房地產(chǎn)企業(yè)如何開好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)_secret

1、房地產(chǎn)企業(yè)如何開好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)文章看點(diǎn)：1.房企如何合理規(guī)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)？萬科、龍湖、華潤(rùn)等標(biāo)桿企業(yè)的做法可供借鑒。2.如何提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)的效率？從會(huì)議準(zhǔn)備、過程控制、成果處理三方面的思考。在房地產(chǎn)企業(yè)中，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜度決定了管理的復(fù)雜度，每一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，管理者需要借助多人所掌握的信息和智慧做出科學(xué)的決策。因此房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵事項(xiàng)通常是以會(huì)議的形式研討、決策或發(fā)布的。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)議管理的現(xiàn)狀令人堪憂（圖1），“夜總會(huì)”、“長(zhǎng)征會(huì)”、“突擊會(huì)”不絕于耳，“會(huì)而不議、議而不決、決而不行”成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)議的通病。本文針對(duì)會(huì)議管理的典型問題進(jìn)行剖析，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何開好項(xiàng)目運(yùn)

2、營(yíng)會(huì)。一、合理規(guī)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議經(jīng)過合理規(guī)劃的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)一般具有“天時(shí)、地利、人和”三大有利因素，對(duì)于會(huì)議管理體系來說是指合適的時(shí)間、合適的條件、合適的人，即在什么時(shí)間開會(huì)、開什么會(huì)、需要什么人參加。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，合理規(guī)劃，構(gòu)建高效合理的會(huì)議體系。1.項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)項(xiàng)目在獲取之前，要做大量的科研論證工作，包括市場(chǎng)調(diào)研、可行性分析、投資收益分析等，為管理者提供決策依據(jù)，從項(xiàng)目開發(fā)前期控制風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。各標(biāo)桿企業(yè)均將項(xiàng)目拓展階段的會(huì)議作為會(huì)議體系中的重中之重（圖2），例如萬科規(guī)劃了項(xiàng)目前置啟動(dòng)會(huì)、項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)、前置工作報(bào)告會(huì)、項(xiàng)目決策會(huì)等

3、會(huì)議。其中，啟動(dòng)會(huì)是關(guān)鍵之中的關(guān)鍵，若該會(huì)議質(zhì)量差，通常會(huì)導(dǎo)致后期會(huì)議大量增加。對(duì)于眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，各項(xiàng)會(huì)議的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求還需結(jié)合企業(yè)的成熟度及項(xiàng)目特點(diǎn)來制定。2.策劃及設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)項(xiàng)目策劃階段與設(shè)計(jì)管理階段可理解為項(xiàng)目解決方案階段，項(xiàng)目的策劃方案決定了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)方案是以策劃方案為依據(jù)進(jìn)行的，兩者密不可分，互相依托。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將采購(gòu)、成本及計(jì)劃管理等事宜安排到此階段末進(jìn)行（圖3）。在這兩個(gè)階段，對(duì)于項(xiàng)目定位、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)等成果的評(píng)審與審查不可缺失，需根據(jù)項(xiàng)目整體把控。采購(gòu)策劃會(huì)和成本審查會(huì)也應(yīng)在此時(shí)啟動(dòng)，施工圖設(shè)計(jì)階段即應(yīng)完成目標(biāo)成本的下達(dá)，通過控制項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)

4、預(yù)期利潤(rùn)。另外，龍湖在PMO體系中設(shè)置了營(yíng)銷策略方案成果審查會(huì)，結(jié)合策劃方案及設(shè)計(jì)方案進(jìn)行營(yíng)銷總案評(píng)審。3.工程管理環(huán)節(jié)在施工準(zhǔn)備階段，主要任務(wù)是確定合約框架、制定采購(gòu)策劃及總包方案、建立招標(biāo)方式等事項(xiàng)。工程管理即為項(xiàng)目自開工直至竣工的整個(gè)施工階段的管理工作。工程管理相對(duì)比較成熟，通常一些公司會(huì)將工程管理策劃、設(shè)計(jì)交底等作為重要會(huì)議進(jìn)行管理。4.銷售管理環(huán)節(jié)通常包括三類會(huì)議：營(yíng)銷方案決策會(huì)、價(jià)格決策會(huì)及開盤準(zhǔn)備會(huì)。其中，營(yíng)銷方案會(huì)是一個(gè)不斷深化的過程。一些企業(yè)又根據(jù)銷售過程分為開盤版、強(qiáng)銷版、持續(xù)版、尾盤版等不同版本的會(huì)議。（圖4）5項(xiàng)目交付及后評(píng)估階段項(xiàng)目交付涵蓋設(shè)計(jì)物業(yè)實(shí)體移交、竣工驗(yàn)收、

