上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

1、供應(yīng)429萬(wàn)成交宗數(shù)75212宗建面 714萬(wàn)環(huán)比-9%同比60%總體處高位，但5月來(lái) 持續(xù)下滑嚴(yán)限價(jià)下，供應(yīng)不足，成交高位回落：熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)不足，疊加房貸環(huán)境持續(xù)收緊，新房成交 高位回落，二手成交下滑幅度更大。預(yù)判下半年總體成交量或受到約束，二手調(diào)整壓力更大 中心區(qū)及熱點(diǎn)板塊熱度高，增城受外溢走量：中心四區(qū)及黃埔熱度高，漲價(jià)明顯；番禺萬(wàn)博熱 度高，其他主力流量盤走量；增城高位走量；南沙受新政影響外地客持續(xù)減少環(huán)比-49%同比+3%635萬(wàn)環(huán)比-15%同比+ 80%目錄Contents010203宏觀和政策環(huán)境基建、產(chǎn)業(yè)、房貸政策商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市、分區(qū)新房/二手市場(chǎng)表現(xiàn)客戶地圖成交

2、熱度地圖PART ONE客戶地圖客戶成交熱力圖資料來(lái)源：保利投顧研究院整理；備注：環(huán)比數(shù)據(jù)為對(duì)比2020年下半年越海珠秀 天河荔灣黃埔從化花 都白 云增城番 禺南沙天河90.6萬(wàn) 14%58003元/花都72.4萬(wàn)23%14382元/白云63.9萬(wàn)1%31242元/從化28.5萬(wàn) 32%11749元/增城96.5萬(wàn) 3%16527元/黃埔36.3萬(wàn) 21%31531元/番禺114.5萬(wàn)2%26797元/南沙40.8萬(wàn) 14%20115元/荔灣37.2萬(wàn) 6%36201元/越秀7.6萬(wàn) 1%50427元/海珠83.6萬(wàn)2%40556元/圖：分區(qū)二手房成交環(huán)比白云有多個(gè)新項(xiàng)目入市，番禺主力流量盤貨

3、量充足，海珠豪宅盤加推去化較好，三區(qū)環(huán)比仍有上漲。天河總體 熱度高，漲價(jià)明顯。增城受到主城和莞深外溢拉動(dòng)，加快走量。黃埔、南沙受人才落戶和信貸收緊影響大，成交環(huán)比下滑3成，其中黃埔項(xiàng)目漲價(jià)較為明顯。多數(shù)區(qū)域二手環(huán)比下滑，且二手房增值稅免征及停貸將持續(xù)發(fā)酵。海珠荔 灣黃埔從化增城番禺南 沙天河18.1萬(wàn)16%多盤推新，持續(xù)熱銷， 漲價(jià)明顯圖：分區(qū)新建商品住宅成交環(huán)比花都61.2萬(wàn) 24%成交較去年下半年有明顯下滑白云40.8萬(wàn) 8%白云湖、北部四鎮(zhèn)多個(gè)新項(xiàng)目入市，去化較好番禺76.7萬(wàn)11%流量盤貨量充足，熱點(diǎn)板塊熱度維持南沙105.8萬(wàn)30%信貸、人才政策收緊對(duì)市 場(chǎng)影響顯現(xiàn)荔灣34.1萬(wàn) 1

4、0%主力盤供應(yīng)充足，成交平穩(wěn)海珠20.2萬(wàn) 54%豪宅盤加推，去化較好黃埔96.9萬(wàn) 28%供應(yīng)量持續(xù)不足，成交 下行從化24.9萬(wàn) 28%市場(chǎng)低位，常規(guī)續(xù)銷為主增城153.1萬(wàn) 6%受到中心區(qū)和黃埔區(qū)、莞 深外溢影響，總體量維持 高位花 都白 云越秀 天河 150%100%150%50%100%0%50%-20%0%-20% 150%100%150%50%100%0%50%-20%0%-20%資料來(lái)源：保利投顧研究院整理；備注：同比數(shù)據(jù)為對(duì)比2020年上半年圖：分區(qū)二手房成交同比客戶成交熱力圖2020年受到疫情沖擊基數(shù)低，2021上半年新房同比均有3成以上的漲幅。 二手方面，花都和從化成交同

5、比下滑，其他各區(qū)同比均有上漲。越海珠秀 天河荔灣黃埔從化花 都白 云增城番 禺南沙天河90.6萬(wàn) 105%58003元/花都72.4萬(wàn)17%14382元/白云63.9萬(wàn)94%31242元/從化28.5萬(wàn) 41%11749元/增城96.5萬(wàn) 114%16527元/黃埔36.3萬(wàn) 76%31531元/番禺114.5萬(wàn)62%26797元/南沙40.8萬(wàn)156%20115元/荔灣37.2萬(wàn) 120%36201元/越秀7.6萬(wàn) 119%50427元/海珠83.6萬(wàn)95%40556元/從化花 都白 云增 城海珠番 禺南 沙天河18.1萬(wàn)34%多盤推新，持續(xù)熱銷，漲價(jià)明顯圖：分區(qū)新建商品住宅成交同比花都61

