鏈家運(yùn)營(yíng)體系研究報(bào)告(經(jīng)紀(jì)人版)

1、鏈家運(yùn)營(yíng)體系研究報(bào)告(經(jīng)紀(jì)人版)經(jīng)紀(jì)人工作內(nèi)容及規(guī)范房源獲取通過物業(yè)獲取業(yè)主資料。通過私人關(guān)系，花錢購(gòu)買等方式從物業(yè)獲取業(yè)主資料。業(yè)主上門店報(bào)盤開發(fā)接待（在門外，路邊擺牌子）私人關(guān)系（通過朋友，熟人）物業(yè)獲取資料占據(jù)80%房源維護(hù)2.1、 帶客戶看房，反饋信息到系統(tǒng)（對(duì)房子是否滿意，價(jià)格是否高或低）2.2、 經(jīng)紀(jì)人為了保持系統(tǒng)中的信息更新，有時(shí)會(huì)進(jìn)行“假帶看”即虛造帶看記錄（系統(tǒng)要求每套房源三天一回訪）。2.3、 長(zhǎng)期回訪，既與業(yè)主關(guān)系牢靠之后，進(jìn)行收鑰匙，簽委托，簽獨(dú)家。2.4、 簽署獨(dú)家之后，意味著該房源必定屬于此經(jīng)紀(jì)人了，經(jīng)紀(jì)人會(huì)對(duì)該房進(jìn)行保潔，裝飾。不管帶看的人多少，都會(huì)和業(yè)主說有人在

2、看房，讓業(yè)主踏實(shí)。經(jīng)紀(jì)人號(hào)稱善意的謊言。3、客源獲取3.1、 端口。也就是線上系統(tǒng)。主要有新浪、搜房、安居客、焦點(diǎn) 四家。 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，58同城和趕集的端口流量較大，新浪和搜房偶爾會(huì)有，安居客和焦點(diǎn)不作商業(yè)地產(chǎn)3.2、 轉(zhuǎn)介紹。 通過以前客戶，朋友介紹。3.3、 開發(fā)（同行業(yè)轉(zhuǎn)手，路邊擺人字板，發(fā)傳單）3.4、 掃樓 陌拜。 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，掃樓和陌拜很重要，可以獲取樓內(nèi)的人的辦公室是否快到期等等。信息系統(tǒng)如下幾大類：房源管理 用來錄入房源信息 經(jīng)紀(jì)人拿到房源之后必須1小時(shí)之內(nèi)錄入，經(jīng)常有公司內(nèi)部監(jiān)察組假裝業(yè)主考核，房源一個(gè)大區(qū)所有經(jīng)紀(jì)人共享。并且經(jīng)紀(jì)人需要持續(xù)更新帶看信息，問詢信息，

3、出價(jià)信息等等?？驮垂芾?用來錄入買家信息 客源信息經(jīng)紀(jì)人獨(dú)享。成交管理 錄入合同等交易流程信息業(yè)主管理 一般是失效房源的信息店組管理 店長(zhǎng)用來管理經(jīng)紀(jì)人和店內(nèi)事物銷售報(bào)表系統(tǒng)鏈接，鏈接到外圍辦公自動(dòng)化等等經(jīng)紀(jì)人，店長(zhǎng)，區(qū)域經(jīng)理等等有不同的權(quán)限和功能頁(yè)面。兩大數(shù)據(jù)庫(kù)：房源數(shù)據(jù)庫(kù)、客源數(shù)據(jù)庫(kù)業(yè)績(jī)分配以下百分比為分配到相關(guān)個(gè)人的績(jī)效部分。錄入房源： 10% 首次采集到房源的經(jīng)紀(jì)人，錄入之后系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)對(duì)房間質(zhì)量進(jìn)行評(píng)級(jí) A+,A,B 等等所屬人：20% 在房源中認(rèn)領(lǐng)房子的經(jīng)紀(jì)人，一般就是錄入房源的經(jīng)紀(jì)人，但是如果很長(zhǎng)時(shí)間不更新信息不增加帶看記錄，房源信息將與所屬人脫離關(guān)系，掉到“共享池”中，可以被別人

