小區(qū)車庫位《物權(quán)法》并未最終解決的話題_secret

1、小區(qū)車庫位，物權(quán)法并未最終解決的話題新頒布的物權(quán)法第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。物權(quán)法的這一規(guī)定，是否給爭論多年的小區(qū)車位歸屬問題暫時劃上了句號？通過本文，作者嘗試揭開車庫位處置問題的面紗。一、我國目前車庫位的種類車庫位歸屬問題的復(fù)雜其實源于車庫位類別的復(fù)雜。真正了解建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)車庫位的類別，對在法律及合同約定層面了解車庫位的處置有決定性的意義。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹及個人從事房地產(chǎn)法律服務(wù)經(jīng)驗，以及

2、國家及個別地方立法，對車庫位的類別概括總結(jié)如下：（一）與房屋一并銷售，作為商品房一部分的車庫在某些別墅或高檔住宅項目中，在設(shè)計院設(shè)計時將車庫與房屋一同設(shè)計，一同建造，一同銷售。對于這類車庫是完全按照商品房對待的，屬于商品房套內(nèi)建筑面積一部分，在簽署商品房買賣合同時完全按照商品房買賣辦理，統(tǒng)一計如房屋建筑面積，有共攤。與房屋一并辦理備案手續(xù)，辦理初始登記，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，辦理產(chǎn)權(quán)證。此類車庫可以理解為就是房屋的一部分，與一般的起居室、廚房沒有區(qū)別，只是功能是停放機動車輛罷了。對于此類在銷售以及管理過程中因為權(quán)屬明晰一般沒有糾紛發(fā)生，轉(zhuǎn)讓也是同房屋一并轉(zhuǎn)讓。對于車庫部分收取物業(yè)、采暖等費用與房屋

3、其他部分相同。（二）房前樓后，在小區(qū)公共部位規(guī)劃出的車位一般在一些中低端小區(qū)中，在房屋的前后和其他一些公共場地規(guī)劃出部分車位歸小區(qū)業(yè)主使用。該部分車位一般均為露天車位，所占用的土地為該小區(qū)全體業(yè)主共有的土地。鑒于該類型車位露天且占用全體業(yè)主土地，所以該部分車位產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主所有。在此次物權(quán)法規(guī)定中亦對此予以確認，具體為“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡氰b于車位數(shù)量有限以及并非每戶業(yè)主均停放機動車輛等原因，一般該部分車位經(jīng)營管理由該小區(qū)物業(yè)管理公司負責(zé)。物業(yè)公司向車位使用人收取一定數(shù)量的車位占地使用費用（車位及物價管理部門一般會對此有規(guī)定，天津目前的價格一

4、般為80-120元/月），該比費用由物業(yè)管理公司收取，單列帳目，提取一定比例的管理成本后直接作為小區(qū)公用部分的維修費用。小區(qū)的業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司公布該帳目的支取情況。該類車位目前立法明確，收費相對合理，一般爭議不大。（三）規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的架空層車庫位、地下車庫位、獨立的立體車庫位目前在較多的項目中都設(shè)計了架空層車庫位、地下車庫位，有的甚至設(shè)計建造了獨立的立體車庫位（獨立的停車地上建筑物）。原因是隨著人們生活水平的提高，機動車的擁有量增加。在項目規(guī)劃時對機動車位的比例要求較高，有的甚至要求1：1的比例，即每一套房屋，應(yīng)對應(yīng)提供一個機動車位。但是地面綠化率的要求以及露天車位的難于管理均導(dǎo)致必須設(shè)

5、計建造架空層車庫位、地下車庫位甚至是獨立的立體車庫位。但是該類車庫位因為開發(fā)商建造成本較大而導(dǎo)致只售不租、售價過高以及不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等現(xiàn)象出現(xiàn)，進而引發(fā)了一定的糾紛，而成為目前地方立法以及國家在制定物權(quán)法時的熱點。二、國家及地方對于車庫位處置的相關(guān)規(guī)定針對上述三類車庫位的歸屬及處置，一些地方積極制定地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章，試圖通過立法的方式解決該類車庫位的歸屬問題。（一）2003年5月1日南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標準與準則以及2004年12月15日南京市商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定1南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標準與準則第8條規(guī)定，“建筑物配建的停車設(shè)施可采用地下車庫、立體停

