新一線城市居住報告重慶篇

1、新一線城市居住報告重慶篇貝殼研究院重慶分院引言隨著第七次人口普查的結(jié)果落地，全國以及重慶都公告了初步的普查數(shù)據(jù)結(jié)果。根據(jù)全國數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)常住人口達到 90199 萬人，城鎮(zhèn)化率為 63.89，已屬于城鎮(zhèn)化快速增長的中期。重慶全市常住人口 3205 萬人，在各省市中排名第 19，直轄市中排名第 1，占全國人口的比重也在上升，從 2010 年六普的 2.15提高到 2.27，而城鎮(zhèn)人口達到 2226 萬人，城鎮(zhèn)化率 69.5，高于全國水平，已步入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的中后期。從人口增幅可以看出，重慶過去十年增加了 321 萬人，居全國第 11 位，年均增長率 1.06，比六普 0.12的增速大幅上升，

2、人口流入有加速傾向，而其中主城區(qū)就增加了 289 萬人，占到全市的 90，對人口的虹吸能力進一步強化。隨著全國城鎮(zhèn)化發(fā)展逐步進入深水區(qū)，城市間的分化也將越來越明顯，重慶作為新一線城市的成員，無疑已占據(jù)部分先機，那么重慶的置業(yè)人群有什么特點？和其他新一線城市又有何不同？基于貝殼研究院的2021 年新一線城市居住報告，結(jié)合重慶自身特色，我們對這些問題進行了深入的分析和探索，從置業(yè)特征、居住競爭力、居住負擔(dān)及移民城市等角度出發(fā)，對重慶置業(yè)人群的居住生態(tài)進行客觀描述，以期待向政府、公眾描繪出相對形象的城市居住畫像。一、置業(yè)特征根據(jù)重慶七普數(shù)據(jù)，重慶面臨著老齡化加速、家庭小型化、男女比例區(qū)域性失衡等問題

3、。重慶 60 歲及以上人口占比達到 21.87，位居全國前列，在過去十年新增得 321 萬人中，60歲及以上人口占比 62，新增人口缺乏足夠的活力，主城區(qū)相對較好，60 歲及以上人口不足 30，區(qū)縣承擔(dān)了更多的老齡化壓力，年輕人則進一步被主城區(qū)吸納；七普性別比為 102.21，比六普有所降低，其中主城區(qū)性別比為 99.89，呈現(xiàn)女多男少的格局，而區(qū)縣的性別比男女差距則進一步拉大，男性持續(xù)增加；家庭規(guī)模則從六普的 2.7 人下降到 2.45 人。人口趨勢的變化，對置業(yè)特征有著顯著的影響。1、購房年齡研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是新房，還是二手房，一線城市置業(yè)人群年齡普遍偏高。就二手房而言，一線城市購房平均

4、年齡約為 36.6 歲，高出新一線城市 1.6 歲，高出二線城市 0.6 歲；就新房而言，一線城市購房平均年齡約為 37.2 歲，高出新一線城市 3.2 歲，高出二線城市2.7 歲。顯然，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，往往需要掏空“6 個錢包”才能實現(xiàn)“上車”夢想，因此，反映在年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。在這兩項指標上，重慶均與新一線平均水平接近，整體上處于比較健康的發(fā)展水平。根據(jù)貝殼研究院的調(diào)查，重慶在 2630 年齡段的購房者最多，占比 32；其次是 3140 歲，占比 23。2、性別分析七普數(shù)據(jù)顯示，我國男性人口為 72334 萬人，占 51.24；女性

5、人口為 68844 萬人，占48.76，中國男性比女性多 3490 萬人，而“六普”男性比女性多 3398 萬人，男女人口差稍有擴大。但在重慶，這一比例有調(diào)轉(zhuǎn)勢頭。盡管全市的性別比仍然達到了 102.21，但在全國七普的 31 個省市中，僅排第 25 位，與六普相比，也有明顯下降；但如果只看主城區(qū)，則呈現(xiàn)出女多男少的特征，這與重慶女性購房占比一直高于全國平均水平有明顯的相關(guān)性。3、居室結(jié)構(gòu)七普數(shù)據(jù)顯示，我國家庭小型化趨勢明顯，至于為何？除了受到人口流動，獨生子女政策，婚姻觀念改變因素影響外，生育率下降、失獨家庭增多及主動獨居等也是重要影響因素。重慶也不例外，過去 40 年，戶均人口規(guī)模逐步下滑

6、，六普平均每戶 2.7 人，七普下降至 2.45 人。反應(yīng)到購房居室結(jié)構(gòu)上，二居室為成交主力戶型，占到 40.4，但這一比例在全國來看并不高，且與三居室相差無幾。根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測，重慶過去兩年，二手房的二居室成交占比逐月下滑，三居室成交占比逐月上升；而新增二手房的居室占比中，三居室已逐步超過二居室，成為市場供應(yīng)的主流，市場整體有逐步向改善型轉(zhuǎn)變的趨勢。二、居住競爭力貝殼研究院在2021 年新一線城市居住報告中，對 4 個一線城市，15 個新一線城市及 16 個二線城市，合計 35 個城市進行了居住競爭力指數(shù)模型分析。分城市級別看，一線城市居住競爭力指數(shù)明顯高于新一線及二線城市，一線城市居住

