南京房地產(chǎn)市場半年報

1、PARTONE大勢環(huán)境與全國市場走勢研判01 宏觀經(jīng)濟環(huán)境國外形勢全球經(jīng)濟邁入共振復蘇階段，通脹攀升下貨幣或?qū)⒅鸩酵顺鰧捤桑袊３窒刃袕吞K經(jīng)濟優(yōu)勢在寬貨幣及疫苗逐漸普及下，全球經(jīng)濟復蘇共振分化。主要經(jīng)濟體PMI先行指標處于景氣區(qū)間，部分國家如印度在疫情反撲 下經(jīng)濟恢復滯后。寬政策溢出效應明顯，原材料價格上漲帶動通脹水平攀升。部分國家已拉開加息序幕，美聯(lián)儲6月議息會 議釋放提前加息信號或縮緊購債計劃，下半年對全球經(jīng)濟復蘇進程保持謹慎樂觀，中國的出口有支撐基礎、經(jīng)濟韌性延續(xù)。國家/區(qū) 域2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1中國6.1-6.83.24.96.

2、518.3美國2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英國1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06歐元區(qū)1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3圖：主要經(jīng)濟體GDP增速走勢（%）圖：主要經(jīng)濟體CPI同比增速走勢（%）資料來源：保利投顧研究院整理最新當月CPI美 國 ：5 英國：2.1 歐元區(qū)：2 中國：1.3CPI漲幅顯著國家央行操作美國預期加息時點提前至2023年，年內(nèi)可能有2次加息，將利率從零 區(qū)間提升至0.5-0.75%土耳其3月基準利率上調(diào)2%巴西3月上調(diào)75BP至2.75%俄羅斯3月上調(diào)25BP至4.5%，4月加50個BP至5%加拿大宣布縮減資產(chǎn)

3、購買計劃保利投顧研究院保利投顧研究院01 宏觀經(jīng)濟環(huán)境國內(nèi)環(huán)境主要經(jīng)濟指標現(xiàn)回落但不改向好勢頭，房地產(chǎn)高景氣延續(xù)，內(nèi)需偏弱、下半年有望穩(wěn)步釋放國內(nèi)經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)定恢復，一季度GDP受去年低基數(shù)影響累計增速18.3%，三駕馬車回升、當前漲幅現(xiàn)收窄。出口邊際轉(zhuǎn)弱（5 月增速回落至28%）但仍表現(xiàn)強勁；上半年政府專項債發(fā)行偏慢，固投增速處于負區(qū)間，三季度增速或?qū)⒒厣?；房地產(chǎn)投資 維持高景氣，成為經(jīng)濟增長的主要支撐。社零緩步修復，工業(yè)生產(chǎn)保持旺盛態(tài)勢，預計下半年生產(chǎn)端將帶動消費穩(wěn)步釋放。固投社零出口2020-1295182021-02-13-131552021-03034312021-04-9183220

4、21-05-201228上半年專項債發(fā)行速度偏慢 影響基建增速回落明顯保利投顧研究院資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院01 宏觀經(jīng)濟環(huán)境財政環(huán)境財政后置特征明顯，為逆周期調(diào)節(jié)預留充足的空間，后續(xù)基建有望提速去年疫情后財政表現(xiàn)積極、刺激經(jīng)濟恢復，2021年財政后置特征明顯，1-5月一般公共預算支出進度達全年預算的37%，低 于正常年份2018、2019水平。專項債發(fā)行節(jié)奏偏慢，截至5月新增專項債規(guī)模為5726億元，發(fā)行進度僅為16.5%，顯著低 于往年水平。預計下半年財政保持基本平穩(wěn)，后續(xù)專項債發(fā)行將有所提速，更關注投資增長和穩(wěn)定民生。2019年1-5月累計8600億元2020年1-5月

5、累計2.05萬億元2021年1-5月累計5726億元發(fā)行進度40%發(fā)行進度57%發(fā)行進度16%保利投顧研究院資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院01 宏觀經(jīng)濟環(huán)境貨幣金融環(huán)境M2增速回落、社融增長放緩，貨幣政策靈活精準、流動性合理充裕，逐漸回歸正?；拔逶律缛诳偭客热ツ晗陆?，M2增速自去年底以來持續(xù)回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例會上表示穩(wěn)健的貨幣 政策要靈活精準，保持流動性合理充裕，言辭較為溫和。上半年財政支出節(jié)奏較慢，銀行間流動性緊張并不明顯，定向收緊 特征顯著、居民端信貸受限。預計下半年銀行流動性在地方債發(fā)行提速后、穩(wěn)中趨緊，央行靈活調(diào)整政策增強經(jīng)濟發(fā)展韌性。寬貨幣寬財

6、政 寬信用穩(wěn)貨幣以穩(wěn)為主 貨幣邊際收緊定向降準50bp 降息20bp保持流動性合理 充裕創(chuàng)新工具寬信用未提降息降準 更加靈活適度 精準導向全面降準 50bp降息10bp 貨幣政策更 加靈活適度劉鶴：更加靈活適度 保持政策穩(wěn)定易綱：明年GDP增速 回升后，宏觀杠桿率 將會更穩(wěn)一些央行累計降準150bp、降息5bp中美貿(mào)易摩擦反復，貨幣維持寬松，刪去“把好總閘門”提法貨幣相對寬松貨幣寬松 利率走低貨幣穩(wěn)中邊際收緊 利率爬升M2增速達雙位數(shù) 帶動新增融資規(guī)模擴大前5月新增社融 17萬億前5月新增社融 14萬億回歸正?；?緊信用、穩(wěn)貨幣央行：穩(wěn)健的貨幣政策要靈 活精準、保持流動性合理充 裕、保持宏觀杠

7、桿率基本穩(wěn) 定，增強經(jīng)濟發(fā)展韌性保利投顧研究院資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院02 行業(yè)政策環(huán)境中央基調(diào)重申“房住不炒”基調(diào)，資金、樓市監(jiān)管延續(xù)，保障性住房和舊改關注度提升2021年上半年中央延續(xù)偏緊基調(diào)。兩會重申“房住不炒”，首次關注大城市住房難，加速推進保障住房發(fā)展，提出增加保 障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，深圳、上海等多城陸續(xù)響應。資金、樓市監(jiān)管延續(xù)，全面排查違規(guī)信貸資金，首提“防 止以學區(qū)房名義炒作房價”。預計行業(yè)政策維持相對偏緊，資金端風險監(jiān)管維持高壓，土地、樓市長效監(jiān)管體系持續(xù)完善。圖：2021年至今全國典型城市相關跟進動作與保障性租賃住房相關的政策城市具體內(nèi)容深圳，上

