浦東新區(qū)商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc 19頁(yè))

1、浦東新區(qū)涇南新村2號(hào)地塊商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告上海XX置業(yè)有限公司二OO一年十月目 錄前 言項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析設(shè)計(jì)方案市政配套、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建設(shè)進(jìn)度投資估算、資本金和資金籌措財(cái)務(wù)效益分析結(jié)論與建議附表建設(shè)投資估算表營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表營(yíng)業(yè)成本預(yù)測(cè)表?yè)p益表現(xiàn)金流量表敏感性分析表附件 項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù) 選址意見(jiàn)書(shū)批復(fù) 上海中迪置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照 上海中迪置業(yè)有限公司暫定資質(zhì)證書(shū) 水電煤等配套單位意見(jiàn) 有關(guān)資本金到位證明附圖平面圖房型圖前 言上海要建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，其社會(huì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)布局、人口分布等諸多因素的合理規(guī)劃與調(diào)整無(wú)疑必不可少。20世紀(jì)90年代以來(lái)，為了加快

2、上海市商品住宅的建設(shè)，改善居民的居住條件，上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。位于浦東新區(qū)涇南新村地塊，長(zhǎng)期以來(lái)建筑陳舊，臨時(shí)用房較多，居民居住質(zhì)量較差，大大落后于周邊的小陸家嘴地區(qū)的飛速發(fā)展。上海中迪置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)反復(fù)調(diào)查研究后，于2001年初決定投資對(duì)該地區(qū)72325平方米的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)放改造，建設(shè)商品住宅，項(xiàng)目暫名“涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目”。項(xiàng)目建議書(shū)已于2001年9月16日經(jīng)上海市浦東新區(qū)發(fā)展計(jì)劃局“浦計(jì)投（2001）991號(hào)文”批復(fù)同意；項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)于2001年 月 日經(jīng)上海市浦東新區(qū)規(guī)劃局“ （2001） 號(hào)文”批復(fù)同意。隨著上海市住宅市場(chǎng)趨于景氣，加快本項(xiàng)目基地的建設(shè)，改善

3、周邊居住環(huán)境的時(shí)機(jī)已到來(lái)。根據(jù)建設(shè)基地情況以及項(xiàng)目初步方案，遵循有關(guān)規(guī)定，編制“涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告如下。第一章 項(xiàng)目概況1.1編制依據(jù)1.1.1項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)，見(jiàn)附件1。1.1.2規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)，見(jiàn)附件2。1.2項(xiàng)目名稱涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目1.3建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目基地位于浦東新區(qū)涇南新村地塊，東至巨野路、南至已建中新家園和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面積約72325平方米，總建筑面積約108480平方米。1.4項(xiàng)目法人上海中迪置業(yè)有限公司法人代表：朱勝杰注冊(cè)地址：上海市浦東新區(qū)南泉路1315號(hào)222室注冊(cè)資金：人民幣貳仟萬(wàn)元企業(yè)類型：有限責(zé)任公司上海中迪置業(yè)有限

4、公司是由中華企業(yè)股份有限公司、上海古北（集團(tuán)）有限公司、上海民辦前進(jìn)進(jìn)修學(xué)院合作成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、咨詢、物業(yè)管理、建筑裝潢材料、五金交電銷售、室內(nèi)裝潢。2001年8月13日獲得由上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)。上海中迪置業(yè)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照見(jiàn)附件3，公司暫定資質(zhì)證書(shū)見(jiàn)附件4。1.5建設(shè)內(nèi)容涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目用地面積72325平方米，總建筑面積108480平方米。其中住宅類型為多層、高層相結(jié)合，建筑面積100560m2；商業(yè)公建面積2940 m2；會(huì)所面積1980 m2；幼托公建面積3000 m2。1.6建設(shè)投資經(jīng)估算，本

5、項(xiàng)目建設(shè)投資為18595萬(wàn)元（不含土地動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用22283萬(wàn)元）。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬(wàn)元，其他基建費(fèi)用3981萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為425萬(wàn)元。1.7財(cái)務(wù)效益測(cè)算經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以2001年9月為折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6204萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為2.21年（含2年建設(shè)期），動(dòng)態(tài)投資回收期為2.58年（含2年建設(shè)期），項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。1.8項(xiàng)目社會(huì)效益1.8.1加快改變?cè)摰貐^(qū)的原有面貌，有利于與周邊的陸家嘴花園、香榭麗花園及聯(lián)洋新社區(qū)將該區(qū)域共同提升為高檔生態(tài)居住區(qū)域。1.8.2本項(xiàng)目建成后將

