某地產(chǎn)公司項(xiàng)目營銷思路匯報(bào)

1、*營銷思路匯報(bào)2007年5月壹 市場篇貳 定位篇叁 營銷篇肆 商務(wù)篇目 錄市 場 篇區(qū)域發(fā)展/競品項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域界定：北起永定河，南至地鐵1號線。東起蘋果園大街，西至玉泉路。區(qū)域項(xiàng)目分布圖售完項(xiàng)目在售/待售項(xiàng)目區(qū)域五環(huán)外項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（已售完）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間總建筑面積(平米)銷售均價(jià)(元/平米)奈倫熙府2005年7月800004700西現(xiàn)代城2003年4月1300004900金蘋閣2001年3月400003600新都麗苑 2001年9月/3600御景山2003年4月1300005000琳瑯莊園(二期)2003年11月570003960金鼎佳苑2003年11月/4600龍德嘉園2001年3月70000

2、4900西成憶樹2004年6月570004660天嬌美地2006年4月85006600晉元莊小區(qū)2003年3月100003320本區(qū)域五環(huán)外項(xiàng)目開盤較早，大多數(shù)體量偏小，銷售價(jià)格也偏低。區(qū)域五環(huán)外項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（在售/即將發(fā)售）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間總建筑面積(平米)全盤銷售均價(jià)(元/平米)茂華璟都會預(yù)計(jì)07年6月250000預(yù)計(jì)13000本區(qū)域五環(huán)外從目前來看供應(yīng)量稀少,大盤只有茂華璟都會預(yù)計(jì)在07年6月份上市，*預(yù)計(jì)其銷售初期均價(jià)會突破萬元。區(qū)域五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間總建筑面積(平米)銷售均價(jià)(元/平米) 西山洋房2006年11月8500012000丹青府2007年4月200008500熙湖(

3、一期)2006年8月26000011000本區(qū)域五環(huán)內(nèi)統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目均在06年下半年后開盤，銷售價(jià)格在850012000元/平米之間。區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開盤時(shí)間較早,目前已售完的項(xiàng)目較多大多數(shù)已售項(xiàng)目屬于中檔偏低項(xiàng)目目前在售(待售)項(xiàng)目較少隨著時(shí)間推移，新開盤的樓盤銷售均價(jià)明顯高于以前的同區(qū)域樓盤。區(qū)域可參考項(xiàng)目分析茂華璟都會 熙湖（二期） 西山洋房項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)：由于目前房價(jià)增長速度較快，市場發(fā)展呈利好趨勢，時(shí)間因素對于目前項(xiàng)目的銷售價(jià)格有較大影響。因此本項(xiàng)目在選取可參考項(xiàng)目時(shí)，選擇近期銷售或即將開盤的項(xiàng)目較為有參考意義。 茂華璟都會 開盤時(shí)間預(yù)計(jì)07年6月總建筑面積250000平方米銷售

4、均價(jià)預(yù)計(jì)13000元/平米目前報(bào)價(jià)9500元/平米起裝修情況精裝（標(biāo)準(zhǔn)未出）項(xiàng)目介紹茂華璟都會先期面市的將是由璟公館和璟公閣組成的高檔住宅。璟公館是容積率僅為1.3的人文景觀大宅，約370套。由5層、7層、9層的一梯一戶或一梯兩戶的點(diǎn)式低板構(gòu)成。另有180觀景大宅建筑面積160200平米，三面采光，每戶設(shè)計(jì)有獨(dú)立觀景的家庭廳。璟公閣位于璟公館的南側(cè)，容積率為2，約530套。由815層、面積60130平米的小高層板樓構(gòu)成的都會公寓。 熙湖（二期） 開盤時(shí)間預(yù)計(jì)07年8月總建筑面積260000平方米銷售均價(jià)預(yù)計(jì)12000元/平米裝修情況毛坯項(xiàng)目介紹熙湖總建面26萬平方米，分兩期開發(fā)，整體容積率低至