6、.2萬(wàn)52%成交較去年上半年提升明顯白云40.8萬(wàn) 225%白云湖、北部四鎮(zhèn)多個(gè)新項(xiàng)目入市，去化較好番禺76.7萬(wàn)132%流量盤貨量充足，熱點(diǎn)板塊熱度維持南沙105.8萬(wàn)114%信貸、人才政策收緊對(duì)市場(chǎng)影響顯現(xiàn)荔灣34.1萬(wàn) 46%主力盤供應(yīng)充足，成交平穩(wěn)海珠20.2萬(wàn) 210%豪宅盤加推，去化較好黃埔96.9萬(wàn) 94%成交較去年上半年提升 明顯從化24.9萬(wàn) 46%市場(chǎng)低位，常規(guī)續(xù)銷為主增城153.1萬(wàn) 47%受到中心區(qū)和黃埔區(qū)、莞 深外溢影響，總體量維持 高位越 天河 黃埔荔 秀灣 150%100%150%50%100%0%50%-20%0%-20% 150% 100%150%50%100

7、%0%50%-20%0%-20%PARTTWO宏觀和政策環(huán)境01 宏觀環(huán)境34.8023.8032.700.00-10.00-20.00-30.0010.0020.0030.0060.0050.0040.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05固定資產(chǎn)投資累

8、計(jì)同比社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比出口累計(jì)同比圖：廣州累計(jì)GDP增速水平（%）廣州（全國(guó)）固投社零出口2020-1210.0（9）-3.5（5）14.1（18）2021-0249.8（-13）33.8（-13）53.5（155）2021-0338.0（0）31.7（34）45.3（31）2021-0436.2（-9）13.9（18）45.8（32）2021-0534.8（-20）23.8（12）43.5（28）34.1021.10-30-20-1001020304050圖：房地產(chǎn)、規(guī)上工業(yè)增加值累計(jì)同比（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額:累計(jì)同比規(guī)模以上工業(yè)增加值:累計(jì)同比主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，固投增速

9、領(lǐng)先，房地產(chǎn)高景氣延續(xù)廣州經(jīng)濟(jì)延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，一季度GDP受去年低基數(shù)影響累計(jì)增速19.5%，三駕馬車動(dòng)力強(qiáng)勁，遠(yuǎn)超全國(guó)水平。出口表現(xiàn)強(qiáng) 勁，增速持續(xù)上行，固投增速大幅高于全國(guó)水平，社零表現(xiàn)稍弱；房地產(chǎn)投資維持高景氣，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支撐，工 業(yè)生產(chǎn)保持較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理廣州常住人口總量1868萬(wàn)，位居全省第一，勞動(dòng)年齡人口占比超七成第七次人口普查顯示，廣州市常住人口為1868萬(wàn)，位居全省第一，較2010年增長(zhǎng)598萬(wàn)，增幅達(dá)47%，其中，主城五區(qū) 人口為1008萬(wàn)，占比達(dá)54%，人口集聚效應(yīng)明顯；人口結(jié)構(gòu)方面，15-59歲人口占比達(dá)75%，其中，10個(gè)區(qū)15-59歲

10、人口 比重超65%，僅越秀區(qū)略低，為64%，勞動(dòng)力充足，城市發(fā)展?jié)摿Υ?。圖：廣州市各區(qū)七普人口總量及占比（萬(wàn)人；%）00.20.40.81白云區(qū)天河區(qū) 番禺區(qū) 黃埔區(qū) 花都區(qū) 南沙區(qū) 海珠區(qū) 增城區(qū) 從化區(qū) 荔灣區(qū) 越秀區(qū)15-59歲0-14歲0.660歲及以上圖：廣州市各區(qū)七普人口結(jié)構(gòu)占比（萬(wàn)人；%）100-200200-4000-10020%14%12%10%9%8%7%7%6%5%0%5%4%10%15%20%25%400350300250200150100500白云區(qū) 番禺區(qū) 天河區(qū) 海珠區(qū) 花都區(qū) 增城區(qū) 黃埔區(qū) 荔灣區(qū) 越秀區(qū) 南沙區(qū) 從化區(qū)總量占比注：主城五區(qū)為：白云區(qū)、天河區(qū)、

11、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)01 宏觀環(huán)境資料來(lái)源：保利投顧研究院整理重點(diǎn)一：首次提出“雙引擎”概念做強(qiáng)人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、城市更新“雙引擎”。重點(diǎn)二：完善城市更新體制，征拆工作法制化未來(lái)三年，廣州將推進(jìn)83條城中村改造項(xiàng)目、285個(gè)舊街區(qū)改造項(xiàng)目、176個(gè)舊 廠改造項(xiàng)目；推動(dòng)試點(diǎn)對(duì)舊村莊更新改造房屋拆遷補(bǔ)償開(kāi)展行政裁決。加強(qiáng)城市更新頂層設(shè)計(jì)和制度創(chuàng)新，合理把握時(shí)序節(jié)奏，推動(dòng)征拆工作法制化；數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、城市更新等領(lǐng)域爭(zhēng)取開(kāi)展更多開(kāi)創(chuàng)性、引領(lǐng)性地方立法。重點(diǎn)三：打造國(guó)際城市交通樞紐通過(guò)城際、高鐵、鐵路建設(shè)，打造大灣區(qū)“1小時(shí)”城軌交通樞紐；白云機(jī)場(chǎng)三期建設(shè)，新增南沙、從化、黃埔通用機(jī)場(chǎng)；南沙港

