[長(zhǎng)沙]工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案（96頁(yè)）

1、中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)軍團(tuán)！世界級(jí)企業(yè)夢(mèng)想，頭等艙商務(wù)平臺(tái)【長(zhǎng)沙總部基地】營(yíng)銷策劃案 謹(jǐn)呈： 湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán) 先馳投資前言基于我司與貴司尚缺乏足夠的溝通，對(duì)貴司開發(fā)意圖、企業(yè)戰(zhàn)略、工程具體進(jìn)度等有待進(jìn)一步深入了解。本報(bào)告在貴司所提供的邀標(biāo)函及相關(guān)內(nèi)容要求方面在撰寫本報(bào)告時(shí)有所調(diào)整，由于受條件局限并未完全依照要求全面展開闡述，僅擇當(dāng)前項(xiàng)目的核心環(huán)節(jié)問題進(jìn)行了較為深入的思考。本項(xiàng)目所需要涉及深度執(zhí)行部分需與貴司充分交流、調(diào)研市場(chǎng)后方可進(jìn)行，該報(bào)告僅作投標(biāo)展示用，不足之處敬請(qǐng)諒解。市場(chǎng)及政策研究項(xiàng)目SWOT分析第一部分第二部分項(xiàng)目定位第三部分營(yíng)銷整體戰(zhàn)略項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估第四部分第五部分項(xiàng)目客戶積累策

2、略第六部分報(bào)告框架 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排及費(fèi)用估算第七部分合同報(bào)價(jià)第八部分第一部分：市場(chǎng)及政策研究 PART 1對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知。9月29日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施進(jìn)一步落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的通知精神 暫停發(fā)放第三套及以上房

3、貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 12月26日人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是降息通道結(jié)束時(shí)隔兩年后，兩個(gè)月連續(xù)加息。12月20日人民銀行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策調(diào)整：房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮政策將會(huì)打壓抑制部分購(gòu)房需求，影響全國(guó)市場(chǎng)大勢(shì)。宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來走勢(shì)分析區(qū)域角度長(zhǎng)沙作為湖南省代表性的省會(huì)級(jí)中心城市，隨著“長(zhǎng)沙城市群的轉(zhuǎn)變”、“長(zhǎng)株潭一體化” 等發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，將為項(xiàng)目的開發(fā)帶來機(jī)

4、遇和挑戰(zhàn)。啟示1、長(zhǎng)沙未來的發(fā)展在于有足夠的發(fā)展空間，而“長(zhǎng)株潭一體化” 戰(zhàn)略部署的形成，標(biāo)志著可以快速催動(dòng)城市進(jìn)步的奠基石，使發(fā)展空間將更為廣闊；優(yōu)化并整合各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，得到充分合理的利用，從而更進(jìn)一步刺激城市的快速發(fā)展；2、南城和河西雖然發(fā)展起步較晚，隨著市府的西移，省府的南遷，由此形成了良好發(fā)展條件，且吻合“一體化”的發(fā)展要求，是可以起到疏導(dǎo)和優(yōu)化整體并實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的良好平臺(tái)；3、原城市核心將獲得更好的發(fā)展條件，與此同時(shí)將形成多個(gè)城市級(jí)核心商圈，從而完成多核化發(fā)展需要。宏觀市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)角度長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)保持較高的增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國(guó)8%的預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的勢(shì)頭尚未改變。2010年前三

5、季度長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)GDP3107億元，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)總量(GDP)在全國(guó)省會(huì)城市中排位由2005年的12 位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后趕超長(zhǎng)春、哈爾濱、石家莊、鄭州、濟(jì)南5市，在中部六市中排第2位，僅低于武漢市。2010年前三季度長(zhǎng)沙GDP同比增長(zhǎng)16.0%，比全國(guó)增幅10.6%高5.4個(gè)百分點(diǎn)，與全省增幅14.8%高1.2個(gè)百分點(diǎn)；長(zhǎng)沙市GDP歷年增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖宏觀市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)角度長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速保持較高水平。2009年長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度始終保持在15%以上，增長(zhǎng)速度依然較快，2010年上半年增速但仍保持較高速度。1月份在國(guó)家出臺(tái)各種擴(kuò)大內(nèi)需的政策后，2月增速有所回

6、升，擴(kuò)內(nèi)需政策初現(xiàn)成效。3月份消費(fèi)品零售總額增速止住了下滑的勢(shì)頭。進(jìn)入4月后，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速緩慢回升。長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖宏觀市場(chǎng) 人口角度人口的穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動(dòng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的良性發(fā)展，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)及項(xiàng)目開發(fā)水準(zhǔn)的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)啟示：長(zhǎng)沙作為湖南省會(huì)城市，隨城市規(guī)模的擴(kuò)張、城市化率的加速、剛性人口的激增，將對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)前景奠定基礎(chǔ)。而隨著城市發(fā)展格局的演變，在參與到這種“分羹”的過程的同時(shí)，又將直面各種威脅。同樣是機(jī)遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè)充分挖掘自身版塊運(yùn)動(dòng)的先決優(yōu)勢(shì)，將其發(fā)展為可持續(xù)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)條件，方有更多機(jī)會(huì)向更為廣闊的發(fā)展空間邁進(jìn)。按照長(zhǎng)

7、沙市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到950萬(wàn)，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口400萬(wàn)，人口規(guī)模較目前擴(kuò)大0.5倍，按人均住房面積20計(jì)算，相當(dāng)于未來十年將新增3000萬(wàn)的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達(dá)到300萬(wàn) ；按照歷年來長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)人口增加絕對(duì)值來看，年均增長(zhǎng)基本在30萬(wàn)左右，其中市區(qū)人口約為16萬(wàn)，按人均住房面積20計(jì)算，相當(dāng)于每年將新增300萬(wàn)的剛性住房需求；2008年上半年，長(zhǎng)沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了過去5年來兩位數(shù)增長(zhǎng)的速度，全市人均可支配收入為976779元（約1628元月），同比增長(zhǎng)達(dá)134，增幅較去年回落24個(gè)百分點(diǎn)，剔除物價(jià)上漲因素實(shí)際增長(zhǎng)7

8、4。 宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)角度回顧05-09年住宅市場(chǎng)商品房供求和價(jià)格分析供應(yīng)和成交分析（單位：萬(wàn)平米）價(jià)格走勢(shì)分析（單位：元/平米）啟示1、市場(chǎng)現(xiàn)狀，供過于求，2006年至2007年供求關(guān)系失衡，2008年市場(chǎng)供求失衡加劇，2009年市場(chǎng)供求基本平衡，但成交量成長(zhǎng)迅猛；2、需求方面，長(zhǎng)沙市近幾年市場(chǎng)需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但進(jìn)入08年后，受宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)需求顯著下降，08年成交面積較07年下降23.86%，09年受寬松貨幣政策影響，成交量大增；3、供應(yīng)方面，增速明顯快于需求，因此也造成了供應(yīng)量巨大的態(tài)勢(shì);4、05-09年商品房成交價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，06年出現(xiàn)小幅回落；隨后由于市場(chǎng)需求增加以及成

9、本上漲，成交價(jià)格一路走高。宏觀市場(chǎng) 長(zhǎng)沙商業(yè)物業(yè)近年來開發(fā)總量驚人，自2003年起至2010年6月底，長(zhǎng)沙市總竣工商業(yè)用房面積高達(dá)454.33萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超過了長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2005-2020中所提及“2020年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積達(dá)到420萬(wàn)平方米”的指標(biāo)，加上存量市場(chǎng)的數(shù)量，及現(xiàn)有的270萬(wàn)平米的營(yíng)業(yè)面積，商業(yè)開發(fā)量遠(yuǎn)超越了市場(chǎng)正常容量。在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期里，長(zhǎng)沙的商業(yè)市場(chǎng)都處在開發(fā)商、商家、消費(fèi)者及投資者的劇烈競(jìng)爭(zhēng)的中。宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)角度05-09年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)：市場(chǎng)開發(fā)總量過大，空置面積較高，市場(chǎng)處于劇烈競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展迅猛，并逐步形成了“兩區(qū)九園”的格局，成為長(zhǎng)沙