6、上繳政府各類稅費(fèi)8141萬(wàn)元，為地方財(cái)政和市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)。第二章 市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，總體上處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。但從住宅市場(chǎng)的情況來(lái)看，尤其自2000年以來(lái)，隨著宏觀環(huán)境的逐步變好，出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)，最為顯著的就是市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)一步趨好及新建樓盤的暢銷。從中房上海住宅指數(shù)來(lái)看，2001年6月升11點(diǎn)，漲幅為1.6%；7月升12點(diǎn)，漲幅為1.7%。自99年11月止跌回升以來(lái)，住房?jī)r(jià)格至今年7月份累計(jì)已上升10%。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，住宅市場(chǎng)已進(jìn)入新的景氣發(fā)展階段，上海的房?jī)r(jià)將在牢靠扎實(shí)的基礎(chǔ)上穩(wěn)中趨升，物有所值。2.1市場(chǎng)總體供求狀況2.1.1宏觀環(huán)境分析上海住宅市場(chǎng)的景氣是建

7、立在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)基礎(chǔ)上的。上海人均GDP正處在40008000美元發(fā)展階段中，住房將以增量發(fā)展為主同時(shí)兼顧舒適型享受型的消費(fèi)需求。隨著GDP的增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)不斷下降，住宅成為居民的最大消費(fèi)傾向。上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在制度創(chuàng)新基礎(chǔ)上的。在95年房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌、空置量逐年劇增的情況下，上海市政府采取了一系列政策措施。在供應(yīng)方面，嚴(yán)控土地供應(yīng)，消化空置房，降低不合理稅費(fèi)；在消費(fèi)方面，著重培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出了一整套市場(chǎng)運(yùn)作創(chuàng)新制度，如出售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須5年上市的約束，推動(dòng)了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在全面提高住房品質(zhì)基礎(chǔ)上的。在基礎(chǔ)處理、結(jié)構(gòu)抗震、生

8、態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字社區(qū)、門窗電梯等質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)上有了很顯著的進(jìn)步，有些還是質(zhì)的飛躍。在住宅的城市建設(shè)配套方面，近10年來(lái)上海的城市現(xiàn)代化進(jìn)程為世界城市史上罕見(jiàn)，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設(shè)投資通過(guò)城市地租成為住宅的外部轉(zhuǎn)移成本。10年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)化取向的改革逐步實(shí)現(xiàn)了供求趨于平衡，一度較高的利潤(rùn)率已大幅下降，趨于社會(huì)平均利潤(rùn)。2.1.2市場(chǎng)發(fā)展分析近年以來(lái)上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市場(chǎng)，如制定新的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，制定各類住房上市的規(guī)定等，住宅市場(chǎng)正在納入規(guī)范有序的發(fā)展軌道中。在住宅購(gòu)買對(duì)象中個(gè)人購(gòu)買比重不斷上升的同時(shí)，住宅的質(zhì)量也在不斷提高。為適

9、應(yīng)購(gòu)房者的需要，發(fā)展商更加注意住宅的環(huán)境、配套設(shè)施、房型，從而是整個(gè)上海商品住宅的面貌煥然一新。從上海市1999年、2000年評(píng)選出的最佳房型看，住宅設(shè)計(jì)功能日趨合理，并能夠滿足不同層次人士的購(gòu)房需求。與此同時(shí)，本市住宅消費(fèi)市場(chǎng)中居住觀念也在不斷進(jìn)步。如今人們買房走的是“先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房?jī)r(jià)高低”的三部曲，特別是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的主要標(biāo)志，而識(shí)別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷幕竟?。目前消費(fèi)者對(duì)樓盤功能的開(kāi)發(fā)已形成共識(shí)：廳臥大小合適，朝向端正，廚房、衛(wèi)生間不再狹小，洗衣機(jī)和冰箱有專門的位置，甚至陽(yáng)臺(tái)的取舍、過(guò)道樓梯的寬窄裝飾都成了樓盤品質(zhì)的重要因素。2.1.3區(qū)位

