銷售面積計(jì)算規(guī)范和方法PPT課件

1、銷售面積計(jì)算規(guī)范和方法銷售面積計(jì)算規(guī)范和方法目 錄商品房銷售面積的概念商品房銷售面積的構(gòu)成商品房銷售面積的計(jì)算方法常見的幾種商品房面積的計(jì)算應(yīng)注意的幾點(diǎn)問題商品房銷售面積的概念 商品房銷售面積的概念： 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。-商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 銷售面積套內(nèi)面積+公攤面積 建筑面積（含外墻粉刷層面積） 商品房銷售面積的構(gòu)成 商品房銷售面積由兩部分構(gòu)成：1.套內(nèi)面積：套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之

2、和。2.共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、走道、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 共有共用建筑面積還包括套和公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積 套內(nèi)房屋使用面積1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和。2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道、管道井均計(jì)入使用面積。4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占面積，其中

3、各套之間的分隔墻和套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積（按墻體的中心線劃分）。套內(nèi)自有的墻體按水平面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積（例如戶內(nèi)衛(wèi)生間與臥室的隔墻） 。套內(nèi)陽臺(tái)面積 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽臺(tái)按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉陽臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （與現(xiàn)行建筑面積計(jì)算方法的最大的區(qū)別之處） 現(xiàn)行建筑面積（規(guī)劃局計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算規(guī)則為所有陽臺(tái)均按一半面積計(jì)算。（3）以上公攤面積：商用部位樓梯間、電梯間等面積（不含商業(yè)自用的）；（3）計(jì)算住宅公攤系數(shù)K22=住宅部位的樓梯間

4、面積+共有分?jǐn)偯娣e（住宅部位樓梯間*按照戶為單位計(jì)算各套套內(nèi)面積（地下室各套面積、住宅各套面積）計(jì)算銷售面積一些好的方法此時(shí)我們要判斷該露臺(tái)或入戶花園是否有頂蓋，若無頂蓋或頂蓋覆蓋不全，此露臺(tái)及入戶花園不計(jì)算面積；1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和。以上住宅銷售面積以上住宅套內(nèi)面積*（以上公攤 系數(shù)K外2+全樓公攤系數(shù)K21以上公攤系數(shù)K22 ）以上住宅銷售面積以上住宅套內(nèi)面積*（以上公攤 系數(shù)K外2+全樓公攤系數(shù)K21以上公攤系數(shù)K22 ）（1）計(jì)算公攤系數(shù)K外=外墻皮一半面積/ 套內(nèi)面積（包含樓梯間面積）2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的

5、面積總和計(jì)入使用面積。（1）一至頂層外墻皮一半面積；（2）樓梯間面積；4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。陽臺(tái)雨篷的的投影面積要是小于陽臺(tái)面積，此陽臺(tái)不計(jì)算面積。共有共用建筑面積共有共用建筑面積（公攤面積）包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影一半的建筑面積。外墻皮水平投影一半的面積=L外中*（外墻皮一半的厚度+保溫層厚度+粉刷層厚度） 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫和為多幢樓服務(wù)的管理用房、公共用房、以及作為人

6、防工程的地下室都不計(jì)入共有共用建筑面積。商品房銷售面積的計(jì)算方法銷售面積套內(nèi)面積+公攤面積 建筑面積（含外墻粉刷層面積）1.套內(nèi)面積：按照各房間中心線的水平投影面積計(jì)算；層高小于不計(jì)算面積，人防不計(jì)算面積。2.公攤面積：根據(jù)商品房的復(fù)雜程度不同可以分為N級(jí)，第一級(jí)為全樓公攤，例如為整棟樓服務(wù)的大堂、電梯機(jī)房等；第二級(jí)為本層公攤，以此類推。3.公攤系數(shù)：公攤面積/套內(nèi)面積（公攤系數(shù)小數(shù)點(diǎn)后保留5位房管局保留6位）。商品房銷售面積的計(jì)算方法公攤原則和方法：1.產(chǎn)權(quán)房有分割文件和協(xié)議的，按文件和協(xié)議執(zhí)行；否則按相關(guān)房屋建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.共有共用分?jǐn)傄源睘閱挝唬瑑H限于分?jǐn)偙敬狈课輧?nèi)的共有共用