10、經(jīng)濟(jì)的重要支撐。截止2009年底，全市共有省級(jí)以上園區(qū)9個(gè)，即長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南望城科技工業(yè)園、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園、湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園、湖南天心環(huán)保工業(yè)園、隆平高科技園、湖南長(zhǎng)沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。在市級(jí)考核體系中包含瀏陽(yáng)現(xiàn)代制造基地和長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園，簡(jiǎn)稱“兩區(qū)九園”。2009年末，長(zhǎng)沙“兩區(qū)九園”共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)701家，年產(chǎn)值超10億元的企業(yè)20家，年產(chǎn)值超300億元的企業(yè)2家。2009年共完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，實(shí)現(xiàn)增加值560.54億元，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1898.62億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1467.74億元，完成利稅總額2

11、47.64億元，全部從業(yè)人員年平均人數(shù)為19.57萬(wàn)人，其中研究與開發(fā)人員1.95萬(wàn)人。2009年1-11月長(zhǎng)沙市“兩區(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值長(zhǎng)沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)大幅增加 、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集。園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2009年，“兩區(qū)九園”實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，比上年增長(zhǎng)24.3%，高于全市平均水平2.2個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值560.54億元，增長(zhǎng)24.7%，高于全市平均水平4.9個(gè)百分點(diǎn)。園區(qū)企業(yè)數(shù)大幅增加。2009年，“兩區(qū)九園”有規(guī)模工業(yè)企業(yè)701家，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)總數(shù)的29.4%，規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)比2008年增加99家，增長(zhǎng)16.4%，高于

12、全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)增速2.4個(gè)百分點(diǎn)。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。園區(qū)企業(yè)注重研發(fā)投入和新產(chǎn)品的開發(fā)，2009年園區(qū)企業(yè)研究與試驗(yàn)發(fā)展（R&D）項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)支出為29.6億元，占全市規(guī)模工業(yè)R&D經(jīng)費(fèi)的93.4%，實(shí)現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值547.80億元，占全市規(guī)模工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值的96.8%。2009年，按國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)分類目錄的界定，園區(qū)規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值195.44億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的83.8%；園區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值55.0億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值的81.9%。長(zhǎng)沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯。“兩區(qū)九園”建設(shè)特色重疊，園區(qū)之間發(fā)展不夠平衡。 “兩區(qū)九

13、園”建設(shè)特色重疊，如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)在工程機(jī)械、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)分布都比較多，在招商引資過程中容易產(chǎn)生相互競(jìng)爭(zhēng)、互相壓價(jià)的現(xiàn)象，同時(shí)也可能出現(xiàn)降低入園企業(yè)基本條件，浪費(fèi)有限基地資源，影響園區(qū)持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)象。由于歷史地理環(huán)境等多方面原因，園區(qū)之間發(fā)展還不夠平衡。長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值總量最多，為長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園的36倍?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的平均值為175.44億元，但只有高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)高于平均水平，其余9個(gè)園區(qū)均低于平均水平（見下圖）?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值與平均值的標(biāo)準(zhǔn)差達(dá)到195.24億元，園區(qū)發(fā)展不平衡。 長(zhǎng)沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)所屬

14、區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級(jí)別長(zhǎng)沙縣 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以新材料、生物工程、食品飲料、輕印包裝等其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充，以現(xiàn)代物流為配套的“兩業(yè)為主、多元推進(jìn)、成龍配套”的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局韓國(guó)LG、荷蘭飛利浦、法國(guó)達(dá)能、日本三菱、日本巖井、美國(guó)可口可樂、百事可樂、 德國(guó)博世、瑞典伊萊克斯、NEC等世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛來到這里投資創(chuàng)業(yè)。三一重工、北汽福田、長(zhǎng)豐獵豹、遠(yuǎn)大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)先后落戶圓區(qū)，并迅速發(fā)展壯大。國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機(jī)械、食品等多行業(yè)并舉的工業(yè)體系。

15、伊萊克斯配件產(chǎn)業(yè)園、湖南頂立科技有限公司、恒銳企業(yè)。省級(jí)安沙工業(yè)園汽車配件制造和機(jī)械加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)福田汽車，三一汽車，中聯(lián)浦沅工程機(jī)械等為行業(yè)龍頭的汽車及零部件和工程機(jī)械生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)群榔梨工業(yè)園汽車配件制造和機(jī)械加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)江背工業(yè)園集聚了當(dāng)時(shí)初具規(guī)模的50余家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。金井工業(yè)園鑄造、農(nóng)產(chǎn)品深加工等產(chǎn)業(yè)集群。以“金茶”、“湘豐”為代表的系列綠色龍產(chǎn)品長(zhǎng)沙干杉工業(yè)園園區(qū)內(nèi)共有企業(yè)18家，其中規(guī)模企業(yè)11 家，均為汽車配件及零部件制造企業(yè)陜汽集團(tuán)、長(zhǎng)春一汽、北汽福田、山河智能、中聯(lián)重科等大型企業(yè)配套黃花（國(guó)際空港）工業(yè)區(qū)印刷包裝為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和汽車配件、機(jī)械制造加工、精細(xì)化工、塑膠模具、新型建材

16、的規(guī)模產(chǎn)業(yè)格局。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類企業(yè)70家，其中新引進(jìn)企業(yè)62家（印刷包裝企業(yè)17家）。已投產(chǎn)企業(yè)32家，其中工業(yè)企業(yè)28家，規(guī)模工業(yè)企業(yè)12家。長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級(jí)別瀏陽(yáng)湖南瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園生殖健康藥、新型抗生素、抗腫瘤藥、心血管用藥、生物疫苗、戒毒藥、中藥標(biāo)準(zhǔn)提取物及保健藥等規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群目前入園醫(yī)藥企業(yè)達(dá)110家,其中40家工業(yè)企業(yè)整廠通過GMP認(rèn)證。哈藥集團(tuán)、華源集團(tuán)、大連美羅、九芝堂等國(guó)內(nèi)知名上市公司已在園區(qū)投資辦廠，美國(guó)SPX、香港綠之韻、加拿大日升等國(guó)外知名企業(yè)相繼入駐。省級(jí)瀏陽(yáng)現(xiàn)代制造基地 （永安）集工程機(jī)械、汽車配件、金屬及

17、建筑材料、煙輔材料四大產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園，初步形成了以汽車零部件、工程機(jī)械為核心的現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)集群。 兆山水泥、富麗真金、義和車橋、恒佳鋁業(yè)等10家產(chǎn)值過億元企業(yè)，規(guī)模企業(yè)達(dá)53家。 省級(jí)望城縣湖南望城國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園優(yōu)質(zhì)種苗、農(nóng)產(chǎn)品加工、高效養(yǎng)殖、無公害糧菜等四個(gè)功能區(qū)和一個(gè)科技培訓(xùn)及綜合服務(wù)中心中國(guó)農(nóng)科院麻類研究所、文華花卉園藝、泓遠(yuǎn)養(yǎng)殖、湖南光明派派、亞華乳業(yè)、澳優(yōu)乳品、大北農(nóng)飼料、英博雪津啤酒等種養(yǎng)加項(xiàng)目145個(gè)，總投資近65.18億元。省級(jí)長(zhǎng)沙含浦科教產(chǎn)業(yè)園教育事業(yè)為主，其它科技產(chǎn)業(yè)為輔的綜合性產(chǎn)業(yè)的開發(fā)園區(qū)南方大學(xué)、湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南電力學(xué)院、長(zhǎng)沙環(huán)保設(shè)備廠、長(zhǎng)沙晚安床上用品

