物業(yè)管理業(yè)主自治分析

1、1物業(yè)治理業(yè)主自治分析一、物業(yè)治理中的自主治理與業(yè)主自治組織治理相對統(tǒng)治是一種新的公共權力配置模式。近年來從政治學或者公共治理學派來說,更多用治理代替政府的治理,一個社會的治理不是政府一家,而是政府、企業(yè)、社會多家共同治理,共同協(xié)作。在社區(qū)建設中我們更多的使用“自主治理”,它更能體現是自己的事自己治理,自己的財產自己治理。這樣一種自主治理的權力不是任何人給予的,它是一種財產權,這種財產權有公共事務的性質。世界上有三類物品,一類是純私人物品,跟別人沒有關,今天買多少吃的穿的或買一輛汽車都跟別人沒有關系。還有一類是純公共物品,是政府提供的。第三類絕大部分是兩者的混合的物品,居住小區(qū)就是由私人共有物

2、品在這基礎之上產生的私人共有的財產權,它有社區(qū)公共事務的性質。我國改革開放不斷深化,改到了財產權制度的變革,越來越多的人擁有自己的房子,這些私有的物業(yè)自然而然要求相應的權利與之配套。正如前面所闡述的,這些私人財產權是具有公共事務性質的,比如:你的房子外墻漏水了,你要維修就可能涉及到樓上樓下甚至更多業(yè)主的權利。因此,業(yè)主自主治理組織的構建成為了必要,它是一個眾多業(yè)主溝通、議事和決策的平臺,而這種自主治理的權利來自于眾多業(yè)主的財產權。這種領域的私有財產的治理成為地方公共事務是全世界的一個趨勢。業(yè)主組織在國外被稱為私人政府、準政府組織,因為它要提供很多地方公共福利,地方公共事務,都是由私人提供的。隨

3、著時間的推進,我國傳統(tǒng)的單位辦社會的功能日漸淡化,城市居民正在從“單位人”轉化為“社會人”,業(yè)主自治組織成為社區(qū)建設的基本組織,其作用也得到了激活和強化。二、南寧市業(yè)主自治組織的構建困難重重20XX年9月，我們針對南寧市物業(yè)治理做了實地問卷調查。本次調查共發(fā)放問卷243份,實際回收236份,回收率97.1%,有效問卷228份,有效回收率93.8%。其中實地調查中商品房小區(qū)占絕大部分。由于是實地發(fā)放問卷,因此回收率較高,可是在實地問卷調查的時候發(fā)現有些被調查者仍然心里有所顧慮,擔心受報復,哪怕我們一再強調調查的結果只是用于統(tǒng)計研究,完全是匿名的。因此在一些問題上,估量部分答案是失真。但是所統(tǒng)計的

4、數據研究價值還是非常大的。實地調查顯示南寧市物業(yè)治理中業(yè)主自治組織的構建困難重重。（一）人數達不到召開業(yè)主大會的要求在調查過程中發(fā)現,南寧市許多小區(qū)都希望召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,但是往往不是入住的人數沒達到要求,而是該小區(qū)入住的根本不是業(yè)主本人。調查數據顯示其中所調查的小區(qū)中租戶達到調查總人數的40.8%,此外,還有的是給父母居住,有的是給遠房親戚來租住,真正的業(yè)主根本不住在本小區(qū)。根據物業(yè)治理條例的規(guī)定,業(yè)主大會應當有物業(yè)治理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。因為人數達不到物業(yè)治理條例的規(guī)定,召開業(yè)主大會成了眾多小區(qū)的一大難題。（二）物業(yè)服務企業(yè)不但不

5、幫助反而阻礙自治組織的構建物業(yè)治理條例第十條第一款規(guī)定:“同一個物業(yè)治理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣RM政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)RM政府的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會?！蹦蠈幨械那闆r是開發(fā)商都事先指定一家物業(yè)公司進駐小區(qū),這就是“前期物業(yè)”,前期物業(yè)公司先于業(yè)主進駐小區(qū)。按正常程序,應是業(yè)主購買房屋并入住后,再與前期物業(yè)公司協(xié)商簽約。但現實情況是,幾乎所有的業(yè)主在入住時都會被要求簽訂物業(yè)合同,同時還要繳納一定的物業(yè)費,才能領到房屋鑰匙。因此,一開始業(yè)主就對物業(yè)治理認識錯位。同時,“前期物業(yè)服務企業(yè)”為了占有到手的物業(yè)市場,而不被新成立的業(yè)主大會“炒掉”,

