中建錦繡城2012年7月營(yíng)銷月報(bào)終稿113p

1、中建錦繡(jnxi)城七月份營(yíng)銷月報(bào)共一百一十四頁(yè)中建錦繡(jnxi)城月度報(bào)告一、市場(chǎng)環(huán)境分析二、銷售數(shù)據(jù)分析三、七月(q yu)營(yíng)銷總結(jié)四、八月工作重點(diǎn)共一百一十四頁(yè)市場(chǎng)環(huán)境(hunjng)分析政經(jīng)要聞區(qū)域(qy)市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案01共一百一十四頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)動(dòng)態(tài)上半年GDP增速為7.8% 二季度增7.6% GDP增速三年來(lái)首次(shu c)破八 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布數(shù)據(jù),據(jù)初步測(cè)算,上半年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為227098億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長(zhǎng)7.8%。其中,二季度增長(zhǎng)7.6%,最近三年來(lái)首次低于8%。上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7

2、.8%。其中，一季度增長(zhǎng)8.1%，二季度增長(zhǎng)7.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值17471億元，同比增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值110950億元，增長(zhǎng)8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值98677億元，增長(zhǎng)7.7%。從環(huán)比看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.8%。 上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比增長(zhǎng)16.6%，增速比一季度回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落16.3個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長(zhǎng)12%。全國(guó)商品房銷售面積39964萬(wàn)平方米，同比下降10.0%，降幅比一季度縮小3.6個(gè)百分點(diǎn)，上年同期為增長(zhǎng)12.9%；其中住宅銷售面積下降11.2%。新聯(lián)康觀點(diǎn)： 今年以來(lái)國(guó)際形勢(shì)是不光復(fù)雜多變，而且非常嚴(yán)

3、峻，國(guó)際經(jīng)濟(jì)疲軟，外需不足，內(nèi)需不旺的矛盾仍然是比較突出。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)30多年的高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在處于轉(zhuǎn)型的新階段，在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，我們的資源供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，潛在的增長(zhǎng)生產(chǎn)率有些下降。所以現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速的下滑，一定程度上受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期間潛在增長(zhǎng)生產(chǎn)率下滑的影響。 受宏觀調(diào)控措施持續(xù)影響，房地產(chǎn)投資、銷售市場(chǎng)整體繼續(xù)下滑。共一百一十四頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)動(dòng)態(tài)2012年6月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.2%。其中，城市(chngsh)上漲2.2%，農(nóng)村上漲2.0%；其中漲幅最快的是食品價(jià)格，上漲3.8%，非食品價(jià)格上漲1.4%，其中居住指數(shù)上漲1.6%；消費(fèi)品價(jià)格上漲2

4、.3%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲1.9%。上半年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲3.3%。新聯(lián)康觀點(diǎn)：一方面，目前明顯回落的是CPI漲幅，價(jià)格總水平并沒(méi)有下降。一些直接關(guān)系民生的產(chǎn)品，比如肉禽蛋菜，有的雖然漲幅明顯回落，但價(jià)格絕對(duì)水平仍然處在較高位置，百姓特別是低收入群體仍承受較大生活壓力，不能盲目樂(lè)觀的。 另一方面，“CPI回落為穩(wěn)增長(zhǎng)提供政策空間?；芈涞姆仍酱?，為穩(wěn)增長(zhǎng)政策提供的上升空間越大。6月份我國(guó)CPI同比上漲2.2% 共一百一十四頁(yè) 中國(guó)指數(shù)研究院7月2日収布“2012年6月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房?jī)r(jià)指數(shù)”。6月,全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米8688元,環(huán)比5月上漲0

5、.05%,結(jié)束了2011年9月以來(lái)(yli)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。 地產(chǎn)(dchn)動(dòng)態(tài)百城房?jī)r(jià)連降9個(gè)月后首漲新聯(lián)康觀點(diǎn)： 目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了整體性的止跌企穩(wěn)。同比數(shù)據(jù)下跌,而且跌幅在擴(kuò)大,但是同比數(shù)據(jù)跨度是一年,是今年6月相比去年6月的數(shù)據(jù),它反映的是中期的信號(hào)。我們更多癿時(shí)候關(guān)注的環(huán)比,6月份相比5月份出現(xiàn)了0.05%的微幅小漲,這個(gè)小漲信號(hào)意義比較強(qiáng)烈,是連續(xù)九個(gè)月持續(xù)下跌之后癿第一次小漲,它反映出整個(gè)房?jī)r(jià)有止跌企穩(wěn)的信號(hào)。 共一百一十四頁(yè) 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院23日發(fā)布中國(guó)住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告(bogo)，認(rèn)為上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測(cè)的調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間，但

6、近期呈現(xiàn)回暖偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢(shì)。報(bào)告預(yù)警半年后房?jī)r(jià)存在報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，建議取消對(duì)首套房的貸款優(yōu)惠利率。 報(bào)告稱，今年上半年盡管房地產(chǎn)供求仍處在調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間，但住房供給后續(xù)不足，房地產(chǎn)存貨壓力持續(xù)增大，需求反彈過(guò)速，成交量已經(jīng)回暖。盡管住房?jī)r(jià)格同比下降符合目標(biāo)，但環(huán)比出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)走勢(shì)偏離調(diào)控目標(biāo)；雖然住房金融總體增長(zhǎng)穩(wěn)定，信貸結(jié)構(gòu)合理，但有資金過(guò)快增長(zhǎng)和違約積聚的隱憂；土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌過(guò)速，存在未來(lái)價(jià)格反彈的壓力。地產(chǎn)(dchn)動(dòng)態(tài)中國(guó)社科院：半年后房?jī)r(jià)存在報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)新聯(lián)康觀點(diǎn)：下半年，中央的房地產(chǎn)調(diào)控將面臨諸多復(fù)雜的矛盾。由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不是市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生，而是通過(guò)行政高

7、壓手段實(shí)現(xiàn)，因此基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性，包括報(bào)復(fù)性反彈導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣風(fēng)險(xiǎn)和資金斷裂積聚房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)等兩大風(fēng)險(xiǎn)。 共一百一十四頁(yè)泉城動(dòng)態(tài)(dngti) 今年上半年,濟(jì)南樓市呈現(xiàn)量漲價(jià)跌格局,為下半年樓市奠定了良好基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上濟(jì)南各大開發(fā)商正積極迚行開發(fā)節(jié)奏調(diào)整,據(jù)統(tǒng)計(jì),下半年濟(jì)南將有20余個(gè)純新盤開盤發(fā)售,除了剛需樓盤外,一些中高端樓盤也將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)有保利中心、世茂國(guó)際廣場(chǎng)、恒大帝景、恒大雅苑、尚品燕園、中建錦繡城、綠地愛(ài)麗舍宮館、等20余個(gè)項(xiàng)目發(fā)售。涉及剛需住宅、寫字樓、公寓以及(yj)別墅產(chǎn)品,一改上半年新盤較少、產(chǎn)品以剛需住宅為主的單一局面,將引起市場(chǎng)和購(gòu)房者

8、的關(guān)注。下半年上市新盤增多 濟(jì)南樓市將進(jìn)入平穩(wěn)期 新聯(lián)康觀點(diǎn)：下半年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)放量供應(yīng)，在“限購(gòu),限貸”政策不放松的背景下,開發(fā)商“以價(jià)換量”、市場(chǎng)“平穩(wěn)增長(zhǎng)”依然是下半年濟(jì)南樓市的主旋律。 共一百一十四頁(yè)泉城動(dòng)態(tài)(dngti) 23日,濟(jì)南市又有兩宗土地成交,其中一塊約169畝的住宅用地進(jìn)入了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié),五家企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍,最終以12.1億元的價(jià)格成交。另一宗同時(shí)掛牌截止的土地2012-G071號(hào)土地掛牌截止時(shí)只有一家企業(yè)報(bào)名,底價(jià)成交。該宗土地為商業(yè)金融業(yè)用地,位于歷城區(qū)遙墻鎮(zhèn)大陳家村、稼軒路以西、臨唐路以北,面積約57359平方米,約86畝,成交價(jià)格為4560萬(wàn)元,每畝價(jià)格約

