房地產評估PPT講義

1、第四章 房地產評估1了解房地產評估的基本內容和特點2熟悉房地產評估的影響因素3. 掌握收益法在房地產評估中的應用4. 掌握市場法在房地產評估中的應用5. 掌握成本法在房地產評估中的應用6. 熟悉剩余法及基準地價修正系數(shù)法在房地產評估中的應用本章學習目的和要求：一、房地產的概念和特點（1）房地產房地產是土地和建筑物及其權屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。歐美國家沒有房地產的概念，將房產和地產統(tǒng)稱為不動產。1房地產的概念：中華人民共和國物權法中規(guī)定，物包括不動產和動產。物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。資產評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物

2、描述為：是指與土地相結合的建設成果，包括房屋和構筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產。資產評估準則不動產對不動產的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關的權益。土地使用權出讓：土地使用權轉讓：土地使用權出租：土地使用權抵押：（2）土地使用權（3）建筑物房屋和構筑物統(tǒng)稱為建筑物。建筑物的主要結構：鋼結構鋼筋混凝土結構磚混結構磚木結構簡易結構其他結構2房地產的特點：位置固定性單位價值高保值增值長期性難以變現(xiàn)投資風險性政策限制性二、房地產價格影響因素房地產評估的最終目的是要確定房地產最可能實行的價格，而影

3、響房地產價格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟、政策、社會、心理因素（2）區(qū)域因素：與位置相關（3）自身因素：個別因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。三、房地產評估的理論1地租理論（說明土地價值的產生） 馬克思的理論：認為，地租是土地所有權在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權的壟斷所獲得的地租。土地出讓金（2）級差地租：是由于土地自然差別（級差地租1）或對同一土地連續(xù)投資，投資收益差別所導致的地租（級差地租2）。 級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有

4、差別的，在評估土地使用權價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。（3）壟斷地租： 一般商品的價格是以價值為基礎，上下波動的，而價值是生產商品的社會必要勞動時間決定的，土地不是勞動產品，其價格決定也具有特殊性。 地價的本質是地租的資本化 2地價理論（說明地產價格的決定理論）四、房地產評估的特殊性評估對象有多種形式充分考慮最有效使用原則房地產價格有多樣性：基準地價、標定地價、交易地價、課稅價格、房地產總價、樓面地價、公告地價房地產價格影響因素復雜五、房地產評

5、估的方法及其應用（一）收益法在房地產評估中的應用1基本原理：2計算方法:PRi/(1+r)i PA/r 適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產PRi/(1+r)i PA/r（1）純收益年純收益年總收益年總費用注意：評估時應以客觀純收益為依據(jù)，而不能以 實際純收益 可分別按房產、地產或房地產計算 實質：投資收益率 計算：純收益與售價比率法 安全利率加風險調整值法 投資收益率順序插入法 種類：綜合資本化率 建筑物資本化率 土地資本化率（2）資本化率PRi/(1+r)i PA/r rA/ P（二）市場法及其應用1基本原理2計算方法：P=PABCD 交易情況差異的調整交易日期差異的調整區(qū)域因素差異的調整

6、個別因素差異的調整容積率差異因素的調整土地使用年期差異因素的調整適用范圍：有交易性的房地產，如商場、寫字樓、別墅、商品住宅、標準工業(yè)廠房等（三）成本法及其應用1基本原理：2計算方法：p253（1）土地價值構成 土地價值土地取得費土地開發(fā)費投資利 息投資利潤土地增值收益（2）房地產價值構成 房地產價值土地取得費房地產開發(fā)費管理費用 投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤（四）剩余法及其應用1基本原理2. 計算方法土地評估值房地產的預期銷售收入除土地價 格外的開發(fā)建設成本稅費正常利潤適用范圍：待開發(fā)的成片土地價值評估（五）基準地價修正法及其應用1基本原理2. 計算方法土地評估值待估宗地所處地段的基準地價年 期修