18、公司、長(zhǎng)沙寶晟實(shí)業(yè)有限公司長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級(jí)別寧鄉(xiāng)寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的機(jī)電、食品、新材料三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日益突出青島啤酒、香港加加集團(tuán)、臺(tái)灣宏全（國(guó)際）、法國(guó)樂福來、威勝電子、中國(guó)水務(wù)集團(tuán)、杉杉股份、美怡樂食品、唐人神集團(tuán)、湘電股份、浙江中財(cái)招商集團(tuán)、楚天科技、華良中意電器、盛隆集團(tuán)、飛翼集團(tuán)、上海交大昂立、大連明辰國(guó)家級(jí)開福區(qū)長(zhǎng)沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū)省級(jí)長(zhǎng)沙青竹湖生態(tài)科技（產(chǎn)業(yè)）園糧食、汽車等大宗物品交易市場(chǎng)及大運(yùn)量物流業(yè)；生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（含經(jīng)濟(jì)咨詢、中介服務(wù)、金融服務(wù)類企業(yè)）；交通運(yùn)輸企業(yè)及

19、其總部；對(duì)外貿(mào)易業(yè)及其總部；會(huì)展、布展公司、廣告公司；酒店、餐飲、住宿業(yè)；三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，特別是超市、賣場(chǎng)、汽車銷售業(yè)類企業(yè)；旅行社、旅游定點(diǎn)購(gòu)物、用餐類企業(yè)；球館、棋館、泳館等各類休閑體育服務(wù)企業(yè)；各類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的公司總部及生產(chǎn)基地。牛耳教育、印度凱安富軟件服務(wù)公司、湖南金鹿夢(mèng)場(chǎng)影視傳媒文化長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級(jí)別天心區(qū)天心環(huán)保工業(yè)園不清晰香港超世洋服（一期）、長(zhǎng)沙新興電器控制設(shè)備廠（一期）、長(zhǎng)沙天鵝工業(yè)泵股份有限公司（一期）、長(zhǎng)沙三遠(yuǎn)鋼結(jié)構(gòu)有限公司、湖南新世紀(jì)東方廚具設(shè)備有限公司、長(zhǎng)沙礦業(yè)集團(tuán)公司。省級(jí)岳麓區(qū)長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙高

20、新區(qū)已形成了先進(jìn)制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)企業(yè)聚集發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集群成長(zhǎng)、特色日益凸現(xiàn)的明顯優(yōu)勢(shì)。中聯(lián)重科、中冶長(zhǎng)天、金天鈦業(yè)、日立電器、東洋電機(jī)、有色重機(jī)、奧盛特、湘電水泵、宏夢(mèng)卡通、山貓卡通、互動(dòng)傳媒國(guó)家級(jí)麓谷國(guó)際工業(yè)園高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地 湖南成城產(chǎn)業(yè)科技園（460畝）標(biāo)準(zhǔn)廠房、復(fù)合型所屬區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級(jí)別雨花區(qū)湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園集中發(fā)展汽車、工程機(jī)械及環(huán)保產(chǎn)業(yè)省級(jí)湖南雨花創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園文化產(chǎn)業(yè)示范基地長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園集新聞出版、發(fā)行、廣告、印刷、文化博覽、酒店餐飲、娛樂、休閑、文化旅游和后勤配套設(shè)施開發(fā)為一體長(zhǎng)沙晚報(bào)大世界物

21、流園湖南省五年規(guī)劃中重點(diǎn)扶持的大型物流園區(qū)之一長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)芙蓉區(qū)隆平科技園工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、商貿(mào)為一體的高科技園國(guó)科廣電、隆平高科、香港時(shí)代國(guó)際、經(jīng)閣集團(tuán)、景達(dá)生物、美國(guó)嘉吉等大批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，入園企業(yè)總數(shù)達(dá)188家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)3家，高新技術(shù)企業(yè)57家,規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)62家，省級(jí)長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從長(zhǎng)沙園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的整體趨勢(shì)來看，改革開放以來，長(zhǎng)沙市園區(qū)第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重呈逐漸縮小趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)仍是主導(dǎo)，但第三產(chǎn)業(yè)比重均呈穩(wěn)步提高趨勢(shì)。目前，長(zhǎng)沙市園區(qū)呈第二產(chǎn)業(yè)比重最

22、大、第三產(chǎn)業(yè)比重次之、第一產(chǎn)業(yè)比重最小的“二三一”型結(jié)構(gòu)。 長(zhǎng)沙經(jīng)開、高新兩園作為最早的兩個(gè)國(guó)家級(jí)園區(qū)，制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，而在食品加工、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等服務(wù)業(yè)方面不具比較優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)比較分析長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向分析從長(zhǎng)沙目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，各個(gè)園區(qū)目前在定位方面存在較大的重疊性。主要集中在制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料、汽車配件制造和機(jī)械加工、生物醫(yī)藥幾個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)三個(gè)。從發(fā)展?fàn)顩r來看，受政府主導(dǎo)，享有較高優(yōu)惠政策的高級(jí)別園區(qū)發(fā)展情況較好。如長(zhǎng)沙縣經(jīng)開區(qū)和長(zhǎng)沙高開區(qū)。一些

23、定位較為清晰的園區(qū)同樣發(fā)展?fàn)顩r良好，如湖南瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園。無清晰定位，無龍頭企業(yè)，大而全的園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r較差。如天心環(huán)保工業(yè)園。小結(jié)：這些園區(qū)努力打出各種特色牌，反映出它們?cè)诜e極探索未來開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式和新的發(fā)展動(dòng)力。盡管這些模式形式各異、種類多樣，難以做出準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，但是未來園區(qū)發(fā)展將在結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的基礎(chǔ)上，向著多樣化、多元化、多類型的方向發(fā)展，將是必然的趨勢(shì)。長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)個(gè)案分析長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心占地面積178畝建筑面積24萬(wàn)總投資額3億元建設(shè)周期5年容積率2.02綠化率/地理位置環(huán)保大道與萬(wàn)家麗路交匯處物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公樓項(xiàng)目規(guī)劃中心一期規(guī)劃建設(shè)3個(gè)組團(tuán)，共有三條主干道和一條環(huán)道，

24、分別有4個(gè)出入口。項(xiàng)目定位規(guī)模型德式工業(yè)建筑集群層高1F層高5.5米，2-6F層高3.6米戶型面積廠房有300、500、800三種不同“戶型”； 三種“戶型”采用先進(jìn)的模塊式設(shè)計(jì)，可根據(jù)企業(yè)規(guī)模自由組合，最大可組合成2萬(wàn)的大型廠房。價(jià)格1F：3100元/；2-6F：2100-2500元/園區(qū)配套銀行、商鋪、員工餐廳、休閑公園、停車場(chǎng)、醫(yī)療室產(chǎn)業(yè)定位輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目是湖南首個(gè)產(chǎn)權(quán)式工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。率先引入國(guó)際流行的生態(tài)辦公模式，一改傳統(tǒng)封閉、枯燥的生產(chǎn)、辦公環(huán)境，以花園式優(yōu)雅健康的園區(qū)氛圍、嚴(yán)謹(jǐn)大氣的建筑風(fēng)格、科學(xué)智能小園區(qū)規(guī)劃，實(shí)

25、現(xiàn)大幅度提升企業(yè)員工的工作效率，為入駐企業(yè)提升提升企業(yè)形象和軟實(shí)力，對(duì)長(zhǎng)株潭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)起到巨大的推動(dòng)力促進(jìn)作用，是長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡。長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)占地面積268 畝建筑面積22萬(wàn)m2容積率1.23綠化率35%物業(yè)類型大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓層高標(biāo)準(zhǔn)廠房的1F層高4.5米，2-4F層高4.2米價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)廠房均價(jià)2280元/，公寓均價(jià)1900元/租金廠房租金：13.5元/月；公寓12元/月園區(qū)配套超市、員工食堂、市場(chǎng)、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設(shè)施園區(qū)定位高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)個(gè)案分析麓谷國(guó)際工業(yè)園長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)與啟示：房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)近兩年

