某大型地產(chǎn)公司2012年度房地產(chǎn)政策法規(guī)

1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)房地產(chǎn)政策法規(guī)日期： 2012年9月1本課時(shí)目錄第一部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第二部分：房地產(chǎn)法律法規(guī)第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)第四部分：近期房地產(chǎn)政策分析2第一部分:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)1）房地產(chǎn)：又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 ，包含土地、建筑和附著在土地、建筑上不可分離部分及附帶部分的各種權(quán)益2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利3）土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地4)土地使用權(quán)出讓年限:是指政府以

2、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其它用地50年35）三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場(chǎng)地平整。7）房地產(chǎn)市場(chǎng)：分一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)；1)一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。2)二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3)三級(jí)市場(chǎng)是指在二

3、級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。8）銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者所購(gòu)房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。9）容積率:建筑面積與土地總面積之比。10）占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi)。11）基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.412）建筑覆蓋率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率13)綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比14)得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比. 15)日照間距:建筑物與建筑物之間的

4、距離,他要滿足一個(gè)比例的要求. 16)中線:指墻中間的一條線,到兩個(gè)墻表面的距離都一樣.17)層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.18)凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.19)承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響.20)非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響.21)房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái).5房地產(chǎn)建筑形態(tài)1)低層：13F的建筑稱為低層建筑。2)多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。 3

5、)小高層：811F的建筑稱為小高層。4)高層：1230F的建筑稱為超高層。5)超高層：30F以上的建筑稱為超高層。6)板樓：又稱排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者7)雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。 8)三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。 9)獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立一棟存在的別墅。 10)雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。11)連棟別墅：多棟連在一起的別墅。12)越層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。13)店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。 14)經(jīng)濟(jì)適用房：價(jià)位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商品房，稱之為經(jīng)濟(jì)使用。15)商品房：作為商品

6、，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。 6第二部分:房地產(chǎn)法律法規(guī)1）商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？商品房銷售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足以下條件：具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收； 拆遷安置已落實(shí)；供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實(shí)。72）商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件？商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。取得商品房預(yù)售資格應(yīng)滿足

7、以下條件： 建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；持有合法的國(guó)有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工期建設(shè)總投資的百分之二十五以上；3）商品房銷售是否合法，消費(fèi)者要看哪幾證？應(yīng)當(dāng)查看國(guó)有土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證。若現(xiàn)房，還要看有無(wú)產(chǎn)權(quán)登記備案證4）什么是契稅？商品房買賣現(xiàn)行稅率是多少？應(yīng)該什么時(shí)候交納？契稅是在土、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平

8、米及以上3%。契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定商品房買賣合同之后，一個(gè)月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納金。 85）什么是印花稅？印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證證收的一種稅。目前南寧對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅 6）辦理合同登記備案的時(shí)間是怎么規(guī)定的？我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30 日內(nèi)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。7)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，內(nèi)容上有什么要求？發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)：開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；商品房銷（預(yù)）售許可證號(hào)；

9、物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價(jià)、起價(jià)等；需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；優(yōu)惠條件、按揭情況等；房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號(hào)應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時(shí)發(fā)布；聯(lián)系人、售樓電話。98）對(duì)于產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間國(guó)家有什么規(guī)定？2001年6月1日頒布實(shí)施的商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60 日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。9）購(gòu)買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？未成年人可辦理房屋所有權(quán)證 。但是，由于民法明確規(guī)定：18 周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動(dòng)。并且房地產(chǎn)交易行

10、為屬于一項(xiàng)復(fù)雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。同時(shí)規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18 周歲之前，不允許出售所購(gòu)房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國(guó)等爭(zhēng)需大量資金的情況下可以例外。10）什么是“兩書”？“兩書”即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書，它們是商品房買賣合同的重要組成部分。商品房銷售管理辦法規(guī)定：商品房交付時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。11)什么是住房公積金制度？住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。1012）房地產(chǎn)抵押

11、相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)抵押概念：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押：指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的房?jī)r(jià)款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押：指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押級(jí)貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。已抵押之在建工程，再取得預(yù)售證后需解押后方可簽訂購(gòu)房合同，辦理按揭貸款。作為抵押物的條

12、件：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。（單純以劃撥方式取得的土地使用權(quán)是不允許抵押的，只有以出讓方式取得的土地使用權(quán)才可以設(shè)定抵押權(quán)。）1111）在什么情況下職工可以支取住房公積金？職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；戶口遷出所在市、縣或者出境定居的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 12）預(yù)售商品房的購(gòu)買人在未竣工前能將商品房轉(zhuǎn)讓給他人嗎？我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第36 條規(guī)定：“房

13、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”。對(duì)于轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，凡預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給第三人，并達(dá)成協(xié)議時(shí)，除單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓外，如果將其權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人必須征得原商品房預(yù)售合同的債權(quán)人即商品房預(yù)售人的同意，并以書面形式表示其真實(shí)意思，該預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議才合法并具有法律約束力。 12第三部分:房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)【學(xué)習(xí)目的】通過(guò)本章學(xué)習(xí)后，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關(guān)系的基本內(nèi)容；要求熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的方式和程序，并了解房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和基本要求131）房地產(chǎn)開

