深圳地區(qū)住宅精裝修市場分析報告_secret

1、深圳地區(qū)住宅精裝修市場分析報告 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc231900574 一、精裝修市場的發(fā)展特點及趨勢 PAGEREF _Toc231900574 h 2 HYPERLINK l _Toc231900575 1、精裝修的開發(fā)背景 HYPERLINK l _Toc231900576 2、精裝修市場的發(fā)展特點 HYPERLINK l _Toc231900577 3、精裝修市場的發(fā)展趨勢 HYPERLINK l _Toc231900578 二、精裝修的特點及存在的問題5 HYPERLINK l _Toc231900579 1、精裝修開發(fā)的程序 HYPERL

2、INK l _Toc231900580 2、精裝修開發(fā)的類型及特點 HYPERLINK l _Toc231900581 3、精裝修存在的問題 HYPERLINK l _Toc231900582 三、精裝修的市場調(diào)研8 HYPERLINK l _Toc231900583 1、深圳精裝修樓盤考察典型案例 HYPERLINK l _Toc231900584 2、深圳精裝修市場分析精裝修市場的發(fā)展特點及趨勢精裝修的開發(fā)背景貫徹落實科學發(fā)展觀，引領國民經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展，必須加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，切實走新型工業(yè)化道路。這是“十一五”規(guī)劃提出的重要思

3、想和任務，也是解決前進中新的矛盾和問題的根本之舉。精裝修產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來的不僅是質(zhì)量與生產(chǎn)效率。能源、土地、環(huán)保這三大問題將一直伴隨和制約著中國房地產(chǎn)業(yè)。如果不發(fā)展精裝修住宅產(chǎn)業(yè)，土地集約化利用、住宅小型化、環(huán)保、節(jié)能、降耗、污染控制等一系列問題將無從談起。從宏觀的角度，開發(fā)精裝房在住宅產(chǎn)業(yè)化中是滿足國家整體戰(zhàn)略的必然要求和結(jié)果。所以早在2002年，國家建設部就頒發(fā)了以促進精裝房發(fā)展的商品住宅裝修一次到位實施導則等相關(guān)政策。精裝修市場的發(fā)展特點精裝房在我國相對發(fā)達國家起步比較晚，市場發(fā)展的特點也比較復雜：國家主導性眾所周知，由于建設節(jié)能型社會和住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的背景，國家在精裝房市場不成熟的情況下

4、大力提倡全裝修住宅，這是國家由粗放性經(jīng)濟向集約性經(jīng)濟發(fā)展過渡的必然要求和趨勢。曲折和漸進性從各地精裝房的發(fā)展歷史可以看出，在上世紀的九十年代隨著我國商品房市場的發(fā)展，曾經(jīng)有過開發(fā)商開發(fā)精裝房的探索時期，由于各方面條件不成熟，最終基本上以失敗告終，同時也給消費者和開發(fā)商本身造成很多負面的影響，甚至是某種程度的誤解，所以要消除這些消極的影響必然會在解決各種出現(xiàn)的問題中有一個曲折和漸進的發(fā)展過程。但同時我們也必須看到，對于絕大部分的消費者而言，精裝房本身是非常受歡迎的，問題是出在對精裝房的質(zhì)量擔憂以及其他相關(guān)的問題上，如果開發(fā)商能夠較好的解決這些問題，我們完全可以預料，精裝房將會獲得很快的發(fā)展。比如

5、上海、北京和廣州。復雜性與精裝修產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。樓盤精裝修意味著開發(fā)商將會和比以前多得多的外圍單位合作。材料、設計、生產(chǎn)、施工、監(jiān)理、保險、維修等一系列有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，我們可以稱為精裝修產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈本身的成熟和合作管理的成熟決定了精裝修的品質(zhì)和質(zhì)量。與住宅產(chǎn)業(yè)化的結(jié)合。真正的精裝修是屬于成品住宅體系的一部分，應該建筑設計、室內(nèi)設計以及其他配套設計一體化；施工一體化。目前我國還處于比較初級的階段，雖然已經(jīng)成立了一些住宅產(chǎn)業(yè)化基地，但真正推廣還需要一段時間。所以目前市面上絕大部分所謂的精裝房還是處于“毛坯房加裝修”的階段。需要滿足多層次客戶的需求。在檔次的區(qū)分上要滿足高、中、底檔的需求；在戶型的區(qū)分上有別