26、空前火熱，形成的經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展形成了巨大隱患，國(guó)家已經(jīng)引起高度重視，并在今年通過金融、信貸、稅收政策進(jìn)行調(diào)控，目前已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)形成了巨大壓力，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲速度將會(huì)得到遏制，成交量逐漸穩(wěn)定；隨著住宅市場(chǎng)的降溫，開發(fā)商、投資者把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，但長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的空置面積和激烈市場(chǎng)，將使其謹(jǐn)慎投入；隨著兩型社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，并向中部?jī)?nèi)陸轉(zhuǎn)移，國(guó)家對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大力扶持，長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨前所未有發(fā)展機(jī)遇；基于以上對(duì)宏觀市場(chǎng)的種種分析，預(yù)計(jì)在2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將上演喧囂與失落，冰火兩重天的局面！住宅市場(chǎng)經(jīng)過強(qiáng)力打壓，房?jī)r(jià)上漲逐漸得到遏制，市場(chǎng)成交

27、將有所萎縮。商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)高調(diào)登場(chǎng)，但是相伴的巨大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)使市場(chǎng)以平淡收?qǐng)?。而工業(yè)地產(chǎn)必定會(huì)成為一匹黑馬，開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)的新時(shí)代，本項(xiàng)目如何未雨綢繆把握好這一機(jī)遇至關(guān)重要！項(xiàng)目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢(shì)分析 十大板塊并起 隨著大盤帶動(dòng)郊區(qū)化開發(fā)步伐加快，開發(fā)版圖增大，長(zhǎng)沙市板塊細(xì)分愈發(fā)明顯，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)呈現(xiàn)各大板塊混戰(zhàn)的情形，目前大致可劃分為以下十大板塊： 金星北路 市府麓谷 麓南含浦 芙蓉北路 中心板塊 新南城 金鷹月湖 尚東 體育新城 星沙格局分析東成西崛，南強(qiáng)北弱 隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特征，長(zhǎng)沙地產(chǎn)已進(jìn)入板塊競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 由市中心板塊向四面輻射，整體呈現(xiàn)

28、“東部成熟 ，西部崛起，南部走強(qiáng)，北部積弱”的局面。 各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競(jìng)爭(zhēng)差異化不明顯，客戶資源也多以搶奪市中心客戶為重要客源。 城市規(guī)劃對(duì)于板塊發(fā)展的作用十分明顯，如省府南遷之于南城，大河西先導(dǎo)區(qū)之于市府麓谷。市中心新南城市府麓谷芙蓉北麓南含浦星沙金星北路尚東金鷹月湖體育新城走強(qiáng)積弱 崛起！成熟格局分析 板塊主要在售樓盤列表：板塊指標(biāo)性樓盤本項(xiàng)目所在區(qū)域-新南城板塊： 大盤云集，蓄勢(shì)爆發(fā)！格局分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積()建筑面積（）御邦普通住宅 商業(yè)樓 別墅166913118784格蘭小鎮(zhèn)別墅 普通住宅 商業(yè)286001300000橘郡別墅 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅28

29、5885380000龍灣國(guó)際小高層 獨(dú)棟別墅 連排別墅6326676326671200000怡海星城普通住宅 商鋪6766931980000凱富漫城小高層2754490274保利閬峰云墅連排別墅 獨(dú)棟別墅379831167159板塊金鷹月湖市中心尚東芙蓉北市府麓谷新南城體育新城麓南含浦金星北路星沙城市功能配套離市中心不遠(yuǎn)，生活配套不足，公交系統(tǒng)尚可生活配套齊全，交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)離市中心近，生活配套較齊全，交通便利城市中心北部延伸帶，生活配套發(fā)展緩慢，交通一般新城區(qū)，生活配套急速發(fā)展中，交通狀況不佳市中心南延帶，生活配套尚可，交通比較便利離老城區(qū)不遠(yuǎn)，生活配套一般，交通發(fā)達(dá)市郊，生活配套欠佳，

30、交通極其不便市郊，生活配套欠佳，交通極其不便新城，離老城遠(yuǎn)，生活配套尚可，出入市中心不便開發(fā)商實(shí)力及影響力除藏瓏外，整體偏弱中小開發(fā)商居多，實(shí)力不強(qiáng)萬(wàn)科進(jìn)駐帶來利好影響以世紀(jì)金源為代表外地開發(fā)商居多外來大開發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)本地開發(fā)商與外地開發(fā)商共存外來開發(fā)商較多，實(shí)力較強(qiáng)外來大開發(fā)商較多，實(shí)力較強(qiáng)以和黃、恒大為代表的外地開發(fā)商為主恒基、華潤(rùn)、碧桂園等外地開發(fā)商影響力較強(qiáng)片區(qū)特色影視文化與旅游區(qū),景觀資源優(yōu)越金融業(yè)商業(yè)發(fā)達(dá)，CBD高尚成熟居住區(qū)沿江風(fēng)景帶，新河三角洲市府辦公區(qū)，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，大河西先導(dǎo)區(qū)省府辦公區(qū)，長(zhǎng)株潭一體化融合區(qū)武廣快線，體育新城區(qū)自然人文景觀旅游區(qū)，高校文化區(qū)大河西先導(dǎo)區(qū)，

31、高星綜合功能區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新南城板塊目前生活配套尚等不完善，但發(fā)展?jié)摿薮?，目前是以居住功能和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊。 新南城板塊在城市配套上還不夠成熟，相對(duì)成熟片區(qū)尚有較大差距，短期內(nèi)難以彌補(bǔ)； 板塊內(nèi)開發(fā)商整體實(shí)力較強(qiáng)，區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力還是有，加之開發(fā)樓盤大多為大盤開發(fā)，因此新南城板塊在市場(chǎng)上的上升價(jià)值很明顯。 板塊內(nèi)房?jī)r(jià)處于長(zhǎng)沙市場(chǎng)二流區(qū)間，相對(duì)來說價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯。格局分析小結(jié)與啟示：10個(gè)板塊并起，東部成熟，西部崛起，南部走強(qiáng)，北部積弱。各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競(jìng)爭(zhēng)差異化不明顯。城市規(guī)劃對(duì)于板塊發(fā)展的促進(jìn)作用十分明顯。新南城板塊雖品牌大盤云集但整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)不明顯。

32、區(qū)域價(jià)格壁壘明顯，地段差異對(duì)價(jià)格影響明顯?；谝陨戏治?，本項(xiàng)目所在新南城板快為居住型和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊，是兩型社會(huì)建設(shè)的核心區(qū)域，未來將會(huì)成為居住環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)開發(fā)綠色環(huán)保、山清水秀經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)株潭城市群綠肺；本項(xiàng)目處于這個(gè)環(huán)境優(yōu)美，周邊居住大盤云集的區(qū)域，同時(shí)處于開發(fā)中的工業(yè)園內(nèi)，因此，項(xiàng)目須最大程度借助環(huán)境、交通、優(yōu)惠政策等資源，才能聚集湖南乃至中南五省總部經(jīng)濟(jì)，打造成功長(zhǎng)沙首個(gè)總部基地！格局分析項(xiàng)目現(xiàn)況及未來走勢(shì)分析 高爾夫兩型辦項(xiàng)目土地性質(zhì)：工業(yè)使用年限:50年宗地：23、24、28號(hào)地塊；面積：總占地面積約500畝；地貌：土地有起伏，中間有水塘；特征：地塊形狀方正；東面為萬(wàn)家麗

33、路；毗鄰：兩型辦（正廳）辦公樓，高爾夫球場(chǎng)地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目分析項(xiàng)目四至東西北南項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析“一點(diǎn)一線”發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域南長(zhǎng)沙工業(yè)化與城市化的前沿陣地長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡省級(jí)開發(fā)區(qū)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)基地兩型社會(huì)實(shí)踐的行政核心長(zhǎng)株潭三城心臟位置1.2.3.4.5.6.區(qū)位工業(yè)價(jià)值極為突出項(xiàng)目分析區(qū)位價(jià)值分析區(qū)域交通極其便捷繞城高速武廣高速鐵路黃花京珠高速上瑞高速大托機(jī)場(chǎng)長(zhǎng)沙火車站319、107國(guó)道韶山萬(wàn)家麗路項(xiàng)目分析交通組織分析長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，工業(yè)增長(zhǎng)迅猛，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)，且比例還在上升，且擁有基數(shù)很大的企業(yè)數(shù)量。項(xiàng)目分析發(fā)展趨勢(shì)分析項(xiàng)目分析長(zhǎng)沙已形成三大產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)劃發(fā)展六大