7、競爭力指數(shù)均值為 85.5，新一線城市約為 70.2，二線城市約為 63.2。一線城市居住競爭力指數(shù)明顯較高，并且隨著城市能級下降，該指數(shù)也依次下降，兩者表現(xiàn)出強相關(guān)關(guān)系。從區(qū)域格局看，粵港澳大灣區(qū)的居住競爭力指數(shù)最高，為 78.0，成渝（成都、重慶）和海峽西岸城市群（福州和廈門）則緊隨其后，城市競爭力指數(shù)約為 76.7 及 73.7。按城市群分，則分化比較明顯，粵港澳、成渝及海峽西岸城市群指數(shù)較高，遼中南及哈長指數(shù)較低。除此之外，城市群內(nèi)部分化也比較顯著，粵港澳、京津冀及長三角比較顯著?；浉郯闹?，深圳及廣州指數(shù)較高，東莞指數(shù)相對較低；京津冀中，北京居住競爭力指數(shù)位居前列，但石家莊相對較低，分

8、化現(xiàn)象明顯；長三角中，杭州、上海、蘇州較高，但無錫、合肥相對較低。成渝雙城競爭力整體較高，重慶為 73.01，成都為 80.35，在 35 城中分別位居第 12、第 5，兩者相差不大，主要得益于居住便利性和居住負擔(dān)兩項指標表現(xiàn)較好。三、居住負擔(dān)1、居住負擔(dān)分城市級別看，一線城市居住負擔(dān)明顯高于其他城市級別，一線城市居住負擔(dān)指數(shù)算數(shù)平均數(shù)約為 89.1，新一線城市約為 65.2，二線城市約為 63.5，三線城市約為 59.3，四線城市約為 55.1。表現(xiàn)出的特征為，城市級別越高，居住負擔(dān)相應(yīng)越高。重慶的整體居住負擔(dān)與新一線平均水平接近，相對適中。在調(diào)查中，有 67的人群在自有住房居住，33的人群

9、在租賃住房居住，而重慶的房價收入比和房租收入比分別為 10.48 和 21.04，在新一線城市中均屬于偏低水平，租住壓力較小。2、購房價格貝殼研究院所做調(diào)查顯示，全國 35.9受訪者購買的房屋總價在 100 萬元以內(nèi)，61的受訪者購房支出在 200 萬元以內(nèi)，合計占比超過 90。整體上，一線城市購房壓力大，購房支出遠高于其他城市。一線城市購房者總支出在 100萬以內(nèi)的占比僅為 19.39，而新一線城市、二線城市和其他城市的這一占比分別為 33.3、 38.2和 44.8，差異顯著。其次，100 萬以內(nèi)為主流價格區(qū)間。無論是 70 后，還是 80 及 90 后，100 萬以內(nèi)均是主流價格區(qū)間。隨

10、著價格區(qū)間逐步增加，各年齡段的購房占比依次降低，其中，80 后購房占比降幅相對緩慢。重慶與全國結(jié)果相似，200 萬以下合計占比 92，但因重慶整體房價在全國仍處于相對偏低的水平，因此總價段更偏向低總價，100 萬以下占比達到了 60。3、租房痛點調(diào)查顯示，47的租客反映房東漲價是最大的痛點，其次有 21.3和 19.4的受訪樣本認為租房的最大痛點來自同租室友和家電老化，此外還有 12.3的租客認為租房最大的痛點是維修不便。重慶有 33的人群在租賃住房中居住，租賃痛點占比與全國調(diào)查相似，43的租客仍然認為房東漲價是最大的痛點；同時，收入更高的人群，對漲價的容忍度也更高，月收入 1 萬以上的人群，

11、擔(dān)心房東漲價的只占 28；但在性別方面，重慶女性對于房東漲價更為敏感，這一點與全國稍有不同。四、移民城市根據(jù)貝殼研究院的定義，按照交易量進行百分統(tǒng)計，本地消費者交易百分占比越低，其他城市消費者交易百分占比相應(yīng)越高，因此，本地百分占比較低的城市為“移民城市”。從城市群角度看，粵港澳大灣區(qū)無疑是典型的移民城市群，外來購房人群占比較高，其次是中原城市群和長三角城市群。外來人口的加速流入為房地產(chǎn)市場帶來了源源不斷的購房需求，尤其是粵港澳大灣區(qū)外來人口的置業(yè)需求最為顯著。城市角度來看，深圳、珠海、東莞、鄭州、蘇州等城市移民指數(shù)較高。深圳憑借大灣區(qū)規(guī)劃利好、經(jīng)濟發(fā)展活力強、相對寬松的落戶條件等優(yōu)勢，對人口表現(xiàn)出強大的吸附力。成渝雙城則表現(xiàn)出了明顯的分化，成都的移民指數(shù)高達 89.65，排名靠前，而重慶移民指數(shù)僅為 50.10，排名靠后。究其原因，主要還是城市腹地的差別，成都為四川首府，腹地廣闊，而重慶以市的名義承載省的規(guī)模，在外來人口的指標上天然