蘇州陽澄湖某項目投資建議書ppt

1、蘇州陽澄湖*項目投資建議書*2006年9月版本號 2.0報告框架項目情況一、項目概況項目定位二、城市理解三、市場研究四、市場定位五、規(guī)劃設計經(jīng)濟評價六、投資收益評價總結(jié)七、投資風險評價八、投資項目重點要素分析九、結(jié) 論2一、項目概況3一、項目概況項目背景此項目為別墅用地，總占地面積60.58萬平米（908.735畝），可建建筑面積為38萬平，容積率0.627。（政府未最終明確規(guī)劃指標）此項目為轉(zhuǎn)讓項目，項目的現(xiàn)有權(quán)屬方為蘇州易通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。易通公司現(xiàn)為原土地所有方華慶房地產(chǎn)公司的上級公司，轉(zhuǎn)讓方式未說明。項目位于蘇州北部陽澄湖，屬遠郊項目，區(qū)域尚不成熟。距工業(yè)園區(qū)政府約8公里，距古城運

2、河約15公里。項目擁有較好的湖景資源，湖岸線綿長，約3.5公里。項目現(xiàn)狀為凈地，地勢平坦。項目行政區(qū)劃屬相城區(qū)，周邊配套尚不成熟。項目周邊的交通現(xiàn)狀良好。有橋連通項目和工業(yè)園區(qū)星澄路為新建城市主干道，雙向六車道。項目周邊有兩車道小路環(huán)繞，路況和環(huán)境均較好。4一、項目概況項目區(qū)位項目位置：項目位于蘇州市東北部。東、南、西三面為陽澄湖包圍；北部與湖心觀光帶相接。東部有橋與工業(yè)園區(qū)相連。地塊形狀狹長。湖岸線綿長。作為別墅項目，本項目有著一定的區(qū)位優(yōu)勢項目近臨有蘇州市工業(yè)園區(qū)。距工業(yè)園區(qū)政府約8公里，車程10分鐘。項目距蘇州古城區(qū)的邊界約15公里。連接項目與工業(yè)園區(qū)的道路路況較好。本項目金雞湖蘇州古城

3、區(qū)陽澄湖陽澄湖橋工業(yè)園區(qū)政府約8公里約15公里5一、項目概況周邊資源介紹項目在陽澄湖的位置及陽澄湖規(guī)劃項目所在地青劍湖6一、項目概況交通情況項目周邊的交通狀況項目所在地星湖街環(huán)湖路與園區(qū)相連的橋7一、項目概況規(guī)劃指標總占地面積60.58萬平米（908.735畝）。分為兩塊：大 塊869.874畝、小塊38.861畝，共908.735畝。見下頁圖。可建設建筑面積38萬平。規(guī)劃容積率：未定。按易通公司提供資料為 0.627 。（看地時，易通公司介紹，政府傾向調(diào)整容積率至0.35，正式規(guī)劃條件尚未出臺）用地性質(zhì)：住宅。用地年限：至2063年，剩余年限為57年。建筑限高15米。其余指標均未給定8一、項

4、目概況項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀為凈地項目三邊為陽澄湖包圍，湖面有較多養(yǎng)殖圍網(wǎng)，附近有特色餐館。地面現(xiàn)狀栽培有各式樹木，為園區(qū)一家園林公司所有。如我方有意保留樹木，可按市場價七折獲得，如我方不原購買，易通公司負責樹木的無償搬遷。目前各項市政管線已接至項目南側(cè)橋端地塊內(nèi)部水面地塊內(nèi)部濕地地塊內(nèi)部苗木項目分為兩塊：大 塊869.874畝、小塊38.861畝，共908.735畝9一、項目概況易通公司已提供資料項目的中華人民共和國國有土地使用證，吳縣市國用（2000）字第09001，編號000321076。蓋有蘇州市規(guī)劃局相城區(qū)分局規(guī)劃管理專用章的紅線圖一份。立項報告蘇州市相城區(qū)發(fā)展計劃局發(fā)文關(guān)于“吳縣市國用2

5、000字第09001號”（調(diào)整后地塊）新建商品住宅項目建議書的批復中新蘇州工業(yè)園區(qū)公用事業(yè)服務公司關(guān)于向蘇州華慶休閑項目承諾提供燃氣、自來水、污水處理服務事宜的文件。由蘇州相城區(qū)建設局證實的華慶房地產(chǎn)對項目的情況說明一份。以上文件均為復印件。10一、項目概況初步考察結(jié)論該項目規(guī)劃條件尚未明確易通公司對該項目的轉(zhuǎn)讓方式尚未明確。由于該項目為轉(zhuǎn)讓項目，項目涉及的債務債權(quán)關(guān)系需要進一步調(diào)查。11二、城市理解12二、城市理解地理位置及行政區(qū)劃蘇州位于江蘇省東南部，緊臨上海（相距80公里）。蘇州是全國重點旅游城市、歷史文化名城，城市景觀資源極為豐富。蘇州市轄7區(qū)5市。全市總面積8488平方公里，。市區(qū)土