34、產(chǎn)業(yè)，已形成19個(gè)工業(yè)園區(qū)；較為完整的工業(yè)規(guī)劃與發(fā)展體系，19個(gè)工業(yè)園區(qū)六大工業(yè)產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢(shì)分析小結(jié)：綜上分析，長(zhǎng)沙的工業(yè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、及發(fā)展態(tài)勢(shì)，將為本項(xiàng)目總部基地開發(fā)提供基礎(chǔ)保障。城區(qū)企業(yè)外遷和區(qū)內(nèi)省內(nèi)企業(yè)進(jìn)城將給項(xiàng)目成功帶來巨大機(jī)遇。相關(guān)政策、法規(guī)及趨勢(shì)研究 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一、開發(fā)區(qū)內(nèi)投資的生產(chǎn)性企業(yè)，企業(yè)所得稅減按15%征收。其中經(jīng)營(yíng)期在十年（含十年）以上的，從開始獲利的年度起，前兩年免征，后三年減半征收所得稅。產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按100%稅率征收。先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長(zhǎng)三年減半期，減半后稅率按10%稅率征收。二、再投資退稅：

35、中外合資企業(yè)和外資企業(yè)從企業(yè)分得的利潤(rùn)在區(qū)內(nèi)再投資興辦外商投資企業(yè)，其期限不秒于五年的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，退還再投資部分已納所得稅的40%；外國(guó)投資者將從企業(yè)分得的利潤(rùn)，在區(qū)內(nèi)再投資舉辦，擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于五年的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，全部退還其再投資部分已繳納的所得稅稅款。三、開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)的客商將從企業(yè)分得的利潤(rùn)匯出境外，免征匯出利潤(rùn)所得稅。四、客商在中國(guó)境仙沒有設(shè)立機(jī)構(gòu)，而來源于開發(fā)區(qū)的股息、利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，除貪污免征所得稅的以外，都減按10%的稅率征收所得稅。其中提供資金設(shè)備的條件優(yōu)惠，或者轉(zhuǎn)讓的技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)批準(zhǔn)還可以給予更多的減稅、免稅優(yōu)惠。

36、招商政策對(duì)比一招商政策長(zhǎng)沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一、按照“封閉式管理、開放式運(yùn)行、市場(chǎng)化動(dòng)作、社會(huì)化服務(wù)”原則，實(shí)行統(tǒng)一有效管理，區(qū)內(nèi)企業(yè)享受國(guó)家、省、市三級(jí)政府給予的優(yōu)惠政策。高新技術(shù)企業(yè)從被認(rèn)定之日起，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅；出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值70以上的，減按10的稅率征收企業(yè)所得稅；新辦的非外商及非臺(tái)、港、澳、僑投資的高新技術(shù)企業(yè)，從投產(chǎn)年度起，兩年內(nèi)免征企業(yè)所得稅。生產(chǎn)性外商及臺(tái)、港、澳、僑投資的高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期在十年以上的，從獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅，減半期滿后，如經(jīng)考核仍為高新技術(shù)企業(yè)，可再延長(zhǎng)三年減半期。以后按15的稅率

37、征收?？蒲性核⒏叩仍盒；蚩萍紗T自帶科技成果和資金創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)，注冊(cè)資金下限可為3萬(wàn)元。以高新技術(shù)成果向有限責(zé)任公司出資入股，作價(jià)總金額可達(dá)公司注冊(cè)醬的35。雙方另有協(xié)議的除外。二、進(jìn)入岳麓山高科技園（麓谷科技新城）的高新技術(shù)企業(yè)還可享受以下特殊優(yōu)惠政策園區(qū)內(nèi)經(jīng)認(rèn)定的擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，2005年前，按增值稅的地方留成部分的50及企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅的地方留成部分，由財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。之后3年，按產(chǎn)品增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅的地方留成部分50由財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。對(duì)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平并具有重大推廣價(jià)值、年銷售額1000萬(wàn)元以上的軟件產(chǎn)品，3年內(nèi)其產(chǎn)品增值稅地方

38、留成部分全額獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。進(jìn)入留學(xué)人員、博士創(chuàng)業(yè)園租用房產(chǎn)的被孵化企業(yè)、按市場(chǎng)平均價(jià)，在100平方米面積內(nèi)第一年免收租金，第二年60，第三年80；超過100平方米的部分第一年的前半年免收租金，之后第二年內(nèi)按80的標(biāo)準(zhǔn)收取。對(duì)園內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行掛牌無費(fèi)管理。無費(fèi)管理企業(yè)只納稅，不繳行政事業(yè)性費(fèi)用。招商政策對(duì)比二招商政策寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)條件：在經(jīng)開區(qū)內(nèi)投資興辦生產(chǎn)性企業(yè)，必須確保生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境得到保護(hù)和改善，項(xiàng)目規(guī)模要求固定資產(chǎn)投入在500萬(wàn)以上或年產(chǎn)值2000萬(wàn)元以上。注冊(cè)的非生產(chǎn)性項(xiàng)目，要求年經(jīng)營(yíng)收入在2000萬(wàn)元以上。在經(jīng)開區(qū)內(nèi)投資興辦事業(yè)，原則上不限定投資規(guī)模。經(jīng)開區(qū)優(yōu)先接納出口

39、創(chuàng)匯的外向型企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品精深加工企業(yè)。土地優(yōu)惠政策：經(jīng)開區(qū)土地依法租賃或出讓；土地使用權(quán)租賃，租金15002000元/畝年，租期3040年，簽約時(shí)先付10年租金；土地使用權(quán)出讓，根據(jù)用地位置及土地類別，每畝收征地費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：生地46萬(wàn)元，熟地812萬(wàn)元；對(duì)大宗用地，根據(jù)投資規(guī)模和建設(shè)周期，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)優(yōu)惠。稅費(fèi)優(yōu)惠政策：經(jīng)開區(qū)內(nèi)企業(yè)從投產(chǎn)起，所得稅前2年免征，第35年減半征收。所減免的稅收必須用于企業(yè)的發(fā)展，由稅務(wù)部門進(jìn)行跟蹤監(jiān)督；經(jīng)開區(qū)實(shí)行無費(fèi)區(qū)、封閉式管理。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入經(jīng)開區(qū)興辦的企業(yè)，免除縣內(nèi)各行政事業(yè)性收費(fèi)，各有關(guān)部門均不得以任何理由進(jìn)入經(jīng)開區(qū)收費(fèi)。土地回

40、購(gòu)：在開發(fā)區(qū)內(nèi)征用土地用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，三年內(nèi)如果項(xiàng)目不能產(chǎn)生預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)主可申請(qǐng)退回土地，由開發(fā)區(qū)管委會(huì)以不低于出售價(jià)格回購(gòu)?fù)恋?。彈性地價(jià)： 根據(jù)入?yún)^(qū)企業(yè)投資規(guī)模、達(dá)產(chǎn)效益確定土地出讓價(jià)格，實(shí)行優(yōu)價(jià)土地向優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)A斜。招商政策對(duì)比三招商政策環(huán)?？萍紙@工業(yè)企業(yè)獎(jiǎng)：凡上年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收80萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以內(nèi)（含200萬(wàn)元），或200萬(wàn)元以上400萬(wàn)元以內(nèi)（含400元），或400萬(wàn)元以上的工業(yè)企業(yè)，當(dāng)年分別按超過上年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收增長(zhǎng)速度20%、15%、10%以上部分的50%獎(jiǎng)給企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)：凡當(dāng)年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收達(dá)到200萬(wàn)元以上1000萬(wàn)元以內(nèi)（含1000萬(wàn)元）、1000萬(wàn)元以上