14、發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進(jìn)行征地、動(dòng)遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資多、風(fēng)險(xiǎn)度、利潤(rùn)高、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)2）房地產(chǎn)開發(fā)基本要求在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng)遵循下列原則：依法取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則房地產(chǎn)開發(fā)在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須遵照土地使用權(quán)出讓合同的

15、規(guī)定開發(fā)的土地原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格按工程建設(shè)程序?qū)嵤⒐を?yàn)收合格后，并經(jīng)過(guò)政府主管部門竣工備案后才能交付使用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施商品房的預(yù)售和銷售時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家和個(gè)地方的銷售許可制度和政策143）房地產(chǎn)開發(fā)的形式房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)的改造、新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造相結(jié)合等三種情況新區(qū)開發(fā)：一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。舊城區(qū)的改造：舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口

16、，以有利于城市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造:這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。4）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模一般有單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種單項(xiàng)開發(fā)：是指一個(gè)種類和一種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)小區(qū)開發(fā)：是指有一定開發(fā)規(guī)模和較大的資源數(shù)額，占有相當(dāng)面積的土地，建設(shè)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模巨大、投資數(shù)額較高、內(nèi)含眾多開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)周期長(zhǎng)、占地面積相當(dāng)于一個(gè)區(qū)域的綜合開發(fā)。155）房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制要求和開發(fā)時(shí)間的先后，房地產(chǎn)開發(fā)

17、可分為投資決策階段、項(xiàng)目前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、房屋銷售及物業(yè)管理等四個(gè)階段投資決策階段：這一階段主要是對(duì)擬開發(fā)地和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，然后向政府相關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)，同時(shí)提出用地申請(qǐng)。待政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，再進(jìn)行規(guī)劃區(qū)細(xì)部規(guī)劃；這個(gè)階段是開放過(guò)程中最為關(guān)鍵的一個(gè)階段，它包括三個(gè)方面的工作，即開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想、項(xiàng)目設(shè)想具體化、項(xiàng)目可行性研究。項(xiàng)目前期工作階段：這一階段是投資決策后到正式施工之前的工作階段。主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷兩方面內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：這一階段就是嚴(yán)格按照施工圖，實(shí)施項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃并生產(chǎn)出建筑產(chǎn)品的過(guò)程房屋銷售及物業(yè)管理階段：在施工期間即

18、可進(jìn)行銷售活動(dòng)，竣工驗(yàn)收后，交付使用，并進(jìn)行售后服務(wù)工作的階段。166）房地產(chǎn)開發(fā)程序開發(fā)公司設(shè)立可研及立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地使用權(quán)拆遷安置項(xiàng)目施工經(jīng)營(yíng)銷售物業(yè)管理17第四部分:近期房地產(chǎn)政策分析【學(xué)習(xí)目的】通過(guò)本章學(xué)習(xí)后，要求熟悉近期房地產(chǎn)政策變化情況，并對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)有一定的預(yù)測(cè)能力，掌握房地產(chǎn)政策對(duì)未來(lái)樓市的影響進(jìn)而預(yù)測(cè)未來(lái)樓市的走勢(shì)18我們先來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最深刻的行業(yè)政策19關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知“國(guó)八條”2005年初，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的顯性，國(guó)務(wù)院作出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的決策。于2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，業(yè)內(nèi)將其稱為“國(guó)八條”。其將穩(wěn)

19、定房?jī)r(jià)提高到了政治高度，要求建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，并第一次明確提出“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。”1核心思想：將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了政治高度20“國(guó)六條”2進(jìn)入2006年之后，全國(guó)不少大中城市的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。面對(duì)房?jī)r(jià)的瘋漲，新一輪的調(diào)控手段相繼出臺(tái)，2006年5月17日，國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性措施，業(yè)內(nèi)稱之為“國(guó)六條”。具體六項(xiàng)措施包括重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)以及進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，這些措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定警示，同時(shí)

20、也深刻影響了現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的方向關(guān)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)核心措施：90/70政策21我們?cè)賮?lái)看，08年至今房地產(chǎn)走勢(shì)22%進(jìn)入三季度以來(lái)，全國(guó)住宅市場(chǎng)已現(xiàn)量?jī)r(jià)背離趨勢(shì)；在成交價(jià)格創(chuàng)下歷史新高的同時(shí)，成交面積出現(xiàn)較大幅度下滑+8%-21%0908090609023,745080608020706070206060602全國(guó)商品住宅成交面積和成交價(jià)格單位：萬(wàn)平方米、元每平方米全國(guó)商品住宅銷售均價(jià)（左軸）全國(guó)商品住宅銷售面積（右軸）全國(guó)成交量降價(jià)漲：和6月份成交面積最高點(diǎn)相比，8月成交面積變化-21%，成交價(jià)格+8%2345714083491374.8547.0009年南寧市場(chǎng)走勢(shì)：