6、地面積1650平方公里，其中建成區(qū)195平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。13三、城市理解對外交通高速公路網(wǎng)狀密布滬寧高速公路通往上海、南京；蘇嘉杭高速公路通往嘉興、杭州；沿江高速連接上海與蘇州北部三市；在建的滬蘇浙高速將連接蘇州南部與上海、浙江。環(huán)城高速路網(wǎng)即將建成鐵路滬寧城際軌道將于08年底竣工，原則上與滬寧鐵路并線設置；蘇州火車站為國家一級站點，改造工程將于08年完工。蘇州市目前沒有機場通航，但有機場大巴通往上海虹橋機場滬蘇浙高速蘇嘉杭高速沿江高速滬寧高速滬寧鐵路紅色為現(xiàn)有高速公路，藍色為在建高速公路環(huán)城高速14二、城市理解城市人口“十五”期間，蘇州全市戶籍人口從580.5萬增加到606

7、萬，年均增長6.4萬人。外來人口急速飆升。五年內(nèi)從105萬至378萬，年均增長率高達38%。2005年，全市常住人口753萬，戶籍人口606萬，市區(qū)人口224.5萬。2010年目標：全市常住人口控制在1000萬人左右。15二、城市理解城市規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸 一個中心：蘇州都市區(qū)，規(guī)劃發(fā)展成為最靠近上海的特大城市和最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘?，上海大都市圈副中?；五個副中心：即蘇州所轄五市；四個發(fā)展軸：沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸 、沿太湖旅游休閑軸 、沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸 、沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸 。16二、城市理解城市規(guī)劃道路規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路

8、加三環(huán)的道路系統(tǒng)；古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴格限制道路拓寬。17二、城市理解城市經(jīng)濟GDPGDP總量大，增速快2005年蘇州市GDP總量為4027億元，長三角排名第2位，全國排名第5位（前4位依次是上海、北京、廣州和深圳）；2005年蘇州市人均GDP為66826元，長三角16城市中排名第2位，僅次于上海。2005年GDP增長速度位列長三角16城市之首；“十五”期間，GDP年均增長率為23。18二、城市理解城市經(jīng)濟外資與民營經(jīng)濟利用外資2005年，蘇州引進外資居全國第一；蘇州進出口總額占全國比重近10，其中外資企業(yè)貢獻超過九成。 民營經(jīng)濟04年開展“民營經(jīng)濟騰飛”三年計劃，預計2006年蘇州民

9、營企業(yè)的數(shù)量和上繳稅收都將實現(xiàn)翻番；05年，蘇州市民營經(jīng)濟注冊資本已突破1800億，提前一年時間完成了民營經(jīng)濟騰飛計劃指標；目前，蘇州市民營企業(yè)總數(shù)已突破10萬戶，成為繼上海、北京、深圳、廣州之后，全國第5個民營企業(yè)數(shù)超10萬戶的城市。 19二、城市理解城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟主導，第三產(chǎn)業(yè)比重偏低2005年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為2.0:66.8:31.2。與上海、北京等城市相比，蘇州市第三產(chǎn)業(yè)明顯偏低。20二、城市理解人均可支配收入人均可支配收入高，增長速度快自2003年蘇州開展“富民運動”以來，蘇州市人均可支配收入以每年2000元左右的速度提高，年均增長速度達到15%；2005年

10、城市居民人均可支配收入16276元，位居江蘇省第一位；隨著“富民運動”和“民營經(jīng)濟騰飛”計劃的開展，蘇州人均可支配收入將保持高速增長。21二、城市理解人均消費性支出蘇州市民消費能力較強2005年，蘇州市人均消費性支出達到11163元，居江蘇省首位。比無錫、常州、南京分別高出389、445和459元。22二、城市理解城市競爭力城市競爭力 中國社科院發(fā)布的2005年城市競爭力藍皮書顯示，蘇州綜合競爭力在全國200個城市中排名第7位（港澳臺除外）；分項排名中，綜合生產(chǎn)率和綜合市場占有率皆居第7位；人才本體競爭力第9位，企業(yè)本體競爭力第6位，公共部門競爭力第8位，商務環(huán)境競爭力第5位；在上海社科院最新

11、推出的長三角城市群綜合競爭力(2005年版)評價報告中，蘇州僅次于上海，位列第二。城市影響力全國首批24個歷史文化名城之一；全國首批54個優(yōu)秀旅游城市之一；蘇州市下屬5市均為2005年全國百強縣，其中昆山、張家港、常熟和太倉市占據(jù)前十中的四席，吳江市排名第11位。23二、城市理解結(jié)論蘇州地理位置優(yōu)越，交通便捷，城市景觀資源豐富。戶籍人口基數(shù)大，外來人口急速飚升。2005年全市戶籍人口606萬。外來人口378萬，五年內(nèi)平均增速高達38%。城市經(jīng)濟實力雄厚。各項主要經(jīng)濟指標均位于江蘇省首位，且增長性強。經(jīng)濟總量大，增長速度快。2005年GDP為4027億元，增長速度居長三角16城市之首吸引外資能力