41、2000萬(wàn)元以內(nèi)（含2000萬(wàn)元），或2000萬(wàn)元以上的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，分別按其實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收超過200萬(wàn)元以上部分的5%、10%、15%分段累計(jì)計(jì)獎(jiǎng)。重點(diǎn)業(yè)態(tài)扶植（扶植新型工業(yè)）規(guī)模工業(yè)企業(yè)：凡當(dāng)年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收30萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以內(nèi)（含50萬(wàn)元），50萬(wàn)元以上80萬(wàn)元以內(nèi)（含80萬(wàn)元），分別給予5萬(wàn)元、10萬(wàn)元資金扶植。新辦工業(yè)企業(yè)：凡當(dāng)年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收10萬(wàn)元以上的新辦工業(yè)企業(yè)（不含更名、股改等形式變更或區(qū)內(nèi)搬遷的企業(yè)），前三年按其實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收的50%、40%、30%給予企業(yè)資金扶植。固定資產(chǎn)投入和技術(shù)改造：1、凡新辦工業(yè)企業(yè)，對(duì)用于生產(chǎn)廠房和設(shè)備的固定資產(chǎn)投入（不含購(gòu)地費(fèi)用）10

42、00萬(wàn)元以上的，在竣工投產(chǎn)的當(dāng)年，按形成賬面固定資產(chǎn)額的2%給予企業(yè)資金扶植。2、凡經(jīng)申報(bào)備案的技術(shù)改造工業(yè)項(xiàng)目，技改投入在500萬(wàn)元以上的，在技改項(xiàng)目投產(chǎn)的當(dāng)年，按新增技術(shù)改造投資額的4%給予企業(yè)資金扶植。標(biāo)準(zhǔn)廠房：對(duì)于一次性投資開發(fā)6000平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)廠房（不含自建自用），在三層以上（含三層）或單體高度15米以上（含15米），竣工投入使用后，按其用于生產(chǎn)廠房的面積一次性給予投資開發(fā)商15元/平方米的資金扶植?？萍紕?chuàng)新扶植科技創(chuàng)新平臺(tái)：1、經(jīng)省級(jí)以上行政主管部門認(rèn)定，區(qū)屬企業(yè)當(dāng)年設(shè)立國(guó)家級(jí)、省級(jí)重點(diǎn)（工程）實(shí)驗(yàn)室，分別給予50萬(wàn)元、30萬(wàn)元資金扶植；設(shè)立國(guó)家級(jí)、省級(jí)工程技術(shù)研究中心（技術(shù)

43、中心），分別給予40萬(wàn)元、30萬(wàn)元資金扶植；設(shè)立國(guó)家級(jí)、省級(jí)博士后工作站或博士（碩士）培養(yǎng)基地，分別給予50萬(wàn)元、30萬(wàn)元資金扶植。 2、經(jīng)市級(jí)以上行政主管部門認(rèn)定的科技企業(yè)孵化器，前三年，按當(dāng)年孵化器自身實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收的50%以及孵化器內(nèi)在孵企業(yè)當(dāng)年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收總額的10%給予孵化器資金扶植?？萍紕?chuàng)新項(xiàng)目：區(qū)屬企業(yè)進(jìn)行科技項(xiàng)目的攻關(guān)和研發(fā)，開展科技成果項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，經(jīng)行政主管部門認(rèn)定和社會(huì)公示，給予一定的資金扶植。人才興業(yè)：博士、專家、教授、院士來區(qū)內(nèi)開辦、領(lǐng)辦高新技術(shù)企業(yè)并對(duì)區(qū)財(cái)政稅收有較大貢獻(xiàn)的，一次性給予企業(yè)10萬(wàn)元30萬(wàn)元資金扶植。招商引資獎(jiǎng)?wù)猩桃Y中介人獎(jiǎng)：引薦世界500強(qiáng)企業(yè)、全球

44、跨國(guó)集團(tuán)公司、境外基金、國(guó)內(nèi)民營(yíng)100強(qiáng)及知名產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的區(qū)域性總部來我區(qū)投資，或引進(jìn)注冊(cè)資金2000萬(wàn)元以上、到位資金（不含購(gòu)地費(fèi)用）5000萬(wàn)元以上，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重大招商引資產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，生產(chǎn)型企業(yè)按固定資產(chǎn)投資到位資金的5，商業(yè)、餐飲、休閑等服務(wù)型企招商政策對(duì)比四招商政策政策研究招商政策發(fā)展變化土地出讓、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等政策優(yōu)惠招商產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商、參股初建期高速發(fā)展期面對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，沿海及部分發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)園區(qū)已經(jīng)從政策優(yōu)惠招商向產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商轉(zhuǎn)變。小結(jié)終上分析，長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)招商優(yōu)惠政策突出在稅收（減稅退稅）、土地轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠方面，屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面直接

45、扶持政策，且優(yōu)惠幅度和金額較大。而雨花環(huán)?？萍紙@招商優(yōu)惠政策則突出在經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、人員招商獎(jiǎng)勵(lì)方面，措施偏重于服務(wù)扶持方面，相對(duì)優(yōu)惠幅度和金額較小。長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)企業(yè)所得稅均減按15%征收，前兩年免稅，后三年減半。寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)土地政策力度更大。三年內(nèi)如果項(xiàng)目不能產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)主可申請(qǐng)退回土地，由開發(fā)區(qū)管委會(huì)以不低于出售價(jià)格回購(gòu)?fù)恋?。雨花環(huán)?？萍紙@政策突出在稅收獎(jiǎng)勵(lì)、資金扶持獎(jiǎng)勵(lì)、人才扶持獎(jiǎng)勵(lì)、科技創(chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)、人員招商獎(jiǎng)勵(lì)方面 第二部分：項(xiàng)目SWOT分析 PART 2優(yōu)勢(shì)（S）企業(yè)實(shí)力雄厚項(xiàng)目由和立東升實(shí)業(yè)投資開發(fā),企業(yè)及其最高領(lǐng)導(dǎo)人有著巨大的聲譽(yù)和人脈資源。對(duì)于政策和社會(huì)資源依賴

46、比較大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言意義重大；項(xiàng)目規(guī)模巨大項(xiàng)目總用地面積315.09畝，規(guī)劃總建筑面積約50萬(wàn)平方米，分二期開發(fā)；交通便利基地毗鄰萬(wàn)家麗大道，東邊臨金井路，北距環(huán)保大道約100米，西距新韶山南路約420米；京珠高速、上瑞高速、107國(guó)道、319國(guó)道均在園區(qū)附近交匯；離武廣高鐵、汽車南站等客流站點(diǎn)都在咫尺之遙。項(xiàng)目SWOT分析生態(tài)環(huán)境優(yōu)越相對(duì)于市內(nèi)區(qū)域的寫字樓和公寓，本項(xiàng)目擁有天際嶺森林公園等大型的自然氧吧，自身地塊為原生山地，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。人文辦公氛圍濃烈項(xiàng)目東邊為湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園政務(wù)辦公區(qū)預(yù)留用地，北邊緊靠中煙集團(tuán)總部辦公區(qū)，西邊與北京青蘋果數(shù)據(jù)城項(xiàng)目和長(zhǎng)沙理工大學(xué)云塘校區(qū)相連

47、，南邊與同發(fā)置業(yè)即將修建的五星級(jí)酒店項(xiàng)目隔路相望。區(qū)位發(fā)展前景廣闊項(xiàng)目距省政府4.8公里、距野生動(dòng)物園3.2公里、距未來的兩型辦政務(wù)辦公區(qū)不到2公里，即將動(dòng)工的城鐵和地鐵一號(hào)線都在項(xiàng)目附近設(shè)站。作為兩型改革試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)域和前沿陣地，其發(fā)展空間巨大、政治地緣優(yōu)勢(shì)明顯。劣勢(shì)（W）配套欠缺項(xiàng)目周邊當(dāng)前購(gòu)物等配套設(shè)施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發(fā)達(dá)。目前周邊公共交通欠缺，公共設(shè)施不齊全。機(jī)會(huì)政策優(yōu)勢(shì)雨花環(huán)保工業(yè)園發(fā)展時(shí)間已經(jīng)有一定的歷史，園區(qū)政策及激勵(lì)制度相對(duì)較為成熟，對(duì)吸引企業(yè)入駐起著舉足輕重的作用。兩型社會(huì)積極推進(jìn)兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)向縱深方向發(fā)展，城際交通、區(qū)域管理的逐步一體化、電信并網(wǎng)等一