12、區(qū)糧食及通用碼頭擴(kuò)建，廣州港20萬(wàn)噸級(jí)航道擴(kuò)建。重點(diǎn)四：推進(jìn)租賃租房建設(shè)計(jì)劃籌建和供應(yīng)城鎮(zhèn)住房131萬(wàn)套：新增商品住房65萬(wàn)套，政策性住房66萬(wàn)套（公共租賃住房3萬(wàn)套，保障性租賃住房60萬(wàn)套，共有產(chǎn)權(quán)住房3萬(wàn)套）。圖：廣州“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)內(nèi)容廣州“十四五”規(guī)劃明確城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局及城市建設(shè)重點(diǎn)，向東、向南仍為城市發(fā)展重心廣州”十四五“和2035遠(yuǎn)景綱要中明確：做強(qiáng)人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、城市更新”雙引擎“；完善城市更新體系，推進(jìn)征拆工作，城市更新 更加注重民生、補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板；打造國(guó)際城市交通樞紐；落實(shí)租賃住房建設(shè)；并構(gòu)建“一核兩極” 產(chǎn)業(yè)功能布局。產(chǎn)業(yè)功能布局一核兩極一核引領(lǐng)：依托中心城

13、區(qū)建設(shè)數(shù)字經(jīng) 濟(jì)核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn) 業(yè)、高端服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)；兩極帶動(dòng)：依托國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)，集聚戰(zhàn) 略新興和未來(lái)產(chǎn)業(yè)，形成東、南部創(chuàng) 新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；三港輻射：發(fā)揮空港、海港、鐵路港 的輻射作用帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展樞紐經(jīng) 濟(jì)。多點(diǎn)支撐：立足區(qū)域資源功能，支持 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)創(chuàng)新發(fā)展、提升能級(jí)， 加快建設(shè)價(jià)值創(chuàng)新園區(qū)。圖：廣州“十四五”規(guī)劃產(chǎn)業(yè)功能布局情況解讀：將城市更新提升到與人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)并列高度，舊改得到了更加充分重視；城市 更新從經(jīng)濟(jì)視角轉(zhuǎn)向民生視角，意在解決城中村利益與城市發(fā)展整體利益間的矛盾。01 宏觀環(huán)境資料來(lái)源：保利投顧研究院整理圖：廣州2-5月居民中長(zhǎng)期貸款凈增總量及同比情

14、況（億元；%）2021年3月16日，廣東公布嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市結(jié)果：廣東銀保監(jiān)局自查轄區(qū)內(nèi)（不含深圳）銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165 億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元，涉及920戶。其中，廣州涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元，占廣東自查問(wèn)題貸款金 額的53%。背景注：廣州市每年度1月份中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)未公布，故在計(jì)算增量時(shí)，用上年度12月份數(shù)據(jù)代替，如2021年2月份中長(zhǎng)期貸款增量=2021年2月份中長(zhǎng)期貸款數(shù)額-2019年12月份中長(zhǎng)期貸款數(shù)額。2%76%14%36%80%70%60%50%40%30%2

15、0%10%0%050010001500200025002018年2021年2019年2020年2-5月中長(zhǎng)期貸款凈增總量增量同比02 行業(yè)環(huán)境-信貸廣州中長(zhǎng)期貸款總體規(guī)模大增，但各月凈增量趨于縮減2021年2-5月居民中長(zhǎng)期貸款凈增量高于往年同期水平，同比增長(zhǎng)36%，主要因2月增量過(guò)大，拉高整體水平；大體呈逐 月下降趨勢(shì)。排查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等1.47億元，涉及305戶，占廣東自查問(wèn)題貸款金額的53%（截至3月16日）。02004006008001000120014002月5月3月4月2019年2020年2021年圖：廣州2-5月各月中長(zhǎng)期貸款凈增量（萬(wàn)億元）2月凈增量水平

16、遠(yuǎn) 高于近兩年同期4-5月逐漸與近兩年同期持平資料來(lái)源：保利投顧研究院整理02 行業(yè)環(huán)境-信貸2月9日 廣東銀保監(jiān)局多措并舉嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)。1月 各大銀行停止接力貸，首付來(lái)源不明或被拒貸。2月2日 南沙收緊房貸：要求人才新政客戶提供南沙流水、勞動(dòng)合同。2月7日 黃埔收緊房貸：取消雙外客戶（外地戶口+外地收入證明）的準(zhǔn)入資格；區(qū)人才政策客戶須提供區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)的收入證明+勞動(dòng)合同。2月9日 廣州繼續(xù)排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，重點(diǎn)對(duì)象為同一年申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人按揭貸款的客戶，力度、規(guī)模、抓手較往年自查更大。4月2日 廣州嚴(yán)查抵押貸：持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，將審慎確定貸款抵

17、押成數(shù)；一 旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款。3月17日 各大銀行嚴(yán)查首付款來(lái)源，購(gòu)房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實(shí)首付來(lái)源為 借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。提審前，借款人家庭需提供首付款來(lái)源近半年流水；對(duì)于半年前已持有80%首付資金的可直接認(rèn)定具備資質(zhì)；對(duì)于部分首付款為近半年內(nèi)轉(zhuǎn)入的，需 核實(shí)為合理收入所得。直系親屬轉(zhuǎn)入需提供其近半年流水；若半年前已持有可直接認(rèn)定；若斷續(xù)存入的，需核實(shí)為合理收 入所得。放款合規(guī)環(huán)節(jié)再查征信，如新增消費(fèi)類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)，需結(jié)清后發(fā)放。嚴(yán)查首付款金融端保持高壓，排查違規(guī)流入樓市各類貸款，嚴(yán)查首付款來(lái)源，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一次性客戶占比提升