5、一般住宅社區(qū)難以企及的1.37，全地下車庫，260米林蔭景觀大道，綠化覆蓋率30%以上，規(guī)劃中的小學(xué)與中學(xué)近在咫尺。二期6個樓座以現(xiàn)房發(fā)售。 西山洋房開盤時(shí)間06年11月總建筑面積85000平米銷售均價(jià)12000元/平米裝修情況毛坯項(xiàng)目介紹西山洋房總建筑面積約8萬平米，容積率約1.6，包括多層電梯洋房和雙空間洋房兩大類建筑形式，以原版西班牙洋房建筑為藍(lán)本，再現(xiàn)地中海生活風(fēng)情。西山洋房主力戶型為80-100平方米兩居。LOFT主力戶型為30-50平方米一居 。目前項(xiàng)目已經(jīng)銷售完。區(qū)域可參考項(xiàng)目總結(jié)茂華璟都會 熙湖（二期） 西山洋房在三個可參考項(xiàng)目中，有熙湖和西山洋房位于五環(huán)內(nèi)，茂華璟都會位于五環(huán)

6、外。 三個項(xiàng)目同屬于近期開盤或者即將開盤的項(xiàng)目。從銷售價(jià)格上看，三個項(xiàng)目不存在由于位置因素所造成的明顯的價(jià)格差異。從產(chǎn)品上來看，產(chǎn)品品質(zhì)較區(qū)域內(nèi)已售完的項(xiàng)目，在品質(zhì)上有了較大層次的提高。市場篇總結(jié)本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谖鞑堪l(fā)展中的區(qū)域，目前現(xiàn)在的產(chǎn)品大多數(shù)屬于中檔偏低。隨著首鋼的遷移，未來中央辦公區(qū)的規(guī)劃等因素影響，本區(qū)域會逐漸發(fā)展繁榮起來。就目前來看，新推出的項(xiàng)目產(chǎn)品（如茂華璟都會）較以前相比，無論從產(chǎn)品本身還是周邊配套都有了較高檔次的提升。定 位 篇市場定位/價(jià)格定位/客戶定位市場定位本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅關(guān)鍵詞：自然環(huán)境 / 低密度 / 從容尺度整個區(qū)域住宅的總體定位為：宜居生活區(qū)SWOT分析：

7、優(yōu)勢(S)區(qū)域生態(tài)、健康、宜居的大環(huán)境；本項(xiàng)目一期品牌支持；周邊基本生活配套供給；交通的便捷性與多元化；戶型從容尺度適宜居住。劣勢(W)本項(xiàng)目周邊的小環(huán)境比較差；自身配套并不完善；工程形象尚處于開工階段；目前地塊南側(cè)鄰近鐵路；戶型配比同質(zhì)化較強(qiáng)。機(jī)會(O)伴隨首鋼搬遷所帶來的區(qū)域整體改造；周邊同檔次競品較少；本項(xiàng)目南側(cè)輕軌列為政府未來五年計(jì)劃，豐富交通方式的多元化；CRD概念下的土地升值機(jī)遇；茂華璟都會的推出對本項(xiàng)目附近范圍的物業(yè)價(jià)格的拉動。威脅(T)臨近奧運(yùn)所不斷出臺的宏觀調(diào)控政策，可能給項(xiàng)目銷售帶來阻力。根據(jù)對區(qū)域整體的感知與本項(xiàng)目SWOT分析，得到本項(xiàng)目的定位為：傍依西山/中高檔次/宜居

8、生活城本項(xiàng)目市場定位的五大支撐點(diǎn)環(huán)境交通生活產(chǎn)品區(qū)域前景本項(xiàng)目市場定位五大支撐點(diǎn)之一 環(huán)境京西區(qū)域與生俱來的自然環(huán)境自古便是皇家園林的御用之地。區(qū)域坐落的幾處大型森林公園奇山異石、綠林覆蓋、空氣清新，是當(dāng)今社會理想的生態(tài)宜居區(qū)。依托區(qū)域大環(huán)境的特點(diǎn)與優(yōu)勢，為本項(xiàng)目在綠色、健康、居住舒適性等方面增加了賣點(diǎn)。而這些正是區(qū)域地緣性客戶所認(rèn)同的。本項(xiàng)目市場定位五大支撐點(diǎn)之二 生活區(qū)域內(nèi)沃爾瑪購物廣場可以滿足居住人口的生活所需。根據(jù)市調(diào)了解，西部人群對于短距離車行范圍的購物接受度較高。本項(xiàng)目周邊小型商業(yè)集群為解決居住人口的基本生活所需提供了必要的保障。區(qū)域型商業(yè)、周邊小型商業(yè)集群以及本項(xiàng)目自身規(guī)劃的配套