12、強，民營經(jīng)濟發(fā)展快，富裕人群比例大05年引進外資居全國第一，世界500強跨國公司中有107家落戶蘇州 全市民營企業(yè)超過10萬家，注冊資金1946億元收入水平高，消費能力強2005年人均GDP為66826元，人均可支配收入為16276元，人均消費性支出11163元綜合競爭力強，城市影響力大24三、市場研究25三、市場研究宏觀市場供應經(jīng)歷快速增長之后，全市房地產(chǎn)投資趨于理性0104年，全市房地產(chǎn)投資額處于快速增長階段，年均增長率近70%；05年房地產(chǎn)投資規(guī)模得到控制，增長率降低到24%，投資額為414億元。26三、市場研究宏觀市場供應房地產(chǎn)市場供應量大，增長速度得到有效控制0104年，全市商品房竣

13、工面積節(jié)節(jié)攀升，04年增長率達60%以上；05年增長率回落到30%左右，供應量得到控制，竣工面積為1677萬平；受調(diào)控影響，05年新開工面積理性減少，為1776萬平，同比下降5.1%；其中住宅新開工面積1340萬平，同比下降17.2%。27三、市場研究宏觀市場需求蘇州房地產(chǎn)市場容量大，且有很強的成長性05年全市商品房消化量780萬平以上，其中住宅680萬平；市區(qū)住宅消化量為412萬平06年上半年全市商品房銷售面積已達583萬平，其中住宅512萬平；外來人口以每年60萬的速度增加，是引發(fā)房地產(chǎn)市場需求將持續(xù)增長的主因。28三、市場研究宏觀市場供需關(guān)系房地產(chǎn)市場供需兩旺。市場現(xiàn)狀供大于求，市區(qū)供求

14、平衡。未來向供需平衡的趨勢發(fā)展市場供需兩旺城市經(jīng)濟和人口持續(xù)高速增長將驅(qū)動房地產(chǎn)市場容量不斷擴大。截至06年7月，商品房銷售面積近700萬平，粗略預計06年消化量將突破1000萬平。近年蘇州市房地產(chǎn)投資快速增長，竣工面積連年攀升，04年已突破1000萬平，達到1280萬平；現(xiàn)狀供大于求，市區(qū)供求平衡05年竣工面積達到1677萬平；同期全市商品房銷售面積786萬平，房地產(chǎn)市場供大于求。05年市區(qū)住宅預售面積是429萬平，實際銷售412萬平。供求基本平衡。供應得到控制，未來向供需平衡的趨勢發(fā)展房地產(chǎn)投資，竣工面積、施工面積雖然仍在慣性增加，但增長率已大幅回落05年新開工面積理性減少市場需求高速增長

15、29三、市場研究宏觀市場價格漲幅房價持續(xù)上漲，漲幅得到有效控制20022004年，蘇州市區(qū)商品房價格一路走高，年均漲幅超過30%；2005年受宏觀調(diào)控影響，房價漲幅回落至8.6%。30三、市場研究宏觀市場土地市場土地供應適量，未來土地放量有緊縮趨勢近兩年土地放量與同期消化量基本平衡，土地供應量適中；經(jīng)過04、05年的大幅增長之后，土地放量得到有效控制。06上半年出讓土地面積173萬平，可建建面202萬平，06年全年土地出讓計劃僅為280萬平，預計下半年土地市場將進一步緊縮。31三、市場研究宏觀市場二手房、定銷房蘇州市二手房市場活躍度一般03年二手房成交面積突破300萬平，達到近幾年的峰值。04

16、、05年的二手房成交面積下降到270萬平米左右；隨著開發(fā)量大幅增加，預計三級市場將逐步壯大，從而與二級市場形成聯(lián)動效應。蘇州市定銷房規(guī)模很小，對商品房市場沒有直接影響05年定銷房竣工面積僅為22萬平米。單位：萬平米32三、市場研究宏觀市場板塊劃分蘇州市場按照行政區(qū)可劃分為五個板塊板塊樓面地價（元/平）住宅均價（元/平）主城區(qū)24445398工業(yè)園區(qū)21296160高新區(qū)23604778吳中區(qū)14154859相城區(qū)1997463133三、市場研究宏觀市場板塊劃分主城區(qū)板塊包括原蘇州古城及環(huán)古城區(qū)域，商品住宅供不應求，均價5398元/平。由于古城屬保護范圍，土地稀缺，目前在售樓盤主要分布在環(huán)古城區(qū)

17、域。從土地出讓情況看，未來供應量集中在板塊西南的胥江片區(qū)；工業(yè)園區(qū)商品住宅產(chǎn)品檔次較高，均價達到6160元/平，遠高于其他板塊，市場供大于求。湖東目前是開發(fā)熱點，中海、萬科等品牌開發(fā)商均已進入，大盤云集，同質(zhì)化競爭激烈；高新區(qū)市場供求平衡，商品住宅均價4778元/平。高新區(qū)設立早于園區(qū)，但發(fā)展明顯滯后，僅獅山路沿線配套較為成熟，成為該板塊價格高點；吳中區(qū)市場供大于求，商品住宅均價4859元/平。該區(qū)即原蘇州所轄吳縣市，配套成熟，設施完善。目前市場份額僅次于園區(qū)，從近一年的土地出讓情況來看，該板塊供應量將趕超園區(qū)。但吳中區(qū)舊城改造相對困難，未來發(fā)展受到限制；相城區(qū)商品住宅市場供大于求，均價463