18、信貸收緊，全市排查接力貸、經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸等資金違規(guī)流入樓市，并嚴(yán)查首付款來(lái)源；南沙和黃埔收緊房貸，精準(zhǔn)打擊外 地投資客戶，提升剛需購(gòu)房門檻、約束改善需求釋放；此外，市區(qū)及黃埔部分項(xiàng)目的一次性付款客戶比例有明顯提升。圖：近期廣州信貸政策一覽圖：廣州嚴(yán)查首付款基本操作圖：廣州信貸政策對(duì)典型樓盤影響影響：信貸政策收緊影響因區(qū)域及項(xiàng)目各異：一般來(lái)說(shuō)，市區(qū)（天河、海珠、荔灣）及黃 埔大部分購(gòu)買力較強(qiáng)的改善類客戶對(duì)一次性付款的接受度較高，符合資質(zhì)客戶購(gòu)房心態(tài)較 為堅(jiān)決；而郊區(qū)（南沙、番禺、增城）的剛需類客戶能接受一次性支付的比例較少，成交 量下降，客戶觀望情緒濃厚。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理銀行二手房貸

19、業(yè)務(wù)最快放款時(shí)間工商銀行中心六區(qū)20年樓齡以內(nèi)3-4個(gè)月中國(guó)銀行中心六區(qū)20年樓齡以內(nèi)4-5個(gè)月農(nóng)業(yè)銀行中心六區(qū)20年樓齡以內(nèi)額度緊張，時(shí)間不確定建設(shè)銀行部分支行停貸至少半年郵政銀行3-4個(gè)月廣發(fā)銀行3-4個(gè)月平安銀行不按揭，沒(méi)額度光大銀行不按揭，沒(méi)額度資料來(lái)源：根據(jù)媒體消息整理，保利投顧研究院整理備注：不排除不同支行的執(zhí)行政策存在差異廣州半年內(nèi)四度上調(diào)房貸利率，額度緊張，部分支行停貸二手房，中農(nóng)工提高對(duì)位置及樓齡的審核廣州在1月底、4月、6月啟動(dòng)了本年度四輪房貸利率上調(diào)，目前五大行最低房貸利率為首套5.55%，二套5.75%，較12月底上調(diào)50-60BP，廣州利率漲幅遠(yuǎn)超大中城市平均水平。據(jù)

20、悉，6月底建行、平安、光大等銀行部分支行停二手房貸，中農(nóng)工僅接受中心六區(qū)且樓齡不超20年的二手房業(yè)務(wù)。房貸額度緊張，放款周期較長(zhǎng)，放款時(shí)間3個(gè)月以上。預(yù)計(jì)總體房貸環(huán)境偏緊的態(tài)勢(shì)將持續(xù)。，政策影響：提升入門級(jí)剛需貸款門檻：房貸額度緊張，銀行會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放貸款，入門級(jí)剛需客戶的 購(gòu)房門檻提升；約束“賣一買一”改善需求釋放：貸款放款時(shí)間延長(zhǎng)，“賣一”業(yè)主收到房款時(shí)間延長(zhǎng)，此外 由于再“買一”的貸款審核嚴(yán)格，暫緩“賣一買一”需求釋放。表：廣州各銀行二手房貸業(yè)務(wù)開(kāi)展及放款時(shí)間情況02 行業(yè)環(huán)境-信貸表：各銀行房貸利率加點(diǎn)情況銀行2020年12月底2021年4月2021年6月放款時(shí)間首套二套首套二套首

21、套二套工商銀行+0.35+0.6+0.65+0.85+0.90+1.11-2個(gè)月建設(shè)銀行+0.3+0.6+0.75+0.95+0.90+1.1不確定中國(guó)銀行+0.4+0.55+0.65+0.85+0.90+1.13個(gè)月以上農(nóng)業(yè)銀行+0.4+0.6+0.75+0.95+0.90+1.13-6個(gè)月招商銀行+0.4+0.6+0.75+0.95+0.95+1.16個(gè)月以上啟動(dòng)限價(jià)，部分項(xiàng)目減配應(yīng)對(duì)，天河、黃埔等部分熱點(diǎn)板塊供貨不積極廣州對(duì)新房啟動(dòng)嚴(yán)限價(jià)，3月初窗口指導(dǎo)天河、黃埔價(jià)格，4月發(fā)布限價(jià)政策，后逐步細(xì)化要求。天河新塘、黃埔科學(xué)城和 知識(shí)城、南沙明珠灣和南沙灣、增城新塘、白云湖、番禺萬(wàn)博等板塊受

22、影響較大，部分項(xiàng)目減配，多項(xiàng)目取證不積極。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理政策要求：確保房?jī)r(jià)回到住建部要求水平，今年8個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)格 零增長(zhǎng)。限價(jià)方式： 細(xì)化價(jià)格備案管理單元，從全戶型指導(dǎo)調(diào)整到分戶型 指導(dǎo)；分別對(duì)有歷史成交記錄項(xiàng)目、新備案項(xiàng)目、新開(kāi)項(xiàng)目設(shè)置不 同備案價(jià)格規(guī)定；基本是以同街道1-3月網(wǎng)簽價(jià)格作為基準(zhǔn)，全年 漲幅不超5%。價(jià)格備案后今年內(nèi)不得調(diào)整。圖：廣州限價(jià)政策及近期項(xiàng)目動(dòng)態(tài)區(qū)域街道街道限價(jià)（萬(wàn)元/）實(shí)際價(jià)格（萬(wàn)元/）可能影響天河車陂街道7-97-9限價(jià)線較高，項(xiàng)目取證推貨新塘街道6-限價(jià)線較低，取證積極性不高黃埔聯(lián)和街4.94.5-4.9目前市場(chǎng)熱度較高，對(duì)價(jià)格預(yù)期較高，整體影響

