房企管理成熟度構(gòu)建計(jì)劃運(yùn)營體系_secret

1、房地產(chǎn)企業(yè)如何基于管理成熟度構(gòu)建計(jì)劃運(yùn)營體系文章看點(diǎn)：1.計(jì)劃運(yùn)營管理的三個(gè)不同階段。2.探討三個(gè)階段各自關(guān)注的重點(diǎn)有哪些。后黃金時(shí)代下，計(jì)劃運(yùn)營體系對(duì)房企的重要性已無需贅述，但是對(duì)于不同階段、不同管理成熟度的企業(yè)，如何構(gòu)建與自身相匹配的計(jì)劃運(yùn)營體系，業(yè)內(nèi)研究和總結(jié)尚顯不足，本文將力求在此方面進(jìn)行一些探討。整體而言，房企計(jì)劃運(yùn)營體系規(guī)劃必須匹配各階段核心管控要求：對(duì)于起步階段的企業(yè)，計(jì)劃運(yùn)營的重點(diǎn)是通過聚焦關(guān)鍵點(diǎn)，保證重點(diǎn)工作不遺漏來彌補(bǔ)運(yùn)營薄弱環(huán)節(jié)，目標(biāo)是控風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于規(guī)范階段的企業(yè)，計(jì)劃運(yùn)營的重點(diǎn)是通過管控分級(jí)、節(jié)點(diǎn)與職能對(duì)接來提升整體運(yùn)營的質(zhì)量，目標(biāo)是保結(jié)果；對(duì)于精細(xì)階段的企業(yè)，計(jì)劃運(yùn)營的

2、重點(diǎn)是通過前置并行要點(diǎn)，路徑環(huán)環(huán)相扣來提升運(yùn)營效率，目標(biāo)是創(chuàng)價(jià)值。一、起步階段企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營管理1.管理目標(biāo)：從無到有，聚焦關(guān)鍵，控制風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于起步階段企業(yè)而言，在計(jì)劃運(yùn)營上面臨的核心難點(diǎn)主要表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)。（1）運(yùn)營管理體系尚不成熟，計(jì)劃職能不完善。計(jì)劃的制定是走一步看一步，比較固化的會(huì)議也僅是集團(tuán)層面的月度運(yùn)營會(huì)，對(duì)于項(xiàng)目關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控點(diǎn)沒有通過會(huì)議固化下來，或缺失，或因?yàn)橹匾暡蛔恪⑿瓮撛O(shè)。（2）業(yè)務(wù)部門專業(yè)水平整體不高，高素質(zhì)人才少，關(guān)鍵環(huán)節(jié)依賴?yán)习鍋頉Q策和推動(dòng)，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)高。還有一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)運(yùn)作不到位，如定位、施工圖評(píng)審等環(huán)節(jié)運(yùn)作不理想，對(duì)整體項(xiàng)目開發(fā)造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。這一階段企業(yè)，處于規(guī)模

3、相對(duì)較?。ū热?0億以下）階段，決策層和各業(yè)務(wù)部門更多精力是操作項(xiàng)目，計(jì)劃運(yùn)營體系的目標(biāo)是從無到有建立體系，通過計(jì)劃管理來彌補(bǔ)運(yùn)營過程中的漏洞，來降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。2.實(shí)現(xiàn)路徑：建職能、列計(jì)劃、合會(huì)議建職能：一般無需建立專職的計(jì)劃運(yùn)營管理部門，明確計(jì)劃職能歸屬即可，常見方式是在工程部（結(jié)果導(dǎo)向，且便于配置專門計(jì)劃管理人員）或總經(jīng)理辦公室（便于決策層信息傳達(dá)和計(jì)劃督辦）明確其計(jì)劃運(yùn)營管理職能，部分企業(yè)也嘗試將職能列入到技術(shù)管理部門（如總工辦）、成本管理部門等信息和專業(yè)的樞紐部門。列計(jì)劃：聚焦關(guān)鍵點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)的兩類計(jì)劃（項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和部門工作計(jì)劃）。其中項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃一般是按照項(xiàng)目年度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、月

4、度細(xì)化節(jié)點(diǎn)來進(jìn)行控制的，不特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目計(jì)劃模板。合會(huì)議：此階段企業(yè)重點(diǎn)抓定期會(huì)議，如項(xiàng)目周例會(huì)、部門月度工作會(huì)和項(xiàng)目月度計(jì)劃會(huì)，以動(dòng)態(tài)消滅變化，以及時(shí)溝通填補(bǔ)計(jì)劃細(xì)度不足。不特別將專業(yè)級(jí)會(huì)議（如定位評(píng)審會(huì)、方案評(píng)審會(huì)）劃分過細(xì)，重點(diǎn)關(guān)注會(huì)議的規(guī)范化，建立會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)，做到有議題、有結(jié)論、有決議、有督辦。二、規(guī)范階段企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營管理 1目標(biāo)管理：以提升項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成率為中心目標(biāo)經(jīng)過前期積累與沉淀，企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營管理逐步成熟，管理標(biāo)準(zhǔn)化有一定基礎(chǔ)，關(guān)鍵的計(jì)劃和會(huì)議已經(jīng)固化下來，高素質(zhì)人才也形成一定積累，使得各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的計(jì)劃基本可以貫徹落地，執(zhí)行的質(zhì)量也基本可控。此階段計(jì)劃運(yùn)營體系的重點(diǎn)任務(wù)是如何在第一階