9、商業(yè)，構(gòu)成未來社區(qū)全部生活所需的支持。本項(xiàng)目市場定位五大支撐點(diǎn)之三 交通永定河路阜石路西長安街延線京石高速路五環(huán)路四環(huán)路規(guī)劃中海淀至門頭溝輕軌線（示意）區(qū)域內(nèi)的長安街延長線可快速通達(dá)二、三、四環(huán)路，加之與環(huán)線形成交錯的永定河路、阜石路、京石高速路以及地鐵一號線所形成的立體交通網(wǎng)，將使區(qū)域內(nèi)的人群出行便捷、高效。規(guī)劃中海淀至門頭溝的輕軌線位于項(xiàng)目南側(cè)，已列為政府下一個五年計(jì)劃。交通的多元化與便捷性，不但對區(qū)域內(nèi)客群來講為本項(xiàng)目提高附加值，同時(shí)，也是擴(kuò)大目標(biāo)客戶區(qū)域范圍的重要前提條件。本項(xiàng)目市場定位五大支撐點(diǎn)之四 產(chǎn)品一居室二居室三居室四居室四居室以上套數(shù)套型總面積平均面積套數(shù)套型總面積平均面積套

10、數(shù)套型總面積平均面積套數(shù)套型總面積平均面積套數(shù)套型總面積平均面積總計(jì)875641.2平米64.84平米44744202.75平米98.89平米24733715.68平米136.5平米468754.45平米190.3平米2541.42平米270.75平米百分比10.49%6.10%53.92%47.60%29.79%36.31%5.55%9.43%0.24%0.60%戶型面積、格局以及尺度體現(xiàn)出本項(xiàng)目產(chǎn)品的居住舒適性，同時(shí)，戶型配比體現(xiàn)出本項(xiàng)目以初次置業(yè)為主，升級置業(yè)為輔的特性。本項(xiàng)目市場定位五大支撐點(diǎn)之五 區(qū)域前景近年來，區(qū)域內(nèi)進(jìn)行了大面積的城鄉(xiāng)改造，帶動了整個區(qū)域的發(fā)展，勢必帶來周邊生活配套

11、的改善與升級。未來幾年，首鋼搬遷所帶來的更大面積的居住、商業(yè)以及辦公物業(yè)的出現(xiàn)和由軌道交通等政府規(guī)劃因素帶來的機(jī)遇將更一步加快區(qū)域的發(fā)展速度與商機(jī)。CRD概念的提出，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，為區(qū)域整體發(fā)展明確了方向。零五年，政府提出北京兩軸、兩帶、多中心的規(guī)劃綱領(lǐng)，位于大生態(tài)環(huán)境下的中央娛樂休閑區(qū)在未來幾年中，必將吸引更多的居住與投資關(guān)注。本區(qū)域未來擁有著眾多發(fā)展機(jī)遇與利好條件，這些都將成為區(qū)域土地價(jià)值升值的重要因素。區(qū)域居住條件也必將伴隨區(qū)域整體發(fā)展而逐步成熟。價(jià)格定位市場比較法本項(xiàng)目價(jià)格考慮市場漲幅價(jià)格定位方法：市場比較法根據(jù)本匯報(bào)市場篇可參考項(xiàng)目的介紹，市場比較定價(jià)法的樣本項(xiàng)目選擇為：茂華璟都會

12、/ 熙湖（二期） / 西山洋房解析：近年來，全市房地產(chǎn)市場呈持續(xù)升溫之態(tài)勢，區(qū)域銷售價(jià)格漲幅較大；加之本區(qū)域正處于快速開發(fā)進(jìn)程中。因此，本案在進(jìn)行價(jià)格定位的樣本選擇時(shí)著重注意了時(shí)間因素的影響，所選擇的樣本項(xiàng)目均為剛剛銷售完畢或即將開盤的項(xiàng)目。地理位置道路交通周邊配套環(huán)境景觀整體規(guī)劃建筑類型建筑外觀戶型設(shè)計(jì)園林景觀綠化率容積率社區(qū)配套車位配比交房標(biāo)準(zhǔn)安防系數(shù)物業(yè)服務(wù)會所精裝標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商加權(quán)值當(dāng)前均價(jià)樣本項(xiàng)目參考系數(shù)樣本項(xiàng)目測算份額權(quán)重20%5%5%5%3%3%3%5%4%5%3%6%3%4%3%4%8%10%1%100%茂華璟都會44544435444555445434.271300035%258