18、1元/平，所有板塊中最低，市場份額也最小，目前在售樓盤主要集中在區(qū)政府周圍及陽澄湖西安。隨著城北交通干道建設以及平江新城商貿(mào)圈的帶動，相城區(qū)的發(fā)展前景向好。34三、市場研究區(qū)域市場項目板塊概況本項目位于相城區(qū)與園區(qū)交界處，屬于相城區(qū)，但從位置和項目客群角度來看，受園區(qū)影響更大，因而報告主要分析園區(qū)市場。蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重要合作項目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術(shù)互利合作的新形式。園區(qū)自成立以來經(jīng)濟發(fā)展十分迅速，GDP增速較快。2005年園區(qū)GDP總值達到了580.7億元，增長率為15.5%。35三、市場研究區(qū)域市場公積金政策園區(qū)制度參照新加坡各方面政策制定，實施高保障的公積金政策，與蘇

19、州其它區(qū)域有所差別。住房公積金繳納方面，員工年齡35周歲以下者，入帳比例為其本人月繳費基數(shù)的36；35周歲至45周歲之間者，入帳比例為其本人月繳費基數(shù)的35；45周歲以上者，入帳比例為其本人月繳費基數(shù)的34。個人和單位各繳納一半。住房公積金的使用上，鼓勵園區(qū)員工購買園區(qū)住房，購買非園區(qū)住宅的，可以提取其普通專戶上的累計存款支付購房款，但不得動用其普通專戶存款攤還購房貸款。 高保障的住房公積金政策一方面提高了園區(qū)員工的購買力，另一方面造成了剛性需求，限制了園區(qū)購買力的外流，對園區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了很大的推動作用。本項目為別墅項目，客戶群為中高端顧客，雖然項目處于相城區(qū)，但受到該政策影響較小。

20、36三、市場研究區(qū)域市場房地產(chǎn)投資06年上半年園區(qū)商品房開發(fā)保持平穩(wěn)，開發(fā)投資額50億元，同比減少了1.04。06年上半年商品房新開工面積166萬平米，估計06年全年新開工面積將基本維持05年的水平。商品房竣工面積141萬平米，約占05年的70。 從園區(qū)土地出讓和商品房新開工面積來看，由于04、05土地出讓量都較大，出讓量將逐漸轉(zhuǎn)化成商品房的供應量，未來幾年的商品房供應量仍會較大。37三、市場研究區(qū)域市場市場供求2006年上半年住宅市場累計供銷比為1.3:1，供大于求。從當期供銷比來看，近一年來（2005.72006.6）園區(qū)住宅上市量為144.81萬平米，銷售量為120萬平米，供銷比為1.2

21、1:1。區(qū)域市場競爭比較激烈，特別是湖東區(qū)域，區(qū)域供應量大、品牌開發(fā)商集中、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。38三、市場研究區(qū)域市場市場供求考慮到新城房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊階段性，市場總體上比較穩(wěn)定。動態(tài)來看，區(qū)域市場供銷比逐漸縮小，園區(qū)住宅市場正在逐漸走向成熟，供應和消化都將走向穩(wěn)定。新城建設模式一般會通過土地集中出量快速建設形成一定的規(guī)模性，有利于房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。集中出地必然會導致供應的集中放量，同時由于建設初期的不成熟，需求帶有較強預期性質(zhì)，市場需求量處于培養(yǎng)中，因而容易形成供過于求狀態(tài)。但隨著新城建設的成熟，一方面后期可供地減少，另一方面需求增長，市場將走向平衡。園區(qū)市場目前處在成熟前期，供過

22、于求現(xiàn)象會有持續(xù)，但市場仍然穩(wěn)定。從人口和經(jīng)濟的發(fā)展來看，園區(qū)目前住宅市場容量在120萬平140萬平之間，且有上漲動力。39三、市場研究區(qū)域市場價格2006年上半年園區(qū)商品住宅均價為6160元/平米，與05年均價6083元/平方米基本持平。均價增幅下降較快，從04年的30.36%下降到06年上半年的1.27%?？紤]到園區(qū)建設的不斷成熟以及市場供銷狀況，結(jié)合訪談和市場調(diào)研的信息分析，目前園區(qū)市場均價已經(jīng)到了一個高位，短期內(nèi)均價較大幅度上升的可能性較小。40三、市場研究區(qū)域市場市場特征由于園區(qū)規(guī)劃體系完善、設計科學，區(qū)域發(fā)展的后勁較足。目前房地產(chǎn)市場開發(fā)水平較高，品牌開發(fā)商云集，產(chǎn)品品質(zhì)高，已成為