10、因素分析近年來(lái)，上海市新上市的樓盤總體質(zhì)量已有顯著提高，給購(gòu)房者以更大的選擇余地，購(gòu)房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設(shè)施也成為購(gòu)房者十分注重的方面。就本項(xiàng)目而言，基地位于小陸家嘴地區(qū)，毗鄰浦東新區(qū)花木文化行政中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，軌道交通發(fā)達(dá)，公交路線四通八達(dá)，進(jìn)才中學(xué)、世紀(jì)公園、源深體育中心使該地區(qū)形成濃厚的文化氛圍。與此同時(shí)，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區(qū)已使該地區(qū)成為眾多購(gòu)房者向往的高檔生態(tài)居住區(qū)域，吸引了相當(dāng)一批購(gòu)買力較高的購(gòu)房者。2.1.4價(jià)格分析2000年以來(lái)，開(kāi)發(fā)開(kāi)放浦東政策及市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)境的極大改善，浦東

11、新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，房?jī)r(jià)已上漲20%左右。錦繡路世紀(jì)公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價(jià)格已超過(guò)8000元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價(jià)格均達(dá)到60007000元，即使位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價(jià)格也已突破5000元。但是，在房?jī)r(jià)上漲的情形下，良好的居住環(huán)境仍吸引一批批的購(gòu)房者紛至沓來(lái)。浦東的房?jī)r(jià)仍有上漲的空間。2.1.5目標(biāo)客戶及購(gòu)買力分析地段、交通、環(huán)境及各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)將對(duì)收入較高的私營(yíng)業(yè)主、律師、港澳臺(tái)在滬人員及在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)及部分外高橋保稅區(qū)的收入較高的白領(lǐng)產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目定位為高檔生態(tài)居住區(qū)，在房型設(shè)計(jì)上以三室二廳為主，面

12、積在130150平方米之間，總價(jià)控制在6080萬(wàn)之間。同時(shí)，考慮部分面積較小的房型，以滿足年輕白領(lǐng)的需求。2.2本項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的新建或在建的住宅項(xiàng)目的售價(jià)情況及項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的住宅每平方米銷售均價(jià)在5500元，是較為客觀和適宜的。第三章 設(shè)計(jì)方案3.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，面向二十一世紀(jì)，以建設(shè)綠色生態(tài)型和高智能化居住環(huán)境為目標(biāo)，強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個(gè)高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生態(tài)居住小區(qū)。3.2總體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目位于浦東新區(qū)涇南新村地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新

13、興的標(biāo)志性高檔住宅區(qū)。小區(qū)南面為花木文化行政中心及新聯(lián)洋社區(qū)，西接陸家嘴花園二期高檔居住區(qū)，北臨進(jìn)才中學(xué)分校，附近基層文教醫(yī)療機(jī)構(gòu)完善，交通便捷，購(gòu)物方便。小區(qū)內(nèi)多、高層住宅相結(jié)合，形成高低起伏的建筑群落，小區(qū)內(nèi)設(shè)置大型的集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。在靠近民生路的主入口一帶，設(shè)置社區(qū)活動(dòng)中心會(huì)所及部分商業(yè)設(shè)施，在靠近巨野路一側(cè)建造幼兒園、托兒所等公建設(shè)施。整個(gè)小區(qū)一次規(guī)劃實(shí)施。土地使用面積72325平方米，共建8幢高層及3幢多層住宅。地上建筑面積108480平方米（其中住宅面積100560平方米，會(huì)所、商場(chǎng)、幼托等公建面積7920平方米）；地下建筑面積18400平方米，主要為

14、地下車庫(kù)。總平面圖見(jiàn)附圖1，主要建筑指標(biāo)詳見(jiàn)表31。表31 主要技術(shù)指標(biāo)表序 號(hào)指 標(biāo)數(shù) 值1總用地面積（平方米）723252地上建筑面積（平方米）1084802.1住宅面積（平方米）1005602.1.1多層住宅（平方米）235402.1.2高層住宅（平方米）770202.2會(huì)所（平方米）19802.3商場(chǎng)（平方米）29402.4幼托（平方米）30003.地下建筑面積184004.建筑密度16.5%5.總戶數(shù)784戶6.綜合容積率1.507.集中綠化率22.9%8綠化率52.4%9.停車位470輛3.3建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.3.1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)多層采用復(fù)合樁基，高層采用樁基，地下車庫(kù)采用錨樁，2