9、為53萬(wàn)元。在23日濟(jì)南的土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),首次在濟(jì)南土地招拍掛市場(chǎng)亮相的萬(wàn)科地產(chǎn)引起(ynq)了大家的廣泛關(guān)注。不過(guò)整個(gè)過(guò)程中,萬(wàn)科沒(méi)有舉牌。萬(wàn)科來(lái)了！濟(jì)南昨日成交兩宗土地 萬(wàn)科亮相不舉牌新聯(lián)康觀點(diǎn)：濟(jì)南終止了連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比下降勢(shì)頭, 市場(chǎng)總體步入“量升價(jià)穩(wěn)”的狀態(tài)。進(jìn)入7月,濟(jì)南樓市繼續(xù)保持“淡市不淡”行情, 在調(diào)控不放松背景下,濟(jì)南樓市逐漸步入較為平穩(wěn)的發(fā)展通道。相對(duì)于投資占比大的東部沿海城市,濟(jì)南樓市剛性需求基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí),以價(jià)換量贏取未來(lái)發(fā)展空間。這也許就是眾多開發(fā)大鱷青睞濟(jì)南的原因。共一百一十四頁(yè)市場(chǎng)環(huán)境(hunjng)分析政經(jīng)要聞(yown)區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案01共一百一十四頁(yè)一級(jí)市場(chǎng)

10、(shchng)-月度供求走勢(shì)2012年6月濟(jì)南土地供應(yīng)量為54.94萬(wàn)方，同比微漲 1.7%，環(huán)比上漲(shngzhng)4126.2%；整體來(lái)看，由于5 月份僅有一副土地以公開公告形式出讓，無(wú)掛牌出讓，6 月份土地成交為零。2012 年上半年，土地成交53 宗，315.81 萬(wàn)平米，相比去年同期宗數(shù)上漲23.26%，面積上漲160.44%。由于土地供應(yīng)量的大增，土地成交量也隨之上漲，面積上漲一倍有余。今年上半年土地成交以底價(jià)成交為主，成交的53 宗土地中，僅有三宗土地為溢價(jià)成交，其余均為底價(jià)成交。拿地企業(yè)以一線品牌開發(fā)商為主，如恒大、華潤(rùn)、綠地、保利等，其次為濟(jì)南四大投融資平臺(tái)和重汽、萊鋼

11、等品牌國(guó)企，中小型開發(fā)企業(yè)較為謹(jǐn)慎，出手較少。上半年土地市場(chǎng)大鱷云集，調(diào)控背景下底價(jià)出手*注：7月土地市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)暫缺共一百一十四頁(yè) 土地(td)市場(chǎng)-土地供應(yīng)信息編號(hào)土地位置土地面積(M)規(guī)劃指標(biāo)要求綠地率出讓年限(年)競(jìng)買保證金(萬(wàn)元)實(shí)施規(guī)劃要求用途容積率建筑密度2012-G072 歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部（龍洞E地塊A-2地塊）70034 居住1.5容積率1.61.0地上1.1地下0.528%35% 706000規(guī)劃住宅建筑為多、低層。中小套型普通商品住房用地比例不低于規(guī)劃居住用地總面積的30%。2012-G073歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部（龍洞E地塊A-3地塊）59113居住1.5容積率1.6

12、1.0地上1.1地下0.528%35% 705000規(guī)劃住宅建筑為多、低層。中小套型普通商品住房用地比例不低于規(guī)劃居住用地總面積的30%。2012-G074 歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部（龍洞E地塊A-4地塊） 51752 居住1.5容積率1.61.0地上1.1地下0.528% 35% 704500規(guī)劃住宅建筑為多、低層。套型普通商品住房用地比例不低于規(guī)劃居住用地總面積的30%。2012-G075歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部（龍洞E地塊A-5地塊） 20779 居住1.5容積率1.61.0地上1.1地下0.528%32% 702000規(guī)劃住宅建筑為多、低層。中小套型普通商品住房用地比例不低于規(guī)刉居住用地總面積

13、的30%。2012-G076 歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部（龍洞E地塊B-1地塊）17873商業(yè)金融業(yè)容積率不大于2.3不小于1.7其中地上不大于1.6不小于1.0地下不大于0.7 35% 25% 402000日照標(biāo)準(zhǔn)、日照間距須符合有規(guī)定；須配建公廁、中水等設(shè)施；用地內(nèi)沿大辛河不南側(cè)規(guī)刉道路西北角須設(shè)置用地面積不小于2000平方米的開敞空間，幵對(duì)外開放使用。2012-G077歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部（龍洞E地塊B-2地塊）22200 商業(yè)金融業(yè)1.7容積率2.31.0地上1.6地下0.7 35% 25% 402000日照標(biāo)準(zhǔn)、日照間距須符合有關(guān)規(guī)定；須配建公廁、中水等設(shè)施；用地內(nèi)沿大辛河不北側(cè)規(guī)劃道路西

14、南角須設(shè)置用地面積不小于2000平方米的開敞空間，并對(duì)外開放使用。2012-G078 槐蔭區(qū)經(jīng)十路南側(cè)、二環(huán)西路兩側(cè) 17604 商業(yè)金融 3.0地上5.5 地下2.5 30 25 403000停車率個(gè)百平方米建筑面積。規(guī)劃公建主體建筑高度控制在米左右。2012-G079 槐蔭區(qū)經(jīng)十路南側(cè)、二環(huán)西路兩側(cè) 63067 居住 2.8地上3.3 地下1.5 1835 709000停車率。觃劃住宅建筑為高層。沿地塊南側(cè)米觃劃城市道路須觃劃米寬癿綠化帶。2012-G080槐 蔭 區(qū) 高鐵 站 房 南側(cè)、大金路西側(cè) 11599 商務(wù)金融業(yè) 容積率不大于8 . 1 不小于5 .1地上 6.5地下1.6 43

15、% 無(wú)402100 規(guī)劃公建主體建筑高度控制在100米左右。項(xiàng)目實(shí)施須征得市西寵站片區(qū)工程建設(shè)挃揮部同意。 共一百一十四頁(yè) 在本月土地供應(yīng)(gngyng)中，歷下區(qū)有6塊土地，均位于歷下西南部，槐蔭區(qū)有三塊，位于經(jīng)十路沿線和高鐵站附近。從土地用途來(lái)看，居住用地為5塊，多集中在歷下區(qū)，商業(yè)金融業(yè)用地占四塊，多集中在槐蔭區(qū)。同時(shí)，槐蔭區(qū)商業(yè)金融用地以及高鐵附件用地的開發(fā)，會(huì)增加中建錦繡城房產(chǎn)的配套設(shè)施，對(duì)提升項(xiàng)目附加價(jià)值，增加顧客購(gòu)買信心有積極作用。土地(td)市場(chǎng)-土地供應(yīng)信息共一百一十四頁(yè)土地市場(chǎng)-土地成交(chng jio)信息7月共有13宗土地成交土地編號(hào)土地區(qū)位土地用途面積 （平方米）中

16、標(biāo)單位中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）均價(jià) (萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià) （元）2012G059歷下區(qū)經(jīng)十路以南、漿水泉路以東居住用地3832山東南豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司230040422482012G060歷下區(qū)經(jīng)十路以南、漿水泉路以東22542012G061歷下區(qū)經(jīng)十路以南、漿水泉路以東22462012G062經(jīng)十東路以北、唐冶中路以東商業(yè)用地103732.3濟(jì)南唐冶帝華置業(yè)有限公司482363096372012-G063唐冶東路以東、圍子山以西居住用地81949.3山東華廈帝苑房地產(chǎn)有限公司2950024010292012-G064市中區(qū)分水嶺村居住用地117964山東融匯建設(shè)開發(fā)有限公司54449.073081