23、蘇州房地產(chǎn)的高端市場。主流產(chǎn)品供應以高層、聯(lián)排別墅為主。前期市場供應戶型面積偏大，市場銷售阻力明顯，近期戶型面積有減小趨勢。產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出，競爭激烈。從客群來看：由于制造業(yè)行業(yè)占園區(qū)相當?shù)谋戎?，市場具有較大的中端需求。但從園區(qū)其它高檔樓盤的銷售情況上看，園區(qū)不乏具有高端購買力的人群。41三、市場研究區(qū)域市場土地市場園區(qū)土地市場先放量后減小，房地產(chǎn)市場競爭壓力較大。園區(qū)土地出讓2003年開始放量，04年到達了高峰，可建建筑面積達到了422萬平，之后開始遞減，05年減少了33%，06年預計仍將持續(xù)減少。從土地市場來看，未來幾年房地產(chǎn)市場供應量仍然較大，競爭壓力較大。從調(diào)研信息來看，園區(qū)國

24、土局已經(jīng)意識到前兩年土地放量過大，預計今后幾年中土地出讓節(jié)奏將放緩。42三、市場研究區(qū)域市場土地市場2006年上半年園區(qū)土地出讓樓面均價為2129元/平米，與05年基本持平。從拍賣地價漲幅上來看，06年上半年成交價格比底價的平均漲幅近20，開發(fā)商對園區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較為樂觀，園區(qū)土地市場逐步走出05年的低谷。從出讓土地的分布來看， 湖西和環(huán)金雞湖區(qū)域開發(fā)目前已經(jīng)比較成熟，可供出讓土地較少，住宅土地供應由湖西轉(zhuǎn)向湖東，以及湖東南部。43三、市場研究別墅市場綜述目前蘇州市區(qū)別墅供應量為46.5萬平，其中聯(lián)排26.4萬平，獨棟20.1萬平（2006年9月14統(tǒng)計）。蘇州市區(qū)別墅年消化量約為20萬

25、平左右，市場較為飽和。蘇州市區(qū)別墅的供應主要在吳中區(qū)，其別墅余量占市區(qū)可售別墅房源的54.1%，該區(qū)域別墅分布在景區(qū)周邊，以度假休閑別墅為主，區(qū)域市場競爭激烈。別墅市場區(qū)域和品質(zhì)差別都較大，從工業(yè)園區(qū)調(diào)研狀況來看，品質(zhì)好、定位準確的別墅項目去化速度很快，園區(qū)別墅市場需求較為旺盛。隨著未來別墅用地土地出讓的減少，未來別墅市場供銷比將逐步縮小，目前本項目擁有的較大面積的別墅用地將更為稀缺。44三、市場研究別墅市場格局蘇州別墅遍布各大區(qū)域，目前主要供應在吳中、主城、工業(yè)園區(qū)和相城區(qū)，高新區(qū)別墅項目較少。吳中區(qū)別墅又可以分為三個板塊，即“一木”、“二湖”和吳中開發(fā)區(qū)，吳中開發(fā)區(qū)以經(jīng)濟型別墅為主， “一

26、木”即木瀆，靠近靈隱山、天平山附近，中高檔山景別墅為主， “二湖”即太湖及其周邊地區(qū)，供應為高檔休假別墅。工業(yè)園區(qū)金雞湖畔即傳統(tǒng)所稱“三園”，受到土地利用規(guī)劃的影響，其供應主要以聯(lián)排形式為主，獨棟較少。主城區(qū)別墅是以古典建筑風格為特征的“市區(qū)別墅”；而隨著相城區(qū)的開發(fā)，臨陽澄湖也出現(xiàn)了較多別墅項目，成為別墅供應新熱點。45三、市場研究別墅市場板塊供應從網(wǎng)上備案系統(tǒng)提供的可售房源信息來看，別墅市場供應量最大的是吳中區(qū)，聯(lián)排可售量為10.2萬平，獨棟可售量為14.9萬平。相城區(qū)供應量94740平，居市區(qū)第二，但受到區(qū)位因素影響，均價為全市最低。高新區(qū)別墅可供應量較少。園區(qū)聯(lián)排和獨棟供應量較?。?2

27、365平），均價均為市區(qū)最高，獨棟較為稀缺，本項目市場空間較為看好。46三、市場研究典型項目項目分布從區(qū)位和客群的角度，吳中區(qū)別墅距離市區(qū)較遠，購買以投資和度假為主。園區(qū)和相城區(qū)別墅則具有第一居所特征。因而，與本項目具有可比性的典型項目主要分布于園區(qū)金雞湖周邊和相城區(qū)臨陽澄湖附近。其分布如圖：紅色為在售樓盤，橙色為地塊中海湖濱一號楓情水岸伊頓小鎮(zhèn)德邑中海半島華府中興高爾夫別墅依云水岸酈島別墅陽澄領島別墅本項目仁恒星島中糧萬科地塊47三、市場研究典型項目項目概況項目名項目類型區(qū)位價格建筑面積開盤日期銷售量主力戶型主力總價陽澄領島別墅獨棟相城區(qū)65007.5萬4萬350-400260萬酈島別墅獨棟