13、9.34 熙湖（二期）55434344434451445434.11200030%2133.66 西山洋房54333433233441331133.091200035%3302.91 本項(xiàng)目33333334222311331132.438026 8025.92 本項(xiàng)目與樣本項(xiàng)目五級加權(quán)測算表備注：由于茂華璟都會與熙湖（二期）于近期開盤，該兩項(xiàng)目選取報(bào)價(jià)進(jìn)行參照。西山洋房項(xiàng)目住宅部分已售罄，該項(xiàng)目選取成交均價(jià)進(jìn)行參照。加權(quán)值計(jì)算公式加權(quán)值A(chǔ)（權(quán)重系數(shù)）+B（權(quán)重系數(shù)）+N（權(quán)重系數(shù)）市場比較法公式理論價(jià)格計(jì)算公式X（本項(xiàng)目理論價(jià)格）=Y（本項(xiàng)目加權(quán)值）/A1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值）*A2（樣本項(xiàng)目參照

14、份額）+ Y（本項(xiàng)目加權(quán)值）/B1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值）*B2（樣本項(xiàng)目參照份額） + Y（本項(xiàng)目加權(quán)值）/N1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值）*N2（樣本項(xiàng)目參照份額）依據(jù)市場比較法得出本項(xiàng)目理論均價(jià)為：8026元/平方米 依據(jù)*掌握數(shù)據(jù)，本區(qū)域年增長率約為20% 25%?？紤]到本案今年九月的開盤時(shí)間以及預(yù)計(jì)一年左右的銷售周期等因素；項(xiàng)目東區(qū)總體均價(jià)為：9600 10000元/平方米客戶定位依據(jù)北京*對區(qū)域客戶的了解，結(jié)合本項(xiàng)目市場定位與產(chǎn)品特征，得出本項(xiàng)目客戶特征如下：年齡：28至40歲中青年職業(yè)：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員/軍人或軍人家屬/西區(qū)工作的企業(yè)職員區(qū)域來源：以石景山區(qū)為主，海淀區(qū)、豐臺區(qū)為輔重點(diǎn)關(guān)注：居住舒

15、適度/區(qū)域環(huán)境/產(chǎn)品細(xì)節(jié)其它：對本區(qū)域有較強(qiáng)的認(rèn)同感和忠誠度/具有一定的置業(yè)升級愿望客戶居住觀描述喜歡西區(qū)大環(huán)境的高尚情懷；喜歡實(shí)實(shí)在在的舒適、從容；不在乎所謂的奢華、排場；對于居住場所理智而現(xiàn)實(shí)。營 銷 篇推廣/銷售項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃引言結(jié)合多年的房地產(chǎn)推盤經(jīng)驗(yàn)，北京*認(rèn)為，項(xiàng)目的發(fā)展好壞，快慢與所處的大環(huán)境（區(qū)域）的發(fā)展?fàn)顩r有著較大的關(guān)聯(lián)。本區(qū)域現(xiàn)狀首鋼搬出石景山地區(qū)各大開發(fā)商進(jìn)入本區(qū)域進(jìn)行開發(fā)CRD中央休閑娛樂區(qū)的規(guī)劃問題：有沒有類似的區(qū)域發(fā)展先例。朝青板塊發(fā)展概述代表項(xiàng)目：華紡易城 國美第一城區(qū)域價(jià)格：5000-5500元/平米代表項(xiàng)目：天鵝灣 潤楓水尚整體均價(jià)：11000-13000元/平

16、米星河灣在2005年7月高調(diào)入市，開盤均價(jià)16000元/平米。2005年7月朝青板塊發(fā)展解析：朝青板塊在CBD附近，隨著板塊內(nèi)大量工廠的搬遷，開發(fā)商紛紛進(jìn)入朝青板塊進(jìn)行土地開發(fā)。2005年7月，星河灣的高調(diào)發(fā)售，更是起到了推波助瀾的作用，使得朝青板塊盡人皆知。在此之后板塊內(nèi)的新產(chǎn)品無論在品質(zhì)還是價(jià)格上較以前都有大幅攀升。如果沒有星河灣的成功運(yùn)作，朝青板塊的區(qū)域價(jià)格上漲不會如此猛烈。由此可見，典型項(xiàng)目很大程度上帶動了區(qū)域的發(fā)展。*觀點(diǎn)結(jié)合上述關(guān)于朝青板塊發(fā)展的概述，參照本項(xiàng)目所在區(qū)域的特點(diǎn)，*認(rèn)為：朝青板塊的昨天，就是本區(qū)域的今天！朝青板塊的今天，就是本區(qū)域的未來！對本項(xiàng)目的啟示根據(jù)*對本區(qū)域的