15、層商場(chǎng)、會(huì)所、幼托采用天然地基；上部結(jié)構(gòu)多層為鋼筋混凝土異型柱結(jié)構(gòu)，高層為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，商場(chǎng)、會(huì)所、幼托為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)為無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)；本工程按7度設(shè)防，場(chǎng)地類別為類。3.3.2建筑設(shè)計(jì)建筑造型上采用現(xiàn)代氣息強(qiáng)烈的構(gòu)成方式。多層采用框架結(jié)構(gòu)體系，高層采用大板結(jié)構(gòu)體系，使得建筑造型更趨自由、豐富。多層頂部3層的弧形玻璃面和高層大面積的落地門窗及大膽漏空、挑板，使得立面造型豐富而有層次，統(tǒng)一而不乏變化，結(jié)合屋頂綠化與平臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)）綠化，讓人宛如在一組組的現(xiàn)代雕塑中穿行，其樂(lè)無(wú)窮。戶型設(shè)計(jì)上多采用一梯二戶，配合部分一梯三戶，并且大量引入“一梯一戶”的概念；戶型以三室二廳二衛(wèi)為主，

16、并設(shè)有一室二廳、二室二廳等多種戶型，可選性強(qiáng)；戶戶朝陽(yáng)，日照充沛，并且客廳景觀視野開(kāi)闊；戶型合理，客廳與餐廳分區(qū)明確，餐廳絕大多數(shù)均有良好的自然采光，廚衛(wèi)寬敞實(shí)用。主要房型圖見(jiàn)附圖2。3.3給排水設(shè)計(jì)3.3.1生活用水本工程最高日用水量為937m3/d。給水方式：小區(qū)內(nèi)公建均由市政給水管網(wǎng)直接供水。高層采用水池水泵及屋頂水箱供水，多層采用小區(qū)集中變頻供水。3.3.2消防用水在高層的電梯前室，主要樓梯出入口及商場(chǎng)等處設(shè)消火栓箱，各箱內(nèi)設(shè)置消防泵啟動(dòng)按鈕，在系統(tǒng)上設(shè)置水泵接合器，其周圍1540米內(nèi)設(shè)置室外消火栓。消防用水按基地內(nèi)最大一幢建筑考慮，室內(nèi)消火栓用水量為20l/s，室外消火栓用水量15L

17、/s，消防用水直接從市政網(wǎng)中抽吸。3.3.3排水室內(nèi)采用廢水分流制，室外污廢水合并后排至二級(jí)生化處理裝置，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道，污水量為844m3/d，雨水匯集后直接排入市政雨水干管。3.4電氣設(shè)計(jì)3.4.1強(qiáng)電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括：基地內(nèi)電力配電和照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、防雷接地及電氣保安接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)?；貎?nèi)總裝機(jī)容量為：7894KW，總有功能負(fù)荷為：6315KW，總視在負(fù)荷為：6864KVA。 本工程擬在小區(qū)基地內(nèi)設(shè)電業(yè)箱式變電站，每座電業(yè)箱式變電站均由二路10KV高壓進(jìn)線。3.4.2弱電系統(tǒng)本工程于會(huì)所底層設(shè)一電話交換間，電話通訊總光纜埋地引自市話局網(wǎng)，在電話交接間進(jìn)行光電轉(zhuǎn)換。本工程住宅每戶設(shè)

18、直線電話2對(duì)每戶，商場(chǎng)及會(huì)所部分按30m2/門各設(shè)電話終端若干個(gè)。電話總?cè)萘考s為1770門。本工程設(shè)置有線電視系統(tǒng)，有線電視總線埋地引自有線電視網(wǎng)，經(jīng)分配分支器至各用戶。本工程住宅每戶設(shè)電視終端2個(gè)，商場(chǎng)，會(huì)所根據(jù)具體情況設(shè)置電視終端若干個(gè)。小區(qū)安保系統(tǒng)由樓宇對(duì)講子系統(tǒng)、小區(qū)攝像監(jiān)控子系統(tǒng)、紅外監(jiān)控子系統(tǒng)組成。3.4.3防雷與接地系統(tǒng)本工程防雷接地，電器設(shè)備接零，保護(hù)重復(fù)接地及弱電系統(tǒng)的工作接地，均利用建筑物基礎(chǔ)底板及基樁構(gòu)成一個(gè)統(tǒng)一的聯(lián)合接地體，該接地體接地電阻R1。本工程為二或三級(jí)防雷系統(tǒng)，屋面采用避雷帶及避雷針相結(jié)合的防雷裝置，避雷帶用254鍍鋅扁鋼。避雷引下線利用砼柱及砼剪力墻內(nèi)主鋼筋