23、較大長(zhǎng)嶺街3.73.6-4蘿崗街43.6-4九佛街道32.9-3.2南沙南沙灣33.1-3.6多個(gè)項(xiàng)目2萬(wàn)/的拿地價(jià)，影響較大明珠灣靈山島3.6-3.74-4.3影響較大明珠灣橫瀝島3.6-3.7吹風(fēng)4影響較大，個(gè)別項(xiàng)目減配+選裝修方案來(lái)溢價(jià)金州、蕉門、黃閣-整體影響不大，部分項(xiàng)目減配增城新塘2.52.6-2.8是增城影響最大的區(qū)域，部分項(xiàng)目改賣毛坯， 部分項(xiàng)目取證不積極朱村2.12.1-2.2項(xiàng)目取證不積極白云白云湖4.2-限價(jià)較嚴(yán)格番禺漢溪4.14.3-4.8影響較大荔灣廣鋼-較為寬松，影響不大，部分高價(jià)項(xiàng)目限簽排隊(duì)02 行業(yè)環(huán)境-限價(jià)政策應(yīng)對(duì) 方式區(qū)域均價(jià)（萬(wàn)元/）之前價(jià)格（萬(wàn)元/）接受

24、限價(jià)南沙項(xiàng)目3.6（4.18當(dāng)天售罄）4+（吹風(fēng)價(jià)）天河項(xiàng)目7.2（5.29當(dāng)天售罄）10+（吹風(fēng)價(jià))黃埔項(xiàng)目5.3-5.7（6.23當(dāng)天去化97%）6+（吹風(fēng)價(jià)）減配（簡(jiǎn)裝）南沙項(xiàng)目2.6-3.22.8+南沙項(xiàng)目3.6（精裝自愿加1800-2200元/）3-4.5改毛 坯黃埔項(xiàng)目3.774.2（吹風(fēng)價(jià)）南沙項(xiàng)目2.7-2.83+增城項(xiàng)目2.762.9-3增城項(xiàng)目部分改毛坯2.02-2.182.2-2.3影響較小影響較大影響一般圖：廣州限價(jià)明細(xì)及影響預(yù)判資料來(lái)源：保利投顧研究院整理廣州收緊人才購(gòu)房政策，南沙、黃埔受到影響較大廣州上半年調(diào)控重點(diǎn)為補(bǔ)政策漏洞、抑制投機(jī)需求，收緊人才購(gòu)房資格，嚴(yán)打“

25、人才購(gòu)房”亂象，限購(gòu)限售齊推，并嚴(yán)查首付資金來(lái)源，人才客較多的南沙、黃埔受調(diào)控影響較大，外地客戶下降明顯。表：廣州市人才購(gòu)房政策調(diào)整內(nèi)容區(qū)域2020年人才購(gòu)房政策目前人才購(gòu)房政策整體變化黃埔本科或中級(jí)證+勞動(dòng)合同+半年本地流水+半年社?；騻€(gè)稅多數(shù)項(xiàng)目可先行草簽，隨后等待客戶買足社保正式簽約黃埔區(qū)工作+廣州人才綠卡：配偶、父母、子女均一套延長(zhǎng)社?；騻€(gè)稅繳納年限至1年收緊房貸：取消雙外客戶（外地戶口+外地收入證明）的準(zhǔn)入資格區(qū)人才政策客戶須提供區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)收入證明+勞動(dòng)合同限購(gòu)：人才購(gòu)房須提供1年人才認(rèn)定所 在區(qū)連續(xù)1年的個(gè)稅或社保證明，并不 得補(bǔ)繳。限售：通過(guò)享受人才政策購(gòu)置的住房（含新建商品住

26、房和二手住房）限售3年：新政前：最快只需要半年本地流水（半年社?；騻€(gè)稅繳納）+2年限售期=2.5年；新政后：人才政策購(gòu)房，買入賣出最 快：1年社?；騻€(gè)稅繳納+3年限售=4 年。南沙本科或中級(jí)證+勞動(dòng)合同+半年南沙流水（無(wú)社保要求）人才綠卡（包括南沙AB卡）直系親屬可以在南沙買一套房延長(zhǎng)社保或個(gè)稅繳納年限至1年收緊房貸：要求人才新政客戶提供南沙流水、勞動(dòng)合同， 證明一年內(nèi)在南沙工作花都花都區(qū)工作：無(wú)房可購(gòu)一套，限售3年花都人才綠卡持有者配偶、父母、子女無(wú)房均可購(gòu)一套花都人才綠卡，需區(qū)內(nèi)社保6個(gè)月工商銀行自7月1日起暫停受理花都新政購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)（包 括花都人才綠卡、勞動(dòng)合同等）白云四鎮(zhèn)全國(guó)1年社保