21、08年住宅市場(chǎng)低迷，成交慘淡；09年市場(chǎng)整體成交火爆，但6月份后成交量開始回落，連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)價(jià)漲量跌的成交態(tài)勢(shì)08年受宏觀調(diào)控政策的打壓，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)成交低迷,全年住宅成交323.15萬(wàn)，成交均價(jià)3886元/受金融危機(jī)影響，擴(kuò)大內(nèi)需成為影響09年財(cái)政、貨幣等政策的重要因素，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)內(nèi)需的龍頭行業(yè)，因此受惠于國(guó)家及本地各種政策的利好，剛需及投資性需求得到雙重釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆，1-9月份南寧住宅共成交492.65萬(wàn)，成交均價(jià)4493元/，量?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于08年全年在全國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖的基礎(chǔ)上，面對(duì)高房?jī)r(jià)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府開始出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定樓市，南寧住宅成交連續(xù)四個(gè)月“

22、價(jià)漲量跌”，但成交總量依舊堅(jiān)挺24而又是什么因素使南寧住宅成交在回落的同時(shí)依舊保持堅(jiān)挺？08年的低迷，09年上半年的“瘋狂”再到第三季度以后的回落到底是什么政策的左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？下面探討07年至今政策變化情況25政策軌跡三個(gè)節(jié)點(diǎn)2007年9月2008年10月2009年7月打壓階段刺激階段規(guī)范階段我國(guó)樓市最近一段時(shí)間所經(jīng)歷的三個(gè)政策階段262007年堅(jiān)定不移的宏觀調(diào)控2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率27282908年7月，“次貸危機(jī)”后金融政策方面:由從“緊的貨幣政”策向“適度寬松政策”轉(zhuǎn)變;財(cái)政政策方面:實(shí)行積極的財(cái)政政策；一系列組合政策的出臺(tái)目的是抵御“金融危機(jī)”帶來(lái)的不利影響，

23、保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2008-01-16 央行宣布自1月25日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008.1月2008-02-07 國(guó)務(wù)院頒布土地調(diào)查條例。2008.2月中國(guó)人民銀行決定從2008年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 2008.3月2008.4月中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)繳款。 2008.5月9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基

24、準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。 2008.9月2008.10月2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 2008.11月2008.12月2008-06-01國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同2008-08-27央行銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 2008-10-22財(cái)政部、稅務(wù)總局降低住房交易稅率；央行商貸下調(diào)至0.7倍，首付款比例降至20%2008-11-5溫家寶主持國(guó)務(wù)

25、院常務(wù)會(huì)確定擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施 2008-11-13住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國(guó)務(wù)院決策，部署5方面工作 從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整 ；從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 08政策由緊向松30政策回顧貸款利率變化時(shí)間基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%20

26、07.07.217.38%6.27%2007.08.227.56%6.43%2007.09.157.83%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%2007年以來(lái)五年期以上貸款利率變化情況2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率上調(diào)5次；2008年中央人民銀行5次下調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率每次都跟著調(diào)整。07年三月以來(lái)11次調(diào)整利率3109政策:上半年利好政

27、策盡出09年1月4日房產(chǎn)市場(chǎng)限外令松動(dòng)09年1月7日二套房貸優(yōu)惠權(quán)下放商業(yè)銀行09年2月6日四大銀行存量房貸七折優(yōu)惠細(xì)則出臺(tái)09年3月3日修訂保險(xiǎn)法千億資金進(jìn)軍房地產(chǎn)09年3月3日住房公積金貸款最高上浮20萬(wàn)09年5月3日國(guó)務(wù)院下調(diào)住房、煤炭等投資項(xiàng)目資本金比例09年3月4日貸款買二套房可享受首套房?jī)?yōu)惠09年5月25日國(guó)務(wù)院研究開征物業(yè)稅09年2月3日南寧推出若干救市新政32刺激要點(diǎn)樓市刺激政策核心內(nèi)容2008年第四季度以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列樓市刺激政策，其中最核心的文件有兩個(gè)：一個(gè)是“10.22房地產(chǎn)新政”；另一個(gè)是國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 降低首付：由30%調(diào)至20

28、% 減免稅費(fèi)：印花稅 、契稅、營(yíng)業(yè)稅等利率優(yōu)惠：基準(zhǔn)利率的0.7倍，并多次降息二套房貸：二套房貸松動(dòng)，并享利率優(yōu)惠 限外松動(dòng)：北京和廣東已經(jīng)開始局部松動(dòng)3309政策:7月后二套房政策逐步收緊嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不隨意放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問(wèn)題的分析和指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)房貸款政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。建設(shè)部34政策影響投資需求受阻收緊二套房貸進(jìn)入門檻提高規(guī)范毀約行為退出門檻提高投資需求今后大量入市的難度很大，無(wú)理退出的難度會(huì)更大35調(diào)控的大背景經(jīng)濟(jì)正處調(diào)整期樓市好經(jīng)濟(jì)好經(jīng)濟(jì)好，樓市才能好樓市好，經(jīng)濟(jì)會(huì)更好樓市與經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切相輔相成36調(diào)控核心基調(diào)堅(jiān)持有保有壓樓市政策變化部分收緊二套房貸樓市政策之未變部分對(duì)首次置業(yè)和改善型需求的優(yōu)惠沒(méi)變對(duì)房地產(chǎn)