6、墅、大戶型、中戶型、小戶型的不一樣；在管理形式上有公寓和住宅的區(qū)分；在滿足個性化的需求上有統(tǒng)一裝修、菜單式裝修以及局部裝修綜合管理的能力。精裝房意味著開發(fā)商資金成本和管理成本的大大投入，同時也就對資金的應用和綜合管理能力的要求大大加強。面對客戶的不滿和投訴。在目前還沒有統(tǒng)一驗收標準的情況下，精裝房就意味客戶不斷的不滿和投訴，無論質(zhì)量多好，這都將是一個無法回避的現(xiàn)實。所以萬科的王石也說：“我們將在客戶的投訴中不斷的長大和成熟?！变N售風險目前房地產(chǎn)市場隨時都面臨宏觀調(diào)控的影響，加之房地產(chǎn)本身固有的開發(fā)周期，以及消費者有可能發(fā)生的消費觀念的變化，其最終結(jié)果就是有可能產(chǎn)生的銷售風險。如果出現(xiàn)滯銷的情況

7、，精裝修就意味著資金的積壓、裝修風格的落后、裝修材料變舊等風險，特別是高檔精裝修。市場快速的發(fā)展和競爭的殘酷性無論怎樣，客觀的市場情況告訴我們：如今精裝修市場發(fā)展很快，從宏觀的角度來看，大勢所趨已是不可避免。對于開發(fā)商來說，由于精裝房本身固有的復雜性，意味著市場為之而設置了一道較高的門檻：對于較早涉足和實力較雄厚的開發(fā)商而言，在這場市場的競爭中會變的比較容易搶得先機，一旦獲得成熟的經(jīng)驗，突破發(fā)展的瓶頸，完全有可能在以后的市場中迅速站穩(wěn)腳跟，并且獲得爆發(fā)式發(fā)展的機會，盡可能多的搶占市場的份額。另一方面，實力較弱，進入較晚的開發(fā)商很可能在這個門檻前久久徘徊而不得入，哪怕別人成熟的經(jīng)驗學過來由于精裝

8、修的復雜性，磨合成功建立自己的產(chǎn)業(yè)鏈也會花較長的時間，從而在市場快速的發(fā)展過程中很可能喪失主動，甚至有被淘汰的危險。精裝修市場的發(fā)展趨勢總體趨勢雖然國家和地方政策旨在促進精裝房市場發(fā)展而規(guī)定的時間表由于現(xiàn)實情況的不如意而一再往后拖延，（例如上海曾經(jīng)想在2005年就完全實現(xiàn)全裝修住宅），但是總體的趨勢確是樂觀和不容質(zhì)疑的，由于宏觀因素的作用，我國實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)住宅成品化是一條必由之路。從目前到2010年將是我國發(fā)展精裝房的關(guān)鍵時期。市場從沿海發(fā)達城市到內(nèi)地城市呈現(xiàn)梯級發(fā)展的態(tài)勢目前的發(fā)展情況已經(jīng)出現(xiàn)從沿海發(fā)達城市到內(nèi)地城市呈現(xiàn)梯級發(fā)展的態(tài)勢，這種態(tài)勢的特點在于：越往內(nèi)地，由于市場接受度和市

9、場產(chǎn)業(yè)化程度的明顯降低而整體市場占有率呈明顯加速度降低之勢，預計以后這種梯級之間的相對差距還會逐步拉大。情況表明，越在經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)推廣精裝修，遇到的市場阻力無疑將會越大。決定以后市場發(fā)展快慢的制約因素盡管現(xiàn)在整體形式比較樂觀，但是實際上整個行業(yè)到目前為止，還沒有形成真正一套大家都公認的成熟經(jīng)驗，各大開發(fā)商包括萬科都還處于在實踐中摸索的階段，還有很多瓶頸在制約著精裝房的發(fā)展：專業(yè)隊伍的培養(yǎng)。雖然精裝修隊伍已經(jīng)隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了長足發(fā)展，但是另一方面，精裝修需要淡化人為因素，強調(diào)流水作業(yè)，實現(xiàn)規(guī)模效益，對工期及質(zhì)量的要求都非常高。對開發(fā)商而言需要一支分工明確，且能密切配合的專業(yè)隊伍，這支隊伍要具