28、+聯(lián)排+小高層相城區(qū)獨棟800聯(lián)排4800別墅8萬2005-5-262.5萬350-420250300萬120萬依云水岸聯(lián)排相城區(qū)800022萬2006-4-225.5萬180-300200萬中興高爾夫別墅獨棟相城區(qū)120007.2萬2006-4-8400700萬中海湖濱一號聯(lián)排+多層+高層工業(yè)園區(qū)聯(lián)排10000聯(lián)排1.5萬2005-10-221.2萬250-280260萬楓情水岸聯(lián)排+高層工業(yè)園區(qū)聯(lián)排8000聯(lián)排2萬2004-11-61.7萬230180萬伊頓小鎮(zhèn)聯(lián)排+小高層工業(yè)園區(qū)聯(lián)排10000聯(lián)排1.5萬2005-11-300.8萬300300萬德邑聯(lián)排工業(yè)園區(qū)80006.5萬2006-

29、5-204.6萬330-360280萬中海半島華府聯(lián)排工業(yè)園區(qū)120005.9萬2005-9-175.9萬300-360360萬48三、市場研究典型項目SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：景觀：項目處于陽澄湖島之中，湖岸線綿長，具有稀缺性。交通：星湖街直通地塊，路況較好。規(guī)模：地塊占地900余畝，具有規(guī)模稀缺性。區(qū)位：距離工業(yè)園區(qū)和市區(qū)距離較近，且周邊相對封閉，環(huán)境幽靜。認同度：陽澄湖認同度不如金雞湖，開發(fā)較少，缺乏夜景。配套：周邊開發(fā)較晚，商業(yè)、交通等配套不如金雞湖周邊。湖景：目前湖面上有較多養(yǎng)殖圍網(wǎng)，影響景觀。機會：威脅土地：未來別墅用地出讓將受到嚴格控制，本項目規(guī)模較大，土地稀缺性較強。規(guī)劃：現(xiàn)有規(guī)

30、劃條件尚未明確，具體規(guī)劃指標尚需和規(guī)劃局協(xié)商。競爭：仁恒星島具有與本項目相近景觀優(yōu)勢且處于金雞湖；萬科與中糧合作于06年4月在園區(qū)湖東取得兩塊相鄰的別墅用地，建筑面積12萬平，項目運作期間有競爭。49三、市場研究典型項目客群及市場特征園區(qū)和相城區(qū)別墅項目的客群主要來自于市區(qū)和工業(yè)園區(qū)，大約提供了70%左右的客戶， 其中市區(qū)和工業(yè)園區(qū)比重大致相當， 30%左右來自于外地，如上海及蘇州所轄市。聯(lián)排別墅的客戶中，相當部分為35-45歲，事業(yè)處于上升期，要求生活品質(zhì)但暫無能力支付更高總價，200-300萬總價產(chǎn)品對其較為合適，看重開發(fā)商的品牌和樓盤的品質(zhì)。園區(qū)也存在相當數(shù)量的高端購買力，獨棟項目的消費

31、人群多為跨國企業(yè)高管、周邊地區(qū)私營業(yè)主、外國人等，從其它樓盤的銷售情況上來看，購買力旺盛。在戶型面積上，250平米左右的聯(lián)排別墅需求較大，350平左右的獨棟別墅銷售較好。50房地產(chǎn)市場供需兩旺。全市市場現(xiàn)狀供大于求，土地放量有緊縮趨勢。未來向供需平衡的趨勢發(fā)展。市區(qū)供求平衡。園區(qū)位于蘇州住宅市場高端。供大于求，競爭比較激烈，特別是湖東區(qū)域。未來園區(qū)住宅供應量仍較大，市場壓力會持續(xù)一段時間。但作為新城建設的階段性現(xiàn)象，市場需求會有穩(wěn)步增長，園區(qū)總體市場會保持穩(wěn)定。蘇州別墅市場較為飽合，目前主要供應區(qū)域是吳中、主城、工業(yè)園區(qū)和相城區(qū)，高新區(qū)漸漸淡出別墅市場。項目所在區(qū)域存在高端購買力，銷售情況較好

32、，適宜操作聯(lián)排或獨棟項目。在戶型面積上，250平米左右的聯(lián)排別墅需求較大，350平左右的獨棟別墅銷售較好。三、市場研究小結(jié)51四、項目定位52近郊規(guī)模性高檔湖島別墅四、項目定位總體定位53四、項目定位客群定位客群區(qū)域分布：主城區(qū)工業(yè)園區(qū)周邊區(qū)域如上海、昆山、常熟等市縣聯(lián)排客群職業(yè)特征：企業(yè)中高層管理者：35-45歲之間，受過良好教育，事業(yè)處于上期，有較高的穩(wěn)定收入，對生活品質(zhì)要求高，但暫無能力支付更高總價。外地投資者獨棟客群職業(yè)特征：外籍人士園區(qū)企業(yè)高管周邊地區(qū)私營企業(yè)主外地投資者54四、項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：“聯(lián)排加獨棟”的產(chǎn)品形式聯(lián)排別墅：戶型范圍：240-320平米主力戶型面積：30

