大悅城運(yùn)營計劃精選

1、【項目運(yùn)營(ynyng)計劃】常綠大悅城2010年12月15日共十七頁前 言 大悅城由隆華投資有限公司出資40%、常綠集團(tuán)出資60%共同(gngtng)組建平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司； 項目地址位于平頂山市新城區(qū)龍翔大道與崇文路交匯處，該項目已定向開發(fā)130000。共十七頁項目基礎(chǔ) 指標(biāo)名 稱面 積單 位備 注占地（畝）166.36畝占地（）110905.3（其中凈用地面積100695）容積率3.3總建面積404264.06（定向133065，非定向270230.75）計容面積332263.5其中地面商業(yè)2504.86住宅301703.44（定向133065，非定向167011.76）幼兒園

2、2538.2會所3000車位（地下可售車位）1636輛綠地率46.25%總戶數(shù)：3433戶一、項目(xingm)概況共十七頁二、項目前期準(zhǔn)備(zhnbi)工作1、完成項目公司組建及制度。2、項目總體規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃方案確定、施工圖的設(shè)計。3、前期報批工作的開展，建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地證、規(guī)劃許可證及施工許可 證的下達(dá)。4、開工前準(zhǔn)備(zhnbi)工作，三通一平、鉆探、臨時圍墻、施工用水用電及臨時活動 房承建。5、策劃項目市場推廣方案的確定及代理銷售公司的選擇，銷售沙盤、道具、 單頁的準(zhǔn)備工作，做項目入市前的媒體推廣宣傳工作。共十七頁分期建筑面積項目（平方米）2010年3月2012年10月一期 （1

3、8棟及會所）26.6萬 （地上面23萬、地下室3.6萬）新開工面積26.6萬竣工面積26.6萬分期建筑面積項目（平方米）2012年12月2014年4月二期 （11棟及幼兒園）13.4萬 （地上面10萬、地下室3.4萬）新開工面積13.4萬竣工面積13.4萬合計：總建面積40萬三、常綠大悅城項目建設(shè)(jinsh)計劃項目分為兩期開發(fā)，一期18棟樓及會所（其中定向開發(fā)15棟樓，即1300戶）。二期非定向11棟樓及幼兒園，共計(n j)2133戶。項目開發(fā)期限為四年左右。共十七頁工程節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)一期二期地勘工程2010年4月2011年12月基坑開挖工程2010年9月樁2012年5月樁基工程2011年1月

4、基2012年3月結(jié)構(gòu)至0.00m2011年4月2012年8月結(jié)構(gòu)封頂2011年11月2013年5月主體結(jié)構(gòu)驗收2011年12月2013年6月裝飾、裝修室外工程2012年9月2014年1月綜合驗收2012年10月2014年3月竣工備案2012年12月2014年5月四、常綠大悅城項目(xingm)主要工程節(jié)點(diǎn)共十七頁推盤時間樓號面積清盤時間2010年6月1#3#、5#13#、15#17#(15棟）1300002010年8月2010年9月20#、21#、22#308332011年2月2011年1月18#、19#259352011年7月2011年8月26#、27#、32#295002012年3月201

5、2年3月31#、33#、35#280002012年8月2012年7月28#、29#、30#290002013年1月2012年9月商業(yè)超市3188、北面沿街2000、A、B區(qū)地下車位2013年3月2013年3月23#、25#267322013年9月2013年5月商業(yè)北面沿街4500、商業(yè)及C區(qū)地下車位2013年12月2014年4月前項目清盤五、常綠大悅城營銷(yn xio)推盤節(jié)點(diǎn)1、新城區(qū)臨時接待中心的設(shè)立（2010年5月份）。2、市中心銷售(xioshu)接待中心裝修投入使用（2010年7月份）。3、會所裝修實景樣板區(qū)投入使用（2011年7月份）。4、一期19號樓樣板房裝修及投入使用（201

6、2年4月份）。共十七頁名稱面積價格銷售收入住宅均價300076.76(其中定向133065，非定向167011.76）定向2410元/，非定向3860元/）970111950元（97011萬元）商業(yè)均價24783.4312000元/297401160（29740萬元）車位均價10萬/個130600000元（13060萬元）銷售總額：1348546250元（134854萬元）1398113110（139811萬元）六、銷售收入情況(qngkung)共十七頁七、財務(wù)融資(rn z)情況1、項目于2010年12月份四證齊全，以全部土地抵押形式向銀行貸款1億，且將土地提 前分割為三塊，便于(biny)

7、后續(xù)階段性還款。2、于2011年9月份以五證齊全將項目轉(zhuǎn)為在建工程抵押（在建工程投入金額約2 億），擬融資放款額1億。3、于2013年5月份五證齊全以在建工程抵押二期，融資8000萬左右，根據(jù)工程進(jìn)度、 投入情況，貸款金額再做調(diào)整。共十七頁定向團(tuán)購 名 稱面 積金 額單 位備注土地費(fèi)用93145500 (其中土地出讓金73848300元/）契稅、出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套施工費(fèi)用17298450 130 元/三通一平、小區(qū)道路、管網(wǎng)、消防設(shè)備及安裝、電梯開發(fā)間接費(fèi)與不可預(yù)見費(fèi)19959750 150 元/辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋維修金、業(yè)務(wù)費(fèi)前期費(fèi)用21290400 160