5、段的基礎(chǔ)上優(yōu)化運(yùn)營效果，提高項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成率。2實(shí)現(xiàn)路徑：全目標(biāo)、全計(jì)劃，建標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)考核全目標(biāo)：明確項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)，從項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)分解計(jì)劃，重點(diǎn)關(guān)注四方面：利潤、質(zhì)量、成本和進(jìn)度。全計(jì)劃：一方面體現(xiàn)全員對(duì)于計(jì)劃的高度重視和深度參與，此階段一般會(huì)建立專職的計(jì)劃運(yùn)營部門，對(duì)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和部門工作計(jì)劃進(jìn)行擴(kuò)充，如明確項(xiàng)目分級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃模板、年度/季度職能類計(jì)劃模板。另一方面體現(xiàn)為全節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的控制，業(yè)內(nèi)常見為三級(jí)計(jì)劃管控，項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃可分成項(xiàng)目里程碑計(jì)劃（一級(jí)），用于管理經(jīng)營方面；項(xiàng)目控制計(jì)劃（二級(jí)），用于協(xié)同和接口方面；項(xiàng)目各專項(xiàng)計(jì)劃（三級(jí)），用于執(zhí)行落實(shí)計(jì)劃。建標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)過起步階段的積累，形成企業(yè)自身的標(biāo)

6、準(zhǔn)，如標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)周期表、項(xiàng)目運(yùn)營分析報(bào)告等，使得管控節(jié)點(diǎn)更清晰。強(qiáng)考核：運(yùn)用項(xiàng)目月報(bào)預(yù)警驅(qū)動(dòng)（表1）和項(xiàng)目考核激勵(lì)驅(qū)動(dòng)（表2），做到事前控制，及時(shí)預(yù)警，引入考核確保閉環(huán)。 三、精細(xì)階段企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營管理 1目標(biāo)管理：戰(zhàn)略匹配、價(jià)值導(dǎo)向當(dāng)企業(yè)發(fā)展到精細(xì)階段后，整個(gè)運(yùn)營體系日益成熟，管理標(biāo)準(zhǔn)化程度高，業(yè)務(wù)部門專業(yè)能力進(jìn)一步提升，能夠確保項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈的各關(guān)鍵環(huán)節(jié)運(yùn)作質(zhì)量得到有效控制。此時(shí)，企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)已經(jīng)從計(jì)劃達(dá)成率上升到企業(yè)戰(zhàn)略要求層面，如體現(xiàn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度、降低集團(tuán)占用、提升IRR等。企業(yè)目標(biāo)設(shè)定時(shí)多以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主，而將項(xiàng)目計(jì)劃和運(yùn)作層面的職能交付給一線運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，以保證項(xiàng)目計(jì)劃與市場(chǎng)、項(xiàng)目特

7、點(diǎn)高度匹配。2實(shí)現(xiàn)路徑：財(cái)務(wù)導(dǎo)向、路徑優(yōu)化、精細(xì)監(jiān)控財(cái)務(wù)導(dǎo)向：此階段項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定更傾向于將財(cái)務(wù)類指標(biāo)作為核心，如現(xiàn)金流平衡時(shí)間、股權(quán)EVA回報(bào)、IRR、ROE等，把計(jì)劃達(dá)成率、銷售去化情況、工程品質(zhì)管理等作為輔助性考核指標(biāo)（權(quán)重較低或不設(shè)權(quán)重而改為增減分項(xiàng)）。如某企業(yè)設(shè)定項(xiàng)目KPI時(shí)，9項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)中財(cái)務(wù)指標(biāo)占到7項(xiàng)。（表3）路徑優(yōu)化： 此階段企業(yè)不再僅僅是提出“69個(gè)月開盤”、“1年內(nèi)資金平衡”這樣的管控目標(biāo)，更關(guān)注如何通過標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目運(yùn)作組織來保證實(shí)現(xiàn)。這一階段的重點(diǎn)工作之一就是“項(xiàng)目關(guān)鍵路徑優(yōu)化”，通過整體線路的再規(guī)劃，對(duì)控制點(diǎn)、關(guān)鍵活動(dòng)進(jìn)行前置安排和并行安排、輔以標(biāo)準(zhǔn)工作周期，真正從整體

8、上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的有效落地。如賽普為世茂、萬科、首創(chuàng)等企業(yè)均進(jìn)行了項(xiàng)目關(guān)鍵路徑優(yōu)化的咨詢服務(wù)。（圖1）精細(xì)監(jiān)控：此階段房企，一般呈現(xiàn)集團(tuán)由運(yùn)營管控向戰(zhàn)略管控發(fā)展的趨勢(shì)，集團(tuán)不再深度參與項(xiàng)目的操作乃至專業(yè)決策，更多通過項(xiàng)目KPI的監(jiān)控來評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)提出預(yù)警或要求一線團(tuán)隊(duì)整改。此階段項(xiàng)目KPI的建立和信息收集就顯得尤為重要。以某企業(yè)為例，在2014年市場(chǎng)弱市的情況下，加大了項(xiàng)目的信息監(jiān)測(cè)和關(guān)鍵報(bào)表的備案管理，及時(shí)做到與集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整相匹配。（圖2）四、總結(jié)從高度上看，計(jì)劃運(yùn)營的完善是從項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo)提升到項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)，最后上升到公司運(yùn)營目標(biāo)。從深度上看，計(jì)劃運(yùn)營的完善是從項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃細(xì)化到23級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，再細(xì)化到更細(xì)（樓棟）的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。從系統(tǒng)上看，計(jì)劃運(yùn)營