7、面積。與本幢不相連及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、門衛(wèi)房等不得分?jǐn)偟奖敬睒?商住樓的商住部位樓梯（不含商業(yè)自用）和突出屋面的樓梯間為全樓分?jǐn)?，住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)偂?.公攤面積：根據(jù)商品房的復(fù)雜程度不同可以分為N級(jí)，第一級(jí)為全樓公攤，例如為整棟樓服務(wù)的大堂、電梯機(jī)房、配電室、進(jìn)風(fēng)機(jī)房等；第二級(jí)為本層公攤，以此類推。4.公攤系數(shù)：公攤面積/套內(nèi)面積（公攤系數(shù)小數(shù)點(diǎn)后保留5位房管局保留6位）。商品房銷售面積的計(jì)算方法幾種常見住宅銷售面積的計(jì)算方法一、普通磚混住宅樓：1.按照戶為單位計(jì)算套內(nèi)面積；（住宅）2.計(jì)算公攤面積：（1）外墻皮一半面積； （2）樓梯間面積；3.計(jì)算公攤系數(shù)K外=外墻皮

8、一半面積/ 套內(nèi)面積（包含樓梯間面積） 計(jì)算公攤系數(shù)K21=共有面積（樓梯間面積） +共有分?jǐn)偯娣e（樓梯面積*K外）/ （套內(nèi)面積）4.計(jì)算銷售面積套內(nèi)面積（1+公攤系數(shù)K外+公攤系數(shù)K21 ） 二、底層框架、上部磚混住宅樓1.按照戶為單位計(jì)算各套套內(nèi)面積；（商業(yè)、住宅）2.計(jì)算公攤面積：（1）一至頂層外墻皮一半面積；（2）商用部位樓梯間面積（不含商業(yè)自用的）；（3）住宅部位的樓梯間面積（不含住宅自用的） ；3.計(jì)算公攤系數(shù)：（1）計(jì)算公攤系數(shù)K外=外墻皮一半面積/ 套內(nèi)面積（包含樓梯間面積）（2）計(jì)算全樓公攤系數(shù)K21商用部位樓梯間面積+共有分?jǐn)偯娣e（商業(yè)部位樓梯間* K外） / 住宅套內(nèi)面

9、積+商業(yè)套內(nèi)面積（3）計(jì)算住宅公攤系數(shù)K22=住宅部位的樓梯間面積+共有分?jǐn)偯娣e（住宅部位樓梯間* K外） / 住宅套內(nèi)面積4.計(jì)算銷售面積：商業(yè)銷售面積商業(yè)套內(nèi)面積*（1+公攤系數(shù)K外+全樓公攤系數(shù)K21 ）住宅銷售面積住宅套內(nèi)面積*（ 1+公攤系數(shù)K外+全樓公攤系數(shù)K21 + 住 宅公攤系數(shù)K22 ）（2）地下室公攤面積：地下室的公共走道、樓梯間、電梯間。（3） 以上公攤面積： 以上樓梯間、電梯間、走道等公共面積；現(xiàn)行建筑面積（規(guī)劃局計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算規(guī)則為所有陽臺(tái)均按一半面積計(jì)算。2、碰見復(fù)雜的圖紙要分析。1、套型結(jié)構(gòu)比例控制（依據(jù)批復(fù)條件核實(shí)）（1）計(jì)算公攤系數(shù)K外=外墻皮一半面積/ 套內(nèi)

10、面積（包含樓梯間面積）常見的幾種商品房面積的計(jì)算（1）以上外墻皮一半面積共有共用建筑面積（公攤面積）包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。（4）計(jì)算全樓公攤系數(shù)K21=全樓公攤面積+共有分?jǐn)偯娣e（全樓公攤面積* K外2 ） /（地下室套內(nèi)面積+地上套內(nèi)面積）2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。此時(shí)我們要判斷該露臺(tái)或入戶花園是否有頂蓋，若無頂蓋或頂蓋覆蓋不全，此露臺(tái)及入戶花園不計(jì)算面積；1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面