8、海，南京，寧 波，成都，長春等增加供應，包括加強專項租金補助、公布年度供應計劃等北京，上海，南京，鄭 州，西安等加強市場監(jiān)管，包括規(guī)范住房租賃房源發(fā)布、加強資格審核等石家莊，東莞等完善公租房準入條件，包括申請、保障、流程等細項合肥，威遠等擴大公租房保障范圍，降低申請門檻與學區(qū)房相關的調(diào)控城市具體內(nèi)容北京、上海、西安、廈 門、泉州等規(guī)范銷售秩序，不得以學區(qū)等炒作房價，禁止“學區(qū)房”不實宣傳合肥學位政策調(diào)整，熱點學區(qū)同一套住宅，6年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)小學一 個學位，3年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)初中1個學位寧波建立熱點學區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，先行發(fā)布寧波市實 驗小學等9個熱點學區(qū)范圍內(nèi)，112個小區(qū)

9、的二手住房交易參考價格圖：中央相關會議對房地產(chǎn)的表述2020Q1 穩(wěn)預期2020Q2-Q3資金、樓市 監(jiān)管并行2021上半年重申“房住不炒”3月兩會未提及4月政治局重提“房住不炒”資金端：6月嚴查違規(guī)信貸資金，8月實行“三道 紅線”，9月發(fā)文表示防止房地產(chǎn)過度金融化樓市端：7月中央座談會表示緊繃這根弦，12月 政治局會議重提促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展， 經(jīng)濟工作會議提出解決好大城市住房突出問題聯(lián)動機制 1月提出住房與土地、金融聯(lián)動機制2月實行22城宅地“兩集中”集中供地 3月兩會重申“房住不炒”，首次關 信貸整治注大城市住房難；同月啟動全面排查違規(guī)信貸資金住房保障 4月政治局會議首次點名“學區(qū)

10、房”5月住建部召開保障性租賃住房專項學區(qū)房座談會資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院保利投顧研究院02 行業(yè)政策環(huán)境城市調(diào)控今年以來調(diào)控呈現(xiàn)范圍廣、多維度等特征，資金、價格監(jiān)管為調(diào)控過熱城市主要發(fā)力點今年年后開啟調(diào)控序幕，2-4月為調(diào)控密集期，從一二線到三四線城市逐漸擴圍，調(diào)控城市覆蓋范圍廣，5-6月各城開始打 補丁，封堵此前需求端政策漏洞；本輪政策呈現(xiàn)多維度、全覆蓋特征，從供給端（土拍、資金）實行監(jiān)管調(diào)控，同時從需求 端進行調(diào)控，主要從嚴查樓市資金來源、土拍端房地價聯(lián)動、二手限價等方面升級，金融和行政手段相輔相成。2020上半年支持房企、刺激需求7-9月熱點城市補丁升級10-12月有松

11、有緊2021年上半年調(diào)控維度多、頻次高保利投顧研究院資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院02 行業(yè)政策環(huán)境金融&行政手段2020.04-09深圳銀行業(yè)自查房抵貸違規(guī)流入樓市2021.01-03北上廣深專項檢查，銀保監(jiān)核查組進駐銀行；杭州、 南京、成都等熱點城市陸續(xù)加入核查范圍存量 自查增量 嚴打2021.03北上廣深通報核查情況，出臺相關要求嚴控增量2021.03北上廣深、杭州、西安等嚴查首付款來源全面 排查2021.03 各銀保監(jiān)局、地方住建部及央行分支機構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營 用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，包括加強借款人資質(zhì)核 查、信貸需求審核等；加強貸中貸后、機構(gòu)管理等排查機制：深圳

12、建立房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行及資金流向季度排查機制嚴查首付款：深圳需查近一年銀行流水單，廣州半年內(nèi)轉(zhuǎn)入資金需 核實為合理收入所得，上海首付款不得為非直系親屬、貸款等途徑 借款，杭州拒貸首付流水及收入證明不匹配者范圍不斷擴大、監(jiān)管力度持續(xù)加強特征一：嚴查違規(guī)信貸資金持續(xù)擴圍強化，房貸利率進入上升通道，銀行額度持續(xù)緊張與上一輪信貸調(diào)控不同，本輪主針對信貸資金進行審查、嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)、查首付資金來源，范圍和力度持續(xù) 加強，深圳、廣州、杭州等多城市跟進，未來信貸資金流向監(jiān)測或?qū)⒊B(tài)化。全國居民房貸利率持續(xù)走高，當前多城銀行額 度受限，部分銀行停止新房、二手房房貸業(yè)務，下半年居民端信貸將持續(xù)受限，

13、對市場需求端和房企資金回籠造成沖擊。圖：違規(guī)信貸資金監(jiān)管的歷程圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢5.33%5.61%圖：2021年3-5月一線城市首套利率情況（%）+9BP+11BP資料來源：保利投顧研究院整理+5BP保利投顧研究院保利投顧研究院02 行業(yè)政策環(huán)境金融&行政手段特征二：一手限價影響持續(xù)深化，二手價格機制逐步建立，或成為新一輪樓市調(diào)控的重要工具全國熱點城市限價逐步收緊，整體操作空間縮小、新房價格走穩(wěn)，其中上海、深圳等限價最嚴；廣州、成都等限價較嚴，保 有一定政策空間，但房企普遍規(guī)范銷售；西安、武漢等限價程度中等，湖州等部分城市捆綁車位突破限價。價格調(diào)控蔓延至 二手市場，深圳首發(fā)

14、“二手房指導價”，后續(xù)東莞、寧波、成都等跟隨，后續(xù)要關注具體看落地執(zhí)行，尤其是銀行貸款層面。資料來源：保利投顧研究院整理圖：全國主要典型城市限價程度/特征限價 強度普遍特征典型城市政策內(nèi)容執(zhí)行表現(xiàn)強土拍限房價多環(huán)節(jié)限價（毛坯、 精裝、車位等）續(xù)推不漲或控漲幅上海土拍限房價，原則上一年內(nèi)續(xù) 銷項目不漲板塊最高價不能突破，新取證 價格持平深圳價格不得超上一年周邊新房網(wǎng) 簽價；漲價需滿一年；限精裝價格穩(wěn)定，封堵捆綁高價精裝杭州，南京土拍限房價，限毛坯，限精裝價格平穩(wěn)較強土拍限房價多環(huán)節(jié)限價（毛坯、 精裝等）保留一定政策空間成都土拍限房價，限精裝，限漲幅未禁止疊加精裝包、捆綁車位 等，但目前無房企突破

15、廣州加強價格管控，全年漲幅不超 過5%，不得“雙合同”整體價格持平，部分項目精裝 改毛坯，客戶趨于觀望合肥土拍限房價，限精裝價格持平南通調(diào)控壓力大寧波土拍限房價，限精裝，限車位可用精裝升級包突破中局部土拍限房價多環(huán)節(jié)限價（毛坯、 精裝等）價格存在突破空間西安土拍限房價備案毛坯價，疊加精裝包武漢限毛坯，限精裝整體平穩(wěn)長沙部分區(qū)域價格上限有所提升湖州熱點區(qū)域土拍限房價，續(xù)推不 漲，限毛坯，限精裝加推不漲價，可捆綁車位突破弱備案價限價，參考 周邊市場價格重慶新房價格年度漲幅不超過5%價格溫和上漲東莞新房參考周邊同類報價，加推 漲價間隔需1年、漲幅最高5%價格平穩(wěn)多城陸續(xù)建立二手房成交參考價格發(fā)布機制

