得稅可以扣除）66政府性基金和行政事業(yè)性收費按照以下原則處理：（1）企業(yè)建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動相關(guān)的原則進行劃分。凡與開發(fā)活動直接相

29、關(guān)，且可直接計入或分配計入開發(fā)對象的，允許計入開發(fā)成本；反之，則應(yīng)計入開發(fā)費用。對企業(yè)非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應(yīng)計入開發(fā)費用。（2）允許計入開發(fā)成本的費用、基金，如果是在開發(fā)項目竣工驗收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計入開發(fā)費用。67政府性基金和行政事業(yè)性收費扣除計入開發(fā)成本三個條件:一是具備特有性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費是開發(fā)房地產(chǎn)項目特有的，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥基金等。房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)普遍繳納的基金費（如防洪保安資金、退役士兵安置保障金）不允許計入開發(fā)成本；二是具備直接相關(guān)性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費應(yīng)當與開發(fā)活動直接相關(guān)。三是發(fā)生時間在開發(fā)項目竣工驗收之前。6

30、8第四節(jié)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金69與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金準予扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。701、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。江蘇省開征的“地方教育附加”可比照扣除。712、印花稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除，則在計算時不可再次扣除。723、減免稅金享受減免稅金的部分不可視為已繳稅金在清算時予以扣除。73第五節(jié)加計扣除74加計扣除政策規(guī)定及審核對從事房地

31、產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。 應(yīng)嚴格按照相關(guān)規(guī)定確定可以加計扣除的基數(shù)。 7576扣除項目有下列幾項內(nèi)容: (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。 (二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。 (四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 (五)加計扣除（上述（一）與（二）的20%）。例：一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其扣除項目有以下幾項： 取得土地使用權(quán)所支付的金額100萬元； 實際支出的房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元； 按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)費

32、用60萬元； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金30萬元。 加計扣除數(shù)：(100萬元+300萬元）*20%=80萬元 扣除項目金額合計：100+300+60+30+80=570萬元。76第四部分其他方面的政策規(guī)定771、生地與熟地轉(zhuǎn)讓的差異（1）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（2）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。782011年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入2800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關(guān)費用40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相關(guān)稅費35萬元。計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的土地增值稅。增值額收入扣除項目2800-（12004035）280012751525萬元增值率1525/1