27、+白云區(qū)勞動(dòng)合同白云區(qū)1年社保+本地勞動(dòng)合同02 行業(yè)環(huán)境-人才購(gòu)房政策PARTTHREE土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0200400600800100012001400供應(yīng)建面（萬(wàn)）成交建面（萬(wàn)）2平均溢價(jià)率(%)01 土地市場(chǎng)-供求集中土拍導(dǎo)致上半年全市宅地供求量同比增4成余，熱度分化上半年全市宅地供求為近7年來(lái)同期最高，供應(yīng)1077.6萬(wàn)，同比增加42.7%；成交912.2萬(wàn)，同比增42.6%，其中首批 集中土拍42宗地塊成交，收金906億元：增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黃埔、從化各3宗，荔灣

28、1宗； 樓市熱度分化，中心區(qū)、黃埔等區(qū)域地塊多次觸頂搖號(hào)，外圍從化、增城多以底價(jià)成交，且增城、從化、白云共流拍6宗。圖：全市半年度土地供應(yīng)與成交情況圖：全市月度土地供應(yīng)與成交情況供成時(shí)間集中供地前第一批第二三批預(yù) 計(jì)應(yīng)建面（萬(wàn)）/宗數(shù)149（12）936（48）658（46）交建面（萬(wàn)）/宗數(shù)113（8）799（42）-溢價(jià)率12.9%11.7%-主要特點(diǎn)分區(qū)分化明顯：老黃埔 首批 兩宗地塊觸頂搖號(hào)成交，企拍 海珠廣紙地塊達(dá)最高限價(jià)成交，從化、增城等 （ 正外圍區(qū)地塊基本底價(jià)成增 江交集中出讓土地，房地積極，熱度分化， 外圍流拍多：增城4宗果、石灘、朱村、），從化江浦1宗， 白云鐘落潭1宗-資

29、料來(lái)源：保利投顧研究院整理01 土地市場(chǎng)-第一批集中土拍越秀海珠天河荔灣（1宗）黃埔（3宗）白云（7宗）花都（4宗）增城（18宗）番禺（5宗）南沙（5宗）45%以上和搖號(hào)地塊20-45%0-20%0%流拍圖：2021年首批集中掛牌典型地塊具體情況區(qū)域行政區(qū)地塊名稱/位置建面（萬(wàn)）拿地房企成交總價(jià)（億元）溢價(jià)率樓面價(jià)（元/）中心城 區(qū)荔灣海龍路興達(dá)地塊12.1越秀21.35%21387白云（7宗）金沙洲地塊7.4華潤(rùn)21.3+配建2340045%28787近郊番禺（5宗）新造鎮(zhèn)廣州國(guó)際創(chuàng)新城一期C20.5越秀53.545%26038石碁鎮(zhèn)南浦村（石基）7.8天地源12.440%18080橋南街蜆

30、涌村大口涌以西地塊13.9卓越20.7+配建360045%24705黃埔（3宗）中心知識(shí)城起步區(qū)地塊7.7越秀1245%27217中心知識(shí)城起步區(qū)地塊5.7德信16.345%27044廣汕路以北、黃埔軍校小學(xué)西10.4深振業(yè)25.645%24546遠(yuǎn)郊南沙（5宗）南沙街進(jìn)港大道南側(cè)地塊14.3融創(chuàng)10.125%19919橫瀝島義沙涌以西地塊8.9建發(fā)20.2+配建360045%23604慶盛樞紐區(qū)塊地塊22.8招商41.336%18108增城（18宗）新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)地塊4.8深振業(yè)7.340%15334中新鎮(zhèn)新新公路東側(cè)8.3金地9.232%11037朱村街朱村大道西66.7（住宅23.

31、3）上坤7.742%14262花都（4宗）北站東廣場(chǎng)二期地塊15.2中國(guó)旅游集團(tuán)20.70%13610北站東廣場(chǎng)一及廣花公路西二64.163.30%9873中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)綜合開(kāi)發(fā)地塊45.1廣晟+中鐵建31.90%10676從化（4宗）太平鎮(zhèn)廣從南路14號(hào)線太平站7增城中建4.60%10002旺城南片區(qū)地塊一5.3碧桂園3.93%7348旺城南片區(qū)地塊二9.2華宇6.83%7356圖：廣州首批集中供地分布情況從化（4宗）首批集中供地中心區(qū)、黃埔南沙熱點(diǎn)板塊熱度較高，外圍區(qū)域相對(duì)較冷中心城區(qū)和近郊熱度高：黃埔番禺熱度較高，4宗進(jìn)入搖號(hào)，其中，黃埔3宗（知識(shí)城2宗）、番禺創(chuàng)新城1宗；白云金沙洲地塊

32、歷經(jīng)113輪競(jìng)價(jià)后被華潤(rùn)以21億元+2.34萬(wàn)配建競(jìng)得，折合樓面價(jià)42122元/；番禺橋南地塊被卓越觸頂29.97億競(jìng)得；外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高：建發(fā)以溢價(jià)45%摘南沙橫瀝島地塊，樓面價(jià)23604元/，刷新南沙地價(jià)紀(jì)錄；增城18宗中4宗流拍，新塘地由深振業(yè)溢價(jià)40%競(jìng)得，樓面價(jià)超1.5萬(wàn)元/；朱村地鐵上蓋被上坤以溢價(jià)42.5%競(jìng)得，樓面價(jià)1.43萬(wàn)元/；其他多數(shù)地塊底價(jià)成交。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理02 土地市場(chǎng)-后市二三批集中出讓中心城區(qū)地塊比重加大，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有一定支撐；未來(lái)三年宅地供應(yīng)將維持高位根據(jù)年度供地計(jì)劃，預(yù)計(jì)第二三批集中供地中的優(yōu)質(zhì)地塊比重較大，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期仍有一定支撐；