16、圖：二手價格調(diào)控機制發(fā)展歷程2月 深圳首發(fā)，建立二手價格參考機制推行二手住宅成交價格參考機制；掛牌價不得高于指導價3月 東莞跟隨建立，無錫、成都、西安等發(fā)文表態(tài) 東莞發(fā)布公示了典型鎮(zhèn)街133個二手樓盤指導價，西安等 表示逐步建立價格參考機制，規(guī)范房源信息發(fā)布4月 寧波跟隨建立，南京表態(tài)寧波市六區(qū)試行同步匹配所在小區(qū)同類房源近6個月的網(wǎng) 簽價格；南京將建立二手房指導價制度，逐月公布指導價5月 成都跟隨建立價格機制每半年更新一次，已公布201個項目的參考價普 遍低于市場價深圳后續(xù)政策影響：銀行按指導價進行放款，一般指導價低于實際掛牌及成交價，銀行放款少 、買家購房門檻上升；目前二手市場出現(xiàn)明顯降溫

17、，各二手項目指導價和掛牌價的差異會比較大，政策對投資客影響 較大，會盡快止損賣掉，出現(xiàn)部分降價賣房的行為。保利投顧研究院保利投顧研究院02 行業(yè)政策環(huán)境金融&行政手段特征三：房企傳統(tǒng)融資渠道維持收緊，轉(zhuǎn)向非標融資、助推土拍熱度，當前監(jiān)管逐漸滲透非標類融資在“三道紅線”、銀行“兩道紅線”強壓下，房企融資環(huán)境維持收緊態(tài)勢，整體發(fā)債總量穩(wěn)中有降。傳統(tǒng)融資渠道陸續(xù)關閘， 資金面偏緊態(tài)勢持續(xù)，部分房企資金壓力較大；轉(zhuǎn)向加大土地款前融、土拍保證金資金池、明股實債等非標渠道資金需求前 置、表外融資渠道規(guī)模提升，因此首輪土拍整體熱度較高。5月份大批量涉房類ABS項目被終止，監(jiān)管逐漸滲透非標類融資。圖：房企發(fā)債

18、總量（億元）銀行“兩道紅線” 房企“三道紅線”政策 細則圖：中基協(xié)收緊對資管計劃投資購房尾款的備案不得新設資管計劃投資購房尾款資產(chǎn)，存量產(chǎn)品應有序壓降購房尾款 投資規(guī)模，到期后不得展期開展專項抽查工作購房 尾款政策 細則開發(fā)商與購房人簽署了房屋預售合同并備案。當購房人已支付首付款， 銀行已受理按揭款申請后，剩余部分的購房款即購房尾款產(chǎn)品期限一般為6-12個月，是一種新型的盤活資產(chǎn)流動性的方式圖：傳中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應鏈非標業(yè)務傳中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應鏈非標業(yè)務，主要是基金子公司的產(chǎn)品。 供應鏈ABS等標準化產(chǎn)品暫時不受影響，但目前發(fā)行難度較大。供應 鏈非 標以施工單位、材料供應商對開發(fā)商

19、的應收賬款融資為例，由于融資主 體（指轉(zhuǎn)讓應收賬款的施工單位、材料供應商）為非房主體，因此先 前的這類融資基本都按非涉房的融資進行定性資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院保利投顧研究院02 行業(yè)政策環(huán)境金融&行政手段特征四：宅地“兩集中”影響地方政府供地邏輯、房企投資邏輯，土拍高熱下多城加碼調(diào)控宅地“兩集中”影響地方政府供地邏輯、房企投資邏輯，預計特大城市、大城市供應規(guī)模將提升，土地“非公開交易”空間 縮小，對于房企資金實力、運營效率、研判能力等要求均提高。首輪兩集中整體熱度表現(xiàn)較高，多城出臺土拍加碼政策，涉 及土拍規(guī)則調(diào)整、限馬甲、控風險、限房價等，土拍隱性成本提升，預計市場熱度或?qū)②?/p>

20、穩(wěn)。圖：宅地“兩集中”的主要內(nèi)容與影響圖：上半年典型城市土地調(diào)控的內(nèi)容22城啟動宅地“兩集中”編制實施宅地供應計劃；做好信息公開；組織集中掛牌、集中出讓； 加強監(jiān)測監(jiān)管和考核評價對政府和開發(fā)房企均為考驗地 方 政 府穩(wěn)定供地預期，要求制定供地計劃并強化執(zhí)行劃定供應下限，供應有望提升，如上海、廣州、深圳、成都等完善保障類別供地，大城市的租賃用地供應有望增加供應節(jié)奏趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)趨于合理， “饑餓營銷” 、“先次后好” 等模式將受到挑戰(zhàn)土拍信息透明度提升，“非公開交易”空間縮小房 企資金實力要求提升，參與門檻較高，前期資金占用量大運營要求提升，考驗“拿地-開發(fā)-拿地”的節(jié)奏和周轉(zhuǎn)效率研判重要性提升，需

21、在不同城市間投資的決策判斷及資金鋪排資料來源：保利投顧研究院整理政策類別城市具體內(nèi)容土拍規(guī)則 調(diào)整西安、徐州、嘉興等主動加入宅地集中供應鄭州，成都等采取靈活的競價措施，包括“限地價+競自持/競配建”或熔斷后搖號等成都南京，合肥，紹興“搖號地”新增提高預售條件，增設“定品 質(zhì)”要求等限馬甲南昌，南京，東莞等土拍限馬甲控風險湖州嚴禁非自有資金購地，穿透審查購地資金成都限制“三道紅線” 均踩等房企參與競拍控密度南京，重慶設定宅地容積率下限限房價上海完善房價地價聯(lián)動機制，實行限價競價成都，西安等“限房價、定品質(zhì)、競地價”寧波，廣州黃埔&南 沙，南昌等土拍限房價啟動/擴圍衢州開化，義烏等考慮采用限房價、

22、帶方案等出讓方式湖州將建立房價地價聯(lián)動機制保利投顧研究院保利投顧研究院02 行業(yè)政策環(huán)境長效機制特征五：財稅改革加速推進，土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務部門征收，房地產(chǎn)稅或由試點城市先試先行土地出讓金和房地產(chǎn)稅改革加速推進。2021年7月起上海等7省市將試點土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務部門征收，將管理地方對土地 財政依賴度，改變政府供地邏輯，倒逼政府增加土地供應、豐富多業(yè)態(tài)住房。中央多次表態(tài)推進房地產(chǎn)稅改革試點工作，5 月專項工作座談會召開，或意味著房地產(chǎn)稅改革試點的工作方案已經(jīng)形成，目前有專家建議深圳、海南先行試點。圖：2021年以來中央關于房地產(chǎn)稅的表態(tài)試點省市圖：土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務部門征收的主要內(nèi)容上海、浙江

