房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析_secret

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析1納稅籌劃的概述 納稅籌劃是企業(yè)的一種理財(cái)活動(dòng)，是指納稅人為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的，在國(guó)家法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)自己的納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益，其內(nèi)容主要包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避稅收陷阱、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面。于其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是對(duì)各種社會(huì)資源的整合運(yùn)用，資金使用量大，涉及領(lǐng)域廣泛、而且產(chǎn)業(yè)鏈和運(yùn)作周期相對(duì)較長(zhǎng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中，適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用稅收籌劃策略可以為企業(yè)節(jié)省大量不必要的稅收支出，為企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。 2納稅籌劃的具體操作方法2.1利用納稅臨界點(diǎn) 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，當(dāng)遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，企業(yè)可以

2、通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)，這種方法主要運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的上地增值稅籌劃上。稅法規(guī)定:“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！备鶕?jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，企業(yè)可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，企業(yè)將建造普通住宅出售的增值率控制在稅法規(guī)定的20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，以適當(dāng)降低出售價(jià)格的方式來(lái)避免繳納土地增值稅。例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用為100萬(wàn)元，新建房及配套設(shè)施的成本為1000萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

3、為80萬(wàn)元，該批住宅以2410萬(wàn)元的價(jià)格出售。 2.1.1不進(jìn)行稅收籌劃的情況下，企業(yè)應(yīng)該按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，具體計(jì)算如下: 增值率為=(2410-500-100-100-80-320)/(500+100+1000 + 80 + 320) =20. 5% 土地增值稅(2410 -500-100-1000-80-320) 30%=123萬(wàn)元 企業(yè)稅后利潤(rùn)=2410 -500-100-1000-80 320-123=287萬(wàn)元 2.1.2進(jìn)行納稅籌劃的情況下，企業(yè)通過(guò)將該批住宅的出售價(jià)格降低為2400萬(wàn)元，使增值率降低為20%，則根據(jù)稅法的規(guī)定企業(yè)無(wú)須再繳納土地增值稅。 企業(yè)稅后利潤(rùn)=24

4、00-500-100-1000-80-320=400萬(wàn)元 通過(guò)納稅籌劃后企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)400-287=113萬(wàn)元。2.2設(shè)立分支機(jī)構(gòu) 我國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值-次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納;房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收人為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。對(duì)此稅率差異.可進(jìn)行合理的納稅籌劃。 例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其擁有一處房屋出租，租金為20萬(wàn)元-年，該房屋的原值為100萬(wàn)元。 不進(jìn)行納稅籌劃的條件下，該公司應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅2012%=2.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅205%=1萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育

5、費(fèi)附加1 (7%+3%)=0.1萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)為20-2.4-1-0.1=16.5萬(wàn)元。 企業(yè)如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋變成自己的一個(gè)分公司，并且將該分公司承包給另-企業(yè)，承包費(fèi)為20萬(wàn)元-年。由于該房屋沒(méi)有進(jìn)行出租，不能按照租金計(jì)算房產(chǎn)稅.應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計(jì)算房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)100(1-30%)1.2% =0.84萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為20 -0. 84=19.16萬(wàn)元。 該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)19.16-16.5=2.66萬(wàn)元。 2.3充分利用稅收優(yōu)惠政策 我國(guó)稅法規(guī)

6、定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過(guò)享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收人可按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅;同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。3企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的相關(guān)注意事項(xiàng) 3.1充分考慮籌劃成本 企業(yè)在納稅籌劃方案的選擇上必須注意可行性，充分考慮籌劃成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能為了避稅盲目籌建自己的分公司，

7、如果建立分公司所消耗的資金大于進(jìn)行該種納稅籌劃所節(jié)約的稅金，則該種方案不具有可行性，企業(yè)應(yīng)放棄該種避稅方法，選擇其他方法進(jìn)行避稅或者不采取避稅方法。這是因?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)行納稅籌劃的目的是為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，而當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該納稅籌劃方案并不具有經(jīng)濟(jì)性。 3. 2嚴(yán)格遵守法律規(guī)定企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的目的是為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，但經(jīng)濟(jì)效益的獲取必須是在合法前提之下，在合法條件下的納稅籌劃可以使企業(yè)減少不必要的支出，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，但是如果籌劃手段違反了相關(guān)的法律、稅收和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的法律風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)-步引發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，納稅籌劃必須以合法為前提。3. 3規(guī)范納稅籌劃管理 目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在內(nèi)部進(jìn)行納稅管理，企業(yè)管理部門沒(méi)有掌握籌劃方法和技巧，缺乏