商業(yè)項目開發(fā)及業(yè)態(tài)配比理論分析

1、區(qū)域型購物中心商業(yè)(shngy)體量決定及業(yè)態(tài)配比de共二十四頁一、購物中心體量大小(dxio)的決定 共二十四頁當前(dngqin)做法關鍵因素：土地面積(min j)、建筑密度、土地價格、容積率計算公式：項目商業(yè)面積=土地面積建筑密度（2層4層）+15000經濟技術指標+經驗判斷 某項目，占地面積50畝地，建筑密度50%，容積率2.5，那么商業(yè)的體量為50666.6750%（24）+15000，由此計算出商業(yè)的體量應該為4833381667。舉例：共二十四頁當前(dngqin)做法從物業(yè)的價值的大小關系來看，一般而言，四層以上的商鋪實現銷售的可能性很小，建安成本又比較高、售價卻比較低?？梢?/p>

2、說，四樓以上商業(yè)的變現能力非常差，遠不如塔樓（寫字樓或者(huzh)公寓），因此，商業(yè)裙樓做足四層商業(yè)是一個常規(guī)上限值。 理論依據共二十四頁當前(dngqin)做法 我們當前的做法實際是完全站在了開發(fā)商的角度，更加重視對于現金流和現金利潤(lrn)，這種做法實際是比較危險的，這些是造成了大量區(qū)域型購物中心經營不起來的原因，也就是出發(fā)點、立足點就是有問題的。 實際在購物中心的定位上，應該以經營定位為核心，從而來確立購物中心的商業(yè)體量、業(yè)態(tài)配比、業(yè)種組合、品牌組合 我們在接下來的章節(jié)，試圖通過數學關系將經營的需求簡單化，公式化，做出這樣一種嘗試。分析共二十四頁商業(yè)體量(t lin)決定因素消費力人

3、 口 區(qū)域性購物中心體量(t lin)的大小從根本上來說是受到兩大因素的影響:一是商圈內客群的數量；二是消費者消費力的強弱。因此，我們判斷項目體量(t lin)的大小更科學的方法應該是從人口和消費力兩個方面來入手，尋找出其中蘊含的線性關系。共二十四頁人 口關鍵因素：商圈的劃分依據：（1）距離（2）交通（3）競爭項目(xingm)計算公式：項目商業(yè)面積=0.5/人核心商圈內消費者人數核心(hxn)商圈內的消費者人數 某項目根據初步調研劃定周邊3公里范圍為項目核心商圈，核心商圈內人口數10萬人，那么商業(yè)地量為0.5/人 10萬，商業(yè)體量應該為5萬左右。舉例：共二十四頁人 口 對于購物中心來說，體量

4、太小很難起到規(guī)模效應，容易被競爭對手打倒，體量太大則很難聚集人氣，存在較大的經營風險。從下表數據可以看出對于二、三線城市當前商業(yè)發(fā)展而言人均商業(yè)體量1/人左右是個上限值，而且這個數據還包含社區(qū)底商等非購物中心的商業(yè)形態(tài)，另外，城市核心商圈經過多年的發(fā)展形成了巨大的吸客能力，對區(qū)域型購物中心起到了很強的客群分流作用，因此區(qū)域型購物中心根據人口確定商業(yè)體量時，比較合理(hl)的做法是按照0.5/人左右來進行預估。理論依據城市人均商業(yè)面積發(fā)達國家1.2上海2.16無錫1青島1.2寧波1.1共二十四頁消費力 關鍵因素：根據區(qū)域人均可支配(zhpi)收入，計算核心商圈內居民的可支配(zhpi)收入總額。

5、估算方法：城市人均可支配收入核心商圈消費者人數計算公式：項目商業(yè)面積=居民的可支配收入總額10%6000萬元/萬 某項目核心商圈上一年度(nind)，人均可支配收入總額為36億元，那么適合該項目的商業(yè)體量為：3000006000萬元/萬10%，由此計算出該商業(yè)體量應該為6萬舉例：核心商圈消費者的消費力強弱共二十四頁我們在統計人均可支配收入時，如無法直接取得數據可大致估算為人均GDP的30%左右。人均可支配收入包含了居民儲蓄、購房、買車、學習、就醫(yī)等生活方方面面的支出，另外，年齡結構、消費習慣也是重大的影響因素。因此，實際(shj)在購物中心的消費僅為其中的一小部分，就區(qū)域型購物中心而言，按照1