23、、安徽、青島、云南、河北、內(nèi)蒙古政策內(nèi)容地 方 政 府市場上游嘗試發(fā)力，以理順土地出讓、資金管理等運行邏輯征收主體變更：由國土部門變更為稅務部門收入管理維持不變：依照現(xiàn)行政策，全額納入地方政府性基金預 算管理，繳入地方國庫，支出通過地方政府性基金預算安排圖：上游長效機制構(gòu)建增加地方財政透明度解決土地出讓金漏繳、虛增等問題，減少違規(guī)返還的發(fā)生增加土地供應，豐富多業(yè)態(tài)住房對地方財稅收支更明確，引導地方政府按中央要求，增加供應 量，擴大保障性住房、舊改的投入推進房地產(chǎn)稅試點上半年中央多次表態(tài)推進房地產(chǎn)稅改革試點工作3月13日“十四五”規(guī)劃正式發(fā)布，其中提到，要“推進房地產(chǎn)稅 立法，健全地方稅體系，逐

24、步擴大地方稅政管理權(quán)”。4月7日財政部稅政司司長王建凡在國新辦發(fā)布會上表示，積極穩(wěn) 妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。5月6日財政部部長劉昆提及積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。5月11日財政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取相 關部門及專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見，或意 味著房地產(chǎn)稅改革試點的工作方案已經(jīng)形成聚 焦 立 法 層 面聚 焦 試 點 層 面影響：房地產(chǎn)稅有望在部分城市開展試點，全國政治中心的北京、房價上漲壓 擴充稅源，減少土地依賴力較大的深圳、貿(mào)易改革前沿的海南等或成為試點城市。資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院保利投顧研究院全球經(jīng)濟恢復進程分化通脹下政策或?qū)⑼?/p>

25、出逐步寬松主要經(jīng)濟指標現(xiàn)回落 但不改向好勢頭外 圍國 內(nèi)總結(jié)宏觀行業(yè)靈活精準、流動性合理充裕，將逐漸回歸正?；泿沤鹑谡?行業(yè)站位高景氣延續(xù)經(jīng)濟穩(wěn)步運行主要支撐銀行/房企/政府供給側(cè)調(diào)控 稅制改革風聲再起行業(yè)政策后置特征明顯，下半年基 建投資有望回升調(diào)控大年、保持三穩(wěn)筑牢房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的“壓艙石”延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)，過熱城市調(diào)控將緊隨信貸、價格為調(diào)控手段核心點財政政策03 全國市場走勢全國特征房地產(chǎn)維持高景氣，銷售投資增長延續(xù)韌性2021年上半年房地產(chǎn)投資和銷售整體維持增長態(tài)勢，目前增速逐步回落，主要由于去年基數(shù)較低，一季度同比漲幅較大。 其中房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)健增長；新開工基本持平19年水平、有

26、所收縮，主要受兩集中影響開發(fā)節(jié)奏后移影響，下季度有望 回升；銷售數(shù)據(jù)在調(diào)控和信貸收緊下，維持較高增長，預計三季度趨于平穩(wěn)。資料來源：保利投顧研究院整理圖：我國房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工及商品住宅銷售累計增速（%）圖：我國商品住宅銷售額月度同比增速（%）2021-05開發(fā)投資額：18.3%，較2019年同期增長：18%新開工面積：9.1%，較2019年同期增長：-6% 住宅銷售面積：39%，較2019年同期增長： 23%時間2017年2018年2019年2020年2021年3月18%8%10%-12%63%4月8%5%18%-3%35%5月13%23%4%16%20%保利投顧研究院保利投顧研究院03

27、 全國市場走勢分線特征樓市熱度延續(xù)，一線引領高熱調(diào)控后回落，二線成交動能較強，三四線相對平穩(wěn)全國樓市整體延續(xù)去年年底熱度，今年年初成交維持相對高位，“小陽春”如期而至、供應提升帶動成交放量，“五一”節(jié) 后供需現(xiàn)回落。分線看，一線熱度高企，觸發(fā)調(diào)控后較去年下半年回落明顯；市場熱度輪動至二線，供應充足下維持成交放 量；三四線城市表現(xiàn)相對欠缺，處于輪動末端，成交增速低位平穩(wěn)運行。圖：30城分線月度商品房成交面積及同比變化（萬；%）2017年月均 一線：259萬 二線：806萬 三四線：450萬2018年月均 一線：252萬 二線：733萬 三四線：451萬2019年月均 一線：281萬 二線：732

28、萬 三四線：487萬一線：363萬 二線：789萬 三四線：465萬2020年下半年月均 2021年1-5月月均一線：424萬 二線：784萬 三四線：566萬備注：30大中城市為北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、南昌、成都、青島、蘇州、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春、無錫、東 莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、蘭州、江陰、佛山。數(shù)據(jù)來源：wind，保利投顧研究院整理保利投顧研究院保利投顧研究院03 全國市場走勢分區(qū)特征備注：較2020年下半年月均變化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均華東領跑、內(nèi)部熱度輪動，華南穩(wěn)中微降，華中改善明顯，華北、西部表

29、現(xiàn)平穩(wěn)年初華東、華南熱度高位延續(xù)，率先觸發(fā)調(diào)控，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，華東核心城市需求強勁、熱度輪動至三四線；華南廣深 穩(wěn)中微降，5月受疫情影響增速下降，內(nèi)部熱度表現(xiàn)分化；華北整體平穩(wěn)，核心城市受土拍熱度帶動；華中疫后市場改善明 顯，當前增速位列前位；西部核心城市熱度年后持續(xù)攀升后回落，當前表現(xiàn)平穩(wěn)；東北市場整體疲軟。表：分區(qū)域成交累計同比及市場特征區(qū)域與2019年 同期同比典型 城市與2019年 同期同比較2020年 下半年 月均變化主要特征華東42%上海13%87%市場熱度最高，核心城市需求保持強勁、 調(diào)控加碼下，輪動范圍擴大，熱度向三 四線城市傳導，調(diào)控跟隨杭州90%160%南京148%13

30、5%華南22%廣州66%83%核心城市調(diào)控后分化，廣州穩(wěn)中微降， 深圳新房表現(xiàn)平穩(wěn)、二手低迷，臨廣臨 深板塊外溢持續(xù)勢能不足，回流核心深圳58%94%東莞17%51%華北30%北京30%84%市場整體平穩(wěn)，北京、青島土拍帶動熱 度有所提升，石家莊量價齊穩(wěn)青島31%84%西部16%成都24%100%核心城市熱度延續(xù)，成都、重慶成交維 持高位，西安熱度向近郊外溢重慶3%121%華中13%武漢44%83%核心城市改善明顯，武漢供需兩旺，長 沙熱度提升，鄭州結(jié)構(gòu)性回暖長沙-10%55%東北0%大連20%85%市場整體疲軟，客戶持續(xù)觀望長春-24%70%保利投顧研究院資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧

31、研究院03 全國市場走勢土地市場多城宅地供應多增下，土拍熱度結(jié)構(gòu)性分化加劇，華東、西部核心城市表現(xiàn)亮眼上半年多城供地量較去年均表現(xiàn)提速，在兩集中下各城熱度表現(xiàn)有所差異。長春、長沙供地上漲明顯（超1500萬），熱 度表現(xiàn)平穩(wěn)，南京、重慶、杭州等城供地有所上漲，優(yōu)質(zhì)地塊帶動城市熱度提升；蘇州、廣州供地量（超1000萬）等城 創(chuàng)近年來新高，土拍熱度分化；鄭州和青島供地量則相較于往年有所收縮，土拍表現(xiàn)較為平淡。圖： 兩集中首批宅地成交結(jié)構(gòu)情況（宗）上漲明顯合理波動收縮明顯城市沈陽福州長沙廣州天津長春青島濟南流拍/終止掛牌宗數(shù)3336131016整體熱度高資料來源：保利投顧研究院整理冷熱不均保利投顧研究

32、院保利投顧研究院03 全國市場走勢土地市場地價漲幅過快、疊加土拍規(guī)則調(diào)整抬升房企拿地成本，房企投資利潤持續(xù)收窄上半年多城地價呈現(xiàn)上升態(tài)勢，推高房企拿地成本，與2020年平均成交樓面價相比，熱度城市如無錫、重慶平均地價水平 漲幅顯著，多個熱點城市地貨比均在0.6以上。同時，隨著土拍出讓規(guī)則的調(diào)整加碼，加碼預售條件、提高保證金比例、競 配建、競自持、競品質(zhì)等繁雜條件的實施進一步抬升企業(yè)拿地的隱性成本，房企利潤空間持續(xù)收窄。圖：2018-2021上半年兩集中22城成交土地均價走勢城市嚴格程度主要內(nèi)容北京設定地價上限、引入房屋銷售價格指導機制綜合運用競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競建人才公租房、競建高品質(zhì)住宅、

33、 套內(nèi)7090等出讓方式杭州延續(xù)以往“限地價+限房價+競地價+競自持”規(guī)則南京“限地價+限房價+搖號”搖號確定的地塊，預售需完成住宅部分投資額的50%競買保證金比例由20%提升至30-50%寧波新增“競自持”競拍規(guī)則將限房價區(qū)域擴大至市六區(qū)部分地塊實行現(xiàn)房銷售蘇州“中止價+一次性報價+近均價者得”，通過提高起拍價、調(diào)低中止價 方式將溢價率控制在15%以內(nèi)嚴格限制房價廣州“限地價+競配建+搖號”，溢價率大多限定為45%合肥“競地價+競自持+搖號”，并嚴禁馬甲參拍鄭州“限地價+競自持”，熔斷點為首次達到起始價130%長沙首次出現(xiàn)“雙限+競自持+搖號”地塊（部分地塊）首次提出配建第四代高品質(zhì)建筑要求

34、重慶土地款支付條件與溢價率掛鉤表： 典型城市首輪集中供地細則一覽保利投顧研究院資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院04 全國市場走勢后市展望資料來源：保利投顧研究院整理城市廣佛廣州佛山深莞惠深圳東莞惠州廈漳泉廈門漳州泉州七普人口281818689503407175610476041900516505878七普增量82859823010897202251442531632465人口相對 增量42%47%32%47%70%27%31%15%46%5%8%時間省份/城市具體內(nèi)容1.28福州及周邊突出福州市龍頭帶動作用，發(fā)揮相關城市比較優(yōu)勢，強化項目 支撐，促進城市功能互補5.19武漢及周邊深入

35、推進武漢城市圈同城化，完善軌道交通1小時通勤圈6.17杭州、嘉興致力于產(chǎn)業(yè)協(xié)同、互聯(lián)互通構(gòu)建“一帶兩軸，相向融合”的同城發(fā)展格局6.24上海、江蘇、 浙江、安徽到2025年基本建成軌道上的長三角，軌道交通總里程達到2.2 萬公里以上6.21成都、重慶到2025年基本建成“軌道上的雙城經(jīng)濟圈”，軌道交通總規(guī) 模達到1萬公里以上6.23湖北、湖南、 江西三省科技部門將建立合作機制，推進區(qū)域創(chuàng)新聯(lián)動，加強技術(shù) 協(xié)同攻關6.23福州及周邊以基礎設施、產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新、公共服務等領域協(xié)同為重點，推動 福州與周邊城市協(xié)調(diào)聯(lián)動，同城化管理行業(yè)韌性延續(xù)、核心城市虹吸輻射，周邊城市承接外溢推動樓市向好，關注都市圈結(jié)構(gòu)

36、性機會在樓市峰值時代延續(xù)下，更加關注存量的結(jié)構(gòu)。人口流向價值高地為全國大趨勢，一二線城市的房地產(chǎn)市場預期熱度仍將延 續(xù)，核心城市的輻射力日益加強，將帶動周邊城市的發(fā)展。在人口不斷涌入下，都市圈內(nèi)部樓市需求旺盛，如廣佛人口增量 828萬；深莞惠增量超千萬，其中佛惠泉年成交面積均超千萬，規(guī)模反超核心城市。表：全國典型城市群/經(jīng)濟圈發(fā)展提速都市圈以同城化為導向，致力于建設1小時通勤圈減緩核心大城市問題，進一步推動周邊城 市協(xié)同發(fā)展保利投顧研究院保利投顧研究院04 全國市場走勢后市展望市場熱度高景氣延續(xù)；一線穩(wěn)步放量、二三線表現(xiàn)分化，華東、華南核心引領、中西部核心向好上半年全國看房熱度處于高景氣，下半

37、年將在高位區(qū)間持續(xù)周期性波動。一線城市整體預期以穩(wěn)為主，在調(diào)控高壓下穩(wěn)步放 量，；當前熱度輪動至二線、有望持續(xù)，且城市間表現(xiàn)分化；基本面較強、環(huán)核心一二線的三四線城市，需求得以支撐；華 東、華南調(diào)控疊加疫情走低，三季度或?qū)⒎€(wěn)步回升；中西部核心預期向好、華北有望改善，東北維持低位運行。圖：全國看房熱度指數(shù)圖：2019年以來分區(qū)周度盤均來訪變化（組）小陽春熱度提升明顯基本持平去年四季度水平 看房熱度較高保利投顧研究院資料來源：保利投顧研究院整理保利投顧研究院04 全國市場走勢后市展望近郊區(qū)中心區(qū)資料來源：保利投顧研究院整理遠郊區(qū)一二線中心區(qū)房價 重新被壓制，一二 手倒掛增加，供應 不足下持續(xù)火熱基