17、調(diào)研得知，區(qū)域內(nèi)的茂華璟都會項(xiàng)目無論從產(chǎn)品還是規(guī)劃上，都可以算做區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性項(xiàng)目，并且即將在6月開盤。*建議，本項(xiàng)目在營銷總體策略上采取跟隨戰(zhàn)術(shù)。 對號入座標(biāo)桿項(xiàng)目跟隨項(xiàng)目星河灣天鵝灣本項(xiàng)目茂華璟都會朝青板塊本區(qū)域戰(zhàn)略要點(diǎn)解析 打造中高檔大盤形象 重新塑造形象：售樓處的包裝 / 樣板間改造 / 樓書制作等等 產(chǎn)品改造：外立面 / 戶型等等（具體方案要與開發(fā)商協(xié)商后確定） 價(jià)格跟隨戰(zhàn)術(shù) 價(jià)格方面參考6月份茂華璟都會開盤后實(shí)際銷售的情況及本項(xiàng)目開盤時(shí)的市場形勢而制定戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃2007.52007.92007.122008.4尾盤期開盤期持銷期盛大開盤活動多次客戶梳理整體銷售均價(jià)準(zhǔn)備期營銷成本870

18、09000930095009800客戶積累年底活動我司CRM系統(tǒng)客戶我司三級市場客戶資源戶外廣告,圍擋網(wǎng)絡(luò)廣告 地鐵廣告；重點(diǎn)意向客戶定制化服務(wù)及約訪客戶誠意度分析及定級客戶答謝客戶聯(lián)誼專家研討會2008.8新樓開售活動14#、18#12#、13#11#、15#整盤時(shí)間計(jì)劃軸線圖開盤準(zhǔn)備期戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行開盤準(zhǔn)備期（07/507/9）市場啟動前基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作為項(xiàng)目正式入市做好各方面準(zhǔn)備客戶積累營銷目的客戶積累與梳理通過前期推廣積累客戶組織意向客戶系列活動，評定意向客戶的有效性并梳理客戶有效性等級。為客戶辦理統(tǒng)一的定額銀行儲蓄卡確定意向客戶數(shù)量。根據(jù)有效客戶梳理情況決定開盤放量、開盤價(jià)鉻以及開盤階段的銷售

19、策略。系列活動：“望西山” 時(shí)間：開盤前一個月“品西山”時(shí)間：開盤前三周“近西山”時(shí)間：開盤前兩周開盤準(zhǔn)備期（07/507/9）銷售執(zhí)行各樓座及戶型價(jià)格制定建立健全銷售隊(duì)伍對項(xiàng)目的理解和培訓(xùn)均應(yīng)充分到位完善并確定本階段銷售說辭8月售樓處開放，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購（二期）*數(shù)據(jù)庫的內(nèi)部客戶挖掘開盤準(zhǔn)備期（07/507/9）形象模塊：中高檔次宜居生活城銷售工具模塊：概念樓書/戶型圖集/沙盤/看板廣告模塊：項(xiàng)目VI系統(tǒng)完成/現(xiàn)場包裝完成/戶外廣告公關(guān)模塊：專家研討會/產(chǎn)品推介活動推廣內(nèi)容區(qū)域發(fā)展主題研討會概要：圍繞區(qū)域發(fā)展，通過*資源邀請業(yè)內(nèi)的權(quán)威人士對區(qū)域面臨的機(jī)遇與發(fā)展前景展開系列研討，并通過媒體整合形

20、成立體傳播網(wǎng)。通過研討會，將本項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)提升到城市整體規(guī)劃的層面，并通過對區(qū)域發(fā)展機(jī)遇的分析與區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)識，全面提升本項(xiàng)目的附加值與區(qū)域土地價(jià)值。資源整合：通過*資源整合以主流媒體北京青年報(bào)/新浪網(wǎng)/新地產(chǎn)或政府相關(guān)部門等主辦，新京報(bào)、北京晚報(bào)、安家、樓市、搜狐網(wǎng)、搜狐網(wǎng)等做全面報(bào)道的傳播渠道。6月：主題走進(jìn)石景山主辦紅地產(chǎn)7月：主題機(jī)遇與區(qū)域發(fā)展主辦新浪網(wǎng)8月：主題期待中的石景山主辦搜房網(wǎng)（最值得期待樓盤獎）“真山真水真情真意”*城院開盤盛典形式：與媒體品牌結(jié)合的大型活動、項(xiàng)目選房認(rèn)購、媒體整合炒作等。9月銷售期戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行銷售期（07/908/8）積累更多的客戶，并盡快促成簽約為西區(qū)