6、車樓（庫）、地面停車等多種形式，嚴禁占用規(guī)劃批準為綠地和道路的部分設(shè)置停車泊位，地面停車泊位數(shù)一般不應(yīng)超過總泊位數(shù)的20%。每一個地面停車位應(yīng)按20-25平方米集中安排用地，并設(shè)置專用停車場和通道，不得在建筑物間任意設(shè)置和占用小區(qū)出入口通道設(shè)置停車位?！?南京市商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定第二條規(guī)定，“未分攤?cè)牍灿妹娣e的下列共用附屬房屋，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有： （一）規(guī)劃核準圖上標注的自行車庫；（二）規(guī)劃核準圖上標注的底層架空層；（三）規(guī)劃核準圖上標注的避難層（間）；（四）規(guī)劃核準圖上標注的共用設(shè)施設(shè)備用房；（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交全體業(yè)主的物業(yè)管理用房；（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承

7、諾歸全體業(yè)主共有的房屋；（七）層高2.2米以下的房屋；（八）法律、法規(guī)規(guī)定歸全體業(yè)主共有的房屋?！钡诹鶙l規(guī)定，“根據(jù)南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標準與準則建設(shè)的機動車停車位按以下原則確定歸屬：相當(dāng)于標準配件總量15的室內(nèi)機動車停車位以及全部露天機動車停車位為業(yè)主共用停車位，其余為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售的業(yè)主專用停車位。規(guī)劃部門核定停車位分配比例的，從其核定?！?第七條規(guī)定，“超過南京市建筑物配件停車設(shè)施設(shè)置標標準與準則建設(shè)的室內(nèi)機動車停車位，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售的業(yè)主專用停車位?！钡诎藯l規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房銷售許可時，應(yīng)當(dāng)在其提交的商品房銷售方案中明確業(yè)主共用機動車停車位和業(yè)主專

8、用機動車停車位的具體位置，并在銷售時對兩類停車位的具體位置和歸屬予以公示，房屋竣工交付時，兩類停車位之間應(yīng)當(dāng)有明顯的區(qū)分標識?！钡诰艞l規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得處分屬于全體業(yè)主的共用停車位，業(yè)主大會成立前，已竣工的業(yè)主共用停車位交由前期物業(yè)管理企業(yè)代為管理，業(yè)主未使用前，管理費用由開發(fā)企業(yè)支付。業(yè)主使用后，由物管企業(yè)收取停車位租金和物業(yè)管理停車服務(wù)費。” 第十條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售的業(yè)主專用機動車位應(yīng)當(dāng)向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出售，不得向本物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主出售或者出租。 商品房未銷售完以前，應(yīng)當(dāng)以出售一套房屋隨售一個專用機動車停車位為限，商品房銷售完畢后，不受此限。” 第十一條規(guī)定

9、，“購房人轉(zhuǎn)讓專用機動車停車位的，應(yīng)當(dāng)向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主轉(zhuǎn)讓。（二）2003年1月1日 HYPERLINK 其他地區(qū)/北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于室內(nèi)機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知.doc 北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于室內(nèi)機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知以及2003年12月1日 HYPERLINK 其他地區(qū)/北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法20031201.doc 北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法1 HYPERLINK 其他地區(qū)/北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于室內(nèi)機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知.doc 北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于室內(nèi)機動車停車