38、本面較好近郊區(qū) 承接部分外溢需求外圍區(qū)域需 求支撐度有 限，面臨向 下調(diào)整壓力限價回歸加劇區(qū)域分化，需求外溢下近郊表現(xiàn)理想，投資帶動明顯的區(qū)域，客戶觀望趨濃限價政策回歸加劇城市內(nèi)部分化。熱點一二線城市中心區(qū)域房價重新被壓制、一二手倒掛增加，取證受限、房企入市意愿降 低等加劇供應不足，市場持續(xù)火熱，部分需求外溢至基本面較好的近郊，疊加土拍熱度、進一步影響樓市，如合肥、西安、 成都等。投資帶動明顯的城市或區(qū)域，漲價預期收窄，客戶趨于觀望，如東莞、南通、廣州南沙等。圖：限價回歸加劇城市內(nèi)部分化圖：上半年全國主要城市表現(xiàn)限價程度城市整體表現(xiàn)強上海中心區(qū)：高價項目取證放緩，結(jié)構(gòu)性供應不足，改善客戶趨于觀

39、望 外圍：整體供應平穩(wěn)，近郊去化理想，部分客戶流向次級區(qū)域南京整體供應穩(wěn)，房企捂盤現(xiàn)象較少，客戶預期平穩(wěn)較強廣州市區(qū)：天河等高價項目備案困難，加劇供應不足外圍：部分高價項目延期開盤、精裝改毛坯，預計南沙第二批土拍限 房價，客戶趨于觀望合肥市區(qū)：整體供應不足，主要由于前期土地出讓不足、限價嚴格 近郊：去年下半年回暖，剛需客戶積極參與熱點項目搖號成都市區(qū)：供應放緩，預售取證要同時搭配高低價項目，市場熱度高 近郊：熱點板塊項目熱度高南通漲價預期收窄，開發(fā)商預期有所平抑，近郊有所降溫中西安市區(qū)：土拍限房價，房價趨于平穩(wěn)近郊：西咸新區(qū)土拍火熱，熱度傳導至樓市，部分項目漲價長沙最高限價提高區(qū)域市場熱度平穩(wěn)

40、，客戶信心有所增強南昌熱點板塊熱度維持，剛需板塊以價換量促成交，客戶對價格敏感紹興各盤首開備案價小幅上調(diào)，開盤去化表現(xiàn)一般弱東莞房企表現(xiàn)“惜售”，五一推新有所降低，客戶觀望為主保利投顧研究院保利投顧研究院04 全國市場走勢后市展望樓地市關聯(lián)傳導度較高，樓市分化格局在土拍影響下將延續(xù)土地熱度輪動至新房市場表現(xiàn)明顯，首輪土拍后杭州、重慶等城市熱度傳導樓市帶動客戶預期向好。城市間分化態(tài)勢延續(xù)， 從目前已出讓二輪的土拍情況來看，長春土拍熱度較此前回落，廈門二輪出讓地塊多位于島外，50%地塊溢價率超20%，熱 度維持高位。展望下半年，二、三批次土地陸續(xù)出讓，需密切關注土拍調(diào)控加碼預期下，土拍熱度及對樓市

41、的變化。城市土地指標第一輪第二輪土拍特征供地規(guī)模8151226 供應量提升，熱度有所下降，長春溢價率3.30%0.40% 無觸頂?shù)貕K，流拍和底價是成溢價成交16%7%交占比提升，溢價下降底價成交75%93%供地規(guī)模53141 供應量提升，熱度維持高位，溢價率29.3725.40%僅一塊湖里區(qū)地塊位于島內(nèi)，廈門觸頂成交60%9%觸頂成交，其余地塊均為島外地塊，50%地塊溢價率超過底價成交0%0%20%表： 典型城市首二輪集中供地成交和預計掛牌地塊情況城市區(qū)域建面規(guī)模（萬）土拍特征北京廣州地塊素質(zhì)略有降低部分主城地塊關注度高 位置多在5-6環(huán)間近郊地塊供地素質(zhì)提升顯著，核心區(qū)的地塊多杭州以近遠郊地

42、塊為主無錫主城地塊居多，地塊素質(zhì)佳主城 近郊 主城 遠郊 主城 近郊 遠郊 主城 近郊51101144909325023714050城 市樓市反應杭州全市熱度提升：市區(qū)錢塘區(qū)豐收湖板塊部分業(yè)主反價漲價，新房項目來訪熱 度提升；近郊蕭山項目觸發(fā)限售；遠郊臨安部分新盤捆綁車位銷售等廈門全市多盤對外輸出周內(nèi)漲價口徑， 部分項目折扣回收， 漲幅2 % - 7 % 主流漲幅為2 % - 3 %北京近郊部分項目價格上調(diào)，通州上調(diào)盛世天璽部分樓棟價格；昌平奧森one奧 海明月收緊折扣，金辰府漲價3-4%；大興區(qū)融創(chuàng)公園一號土拍前有漲價長沙客戶信心增強，多項目借土拍限價創(chuàng)新高宣傳自身性價比，來訪小幅上升重慶多

43、個項目去化提升、當天收回全部折扣且價格有調(diào)漲，部分項目出現(xiàn)捂盤惜 售的現(xiàn)象，大戶型日均去化較此前提升資料來源：保利投顧研究院整理，表： 典型城市首輪集中供地后樓市表現(xiàn)保利投顧研究院保利投顧研究院居民房貸額度將維持緊縮， 年內(nèi)難有明顯改善，影響客 戶需求釋放及房企資金回籠， 理解政策執(zhí)行層面城市具體 差異，把握對實際成交的抑 制情況以及客戶心態(tài)變化限價預計維持高壓，各城執(zhí)行層 面亦有不同，注意政策執(zhí)行層面 城市具體差異，對供應端、及不 同區(qū)域項目和客戶心態(tài)影響理解兩集中對樓市預期的傳導， 以及對市場節(jié)奏變化的影響總結(jié)下半年市場 走勢研判展望下半年核心引領 結(jié)構(gòu)深化PARTTWO南京城市基本面南京

44、城市GDP總量全國第十，增速名列前茅房地產(chǎn)開發(fā)投資增速5.2%，財政收入合理增 長，居民財富水平較高，省內(nèi)第二“七普”人口931萬，全省第二，十年增長 131萬全市構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群，形成15個高新園區(qū)重點投資發(fā)展392個重點項目，2021年計劃 投資超2418億元揚子江大道、油坊橋互通等三條交通要道通 車，提升城市通達水平城市地鐵、城際軌道同步建設，多板塊受益保利投顧研究院保利投顧研究院01 經(jīng)濟指標：（1）GDP-整體：GDP總量全國第十，省內(nèi)第二，增速高于頭部及同檔位城市2020年南京GDP總量14817.95億元，全國位列第10，也是自改革開放以來首次躋身全國GDP十強；省內(nèi)排名第二，僅次于

45、蘇州；GDP增速4.6%，在全國頭部及同級別城市中名列前茅。表： 2020年GDP總量全國TOP10排名城市GDP總量 (億元)GDP增速人均GDP (萬元)1上海387011.70%15.942北京361031.20%16.763深圳280003.10%20.594廣州250192.70%16.355重慶250033.90%8.006蘇州201713.40%18.767成都177174.00%8.468杭州161063.90%15.559武漢15616-4.70%13.9310南京148184.60%17.42保利投顧研究院備注：人均GDP按照常住人口計算。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，保顧南京市場部整