6、0%來預估是比較合理的數據。理論依據消費力 城市人均GDP人均可支配收入無錫10.8 萬元3.12 萬元蘇州10 萬元2.95 萬元 注：以上數據(shj)為2011年統計數據(shj)，單位：萬元 共二十四頁 我們基于同一城市消費(xiofi)習慣基本一致的前提假設，通過對區(qū)域內社會零售品總額與GDP的比值來判斷該區(qū)域是消費(xiofi)外逃還是消費(xiofi)輸入，情況如何。 消費外逃型說明該區(qū)域商業(yè)不發(fā)達，具有較大空間，消費輸入型說明該區(qū)域商業(yè)現狀較好，競爭比較激烈。 依據一：人均(rn jn)社會零售品總額 GDP 取值標準 依據二：區(qū)域內現有競爭對手情況 在項目的商圈輻射范圍內，如

7、果存在競爭力較強的競爭對手，那么我們項目操盤的風險會隨之增大，對于應保守估計商業(yè)體量需求。 商業(yè)體量取值判斷依據 共二十四頁 按照(nzho)項目正常的開發(fā)進度，一般要2-3年才能達到開業(yè)狀態(tài)，這個時間段內，如果周邊有在建在售住宅樓盤，可以根據這些項目的開發(fā)進度，做一定量的新入住人口預估，以修正我們通過人口數對項目體量大小的判斷。 另外，商圈內人均可支配收入也在穩(wěn)步增長，一般而言可以根據10%左右的年增長率進行預估，以此來修正我們根據消費力預估的商業(yè)體量。 作為銷售型購物中心在項目操盤時，項目的商業(yè)體量大小應該結合項目基礎經濟技術指標，使項目的現金流比較充裕，但是，體量取值的上限一般不應超過加

8、入了預估值之后計算出來的商業(yè)體量的上限值，否則，項目可能面臨較大的風險。商業(yè)(shngy)體量的時間換空間：項目開發(fā)周期共二十四頁消費力 人口及消費力水平這兩個(lin )因素對區(qū)域型購物中心商業(yè)體量的影響都比較大，應該綜合來考慮，根據這兩個(lin )因素計算出的商業(yè)體量大小實際是為我們設定了一個合理的取值區(qū)間，取中間的平均數為區(qū)域型購物中心商業(yè)體量的理想值。 另外，作為區(qū)域型購物中心，對于商業(yè)體量的大小還需要從經濟技術指標來進行衡量，通過理論計算出的合理的商業(yè)體量的區(qū)間內根據地塊的大小及建筑密度的情況來合理的進行樓層數量的排布。 題外話：作為區(qū)域型購物中心有效擴大自身商圈的輻射范圍是一個十

9、分重大的課題，是經營推廣的著力點。如：大賣場的班車效應。小結(xioji)：共二十四頁二、區(qū)域型購物中心(u w zhn xn)的業(yè)態(tài)配比共二十四頁第一類：大賣場第二類：零售(ln shu)第三類：餐飲第四類：娛樂1、購物中心(u w zhn xn)的業(yè)態(tài)分類：消費力 共二十四頁當前(dngqin)做法建筑(jinzh)形態(tài)對業(yè)態(tài)配比的影響 按照常規(guī)，零售商鋪的租金價值較好，因此，我們在建筑形態(tài)規(guī)劃時，一般都會將一樓、二樓的絕大部分面積都設計為零售業(yè)態(tài)。另外，由于我們希望實現地面可多的零售商鋪，我們往往會將大賣場“摁”到負一樓。以上兩個因素以及決定了我們的區(qū)域型購物中心里，對零售業(yè)態(tài)比例的要求

10、會比較高，從建筑形態(tài)上來說一般都會高于50%：50% 舉例來說，按下表所示，整體商業(yè)裙樓規(guī)劃三層，單層20000平米，那么，零售：餐飲娛樂60%：40%樓層商業(yè)面積（）零售面積（）餐飲娛樂面積（）負一樓15000120003000一樓20000190001000二樓20000130007000三樓20000100019000750004500030000共二十四頁理論(lln)一 從商業(yè)發(fā)展的歷程來看，尤其是百貨公司快速發(fā)展的時期，零售商業(yè)主要集中在人口密集的中心城區(qū)，因此，參照“三機理論，即（餐飲娛樂是發(fā)動機、生活配套(pi to)是催化劑、零售是提款機）”，結合我們在上一個章節(jié)中講到的人口