8、 元/勘察設(shè)計費(fèi)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)、造價咨詢服務(wù)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、報批報建費(fèi)配套、景觀等設(shè)施費(fèi)1862910 100 元/根據(jù)綠化率計算綠地面積智能化安防費(fèi)1995975 15 元/銷售管理費(fèi)0 0 元/銷售推廣費(fèi)0 0 元/按總銷1%預(yù)算投入。包括市場推廣費(fèi)和廣告費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)172984500 1300 元/住宅建安（含地下室成本）財務(wù)費(fèi)用16000000 121 元/財務(wù)成本以貸款1億元，二年期資本成本計算（用土地及在建綜合評估抵押，財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)為8%/年）會所建安及裝修費(fèi)用5392480 2000 元/含室內(nèi)會所功能裝修及泳池幼兒園建安費(fèi)用3045840 1200 元/定向團(tuán)購開發(fā)成本3

9、52975805 （35298萬元）2652 元/每平方成本按定向面積來平均(含會所及幼兒園成本）八、項目(xingm)成本費(fèi)用估算共十七頁非定向團(tuán)購 名 稱面 積金 額單 位備注土地費(fèi)用148481782.25 （其中土地出讓金110811023元）契稅、出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套施工費(fèi)用35129997.5130 元/三通一平、小區(qū)道路、管網(wǎng)、消防設(shè)備及安裝、電梯開發(fā)間接費(fèi)與不可預(yù)見費(fèi)48641535180 元/辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋維修金、業(yè)務(wù)費(fèi)前期費(fèi)用43236920160 元/勘察設(shè)計費(fèi)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)、造價咨詢服務(wù)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、報批報建費(fèi)配套、景觀等設(shè)施費(fèi)27

10、95112.6100 元/根據(jù)綠化率計算綠地面積智能化安防費(fèi)4053461.2515 元/銷售管理費(fèi)14268795.36銷售管理費(fèi)用按總銷1.5計算（含商業(yè)及車位）銷售推廣費(fèi)9512530按總銷1%預(yù)算投入。包括市場推廣費(fèi)和廣告費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)3746552031300 元/住宅建安（含地下室成本）財務(wù)費(fèi)用20800000財務(wù)成本以貸款1.3億元，二年期資本成本計算非定向團(tuán)購開發(fā)成本701575336.96 （70157萬元）共十七頁稅務(wù)成本81628235.15元 （8162萬元）1、營業(yè)稅及附加費(fèi)76896221.05(7689萬）5.5%按銷售額的5.5%2、土地使用稅4032957

11、.5（403萬）按新城區(qū)10元/征收，按報批面積計算3、印花稅699056.6（69.9萬）按銷售額的0.05%計項目總開發(fā)成本費(fèi)用1136179377（113617萬元）（開發(fā)成本+稅務(wù)成本）共十七頁出售收入、營業(yè)利潤、稅金、利潤估算銷售收入139811萬元開發(fā)成本費(fèi)用105455萬元稅務(wù)成本8162萬元營業(yè)利潤26194萬元營業(yè)利潤=銷售收入-開發(fā)成本費(fèi)用-稅金項目開發(fā)預(yù)征稅額(所得稅約按2.5%,土地稅約按1%)4893萬元銷售收入3.5%稅后凈利潤21301萬元稅后凈利潤=營業(yè)利潤-項目開發(fā)預(yù)征稅九、項目(xingm)經(jīng)濟(jì)分析及評價共十七頁財務(wù)盈利能力分析1、財務(wù)靜態(tài)分析投資利潤率稅前

12、：營業(yè)利潤/土地款*100%稅后：稅后凈利潤/土地款*100%財務(wù)盈利能力分析稅前: 營業(yè)利潤土地款結(jié)果26194萬元24163萬元108%稅后: 稅后凈利潤土地款結(jié)果21301萬元24163萬元88%共十七頁2、財務(wù)動態(tài)分析成本利潤率稅前：營業(yè)利潤/開發(fā)成本*100%稅后：稅后凈利潤/開發(fā)總成本*100%財務(wù)動態(tài)分析稅前：營業(yè)利潤開發(fā)總成本結(jié)果26194萬元113617萬元23%稅后: 稅后凈利潤開發(fā)總成本結(jié)果21301萬元113617萬元18.7%鑒于本項目(xingm)的運(yùn)作較為特殊，定向開發(fā)后，前期土地投入的成本較低。 以上分析屬正常狀態(tài)分析，且項目(xingm)定向部分的銷售收入較低，固所統(tǒng)計的利潤率偏低。共十七頁THANKS共十七頁內(nèi)容摘要【項目運(yùn)營計劃】。前 言。大悅城由隆華投資有限公司出資40%、常綠集團(tuán)出資60%共同組建平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司。項目地址位于(wiy)平頂山市新城區(qū)龍翔大道與崇文路交匯處，該項目已