10、位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知第一條規(guī)定，“商品房銷售（預(yù)售）中，室內(nèi)機動車停車位的銷售應(yīng)以“個”為計價單位。”第二條規(guī)定，“室內(nèi)機動車停車位的面積，可按停車位實際占用面積的方式計算，也可以按實際占用面積加分攤的公用建筑面積的方式計算，但每一幢樓房只能選擇一種計算方式。產(chǎn)權(quán)登記面積，由測繪單位根據(jù)買賣雙方的銷售（預(yù)售）合同中約定的計算方式進行測量。選擇按實際占用面積方式的，合同中應(yīng)約定另有公用建筑面積的部位名稱、面積；選擇按實際占用面積加分攤的公用建筑面積方式的，合同中應(yīng)約定停車位實際占用面積、分攤公用建筑面積的部位名稱、面積，分攤系數(shù)、分攤的公用建筑面積。”第五條規(guī)定，“銷售的室內(nèi)機動

11、車停車位可單獨核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證?！?（三）2003年1月6日上海市商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定1第一條規(guī)定，“商品房項目附屬地下車庫（位）（以下簡稱附屬地下車庫位）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)（包括分期實施的商品房項目，下同）的房地產(chǎn)權(quán)利人購買，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承 租人租用。”2第二條規(guī)定，“附屬地下車庫（位）需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在商品房轉(zhuǎn)讓合同中與本商品房小區(qū)內(nèi)的預(yù)購人或買受人約定明確；需出租的，應(yīng)按物價部門規(guī)定的收費標準租賃給本商品房小區(qū)內(nèi)的 房地產(chǎn)權(quán)利人或商品房承租人，租賃期限不得超過其承租房屋的租賃期限?！?第四條規(guī)定，“分期預(yù)售的商品房項目

12、，在地下車庫（位）未批準預(yù)售前簽訂的預(yù)售合同中，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向預(yù)購人告知地下車庫（位）的轉(zhuǎn)讓計劃，預(yù)購人可與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 商品房預(yù)售合同中預(yù)先約定地下車庫（位）的購買意向。”4第七條規(guī)定，“地下車庫（位）不單獨發(fā)證。其中：一并購買的，有關(guān)地下車庫（位）的車位號、 面積等情況應(yīng)在所購商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)注記；購買商品房取得房地產(chǎn)權(quán)證后， 再購買地下車庫（位）的，則應(yīng)由登記部門在原商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)加注地下車 庫（位）的車位號、面積等情況。 ”5第八條規(guī)定，“已購地下車庫（位）的房地產(chǎn)權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓商品房屋的，地下車位應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。 需分別或單獨轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)轉(zhuǎn)讓給該商品房小區(qū)內(nèi)的

13、房地產(chǎn)權(quán)利人；需出租的，應(yīng)按本規(guī)定 第二條規(guī)定出租給該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人或承租人。 ”（四）2007年10月1日物權(quán)法物權(quán)法第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”通過審閱上述法條，我們不難看出，目前關(guān)于車庫位歸屬以及處置等問題的立法非?；靵y，而且據(jù)作者調(diào)查得知，除南京、北京、上海以及現(xiàn)在的物權(quán)法外，其他的地區(qū)還沒有成熟的關(guān)于車庫位問題的立法，立法層面的匱乏以及不統(tǒng)一在某種程度上講是導(dǎo)致目前車

14、庫位歸屬已經(jīng)處置等問題復(fù)雜的重要原因。三、目前車庫位處置的現(xiàn)狀以及業(yè)主與開發(fā)商爭議問題的焦點在目前立法匱乏的情況下，對于小區(qū)內(nèi)的車庫，開發(fā)商一般區(qū)分情況作出不同的處置。對于本問介紹的第一種車庫位，開發(fā)商一般不單獨定價，而是隨同房屋一并出售的；對于本文介紹的第二種車位，一般由物業(yè)公司負責(zé)經(jīng)營管理，并按規(guī)定收取適當(dāng)?shù)恼嫉厥褂觅M用；對于第三種車庫位，一般采用出租或出售的方式給小區(qū)業(yè)主有償使用。以租賃的方式處置的，租金一般在300-500元/月，出售的，一般價格在8-15萬元之間。目前業(yè)主對于車庫位問題，一般經(jīng)常與開發(fā)商就以下問題發(fā)生爭議：1第二種車位，費用的標準以及費用收取后的用途。關(guān)于費用的標準，