33、同時(shí)，據(jù)媒體消息， 將采取“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”出讓。未來(lái)3年，廣州宅地供應(yīng)規(guī)模將維持高位，增加非商品住宅用地供應(yīng)（部分為租賃用地）。293.1618.3634637639239309.3254447.237147037747002004006008002016年2023年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)用地面積（萬(wàn)）成交用地面積(萬(wàn))年份總計(jì)（萬(wàn)）普通商品住宅（萬(wàn)）非商品住宅（萬(wàn)）202163448514920226374811562023639475164合計(jì)1910144146930%20%10%0%40%中心四區(qū)南沙黃埔從化、花都增城第二三批番禺白云已供應(yīng)（

34、含第一批）圖：預(yù)估廣州第二三批土地供應(yīng)宗數(shù)占比及典型宅地供應(yīng)情況圖：2016-2023年廣州年度土地供應(yīng)與成交情況2021年供應(yīng)宅地634萬(wàn)，高于前5年均值區(qū)屬宗地位置總用地面積(萬(wàn))區(qū)位天河燕塘4.8位于天河北，臨近梅花園天河梅花鋁廠4.7天河華觀路以南，大觀路以西9.2位于天河以東，臨近新塘天河華觀路以北、高唐路以西2.5天河冼村街道珠江新城冼村地塊4.0臨近核心區(qū)珠江新城荔灣鶴洞村2.2位于廣州西部，臨近老城區(qū)荔灣鶴洞村2.9荔灣廣鋼新城4.7荔灣花地大道南北側(cè)2.6番禺廣州南站地塊3.1位于廣州南站核心區(qū)番禺廣州南站地塊1.9黃埔蘿崗開(kāi)蘿大道以北、香雪八路以東3.7位于黃埔熱點(diǎn)板塊科學(xué)

35、城南沙橫瀝鎮(zhèn)江靈南路以北地塊15.2位于明珠灣橫瀝島資料來(lái)源：保利投顧研究院整理PARTTHREE商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判050001000015000200002500030000350009008007006005004003002001000供應(yīng)面積(萬(wàn)）成交面積(萬(wàn)）成交均價(jià)（元/）圖：全市商品住宅供求價(jià)情況01 全市新房供求價(jià)供應(yīng)大幅縮減至去年同期水平，成交環(huán)比下滑；6月成交現(xiàn)回落跡象上半年全市商品住宅供應(yīng)總量環(huán)比高位回落至429萬(wàn)，與往年同期相當(dāng)，4月以來(lái)限價(jià)趨嚴(yán)，房企取證積極性較低；成交 高位回落至635萬(wàn)，環(huán)比下降15%，同比增長(zhǎng)80%（去年受疫情影響基數(shù)低），處于歷史高位，但

36、6月同比下滑12%。 中心區(qū)等熱點(diǎn)板塊價(jià)格上漲帶動(dòng)均價(jià)提升。供應(yīng)429萬(wàn)，環(huán)比-49%，同比+3%成交635萬(wàn)，環(huán)比-15%，同比+80%05000100001500020000250003000035000400000501001502002502019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月20

37、21年5月2021年6月圖：全市月度商品住宅供求價(jià)情況供應(yīng)面積(萬(wàn))成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理01 全市新房供求價(jià)6428.6 81020181614912.59126007008009001000110012002019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月庫(kù)存面積(萬(wàn))去化周期6(月)40060080010001200140020002018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 201

38、9年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年住宅土地成交建面（萬(wàn)）商品住宅成交面積(萬(wàn)）區(qū)域2020年成交土地占全市比重南沙30520%增城44029%總體庫(kù)存下滑明顯；但后市潛在貨量充足，尤其增城、南沙庫(kù)存壓力較大庫(kù)存量隨著供應(yīng)減少下降明顯，6月庫(kù)存912萬(wàn)，較去年12月減少202萬(wàn)，去化周期下降0.3個(gè)月至8.6個(gè)月，維持低位。 但近兩年土地出讓處于歷史高位，下半年總體潛在貨量仍較為充足，且南沙、增城的土地成交量大，在莞深投資客退潮后， 后市壓力較大。圖：全市庫(kù)存及去化周期圖：全市賣房賣地圖數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理02 全市二手房市場(chǎng)上半年二手成交總體處高位，但近2

39、月同比持續(xù)下滑，將進(jìn)一步傳導(dǎo)至新房“賣一買一”鏈條上半年二手住宅成交75212套、714萬(wàn)，同比增57%、60%，整體延續(xù)去年下半年勢(shì)能，交投氛圍仍處活躍狀態(tài)。因4月增值稅免征政策及5月以來(lái)信貸政策收緊 ，5月及6月成交同比降38%和34%。預(yù)計(jì)增值稅免征及二手房信貸收緊將對(duì)二 手房市場(chǎng)持續(xù)造成影響，新房市場(chǎng)“賣一買一”交易行為承壓。同比成交面積（萬(wàn)）說(shuō)明：2021年3月數(shù)據(jù)因去年疫情影響基數(shù)低的原因，所以同比832%，做了處理以更好地呈現(xiàn)數(shù)據(jù)。圖：廣州市二手房月度成交面積及同比（萬(wàn)；%）2021年上半年成交714萬(wàn)，環(huán)比-9%，同比160.0+60%200%140.0168%150%120.