48、些實(shí)質(zhì)性的舉措逐一得到落實(shí)，本項(xiàng)目作為橋頭堡的地位日趨顯現(xiàn)。住宅商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展受限，工業(yè)房產(chǎn)將成為新寵隨著住宅商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)一步受到政策的打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大勢(shì)已經(jīng)逐步明朗，未來工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展將是大勢(shì)所趨。其對(duì)于地方可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政支撐作用不言而喻。大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)將成為地方各級(jí)政府解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展之道。同時(shí)，民間資本和其他社會(huì)逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。機(jī)會(huì)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移隨著沿海勞動(dòng)力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將進(jìn)一步加劇，內(nèi)地特別是內(nèi)地一二線城市將面臨更多機(jī)遇。威脅長(zhǎng)沙各大園區(qū)定位重疊，空置率高。長(zhǎng)沙各大園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)定位不清晰，且重疊率高

49、，將直接影響本項(xiàng)目銷售。多數(shù)園區(qū)空置率高，銷售壓力較大。后續(xù)項(xiàng)目供應(yīng)巨大。長(zhǎng)沙市及長(zhǎng)望瀏寧目前同類型項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)巨大，將可能直接威脅本項(xiàng)目的銷售工作的推進(jìn)。園區(qū)級(jí)別相對(duì)于星沙經(jīng)開區(qū)、麓谷高新區(qū)以及新晉的寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)，都是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，而本項(xiàng)目所在的雨花環(huán)保工業(yè)園級(jí)別上不如前三者，意味著企業(yè)在相關(guān)優(yōu)惠政策方面不如前三者。產(chǎn)業(yè)支撐面臨客戶層面的局限本項(xiàng)目定位為總部基地，而實(shí)質(zhì)上長(zhǎng)沙市內(nèi)及周邊區(qū)縣對(duì)于一些重點(diǎn)大型企業(yè)在供地方面存在較大程度的支持，條件優(yōu)越。綜合分析整體來看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常明顯，機(jī)會(huì)眾多。同時(shí)也面臨著一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。特別是來自其他國(guó)家級(jí)園區(qū)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)以及作為總部基地定位下的企業(yè)規(guī)模和數(shù)量

50、有可能不足。因此，如何充分發(fā)揮本項(xiàng)目特色，做好配套服務(wù)工作將是本項(xiàng)目開發(fā)的重中之重。我司認(rèn)為本項(xiàng)目項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；企業(yè)自身的品牌號(hào)召力；規(guī)模巨大；超前的規(guī)劃理念；優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。核心價(jià)值概括領(lǐng)袖級(jí)企業(yè)工作平臺(tái)！第三部分：項(xiàng)目定位 PART 31、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位 根據(jù)宏觀微觀的市場(chǎng)環(huán)境分析，結(jié)合自身?xiàng)l件狀況，我們不難發(fā)現(xiàn)目前其他園區(qū)或個(gè)別項(xiàng)目在自身定位方面為了擴(kuò)大客戶層面的需要，將定位做得大而全，反而沒有一個(gè)特別鮮明的主題定位。導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)各種行業(yè)錯(cuò)綜復(fù)雜，缺乏一定的兼容性。本項(xiàng)目整體發(fā)展方向?yàn)榭偛拷?jīng)濟(jì)，并希望能打造成長(zhǎng)沙的高新企業(yè)總部基地，因此，將園區(qū)打造成盡量單一純粹點(diǎn)的行業(yè)園區(qū)

51、，以整合行業(yè)的上下游鏈條企業(yè)。擯棄一些可能不具備優(yōu)勢(shì)的行業(yè)。結(jié)合我司項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司主張產(chǎn)業(yè)定位：裝備制造和汽車零部件、輕工產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工或食品加工、環(huán)保節(jié)能、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，以生物制藥、電子信息（通訊設(shè)備、電子元器件為代表）為輔助的產(chǎn)業(yè)布局， 2、項(xiàng)目形象定位立足長(zhǎng)株潭區(qū)域核心，面向全國(guó)，為湖南省高新企業(yè)提供辦公、居住及配套服務(wù)的企業(yè)平臺(tái)，推進(jìn)長(zhǎng)株潭打造城市核心產(chǎn)業(yè)群國(guó)際化進(jìn)程。中南高新企業(yè)總部基地3、形象廣告語(yǔ)國(guó)際平臺(tái) 財(cái)富源泉4、功能定位企業(yè)孵化功能、高新技術(shù)企業(yè)科研、辦公、居家于一體。4、目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群細(xì)分：港澳臺(tái)、外企、歐美華商開拓長(zhǎng)株潭市場(chǎng)的輕工、電子、新材料

52、研發(fā)基地；長(zhǎng)株潭區(qū)域規(guī)模不大、無能力實(shí)現(xiàn)買地開發(fā)的高科企業(yè)；廣東沿海地區(qū)、江浙一帶等大城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的搬遷企業(yè)；國(guó)內(nèi)大型企業(yè)在長(zhǎng)株潭設(shè)立的研發(fā)基地；湖南當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)中下游配套企業(yè)；長(zhǎng)株潭區(qū)域的服務(wù)外包型企業(yè)：包括IT服務(wù)、人力資源管理、金融、研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等眾多領(lǐng)域。第四部分：營(yíng)銷整體戰(zhàn)略 PART 4一、本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的主要問題 由項(xiàng)目定位分析中可以看出，本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的主要問題有以下四條 1）如何建立本項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力 ?2）缺少第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐， 如何克服區(qū)域短期障礙?3）現(xiàn)有園區(qū)市場(chǎng)漸趨成熟，會(huì)給本項(xiàng)目進(jìn)入該市場(chǎng)帶來困難，在營(yíng)銷過程中怎樣進(jìn)行 借勢(shì)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷? 4）如何吸引

53、外圍客戶，擺脫價(jià)格瓶頸打贏長(zhǎng)沙市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)盤？ 二、營(yíng)銷戰(zhàn)略綱要 營(yíng)銷手段補(bǔ)強(qiáng)產(chǎn)品軟素質(zhì)，支撐高端市場(chǎng)定位，確定本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定原則采 用強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷戰(zhàn)略。 “拋磚引玉，強(qiáng)勢(shì)出擊；擒賊擒王，品牌導(dǎo)向” 可以重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手： 營(yíng)銷戰(zhàn)略之一：整合區(qū)域資源，形成區(qū)域形象美譽(yù)度，建立區(qū)域形象總概念和 企業(yè)對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感，借此以區(qū)域驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目，立足大長(zhǎng)沙，借勢(shì)長(zhǎng)株潭一體化，塑造有城市大長(zhǎng)沙的園區(qū)； 營(yíng)銷戰(zhàn)略之二：優(yōu)先引進(jìn)知名品牌企業(yè)和上游龍頭企業(yè)，提升項(xiàng)目向心力，由企業(yè)品牌增值演變?yōu)?產(chǎn)品增值； 營(yíng)銷戰(zhàn)略之三：借助發(fā)展商實(shí)力，為項(xiàng)目提高認(rèn)可度，在區(qū)域營(yíng)銷階段，塑造發(fā)展商在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者地位； 營(yíng)銷戰(zhàn)