10、有豐富的精裝經(jīng)驗、不斷更新的專業(yè)技術(shù)、密切的團隊合作和強大的資源整合能力。管理落后。真正的精裝修業(yè)從誕生到現(xiàn)在只有短短的幾年時間，從業(yè)者多沿用其在原領域（公裝或散裝）的管理經(jīng)驗，應對規(guī)模大、工期短、質(zhì)量要求高的新業(yè)務沒有及時調(diào)整管理模式，導致管理效能較低。作為房地產(chǎn)業(yè)鏈條的一部分，精裝修管理不規(guī)范造成種種缺失：規(guī)劃性不強、人員素質(zhì)低、部品體系協(xié)調(diào)不到位，致使工程進度和質(zhì)量遭人詬病，成為阻礙開發(fā)商整合精裝修的重要方面。部品供應水平較低要反映材料的質(zhì)量、品質(zhì)及物流水平等各個環(huán)節(jié)。應該說，精裝修服務本身應具有部品集成能力，可以通過模數(shù)化、標準化等技術(shù)性手段加以完善。缺少先進的施工工藝。與國外裝配式施

11、工工藝達到90%以上標準相比，我國裝配式施工工藝僅僅徘徊在50%60%之間，發(fā)展?jié)摿薮?。開發(fā)商面臨的可能分化趨勢無疑開發(fā)精裝房對于開發(fā)商來說就是一把“雙刃劍”。過早涉足此領域意味著在探索的過程中會交更多的學費，甚至是失敗的風險；另一方面如果過晚進入此領域，雖然可以少走彎路，但意味著在以后的市場中喪失主動權(quán)，甚至被分化和淘汰的風險。目前房地產(chǎn)市場是一個“強者愈強，弱者愈弱”的市場。所以我們正確的做法應該是：保持清醒的認識，在吸取其他開發(fā)商有用的經(jīng)驗基礎上，適當開發(fā)高起點、小規(guī)模的精裝樓盤，在盡可能短的時間內(nèi)建立自己的精裝產(chǎn)業(yè)鏈以及完成相關(guān)一整套的管理模式、人才培養(yǎng)、專業(yè)隊伍的建設等重要的工作，

12、能為以后大規(guī)模開發(fā)精裝房鋪平前進的道路。精裝修的特點及存在的問題精裝修開發(fā)的程序研究和確定目標購房者，這根據(jù)地域、開發(fā)成本確定樓盤目標購房者。在確定戶型以后，要制定精裝修的方案，這是在建筑設計確定以后，要由開發(fā)商委托專業(yè)的家裝公司進行居室內(nèi)部的裝飾裝修設計，這一般都要作為售房重要的資料和標準，要向售房者公開。根據(jù)樓盤定了裝修以后，要確定設計。確定精裝修的施工隊伍。開發(fā)商對精裝修施工隊伍最關(guān)心的是什么？一是工程組織能力，包括設計、施工的資質(zhì)，相關(guān)的業(yè)績等等。二是工程配套能力，主要是材料部品的采購能力，相關(guān)手續(xù)的辦理能力，和建委、質(zhì)檢等等的協(xié)調(diào)能力，這相對來講我們住宅裝飾裝修企業(yè)，在這方面也和做工

13、裝的企業(yè)有比較大的差別。三是工程服務能力，就是交付使用以后工程維護的能力，對業(yè)主指導的能力等等，這是作為開發(fā)商在選擇施工隊伍的時候比較關(guān)心的問題。精裝修開發(fā)的類型小戶型住宅實施一次精裝修到位比較高，也比較多。因為小戶型主要針對的是青年人第一次置業(yè)的購買群體，這個購買群體應該說工作、生活的壓力都比較大，休閑時間比較短，所以小戶型實施一次精裝修到位。公寓式住宅，因為有一些是住戶，還有一部分是買來作為辦公設施，如果不精裝修兩種不同的使用者交叉的干擾太厲害。新建一次性住宅精裝修就是以多次置業(yè)者為目標，這樣的樓盤，主要是針對以老年人養(yǎng)老性居住的樓盤，一般都要做精裝修，購房者是已經(jīng)多次買房，或者說對自己裝