11、積的總和。2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。（1）計(jì)算地下室公攤系數(shù)K外1=地下室外墻皮一半面積/ 地下室套內(nèi)面積（包含地下室商品房銷售面積的計(jì)算方法三、純住宅的小高層、高層住宅樓（帶地下室）1.按照戶為單位計(jì)算各套套內(nèi)面積（地下室各套面積、住宅各套面積）2.計(jì)算公攤面積： 地下室公攤面積 （1）地下室外墻皮一半面積（無粉刷及外保溫）； （2）地下室公攤面積：地下室的公共走道、樓梯間、電梯間。 以上公攤面積 （1）以上外墻皮一半面積 （2）全樓公攤面積：為本樓服務(wù)的大堂、電梯機(jī)房、設(shè)備房等公共部分面積； （3） 以上公攤面積： 以上樓梯間、電梯間、走道等公共面積；三、純住宅的小高層

12、、高層住宅樓（帶地下室）3.計(jì)算公攤系數(shù)：（1）計(jì)算地下室公攤系數(shù)K外1=地下室外墻皮一半面積/ 地下室套內(nèi)面 積（包含地下室的公共走道、樓梯間、電梯間）（2）計(jì)算地下室公攤系數(shù)K11=地下室公攤面積+共有分?jǐn)偯娣e（地下室公攤面積* K外1） /地下室套內(nèi)面積（3）計(jì)算以上公攤系數(shù)K外2以上外墻皮一半面積以上套內(nèi)面積（包含以上樓梯間、電梯間、走道、為本樓服務(wù)的大堂、電梯機(jī)房、設(shè)備房等公共部分等公共面積）（4）計(jì)算全樓公攤系數(shù)K21=全樓公攤面積+共有分?jǐn)偯娣e（全樓公攤面積* K外2 ） /（地下室套內(nèi)面積+地上套內(nèi)面積）（5）以上公攤系數(shù)K22以上公攤面積+共有分?jǐn)偯娣e（ 以上公攤面積* K外

13、2 ） /地上套內(nèi)面積三、純住宅的小高層、高層住宅樓（帶地下室）4.計(jì)算銷售面積： 地下室銷售面積地下室套內(nèi)面積*（1+地下室公攤系數(shù)K外1+全樓公攤系數(shù)21 +地下室公攤系數(shù)K11 ） 以上住宅銷售面積以上住宅套內(nèi)面積*（以上公攤 系數(shù)K外2+全樓公攤系數(shù)K21以上公攤系數(shù)K22 ）四、底部商業(yè)、上部住宅結(jié)構(gòu)住宅樓的銷售面積（帶地下室）1.按照戶為單位計(jì)算各套套內(nèi)面積（地下室各套面積、商業(yè)套內(nèi)面積、住宅各套面積）2.計(jì)算公攤面積：地下室公攤面積 （1）地下室外墻皮一半面積（無粉刷及外保溫）； （2）地下室公攤面積：地下室的公共走道、樓梯間、電梯間。以上公攤面積 （1）以上外墻皮一半面積； （

14、2）全樓公攤面積：為本樓服務(wù)的大堂、電梯機(jī)房、設(shè)備房等公共部分面積， （3）以上公攤面積：商用部位樓梯間、電梯間等面積（不含商業(yè)自用的）； （4） 以上住宅公攤面積： 以上住宅部位的樓梯間、電梯間、走道等面積（不含住宅自用的）。四、底部商業(yè)、上部住宅結(jié)構(gòu)住宅樓的銷售面積（帶地下室）3.計(jì)算公攤系數(shù)：（1）計(jì)算地下室公攤系數(shù)K外1=地下室外墻皮一半面積/ 地下室套內(nèi)面積（包含地下室 的公共走道、樓梯間、電梯間）（2）計(jì)算地下室公攤系數(shù)K11=地下室公攤面積+共有分?jǐn)偯娣e（地下室公攤面積* K外 1） /地下室套內(nèi)面積（3）計(jì)算以上公攤系數(shù)K外2以上外墻皮一半面積以上套內(nèi)面積 （包含以上樓梯間、電