4、認(rèn)領(lǐng)。級(jí)別越高的房源脫離的越快。實(shí)勘：5% 首次取得客戶許可進(jìn)入房屋現(xiàn)場(chǎng)拍照上傳系統(tǒng)的人。如果不是所屬人，則從所屬人的20%中分得5%。鑰匙托管：10% 與客戶簽訂鑰匙托管協(xié)議的人。如果不是所屬人，則從所屬人的20%中分得10%、獨(dú)家委托：5% 與客戶簽訂獨(dú)家委托協(xié)議的人。如果不是所屬人，則從所屬人的20%中分得5%。獨(dú)家委托協(xié)議沒有法律效應(yīng)。也就是說，如果一個(gè)經(jīng)紀(jì)人與客戶進(jìn)行了實(shí)勘、鑰匙托管、獨(dú)家委托三件事，則他可以吃掉房源所屬人的全部20%績(jī)效。獨(dú)家速銷：40% 與客戶簽訂獨(dú)家速銷協(xié)議的人。獨(dú)家速銷意味著有法律效應(yīng)的客戶協(xié)議，客戶只能通過鏈家來賣房，也就是吃定了此房。此時(shí)，簽訂協(xié)議的人將吃

5、掉錄入房源者的全部10%，所屬人的全部20% 以及 出房人的10% 。出房人：70% 與買賣雙方簽訂買賣房產(chǎn)合同成功的人。如果房屋不是獨(dú)家速銷，則分得70%，。如果房屋是獨(dú)家速銷則分得60%租房業(yè)務(wù)的分配與售房業(yè)務(wù)分配基本相同，只不過實(shí)勘變?yōu)?0%，實(shí)勘和鑰匙托管可以各吃掉所屬人的10%。 租房業(yè)務(wù)不存在獨(dú)家委托協(xié)議和獨(dú)家速銷。#以我的賣房為例，接到我賣房電話的經(jīng)紀(jì)人錄入了我的信息，拿到10%，另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人成為所屬人，并且進(jìn)行了實(shí)勘，簽了鑰匙托管及獨(dú)家委托，拿到20%，另一個(gè)門店的經(jīng)紀(jì)人賣出了房子，所以她拿到70%。#以我的買房為例，三里屯店的經(jīng)紀(jì)人錄入了房源信息并進(jìn)行了實(shí)勘，未簽鑰匙托管及獨(dú)

6、家委托，所以實(shí)勘的人拿到5%，所屬人拿到15%，另一個(gè)店的小李賣出了此房，拿到70%。組織架構(gòu)運(yùn)營(yíng)部門：左老板統(tǒng)領(lǐng)所有城市的總經(jīng)理，如大連，青島，上海等，其中北京分為京南京北兩個(gè)片。北京的城市總經(jīng)理管理30個(gè)大區(qū)30個(gè)大區(qū)總監(jiān)管理210個(gè)區(qū)域經(jīng)理210個(gè)區(qū)域經(jīng)理管理2000個(gè)店長(zhǎng)，鏈家一共800門店，一個(gè)門店可能有多個(gè)店長(zhǎng)，每個(gè)店長(zhǎng)帶一組人。2000個(gè)店長(zhǎng)帶領(lǐng)12000個(gè)經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人的考核指標(biāo)是業(yè)績(jī)和合規(guī)，業(yè)績(jī)采取績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)制，合規(guī)采取罰款制。店長(zhǎng)的考核指標(biāo)是整組業(yè)績(jī)，根據(jù)該店轄區(qū)市占率，為該店標(biāo)明顏色，紅色：市占率10%，黃色 市占率20% 橙色 市占率40% 綠色市占率70% 市占率以政府網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。市占率越高，該店的業(yè)績(jī)指標(biāo)越高。店長(zhǎng)將紅色做成黃色會(huì)有獎(jiǎng)勵(lì)，反之則有懲