14、修房的酸甜苦辣都嘗過一次或者幾次，年齡比較大，想買一個用于養(yǎng)老，比較省心，這樣目標客戶的樓盤。針對以投資為目標、為目的購房者的開發(fā)樓盤，特別是北京有很多樓盤買了不是為了居住，而是為了租出去的，買房表現(xiàn)為一種資本運作即投資的，這樣的房如果不精裝修，就不會有人投資，所以一定是精裝修，買來以后租給其他人使用。大城市中高檔樓盤，有很多要實行一次精裝修，一平方米賣到幾萬，這一般都要給精裝修完成，因為這么高的價格，一定要做精裝修精裝修存在的問題稅收問題，整個稅收在房地產(chǎn)開發(fā)是32.28%，當前稅種和稅率對于買房者印花稅是1.5%，契稅是1.5%，公共維護基金是0.5%，總稅率買房者要掏3.5%；開發(fā)商營業(yè)

15、稅是5%，印花稅是0.5，還有各種基金，總共加起來開發(fā)商的稅率要超過9%，如果再把裝飾公司稅率計算在內(nèi)，還要增加3.5%左右，總的稅負就要超過12%，如果你一套精裝修費用是10萬，其中有1.2萬就是上交給國家財政的。而且因為你是做整體裝修，材料、部品購買等等這個環(huán)節(jié)還有重復上稅。所以稅收問題是制約一次精裝修非常重要的問題。地域文化特點是不是突出。在調(diào)查過程中這個占的比重還比較大。像深圳移民性城市，沒有地區(qū)比較統(tǒng)一的歷史上形成的文化和比較認可的一種風格，所以很難滿足全國各地來的購房者的購房在設計風格方面的需求，所以在深圳一次精裝修成品房的比重是最低的，這是一個原因。購房者的經(jīng)濟實力、社會地位和消

16、費習慣問題。不愿意進行一次精裝修很重要的原因就是建筑裝飾裝修、住宅裝修和室內(nèi)配飾，這應該是兩個相對獨立的專業(yè)領域，但是在我們國家這兩個領域被混淆了。這種混淆就很難向消費者解釋清楚。作為消費者他要求的是把配飾和裝修捆綁在一塊，這樣作為開發(fā)商就很難滿足消費者的這種需求。同時有一些開發(fā)商也認為中國大多數(shù)人工作時間都不飽滿，比較有彈性，買了樓以后有時間，有精力去參與自己住宅的裝飾裝修。開發(fā)商投入產(chǎn)出和風險問題。一次精裝修投入的人力、財力、資金、回報率沒有辦法預見，所以增加了開發(fā)商的風險。確實也有一些精裝修的樓盤出了問題，造成開發(fā)商費力不討好等等一大堆問題，所以不愿意進行一次精裝修開發(fā)。開發(fā)商對購房者的

17、承諾有問題。一個是交房時間，一個是樣板房質(zhì)量，這兩點是突出問題。購房者要求交房時間越早越好，但是如果要進行精裝修，這里面就有一個結(jié)構(gòu)、安裝、裝飾裝修互相配合，難度比較大，時間也比較長，可能會耽誤交房時間。從樣板房質(zhì)量來講，因為樣板房是先做，還沒有開工的時候就先做樣板房，到真正全部裝修完，開發(fā)完時間可能是一、兩年，這一兩年材料也發(fā)生變化了，風格也發(fā)生變化了，原來的樣板房質(zhì)量再好，兩年以后可能也看不上眼了，開發(fā)商認為解決這個問題比較困難，所以就回避了。沒有品牌的專業(yè)家裝公司，這里面主要是指資質(zhì)證明、相關(guān)經(jīng)驗、勞動力來源與水平、企業(yè)的標準化規(guī)范化、企業(yè)的設計能力都與一次性精裝修的要求存在著比較大的差

18、距。這個差距沒法解決，絕大部分一次精裝修房按照工程總量來講，必須是一級施工資質(zhì)，甲級設計單位才能承接這樣的工程，目前的家裝公司能夠滿足這個條件要求很少，或者說還沒有。如果要用現(xiàn)在這些家裝公司，產(chǎn)生一系列的問題，需要開發(fā)商去處理，去協(xié)調(diào)，所以他也不愿意做。施工組織沒有保障，成品保護、民工管理等問題對開發(fā)商來講很難接受。幾萬名民工同時裝修十幾萬平方米，用的民工量很大，民工怎么管理，很多開發(fā)商認為這不可思議，所以不愿意干這個事。精裝修的市場調(diào)研深圳精裝修樓盤考察典型案例中海大山地項目簡介中海大山地項目位于深圳橫崗梧桐路與環(huán)城北路交匯處，是深圳郊區(qū)大型、低密度TOWNHOUSE山居小城。分南北兩區(qū)，南

