房地產(chǎn)評估PPT講義

1、第四章 房地產(chǎn)評估1了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)2熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4. 掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5. 掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用6. 熟悉剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用本章學(xué)習(xí)目的和要求：一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。1房地產(chǎn)的概念：中華人民共和國物權(quán)法中規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物

2、描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)對不動產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)抵押：（2）土地使用權(quán)（3）建筑物房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。建筑物的主要結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)的特點(diǎn)：位置固定性單位價(jià)值高保值增值長期性難以變現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)性政策限制性二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)評估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能實(shí)行的價(jià)格，而影

3、響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟(jì)、政策、社會、心理因素（2）區(qū)域因素：與位置相關(guān)（3）自身因素：個(gè)別因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。三、房地產(chǎn)評估的理論1地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生） 馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金（2）級差地租：是由于土地自然差別（級差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級差地租2）。 級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有

4、差別的，在評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。（3）壟斷地租： 一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動的，而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會必要勞動時(shí)間決定的，土地不是勞動產(chǎn)品，其價(jià)格決定也具有特殊性。 地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化 2地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論）四、房地產(chǎn)評估的特殊性評估對象有多種形式充分考慮最有效使用原則房地產(chǎn)價(jià)格有多樣性：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易地價(jià)、課稅價(jià)格、房地產(chǎn)總價(jià)、樓面地價(jià)、公告地價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素復(fù)雜五、房地產(chǎn)評

5、估的方法及其應(yīng)用（一）收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1基本原理：2計(jì)算方法:PRi/(1+r)i PA/r 適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)PRi/(1+r)i PA/r（1）純收益年純收益年總收益年總費(fèi)用注意：評估時(shí)應(yīng)以客觀純收益為依據(jù)，而不能以 實(shí)際純收益 可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計(jì)算 實(shí)質(zhì)：投資收益率 計(jì)算：純收益與售價(jià)比率法 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 投資收益率順序插入法 種類：綜合資本化率 建筑物資本化率 土地資本化率（2）資本化率PRi/(1+r)i PA/r rA/ P（二）市場法及其應(yīng)用1基本原理2計(jì)算方法：P=PABCD 交易情況差異的調(diào)整交易日期差異的調(diào)整區(qū)域因素差異的調(diào)整

6、個(gè)別因素差異的調(diào)整容積率差異因素的調(diào)整土地使用年期差異因素的調(diào)整適用范圍：有交易性的房地產(chǎn)，如商場、寫字樓、別墅、商品住宅、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等（三）成本法及其應(yīng)用1基本原理：2計(jì)算方法：p253（1）土地價(jià)值構(gòu)成 土地價(jià)值土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)投資利 息投資利潤土地增值收益（2）房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)值土地取得費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用 投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤（四）剩余法及其應(yīng)用1基本原理2. 計(jì)算方法土地評估值房地產(chǎn)的預(yù)期銷售收入除土地價(jià) 格外的開發(fā)建設(shè)成本稅費(fèi)正常利潤適用范圍：待開發(fā)的成片土地價(jià)值評估（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其應(yīng)用1基本原理2. 計(jì)算方法土地評估值待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)年 期修