17、1592012-G065市中區(qū)分水嶺村13852012-G066市中區(qū)分水嶺村11792012-G067蔭區(qū)津浦線西側(cè)、經(jīng)十路以南居住用地19520.9山東連城置業(yè)有限公司1054836412282012-G068 天橋區(qū)順河高架東側(cè)、水屯北路南側(cè)居住用地52650濟(jì)南濱河新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司229442908852012-G069天橋區(qū)順河高架東側(cè)、水屯北路南側(cè)8792012-G070歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東居住用地112393保利地產(chǎn)12100025042012-G071歷城區(qū)遙墻鎮(zhèn)大陳家村、稼軒路以西、臨唐路以北商業(yè)用地57359濟(jì)南溫泉空港置業(yè)有限公司4560497匯總549

18、400.5293537.07共一百一十四頁(yè)土地市場(chǎng)-土地成交(chng jio)信息7月濟(jì)南共有13宗土地成交，其中歷下區(qū)4宗，歷城區(qū)和市中區(qū)各3宗，天橋區(qū)2宗，槐蔭區(qū)1宗。在土地用途方面，近85%為居住用地，僅有約15%為商業(yè)用地成交總面積達(dá)549400.5平方米;中標(biāo)單位中出現(xiàn)(chxin)了濟(jì)南濱河新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)和保利地產(chǎn)兩個(gè)地產(chǎn)強(qiáng)企；在中標(biāo)的樓面地價(jià)中，最高的為保利地產(chǎn)的2012-G070號(hào)土地，樓面地價(jià)為2540元，最低樓面地價(jià)為497；從表中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和其他相關(guān)信息來(lái)看，7月濟(jì)南土地的成交價(jià)格相比以往的成交價(jià)格依舊表現(xiàn)平淡，趨于平穩(wěn)。共一百一十四頁(yè)濟(jì)南市區(qū)商品住宅供銷(gngxio

19、)走勢(shì)（萬(wàn)）供應(yīng)方面，濟(jì)南市區(qū)商品住宅2012年1-6月供應(yīng)103.8萬(wàn)平米(pn m)，同比減少38.8%，受農(nóng)歷新年影響環(huán)比減少32.5%； 成交方面，2012年1-6月成交量144.1萬(wàn)平米，同比增加6.4%，環(huán)比增加23.8%； 12年1-6月月均供銷比較去年同比減少42.4%，環(huán)比減少45.5%。二級(jí)市場(chǎng)-商品住宅供銷情況供銷比1.25供銷比1.32供銷比0.72注：7月宏觀數(shù)據(jù)暫缺雖然今年1-6月供應(yīng)量及銷售量均在增長(zhǎng)，但供應(yīng)量月均增幅75.9%，成交量月均增幅僅為15.9%，目前眾多一線開發(fā)商潛在存貨較多，未來(lái)極有可能集中釋放，易再次形成“供大于求”的買方市場(chǎng)共一百一十四頁(yè)濟(jì)南市

20、區(qū)商品住宅存銷情況(qngkung)截至2012年6月底濟(jì)南市區(qū)庫(kù)存量77.3萬(wàn)，同比增加24.7%，環(huán)比降低9.1%； 成交(chng jio)方面，2012年1-6月成交量144.1萬(wàn)平米，同比增加6.4%，環(huán)比增加23.8%；12年6月存銷比較去年同期降低4.5%；環(huán)比降低30%。二級(jí)市場(chǎng)-商品住宅存銷情況自限購(gòu)令出臺(tái)以來(lái)，濟(jì)南市區(qū)商品住宅存量由年初的41.9萬(wàn)瘋漲至年底的117.2萬(wàn)，達(dá)到了歷史峰值；庫(kù)存高壓下，以價(jià)換量項(xiàng)目逐漸增多，2012年存銷比已連續(xù)6個(gè)月下滑，目前已降至77.3萬(wàn)，已回到去年年中的存量水平共一百一十四頁(yè)濟(jì)南市區(qū)商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)濟(jì)南市區(qū)商品住宅2012年6月成交(

21、chng jio)均價(jià)7759元/平米，同比上漲0.4%，環(huán)比下降15.5%1-6月整體成交均價(jià)7695元/平米，同比下降12.9%，環(huán)比下降14.1%成交均價(jià)8837成交均價(jià)8953成交均價(jià)7695價(jià)格(jig)穩(wěn)中有升二級(jí)市場(chǎng)-商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)上半年濟(jì)南市區(qū)商品住宅成交均價(jià)基本保持平穩(wěn)，目前成交均價(jià)維持在7700元/左右，近5個(gè)月月均增幅為1.2%，預(yù)計(jì)今年下半年價(jià)格將會(huì)呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)共一百一十四頁(yè)雖然今年1-6月供應(yīng)量及銷售量均在增長(zhǎng)，但供應(yīng)量月均增幅75.9%，成交量月均增幅僅為15.9%，目前眾多一線開發(fā)商潛在存貨較多，未來(lái)極有可能集中釋放，易再次形成“供大于求”的買方市場(chǎng)自限購(gòu)令

22、出臺(tái)以來(lái)，濟(jì)南市區(qū)商品住宅存量由年初的41.9萬(wàn)瘋漲至年底的117.2萬(wàn)，達(dá)到了歷史峰值；庫(kù)存高壓下，以價(jià)換量項(xiàng)目逐漸增多，2012年存銷比已連續(xù)6個(gè)月下滑，目前已降至77.3萬(wàn)，已回到去年年中的存量水平上半年濟(jì)南市區(qū)商品住宅成交均價(jià)基本(jbn)保持平穩(wěn)，目前成交均價(jià)維持在7700元/左右，近5個(gè)月月均增幅為1.2%，預(yù)計(jì)今年下半年價(jià)格將會(huì)呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)土地(td)市場(chǎng)大鱷云集，調(diào)控背景下底價(jià)出手一、二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行情況小結(jié)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)共一百一十四頁(yè)市場(chǎng)(shchng)部分01政經(jīng)要聞區(qū)域市場(chǎng)分析(fnx)重點(diǎn)個(gè)案共一百一十四頁(yè)恒大雅(dy)苑項(xiàng)目開發(fā)商恒大地產(chǎn)-濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)有限公司建

23、筑面積 66萬(wàn)平米建筑類型高層住宅，商業(yè)面積規(guī)劃80-140平主力面積 二房85、三房106、130平一期面積18.9萬(wàn)平開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2012.09容積率 3.9-4.0均價(jià)未定（預(yù)計(jì)6500-6800元/平）精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/平一 期共一百一十四頁(yè)戶型(h xn)配比恒大雅苑啟動(dòng)區(qū)面積(min j)配比（18#樓） 戶型面積(平米)套數(shù)套數(shù)比客群定位兩室兩廳一衛(wèi)8518611%首置兩室兩廳一衛(wèi)90-9238423%首置+首改三室兩廳一衛(wèi)10622313%首改三室兩廳一衛(wèi)108-1111559%首改三室兩廳兩衛(wèi)12332119%首改+再改三室兩廳兩衛(wèi)129-13341425%再改合計(jì)-168

24、3100%恒大的主力戶型是123-133平米的三房，從戶型面積來(lái)看，屬于中高檔住宅的定位，有別于綠地國(guó)際花都、泉景園、外海中央花園；同時(shí)還是考慮到控制總價(jià)因素，設(shè)置82-89平米的兩房為第二主力戶型，客群也定位為首置階層的剛需客戶共一百一十四頁(yè)1、推案策略目前(mqin)釋放2012.8.11日認(rèn)籌，推出18#樓1600余套房源；2、銷售策略線 下：巡展(xn zhn)、派單、大客戶團(tuán)購(gòu)。一 期一 期1#2#8#7#6#5#4#3#營(yíng)銷表現(xiàn)共一百一十四頁(yè)7月7日，恒大雅苑位于槐蔭廣場(chǎng)(gungchng)的臨時(shí)售樓處開放，現(xiàn)場(chǎng)搭建了一個(gè)面積約15平米的板房，條件較為簡(jiǎn)陋；現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理一名，置業(yè)顧