19、區(qū)的容積率非常低，只有0.7，主要以165220的連排別墅為主，另外還有疊加復式大約是180平米，其中也有多層和帶電梯的小高層。二批單位為7、27、39棟，總建筑面積9146平方米，共有70套，其中包括50套電梯復式（空中別墅）單位和20套多層（空中院墅）單位；在這50套電梯復式單位中， 40套為104平方米左右的兩房，10套為154平方米左右的四房，20套多層單位為面積約在89-98平方米之間的三房。 經(jīng)濟技術(shù)指標：占地面積：174998.4平方米 建筑面積：209998.1平方米建筑覆蓋率：25綠化率：41.2容積率：1.2 總戶數(shù)：1571戶 停車位：1214個 住宅類型：雙拼別墅、聯(lián)排

20、別墅、山地疊加別墅、多層住宅、高層住宅等 精裝房標準客廳：墻面刷高級乳膠漆；天花刷高級乳膠漆，安裝石膏角線，安裝吸頂燈；地面鋪優(yōu)質(zhì)高級拋光磚及波打線；安裝電話插座、有線電視插座、網(wǎng)絡插座。餐廳：墻面刷高級乳膠漆；天花刷高級乳膠漆，安裝石膏角線，安裝吸頂燈；地面鋪優(yōu)質(zhì)高級拋光磚及波打線。臥室：墻面刷高級乳膠漆；天花刷高級乳膠漆，安裝石膏角線，安裝吸頂燈；地面鋪高級多層復合木地板及木踢腳線；安裝電話插座、有線電視插座、網(wǎng)絡插座。廚房：墻面貼高級瓷磚；天花刷高級乳膠漆，安裝吸頂燈；地面鋪優(yōu)質(zhì)高級拋光磚；精美組合式櫥柜配高級人造石臺面，櫥柜為防潮板柜門，配雙洗菜盆及高級冷熱水龍頭；安裝“能率”牌中式抽

21、油煙機、 “能率”牌二頭燃氣灶、 “能率”牌熱水器。衛(wèi)生間：墻面貼高級瓷磚；天花為鋁扣板吊頂，安裝防霧吸頂燈及“艾美特”牌排氣扇；地面鋪高級防滑磚；主衛(wèi)洗手臺為大理石臺面連“TOTO”牌洗面盆及“TOTO”冷熱水龍頭，公衛(wèi)為“TOTO”牌柱形洗面盆及“TOTO”冷熱水龍頭；安裝“TOTO”高級座便器、成品高級鏡箱收納柜及高級淋浴屏；淋浴間安裝“TOTO”高級花灑；各衛(wèi)生間均安裝不銹鋼廁紙架、毛巾桿。門窗：入戶門為豪華木飾面防火門連貓眼及高級門鎖；臥室門為精美免漆門連門鎖；廚房門為免漆玻璃門；衛(wèi)生間門為免漆玻璃門連門鎖；陽臺：客廳陽臺或主人房陽臺及生活陽臺地面鋪高級防滑磚；墻身貼外墻磚或外墻涂料

22、；天花刷高級乳膠漆；另外生活陽臺預留洗衣機水龍頭。其他：生活用水設獨立水表，戶內(nèi)敷設冷熱水管，設強弱電獨立電箱，開關(guān)及電源插座安裝到位，所有電線均入墻安裝，燃氣一戶一表，管道安裝到戶內(nèi)，并接至燃氣灶即熱水器，設有可視對講系統(tǒng)，配置名牌可視對講機，主人房設有緊急按鈕，客廳、餐廳、臥室均設空調(diào)機位及電源插座。萬科金域華府項目簡介該地塊位于深圳市龍華片區(qū)，西臨新區(qū)大道，北臨十一號支路，南臨金龍路、東臨軌道4號線。選址區(qū)分成南北兩個地塊：北地塊面積為35673.53m2，南地塊面積為32627.1m2。總占地面積68300.63m2。 萬科金域華庭項目位于龍華新城，一期主要是84-88平方米的精裝高層