6、他們想盡辦法干擾業(yè)主大會的召開,成了業(yè)主大會召開的一大障礙,而不是幫助和引導召開業(yè)主大會。這樣的現象在南寧市普遍存在。（三）業(yè)主民主意識淡薄哪怕沖破了以上第一、第二點的困境,業(yè)主的民主意識淡薄是業(yè)主自治組織成立的最大障礙和根本原因。很多業(yè)主認為業(yè)主大會與自己關系不大,也不想在業(yè)主委員會擔任什么職位,于是對業(yè)主大會的召開參與程度非常低。對南寧市的調查數據顯示,知道本小區(qū)有業(yè)主委員會的人數占調查總數的40.4%,而不清楚的占到了將近一半。甚至有13.2%的人不知道本小區(qū)是否有物業(yè)治理公司。業(yè)主參與物業(yè)治理的意識淡薄的原因是,沒有人情愿牽頭,而實際情況是大家都存在搭“順風車”的心理,他們會認為會有其

7、他業(yè)主出來解決這樣的事情,于是誰也不會出來組織。另外,在沒有任何酬勞的情況下,鮮有人會犧牲自己的時間、金錢,做更多的事情,而且可能面臨各種壓力和威脅去做服務大眾的事情,因此業(yè)主自治組織的構建就更加難上加難了。三、業(yè)主自治組織的缺失導致物業(yè)治理存在的問題分析據實地調查,由于缺乏業(yè)主自治組織的監(jiān)管,物業(yè)治理的問題集中表現為這幾個方面:（一）維修資金的治理混亂由于缺少業(yè)主自治組織（業(yè)主委員會）,當一部分業(yè)主需要啟動維修資金進行一些公共部分維修的時候,不知道如何處理。而物業(yè)服務企業(yè)雖然治理著業(yè)主的這部分資金,但是沒有經過業(yè)主的授權,很難支取這個維修資金。于是,部分業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)矛盾非常突出,基于以

8、上原因卻又無法建立起自己的組織。（二）矛盾尖銳,投訴率高,但收效甚微投訴的意見主要集中在對物業(yè)治理公司以老大身份自居、治理水平低、服務不到位、收費過高等方面。在缺少業(yè)主自治組織的監(jiān)督和約束的情況下,由于利益的驅動,物業(yè)服務企業(yè)往往偏離了預定的方向,甚至犧牲廣大業(yè)主的利益來滿足自身的進展。如實地調查中南寧市某知名物業(yè)服務企業(yè)為了能夠在政府部門舉辦的“優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)評比活動”中勝出,采納了非常規(guī)的治理手段,只要不符合公司要求的,通過勸說不行就強行執(zhí)行,如:業(yè)主空調安裝位置不對,在勸說無果的情況下,業(yè)主上班后物業(yè)服務企業(yè)派人便強行拆除。某些業(yè)主為了抗議物業(yè)服務企業(yè)的粗暴治理方式拒交物業(yè)治理費,而物

9、業(yè)服務企業(yè)也有辦法應付,企業(yè)治理層授意員工在用電高峰期將那些沒有交物業(yè)治理費用的住戶電閘關掉,強行斷電,業(yè)主自然而然要求物業(yè)服務人員進行檢修,沒問題,物業(yè)服務企業(yè)等個把小時再去恢復電閘,一來二去這些業(yè)主就不得不妥協(xié)。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾非常突出,卻又非常無奈。其根本原因就在于業(yè)主自治組織的缺失。（三）業(yè)主自治與物業(yè)治理脫鉤業(yè)主自治與物業(yè)治理兩者有著相互依存、相互促進的關系。物業(yè)治理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養(yǎng)護等工作保證了業(yè)主的正常生產生活,增強業(yè)主的認同感和歸屬感,有利于業(yè)主持有的物業(yè)保值增值。同時,業(yè)主自治反過來也影響物業(yè)治理的進展,業(yè)主自治建設得好,居民素養(yǎng)提高