5、客戶交房三大方面，一些企業(yè)出于重視，會(huì)召開一些針對(duì)性的工作準(zhǔn)備會(huì)，如內(nèi)部驗(yàn)收方案評(píng)審會(huì)、竣工驗(yàn)收重大問題準(zhǔn)備會(huì)、集中交付方案評(píng)審會(huì)等。項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)議對(duì)于企業(yè)客觀全面地評(píng)價(jià)項(xiàng)目情況具有重要意義，經(jīng)過自評(píng)、答疑、評(píng)分等環(huán)節(jié)形成的評(píng)分結(jié)果和評(píng)估報(bào)告，有助于企業(yè)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少類似問題的重復(fù)發(fā)生，提高項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。二、高效會(huì)議的關(guān)鍵點(diǎn)合理規(guī)劃是開好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議的前提，而高效率是開好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議的精髓。根據(jù)龍湖對(duì)會(huì)議的理解，一個(gè)會(huì)議成功與否的關(guān)鍵在于會(huì)議的準(zhǔn)備、會(huì)議過程中主持人的控制以及會(huì)議成果的處理（圖5）。我們將從這三個(gè)方面切入，分析高效會(huì)議的關(guān)

6、鍵點(diǎn)。1.會(huì)議的準(zhǔn)備要想會(huì)議高效，會(huì)前必須做好充分的準(zhǔn)備。重大事項(xiàng)必須提前有足夠的時(shí)間思考和準(zhǔn)備，并于會(huì)前私下廣泛征求意見，最好能基本達(dá)成共識(shí)。沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在會(huì)議議程之內(nèi)。此外，按照公司規(guī)定和要求，針對(duì)會(huì)議議題準(zhǔn)備好上會(huì)資料。這樣才可能在會(huì)議上快速做出決策，把控會(huì)議的時(shí)間和節(jié)奏。龍湖的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議在召開前需經(jīng)過部門內(nèi)部的研討和確認(rèn)，之后將會(huì)議資料提交會(huì)議的組織者，由會(huì)議組織者選擇性地將會(huì)議資料下發(fā)參會(huì)人員，以減少實(shí)際會(huì)議時(shí)間，提高會(huì)議效率。2.會(huì)議過程的控制會(huì)議過程控制主要依賴于會(huì)議主持人，主持人對(duì)會(huì)議的成效負(fù)責(zé)。會(huì)議主持人應(yīng)注意會(huì)議的控制，避免過度發(fā)散、偏離議程的討論

7、。會(huì)議期間需臨時(shí)調(diào)整議程的，主持人應(yīng)提醒參會(huì)人員。會(huì)議主持人對(duì)突發(fā)的占用太多時(shí)間的議題，有權(quán)及時(shí)打斷、終止；對(duì)一時(shí)難以決定的議題，指定專人主持專題會(huì)議，且指定反饋時(shí)間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查工作。3.會(huì)議成果的處理各類會(huì)議須指定專人負(fù)責(zé)會(huì)議成果的整理工作。所有會(huì)議參加人員在會(huì)議結(jié)束后需及時(shí)向相關(guān)部門和責(zé)任人傳達(dá)會(huì)議成果，并做好相應(yīng)的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。龍湖會(huì)議成果處理分為區(qū)域公司層面和集團(tuán)層面。區(qū)域公司層面的成果處理主要涉及成果整理、成果審批、送達(dá)范圍、增加送達(dá)所需審批及送達(dá)途徑；集團(tuán)層面的成果處理主要涉及上報(bào)成果、上報(bào)對(duì)象、上報(bào)負(fù)責(zé)人（圖6）。以項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)為例，龍湖運(yùn)營(yíng)會(huì)議指引明確指定了會(huì)議成果的整理人、審批人、傳達(dá)途徑以及是否需上報(bào)等內(nèi)容，實(shí)行“專人專事、專職專責(zé)”，避免了互相推諉，規(guī)范了會(huì)議成果的處理，提高了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。結(jié)束語 管理學(xué)有句名言：“不是管理中會(huì)議太多，而是缺乏對(duì)會(huì)議的管理?！睒?biāo)桿企業(yè)關(guān)于“開什么會(huì)、如何開會(huì)”等問題進(jìn)行了積極的探索實(shí)踐，值得同行分析和借鑒。然而在學(xué)習(xí)的過程中，各個(gè)企業(yè)需要結(jié)合自身的特點(diǎn)及現(xiàn)狀制定具體方案，切忌盲目地套用標(biāo)桿的會(huì)議體系。亮點(diǎn)借鑒：1.健全會(huì)議體系，固化標(biāo)準(zhǔn)模板所謂“山以凌尺故能高”，健全的會(huì)議體系是會(huì)議管理成功的基石，而依據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況制定的標(biāo)準(zhǔn)