23、，以及少量LOFT公寓和聯(lián)排別墅。 項目位處龍華新城龍華新城總用地面積23平方公里，未來規(guī)劃居住人口31萬，作為“深圳城市的中心軸帶”北延段，在未來，將形成被稱為“副都心”的、以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)。 經(jīng)濟技術(shù)指標：建筑面積：188934平米占地面積：68300.63平米容積率：2.85停車位：1300個住宅類型：公寓,別墅,高尚住宅,高層,聯(lián)體別墅等 精裝房標準全屋：插座開關(guān)（西蒙）；成品戶內(nèi)門（松下）；鋁合金門窗：臨十一號支路及富國路單位的廳、臥室門窗局部為普通中空玻璃，其它為普通單層玻璃。入戶門（國產(chǎn)鋼質(zhì)入戶門）；鞋柜：每戶設有一個鞋柜（松下盛一）；衣柜：次臥室設有一個

24、衣柜（柜門：松下；柜體：松下盛一）主臥室：墻面：內(nèi)墻漆；地面：實木復合地板（國產(chǎn)品牌）；天花：內(nèi)墻漆；主燈位：白熾燈泡。次臥室：墻面：內(nèi)墻漆；地面：實木復合地板（國產(chǎn)品牌）；天花：內(nèi)墻漆；主燈位：白熾燈泡。客廳、餐廳：墻面：內(nèi)墻漆，局部裝飾；天花：內(nèi)墻漆，局部吊頂；地面：實木復合地板（國產(chǎn)品牌）、局部瓷磚；主燈位：白熾燈泡；電話：預留電話插座；有線電視：預留有線電視插座。衛(wèi)生間：地面：瓷磚；墻面：瓷磚，局部馬賽克；天花：鋁扣板；座便器（樂家）；洗手盆（樂家）；水龍頭（摩恩）；淋雨龍頭、花灑（摩恩）；定制淋浴屏（國產(chǎn)品牌）；定制浴室柜（松下盛一）；定制鏡柜（松下盛一）；吸頂燈。廚房：地面：瓷磚；

25、墻面：瓷磚；天花：鋁扣板；定制櫥柜（松下）；廚盆及龍頭（摩恩）；抽油煙機（方太）；燃氣灶（方太）；吸頂燈。陽臺/露臺：地面：瓷磚；天花：外墻涂料；墻面：外墻涂料。中海陽光玫瑰園項目簡介中海陽光玫瑰園地處南山前海路，是中海陽光棕櫚園的姊妹篇，項目緊鄰深圳名校深大附中，擁有青青世界、月亮灣公園、大南山郊野公園、前海灣海景等稀缺的自然景觀資源。項目周邊有多條公交線路經(jīng)過，隨著地鐵1號延長線和5號線的開通，片區(qū)交通的便利性會得到極大提升。中海陽光玫瑰園占地37591.6平方米，總建筑面積110498平方米，整體布局以“圍而不死，環(huán)報有情”的理念，將項目東南向規(guī)劃成完全開敞式的空間，使其面向資源較好的大

26、南山及青青世界，使東南亞風情園林景觀與城市景觀完全融合。戶型分布為一房、二房、三房，打造空中露臺、觀景陽臺、入戶花園等多功能附贈空間外，還設計了N+1空間，充分考慮了白領精英在不同時段的成長家庭需求。主力戶型：47-53平米一房、66-84平米二房、86-113平米三房主要亮點：四大公園環(huán)繞；地鐵、公交和住戶專車三重交通；都市圈生活配套；N+1戶型，百變空間，率性揮灑創(chuàng)意生活；前海中心，深圳未來雙中心之一；20000東南亞風情園林；U型半圍合式布局，面山觀海，超寬樓間距，開窗即見大南山四季景觀，高層更可欣賞開闊海景；首層架空層泛會所，挑高4.8米，既能滿足業(yè)主雨季休閑娛樂需求，又與中庭園林完全

27、融合。與1期相比，2期的產(chǎn)品更加多樣化，戶型區(qū)間在4288平方米，主力戶型除了7579平米的兩房改三房單位外，還有大量4853平米的一房改兩房單位，另外還有少量42平米可改一房一廳的單身公寓，以及86-88平米的小三房單位。2期產(chǎn)品近九深圳帶有裝修，特別是單身公寓和一房等面積小的單位，幾乎全部帶裝修。四大公園：月亮灣公園、大南山郊野文化公園、青青世界、荔林公園；購物：家樂福、沃爾瑪、JUSCO、順電、蘇寧、國美、信和春天百貨、蘇寧電器、國美電器，蛇口沃爾瑪以及南油人人樂、海雅百貨、新一佳、歲寶百貨；酒店：世界連鎖店凱賓斯基酒店美食：屈臣氏、嘉旺、真功夫，街對面就是毛家、江西瓦罐湯；醫(yī)院：南山醫(yī)