25、問(wèn)19名；釋放信息8月11日將舉行認(rèn)籌活動(dòng)恒大營(yíng)銷(yn xio)表現(xiàn)共一百一十四頁(yè)7.7華聯(lián)廣場(chǎng)臨時(shí)售樓處開放：派單行動(dòng)開始經(jīng)十路沿線的五院(w yun)、兒童醫(yī)院，十人左右兩人一組，人均200-300份海報(bào)/天，做客戶登記7.147.17.217.288.47.78.118.188.259.19.89.159.229.2910.6世購(gòu)華聯(lián)外展點(diǎn)開放(kifng)：派單行動(dòng)同時(shí)開始，主要針對(duì)世購(gòu)汽車用品商場(chǎng)和華聯(lián)業(yè)主及客戶8.11預(yù)計(jì)收籌：之前濟(jì)南恒大名都采用三萬(wàn)抵五萬(wàn)的認(rèn)籌方式預(yù)計(jì)8月底9月初實(shí)現(xiàn)開盤：（開盤方式地點(diǎn)未定）；預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)售樓處開放7.18 1#、2#樓出零；售樓處封頂；營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)

26、比對(duì)7.147.17.217.288.47.78.118.188.259.19.89.159.229.2910.68.1日開始認(rèn)籌，目標(biāo)900組7.7項(xiàng)目臨時(shí)售樓處開放蓄客階段，散客團(tuán)購(gòu)并行，蓄客目標(biāo):4800組09.20進(jìn)駐售樓部，樣板間/示范區(qū)同期展現(xiàn)7.18 槐蔭、華聯(lián)、世購(gòu)三廣場(chǎng)巡展+派單啟動(dòng)，每天15000份，50萬(wàn)份/月持續(xù)的周末暖場(chǎng)活動(dòng)共一百一十四頁(yè)本案(bn n)外展地圖(dt)世購(gòu)廣場(chǎng)華聯(lián)廣場(chǎng)槐蔭廣場(chǎng)中建恒大派單范圍派單范圍派單范圍派單范圍世購(gòu)廣場(chǎng)華聯(lián)廣場(chǎng)派單范圍共一百一十四頁(yè)綠地(l d)國(guó)際花都綠地(l d)泉景園項(xiàng)目基本信息位置位于劉長(zhǎng)山路和黨楊路交匯處物業(yè)類別住宅開發(fā)

27、商上海綠地物業(yè)發(fā)展有限公司均價(jià)5700元/占地面積447,371車位比1:0.8容積率2.60建筑面積1200000 首次開盤2010.6綠化率41% 建筑類別高層、小高層最晚交房日期2013-12-31戶型產(chǎn)品戶型面積從60-140平米，主力戶型以85平米全明兩居和105平米通透三居為主。 銷售狀況二期（A2）40萬(wàn)方體量，目前已售210套左右，剩余少量公寓和商鋪，成交主力戶型是90-117平米，預(yù)計(jì)12年底推出地塊北側(cè)的寫字樓、公寓和商鋪，三幢寫字樓、一幢公寓及底商客戶以剛需型為主，私營(yíng)業(yè)主及企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)，以項(xiàng)目周邊客群為主居多，輻射全濟(jì)南。優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)明顯；鄰臘山公園，自

28、然環(huán)境較好；規(guī)模大就是實(shí)力的體現(xiàn)；距高鐵西客站3分鐘車程，具有升值潛力。劣勢(shì)：目前來(lái)看項(xiàng)目位置仍顯偏僻；周邊配套設(shè)施缺乏；無(wú)直達(dá)公交車，交通不便。共一百一十四頁(yè)綠地(l d)國(guó)際花都項(xiàng)目共四個(gè)地塊，A1-A4地塊，其中(qzhng)A3地塊為綠地泉景園，花都A1、A2、A4為國(guó)際項(xiàng)目。A2主力房型為100-117，戶數(shù)占總體的73%，七月共售套數(shù)200左右，樓層差價(jià)在10-30元，東西房型差價(jià)在200-300間回動(dòng)；一號(hào)樓和六號(hào)樓暫時(shí)未公開銷售戶型產(chǎn)品以三居室為主，其次為兩室。房型面積套數(shù)配比兩室90-10019826%三室100-11755773%四室120-14761%匯總-761100%

29、A2項(xiàng)目以90-100二房及100-117三房為主力供應(yīng)共一百一十四頁(yè)2012年7月后續(xù)相繼推出A2地塊房5#樓房(lufng)源，成交價(jià)格走勢(shì)與前幾個(gè)月持平，成交均價(jià)在54005500元/平左右，7月定金客戶150左右。綠地(l d)國(guó)際花都時(shí)間成交套數(shù)/剩余體量?jī)r(jià)格及優(yōu)惠2011.12134套（團(tuán)購(gòu)）均 價(jià)：6500元/;優(yōu)惠活動(dòng)：一次性付款98折，按揭99折2012.1本月銷售5套均 價(jià)：6500元/;優(yōu)惠活動(dòng)：一次性付款98折，按揭99折2012.2本月銷售58套，在售項(xiàng)目剩余體量3萬(wàn)方成交均價(jià)：5800元/;優(yōu)惠活動(dòng)：6重購(gòu)房?jī)?yōu)惠（限時(shí)優(yōu)惠最高享10000元；幸運(yùn)大優(yōu)惠最高享1000

30、0元；客帶客最高享5000元；特定職業(yè)優(yōu)惠最高享3000元；綠地20周年慶優(yōu)惠最高享3000元；單位團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠）2012.3本月銷售135套成交均價(jià)：6000元/;優(yōu)惠活動(dòng)：6重購(gòu)房?jī)?yōu)惠2012.4本月銷售92套，在售項(xiàng)目剩余120套左右房源成交均價(jià)：5988元/;優(yōu)惠活動(dòng)：5重購(gòu)房?jī)?yōu)惠；五一期間一次性98折，按揭99折2012.5本月銷售140余套左右成交均價(jià)：5600元;該項(xiàng)目近期無(wú)開盤或加推活動(dòng)，也無(wú)加推計(jì)劃。近期正在跟西區(qū)指揮部和槐蔭區(qū)政府談團(tuán)購(gòu)事宜，結(jié)果未定2011.6本月銷售150套左右一口價(jià)特價(jià)房2012.7150套左右成交均價(jià)：5700;定金10萬(wàn)可選房，3天內(nèi)簽約99折，再貸9

31、9折，一次性全款98折共一百一十四頁(yè)綠地(l d)泉景園綠地(l d)泉景園項(xiàng)目基本信息位置位于劉長(zhǎng)山路和黨楊路交匯處規(guī)劃戶型72-138開發(fā)商濟(jì)南現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積二房88三房116-125占地面積214469建筑面積420000容積率2綠化率41.5% 首開時(shí)間2012年4月29日最晚交房時(shí)間建筑類型高層均價(jià)5900元/裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯或1200精裝修目前優(yōu)惠幅度現(xiàn)階段實(shí)行團(tuán)購(gòu),價(jià)格約5800,不再進(jìn)行任何折扣配套中心水景會(huì)所、國(guó)際商務(wù)中心、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、大型地下停車場(chǎng)等設(shè)施 客群當(dāng)前以首次購(gòu)房為主，客戶年齡集中在25-35歲，地緣性客戶占60%，職業(yè)構(gòu)成為白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主綠地泉景園