46、理，下同保利投顧研究院01 經(jīng)濟指標：（2）GDP-各區(qū)：江寧區(qū)GDP總量領先，江北新區(qū)直管區(qū)增速最快2020年南京主城多區(qū)GDP破千億，增速約8%，江寧區(qū)及江北新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平遙遙領先，其中江寧區(qū)在綠色智能汽車產(chǎn)業(yè)、智能電網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)等帶動下，GDP超2500余億元，居各區(qū)之首；國家級新區(qū)江北新區(qū)GDP突破2100億元，增幅最高達16.82%；人均GDP方面，主城多區(qū)人均GDP超15萬元，其中建鄴、棲霞、雨花臺三區(qū)均超20萬元，浦口區(qū)人均GDP增速最為明顯，高達140%， 較2019年實現(xiàn)了翻番。保利投顧研究院備注：人均GDP按照常住人口計算。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，保顧南京市場部整理，下同保利投顧研

47、究院01 經(jīng)濟指標：資料來源：統(tǒng)計局，保顧南京市場部整理6.6%5.2%（3）投資：固投、房投增速與新一線城市基本持平2020年南京固定資產(chǎn)投資增速為6.6%，與杭州、蘇州等新一線城市基本持平，較一線城市有一定差距；2020年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資2631.40億元，比上年增長5.2%，其中，住宅投資1862.72億元，增長7.3%。6715億元保利投顧研究院保利投顧研究院01 經(jīng)濟指標：資料來源：統(tǒng)計局，財政局，保顧南京市場部整理1637.72.7%2.6%2.6%2.5%2.1%2.4%2.1%2.2%2.3%2.0%（4）財政收入保持合理增長，稅收占比增加；三產(chǎn)占比結(jié)構(gòu)微調(diào)2020年南京一般

48、公共預算收入為1637.7億元，對比長三角核心城市與上海差距較大，低于蘇州、杭州超2000億元的水平，增速3.7%； 其中，稅收收入1395.56億元、增長1.6%，稅比85.2%；近十年來，南京第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)占比逐年遞減，第三產(chǎn)業(yè)占比逐年遞增；2020年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為2.0:35.2:62.8。保利投顧研究院保利投顧研究院01 經(jīng)濟指標：備注：人均存貸款按照常住人口計算。67553資料來源：統(tǒng)計局，保顧南京市場部整理4.9%（5）財富水平：居民財富水平較高，省內(nèi)第二；居民資金杠桿率較高并持續(xù)攀升2020年南京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入67553元，排名長三角第4、全省第2；增長4.9%，

49、在滬杭及全省范圍內(nèi)排名第一；南京居民資金杠桿率較高，已連續(xù)五年超過100%，并仍在繼續(xù)攀升。保利投顧研究院保利投顧研究院02 人口指標：（1）常住人口：南京人口931萬，位于全省第二；落戶增量較大，能吸引并留住人才根據(jù)全國第七次全國人口普查結(jié)果，南京人口931.47萬，排名全省第二，占比10.99%，較“六普”人口增長131萬，增長率16.38%， 年平均增長率為1.53%；南京11個行政區(qū)中，人口超過100萬人的區(qū)有2個，在100萬人至90萬人之間的區(qū)有3個，在90萬人至50萬人的區(qū)4個，人口少于50萬人 的區(qū)有2個。其中人口居前五位的區(qū)合計人口占全市人口比重為64.12%。排名城市人口數(shù)量

50、（萬人）占比/全省8474.80100%1蘇州1274.8315.04%2南京931.4710.99%3徐州908.3810.72%4南通772.669.12%5無錫746.218.81%6鹽城670.967.92%7常州527.816.23%8宿遷498.625.88%9連云港459.945.43%10揚州455.985.38%11淮安455.625.38%12泰州451.285.32%13鎮(zhèn)江321.043.79%資料來源：統(tǒng)計局，保顧南京市場部整理排名行政區(qū)人口數(shù)量（萬人）占比/全市9314685100%1江寧192611720.68%2浦口117160312.58%3棲霞9878351

51、0.61%4六合94656310.16%5鼓樓94038710.10%6秦淮7408097.95%7雨花臺6087806.54%8玄武5378255.77%9建鄴5342575.74%10溧水4913365.27%11高淳4291734.61%表：“七普”南京各區(qū)常住人口數(shù)量排行表：“七普”江蘇各市常住人口數(shù)量排行保利投顧研究院保利投顧研究院03 產(chǎn)業(yè)指標：資料來源：保顧南京市場部整理（1）產(chǎn)業(yè)優(yōu)化：全市構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群，形成15個高新園區(qū)南京推進主導產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，打造4大先進制造業(yè)、4大現(xiàn)代服務業(yè)，培育1批未來產(chǎn)業(yè)，重點打造人工智能、集成電路、新能源汽車等 產(chǎn)業(yè)地標；整合設立15個高新園區(qū)，包括

52、2個國家級經(jīng)開區(qū)、1個國家級高新區(qū)。主導產(chǎn)業(yè)體系主導產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)4 大先進制造業(yè)新型電子信息產(chǎn)業(yè)中電熊貓、江蘇瑞中數(shù)據(jù)綠色智能汽車南京汽車集團高端智能裝備高精傳動、南京機電生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保新材料先聲藥業(yè)、奧賽康藥業(yè)4 大現(xiàn)代服務業(yè)軟件和信息服務業(yè)南瑞、三寶科技金融和科技服務產(chǎn)業(yè)南京資金投資、長江金融文旅健康產(chǎn)業(yè)亞東建設、宏圖地產(chǎn)現(xiàn)代物流與高端商務商貿(mào)產(chǎn)業(yè)南京祿口現(xiàn)代物流、南京港培育 1 批未來產(chǎn)業(yè)加快布局人工智能、未來網(wǎng)絡、增材制造與前 沿新材料、生命健康、新金融、新零售等/南京高新區(qū)高淳高新區(qū)麒麟科創(chuàng)園白下高新園江寧高新園雨花臺 高新區(qū)南京新城 高新區(qū)鼓樓高新區(qū)徐莊高新區(qū)棲霞高新區(qū)南京經(jīng)開