54、略之四：項(xiàng)目形象定位切合目標(biāo)客戶群體心理需求與區(qū)域資源的需求。三、營(yíng)銷思路策略分解 在營(yíng)銷推廣總策略的指導(dǎo)下，根據(jù)項(xiàng)目推廣節(jié)奏，將策略分解如下： 前期充分鋪墊、造勢(shì)、蓄積客戶 展示營(yíng)銷引爆銷售高潮 不斷制造“興奮點(diǎn)”，持續(xù)銷售 要達(dá)到開盤的集中引爆效果，前期鋪墊的作用非常關(guān)鍵，對(duì)于本項(xiàng)目而言，前期鋪墊可以起到兩個(gè)作用：一是發(fā)布項(xiàng)目信息，不斷積累客戶；二是通過對(duì)工業(yè)園投資前景的渲染，以及工業(yè)園內(nèi)各種利于企業(yè)主生產(chǎn)、銷售的措施與優(yōu)惠，提高客戶群體對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的心理預(yù)期。 本項(xiàng)目為中小型輕工、電子、新材料等研發(fā)機(jī)構(gòu)，需要對(duì)營(yíng)銷中心及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位包裝，使展示效果達(dá)到最佳效果，策略一：前期鋪墊和造勢(shì)

55、 營(yíng)造氣氛。 所謂造勢(shì)，就是要引起市場(chǎng)的關(guān)注度，通過一些精心策劃的“事件”以及報(bào)紙、戶外、廣播、網(wǎng)絡(luò)、公交車身、發(fā)放宣傳單張等宣傳渠道，來提高項(xiàng)目以及發(fā)展商品牌的知名度。 ACTION1：通過路牌廣告、形象墻廣告、戶外廣告等長(zhǎng)期媒介來發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)信息，積累客戶； ACTION2：長(zhǎng)沙及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心的包裝； ACTION3：現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)到位，項(xiàng)目前期形象墻包裝； ACTION4：項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括工地圍板；工地規(guī)范管理； ACTION5：發(fā)揮銷售中心的作用，推介和展示項(xiàng)目信息； ACTION6：用海報(bào)、單張及點(diǎn)對(duì)點(diǎn)介紹等方式發(fā)布項(xiàng)目的相關(guān)信息； ACTION7：加強(qiáng)工程質(zhì)量與進(jìn)度透明度，

56、穩(wěn)固市場(chǎng)信心，推廣項(xiàng)目品質(zhì)形象； ACTION8：在前期宣傳期間定購(gòu)的客戶根據(jù)定購(gòu)金所占比例，可享受不等的超額外優(yōu)惠或折扣； 策略二：展示營(yíng)銷引爆銷售高潮 在項(xiàng)目咨詢階段通過模型展示、工地規(guī)范管理、銷售氛圍等良好展示，迅速地積累客戶，為引爆高潮，積聚現(xiàn)場(chǎng)人氣做好充分的鋪墊。同時(shí)，在項(xiàng)目開盤之前還需要做好大量的準(zhǔn)備工作，如售樓處、工地包裝、宣傳資料、禮儀、銷售物料、背景音樂等具體工作應(yīng)完全就位，爭(zhēng)取給每個(gè)客戶留下一次難忘的購(gòu)廠體驗(yàn)。 ACTION1：為了使開盤當(dāng)天能夠銷售高潮的效果，將開盤主戰(zhàn)場(chǎng)設(shè)置在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心，通過現(xiàn)場(chǎng)樓盤形象，堅(jiān)定認(rèn)購(gòu)客戶購(gòu)買信心。同時(shí)掌握或控制好開盤當(dāng)天局勢(shì)與氛圍，確

57、保項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及長(zhǎng)沙營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)都有濃厚的喜慶和火熱氛圍，爭(zhēng)取將已認(rèn)購(gòu)客戶全部轉(zhuǎn)為簽訂合同客戶；ACTION2：為了能夠達(dá)到持續(xù)熱銷的效果，可以考慮一周的時(shí)間全面開展項(xiàng)目開盤銷售活動(dòng)； ACTION3：在開盤周期間，結(jié)合項(xiàng)目和客戶情況舉辦各種開盤系列活動(dòng)； ACTION4：在開盤周期間落訂或簽定認(rèn)購(gòu)合同的客戶可享受額外的優(yōu)惠或折扣； 策略三： 后期營(yíng)銷制造“興奮點(diǎn)”，持續(xù)銷售 在開盤高潮后，銷售前期積累客戶，銷售將會(huì)有所回落，此時(shí)需要結(jié)合銷售階段特點(diǎn)，運(yùn)用針對(duì)性營(yíng)銷活動(dòng)和價(jià)格手段，推動(dòng)持續(xù)銷售。 ACTION1：利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，結(jié)合產(chǎn)品本身的亮點(diǎn)，在廣告宣傳上不斷創(chuàng)造新的興奮點(diǎn)和市場(chǎng)關(guān)注度； A

58、CTION2：進(jìn)一步深入挖掘促進(jìn)銷售的積極因素，運(yùn)用開盤成交客戶，加強(qiáng)客戶“口碑效應(yīng)”； ACTION3：服務(wù)等產(chǎn)品以外的軟性價(jià)值體現(xiàn)將促進(jìn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的兌現(xiàn)，鞏固現(xiàn)有銷售業(yè)績(jī)，提升產(chǎn)品附加值； 四、宣傳推廣策略工業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)融政府營(yíng)銷、區(qū)域營(yíng)銷、房地產(chǎn)營(yíng)銷和產(chǎn)業(yè)廠房推廣為一體的全新項(xiàng)目。所以首先必須明確到底本項(xiàng)目的營(yíng)銷主線索是什么。針對(duì)本項(xiàng)目，我司主張采用區(qū)域推廣+產(chǎn)品推廣的模式進(jìn)行宣傳。從推廣理念上即是：賣項(xiàng)目，先賣城市（本項(xiàng)目地處兩型試驗(yàn)區(qū)橋頭堡，交通便利、潛力無限）賣項(xiàng)目，先賣產(chǎn)業(yè)（項(xiàng)目整體定位為總部基地，起點(diǎn)高，集群化。提供了濃厚的產(chǎn)業(yè)氛圍，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚） 賣產(chǎn)品，更賣生活（在總部

59、基地工作，不僅僅是工作那么簡(jiǎn)單，內(nèi)部配套的完善，是長(zhǎng)沙乃至中南地區(qū)環(huán)境最優(yōu)美的總部基地）賣產(chǎn)品，更賣服務(wù)在總部基地提供的不僅僅是中南地區(qū)最具成本優(yōu)勢(shì)園區(qū)、還能夠享受到專利申辦保護(hù)等其他園區(qū)無法比擬的特殊服務(wù)，同時(shí)在園區(qū)管理方面全部按照現(xiàn)代先進(jìn)園區(qū)理念進(jìn)行管理五、宣傳推廣渠道策略工業(yè)地產(chǎn)銷售與招商不是要有多高的知名度，而是要有針對(duì)性和有效性，直接決定了項(xiàng)目的客戶能不能找到你工業(yè)地產(chǎn)由于其客戶具有一定的隱秘性和稀缺性，通常工業(yè)地產(chǎn)的推廣有四大傳播渠道：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇。因此我司建議本項(xiàng)目廣告推廣渠道策略盡量做到有的放矢。這樣才會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個(gè)體系，會(huì)形成非常實(shí)效

60、。網(wǎng)絡(luò)媒體選擇：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)+阿力士招商網(wǎng)+政府招商類網(wǎng)站戶外廣告：京珠高速1塊、機(jī)場(chǎng)高速1塊、武廣高鐵燈箱、三一大道一塊現(xiàn)場(chǎng)包裝：沿萬(wàn)家麗大道道旗、工地現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告、工地塔吊巨幅推廣條幅廣告。展會(huì)論壇：政府相關(guān)部門組織的行業(yè)論壇、相關(guān)協(xié)會(huì)組織的論壇。雜志：高爾夫球會(huì)雜志、招商雜志、行業(yè)性雜志等車身廣告：在經(jīng)過工業(yè)區(qū)或主要交通路線較多的公交車和長(zhǎng)途客車上做一定的車身廣告DM：分成兩批次。第一目標(biāo)對(duì)象通過郵政黃頁(yè)與政府招商等相關(guān)部門先期搜集到相關(guān)行業(yè)名單電話確定，進(jìn)行郵寄，以確保投遞的有效性。第二目標(biāo)對(duì)象為長(zhǎng)沙各大園區(qū)廠家逐一派送。同類型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手內(nèi)線建立：通過建立內(nèi)線，獲取對(duì)方可能不需要的