32、臘山片區(qū)品質(zhì)精裝住宅，本案主要競(jìng)品之一共一百一十四頁(yè)綠地泉景園（加推）物業(yè)地址：槐蔭黨楊路與劉長(zhǎng)山路路口向東1500米開發(fā)商：綠地地產(chǎn)(dchn)（濟(jì)南）臘山有限公司7月加推7號(hào)樓綠地(l d)泉景園綠地泉景園時(shí)間開盤/加推/持續(xù)銷售成交套數(shù)/剩余體量?jī)r(jià)格及優(yōu)惠2012.2月無(wú)開盤或加推，消化前期存量房，戶型面積為72-138平一至四室本月共銷售10套成交均價(jià)：6100元/優(yōu)惠活動(dòng)：一次性98折，按揭99折；買房送車2012.3月無(wú)開盤或加推，消化前期剩余房源本月共銷售29套成交均價(jià)：6000元/優(yōu)惠活動(dòng)：一口價(jià)特價(jià)房2012.4月無(wú)開盤或加推，消化前期剩余房源本月共銷售37套成交均價(jià)：573

33、3元/優(yōu)惠活動(dòng)：一口價(jià)特價(jià)房2012.5月8號(hào)樓打開銷售，無(wú)集中開盤本月共銷售64套成交均價(jià)：5600元/優(yōu)惠活動(dòng)：一口價(jià)特價(jià)房2012.6月加推5號(hào)樓、兩房86平米、三房110平米、125平米本月共銷售105套毛坯5700元/精裝7200元/（客戶自主選擇）2012.7月加推7號(hào)樓、兩房86平米、三房110平米、125平米本月銷售45套毛坯5700元/精裝7200元/（其余無(wú)優(yōu)惠）備注：1、推行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，一人也可團(tuán)購(gòu)，享受團(tuán)購(gòu)價(jià)后無(wú)任何優(yōu)惠。2、整個(gè)六月舉辦的最美綠地?cái)z影活動(dòng)在七月依舊在發(fā)揮營(yíng)銷余溫，在會(huì)所展示綠地?cái)z影比賽作品。共一百一十四頁(yè)外海(wi hi)中央花園項(xiàng)目基本信息位置經(jīng)十西路

34、以南，臘山河以西，臘山湖以北，槐蔭區(qū)政府對(duì)面規(guī)劃戶型80-139開發(fā)商濟(jì)南現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積二房85-96占地面積284469建筑面積800000容積率1.83綠化率41.5% 首開時(shí)間2012年4月29日最晚交房時(shí)間建筑類型多層、小高層、高層建筑結(jié)構(gòu)磚混、框架均價(jià)6700元/物業(yè)費(fèi)多層0.6元/平方米月，小高層1元/平方米月 裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯目前優(yōu)惠幅度3重優(yōu)惠，一次性付款96折，貸款98折停車位1:1戶數(shù)3906戶配套配有國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)、中心水景會(huì)所、國(guó)際商務(wù)中心、星級(jí)酒店、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、25000平米城市廣場(chǎng)及大型地下停車場(chǎng)等設(shè)施 客群當(dāng)前以首次購(gòu)房為主，客戶年齡集中在25

35、-30歲，近占40%，以青年人群為主外海中央花園大規(guī)模社區(qū)且與本案銷售(xioshu)周期基本重合，后續(xù)持續(xù)放量，為本案重要競(jìng)品共一百一十四頁(yè)外海(wi hi)中央花園項(xiàng)目共分4期，一期3個(gè)組團(tuán)，（其中三號(hào)組團(tuán)為配套學(xué)校、幼兒園），二期3個(gè)組團(tuán)，（其中六號(hào)組團(tuán)為超市、公寓）三期3個(gè)組團(tuán)，（其中九號(hào)組團(tuán)為酒店、辦公(bn gng)），四期為別墅組團(tuán)，目前在售為一期1組團(tuán)1-4#樓。房型面積（） 配比兩房 80-98 67% 三房 106-139 29% 四房 152-184 13% 戶型產(chǎn)品以剛需緊湊戶型為主力戶型產(chǎn)品以80-98二房為主力供應(yīng)共一百一十四頁(yè)外海中央(zhngyng)花園時(shí)間成交

36、套數(shù)/剩余體量項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及價(jià)格2011.8-售樓處開放，開始自然蓄客，項(xiàng)目初期定價(jià)8000元/左右，因定價(jià)較高，蓄客情況不甚理想2012.4銷售80套4.15日首推4#樓，均價(jià)6500元/；起價(jià)5500元/平米起，1、交房前三個(gè)月無(wú)條件退房，全面保障業(yè)主權(quán)益；2、開盤當(dāng)天持認(rèn)籌卡購(gòu)房可享受1萬(wàn)抵3萬(wàn)優(yōu)惠；3、開盤兩周內(nèi)簽約客戶即享受500元/平方米優(yōu)惠；4、一次性付款96折優(yōu)惠，按揭貸款98折優(yōu)惠2012.5銷售60套成交均價(jià)6300元/；1、交房前三個(gè)月無(wú)條件退房，全面保障業(yè)主權(quán)益；2、開盤當(dāng)天持認(rèn)籌卡購(gòu)房可享受1萬(wàn)抵3萬(wàn)優(yōu)惠；3、開盤兩周內(nèi)簽約客戶即享受500元/平方米優(yōu)惠；4、一次性付款9

37、6折優(yōu)惠，按揭貸款98折優(yōu)惠2012.6銷售38套6月3日7#樓加推，成交均價(jià)6300元/；即日認(rèn)籌尊享交10000元抵25000元優(yōu)惠，開盤兩周內(nèi)簽約即享500元/優(yōu)惠，一次性付款96折優(yōu)惠、貸款98折優(yōu)惠，交房前三個(gè)月內(nèi)無(wú)條件退房2012.750套6.30日3#樓開盤。一次性付款96折、貸款98折、公積金貸款99折。均價(jià)6600元/。面積區(qū)間80-105，認(rèn)籌尊享交10000元抵25000元優(yōu)惠，開盤兩周內(nèi)簽約即享500元/優(yōu)惠共一百一十四頁(yè)連城(lin chn)水岸連城水岸位置經(jīng)十路以南，段店立交橋以東，西臨興濟(jì)河。經(jīng)十路與段興東路交叉口規(guī)劃戶型70-160開發(fā)商山東連城置業(yè)有限公司主力

38、面積101平方米占地面積70035平方米 建筑面積200000平方米容積率2.49綠化率42%首開時(shí)間2011年10月22日一期已開盤最晚交房時(shí)間準(zhǔn)現(xiàn)房建筑類型板樓、高層建筑結(jié)構(gòu)磚混、框架均價(jià)7000元/物業(yè)費(fèi)1.20元/平方米月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯目前優(yōu)惠幅度目前85折，一口價(jià)停車位有充足的停車位戶數(shù)總戶數(shù)700戶 第一期戶數(shù)140戶，目前處于尾階段，剩30套。配套臨近幼兒園、小學(xué)，銀行，兒童醫(yī)院、市立五院，美食城、桃園大酒店，汽車西站、青龍山長(zhǎng)途客運(yùn)站等?？腿嚎腿海喊最I(lǐng)，私營(yíng)業(yè)主居多。連城水岸-一期目前處于(chy)清盤階段，剩余30套，戶型為130-200平方米。二期項(xiàng)目待開發(fā)，在平整土地共一百

39、一十四頁(yè)連城(lin chn)水岸時(shí)間開盤/加推/持續(xù)銷售成交套數(shù)/剩余體量?jī)r(jià)格及優(yōu)惠2012.10月8#樓開盤，推出72兩室、103和115三室戶型，共計(jì)80套房源，開盤當(dāng)天成交25套加上前期剩余房源，目前已推出的剩余房源320套左右均 價(jià)：7880元/優(yōu)惠活動(dòng)：開盤前認(rèn)籌2萬(wàn)抵5萬(wàn)，當(dāng)天選房95折優(yōu)惠，一次性付款按時(shí)簽約優(yōu)惠總房款5000元，按揭貸款優(yōu)惠總房款3000元2012.11月持續(xù)銷售本月銷售15套均 價(jià)：7880元/優(yōu)惠活動(dòng)：95折優(yōu)惠；購(gòu)100-126特價(jià)房享9折優(yōu)惠2012.12月持續(xù)銷售本月銷售17套均 價(jià)：7880元/優(yōu)惠活動(dòng)：95折優(yōu)惠；購(gòu)100-126特價(jià)房享9折優(yōu)惠