11、數決定商業(yè)體量的理論相結合，從而試圖尋找出人口、商業(yè)體量與業(yè)態(tài)配比之間的數學關系。 人口密度 共二十四頁理論(lln)一 我們在第一章數據分析過程(guchng)中，需要一個有效的判斷標準，我們將實際商業(yè)體量與通過人口計算出的理論商業(yè)體量的比例B/A，作為業(yè)態(tài)比例人口取值系數S，即：S=B/A 。分析 取值系數B/A零售：餐飲娛樂取值系數B/A零售：餐飲娛樂1.0S1.1555%:45%0.85S1.060%:40%1.15S1.350%:50%0.7S0.8565%:35%1.3S1.4545%:55%S0.770%:30%1.45S40%:60%業(yè)態(tài)比例取值表共二十四頁理論(lln)一 驗

12、 證 項目名稱理論計算商業(yè)體量A實際商業(yè)體量B零售：餐飲娛樂計算出的比例蘇州印象城 7.5 萬7.5 萬64%:36%60%:40%無錫萬達廣場10 萬11.3 萬58%:42%55%:45%常州萬達廣場10 萬11.5 萬70%:30%55%:45%注：上述業(yè)態(tài)比例(bl)中零售面積包含大賣場面積。 從以上數據驗證來看，蘇州印象城與無錫萬達廣場都比較接近真實數據，常州萬達廣場似乎與合理比例存在一定的偏差。共二十四頁理論(lln)二 恩格爾系數(Engels Coefficient)是食品支出總額占個人消費支出總額的比重。，可以說恩格爾系數越大，該地區(qū)就越是欠發(fā)達，參考值：40%-50%為小康

13、；30%-40%屬于(shy)相對富裕；20%-30%為富裕。 恩格爾系數 從恩格爾系數原理可以看出，對于區(qū)域型購物中心而言，在經濟發(fā)達的地區(qū)零售業(yè)態(tài)的比例可以比在欠發(fā)達地區(qū)相對高一些，這個理論與消費力決定購物中心體量的原理之間又存在一定的聯系，同樣，我們希望通過數學關系來描述這樣一種聯系。共二十四頁理論(lln)二 我們在第一章數據分析過程中，需要一個有效的判斷(pndun)標準，我們將實際商業(yè)體量與通過消費力計算出的理論商業(yè)體量的比例B/A，作為業(yè)態(tài)比例消費力取值系數C，即：C=B/A 。分析 消費力取值系數C零售：餐飲娛樂消費力取值系數C零售：餐飲娛樂1.0C1.255%:45%0.8C

14、1.060%:40%1.2C1.450%:50%0.6C0.865%:35%1.4C1.645%:55%C0.670%:30%1.6C40%:60%業(yè)態(tài)比例取值表共二十四頁消費力 項目名稱理論計算商業(yè)體量A實際商業(yè)體量B零售：餐飲娛樂C值計算出的比例蘇州印象城 15.5 萬7.5 萬64%:36%0.4870%:30%無錫萬達廣場10.4 萬11.3 萬58%:42%1.0955%:45%常州萬達廣場8.73 萬11.5 萬70%:30%1.3250%:50%分析(fnx) 注：上述業(yè)態(tài)比例中零售面積(min j)包含大賣場面積(min j)。 通過數據分析，我們可以看出，通過計算出的業(yè)態(tài)比例與實際的業(yè)態(tài)比例，也可以與這幾個購物中心實際的經營業(yè)績相聯系起來。共二十四頁 我們通過人口及消費力，從而引申出的兩個概念業(yè)態(tài)(y ti)比例人口取值系數S和業(yè)態(tài)(y ti)比例消費力取值系數C，以此來進行業(yè)態(tài)(y ti)比例的預估。 同樣，我們以此計算出來的業(yè)態(tài)比例只是為我們實際的操作設定了一個相對合理的參考取值區(qū)間，有利于我們提升工作效率，實際的業(yè)態(tài)比例還需要結合建筑規(guī)劃布局。小結(xioji)：共二十四頁內容摘要區(qū)域型購物中心。關鍵因素：土地面積、建筑密度、土地價格、容積率。計算公式：項目商業(yè)面積=土地面積建筑密度（2層4層）+15000。區(qū)域性購物中心體量的大小從根本上來說是受到