15、梯間、走道、為本樓服務(wù)的大堂、電梯機(jī)房、設(shè)備房等共有共用部分面積）（4）計(jì)算全樓公攤系數(shù)K21=全樓公攤面積+共有分?jǐn)偯娣e（全樓公攤面積* K外2 ） / （地下室套內(nèi)面積+地上套內(nèi)面積）（5）計(jì)算以上商業(yè)及住宅公攤系數(shù)K22= 以上公攤面積+共有分?jǐn)偯娣e （ 以上公攤面積* K外2 ） （6）以上住宅公攤系數(shù)K23= 以上住宅公攤面積+共有分?jǐn)偯娣e（ 0.00 以上住宅公攤面積* K外2 ） /地上住宅套內(nèi)面積四、底部商業(yè)、上部住宅結(jié)構(gòu)住宅樓的銷售面積（帶地下室）4.計(jì)算銷售面積：地下室銷售面積地下室套內(nèi)面積*（1+地下室公攤系數(shù)K外1+全樓公攤系數(shù) K21 +地下室公攤系數(shù)K11 ）以上商

16、業(yè)銷售面積商業(yè)套內(nèi)面積*（1+公攤系數(shù)K外2+全樓公攤系K21 + 以上公攤系數(shù)K22 ）以上住宅銷售面積以上住宅套內(nèi)面積*（以上公攤系數(shù)K外2+全樓公攤系數(shù)K21以上公攤系數(shù)K22以上住宅公攤系數(shù)K23 ）計(jì)算銷售面積應(yīng)注意的問題1、外墻皮厚度的問題。外墻皮的厚度直接影響到公攤面積的大小，在房管局計(jì)算外墻皮厚度時(shí)面磚及涂料的厚度分別為25及20，當(dāng)同一層中有面磚及涂料時(shí)，取所占比例大者，同理，同一層中同一面墻有厚度不一致時(shí)，取比例大者的厚度。2、陽臺(tái)面積的問題。陽臺(tái)是否封閉一定要分清楚，陽臺(tái)上方是否有雨篷及雨篷的大小都是影響套內(nèi)使用面積的直接因素。若陽臺(tái)上方無雨篷，或者是挑高陽臺(tái)雨篷，此陽臺(tái)

17、不計(jì)算面積。陽臺(tái)雨篷的的投影面積要是小于陽臺(tái)面積，此陽臺(tái)不計(jì)算面積。3、建筑名稱的問題。在設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，往往很多地方的名稱與實(shí)際使用功能不相符。例如露臺(tái)，入戶花園等。此時(shí)我們要判斷該露臺(tái)或入戶花園是否有頂蓋，若無頂蓋或頂蓋覆蓋不全，此露臺(tái)及入戶花園不計(jì)算面積；若有頂蓋，并且頂蓋覆蓋全的話，按開敞陽臺(tái)的計(jì)算方法計(jì)算面積。4、戶型的問題。在同一幢樓里戶型的名稱有很多種，同一種名稱的戶型面積不一定是一致的，有些細(xì)微之處的變化（例如墻體的偏移等），這些細(xì)微變化在小戶型中會(huì)影響到套內(nèi)面積的大小，所以在計(jì)算小戶型時(shí)一定要多比較同一名稱的戶型。5、底層架空的問題。在有的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中，為了配合景觀效果等，在

18、一層中會(huì)有一部分墻體圍住的架空層，此架空層的墻體是不連續(xù)也不封閉的，所以此部分雖然有頂蓋，但是屬于全小區(qū)共用的部分，不計(jì)算面積。以能封閉的那部分的墻體作為外墻分界，計(jì)算面積。6、供全小區(qū)使用的公共部分面積計(jì)算的問題。例如物業(yè)用房、居委會(huì)等。這些雖然不計(jì)算銷售面積，但是這部分所占的面積是在樓內(nèi)的，所以這部分與商業(yè)、住宅一樣應(yīng)該分?jǐn)偣灿泄灿妹娣e，在計(jì)算公攤系數(shù)時(shí)，不要把這部分的面積作為分母給遺漏。另外對(duì)所標(biāo)注名稱也要注意，比如在一樓大堂邊若標(biāo)注為物業(yè)用房就不能作為公攤面積計(jì)算，若標(biāo)注為值班室就要做為本棟樓的公攤面積計(jì)算。計(jì)算銷售面積一些好的方法1、熟悉圖紙，比較相似戶型。在計(jì)算銷售面積中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)同一套圖紙中有很多戶型，但是歸根結(jié)底就是幾種基本戶型及其延伸的戶型。這些在戶