33、0平米3層，三聯(lián)排為主配送半地下室車庫獨棟別墅：戶型范圍： 350-450平米主力戶型面積：400平米2-4層配送半地下室車庫55四、項目定位基期價格定位及漲幅聯(lián)排別墅基期價格市場定價：8000元/平米獨棟別墅基期價格市場定價：12000元/平米漲幅：本項目價格漲幅預期為3%。目前工業(yè)園區(qū)商品住宅市場供大于求，價格漲幅較?。?.27%）。未來別墅用地出讓受到限制，別墅產(chǎn)品價格漲幅會超過普通住宅。本項目規(guī)模較大，且做為高檔項目，客群基數(shù)較小，價格漲幅不宜過大。56四、項目定位全程均價及總價為適應規(guī)劃條件調(diào)整，選取兩種極端情況“純聯(lián)排”、進行全程均價定價“純聯(lián)排”別墅情況全程均價：9181元/平米

34、總價跨度：200360萬主力總價區(qū)間：280-320萬“純獨棟”別墅情況全程均價： 13360元/平米總價跨度： 420-640萬主力總價區(qū)間：500-550萬57五、規(guī)劃設計58五、規(guī)劃設計優(yōu)雅尊貴的規(guī)模性高檔臨湖別墅區(qū)借助規(guī)模優(yōu)勢和景觀資源，打造區(qū)域內(nèi)引領性高端居住區(qū)沿湖岸線布置景觀節(jié)點，可配建少量步入式水岸和私家碼頭，充分滿足業(yè)主的親水情結(jié)多元精致的產(chǎn)品設計設置不同組團，揉合多元化的建筑風格，提供充足的選擇空間合理舒適的戶型設計，配送半地下室車庫，讓業(yè)主擁有超值享受幽靜私密的生態(tài)社區(qū)利用現(xiàn)有水域資源，將水景引入社區(qū)內(nèi)，讓更多的業(yè)主擁有臨水居所引進高品質(zhì)苗木，以中心生態(tài)景觀帶滲入社區(qū)，做到

35、人居與自然交融共生設立高檔社區(qū)會所，最大程度提升社區(qū)生活氛圍周到細致的物業(yè)管理有針對性的設置社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套，營造獨立于湖心島上的生活圈提供細致入微的物業(yè)服務，讓業(yè)主享有與產(chǎn)品品質(zhì)相匹配的優(yōu)越感59六、投資收益評價60六、投資收益評價 項目測算總體思路在依據(jù)市場定價的前提下，根據(jù)易通公司給出的參考地價（100萬/畝） ，推算稅后利潤率。為適應規(guī)劃條件的調(diào)整，選取兩種極端情況進行測算：方案一、“純聯(lián)排”(far=0.627)方案二、“純獨棟” (far=0.35) 。若極端情況能滿足公司利潤率要求，則項目可行。若不能，則尋找出極限規(guī)劃條件。61六、投資收益評價 方案一項目測算依據(jù)成本假定半地下車庫

36、隨別墅配送，不計入可售面積，成本1800元/平。不建人防，向政府交納人防易地建設費。紅線外市政施工費用按500萬元預留；紅線內(nèi)管網(wǎng)及站點建設費計244元/建筑平米； 區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費按450元/施工平米，綠化面積按占地66%計算； 財務費用按“借款額65相應借款的借款年數(shù)5.85”計算。62六、投資收益評價 方案一建安成本、技術(shù)經(jīng)濟指標表物業(yè)類型建安成本聯(lián)排別墅1500 元/平米半地下室車庫1800 元/平米配套商業(yè)1500 元/平米會所4000 元/平米紅線外市政施工費用預留500 萬元小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費600 元/平米總占地面積（平方米）605823平 總建筑面積（平方米）441391

37、 平聯(lián)排別墅368350平 人防（平方米）0 平半地下車庫122783 平會所（平方米） 6000平建筑密度21.29%63六、投資收益評價 方案一產(chǎn)品價格銷售分期時間年度增長率產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅2006年8000第一期2007/10 2008/092007年3%8240第二期2008/10 2009/092008年3%8487第三期2009/10 2010/092009年3%8742第四期2010/10 2011/092010年3%9004第五期2011/10 2012/092011年3%9274第六期2011/10 2012/092012年3%9552第七期2011/10 2012/0920

38、13年3%98392014年3%1013464六、投資收益評價 方案一靜態(tài)測算成果項目可研分析靜態(tài)資金測算成果表序號項 目 成本(萬元) 按建筑面積計算(元/平方米)按地上可銷售面積計算(元/平方米)占總成本比例1土地開發(fā)費94619 1882 2552 35.17%2前后期費用21155 421 571 7.86%3房屋開發(fā)費81283 1617 2192 30.22%4市政及景觀工程費31221 621 842 11.61%5銷售費用9523 189 257 3.54%6物業(yè)啟動費365 7 10 0.14%7財務費用22071 439 595 8.20%8管理費用4763 95 128