19、，與基礎(chǔ)底板及樁內(nèi)鋼筋可靠焊接。為防側(cè)擊雷，本工程各棟大樓由底層開(kāi)始，每隔二層沿建筑外墻，利用圈梁式砼剪力墻中鋼筋連接并接地，作為防側(cè)擊雷的均壓環(huán)。3.5煤氣氣源來(lái)自城市管網(wǎng)，天然氣主要供住宅的燃?xì)鉄崴骷岸墼钍褂茫繎舻拿簹獗砣萘繛?m3/h。市政配套、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能4.1市政配套4.1.1給水本項(xiàng)目的日最大用水量約為937m3，消防水量20L/s。經(jīng)向上海市自來(lái)水浦東有限公司征詢可配套。4.1.2排水項(xiàng)目日最大排污廢水量844m3，室外污廢水合并后排至二級(jí)生化處理裝置，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。4.1.3供電項(xiàng)目用電總量合計(jì)7894KW，經(jīng)向上海市電力公司浦東供電所征詢可配套。4.1.4煤

20、氣經(jīng)向上海燃?xì)馄謻|銷售有限公司征詢可以配套。目前建設(shè)單位已得到市政配套有關(guān)方面的征詢意見(jiàn)。詳見(jiàn)附件5。4.2環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目無(wú)“三廢”產(chǎn)生，主要治理污水、油煙排氣及設(shè)備噪聲。4.2.1廢水處理廚房廢水經(jīng)隔油處理，然后與其他生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，一起排入市政污水管網(wǎng)。4.2.2廢水治理與排放廚房灶頭設(shè)油煙過(guò)濾排氣罩，煙氣經(jīng)過(guò)濾后高空排放。廁所設(shè)有獨(dú)立的排風(fēng)系統(tǒng)。4.2.3噪聲處理本項(xiàng)目中的設(shè)備如水泵、風(fēng)機(jī)等均選用低噪聲產(chǎn)品，機(jī)房采取隔離措施，機(jī)房?jī)?nèi)墻、頂棚設(shè)置吸聲材料，以降低噪聲并減少其對(duì)外界的影響，振動(dòng)大的設(shè)備在安裝時(shí)設(shè)置減震器，以減少振動(dòng)。4.3節(jié)能本項(xiàng)目選用國(guó)家頒布的節(jié)能型設(shè)備，如風(fēng)機(jī)、水泵

21、、變壓器，以降低能耗。本項(xiàng)目的照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具，如熒光燈等。項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理5.1項(xiàng)目法人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目法人制度。本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為上海中迪置業(yè)有限公司，該公司將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施和經(jīng)營(yíng)實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。5.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理本項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)由項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)，并委托專業(yè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目自2001年3月開(kāi)始編制項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究，計(jì)劃于2001年12月開(kāi)工，2003年12月竣工，建設(shè)期為2年。建設(shè)形象進(jìn)度詳見(jiàn)表6-1。序號(hào) 時(shí)間內(nèi)容2001年2002年2003年1234123412341可行性研究2初步設(shè)

22、計(jì)3施工圖設(shè)計(jì)4地下工程 5地上工程6設(shè)備裝飾工程7市政配套工程8收尾工程9竣工投資估算、資本金和資金籌措7.1項(xiàng)目投資估算的范圍本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括住宅用房的二次精裝修等費(fèi)用。7.2投資估算編制依據(jù)建設(shè)投資根據(jù)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)方案和有關(guān)前期工作方面部分基礎(chǔ)資料；上海市建委1993土建綜合預(yù)算定額；主要設(shè)備采用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。7.3建設(shè)投資估算內(nèi)容總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等；項(xiàng)目全部土建和建筑物外立面裝修及內(nèi)部一次性裝修；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用按每平米25元計(jì)；住宅維修基金預(yù)備費(fèi)為工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，按建安工程費(fèi)的3%計(jì)。7.4投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為18595萬(wàn)元（不含土地動(dòng)遷