53、區(qū)浦口高新區(qū)六合高新區(qū)江寧經(jīng)開區(qū)溧水高新區(qū)保利投顧研究院保利投顧研究院03 產(chǎn)業(yè)指標：資料來源：南京市人民政府官網(wǎng)，保顧南京市場部整理區(qū)域科創(chuàng)項目（59個）先進制造業(yè)（110個）現(xiàn)代服務業(yè)（125個）現(xiàn)代農(nóng) 業(yè)項目（1個基礎設施與社會民生項目（77個）前期項目（20個）技術(shù)創(chuàng) 新平臺創(chuàng)新載 體建設新型電子 信息產(chǎn)業(yè)綠色智 能汽車 產(chǎn)業(yè)高端智能 裝備產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥與 節(jié)能環(huán)保 新材料產(chǎn)業(yè)制造業(yè) 載體及 其他軟件和 信息服 務產(chǎn)業(yè)金融和 科技服 務產(chǎn)業(yè)文旅健 康產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流與 高端商務 商貿(mào)產(chǎn)業(yè)服務業(yè) 載體及 其他）交通及市政 基礎設施能源及生態(tài) 環(huán)保設施保障性住房（含公共租 賃房）社會 民生鼓樓1

54、35112江北新區(qū)9211383178983江寧91411866415658159建鄴214381332棲霞4152641138241442秦淮455412玄武14141雨花臺42433212浦口32121122六合211312214溧水126651373142高淳112111214代表項目華能數(shù) 字能源 創(chuàng)新港中國東 部農(nóng)業(yè) 科技創(chuàng) 新港南京中興 5G通訊 設備LG鋰電池云彩時代 大型工業(yè) 儲能天易生物制 藥研發(fā)生產(chǎn)龍?zhí)?產(chǎn)業(yè)園騰訊華 東云計 算基地南京江 北新金 融中心華僑城 歡樂 海岸金地商置蘇 魯區(qū)域總部北京經(jīng) 開南 京產(chǎn)業(yè) 園、高淳現(xiàn) 代農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)園六合區(qū)龍袍 新城“四新建設高淳區(qū)固

55、城 ”湖退圩還湖 工程孟北保障房南京 農(nóng)業(yè) 大學 江北 校區(qū)白云電氣 智慧科技 園（2）重點項目：392個經(jīng)濟社會發(fā)展重大項目，江寧、江北新區(qū)、棲霞等區(qū)域先行結(jié)合規(guī)劃導向和重點產(chǎn)業(yè)項目布局，2021年將重點投資發(fā)展392個重點項目，總投資超1.5萬億元，2021年計劃投資2418.39億元。江寧區(qū)、江北新區(qū)、棲霞區(qū)、溧水區(qū)等作為重中之重，將大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)。隨著產(chǎn)業(yè)與人才的逐步聚集，將加快形成新的經(jīng)濟增長點，利 好經(jīng)濟社會持續(xù)發(fā)展。表：2021年南京重大產(chǎn)業(yè)項目保利投顧研究院保利投顧研究院04 重點城建：312國道312國道南京繞越公路至仙隱北路段改擴建工程主 線于6月30日通車。該項目東起南京繞

56、越高速公路棲霞互通，向西沿既 有312國道改擴建，沿線途經(jīng)南象山風景區(qū)、仙林 高鐵站和棲霞商務區(qū)，止于仙隱北路交叉處。路線 總長7.345Km。7月份開始，將全面展開連接周邊 城市路網(wǎng)的輔道建設，預計2021年12月底項目全 部竣工。揚子江大道揚子江大道快速化改造工程2021年6月底完成通車 該工程北起揚子江隧道南接地點，南至河西大街， 全長約7.07公里，主線設計時速80公里。除地鐵區(qū) 段外，全程沒有紅綠燈，實現(xiàn)自過江后至河西大街 快速化通行。油坊橋互通南京最大立交寧馬高速油坊橋互通于2021年6 月底正式通車。油坊橋互通擁有17條匝道，是寧馬高速改擴建工程 的三處節(jié)點之一，和繞城公路、江心

57、洲長江大橋（長江五橋）一起，形成跨江快速環(huán)線，促進南京 擁江發(fā)展。（1）三條交通要道通車，提升城市通達水平2021年上半年，南京312國道繞越公路至仙隱北路段改擴建工程主線、揚子江大道、寧馬高速油坊橋互通三個城市交通要道通車；和燕 路等過江通道持續(xù)建設；城市地鐵、城際軌道同步建設，其中寧句城際、2號線西延都將于年底通車。保利投顧研究院保利投顧研究院04 重點城建：表：2020全國城市軌道交通排行榜Top10排名城市地鐵里程數(shù)（公里）運營線路條數(shù)運營車站數(shù)1上海772194592北京704224073成都518123324廣州507142675深圳412102846南京378101747重慶37

58、2102168武漢35692409杭州306718710西安2448166表：2021南京在建重要軌道交通線路序號線路途徑區(qū)域預計通車時間12號線西延線建鄴區(qū)20212S6號線（寧句城際）棲霞區(qū)、江寧區(qū)、句容市20213S8號線（寧天城際） 南延線浦口區(qū)202147號線棲霞區(qū)、鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、 雨花臺區(qū)202255號線鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、江寧區(qū)2023（2）軌交建設提速，多板塊受益2021年，南京續(xù)建寧句城際、5號線、7號線等軌道交通線路，其中寧句城際、2號線西延都將于年底通車；新建3號線三期、11號線一 期工程，增加市域軌道交通線網(wǎng)密度；力爭開建寧揚、寧馬、寧滁城際軌道交通工程，加快打造“軌道上

59、的都市圈”。排行榜資料來源：地鐵通官網(wǎng)，數(shù)據(jù)截止2021年1月31日，保顧南京市場部整理保利投顧研究院保利投顧研究院PARTTHREE南京土地市場宅地實現(xiàn)“兩集中”，現(xiàn)行政策通過差別 化設置出讓條件、提高觸頂最高限價地塊 預售條件、限制馬甲等手段對市場熱度實 現(xiàn)了有效控制。據(jù)悉，南京正醞釀出臺土拍新政，新政涉 及設置競買條件、審查搖號資格、提高住 宅設計品質(zhì)、加強落實供后監(jiān)管等多個方 面，具體細則尚待官宣。全年成交量預計遠高于往年同期，主城宅地 占比提升明顯，秦淮、雨花、棲霞為主城供 銷主力，江北市場中心由核心區(qū)轉(zhuǎn)移至其周 邊國際健康城、城南新中心板塊，全市成交 價及溢價率受政策調(diào)控整體健康平

60、穩(wěn)?！皟杉小笔故袌鲞M一步升溫，宅地大面積 觸頂，在可控的范圍內(nèi)競爭充分?，F(xiàn)行政策給予中小型房企相對 公平的拿地機會，準新進房企 數(shù)量持續(xù)上升。強者愈強，頭部房企資金、成 本優(yōu)勢得到充分體現(xiàn)。房企抱團取暖以抵御踏空風險， 聯(lián)合開發(fā)將成為今后市場主流 形態(tài)。保利投顧研究院保利投顧研究院01 土拍政策資料來源：保顧南京市場部整理，下同宅地實現(xiàn)“兩集中”，調(diào)控持續(xù)加碼4月9日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布南京市2021年度住宅用地供應計劃，明確了2021年計劃出讓商品住宅用地710公頃。對照年 度計劃，尚未供應的619公頃商品住宅用地，按照4月、7月和10月三個批次集中公告，其中4月計劃供應52幅約2