28、院及南山婦幼保健醫(yī)院。 精裝修標準：客廳、餐廳內(nèi)墻面刷乳膠漆，天花刷乳膠漆，地面鋪拋光磚及波打線。臥室：內(nèi)墻面刷乳膠漆，天花刷乳膠漆，地面鋪強化復合木地板及木踢腳線。廚房：內(nèi)墻面貼瓷磚，天花安裝吸頂燈、刷乳膠漆，地面鋪防滑磚，組合式櫥柜配人造石臺面，櫥柜為防潮板柜門，配人造石洗菜盆及冷熱水龍頭，安裝“華帝”牌中式抽油煙機、“華帝”牌二頭燃氣灶。衛(wèi)生間：內(nèi)墻面貼瓷磚，天花為鋁扣板吊頂安裝吸頂燈及“艾美特”牌排氣扇，地面鋪防滑磚，洗手臺為大理石臺面連“TOTO”牌洗面盆及“TOTO”牌冷熱水龍頭，安裝“TOTO”牌坐便器，成品包裝箱收納柜，淋浴間安裝“TOTO”牌花灑，安裝不銹鋼廁紙架、毛巾桿。門

29、窗：入戶門為木飾面防火門連貓眼及門鎖，臥室門為免漆門連門鎖，廚房門為免漆玻璃門，衛(wèi)生間門為免漆玻璃門連門鎖。陽臺：客廳陽臺或主人房陽臺地面鋪防滑磚，墻身貼外墻磚或外墻涂料，天花刷乳膠漆，服務陽臺地面鋪防滑磚，墻身巾外墻磚或外墻涂料，天花刷乳膠漆，預留洗衣機水龍頭； 其他：每戶生活用水設獨立水表，戶內(nèi)設冷熱水管，客、餐廳及各房間均設吸頂燈，每戶設強弱電獨立電箱，開關(guān)及電源插座安裝到位，所有電線均入墻安裝，燃氣一戶一表，管道安裝至戶內(nèi)，并接至燃氣灶及熱水器，客廳及臥室電話插座、有線電視插座及網(wǎng)絡插座均安裝到位，每個住宅單元均設有可視對講系統(tǒng)，配置可視對講，客廳、餐廳、臥室設空調(diào)機位及電源插座。萬科

30、第五園四期萬科里城項目簡介：位于萬科第五園1、2期西面、中海月朗苑南面,占地約5萬平米，建筑面積約7萬平米，分為兩區(qū)開發(fā)，共866戶，A區(qū)主力戶型約70平米兩房單位及少量42平米一房。萬科里城70平米兩房戶型經(jīng)濟、舒適，通過精裝修改造可以拓展為84平米大兩房；除此之外，里城的規(guī)劃與配套根據(jù)年輕人的生活習慣量身定制，如3000平米的公交總站及6500平米的運動公園，而且還能兼顧到第五園63萬平米的雅靜大社區(qū)，享受6000平米商業(yè)街的繁華便利，品味華潤萬佳、一致藥店、中國銀行、紫苑茶館、和剛開業(yè)不久的面點王所帶來的優(yōu)質(zhì)生活；近在咫尺的幼兒園和小學等完善教育設施也能解決年輕客戶的后顧之憂。隨著坂雪崗大道的開通，第五園與城市的距離進一步拉近，輕松就抵達CBD的繁華。精裝修標準：客廳、餐廳：墻面：內(nèi)墻漆；地面：實木復合地板；天花：內(nèi)墻漆，局部吊頂；博洛尼定制背景墻；博洛尼定制吧臺柜；博洛尼定制鞋柜；白熾燈。主臥室：墻面：內(nèi)墻漆；地面：實木復合地板；天花：內(nèi)墻漆，局部吊頂；博洛尼定制衣柜；白熾燈。主臥衛(wèi)生間：地面：瓷磚；墻面：瓷磚；天花：鋁扣板天花；