10、,各主體自覺履行職責,有助于物業(yè)治理制度的有效遵守和執(zhí)行,有助于業(yè)主自律機制的建立,有助于矛盾和糾紛的減少,物業(yè)治理自然事半功倍而實際上,物業(yè)治理中業(yè)主自治組織基本沒有發(fā)揮出應有的作用在我們的對南寧市住宅小區(qū)實地調查有效的228份問卷中,當問及該業(yè)主委員會是否在物業(yè)治理中起到應有的作用時,回答不清楚的業(yè)主占51.1%,認為不起作用的占18.2%,只有31%認為該業(yè)主委員會起到應有的作用。南寧市眾多小區(qū)業(yè)主自治組織缺失嚴峻,有35.9%的物業(yè)治理公司是由開發(fā)商指定的,而由業(yè)主自治托付的只占到調查的4.3%。業(yè)主自治和物業(yè)治理脫鉤非常嚴峻,根本沒有實現兩者的良性互動,推動形成良好的社區(qū)建設和物業(yè)治

11、理秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛。四、業(yè)主自治組織的構建基于業(yè)主自治組織的缺失導致物業(yè)治理中存在諸多的問題,我們有必要建構起業(yè)主自治組織并使其健康成長,真正推動物業(yè)治理秩序和提高物業(yè)服務水平。具體來說,要做好以下幾個方面的工作。（一）明確業(yè)主自治組織在物業(yè)治理中的關系,完善相關法律法規(guī)一個小區(qū)要想和諧,就是要市場、政府、公民社會三足鼎立,各自有各自的活動范圍和規(guī)則,相互之間能夠構成一種良性的機制。這種良性的機制務必確保業(yè)主自治組織在政府部門的指導下充分應用市場機制來實現物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的平等關系。同時,政府相關部門要對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)管,幸免物業(yè)服務企業(yè)阻礙成立業(yè)主自治組織。另一方面

12、,物權法規(guī)定物業(yè)治理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產生,是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構。但物權法對業(yè)主大會和業(yè)主委員會是否具有民事主體地位規(guī)定模糊,造成不管在理論界還是在司法實踐中,對業(yè)主委員會或業(yè)主大會的民事主體地位爭議頗多,因此,完善相關的法律法規(guī),特別是進一步完善關于業(yè)主自治組織構建的相關法律法規(guī)才能形成一種良性機制。（二）立足業(yè)主自治組織的構建業(yè)主自治組織伴隨著物業(yè)企業(yè)的進展而進展,雖然有了十多年的進展,但是總體來說處于非常薄弱的階段。業(yè)主自治組織的構建困難重重,正如前面我們分析的原因有很多。解決的辦法有:1通過政府推動,依靠行政的力量構建起來。如市,90%多

13、的小區(qū)都成立了業(yè)主委員會,其主要是通過行政力量來推動。這種政治色彩較重的業(yè)主自治組織的構建有點拔苗助長的意思,但是相比眾多小區(qū)的業(yè)主自治組織,政府不聞不問,放任不管,自生自滅要好。2成立業(yè)主自治組織協(xié)會,通過協(xié)會這個平臺,使得全國各地不同的業(yè)主在此相互交流、學習經驗,另一方面,使社會各界的聲音、見解參加進來,促進業(yè)主這個組織構建和迅速成長。（三）參與是解決業(yè)主自治組織的關鍵單個業(yè)主強調自己的私有財產權利,他最大利益是私人利益最大化,但是眾多的單個業(yè)主會形成一個業(yè)主群,這個概念往下走就會形成共有財產,形成公共利益,有了共同利益的時候,業(yè)主自治組織就非常必要,而業(yè)主自治組織的構建業(yè)主的參與是關鍵。在ZG,小區(qū)業(yè)主的參與率是1%左右,美國是50%,澳大利亞公民參與社區(qū)的比例是超過80%。所以,業(yè)主想強大起來,唯一的途徑就是如何去參與。可是參與就可能意味著你要損失巨大的時間、金錢,你要做事情,并且可能得到誤解和