40、2012.1月持續(xù)銷售本月銷售4套均 價(jià)：7880元/優(yōu)惠活動(dòng)：95折優(yōu)惠；購(gòu)100-126特價(jià)房享9折優(yōu)惠2012.2月持續(xù)銷售前期剩余房源本月銷售56套，一期項(xiàng)目剩余體量28026平方，203套房源折后均價(jià)：7500元/特價(jià)房成交均價(jià)：6500元/優(yōu)惠活動(dòng)：95折優(yōu)惠；部分特價(jià)房8折2012.3月持續(xù)銷售前期剩余房源本月銷售97套，銷售面積5210平米，一期項(xiàng)目剩余體量17468平方，133套房源折后均價(jià)：6700元/優(yōu)惠活動(dòng)：95折優(yōu)惠；特價(jià)房8折2012.4月持續(xù)銷售前期剩余房源本月銷售71套，一期項(xiàng)目剩余房源62套折后均價(jià)：6600元/優(yōu)惠活動(dòng)：8折2012.5月持續(xù)銷售前期剩余房源

41、，成交房源主力戶型130-190平本月銷售32套，一期項(xiàng)目剩余房源30套折后均價(jià)：6600元/優(yōu)惠活動(dòng)：8折2012.7月尾盤銷售本月無(wú)成交折后均價(jià)：6600元/優(yōu)惠活動(dòng)：8折共一百一十四頁(yè)中建錦繡城月度(yud)報(bào)告一、市場(chǎng)環(huán)境分析二、銷售(xioshu)數(shù)據(jù)分析三、七月營(yíng)銷總結(jié)四、八月工作重點(diǎn)共一百一十四頁(yè)一、銷售(xioshu)數(shù)據(jù)分析銷售(xioshu)數(shù)據(jù)分析02項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總來(lái)電客戶分析來(lái)訪客戶分析共一百一十四頁(yè)7月份有效(yuxio)來(lái)電287通，有效來(lái)訪93組。項(xiàng)目7月份銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表類別月度累計(jì)數(shù)據(jù)年度累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)電287287來(lái)訪9393項(xiàng)目數(shù)據(jù)(shj)匯總共一百一十四頁(yè)一、

42、銷售(xioshu)數(shù)據(jù)分析銷售(xioshu)數(shù)據(jù)分析02項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總來(lái)電客戶分析來(lái)訪客戶分析共一百一十四頁(yè)來(lái) 電 媒 體 來(lái) 源 統(tǒng) 計(jì) 類型數(shù)量比例工地圍擋248%時(shí)報(bào)00%晚報(bào)00%商報(bào)00%搜房網(wǎng)21%舜網(wǎng)00%新浪網(wǎng)31%短信息12945%介紹83%派發(fā)海報(bào)12142%宣傳折頁(yè)00%夾報(bào)00%其他(活動(dòng)巡展)00%合計(jì)287分析：來(lái)電媒體渠道(qdo)中，以短信息和派發(fā)海報(bào)為主，短信息129組，占45%，派發(fā)海報(bào)占121組，占42%，其次是工地圍擋，24組，占8%。7月份來(lái)電途徑中短信最好，共129批，占比45%，其次(qc)為夾報(bào)，合計(jì)占比87%來(lái)電媒體途徑分析共一百一十四頁(yè)來(lái)電

43、客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)居住區(qū)域槐蔭區(qū)歷下區(qū)歷城區(qū)市中區(qū)天橋區(qū)高新區(qū)長(zhǎng)清區(qū)濟(jì)南其他縣市東北區(qū)域省內(nèi)外其他區(qū)域外籍合計(jì)數(shù)量1892233724532020287比例66%7%1%13%8%2%1%1%0%1%0%分析：來(lái)電(li din)客戶主要居住區(qū)域集中于槐蔭區(qū)，189組，占66%，其次是市中區(qū)，37組，占13%，第三是天橋區(qū)，24組，占8%。7月份來(lái)電客戶居住區(qū)域主要以地緣性客戶為主，周邊區(qū)域客戶為輔，其中(qzhng)槐蔭區(qū)客戶占到近七成比例。來(lái)電區(qū)域分析共一百一十四頁(yè)分析：7月累計(jì)來(lái)電287組，來(lái)電客戶主要工作區(qū)域集中(jzhng)于槐蔭區(qū)，共計(jì)186組，占總體比例的65%，其次是市中區(qū)，共計(jì)

44、35組，占總體比例的12%；再次是歷下區(qū)，共計(jì)27組，占總體比例10%。來(lái)電客戶工作區(qū)域統(tǒng)計(jì)工作區(qū)域槐蔭區(qū)歷下區(qū)歷城區(qū)市中區(qū)天橋區(qū)高新區(qū)長(zhǎng)清區(qū)濟(jì)南其他縣市東北區(qū)域省內(nèi)外其他區(qū)域外籍合計(jì)數(shù)量1862733523424030287比例65%10%1%12%8%1%1%1%0%1%0%7月份來(lái)電客戶工作區(qū)域主要以地緣(d yun)性客戶為主，周邊區(qū)域客戶為輔，其中槐蔭區(qū)客戶占到近七成比例。來(lái)電工作區(qū)域分析共一百一十四頁(yè)來(lái)電需求面積統(tǒng)計(jì)需求面積80-100m2100-120m2120-140m2皆可總計(jì)累計(jì)數(shù)量11967383227比例52%30%17%1%分析：來(lái)電客戶(k h)需求主要以80-10

45、0為主，119組，占52%；其次是100-120，67組，占30%。7月份來(lái)電客戶需求面積主要為兩房為主，符合項(xiàng)目(xingm)剛需客戶為主的定位來(lái)電需求面積分析共一百一十四頁(yè)一、銷售(xioshu)數(shù)據(jù)分析銷售(xioshu)數(shù)據(jù)分析02項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總來(lái)電客戶分析來(lái)訪客戶分析共一百一十四頁(yè)來(lái) 訪 媒 體 來(lái) 源 統(tǒng) 計(jì)數(shù)量比例工地圍擋5660%時(shí)報(bào)00%晚報(bào)00%商報(bào)00%搜房網(wǎng)11%舜網(wǎng)00%新浪網(wǎng)11%短信息1112%介紹78%派發(fā)海報(bào)1718%宣傳折頁(yè)00%夾報(bào)00%其他(活動(dòng)巡展)00%合計(jì)93分析：來(lái)訪媒體途徑中，以工地圍擋為主，56組，占60%，其次是派發(fā)(pai f)海報(bào)17組，

46、占18%。7月份來(lái)訪客戶(k h)媒體途徑主要為工地圍擋，短信及派報(bào)來(lái)訪較少，后期加強(qiáng)派報(bào)力度。來(lái)訪媒體途徑分析共一百一十四頁(yè)分析：從來(lái)訪客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)來(lái)看，主要集中(jzhng)于槐蔭區(qū)，62組，占67%，其次是天橋區(qū)及市中區(qū)，分別占13%，12%。來(lái)訪客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)居住區(qū)域槐蔭區(qū)歷下區(qū)歷城區(qū)市中區(qū)天橋區(qū)高新區(qū)長(zhǎng)清區(qū)濟(jì)南其他縣市東北區(qū)域省內(nèi)外其他區(qū)域外籍合計(jì)數(shù)量6232111201101093比例67%3%2%12%13%0%1%1%0%1%0%7月份來(lái)訪客戶(k h)居住區(qū)域主要為地緣性客戶(k h)，其中槐蔭區(qū)占近七成比例，周邊區(qū)域少量分布。來(lái)訪居住區(qū)域分析共一百一十四頁(yè)分析：來(lái)訪客