39、1.77%9不可預見費用4010 80 108 1.49%10總成本269011 5350 7256 100%11銷售收入340114 6765 9174 12成本利潤率26.43%13稅前銷售利潤率15.41%14稅后銷售利潤率10.32%15土地價格100 萬元/畝65六、投資收益評價 方案一動態(tài)開發(fā)計劃表開發(fā)分七期，每期開發(fā)5-6萬平米左右；2007年二季度，一期動工。產(chǎn)品年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合計聯(lián)排別墅(平米）39506 52674 52674 52674 52674 52674 52398 13076 368350 配套

40、商業(yè)(平米）1125375000011253753000 半地下車庫(個)6584 8779 8779 8779 8779 8779 8733 2179 61392總建筑面積（含公建）(平米）53702 63991 61453 61453 61453 61453 62256 15631 44139166六、投資收益評價 方案一動態(tài)銷售計劃表2007年第四季度開盤，分七期銷售，每期銷售約5萬平米左右。產(chǎn)品年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合計聯(lián)排別墅(平米）21670 53574 52674 52674 52674 52674 53127 322

41、83 368350配套商業(yè)(平米）60090000006009003000合計(平米）21670 53574 52674 52674 52674 52674 53127 32283 37135067六、投資收益評價 方案一現(xiàn)金流量現(xiàn)金流峰值為11369萬元；峰值出現(xiàn)時間為2007年第三季度；凈現(xiàn)金流開始為正的時間是2013年第四季度。68六、投資收益評價 方案二項目測算依據(jù)成本假定半地下車庫隨別墅配送，不計入可售面積，成本1800元/平。不建人防，向政府交納人防易地建設費。紅線外市政施工費用按500萬元預留；紅線內(nèi)管網(wǎng)及站點建設費計244元/建筑平米； 區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費按450元/施工平米，

42、綠化面積按占地76%計算； 財務費用按“借款額65相應借款的借款年數(shù)5.85”計算。69六、投資收益評價 方案二建安成本、技術(shù)經(jīng)濟指標表物業(yè)類型建安成本獨棟別墅1500 元/平米半地下室車庫1800 元/平米配套商業(yè)1500 元/平米會所4000 元/平米紅線外市政施工費用預留500 萬元小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費450 元/平米總占地面積（平方米）605823 總建筑面積（平方米）280467 獨棟別墅205288 人防（平方米）0 半地下車庫68429 會所（平方米） 3000建筑密度11.89%70六、投資收益評價 方案二產(chǎn)品價格銷售分期時間年度增長率產(chǎn)品類型獨棟別墅2006年12000第一期

43、2007/10 2008/092007年3%12360第二期2008/10 2009/092008年3%12731第三期2009/10 2010/092009年3%13113第四期2010/10 2011/092010年3%13506第五期2011/10 2012/092011年3%139112012年3%1432971六、投資收益評價 方案二靜態(tài)測算成果項目可研分析靜態(tài)資金測算成果表序號項 目 成本(萬元) 按建筑面積計算(元/平方米)按地上可銷售面積計算(元/平方米)占總成本比例1土地開發(fā)費94619 3374 4573 43.32%2前后期費用15112 539 730 6.92%3房屋

44、開發(fā)費45244 1613 2187 20.71%4市政及景觀工程費29836 1064 1442 13.66%5銷售費用7715 275 373 3.53%6物業(yè)啟動費214 8 10 0.10%7財務費用19136 682 925 8.76%8管理費用3855 137 186 1.76%9不可預見費用2706 96 131 1.24%10總成本218438 7788 10558 100%11銷售收入275553 9825 13319 12成本利潤率26.15%13稅前銷售利潤率15.23%14稅后銷售利潤率10.20%15土地價格100 萬元/畝72六、投資收益評價 方案二動態(tài)開發(fā)計劃表開

45、發(fā)分五期，每期開發(fā)4-5萬平米左右；2007年二季度，一期動工。產(chǎn)品年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計獨棟別墅(平米）30793 41058 41058 41058 41058 10264 205288配套商業(yè)(平米）0 0 1500 500 0 0 2000 半地下車庫(個)10264 13686 13686 13686 13686 3421 68429總建筑面積（含公建）(平米）44620 55931 56243 55243 54743 13686 28046773六、投資收益評價 方案二動態(tài)銷售計劃表2007年第四季度開盤，分五期銷售，每期銷售約4萬平米

46、左右。產(chǎn)品年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計獨棟別墅(平米）16423 41058 41058 41058 41058 24635 205288配套商業(yè)(平米）0 0 640 960 001600合計(平米）16423 41058 41698 42018 41058 24635 20688874六、投資收益評價 方案二現(xiàn)金流量現(xiàn)金流峰值為110733萬元；峰值出現(xiàn)時間為2007年第三季度；凈現(xiàn)金流開始為正的時間是2011年第四季度。75六、投資收益評價 結(jié)論以方案一（純聯(lián)排別墅，far=0.627）測算，稅后利潤率可達到17.27%，滿足公司利潤率要求。以方案