23、補(bǔ)償費(fèi)用22283萬(wàn)元）。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬(wàn)元，其他基建費(fèi)用3981萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為425萬(wàn)元。建設(shè)投資估算詳見(jiàn)附表一。7.5資本金及資金籌措根據(jù)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的規(guī)定和項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的資本金約為3000萬(wàn)元。項(xiàng)目法人前期投入資金已達(dá)到項(xiàng)目報(bào)建所需資金要求，詳見(jiàn)附件5。其余建設(shè)資金由項(xiàng)目法人單位自籌和通過(guò)預(yù)售解決。財(cái)務(wù)效益分析8.1分析依據(jù)及說(shuō)明本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅體制進(jìn)行。本財(cái)務(wù)分析計(jì)算期為2.75年，其中建設(shè)期2年。本項(xiàng)目建成后商品住宅及機(jī)動(dòng)車位全部出售，暫不考慮物業(yè)管理的收入及其成本。8.2營(yíng)業(yè)收入8.2.1住宅銷售項(xiàng)目建成后，100560平方米的住宅面

24、積全部按市場(chǎng)價(jià)出售。房產(chǎn)銷售采取預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合的方式。銷售均價(jià)按5500元/平方米計(jì)，銷售進(jìn)度見(jiàn)下表（表6-3）。住宅銷售進(jìn)度（售房資金按當(dāng)季度回籠50%，剩余50%在下一季度回籠）：時(shí)間內(nèi)容建 設(shè) 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 2525151510108.2.2車位銷售本項(xiàng)目建有470個(gè)車位，全部采用預(yù)售及現(xiàn)售方式出售，車位平均售價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)，銷售收入當(dāng)期回籠，銷售進(jìn)度見(jiàn)下表（表64）。時(shí)間內(nèi)容建 設(shè) 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 15151515151510以上總銷售收入為60008萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表見(jiàn)附表二。8.3銷售

25、稅金本項(xiàng)目按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，并分別按應(yīng)納稅額的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交納城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)、義務(wù)兵優(yōu)待金、河道維護(hù)費(fèi)，合計(jì)為5.5775%。8.4營(yíng)業(yè)成本8.4.1土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用根據(jù)協(xié)議，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用22283萬(wàn)元8.4.2建設(shè)投資根據(jù)先前估算，建設(shè)投資18595萬(wàn)元。8.4.3銷售費(fèi)用代理費(fèi)用與廣告費(fèi)用分別按銷售收入的1%計(jì)，共計(jì)1200萬(wàn)元。8.4.4其他費(fèi)用權(quán)屬登記費(fèi)用及印花稅等，合計(jì)56萬(wàn)元?？偝杀举M(fèi)用預(yù)測(cè)表見(jiàn)附表三。8.5土地增值稅本項(xiàng)目屬普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可免交土地增值稅。8.6利潤(rùn)8.6.1所得稅按經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的33%交納所得稅。8.6.2

26、利潤(rùn)分配按稅后利潤(rùn)的15%計(jì)提公益金和公積金。損益表見(jiàn)附表四。8.7財(cái)務(wù)效益分析經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以2001年9月為折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6204萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為2.21年（含2年建設(shè)期），動(dòng)態(tài)投資回收期為2.58年（含2年建設(shè)期），項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表五。8.8不確定性分析8.8.1盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡價(jià)格為4750元/平方米時(shí)，項(xiàng)目即可保本。8.8.2敏感性分析當(dāng)銷售價(jià)格及開(kāi)發(fā)成本分別變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)影響程度分別進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。敏感

27、性分析表見(jiàn)附表六。結(jié)論與建議9.1結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合該地區(qū)的改造規(guī)劃，對(duì)該地區(qū)的發(fā)展將帶來(lái)有利的影響。項(xiàng)目的啟動(dòng)資金已基本落實(shí)，建設(shè)條件基本成熟，且項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果較好。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是基本可行的。9.2建議建議根據(jù)規(guī)劃要求在單體方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)一步優(yōu)化完善設(shè)計(jì)。附表一 建設(shè)投資匡算表序號(hào)內(nèi) 容建筑面積(m2)單位面積造價(jià)(元/ m2)總 計(jì)(萬(wàn)元)1前期開(kāi)發(fā)費(fèi)： 設(shè)計(jì)、勘察、審照、 配套征詢、招投標(biāo)：1084803525103792711082土建及設(shè)備安裝： 住宅部分（含電梯）： 公建部分： 智能化配套費(fèi)用：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及總體工程：10848025027124維修基金：10056051.8/38.94905管理費(fèi)：4006預(yù)備費(fèi)：425 合 計(jì)18595 附表二 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表 單位（萬(wàn)元）項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期2002年2003年2004年一售房收入553082002年預(yù)售25%13827138272003年預(yù)售65%35950359502004年銷售10%55315531二