47、戶工作區(qū)域主要(zhyo)集中于槐蔭區(qū)，58組，占62%。其次是天橋和市中區(qū)，分別占12%，11%。來(lái)訪客戶工作區(qū)域統(tǒng)計(jì)工作區(qū)域槐蔭區(qū)歷下區(qū)歷城區(qū)市中區(qū)天橋區(qū)高新區(qū)長(zhǎng)清區(qū)濟(jì)南其他縣市東北區(qū)域省內(nèi)外其他區(qū)域外籍合計(jì)數(shù)量5862101101104093比例62%6%2%11%12%0%1%1%0%4%0%7月份來(lái)訪客戶(k h)工作區(qū)域主要為地緣性客戶(k h)，其中槐蔭區(qū)占六成比例，周邊區(qū)域少量分布。來(lái)訪工作區(qū)域分析共一百一十四頁(yè)來(lái)訪客戶職業(yè)統(tǒng)計(jì) 職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主私營(yíng)高管國(guó)企機(jī)關(guān)事業(yè)單位金融業(yè)外企空港教師/醫(yī)生其他(無(wú)業(yè))總計(jì)累計(jì)數(shù)量43214932021893比例46%2%15%10%3%2%0

48、%2%19%分析：來(lái)訪客戶職業(yè)主要以私營(yíng)企業(yè)主為主，共43組，占46%，其次是國(guó)企(u q)單位居多，占15%。7月份來(lái)訪客戶職業(yè)主要(zhyo)為私營(yíng)業(yè)主，具備一定的資金實(shí)力，其次為國(guó)企單位。來(lái)訪客戶職業(yè)分析共一百一十四頁(yè)分析：從來(lái)訪客戶年齡中看出(kn ch)，主要以30-35歲年齡段為主，占50%。其次是36-40歲，占20%。來(lái)訪客戶年齡統(tǒng)計(jì)年齡30歲以下30-35歲36-40歲41-50歲51歲以上總計(jì)數(shù)量8471911893比例9%50%20%12%9%7月份來(lái)訪客戶年齡(ninlng)主要以青年為主，集中在30-35歲，其次為36-40歲。來(lái)訪客戶年齡分析共一百一十四頁(yè)來(lái)訪客戶需

49、求面積統(tǒng)計(jì)需求面積80以下80-100m2100-120m2120-140m2140以上總計(jì)累計(jì)數(shù)量1303229193比例1%33%35%31%1%分析：來(lái)訪客戶需求面積段中主要(zhyo)集中于100-120，32組，占35%；其次是80-100，30組，占33%。7月份來(lái)訪客戶需求面積主要以套三為主，主要與到訪客戶資金(zjn)實(shí)力有關(guān)。來(lái)訪需求面積分析共一百一十四頁(yè)來(lái)訪客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)統(tǒng)計(jì)購(gòu)房動(dòng)機(jī)自住投資皆可總計(jì)數(shù)量43183293比例46%19%35%分析(fnx)：從購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析(fnx)看出，客戶多為自住型，43組，占46%。7月份來(lái)訪(li fn)客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要為自主，其次為投資

50、自主皆可。符合西客站片區(qū)自主投資皆可的定位。來(lái)訪購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析共一百一十四頁(yè)Question1：項(xiàng)目來(lái)電、來(lái)訪客戶數(shù)量較少，客戶基礎(chǔ)難以(nny)有效支撐蓄客目標(biāo)。Question2：推廣主要針對(duì)小眾媒體，應(yīng)考慮加大線上推廣力度，以擴(kuò)大(kud)項(xiàng)目的知名度。項(xiàng)目問(wèn)題梳理共一百一十四頁(yè)來(lái)電(li din)客戶來(lái)訪(li fn)客戶獲知途徑客戶區(qū)域短信，129派報(bào)，121圍擋，24槐蔭區(qū)，189市中區(qū)，37天橋區(qū)，24圍擋，56派報(bào)，17短信，11總結(jié)一：短信是主要來(lái)電途徑，后續(xù)應(yīng)加大短信發(fā)送量和覆蓋區(qū)域；總結(jié)二：到訪客戶主要為地緣性客戶，后續(xù)要繼續(xù)進(jìn)行深挖，并擴(kuò)大范圍；總結(jié)三：繼續(xù)強(qiáng)練內(nèi)功，加強(qiáng)

51、后期客戶跟進(jìn)和銷售現(xiàn)場(chǎng)逼定可有效提高轉(zhuǎn)訪槐蔭區(qū)，62天橋區(qū)，12市中區(qū)，11客戶分析小結(jié)共一百一十四頁(yè)中建錦繡(jnxi)城月度報(bào)告一、市場(chǎng)(shchng)環(huán)境分析二、銷售數(shù)據(jù)分析三、七月營(yíng)銷總結(jié)四、八月營(yíng)銷重點(diǎn)共一百一十四頁(yè)七月營(yíng)銷(yn xio)總結(jié)03策略回顧7月工作(gngzu)重點(diǎn)回顧共一百一十四頁(yè)一伴隨臨時(shí)售樓處啟用，售樓處內(nèi)外包裝陸續(xù)完善，為客戶到訪標(biāo)明路線二針對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)逐步完畢推廣排期、蓄客策略、價(jià)格方案、會(huì)所及樣板間裝修建議方案、團(tuán)購(gòu)方案三四針對(duì)競(jìng)品恒大的銷售干擾制定銷售策略，展開貼身肉搏戰(zhàn)和客戶資源攔截爭(zhēng)奪五配合短信、CALL客、派單、巡展、大客戶團(tuán)購(gòu)拜訪等渠道動(dòng)作和渠

52、道資源開發(fā)，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)修煉內(nèi)功，加強(qiáng)業(yè)務(wù)(yw)體系的培訓(xùn)力度，進(jìn)行魔鬼訓(xùn)練，提高綜合接待能力營(yíng)銷(yn xio)策略回顧共一百一十四頁(yè)七月(q yu)營(yíng)銷總結(jié)03策略(cl)回顧7月工作重點(diǎn)回顧共一百一十四頁(yè)7月2日 7月份外展活動(dòng)執(zhí)行方案7月8日 短信發(fā)送方案7月10日 團(tuán)購(gòu)方案、導(dǎo)示調(diào)整建議7月14日 沙盤整改建議7月15日 派單方案7月16日 巡展看房車設(shè)置建議7月18日 團(tuán)購(gòu)執(zhí)行方案、樣板間裝修建議7月19日 區(qū)位沙盤及區(qū)域沙盤制作建議7月20日 銷售示范區(qū)管理(gunl)辦法7月20日 認(rèn)籌方案初稿、電臺(tái)評(píng)測(cè)、禮品建議7月18日起，巡展及大學(xué)生派單工作執(zhí)行7月工作(gngzu)回

53、顧共一百一十四頁(yè)外圍現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示調(diào)整完成(wn chng)，客戶導(dǎo)入感增強(qiáng)重點(diǎn)(zhngdin)工作回顧共一百一十四頁(yè)巡展及派單工作全面展開，需提升質(zhì)量及監(jiān)督7月18日開展巡展及派單工作，截止到26日，共計(jì)發(fā)放單頁(yè)5.5萬(wàn)張，派單來(lái)電121通，派單來(lái)訪客戶11人。目前問(wèn)題：1、派單留取電話有效率低；對(duì)策：增強(qiáng)學(xué)生培訓(xùn)及加強(qiáng)監(jiān)管；增加獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度；2、城管管制，影響發(fā)單效率；對(duì)策：游擊戰(zhàn)；設(shè)立外圍(wiwi)展點(diǎn)固定點(diǎn)；3、派單轉(zhuǎn)客戶率較低；對(duì)策：加強(qiáng)大學(xué)生派單技巧培訓(xùn)；增強(qiáng)置業(yè)顧問(wèn)邀約培訓(xùn)；增加獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度。重點(diǎn)(zhngdin)工作回顧共一百一十四頁(yè)Call客活動(dòng)全面展開7月26日起，對(duì)中建錦繡