15、本地的相關(guān)部門一般予以核準，可以按照核準價格執(zhí)行。而對于收取的費用，在扣除必要的經(jīng)營管理成本后，作為小區(qū)公共部位的維修基金使用。因為房屋的大修基金使用的范圍相對較小，通過車位占地使用費用以及小區(qū)廣告牌等收益，可以緩解公共部位維修維護的壓力。當(dāng)然，對于該比費用，小區(qū)全體業(yè)主均可以監(jiān)督檢查，物業(yè)公司有義務(wù)公開費用的收支情況。2第三種車位，租賃和出售的選擇以及價格的確定。關(guān)于選擇出租還是出售方式處置車庫位，以及處置的價格如何確定，不是單一能夠解決的問題，需要通過以下第3點解決。3第三類車庫位的歸屬。此類車庫位的歸屬是整個車庫位問題中最為核心的環(huán)節(jié)。目前不同地區(qū)的立法不盡統(tǒng)一，傳統(tǒng)的相對成熟的觀點是看

16、車庫位占用的土地使用權(quán)面積是否計入房屋的公探，以及建造車庫位的成本是否計入房屋的建筑安裝成本，如果上述兩個問題的答案均為肯定，則車庫位應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，如為否定的則歸屬開發(fā)商所有；而現(xiàn)在的物權(quán)法則將這一問題簡單化處理，即建議開發(fā)商與業(yè)主通過約定來確定車位、車庫的歸屬，形式包括出售、附贈或者出租等。如根據(jù)上述規(guī)則確定車庫位屬于全體業(yè)主的，則不存在上第2點問題，如歸屬于開發(fā)商，則出租與出售的選擇權(quán)以及定價權(quán)則由開發(fā)商自主確定，當(dāng)然租金的標準一般會有控制。4規(guī)劃要求的車位是不是即等同該部分車位歸屬于全體業(yè)主。規(guī)劃要求的車位數(shù)量是配套的要求，與產(chǎn)權(quán)歸屬沒有關(guān)系，就象項目規(guī)劃要求建造小學(xué)，但并不等同于

17、建造的建筑物屬于全體業(yè)主的。5購買或開發(fā)商贈送的車位能否辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。物權(quán)的變動依登記，車庫位的出售能否辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，在不同地區(qū)的立法中規(guī)定不同，物權(quán)法沒有進一步解決該問題，目前天津的政策及法律不能辦理相關(guān)的變更手續(xù)。6小區(qū)的車位在出租及出售時，有無個數(shù)的限制以及能否對外出售等問題。開發(fā)商在出租出售車位時，一般一套房屋只出租或出售一個車位，且不對外租售。但是在立法上不同的地區(qū)略有差別，而物權(quán)法明確規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，即未禁止在充分征詢小區(qū)業(yè)主購買意向后對外租售。有了這一立法規(guī)定，開發(fā)商可以制定相應(yīng)的租售方案，用以處置小區(qū)的車庫位。7為何購

18、買車位后還要向物業(yè)管理公司交納相應(yīng)的管理費用。車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓解決的是業(yè)主有權(quán)使用車庫車位的權(quán)利問題，但是就像購買房屋仍需要向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費用一樣，車位的使用需要管理人員的管理與維護，有一定的能源消耗，必要的維修等等，都需要一定的成本。該項費用并沒有包括在物業(yè)管理費用之中，而實際上也不可能包含在物業(yè)管理費用之中，因為并非每戶業(yè)主均擁有或在小區(qū)存儲機動車輛，將該費用平均分攤到各業(yè)主身上也是不合理的。另外，車庫管理費用的收取也是經(jīng)過相關(guān)部門審批，并按照一定的標準進行的。目前天津地區(qū)收取的該項費用一般為30-60元/月。四、物權(quán)法沒有解決的問題以及制定司法解釋及地方立法的建議綜上，小區(qū)車庫位的歸屬及處置問題異常復(fù)雜，決非物權(quán)法目前的條款可以解