21、的發(fā)售做良好鋪墊營銷目的銷售期（07/908/8）營造區(qū)域內(nèi)成熟大盤的形象為西區(qū)的入市積累潛在客戶營銷目標(biāo)銷售期（07/908/8）東區(qū)6個樓座整體銷售率達(dá)到80%銷售目標(biāo)銷售期（07/908/8） 促進(jìn)客戶簽約 小型公關(guān)活動，客戶深度挖掘、篩選 執(zhí)行圍點(diǎn)打援的策略，區(qū)域內(nèi)定點(diǎn)直投銷售執(zhí)行14#13#12#15#11#18#商業(yè)配套幼兒園鐵 路市 政 路市 政 路西區(qū)規(guī)劃中東區(qū)樓座簡示圖N推盤思路東區(qū)樓座綜合素質(zhì)分析11#和15#：兩樓聯(lián)體。受北側(cè)市政路及底商影響噪音會較大。12#：位于東區(qū)中間位置，綜合素質(zhì)相對最好。13#：受東側(cè)市政路及商業(yè)影響噪音會較大。東西朝向影響居住舒適度。14#：南

22、側(cè)臨未來規(guī)劃中的輕軌，噪音較大。18#：南側(cè)臨未來規(guī)劃中的輕軌、北側(cè)有商業(yè)以及東側(cè)臨路，噪音較大。東區(qū)推盤順序07.907.1208.4推盤順序第一階段第二階段第三階段新推樓座14#、18#12#、13#11#、15#推盤策略開盤即放出14#和18#兩個樓座，雖然兩個樓座南側(cè)臨鐵道，受噪音影響較嚴(yán)重，但是入市價(jià)格較低，并且在開盤已經(jīng)有足夠的客戶積累，銷售上不會有太大阻力。07年底推出12#和13#樓。13#樓東西朝向，且有噪音影響，綜合素質(zhì)較差。12#樓綜合素質(zhì)最好，以較高價(jià)格推出，一方面拉升了項(xiàng)目整體的形象，另一方面與同時(shí)推出的13#樓相比，總價(jià)價(jià)差明顯，利用拉高走低的策略加快13#的去化。

23、08年4月推出11#和15#樓。11#和15#樓綜合素質(zhì)僅次于12#樓，此時(shí)項(xiàng)目整體調(diào)性已經(jīng)拔高，因此11#和15#樓可以高調(diào)入市，實(shí)現(xiàn)更高的利潤。其他說明此時(shí)區(qū)域項(xiàng)目”華茂景都會”已開盤，本案采取價(jià)格追隨戰(zhàn)術(shù)，在價(jià)格上具有明顯優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)不是很充足。東區(qū)形象良好，為西區(qū)發(fā)售做了良好的鋪墊。銷售期（07/908/8）形象模塊：成熟的中高檔次宜居生活城廣告模塊：戶外廣告/媒體軟文公關(guān)模塊：事件營銷活動/業(yè)主答謝會推廣執(zhí)行“后城院與人西山手留紅葉”客戶維護(hù)活動10月“用心感謝實(shí)力感恩 ”業(yè)主答謝系列活動12月話劇觀賞活動賀歲電影鑒賞活動年末答謝晚會銷售期（07/908/8）推廣執(zhí)行大眾平面媒體：北京青年報(bào)為主，前期軟文加開盤期硬廣戶外媒體：落地?zé)粝?工地圍檔/道旗網(wǎng)絡(luò)媒體：SINA/SOHU/焦點(diǎn)等文字鏈、項(xiàng)目網(wǎng)站廣播媒體：交通臺尾盤銷售期戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行尾盤銷售期（08/8）加快去化剩余戶型，實(shí)現(xiàn)利潤最大化營銷目的尾盤銷售期（08/8）東區(qū)整體銷售率達(dá)到90%以上銷售目標(biāo)尾盤銷售期（08/8）推廣執(zhí)行形象模塊：區(qū)域大型成熟生活居住區(qū)廣告模塊：戶外廣告/媒體軟文公關(guān)模塊：客戶答謝會/促銷活動商 務(wù) 篇北京*房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司承接北京八大處房地產(chǎn)