54、城、中建文化城、中建鳳棲第來(lái)訪客戶發(fā)送推廣短信并跟進(jìn)電話邀約到訪。預(yù)計(jì)一周完成。要求支持：1、前臺(tái)電話盡快安裝，邀約電話不夠(bgu)用；2、企業(yè)通短信平臺(tái)不能發(fā)送廣告信息，需短信公司支援。重點(diǎn)工作(gngzu)回顧共一百一十四頁(yè)大客戶(k h)拜訪活動(dòng)7月25日起，拜訪了中建八局二公司工會(huì)廖書記，初步約定由其組織意向員工進(jìn)行項(xiàng)目推介事宜；27號(hào)拜訪潤(rùn)華集團(tuán)及重汽集團(tuán)。要求支持：1、確定團(tuán)購(gòu)政策及給予優(yōu)惠折扣；2、給予組織人相關(guān)禮品；重點(diǎn)(zhngdin)工作回顧共一百一十四頁(yè)中建錦繡城月度(yud)報(bào)告一、市場(chǎng)環(huán)境分析二、銷售數(shù)據(jù)分析三、七月營(yíng)銷(yn xio)總結(jié)四、八月營(yíng)銷重點(diǎn)共一百一十

55、四頁(yè)八月營(yíng)銷(yn xio)重點(diǎn)04整體目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理8月營(yíng)銷思路8月份(yufn)營(yíng)銷重點(diǎn)競(jìng)品策略需解決困難共一百一十四頁(yè)10.1首批開盤(ki pn)9.20正式(zhngsh)售樓處開放8月初開始收籌8月9月7月60天整體目標(biāo)設(shè)定408套房源5000組客戶192套房源3000組客戶基本目標(biāo)（常規(guī)蓄客）：理想目標(biāo)（含團(tuán)購(gòu)、大客戶）：一期開盤要達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，日均蓄客量需達(dá)到50組以上，總蓄客量需達(dá)到3000組；理想狀態(tài)下，日均蓄客量達(dá)到83組，整體蓄客量達(dá)到5000組。共一百一十四頁(yè)【我們(w men)面臨的問(wèn)題】短短60天 如何合理(hl)、高效安排工作5000組客戶 從何而來(lái)？！合

56、理定價(jià)的基礎(chǔ)之上，線上線下的高度配合尤其重要線下拓展資源渠道、與競(jìng)品貼身肉搏進(jìn)行之時(shí)線上如何高效推廣，吸引更多來(lái)人來(lái)電？共一百一十四頁(yè)【策略(cl)出發(fā)點(diǎn)】60天“高效(o xio)推廣”推廣訴求推廣渠道精準(zhǔn)項(xiàng)目最差異化優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)與客戶需求的緊密結(jié)合利用濟(jì)南優(yōu)勢(shì)媒體去蕪存精直達(dá)客戶共一百一十四頁(yè)“針對(duì)性”最重要(zhngyo)如果說(shuō)線下肉搏(rub)在于“快&狠” 那線上推廣就要“精&準(zhǔn)”這是“短期高效”的唯一途徑共一百一十四頁(yè)大品牌、大規(guī)劃(guhu)、大文化、大資源我們項(xiàng)目的差異化賣點(diǎn)整合，這個(gè)“精髓”不能丟但隨著對(duì)項(xiàng)目及競(jìng)品的更多接觸，對(duì)我們的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn) 是否有了更準(zhǔn)確的把握？對(duì)于這批立于槐

57、蔭的區(qū)域客，什么樣的傳播(chunb)語(yǔ)境，對(duì)他們真正奏效？共一百一十四頁(yè)八月營(yíng)銷(yn xio)重點(diǎn)04整體目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理8月營(yíng)銷(yn xio)思路8月份營(yíng)銷重點(diǎn)競(jìng)品策略需解決困難共一百一十四頁(yè)“大品牌(pn pi)”實(shí)力(shl)/品質(zhì)/文化世界級(jí)地標(biāo)奇跡締造者高鐵/商業(yè)/文化/居住城市新中心唯一新中式大盤“大規(guī)劃”文脈西承/新中央文化區(qū)精工文化 筑就新中式居住“大文化”西區(qū)核心/雙軸交匯/配套齊聚文化之城生活之城“大資源”項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理共一百一十四頁(yè)【中建錦繡城8大優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)(mi din)整合】1、高鐵帶動(dòng)、優(yōu)于東部的城市新中心 2、西區(qū)正核心，商務(wù)景觀雙軸交匯 3、新中央文化區(qū)，

58、文化之城 4、立體交通、多元配套，生活之城 5、精工品質(zhì)，區(qū)域唯一新中式大盤 6、獨(dú)享臘山河后花園、內(nèi)擁中式景觀 7、中建地產(chǎn)，世界級(jí)地標(biāo)奇跡締造者 8、區(qū)域內(nèi)絕無(wú)僅有的優(yōu)質(zhì)(yuzh)戶型訴求引導(dǎo)精準(zhǔn)傳播共一百一十四頁(yè)八月營(yíng)銷(yn xio)重點(diǎn)04整體目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理8月營(yíng)銷思路(sl)8月份營(yíng)銷重點(diǎn)競(jìng)品策略需解決困難共一百一十四頁(yè)根據(jù)開盤前5000組蓄客大目標(biāo)，8月份需實(shí)現(xiàn)(shxin)蓄客目標(biāo)2000組，驗(yàn)資客戶目標(biāo)300組。8月目標(biāo)(mbio)分解目標(biāo)分解8月1日-8月12日 蓄客500組驗(yàn)資客戶目標(biāo)50組 ；8月13日-8月26日 蓄客1200組驗(yàn)資客戶目標(biāo)100組；8月27日

59、-9月2日 蓄客300組 驗(yàn)資客戶目標(biāo)150組；共一百一十四頁(yè)8月份：整合(zhn h)造勢(shì)（開始認(rèn)籌，現(xiàn)場(chǎng)蓄客）策略核心：集中爆破，強(qiáng)化造勢(shì)階段重點(diǎn)：報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播強(qiáng)勢(shì)推出，樹立項(xiàng)目認(rèn)知；陣地包裝隨節(jié)點(diǎn)更新，攔截競(jìng)品客戶；線上線下持續(xù)進(jìn)行，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)、以價(jià)格聚攏更多客戶；內(nèi)外團(tuán)購(gòu)相結(jié)合，迅速積累客戶資源；社區(qū)領(lǐng)袖拜訪，圈層營(yíng)銷助力團(tuán)購(gòu)新概念(ginin)；暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行，增強(qiáng)客戶吸引力；大型公關(guān)活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；迅速爆破，吸引更多客戶關(guān)注并加強(qiáng)其意向度，為10.1開盤做足蓄客準(zhǔn)備。共一百一十四頁(yè)8月份核心訴求：強(qiáng)化項(xiàng)目在客戶(k h)中的印象，讓錦繡城成為焦點(diǎn)推廣(tugung

60、)主題：“中建錦繡城，讓西城仰慕”現(xiàn)場(chǎng)包裝展板等現(xiàn)包更新圍擋釋放認(rèn)籌信息渠道整合奧運(yùn)競(jìng)猜系列活動(dòng)中式生活文化品鑒系列活動(dòng)階段活動(dòng)短信、巡展夾報(bào)、派單戶外、網(wǎng)絡(luò)廣播共一百一十四頁(yè)短信、夾報(bào)、巡展、派單每周持續(xù)進(jìn)行8.12：濟(jì)南傳統(tǒng)小吃品鑒會(huì)8.88.22 3個(gè)頻率首期廣播投放8.15：燈箱更換 大牌上線8.5：現(xiàn)包展板更新8.20：圍擋更新8月初：網(wǎng)絡(luò)軟文8.5：奧運(yùn)競(jìng)猜活動(dòng)9.1中式生活品鑒8月份推廣布局8:19浪漫七夕，哈根達(dá)斯之旅8.19TAXI計(jì)劃-出租車“帶客有禮”8.8：廣播投放8.10：網(wǎng)絡(luò)投放8:26老濟(jì)南圖片展8.108.31 “中建會(huì)商家招募活動(dòng)”線上推廣線下活動(dòng)共一百一十四