40、0100.082.43%100%80.050%60.040.020.0-9%0%-34%-50%0.0-100%數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理03 分區(qū)市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng)供應(yīng)(萬(wàn))新房市場(chǎng)成交(萬(wàn))二手市場(chǎng)成交(萬(wàn))庫(kù)存量(萬(wàn))去化周期(月)天河總量10.118.190.628.38.6同比-20%34%105%/環(huán)比-27%-16%-14%-4+0.5荔灣總量12.534.137.251.18.5同比-4%46%120%/環(huán)比-58%-10%-6%-34-4.5海珠總量10.520.283.624.78.9同比-13%210%95%/環(huán)比-3%54%-2%-8-7.6越秀總量50/同比/

41、119%環(huán)比1%白云總量31.940.863.993.914.3同比-17%225%94%/環(huán)比-54%8%-1%-1-1.2（1）中心五區(qū)：供應(yīng)限制成交，限價(jià)下中心區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤去化樂(lè)觀此輪上升周期，中心四區(qū)漲價(jià)明顯，價(jià)格實(shí)現(xiàn)重塑，如天河廣氮雙盤多次加推即磬，漲價(jià)5000元/以上，而中心區(qū)二手活躍度高，同比去年漲幅均超90%，對(duì)“賣一買一”行為亦有支撐；價(jià)格快速上升引發(fā)限價(jià)政策出臺(tái)，3-5月，多個(gè)項(xiàng)目取證消極，市場(chǎng)進(jìn)入房企與政策的“博弈 期”，5月中下旬，各房企陸續(xù)接受限價(jià)銷售，而從限價(jià)水平及房企利潤(rùn)看，在售項(xiàng)目仍有一定利潤(rùn)空間，合景等高價(jià)項(xiàng)目仍未入市。圖：中心區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：保利

42、投顧研究院整理03 分區(qū)市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng) 供應(yīng)(萬(wàn))新房市場(chǎng) 成交(萬(wàn))二手市場(chǎng) 成交(萬(wàn))庫(kù)存量(萬(wàn))去化周期（月）黃埔總量52.196.936.3786.6同比11%94%76%/環(huán)比-70%-28%-21%-35-0.2番禺總量56.676.7114.566.85.5同比50%132%62%/環(huán)比-44%11%-2%-52-5.1（2）近郊：黃埔價(jià)格上漲明顯，但受供應(yīng)不足拖累；番禺萬(wàn)博熱度高，二手穩(wěn)價(jià)走量黃埔成交受到供應(yīng)拖累，環(huán)比下滑28%，在多次漲價(jià)后，熱點(diǎn)項(xiàng)目基本加推即磬，部分區(qū)域二手房出現(xiàn)跳漲，帶動(dòng)預(yù)期上 升，但收緊對(duì)外地客貸款和人才政策后，6月整體熱度有所下滑，部分二手房

43、出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)；番禺主力流量盤貨量充足，成交環(huán)比漲11%，萬(wàn)博板塊熱度高，項(xiàng)目漲價(jià)3000-5000元/，和樾府要求客戶一次性付款，其他板塊熱度相對(duì)平穩(wěn)。表：近郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理03 分區(qū)市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng)供應(yīng)(萬(wàn))新房市場(chǎng)成交(萬(wàn))二手市場(chǎng)成交(萬(wàn))庫(kù)存量(萬(wàn))去化周期（月）增城總量110.8153.196.5192.37.3同比-6%47%114%/環(huán)比-34%-6%-3%-32-1南沙總量66.9105.840.8131.76.2同比-20%114%156%/環(huán)比-55%-30%-14%-34+0.9從化總量22.224.928.566.013.3同比

44、11%46%-41%/環(huán)比-30%-28%-32%-3+4.9花都總量54.961.272.4175.214.8同比115%52%-17%/環(huán)比-40%-24%-23%-3+4（3）遠(yuǎn)郊：增城受中心區(qū)和莞深外溢拉動(dòng)，南沙外地客持續(xù)減少，新政對(duì)遠(yuǎn)郊二手沖擊大從化、花都供應(yīng)同比增長(zhǎng)明顯，其他區(qū)域供應(yīng)均不及去年。增城受到中心區(qū)和黃埔區(qū)、莞深外溢影響，總體量維持高位，4月性價(jià)比高的項(xiàng)目去化有所加快，其他項(xiàng)目低速去化，但5月收緊對(duì)外地客貸款，外地客來(lái)訪量降約2成；南沙年初受到莞深客拉動(dòng)，但3月以來(lái)收緊對(duì)外地客貸款，4月收緊人才政策，外地客持續(xù)下降；從化以常規(guī)續(xù)銷為主，增城新塘、南沙 受限價(jià)政策影響相對(duì)較大。圖：遠(yuǎn)郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理04 房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)排名TOP10房企2021年H1銷售額（億元）同比2021年H1銷售面積(萬(wàn))同比典型貢獻(xiàn)項(xiàng)目1保利發(fā)展226.8533%64.4615%保利東郡、南沙天匯、大國(guó)璟、拾光年、堂悅2越秀地產(chǎn)212.65137%55.7564%和樾府、品秀星瀚、品秀星圖、品秀星樾、花都濱湖悅府3時(shí)代中國(guó)105